République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 09/10/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/01073 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UZFR

Jugement (N° 22/00033)

rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTES

La SCI Volga

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Valentin Guislain, avocat au barreau de Bétune, avocat constitué aux lieu et place de M^e Xavier Brunet, avocat au barreau de Béthune.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 12]'

pris en la personne de son syndic en exercice la société [Adresse 27] ayant son siège social [Adresse 1]

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Sébastien Boulanger, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [G] [N]

né le 17 juin 1949 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

La SCI du Pavillon de Flore

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de M^e Wilfried Schaeffer, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Hélène Billières, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

DÉBATS à l’audience publique du 23 juin 2025.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2025

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La société civile immobilière du Pavillon de Flore (la société du Pavillon de Flore) est propriétaire d’un local en rez-de-chaussée constituant le lot n°1 d’un immeuble situé à l’angle de la [Adresse 23] et de la [Adresse 19] [Localité 31] (Pas-de-Calais), soumis au régime de la copropriété des immeuble bâtis.

M. [G] [N], gérant de cette société, est par ailleurs propriétaire d’un appartement situé au deuxième étage de cet immeuble, constituant le lot n°7 de la copropriété.

La société civile immobilière Volga (la société Volga) est, pour sa part, propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, qui lui a été vendu comme étant le lot n°16, anciennement 2 bis de la copropriété.

Par exploit d’huissier du 16 décembre 2021, la société du Pavillon de Flore et M. [N] ont fait assigner le [Adresse 29] (le syndicat des copropriétaires), aux fins, notamment, de voir annuler plusieurs résolutions adoptées lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2021.

Puis, se plaignant d’avoir été dépossédée d’une partie de son lot, la société du Pavillon de Flore a, par actes des 28 février et 14 mars 2022, fait assigner la société Volga et le syndicat des copropriétaires en revendication de propriété.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

— ordonné la jonction des affaires,

— dit que la société du Pavillon de Flore était propriétaire du couloir situé entre l’entrée des appartements et le lot n°2 bis de l’immeuble en copropriété situé à l’angle de la [Adresse 26], et de la [Adresse 22], au [Adresse 30], tel que représenté sur le plan de 1957 versé en pièce 6 par les parties défenderesses,

— ordonné à la société Volga de libérer les lieux, de supprimer toute emprise ou construction, notamment, la pièce à usage de WC et de reconstruire la cloison séparative (gros oeuvre uniquement) entre son lot et le couloir propriété de la société du Pavillon de Flore, conformément au plan de 1957 versé en pièce 6 par les parties défenderesses, ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement,

— dit que passé ce délai, la société Volga serait redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— ordonné au syndicat des copropriétaires de libérer les lieux, de supprimer toute emprise ou construction et de reconstruire la cloison séparative (gros oeuvre uniquement) entre l’entrée des appartements et le couloir propriété de la société du Pavillon de flore, conformément au plan de 1957 jusqu’à la cloison délimitant perpendiculairement le lot de la société du Pavillon de Flore, ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement,

— dit que, passé ce délai, le syndicat des copropriétaires serait redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— déclaré irrecevable la demande en nullité des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021,

— annulé les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021,

— condamné in solidum la société Volga et le syndicat des copropriétaires à payer à la société du Pavillon de Flore la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [N] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— rejeté les autres demandes,

— condamné in solidum la société Volga et le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— rappelé que la société du Pavillon de Flore et M. [N] seraient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— écarté d’office l’exécution provisoire de droit du jugement.

La société Volga et le syndicat des copropriétaires ont chacun relevé appel principal du jugement.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 25 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 13 octobre 2023, la société Volga demande à la cour, au visa des articles 2258 et suivants du code civil, et abstraction faite des demandes de « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions lui faisant grief et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— déclarer la société du Pavillon de Flore irrecevable et, en tous cas, mal fondée en sa demande de revendication de la propriété du couloir susmentionné ;

A titre subsidiaire :

— débouter la société du Pavillon de Flore de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

— débouter la société du Pavillon de Flore et M. [N] de leur appel incident,

— débouter les mêmes de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la société du Pavillon de Flore à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— ordonné la jonction des affaires,

— déclaré irrecevable la demande en nullité des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021,

— rejeté les autres demandes,

et, statuant à nouveau, de :

— débouter M. [N] et la société du Pavillon de Flore de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes,

— déclarer prescrite la demande en revendication de la société du Pavillon de Flore à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

subsidiairement :

— ordonner à la société du Pavillon de Flore de procéder à la remise en état des lieux conformément au plan d’origine de 1957 et de supprimer l’emprise de la construction édifiée dans le hall d’entrée des appartements telle que reprise sur le plan établi par M. [X] sous l’appellation « office » pour une superficie de 4,10 m²,

— assortir cette remise en état des lieux à la charge de la société du Pavillon de Flore d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt,

— condamner in solidum la société du Pavillon de Flore et M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 29 décembre 2023, la société du Pavillon de Flore et M. [N] demandent à la cour, au visa des articles 526, 544, 549 et 1352-3 alinéas 1 et 2 du code civil et 548 et 564 du code de procédure civile, et abstraction faite de demandes de « constat » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, de :

— débouter la société Volga et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— dit que, passé le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision, la société Volga et le syndicat des copropriétaires seraient, chacun, redevables d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— déclaré irrecevable leur demande tendant à la nullité des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021,

— rejeté leurs autres demandes et, ce faisant, les a déboutés de leurs demandes indemnitaires ;

Et, statuant de nouveau de ces chefs :

— dire que l’astreinte assortissant l’obligation, mise à la charge de la société Volga et du syndicat des copropriétaires, de remise en état des lieux conformément au plan d’origine (destruction des WC et restitution du couloir au bénéfice de la société du Pavillon de Flore) sera de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— annuler les résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021,

— condamner in solidum la société Volga et le syndicat des copropriétaires à payer à la société du Pavillon de Flore la somme de 36 000 euros au titre de la restitution des fruits perçus ou qu’ils auraient pu percevoir du fait de l’occupation litigieuse, dans la limite de la prescription quinquennale, et de l’indemnisation de son préjudice subi du fait de l’enclavement de l’appartement situé au 2ème étage de l’immeuble,

— condamner in solidum la société Volga et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice';

Y ajoutant :

— condamner in solidum les mêmes à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel,

— rappeler que la société du Pavillon de Flore et M. [N] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris ceux de l’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu d’observer que le litige a évolué depuis la première instance, la cour étant désormais saisie, outre l’action en revendication formée par la société du Pavillon de Flore sur le couloir litigieux, d’une fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, tirée de la prescription trentenaire de cette action et, au fond, d’une action concurrente en revendication du même couloir par la société Volga sur le fondement de la prescription acquisitive abrégée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l’action en revendication de la société Pavillon de Flore invoquée par le syndicat des copropriétaires

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code ajoute que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Aux termes de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

Il résulte de l’article 2248 du même code que sauf renonciation, la prescription peut être opposée en tout état de cause, même devant la cour d’appel.

L’article 2250 de ce code précise enfin que seule une prescription acquise est susceptible de renonciation, l’article 2251 ajoutant que la renonciation à la prescription est expresse ou tacite et que la renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

A cet égard, il est constant que la renonciation tacite à la prescription ne peut résulter que d’actes accomplis en connaissance de cause et manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Soc., 24 novembre 1982, pourvois n°81-14.624 et 81-15.368, publiés) ; que le fait pour une partie de déposer des conclusions, avant d’invoquer, à un moment quelconque de la cause, la prescription, n’établit pas sa volonté non équivoque de renoncer à cette fin de non-recevoir (2ème civ., 12 avril 2018, pourvoi n°17-15.434, publié).

S’il est exact que le syndicat des copropriétaires, qui a été assigné en revendication de propriété par la société Pavillon de Flore, n’invoque qu’en cause d’appel, après avoir conclu au fond en première instance, la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive, cette circonstance n’établit pas sa volonté non équivoque de renoncer au bénéfice de cette prescription.

Il est dès lors recevable à l’invoquer en cause d’appel.

Sur la prescription extinctive de l’action en revendication

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’action en revendication de la société du Pavillon de Flore est prescrite dès lors qu’il résulte des plans du rez-de-chaussée de l’immeuble établis par M. [P] [B], architecte, en 1979 que le couloir litigieux figurant, sur les plans d’origine de l’immeuble établis en 1957, entre le lot n°2 bis et le hall d’entrée menant à l’escalier d’accès aux appartements des étages, n’existait déjà plus et que les premières modifications de fait des parties communes et privatives de ce rez-de-chaussée étaient dès lors bien antérieures à l’acquisition du lot n°1 par la société du Pavillon de Flore par acte notarié du 16 novembre 1990, laquelle disposait en conséquence d’un délai de trente ans à compter de son acquisition, expirant le 16 novembre 2020, pour revendiquer la propriété du couloir litigieux, ce qu’elle n’a fait que par exploits d’huissier signifiés les 17 décembre 2021 et 28 février 2022, soit postérieurement à l’expiration du délai de prescription trentenaire.

La société du Pavillon de Flore prétend que la prescription trentenaire invoquée par le syndicat des copropriétaires a été interrompue 'naturellement’ par la destruction de l’immeuble du fait de l’incendie survenu en 1988 et que la configuration actuelle résulte de la reconstruction de la cloison séparative de son lot par la société Volga, après son acquisition en 2004, à une date qu’elle ne précise pas mais qui est en tout état de cause postérieure à son acquisition et doit constituer le point de départ de la prescription trentenaire. Elle ajoute qu’en vertu de l’article 2240 du code civil, la prescription a été interrompue par la reconnaissance par le possesseur du droit de celui contre lequel il prescrit, ce qui est le cas en l’espèce, ainsi qu’il résulte des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble en date des 29 janvier 2005 et 18 octobre 2021.

Sur ce

En vertu de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2240 du même code dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Il est constant que des pourparlers transactionnels ne sont pas constitutifs d’une reconnaissance d’un droit interruptive du délai de prescription (Civ. 1ère, 5 février 2014, n°13-10-791, publié) ; pas plus que la participation à une expertise.

L’article 2250 du même code prévoit en outre que seule une prescription acquise est susceptible de renonciation, tandis que l’article 2251 précise que la renonciation à la prescription est expresse ou tacite et que la renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

A titre liminaire, la cour constate que si la société Volga lui demande, par le dispositif de ses conclusions de 'déclarer la société du Pavillon de Flore irrecevable et en tous cas mal fondée en sa demande de revendication de la propriété du couloir susmentionné', cette demande est la conséquence de celles, formulées dans le même dispositif, tendant à voir 'juger que la SCI Volga a possédé pendant dix ans, de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, le couloir (…) tel que représenté sur le plan de 1957 établi par Maître [U]' et qu’elle a en conséquence 'acquis la propriété de ce couloir par l’effet de la prescription acquisitive', demande qui ne s’analyse pas en une fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l’action en revendication de la société du Pavillon de Flore, mais en une action en revendication concurrente, au fond, portant sur la même emprise que celle de la société du Pavillon de Flore. Elle ne sera donc pas évoquée dans ce paragraphe mais plus loin, dans le cadre de la discussion au fond.

En l’espèce, la société du Pavillon de Flore, propriétaire du lot numéro 1 de la résidence [16] depuis le 16 novembre 1990, revendique la propriété de la surface correspondant à un ancien couloir séparant le hall d’entrée de l’immeuble du lot numéro 2 bis et permettant d’accéder à son lot par une porte.

Il résulte de l’état descriptif de division de l’immeuble, publié et enregistré à la conservation des hypothèques de [Localité 14] le 28 janvier 1958 (volume 2517, page 9), repris dans l’acte de vente de 1990, que le premier lot comprend 'au rez-de-chaussée : à l’angle de la [Adresse 23] et de la [Adresse 18], à usage de café-bar, une salle de café – cuisine – 2 W.C. – Toilette – entrée sur le couloir de l’immeuble – toute la cave et tout le sous-sol de l’immeuble.'

Il résulte par ailleurs du plan annexé à cet état descriptif, datant de 1957, que l’immeuble comporte effectivement un couloir séparant le hall d’entrée de l’immeuble du lot numéro 2 bis, portant le chiffre romain I, à l’instar des pièces appartenant au lot numéro 1.

La lecture des rapports d’expertise judiciaire rendus par M. [L] [H] les 10 juin 2003 et 11 mars 2010 permet ensuite d’apprendre que des modifications ayant été apportées à la composition des lots, les plans d’origine ont été repris et modifiés par M. [B], architecte, en 1978, et signés par les copropriétaires en avril 1979.

Si, ainsi que le relève l’expert, les parties sont en désaccord sur le caractère officiel de ces plans qui n’ont pas été suivis d’une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, il n’en demeure pas moins qu’ils permettent d’établir qu’en avril 1979, l’ensemble des copropriétaires ont accepté expressément la description de la disposition des lieux faite par M.'[B], dont il ressort que les modifications suivantes étaient intervenues depuis 1957 :

— le couloir litigieux avait été supprimé au profit du lot numéro 2 bis,

— les WC et le cabinet de toilettes du lot numéro 1 avaient été transformés en cuisine,

— une partie du hall d’entrée des appartements avait été annexée au profit du lot numéro 1 afin d’y établir une arrière-cuisine,

— les portes permettant d’accéder au hall d’entrée des appartements et au cabinet de toilettes du lot numéro 1 à partir du couloir litigieux avaient été supprimées,

— un local poubelle avait été mis en place dans le hall d’entrée des appartements.

Il résulte des rapports d’expertise précités qu’un incendie, survenu le 20 novembre 1988, a pris naissance dans la cuisine appartenant à Mme [W] (lot n°1) et située dans une partie aliénée du hall d’entrée, et que la cage d’escalier, la toiture et la plupart des appartements ont été détruits'; que la décision de reconstruire l’immeuble a été prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 20 novembre 1989 et que des plans auraient été établis par l’entreprise Willart-Hovine, sans pour autant que l’expert en obtienne communication ; que pour diverses raisons, les travaux d’aménagement des locaux n’ont pas été complètement terminés et que l’immeuble n’a pas été reconstruit à l’identique (toiture surélevée).

C’est dans ce contexte que la société du Pavillon de Flore a fait l’acquisition du lot numéro 1 'en l’état’ le 16 novembre 1990.

S’il résulte du rapport d’expertise que l’incendie avait détruit une partie du rez-de-chaussée, rien ne permet d’établir que le mur séparant initialement le couloir litigieux du lot numéro 2 bis, qui avait disparu bien avant l’incendie puisqu’il n’apparaît pas sur les plans de M. [B] de 1979, aurait alors été rétabli, permettant ainsi à la société du Pavillon de Flore d’interrompre le cours de la prescription et de revendiquer sa propriété sur ce couloir.

Au contraire, la lecture des plans établis par M. [X], géomètre-expert désigné par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 1993, permet de confirmer que le couloir n’existe plus et que son emprise est toujours intégrée au lot numéro 2 bis, tandis que le local poubelle et l’arrière-cuisine du lot numéro 1, dénommée 'office’ empiètent toujours sur le hall d’entrée des appartements.

Il ne peut donc être affirmé, comme le fait la société du Pavillon de Flore, que la prescription trentenaire a été interrompue 'naturellement’ par l’incendie survenu en 1988.

Cette situation était toujours d’actualité en 2000 lors de l’acquisition du 'lot n°16" par la société Lotus dans le cadre d’une adjudication judiciaire, ainsi qu’il résulte des opérations de constat effectuées les 18 et 24 août 2000 par Maître [D] [A], en présence de M. [M], géomètre-expert, lequel a alors établi un plan du lot n°16.

L’huissier de justice a en effet constaté à cette occasion que, face à la porte d’entrée de l’immeuble située [Adresse 18], un mur en bloc de parpaings avec une extension en placoplâtre a été édifié par M. [N], gérant du fonds de commerce de restauration exploité dans le lot numéro 1, ce mur correspondant, sur le plan établi par M. [M], à la délimitation de la partie occupée par le restaurant et de la pièce n°1 (incorporée au lot n°16 dans ce plan) reprise pour une surface de 14,89 m², dont la cour observe qu’elle est située sur l’emprise de la pièce qui était précédemment identifiée comme le hall d’entrée de l’immeuble. Il s’en déduit que lors de la reconstruction du mur marquant la limite séparative de son fonds postérieurement à l’incendie, le propriétaire du lot numéro 1 n’a pas revendiqué l’emprise de l’ancien couloir.

Il résulte ensuite des constatations effectuées par M. [H], expert judiciaire, tant en 2003 qu’en 2010 à l’occasion des deux missions d’expertise qui lui ont été confiées, que la surface correspondant à l’emprise du couloir litigieux était toujours intégrée dans le lot numéro 2 bis, appelé lot numéro 16 dans le titre de propriété de la société Volga.

Enfin, le plan des lieux établi par la SCP Bleard-Lecoq dans le cadre de la médiation confiée à Maître [K] [Y] en vue de l’adoption d’un nouvel état descriptif de division et d’un nouveau règlement de copropriété, soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires le 30 septembre 2021, permet de constater que la surface correspondant à l’emprise de l’ancien couloir litigieux se partage désormais entre l’ancien lot numéro 2 bis (devenu 201 à la suite de l’assemblée générale de 2021) et la copropriété (local poubelles et local EDF).

La situation de fait résultant de la disparition matérielle du couloir qui était à l’origine rattaché à son lot existait donc déjà lorsque la société du Pavillon de Flore a fait l’acquisition de celui-ci par acte notarié du 16 novembre 1990.

Or, s’agissant d’une action réelle immobilière, l’action du copropriétaire à l’encontre d’un autre copropriétaire ou du syndicat des copropriétaires ayant pour but la restitution de parties privatives que ce copropriétaire ou ce syndicat se serait indûment approprié est soumise à la prescription trentenaire dont le point de départ se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit, en l’occurrence dès le 16 novembre 1990 pour la société du Pavillon de Flore qui a nécessairement eu connaissance, dès son acquisition, que la disposition matérielle de son lot, qui n’incluait pas le couloir litigieux déjà absorbé par le lot numéro 2 bis, ne correspondait pas à l’emprise qu’elle revendique aujourd’hui sur le fondement de son titre de propriété.

Cette société fait valoir que le cours de la prescription a été interrompu par les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ayant, à diverses reprises, reconnu son droit.

Cependant, s’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2005 (pièce n° 14 de la société du Pavillon de Flore) qu’a été soumise au vote des copropriétaires la résolution n°22 intitulée 'Débat sur le couloir aliéné', ainsi libellée : 'débattre du couloir aliéné par le lot 2 bis, relié avec le lot 1 suite au courrier de Mr [N] [G] dont copie jointe (document 5)', il est ensuite indiqué que 'l’assemblée semble évoluer vers des décisions unanimes qui seront mises à l’ordre du jour à l’occasion d’une ou des prochaine(s) assemblée(s)'. Il s’en déduit qu’aucun vote n’a eu lieu sur cette question, tandis que ni le document 5 auquel il est fait référence, ni la teneur de la position unanime vers laquelle semblaient se diriger les copropriétaires, dont onze sur douze représentant les 993/1000èmes de la copropriété étaient présents à l’assemblée, ne sont versés aux débats.

Cette assemblée générale ne saurait donc caractériser la reconnaissance, par le syndicat des copropriétaires ou par la société Volga, du droit de la société du Pavillon de Flore sur le couloir litigieux, susceptible d’avoir interrompu le délai de prescription en vertu de l’article 2240 du code civil précité.

Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2021 a eu lieu alors que la prescription trentenaire de l’action en revendication de la société du Pavillon de Flore, dont le délai courait depuis le 16 novembre 1990, était acquise depuis le 16 novembre 2020.

Or si les résolutions n°15 et 17 soumises au vote des copropriétaires tendaient, pour la première, à la 'validation des surfaces cédées et du montant des soultes correspondantes’ et, pour la seconde, à 'l’approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l’état descriptif de division', la cour ne peut que constater que la résolution n°15, relative notamment à l’attribution au syndicat des copropriétaires de 4,67 m² de surface appartenant à la société du Pavillon de Flore, a été rejetée par les copropriétaires, tandis que la résolution n°17 ne saurait s’analyser en une renonciation, même tacite, du syndicat des copropriétaires, à invoquer la prescription de l’action en revendication de la société du Pavillon de Flore.

Il est ainsi démontré que l’emprise du couloir litigieux a été absorbée par le lot numéro 2 bis depuis au moins le mois d’avril 1979 puis, à une date indéterminée entre 2010 et 2021, partiellement par la copropriété, sans qu’aucun élément permette de se convaincre que les propriétaires successifs du lot numéro 1 en auraient revendiqué la propriété avant la présente instance introduite par actes d’huissier de justice des 28 février et 14 mars 2022, étant observé qu’aucune des procédures judiciaires ayant justifié la désignation de M. [H] à titre d’expert ne portait sur la revendication de l’emprise du couloir litigieux par la société du Pavillon de Flore et que cet expert n’a pas noté l’existence d’une telle revendication dans ses rapports.

La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu’elle a fait droit à l’action en revendication de la société du Pavillon de Flore à l’encontre du syndicat des copropriétaires, laquelle doit même être déclarée irrecevable comme prescrite, étant observé que la société Volga n’a pour sa part pas soulevé cette fin de non-recevoir et que la cour doit, dès lors, examiner au fond les actions en revendication concurrentes invoquées par la société du Pavillon de Flore et la société Volga.

Sur les actions concurrentes en revendication des sociétés du Pavillon de Flore et Volga

A titre liminaire, il y a lieu d’observer que, quand bien la société du Pavillon de Flore évoque, dans le corps de ses conclusions, l’irrecevabilité de l’action en revendication de la société Volga comme étant nouvelle en cause d’appel, elle ne reprend pas cette prétention dans son dispositif, de sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie d’une telle demande.

Sur la prescription abrégée invoquée par la société Volga

La société Volga invoque le bénéfice de la prescription abrégée prévue à l’alinéa 2 de l’article 2272 du code civil. Elle fait valoir à cet effet qu’elle a acquis le 21 mai 2004, de la SCI Lotus, qui elle-même l’avait acquis par jugement d’adjudication du 8 décembre 2000, le lot n°16 de la résidence '[Adresse 17]', sise à [Adresse 13], à l’angle de la [Adresse 24] et de la [Adresse 20], correspondant à l’ancien lot n°2 bis de cette copropriété. Elle soutient que l’acte notarié du 21 mai 2004 constitue un juste titre au sens de l’article 2272 précité et que c’est de bonne foi qu’elle a acquis la propriété de la surface de l’immeuble correspondant à l’ancien couloir revendiqué par la société du Pavillon de Flore, de sorte que le délai de prescription acquisitive applicable est de dix ans. Elle ajoute qu’aucune revendication du couloir litigieux n’étant intervenue depuis le 21 mai 2004 jusqu’à la présente procédure, introduite par assignations datées des mois de décembre 2021 et février 2022, à l’exception de la mise en demeure qui lui a été adressée le 31 janvier 2022, elle a ainsi utilisé la surface revendiquée pendant plus de dix ans, de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, de sorte qu’elle en est devenue propriétaire par l’effet de l’usucapion décennale.

La société du Pavillon de Flore conteste l’application du délai de prescription acquisitive abrégée revendiqué par la société Volga au motif, tout d’abord, que celle-ci ne peut se prévaloir d’un juste titre. A cet égard, elle soutient que la description du lot n°16 dans l’acte de vente du 21 mai 2004 est loin d’être suffisamment précise, que le lot n°16 n’a aucune existence légale et ne résulte que du jugement d’adjudication du 8 décembre 2000 et que la superficie de ce lot n’est en tout état de cause pas clairement définie. Elle ajoute que pour que l’usucapion abrégée puisse recevoir application, il doit y avoir correspondance entre le titre et la possession, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Par ailleurs, elle fait valoir que la société Volga ne peut prétendre que sa possession est de bonne foi dans la mesure où elle a été informée, dès l’origine de l’acquisition du bien, de la difficulté relative à la définition de son lot, dont la consistance n’est pas conforme à l’état descriptif de division et n’est pas certaine quant à sa surface. Elle en déduit que la prescription acquisitive abrégée n’est pas applicable et que c’est la prescription trentenaire qui doit trouver à s’appliquer.

Sur ce

L’article 2265 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi 1804-03-15 promulguée le 25 mars 1804, par la suite recodifié à l’article 2272 du code civil par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle l’immeuble est situé ; et par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort, étant précisé que la condition de domiciliation du véritable propriétaire et l’usucapion de vingt ans ont disparu avec la loi du 17 juin 2008.

Il est constant que le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (3ème civ., 29 février 1968, pourvoi n°65-13.821, publié ; 13 janvier 1999, pourvoi n°96-19.735 P) ; que la prescription abrégée est fondée sur l’existence d’un juste titre qui suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire (3ème civ., 30 octobre 1972, pourvoi n°71-11.541, publié) ; qu’un titre putatif est impuissant à fonder l’usucapion décennale (1ère civ., 6 novembre 1963, pourvoi n°60-13.760, publié ) ; que l’exigence d’un titre réel implique que l’acte invoqué concerne exactement, dans sa totalité, le bien que le possesseur a entre les mains et qu’il entend prescrire (Civ. 3ème, 23 février 2005, pourvoi n°03-17.899 publié) ; que ne constitue pas un juste titre permettant une usucapion abrégée un état descriptif de division d’un immeuble en copropriété (3ème civ., 30 avril 2022, pourvoi n°00-17.356, publié).

L’article 2268 devenu 2274 du code civil dispose par ailleurs que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver, étant précisé qu’en vertu de l’article 2269 devenu 2275, il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition.

Il est admis que la bonne foi, au sens des articles précités, consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire, les juges du fond disposant en ce domaine d’un pouvoir souverain d’appréciation (3ème civ., 18 janvier 1972, pourvoi n°70-11.350, publié ; 15 juin 2005, pourvoi n°03-17.478 publié)

**

En l’espèce, la résidence '[Adresse 12]' est un immeuble en copropriété à usage de commerce et d’habitation, composé de trois étages, situé au [Adresse 30], à l’angle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 23], issu de la division en seize lots aux fins de leur mise en vente aux enchères publiques, en 1957, de l’immeuble alors dénommé 'Excelsior hôtel'.

Aux termes du cahier des charges rédigé le 10 septembre 1957 par Maître [E] [U], notaire à [Localité 10] :

' – Le premier lot comprend :

Au rez-de-chaussée : à l’angle de la [Adresse 23] et de la [Adresse 18], à usage de café-bar': une salle de café – cuisine – deux WC – Toilettes – entrée sur le couloir de l’immeuble – toute la cave et tout le sous-sol de l’immeuble

— Le deuxième lot comprend :

Au rez-de-chaussée, [Adresse 23] : un magasin – une chambre – une cuisine – W.C. – un débarras dans la cour intérieure

— Le deuxième lot bis comprend :

Au rez-de-chaussée, [Adresse 18] : un magasin

(…)'

Un incendie intervenu le 20 novembre 1988 ayant détruit l’immeuble en majeure partie, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé sa reconstruction le 19 janvier 1989 et un permis de construire a été accordé le 4 septembre 1990.

C’est dans ce contexte que la société du Pavillon de Flore a fait l’acquisition, par acte notarié en date du 16 novembre 1990, du lot n°1 au sein de cette copropriété, ainsi désigné :

' Désignation de l’immeuble :

Ville du [Localité 31] (Pas-de-Calais)

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d’un immeuble sis au [Adresse 30], à l’angle de la [Adresse 25] et de la [Adresse 21], édifié sur un terrain d’une contenance de 268,60 m² d’après titre, cadastré section AD n°[Cadastre 3] pour 269 m².

Ledit immeuble a fait l’objet d’un état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété, établi conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application et reçu par Maître [E] [U], notaire à [Localité 10], (…), le 10 septembre 1957.

Cet acte a été publié et enregistré à la conservation des hypothèques de [Localité 14] le 28 janvier 1958, volume 2517, numéro 9.

Ledit immeuble plus amplement désigné au règlement de copropriété qui précède.

Désignation des biens vendus :

Les biens présentement vendus consistent en le lot numéro 1 de l’état descriptif de division ci-dessus énoncé et sont ainsi décrits et désignés audit acte :

Lot n°1 :

— un appartement situé au rez-de-chaussée dudit immeuble [Adresse 18], à l’angle de la [Adresse 23], composé d’un magasin, cuisine, water-closet, toilettes, entrée sur le couloir, toute la cave et tout le sous-sol de l’immeuble ;

— et les 169/1000èmes des parties communes e l’immeuble.

Tel est ainsi que lesdits biens et droits immobiliers existent et se comportent avec toute leur aisance et dépendance et tous les droits réels y attachés, sans aucune exception ni réserve et sans modification de la désignation qui est faite en l’état descriptif de division précité.

Observation étant ici faite que l’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus a été sinistré par suite d’un incendie survenu le 28 novembre 1988 et qu’il est vendu en l’état.' (Passages mis en gras par la cour)

A la suite d’un jugement d’adjudication daté du 8 décembre 2000, la SCI Lotus a fait l’acquisition d’un 'lot n°16" situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et associé à des parties communes, qu’elle a par la suite revendu à la société Volga par acte notarié du 21 mai 2004.

Par jugement du 8 octobre 2002, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-mer a désigné M. [L] [H] en qualité d’expert, aux fins de décrire l’état de l’immeuble avant l’incendie, d’en décrire l’état actuel, de déterminer l’importance des parties communes annexées par les copropriétaires du 3ème étage, d’évaluer les parties annexées et les droits aliénés, de déterminer le montant de l’indemnité revenant à chaque copropriétaire lésé, de décrire tels qu’ils existent actuellement l’ensemble des lots composant la copropriété de la résidence, en précisant pour chaque lot le nombre de millièmes des parties communes.

L’expert a déposé son rapport définitif le 10 juin 2003, dont il résulte que depuis 1957, des modifications ont été apportées à la composition des lots et que certains propriétaires ont pris possession de parties communes ; que les plans d’origine ont été repris et modifiés par M. [B] en 1978, signés par un certain nombre de copropriétaires, mais que le règlement de copropriété n’a pas été modifié.

Il expose qu’un incendie, survenu le 20 novembre 1988, a pris naissance dans une cuisine située dans une partie du hall d’entrée qui avait été aliénée par le propriétaire du lot n°1, que la cage d’escalier, la toiture et la plupart des appartements ont été détruits par l’incendie, que la décision de reconstruire l’immeuble a été prise par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 20 novembre 1989, que l’immeuble a été surélevé, le cloisonnement et la répartition des locaux modifiés dans des conditions qu’il n’a pu déterminer avec précision, et que pour diverses raisons, les travaux d’aménagement intérieurs ont été interrompus, laissant notamment non réalisés l’aménagement du hall d’entrée commun des appartements, ainsi que les escaliers d’accès aux trois étages. Il ajoute que les locaux non terminés sont devenus insalubres et que d’importantes réparations sont devenues nécessaires, que les appartements situés aux 1er, 2ème et 3ème étages sont inhabitables, que les locaux commerciaux constitués par les lots n°1 et 2 sont normalement utilisés, tandis que le magasin qui constitue le lot n°2 bis n’a pas été remis en l’état.

Il précise qu’à la suite d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 1993, M. [X], géomètre-expert, a été désigné pour établir les plans de chaque niveau et rédiger un projet de modification du règlement de copropriété avec une proposition de modification des quote-parts des parties communes, mais que les plans et le projet de modification du règlement de copropriété préparés par celui-ci n’ont pas été adoptés en raison des contestations soulevées par certains copropriétaires et en raison de l’inachèvement des travaux, de sorte que les plans et le règlement de copropriété établis à l’origine, en 1957, par Maître [U], sont les seuls documents officiellement acceptés.

Il ajoute qu’en comparant l’état actuel des locaux avec les plans d’origine, il apparaît que certains lots ont été modifiés, ces modifications se résumant comme suit :

'Rez-de-chaussée :

— le hall d’entrée commun situé [Adresse 18] a été en partie annexé par le propriétaire du lot n°1 pour créer une arrière-cuisine de 4,1 m²,

— la cage d’escalier commune donnant accès aux appartements n’a pas été reconstruite,

— une cloison de séparation a été supprimée entre le couloir du lot n°1 et le magasin (lot n°2 bis), de ce fait, le couloir du lot n°1 se trouve incorporé dans le lot n°2 bis. (…)'(passage souligné par la cour).

C’est dans ce contexte que la société Volga a fait l’acquisition auprès de la société Lotus du 'lot n°16" de l’immeuble par acte notarié du 21 mai 2004, lequel n’est pas mentionné en tant que tel dans l’état descriptif de division de 1957 mais correspond en réalité, ainsi que le précise l’expert dans son rapport, au lot n°2 bis mentionné dans ce document, auquel a été ajouté une petite pièce anciennement à usage de cuisine provenant du lot n°1.

Aux termes de l’acte de vente du 21 mai 2004, l’immeuble vendu est ainsi désigné :

'Lot numéro seize(16)

Un local commercial situé au rez-de-chaussée comprenant 2 pièces, 2 mezzanines et un palier d’une surface totale de 79,52 m².

Et les 97 millièmes des parties communes.

Loi Carrez :

En application de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lots entrant dans le champ d’application de cette loi est de 79,52 m², ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par M. [T] [V], dessinateur en architecture, en date du 6 mai 2002, qui demeurera annexée aux présentes après mention.

Précision est ici faite que l’immeuble a subi des désordres d’incendie. Les lieux sont bruts de gros-oeuvre et laissés à l’état d’abandon. Les murs sont en béton à l’état brut ainsi que le sol. Ainsi qu’il résulte d’un constat établi par Maître [D] [A], huissier de justice à [Localité 14] en date des 18 et 24 août 2000 et annexé au jugement d’adjudication.'

Il est ensuite précisé que l’immeuble vendu appartient au vendeur pour la totalité en toute propriété ; que le titre de propriété de celui-ci résulte d’un jugement d’adjudication en date du 8 décembre 2000, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 14] le 16 mars 2001, volume 2001P, numéro 1361 ; que les parties dispensent le notaire d’établir plus longuement l’origine de propriété de l’immeuble, déclarant vouloir s’en référer aux anciens titres de propriété ; et que l’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus a fait l’objet d’un état descriptif de division – règlement de copropriété suivant acte reçu par Maître [U], notaire à [Localité 10] en date du 10 septembre 1957, dont une expédition a été publiée le 28 janvier 1958 volume 2517 numéro 9.

A titre de condition particulière, il est stipulé (p.14 de l’acte) que 'la vente a lieu sous les charges et conditions résultant du réglement de copropriété et de l’état descriptif de division et le cas échéant de leurs actes modificatifs et complémentaires', l’acquéreur déclarant 'avoir eu parfaitement connaissance de ces documents par la remise d’une copie qui lui en a été faite, préalablement aux présentes, ainsi qu’il le reconnaît.' (Passage souligné par la cour).

Enfin, le vendeur déclare sous sa responsabilité, concernant l’immeuble vendu, 'qu’il existe un litige sur la délimitation du lot numéro 16 ainsi qu’il résulte d’un rapport de M. [L] [H], expert près la cour d’appel de Douai et le tribunal administratif en date du 7 avril 2003. Aux termes de ce rapport, 'la SCI Lotus, représentée par Mme [F] [J] a fait l’acquisition d’un lot numéro 16 situé au rez-de-chaussée et associé à des parties communes.

Ce local est actuellement délimité par le mur en parpaings qui correspond à l’arrière -cuisine de l’ancien restaurant (local obtenu en annexant une partie de l’entrée commune de la [Adresse 18]).

La cloison de séparation du couloir a été démolie, le plancher du premier étage est soutenu par des étais.

L’intérieur des locaux est complètement délabré, la devanture est à refaire entièrement. D’après les dires de M. [R] (SCP Fauquez & Bourgain), la SCI Lotus revendiquerait la propriété du magasin et de la pièce située à la suite dont l’entrée a été condamnée (cette pièce est actuellement en communication avec les locaux qui constituent le lot numéro 1).

A l’appui de ses dires, M. [R] fait observer la présence d’une ouverture qui a été rebouchée (cette porte donnait au local désigné comme étant une cuisine appartenant au lot numéro 1).

La SCI Lotus estime que le lot numéro 16 correspond au lot numéro 2 bis et à cette ancienne cuisine.

Dans la répartition proposée à la vente par adjudication judiciaire [de 1957], le lot 2 bis avait été présenté comme suit :

Lot n°2bis – un magasin, surface : 52 m², 97 millièmes loué à '[Adresse 15]', loyer annuel : 32 500F, mise à prix : 600 000 F.

Dans le cahier des charges du 10/09/1957, rédigé par Maître [E] [S], le numéro 2 bis a été décrit comme suit : 'Le deuxième lot bis comprend au rez-de-chaussée, [Adresse 18], un magasin'.

Dans la répartition des millièmes figurant dans le règlement de copropriété, le lot n°2bis a été repris comme suit : 52 m² habitables bruts, 97 millièmes.

Dans le jugement d’adjudication du 08/12/2000, le lot n°16 a été repris comme étant un local associé à 97 millièmes des parties communes.

Le lot numéro 16 semble correspondre à la numérotation qui apparaît dans une proposition de nouveau règlement de copropriété qui avait été établie par M. [X] pour tenter de régulariser les différentes aliénations en établissant de nouvelles quotes-parts de parties communes et de nouvelles répartition de charges (…).

Dans cette proposition, le lot n°16 a été repris comme étant constitué de deux pièces (ou 1+c) ayant une surface brute de 73 m², ce qui correspondrait à 1m² près au magasin du lot 2 bis soit 52 m² + la cuisine du lot n°2 (située sous la terrasse) dont la surface est de 22 m² environ. [la cour observe ici que dans le rapport de l’expert dont la société Volga a eu communication avant la vente, en page 45, il est en réalité mentionné 'la cuisine du lot n°1"]

Ces observations montrent que la parcelle a été désignée en suivant la numérotion proposée par M. [X] tout en retenant le nombre de millièmes correspondant au lot n°2bis défini par le règlement de copropriété.

Pour pouvoir établir une nouvelle répartition des millièmes, il faudrait résoudre ce litige et définir les plans d’aménagement du local.

L’acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance de cette situation par la remise d’une copie de ce rapport préalablement aux présentes, ainsi qu’il le reconnaît.

Le vendeur subroge purement et simplement l’acquéreur dans ses droits et actions en contestation de la délimitation du lot 16, tel que le vendeur l’expose.

Déclaration du vendeur concernant la consistance et l’affectation du lot vendu :

Le vendeur déclare :

— qu’il n’a pas effectué dans le lot vendu, de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des propriétaires ;

— qu’il n’a pas irrégulièrement modifié la consistance du lot vendu par une annexion ou une utilisation privative de parties communes.' (Passages mis en gras par la cour)

Il résulte ainsi de tout ce qui précède que, tout d’abord, le lot n°16 vendu à la société Volga par la société Lotus n’a pas d’existence juridique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division établis en 1957 par Maître [U], qui mentionnaient l’existence de seize lots numérotés de un à quinze, comportant un lot numéro deux bis, n’ayant pas été modifiés depuis l’origine en l’absence d’accord des copropriétaires.

Par ailleurs, le lot n°16 vendu à la société Volga n’apparaît correspondre que partiellement au lot n°2 bis de l’état descriptif de division, qui ne comportait qu’un magasin de 52 m², dès lors, d’une part, qu’une pièce anciennement à usage de cuisine et provenant du lot n°1 y a été ajoutée, de même que la superficie du couloir séparant le lot 2 bis du hall d’entrée des appartements, revendiqué par la société du Pavillon de Flore comme appartenant au lot n°1, lequel a été incorporé au lot 2 bis après disparition du mur séparatif et, d’autre part, que la superficie totale du lot n°16, de 79,52 m², est supérieure à celle du lot n°2 bis initial, sans qu’aucune explication soit donnée dans l’acte quant à l’origine de propriété de cette superficie additionnelle.

Il est enfin expressément indiqué dans l’acte de vente du 21 mai 2004 qu’un litige est en cours concernant la consistance du lot n°16, litige pour lequel le vendeur subroge l’acquéreur dans ses droits.

Compte tenu de l’incertitude existante, et reconnue dans l’acte, portant sur la consistance du lot vendu, il ne peut donc être affirmé que, considéré en soi, ce titre serait de nature à transférer la propriété à la société Volga, de sorte que l’acte de vente du 21 mai 2004 ne saurait constituer un juste titre permettant à celle-ci d’invoquer l’usucapion décennale.

Pour les mêmes raisons, la société Volga ne peut prétendre avoir cru, de bonne foi, au moment de la vente, être la légitime propriétaire du lot numéro 16 tel que décrit dans l’acte.

En conséquence, la société Volga ne peut se prévaloir du bénéfice de la prescription abrégée prévue à l’article 2265 devenu 2272, alinéa 2, du code civil et c’est la prescription trentenaire, prévue à l’article 2262 de ce code, dans sa rédaction initiale datant de 1804, et à l’alinéa 1er de l’article 2272 issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, qui doit trouver à s’appliquer.

Or la société Volga n’invoque pas le bénéfice de la prescription trentenaire, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa revendication du couloir litigieux.

Sur la revendication, par la société du Pavillon de Flore, de la partie du couloir litigieux occupée par la société Volga

La société du Pavillon de Flore allègue être dépossédée d’une partie de son lot correspondant à un ancien couloir, annexé pour partie par la société Volga et, pour une autre, par la copropriété de l’immeuble.

Si son action en revendication a été déclarée prescrite à l’égard du syndicat des copropriétaires, lequel avait seul soulevé cette fin de non-recevoir, il convient de statuer au fond sur son action aux mêmes fins formée à l’encontre de la société Volga, pour la partie de couloir occupée par celle-ci, l’action en revendication tirée de l’usucapion décennale invoquée par cette société ayant été écartée par les développements qui précèdent.

A cet égard, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que l’historique de la copropriété était particulièrement complexe et que les parties en faisaient un exposé lacunaire (quant aux changements de propriétaires, aux modifications de l’état des lieux, des expertises et instances déjà intervenues).

Cependant, il est constant que l’immeuble a été partagé et vendu en lots en 1957 dans le cadre d’une vente aux enchères publiques d’un ancien hôtel dépendant de la faillite [I], le lot n°1 étant alors décrit, aux termes du cahier des charges et conditions et de l’état descriptif de division, comme étant composé d’un 'appartement sis au rez-de-chaussée [Adresse 18] à l’angle de la [Adresse 23], comprenant salle de café, cuisine, deux water closets, entrée sur le couloir de l’immeuble et tout le sous-sol de l’immeuble', tandis que le deuxième lot bis de l’immeuble comportait 'un appartement sis au rez-de-chaussée [Adresse 18] comprenant : un magasin loué à 'Notre maison'.'

Le plan du rez-de-chaussée de l’immeuble annexé à l’état descriptif de division et datant de 1957 comporte effectivement un couloir identifié comme appartenant au lot numéro 1 par l’apposition du chiffre romain 'I', au même titre que les autres pièces appartenant à ce lot.

Cette description de l’état initial de l’immeuble, confirmée dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [H] du 10 juin 2003, correspond à la revendication de la société du Pavillon de Flore et à l’acte notarié en date du 16 novembre 1990 par lequel elle a acquis le bien.

Si les parties privatives et communes de l’immeuble ont, depuis 1957, connu des modifications de fait, dont témoignent les plans successivement établis par M. [B] en 1979, M. [X] en 1993, M. [H] en 2003 et 2009 et, enfin, la SCP Bleard-Lecoq en 2021, ces modifications n’ont pas fait l’objet de l’adoption, avant 2021, d’un nouveau règlement de copropriété et d’un nouvel état descriptif de division.

Par ailleurs, il n’est pas fait état, et encore moins établi, que des cessions de droit seraient intervenues, à un moment quelconque de l’histoire de l’immeuble, entre le propriétaire du lot numéro 1 et celui du numéro deux bis.

Dès lors, il doit être conclu, à l’instar du premier juge, que la propriété de la société du Pavillon de Flore sur la partie du couloir litigieux aujourd’hui occupée par la société Volga est suffisamment établie et la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a ordonné à cette dernière de restituer à la société du Pavillon de Flore la possession de la surface litigieuse et de rétablir à ses frais et sous astreinte la cloison séparant le couloir de cette société de son lot selon le plan de 1957, mais seulement pour la partie qu’elle occupe actuellement, l’obligation de remise en état se limitant au gros oeuvre.

Le montant de l’astreinte tel que fixé par le premier juge et le délai accordé à la société Volga pour exécuter la décision étant suffisants à garantir cette exécution, la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la contestation des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021

Vu l’article 122 du code de procédure civile, précité,

Aux termes de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il s’en déduit que l’action en contestation des décisions des assemblées générales de copropriétaires est une action attitrée, comme étant réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le tribunal ayant constaté, d’une part, que les énonciations du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2021, corroborées par les attestations de copropriétaires versées aux débats par le syndicat, mentionnaient que les résolutions n°13 et 14 avaient été votées par la société du Pavillon de Flore et M. [N], lesquels n’étaient dès lors ni opposants ni défaillants et, d’autre part, que ces résolutions avaient trait, pour la première, à l’approbation de travaux dans la cage d’escalier de l’immeuble et, pour la seconde, à la validation des honoraires du syndic pour ces travaux, de sorte qu’elles ne présentaient pas suffisamment un caractère immédiatement et expressément contraire aux intérêts des demandeurs en première instance pour qu’il puisse être considéré qu’ils auraient nécessairement voté contre ces résolutions, en a déduit que la preuve des votes favorables des demandeurs s’agissant des résolutions n° 13 et 14 était suffisamment rapportée, de sorte qu’il les a justement déclarés irrecevables à contester ces résolutions.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

C’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, considérant que la résolution n°16 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021 avait eu pour objet l’approbation d’un projet d’état descriptif de division en volumes et de création d’une association syndicale libre ne visant que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 2], soit la propriété de Mme [O], et non également la parcelle constituant l’emprise de la copropriété, a considéré que ces projets étaient en cet état étrangers à l’objet social du syndicat des copropriétaires tel que défini à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé pour ne pas concerner l’immeuble de la copropriété, a prononcé la nullité de la résolution litigieuse.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 30 septembre 2021

En vertu de l’article 26, alinéa 7, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Il est constant que l’affectation des parties privatives et leur modalités de jouissance étant fixées par le règlement de copropriété, elles ne peuvent être modifiées que par un vote à l’unanimité ; que l’assemblée générale ne peut en aucun cas prendre de décisions ayant pour objet ou pour effet de porter atteinte à la destination de l’immeuble telle que convenue par le règlement de copropriété.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a annulé la résolution n°17 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 septembre 2021 au motif que celle-ci, qui avait pour objet d’approuver un projet de nouveau règlement de copropriété de l’immeuble comprenant un nouvel état descriptif de division, porterait directement atteinte au droit de propriété de la société du Pavillon de Flore sur le couloir tel que précédemment reconnu dans le jugement, s’agissant notamment de la superficie des lots et du plan du rez-de-chaussée qu’il comprend, étant observé qu’il en est de même en appel, quand bien même l’action en revendication formée par la société du Pavillon de Flore à l’encontre du syndicat des copropriétaires s’est heurtée à la prescription, dès lors que la cour fait droit à l’action en revendication formée par cette société à l’encontre de la société Volga.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires de la société du Pavillon de Flore

La société du Pavillon de Flore sollicite la condamnation in solidum de la société Volga et du syndicat des copropriétaires à lui 'restituer les fruits perçus ou qu’ils auraient pu percevoir du fait de l’occupation litigieuse, ainsi que l’indemnisation de son préjudice subi du fait de l’enclavement de l’appartement situé au 2ème étage de l’immeuble, soit la somme de 36 000 euros dans les limites de la prescription quinquennale ou, en tant que de besoin, à une indemnité d’occupation pour un même montant et pour cette même période'.

Cependant, outre le fait qu’il n’est pas établi, compte tenu de l’état de délabrement de l’immeuble, que le syndicat des copropriétaires ou la société Volga auraient pu tirer des fruits de l’occupation illicite du couloir litigieux, la cour relève, à l’instar du premier juge, que l’appartement situé au 2ème étage de l’immeuble n’appartient pas à la société du Pavillon de Flore mais à son gérant, M. [N], de sorte que celle-ci n’est pas recevable à réclamer des dommages et intérêts, que ce soit au syndicat des copropriétaires ou à la société Volga, au titre d’un prétendu enclavement de cet appartement, ainsi qu’elle le fait aux termes du dispositif de ses écritures, lequel est seul de nature à saisir la cour valablement.

Enfin, la société du Pavillon de Flore et M. [N] sollicitent la condamnation in solidum de la société Volga et du [Adresse 28] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral résultant de l’occupation illicite par la société Volga d’une partie des parties communes sans que le syndicat des copropriétaires ne fasse le nécessaire pour une gestion cohérente de l’immeuble, les contraignant à contester l’assemblée générale, sauf à se faire spolier purement et simplement de leur propriété tant au bénéfice du syndicat que de la société Volga.

Or, la faute de la société Volga et/ou celle du syndicat des copropriétaires ne sont pas caractérisées, pas davantage que le préjudice moral prétendument subi, étant observé qu’il résulte des éléments versés aux débats que l’occupation des lieux par les différents copropriétaires du rez-de-chaussée a évolué de manière informelle au fil des ans et qu’il résulte des rapports d’expertise de M. [H] que la société du Pavillon de Flore a également empiété sur des parties de l’immeuble ne dépendant pas de son lot.

Il convient donc de débouter la société du Pavillon de Flore et M. [N] de leur demande de dommages et intérêts, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’issue du litige, la société Volga, la société du Pavillon de Flore et M. [N] seront tenus in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ailleurs, il convient de condamner in solidum la société du Pavillon de Flore et M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Pavillon de Flore’ la somme de 4 000 euros, tandis que la société Volga sera condamnée à leur payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Volga sera enfin déboutée de sa propre demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable la demande en nullité des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Le Pavillon de Flore’ du 30 septembre 2021 ;

— annulé les résolutions n°16 et 17 de cette assemblée générale ;

— rejeté les autres demandes, sauf à préciser que la société du Pavillon de Flore est irrecevable et non mal fondée à réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M.'[G] [N] du fait de l’enclavement de son appartement situé au 2ème étage de la copropriété';

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déclare la SCI du Pavillon de Flore irrecevable en son action en revendication formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Pavillon de Flore’ ;

Déboute la SCI Volga de sa demande tendant à voir juger qu’elle a acquis la propriété, par l’effet de la prescription acquisitive abrégée, du couloir situé entre l’entrée des appartements et le lot n°2 bis de l’immeuble en copropriété, situé à l’angle de la [Adresse 26], et de la [Adresse 22], [Adresse 9] [Localité 31], tel que représenté sur le plan de 1957 établi par Maître [U] ;

Dit que la SCI du Pavillon de Flore est propriétaire de la partie de ce couloir actuellement occupée par la SCI Volga, ainsi qu’il résulte du plan établi par la SCP Bleard-Lecocq ;

Ordonne à la SCI Volga de libérer les lieux, de supprimer toute emprise ou construction, notamment la pièce à usage de WC, et de reconstruire la cloison séparative (gros oeuvre uniquement) entre son lot et la partie du couloir propriété de la SCI du Pavillon de Flore qu’elle occupe, en laissant subsister le mur qui sépare cette partie de la partie occupée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (local poubelles), et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit que passé ce délai, la SCI Volga sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours à l’issue duquel il sera de nouveau statué ;

Condamne la SCI Volga, la SCI du Pavillon de Flore et M. [G] [N] in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI du Pavillon de Flore et M. [G] [N], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Pavillon de Flore’ la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI Volga à payer à la SCI du Pavillon de Flore et M. [G] [N], ensemble, la somme de 4 500 euros, sur le même fondement ;

Déboute la SCI Volga de sa demande formée au même titre.

Le greffier

Le président