N° RG 24/04474 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PWFP

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 16 avril 2024

RG : 11-22-352

[D]

C/

[Y]

[K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 Mai 2025

APPELANTE :

Mme [O] [D]

née le 12 Février 1971 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Intimée dans le RG 24/05072

Représentée par M^e Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 238

INTIMÉS :

M. [M] [Y]

né le 28 Mars 1970 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Appelant dans le RG 24/05072

Représenté par M^e Chloé PICARD de la SELEURL CAPLEX, avocat au barreau de LYON, toque : 2141

M. [R] [K]

né le le 17 avril 1976 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Raoudha BOUGHANMI de la SELARL CABINET CHAUPLANNAZ AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 172

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Avril 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Avril 2025

Date de mise à disposition : 14 Mai 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Véronique DRAHI, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2010, Mme [O] [D] et M. [M] [Y] ont acquis une maison située [Adresse 6] à [Localité 4], la pleine propriété indivise étant partagée entre eux respectivement à concurrence de 15 % et 85 %.

Suivant compromis du 23 décembre 2014, les consorts [D]-[Y] ont vendu cette maison à M. [R] [K] au prix de 500'000 euros, dont 10'080 euros au titre de l’achat des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux. L’acte comportait une condition suspensive d’obtention d’un prêt familial de 550'400 euros avant le 8 février 2025 et il prévoyait la réitération de la vente devant notaire le 31 mars 2015.

Cette réitération a été repoussée d’un commun accord entre les parties, en dernier lieu en raison de l’absence de déblocage du prêt familial par Mme [U] [G], mère de l’acheteur, dans la mesure où celle-ci a expliqué rencontrer des difficultés financières suite à une saisie pénale.

A compter de mai 2015, les vendeurs ont accepté que, dans l’attente de la réitération par acte authentique de la vente, M. [K] occupe gratuitement la maison en vertu d’un prêt à usage d’une durée de trois mois. Finalement, les parties ont convenu oralement d’un loyer de 2'500 euros mensuel dû rétroactivement depuis mai 2015.

Estimant que les perspectives de parvenir à une réitération de la vente n’existaient plus et déplorant des impayés de loyers, les consorts [D]-[Y] ont, d’une part, notifié à M. [K] par lettre recommandée du 29 mai 2017 la caducité du compromis de vente et son obligation de quitter les lieux, et d’autre part, lui ont fait signifier le 2 juin 2017 un commandement de payer la somme de 17'713,32 euros au titre des loyers impayés.

Saisi afin de voir déclarer M. [K] occupant sans droit ni titre et de voir ordonner son expulsion, le juge d’instance de Lyon a, par jugement du 12 décembre 2019, déclaré qu’il existait entre les parties «'un bail verbal à effet à mai 2015'», déclaré irrecevable la demande en résiliation de bail et condamné le locataire à payer aux bailleurs le somme de 5'499,75 euros au titre de l’occupation du bien immobilier jusqu’au mois de novembre 2019 inclus.

Par déclaration en date du 23 juillet 2020, M. [K] a formé appel de cette décision et, par un arrêt du 4 mai 2022, la cour d’appel de Lyon a déclaré cet appel irrecevable pour défaut de paiement du timbre fiscal, rappelant que le jugement du 12 décembre 2019 était en conséquence devenu définitif.

Entre temps et par jugement du 24 août 2021, le Tribunal Judiciaire de Lyon a condamné solidairement les consorts [D]-[Y] à payer à la société Crédit Logement la somme de 394'686,90 euros et le créancier a, par exploit du 23 décembre 2022, poursuivi le recouvrement de cette somme par voie de saisie-immobilière (procédure en cours).

Entre temps également, les consorts [D]-[Y] ont fait délivrer à M. [K] deux actes':

Par exploit du 28 avril 2020, un commandement de payer la somme de 12'500 euros au titre des loyers impayés au 30 avril 2020,

Par exploit du 10 novembre 2020, un congé à effet au 15 mai 2021 aux fins de reprise pour habiter au profit de Mme [D].

Prétendant que ces actes étaient demeurés sans effet, les consorts [D]-[Y] ont, par exploit du 12 janvier 2022, saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en validation du congé et, à défaut, en résiliation du bail, sollicitant en tout état de cause l’expulsion de M. [K].

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et M. [Y], par une lettre adressée au Juge des contentieux de la protection en avril 2023, a fait savoir que son avocat n’avait pas suivi ses recommandations en engageant une action en résiliation de bail, précisant, d’une part, que Mme [D], en qualité d’indivisaire minoritaire, ne disposait pas des droits suffisants pour agir seule, et d’autre part, qu’il entendait pour sa part privilégier une démarche amiable en vue d’obtenir le paiement des loyers et une réévaluation du prix de vente de 10 %.

Par un jugement avant dire droit du 15 février 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a ordonné la ré-ouverture des débats afin de faire re-convoquer M. [Y] et de tenter de trouver une issue amiable au litige.

A l’audience de ré-ouverture du 12 mars 2024, M. [Y] n’a pas comparu et, par jugement rendu le 16 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a':

Déclaré irrecevable l’action intentée par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2022 par Mme [O] [D] et M. [Y] [M] à l’encontre de M. [R] [K],

Laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens,

Rejeté les plus amples demandes,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le tribunal a retenu en substance':

Que l’indivisaire majoritaire, qui ne s’est pas manifesté à l’audience, a clairement indiqué, par courrier à l’adresse du tribunal, qu’il ne souhaitait aucunement exercer d’action contentieuse contre le locataire';

Que l’action en paiement et en expulsion maintenue par l’indivisaire minoritaire est irrecevable en ce que cette action n’est nullement conservatoire et qu’il n’y a pas de péril imminent'; que l’action nécessite la majorité des deux tiers en application de l’article 815-3 et de la jurisprudence constante de la cour de cassation.

Par déclarations en date des 29 et 20 juin 2024, Mme [O] [D] et M. [M] [Y] ont chacun séparément relevé appel de cette décision en tous ses chefs et par ordonnance du 21 août 2024, la jonction des affaires a été ordonnée.

A la demande de Mme [D] invoquant l’urgence à raison de la procédure de saisie-vente du logement, déprécié par l’occupation de M. [K], l’affaire a fait l’objet, par avis du 30 août 2024, d’une fixation à bref délai en vertu de l’ancien article 905 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 11 mars 2025 (conclusions d’appelante n°2), Mme [O] [D] demande à la cour':

Recevoir Mme [O] [D] en ses demandes,

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon en date du 16 avril 2024 en ce qu’il a : (reprise du dispositif du jugement attaqué),

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclarer Mme [O] [D] recevable et bien fondée en son action,

En conséquence,

A titre principal':

Constater la validité du congé pour reprise délivré par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2020,

Dire que M. [R] [K] occupe sans droit ni titre la maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 4],

Ordonner l’expulsion de M. [R] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, du logement d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique, suivant les dispositions des articles L 411-1 et R 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais de M. [R] [K],

A titre subsidiaire':

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation verbal commençant le 15 mai 2015, liant Mme [O] [D] et M. [M] [Y] à M. [R] [K],

Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais de M. [R] [K],

En tout état de cause :

Condamner M. [R] [K] à payer à Mme [O] [D] la somme de 42'500 euros au titre des loyers impayés du 1er décembre 2019 au 15 mai 2021,

Condamner M. [R] [K], à payer à Mme [O] [D], une indemnité d’occupation de 2'500 euros par mois au titre des indemnités d’occupation et charges, outre indexation, à compter du 15 mai 2021 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

Ordonner l’expulsion de M. [R] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, du logement d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique, suivant les dispositions des articles L.411-1 et R.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Débouter M. [R] [K] toutes ses demandes, fins et prétentions,

Condamner M. [R] [K] à payer à Mme [O] [D] les sommes suivantes :

la somme de 6'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance,

la somme de 10'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner M. [R] [K] aux entiers dépens de première instance qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Julie Beugnot, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 avril 2025 (conclusions d’appelant récapitulatives n°3), M. [M] [Y] demande à la cour':

Infirmer le Jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lyon le 16 avril 2024, sous le n° RG 11-22-000352, en ce qu’il a : (reprise du dispositif du jugement attaqué),

Et, statuant à nouveau, de :

Déclarer recevable l’action intentée par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2022 par Mme [O] [D] et M. [M] [Y] à l’encontre de M. [R] [K],

Y ajoutant,

Déclarer M. [M] [Y] recevable et bien fondé en ses fins et prétentions,

Débouter M. [R] [K] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

En conséquence,

A titre principal,

Dire que, par l’effet du congé délivré le 10 novembre 2020 à M. [K], le bail en date du 15 mai 2015 existant entre M. [M] [Y], Mme [O] [D] et M. [R] [K] est résilié à compter du 15 mai 2021,

A défaut,

Prononcer la résiliation du bail en date du 15 mai 2015 existant entre M. [M] [Y], Mme [O] [D] et M. [R] [K], à effet au 12 janvier 2022,

En tout état,

Ordonner l’expulsion de M. [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le délai de 2 mois prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’appliquera pas à l’expulsion ainsi ordonnée,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2'500 euros outre charges,

Condamner M. [R] [K] à payer à M. [M] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle au montant ainsi fixé par l’arrêt à intervenir, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux par M. [R] [K] et tous occupants de son chef,

Condamner M. [R] [K] à payer à M. [M] [Y] la somme de 148'535,65 euros au titre de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025, outre les charges locatives, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement,

A titre subsidiaire (pour le cas où le bail ne serait pas résilié)

Condamner M. [R] [K] à payer à M. [M] [Y] la somme de 148'535,65 euros au titre des loyers arrêtés au 31 mars 2025 outre les charges locatives sous réserve d’actualisation jusqu’au jour de l’audience,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement,

Au seul titre des rapports entre M. [M] [Y] et Mme [O] [D],

Fixer la répartition des sommes dues par M. [R] [K] à M. [M] [Y] et Mme [O] [D], à proportion des droits respectifs de M. [M] [Y] et Mme [O] [D] dans l’indivision, s’agissant des condamnations en paiement de l’arriéré de loyers et charges et de l’indemnité d’occupation,

Condamner M. [R] [K] à payer la somme de 5'000 euros à M. [M] [Y], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner M. [R] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 1er avril 2025 (conclusions d’intimé n°2), M. [R] [K] demande à la cour':

Déclarer recevables et bien fondées les moyens et demandes de M. [R] [K],

En conséquence,

A titre principal,

Confirmer le jugement du 16 avril 2024 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions à l’exception du rejet de la demande d’article 700 et des dépens de M. [R] [K],

Et, statuant à nouveau,

Condamner Mme [O] [D] à payer à M. [R] [K] :

La somme de 2'000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la 1ère instance,

La somme de 3'000 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner M. [M] [Y] à payer à M. [R] [K] la somme de 2'000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner solidairement Mme [O] [D] et M. [M] [Y] aux dépens de 1ère instance et d’appel,

A titre subsidiaire (en cas de recevabilité de l’action de M. [Y] et/ou Mme [D])

Déclarer irrecevables les demandes de M. [M] [Y] en cause d’appel, faute de justifier d’un intérêt à agir,

Dire et juger que le bail verbal a pour date de commencement le 5 mai 2015,

Prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 10 novembre 2020,

Rejeter la demande d’expulsion à l’encontre de M. [R] [K],

En toute hypothèse

Prendre acte que M. [M] [Y] a conclu un accord avec M. [R] [K] différant le paiement des loyers tant passés qu’en cours,

Déduire de la créance de loyers la somme de 72'321,22 euros + 20'500 euros = 92'821,22 euros,

Rejeter la demande de résiliation du bail pour défaut de motif suffisamment grave,

Rejeter la demande d’expulsion à l’encontre de M. [R] [K],

Condamner Mme [O] [D] à payer à M. [R] [K] :

La somme de 2'000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la 1ère instance,

La somme de 3'000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner M. [M] [Y] à payer à M. [R] [K] la somme de 2'000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner solidairement Mme [O] [D] et M. [M] [Y] aux dépens de 1ère instance et d’appel.

***

A l’audience de plaidoirie, M. [K] a été autorisé à produire une note en délibéré sous 10 jours et les autres parties à répliquer si besoin était dans les 5 jours suivants.

Par message transmis par voie électronique le 18 avril 2024, M. [K] a fait savoir que les dernières conclusions de M. [Y] n’appelaient finalement pas d’observations de sa part mais il a transmis un courrier officiel de son conseil du 7 avril 2025 adressé aux consorts [D]-[Y] valant offre de vente de la maison au prix de 500'000 euros outre les frais, en contrepartie d’un compte à faire entre les parties et à la condition expresse que les vendeurs renoncent à lui réclamer des arriérés de loyers, indemnités d’occupation ou toute créance en lien direct ou indirect.

Par message transmis par voie électronique le 25 avril 2024, M. [Y] fait valoir que cette offre d’achat, loin de démontrer la bonne foi de M. [K], établit au contraire que l’occupation des lieux n’a été maintenue qu’afin de racheter à vil prix le bien immobilier qui, s’il avait été libre de tout occupant, aurait permis d’obtenir des offres au prix du marché (650'000 ' 680'000 euros).

Par message transmis par voie électronique le 18 avril 2024, M. [K] a répliqué pour considérer que, en l’absence d’offre amiable d’achat émanant de tiers, il ne peut être accusé de vouloir racheter à vil prix la maison.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire et juger'», «'prendre acte'» ou «'déduire'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la recevabilité de l’appel de M. [Y]':

M. [K] oppose à M. [Y] un défaut d’intérêt à agir en cause d’appel puisqu’il ne formait aucune demande en première instance. Il souligne que malgré une mauvaise rédaction du jugement, la décision rendue est conforme à la position de M. [Y] qui ne peut en conséquence former appel.

M. [Y] se défend d’un défaut d’intérêt à agir puisque le jugement dont appel l’a déclaré irrecevable en ses prétentions, ce qui lui cause un grief et justifie son intérêt de former appel. Il ajoute qu’il a tout intérêt à vendre le bien libre de toute occupation et à rembourser la créance fixée par le juge de l’exécution à 427'485,66 euros, de même qu’il conteste la compensation que tente d’opérer le locataire sur les loyers impayés, rappelant que celle-ci se heurte à l’autorité de chose jugée du jugement du 12 décembre 2019.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 546 du Code de procédure civile énonce que le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n’y a pas renoncé.

En application de ce texte, il est jugé que l’appel n’est pas recevable lorsque le jugement rendu conformément aux conclusions de l’appelant ne lui fait aucun grief.

En l’espèce, dans l’exposé du litige de la décision attaquée, le premier juge indique que M. [Y] a, en cours d’instance, «'fait valoir que son avocat n’avait pas suivi ses recommandations et qu’il n’entendait pas procéder de manière contentieuse à l’encontre du défendeur'». Cette présentation est insuffisante à caractériser une nullité de l’acte introductif d’instance, d’ailleurs non prononcée, ni dans les motifs, ni dans le dispositif du jugement. Par ailleurs, même en considérant que cette présentation emporte que M. [Y] se serait désisté de son action ou de ses demandes, ce qui n’est pas le cas comme il sera vu ci-après, force est de constater que le dispositif de la décision attaquée ne constate pas un tel désistement.

En l’état d’une décision qui déclare M. [Y] irrecevable en son action, l’intéressé a succombé en première instance et il a en conséquence intérêt à faire appel. Dans ces conditions, la cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] tendant à voir déclarer M. [Y] irrecevable en son appel pour défaut de succombance.

Sur la recevabilité de l’action de M. [Y] et de Mme [D]':

M. [K] oppose à chacun des appelants un défaut de qualité ou d’intérêt à agir en invoquant d’abord une absence d’action et de demande par M. [Y]. Il estime en effet que Mme [D] ne démontre pas qu’elle disposait d’un mandat tacite de M. [Y] pour agir en expulsion.

Il rappelle que dans son courrier du 18 avril 2023 adressé au juge, M. [Y] a expliqué être étranger à l’assignation en résiliation/expulsion délivrée et il souligne que ce différend entre M. [Y] et son conseil a eu pour conséquence de violer l’accord passé consistant à lui laisser le temps de rassembler les fonds pour faire aboutir la vente de la maison. Il estime que l’assignation introductive d’instance est un faux pouvant constituer une escroquerie au jugement et il estime que le premier juge, plutôt que de déclarer l’action engagée par Mme [D] et M. [Y] irrecevable, aurait dû constater que M. [Y] n’était pas demandeur à l’instance. Il conteste dans ces conditions que ce dernier ait pu se désister.

Il fait ensuite valoir que Mme [D], dès lors qu’elle est co-indivisaire détenant 15 % des parts, n’a pas qualité à agir, la jurisprudence exigeant la majorité des deux tiers pour engager une action en résiliation de bail. Il conteste que la demande d’expulsion constitue un acte conservatoire, d’autant qu’en l’état d’un congé dont la régularité est contestée, on ne peut pas parler d’occupant sans droit ni titre. Il considère qu’en l’absence d’urgence ou de péril pour l’indivision, Mme [D] ne peut agir seule et que celle-ci, dans la mesure où elle est séparée de M. [Y], ne justifie pas de son droit de reprise.

M. [Y] conteste l’irrecevabilité de son action puisque les nombreux actes délivrés depuis 2017 démontrent sa volonté commune avec Mme [D] d’obtenir l’expulsion de l’intimé. Il affirme qu’en cours d’instance, il s’est rapproché du locataire en espérant une issue amiable et que d’ailleurs, il sollicitait uniquement un renvoi au terme de son courrier adressé au juge. Il souligne qu’il fait état dans ce courrier de discussions avec la mère de M. [K] en fin d’année 2022 et il conteste que ces discussions aient abouties à un accord. Il considère que M. [K] a abusé de sa confiance en cherchant à retarder le règlement des sommes dues, comme il continue de le faire. Il relève qu’en considérant son courrier comme l’expression d’une volonté de ne plus exercer une action contentieuse, le juge a outrepassé son pouvoir d’appréciation. D’ailleurs, il relève que le juge n’a pas pu acter un quelconque désistement, non exprimé. Il fait valoir que son appel du jugement démontre de nouveau sa volonté non équivoque de poursuivre l’action engagée.

Il se défend d’un défaut de qualité à agir puisqu’il est co-indivisaire avec Mme [D] du bien donné à bail et il estime que le différend qui s’est cristallisé autour des honoraires de son précédent conseil n’a pas entaché la procédure. Il souligne que le courriel de son conseil sollicitant de voir signer le mandat de représentation concerne la procédure de saisie-immobilière.

A titre superfétatoire, il estime que, même minoritaire, Mme [D] a qualité pour demander l’expulsion, une telle action étant de nature à permettre la conservation du bien immobilier actuellement sous le coup d’une procédure de saisie-immobilière. Il ajoute que cette action n’est que la conséquence du congé délivré à l’issue duquel M. [K] se maintient dans les lieux sans droit ni titre. Il ajoute que le prétendu accord intervenu n’aurait eu d’incidence sur la procédure que s’il avait recueilli l’accord de Mme [D], sans que la preuve d’un tel accord ne soit rapportée.

Mme [D] conteste l’irrecevabilité retenue par le premier juge dès lors que M. [Y] ne demandait que le renvoi, ce qu’il a obtenu à la faveur du jugement avant dire droit, de sorte qu’il ne pouvait pas être considéré, sauf à substituer à la volonté des parties, que le demandeur ne souhaitait plus exercer une action contentieuse.

Elle fait ensuite valoir qu’au jour de l’assignation, les deux indivisaires étaient recevables pour diligenter une procédure de validation du congé. Elle conteste que M. [Y] se soit désisté puisqu’il ne sollicitait qu’un délai pour que M. [K] rassemble les fonds. D’ailleurs l’appel interjeté par M. [Y] démontre qu’il n’entendait pas se désister. Enfin, elle considère que, même seule, elle est recevable en son action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre qui est un acte conservatoire.

Sur ce,

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 4, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En application de ce texte, le juge ne peut dénaturer les demandes des parties.

Enfin, l’article 815-3 du Code civil énonce notamment que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.

En l’espèce, la pleine propriété indivise des deux appelants sur la maison donnée à bail à M. [K] est justifiée par la production d’une attestation notariée précisant que M. [Y] et Mme [D] détiennent le bien respectivement à concurrence de 85 % et 15 %. Les contestations de l’intimé se rapportant à un défaut de qualité à agir sont donc dépourvues de toute pertinence.

Par ailleurs, aux termes du courrier que M. [Y] a adressé au Juge des contentieux de la protection en avril 2023, soit plus d’un an après l’engagement de la procédure, celui-ci énonce clairement «'je n’ai pas donné mandat au cabinet Berger pour introduire l’action en résiliation (en copie pièce n°2 ' mon courriel du 10 février pour lequel je donne ma position)'». Néanmoins, la pièce justificative à laquelle il est ainsi renvoyé se rapporte en réalité au mandat donné au cabinet Berger dans le cadre de la procédure de saisie-immobilière opposant les co-indivisaires au Crédit Logement et à leurs autres créanciers. Dès lors, M. [Y] échoue à rapporter la preuve qu’il n’avait pas donné mandat à son précédent conseil pour engager la présente procédure contre M. [K], étant rappelé qu’en vertu de l’article 416 du Code de procédure civile, l’existence d’un mandat de représentation détenu par l’avocat est présumée.

En réalité, il importe de relever qu’aux termes de son écrit adressé au juge, M. [Y] retrace d’abord l’historique des procédures engagées depuis 2017, indique ensuite s’être rapproché de la mère de l’acquéreur en fin d’année 2022, soit postérieurement à l’engagement de l’action en résiliation de bail, et expose enfin avoir pris la décision de laisser le temps à Mme [G] de rassembler les fonds en vue d’une issue amiable du litige. Cette décision, dès lors qu’elle a ainsi été prise en cours de procédure, ne peut pas, par hypothèse, invalider a posteriori l’assignation délivrée, outre que cette chronologie suffit à démentir l’affirmation de M. [Y] ci-avant rappelée selon laquelle il se défend d’avoir «'donné mandat au cabinet Berger pour introduire l’action en résiliation'».

En outre, la cour relève que la volonté exprimée par M. [Y] de «'mettre en attente'» la procédure en résiliation de bail/expulsion afin de «'rapprocher les parties autour d’une issue amiable'» a été respectée par son conseil comme par le Juge des contentieux de la protection puisqu’une décision de réouverture des débats a été ordonnée par jugement du 15 février 2024 dans le but de laisser le temps aux parties de trouver un accord, le cas échéant, à homologuer lors de l’audience de réouverture.

D’ailleurs, force est de constater qu’il s’est écoulé un an entre le courrier d’avril 2023 par lequel M. [Y] demande de «'mettre en attente'» la procédure et la décision rendue au fond le 16 avril 2024, le temps de la conciliation ayant ainsi été d’une longueur non-négligeable.

En revanche, le premier juge ne pouvait pas interpréter, même sans le dire, la non-comparution de M. [Y] à l’audience de réouverture des débats comme un désistement de sa part. Constituant une renonciation à un droit, un désistement doit en effet être non-équivoque. Or, en l’absence de désistement, le cas échéant faisant suite à des discussions qui auraient abouties à une issue amiable du litige, mais également en l’absence de modification de ses demandes, fût-ce oralement à l’audience, M. [Y], dès lors qu’il n’a pas comparu, a nécessairement maintenu ses demandes telles que formalisées en dernier lieu par son conseil commun avec Mme [D]. Son intérêt à agir s’infert en conséquence desdites demandes tendant à voir valider le congé pour reprise, et à défaut, à voir prononcer la résiliation du bail. M. [K] n’est en conséquence pas fondé à opposer un défaut d’intérêt à agir de M. [Y] pour défaut d’action ou de demande.

Dès lors et en l’état d’une action engagée et maintenue par les deux seuls indivisaires, la majorité des deux tiers, à la supposée exigée pour agir en résiliation de bail, est nécessairement atteinte.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par Mme [D] et M. [Y], est infirmé. Statuant à nouveau, la cour rejette les fins de non-recevoir tirées d’un défaut de qualité ou d’intérêt à agir et déclare chacun des co-indivisaires recevables en leur action.

Sur la demande en paiement d’une dette locative':

Mme [D] sollicite la condamnation de M. [K] au paiement de l’arriéré locatif de 42'500 euros dû depuis le 1er décembre 2019 jusqu’au 15 mai 2021, date d’effet du congé pour reprise, outre les indemnités d’occupation postérieures. Elle précise qu’en l’absence de tout paiement depuis le 1er décembre 2019, la dette locative s’élève à 157'500 euros selon décompte arrêté au 1er mars 2025.

Elle conteste le compte entre les parties allégué par l’intimé qui ne rapporte pas la preuve des versements qui auraient été effectués par sa mère, qui ne justifie pas du paiement des avis à tiers détenteurs qu’il a reçus, outre qu’il est seul responsable des frais et intérêts de retard inclus dans ces ATD, qui allègue de réparations locatives au mépris des dispositions de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le locataire est tenu des menues réparations et qu’il ne peut faire de travaux sans l’accord du bailleur.

M. [Y] sollicite la condamnation de M. [K] au paiement de l’arriéré locatif de 148'535,65 euros arrêté au 31 mars 2025, outre les charges locatives. Il conteste les paiements allégués, ainsi que les compensations revendiquées. Il fait d’abord valoir que, comme déjà jugé par la décision du tribunal d’instance du 12 décembre 2019, les charges d’eau et d’électricité, ainsi que les travaux d’aménagements réalisés par le locataire sans autorisation du bailleur, sont à la charge de M. [K]. Il rappelle que le coût du dépannage VMC est à la charge du locataire s’agissant d’une menue réparation. Il considère ensuite que M. [K] ne rapporte pas la preuve des versements qui auraient été faits par sa mère Mme [G]. Enfin, il estime que l’intimé ne démontre pas avoir payé les avis à tiers détenteur, sauf pour la somme de 11'464,35 euros acquittée par le locataire au profit du Crédit Mutuel [Localité 7]. Il rappelle que les paiements antérieurs au jugement du 12 décembre 2019 ont déjà été imputés sur la dette locative et il conteste la prétendue suspension de l’exigibilité des loyers jusqu’au paiement du prix de vente, en l’absence de processus de vente en cours avec l’intimé.

M. [K] conteste les impayés de loyers, invoquant d’abord l’accord avec M. [Y] pour une suspension de l’obligation de payer les loyers dans le cadre de discussions sur la vente du bien et il renvoie au courrier que M. [Y] a adressé au Juge des contentieux de la protection en avril 2023 qui mentionne cet accord. Il précise que cet accord consiste à prévoir, d’une part, que lorsque Mme [G] aura les fonds pour acheter la maison, un nouveau prix de vente sera fixé en tenant compte des sommes déjà versées depuis 2015 à hauteur de la somme totale de 180'820,99 euros, et d’autre part, la suspension dans cette attente du paiement des loyers. Il se défend du caractère déséquilibré de l’offre d’achat pour 500'000 euros faite le 12 juin 2023 puisque celle-ci est conforme au prix de vente amiable fixé par le juge de l’exécution dans le jugement d’orientation du 10 décembre 2024. Il fait valoir que Mme [G] a récemment réitéré son intention de rachat en justifiant des négociations en cours avec l’État du Cameroun pour percevoir sa commission de chargé d’affaires dans le litige qui l’oppose à la république de Guinée équatoriale.

Il invoque ensuite les paiements effectués par sa mère en 2022, ainsi que les avis à tiers détenteurs acquittés pour le compte des bailleurs. Il se prévaut encore de factures de réparation qui viennent se compenser avec les loyers dus. Il précise que n’ayant pas reçu d’avis de mainlevée de la part des créanciers de M. [Y], il se trouve dans l’impossibilité de savoir s’il doit reprendre le paiement des loyers entre les mains des bailleurs. Il fait valoir qu’à raison de la séparation du couple [Y]-[D] il ne sait pas à qui payer les loyers.

Il affirme au final être en mesure d’opposer aux bailleurs une somme totale de 73'321,22 euros au titre des ATD acquittés, ainsi que des factures de réparation et de remplacement d’équipement.

Sur ce,

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que pour la dette de loyer jusqu’à l’échéance de novembre 2019 incluse, les consorts [Y]-[D] disposent déjà d’un titre exécutoire puisque le jugement rendu le 12 décembre 2019 a opéré un compte entre les parties à cette date.

Sous cette précision, la cour relève que les discussions dont se prévaut M. [K] avec M. [Y] reposent sur des promesses de paiement du prix de vente de la maison par la mère de l’intimé, promesses formulées et renouvelées depuis désormais plus de 10 ans. S’il apparaît que M. [Y] a, malgré le temps écoulé, conservé sa confiance à l’intimé et à la mère de ce dernier, les parties n’ont pour autant jamais formalisé un accord pour la suspension des loyers. Un tel accord ne résulte, ni du courrier que M. [Y] a adressé au Juge des contentieux de la protection en avril 2023, ni d’aucune des autres pièces produites par les parties. Il n’est ainsi pas établi que les discussions en cours, à les supposer opposables à Mme [D], emportent une suspension de l’exigibilité de la dette de loyer, ni des échéances courantes de loyers. L’argumentation développée de ce chef par M. [K] est ainsi rejetée.

Concernant le compte entre les parties, les loyers échus depuis l’échéance de décembre 2019, non incluse dans la condamnation prononcée le 12 décembre 2019, jusqu’à l’échéance de mars 2025, s’élèvent à la somme totale de 160'000 euros.

Concernant les paiements qui auraient été effectués par Mme [G] au titre des loyers, la cour relève':

Que la copie partielle d’un relevé bancaire produit par l’intimé, laissant apparaître un virement de 10'000 euros effectué le 28 juin 2022 sous la référence «'virement étranger 28062296561 référence 28062296561'», ne constitue pas la preuve du paiement allégué dès lors que cette pièce ne permet pas de connaître le bénéficiaire de ce virement';

Que la demande de virement d’une somme de 3'000 euros adressé par Mme [G] à sa banque par un courriel du 21 juillet 2022, à opérer sur le compte de Mme [W] [Y], qui serait la mère de M. [M] [Y], ne suffit pas à établir que ce virement serait finalement intervenu, outre que le lien avec le bail liant les parties est simplement allégué';

Que le courriel du 23 septembre 2022 par lequel Mme [G] annonce l’envoi d’un chèque de 2'500 euros à la mère de M. [Y] présente les mêmes limites probatoires, en ce que la preuve du débit du chèque n’est pas rapportée, ni celle du lien avec le bail verbal';

Que l’attestation du Crédit Agricole Loire Haute Loire, se rapportant à un virement de 5'000 euros effectué à une date indéterminée au profit d’un bénéficiaire dénommé «'atelier des ponts'» situé au Maroc, n’établit pas même que Mme [G] ou M. [K] en serait à l’origine.

Il s’ensuit que M. [K] échoue à rapporter la preuve de paiements effectués par sa mère au titre des loyers effectués pour la somme totale de 20'500 euros au titre de l’année 2022.

Concernant les paiements effectués auprès des créanciers des bailleurs, la cour relève':

Que si l’intimé justifie avoir reçu deux avis à tiers détenteur, l’un se rapportant à une dette de M. [Y] à l’égard du Trésor public pour la somme de 18'691 euros, l’autre se rapportant à une dette de Mme [D] à l’égard du Trésor public pour la somme de 1'149 euros, il ne justifie pas des paiements correspondant adressés à ce créancier';

Que le procès-verbal de saisie-attribution que s’est vu signifier l’intimé par acte du 10 mai 2021, même accompagné d’un certificat de non-contestation, ne suffit pas à établir le paiement des sommes correspondantes entre les mains de M. et Mme [E], créanciers de Mme [D]';

Que si M. [Y] indique que la Caisse Mutuel de [Localité 7]-Shumann aurait déclaré devant le juge de l’exécution avoir reçu paiement d’une somme de 11'464,35 euros suite au procès-verbal de saisie-attribution du 28 juin 2021 et au certificat de non-contestation du 24 août 2021, le décompte que ce créancier aurait produit dans l’instance se rapportant à la saisie-immobilière n’est pas versé aux débats par l’appelant et l’intimé quant à lui ne rapporte pas la preuve de son paiement'; dans ces conditions, la preuve d’un paiement d’une somme de 11'464,35 euros entre les mains d’un tiers, aux titres des loyers prévus par le bail verbal liant les parties, n’est pas suffisamment rapportée.

Il s’ensuit que M. [K] échoue à rapporter la preuve de paiements aux titres des loyers effectués entre les mains de tiers pour la somme totale de 34'609,73 euros.

Concernant les réparations réalisées dans les lieux loués, la cour relève':

Que les compensations invoquées par M. [K] se rapportant à des factures antérieures à décembre 2019 ont déjà été écartées par le jugement du tribunal d’instance du 12 décembre 2019 et en particulier, les demandes de compensations aux titres des factures de réparation du système de chauffage et de travaux de maçonnerie se heurtent à l’autorité de la chose jugée';

Que la demande au titre d’une facture de dépannage de la VMC en février 2022 ne peut être accueillie en l’absence de preuve du paiement de cette facture';

Que les factures de novembre 2021, juillet 2022 et octobre 2024 se rapportant à une intervention sur le chauffe-eau, sur la PAC et sur le plancher-chauffant encourent la même critique en l’absence de toute preuve qu’elles auraient été acquittées';

Quant aux factures de travaux de rénovation des voies d’accès à la maison de juin 2022, elles sont écartées en l’absence de preuve d’un accord des bailleurs pour engager de telles dépenses';

Que l’échange de courriel entre Mme [G] et M. [Y] remontant à août 2015 aux termes duquel M. [Y] évoque la société «'Kumquat'» et Mme [G] évoque un chantier inachevé est parfaitement insuffisant à établir que des travaux ont été engagés avec l’accord des bailleurs, outre qu’il n’est même pas permis de comprendre quels seraient les travaux concernés.

Il s’ensuit que M. [K] échoue à invoquer la compensation entre sa dette de loyer et des réparations incombant aux bailleurs qu’il aurait financées pour la somme totale de 37'711,49 euros.

En conséquence, aucune somme ne vient en déduction des loyers échus. Cela étant, en vertu du principe dispositif et de l’interdiction corrélative de statuer ultra petita, la cour ne peut allouer aux parties que les sommes qu’elles réclament. Dès lors, M. [K] est condamné à payer la dette de loyer selon décompte arrêté à l’échéance de mars 2025 incluse, à hauteur de 157'500 euros qu’il devra payer à Mme [D] et à hauteur de 148'535,65 euros qu’il devra payer à M. [Y].

Ce dernier ne chiffrant pas les charges locatives qui seraient dues par le locataire, il est débouté de sa demande de ce chef.

Mme [D] quant à elle est déboutée de sa demande d’indexation du loyer depuis le 15 mai 2021 en l’absence de toute prévision contractuelle prévoyant une telle indexation.

En revanche, la cour rappelle qu’en application de l’article 1231-7 du Code civil et à défaut d’autre demande des appelants, la condamnation de M. [K] est assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision.

La demande de capitalisation des intérêts présentées par M. [Y] est accueillie pour les intérêts qui seront échus depuis une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Enfin, dans les rapports entre les bailleurs, les sommes qui seront acquittées par M. [K] ou pour le compte de ce dernier au titre de la condamnation ci-dessus reviendront à 85 % à M. [Y] et à 15 % à Mme [D], dans la limite de 148'535,65 euros en principal (hors intérêts) pour la part revenant à M. [Y].

Sur la demande en validation du congé et les demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation':

Mme [D] demande à la cour de déclarer le congé pour reprise valide puisqu’elle a la qualité de bailleur requise pour une telle reprise. Elle estime que M. [K] ne rapporte pas la preuve du caractère frauduleux du congé. Elle estime en outre avoir respecté le délai de préavis de 3 mois s’agissant d’un bail meublé compte tenu des circonstances dans lesquelles M. [K] a pris possession des lieux, rappelant que l’acte de vente contient un inventaire du mobilier qui devait être cédé avec le bien immobilier. Elle rappelle que le bail a pris effet le 15 mai 2015 puisque la décision judiciaire du 12 décembre 2019 a fait droit à la demande de M. [K] en ce sens. Elle renvoie aux conclusions de l’intéressé dans cette précédente procédure pour considérer que ces écritures constituent un aveu judiciaire. Elle en conclut que le bail a été résilié au 14 mai 2021, date depuis laquelle l’intimé est occupant sans droit ni titre.

M. [Y] sollicite le constat de la résiliation du bail par l’effet du congé délivré et à défaut, il fixe lui aussi la date de prise d’effet du bail verbal au 15 mai 2015, opposant à M. [K] un aveu judiciaire à ce sujet. Il estime que le congé délivré respecte le délai de préavis de 6 mois et, à titre subsidiaire, il s’associe à l’argumentation développée par Mme [D] concernant un préavis de 3 mois applicable en matière de baux meublés. Il conteste que sa séparation d’avec Mme [D] entache la régularité du congé puisque seule Mme [D] reprend le bien pour y habiter.

M. [K] oppose à Mme [D] le défaut de justification du caractère réel et sérieux de son projet de reprise du logement pour habiter puisqu’elle est séparée de M. [Y]. Il considère qu’elle ne dispose pas d’un droit de reprise alors qu’elle n’a que 15 % des droits indivis, outre que M. [Y] a rappelé que Mme [D] n’avait pas qualité pour agir seule. Il relève que Mme [D] déclare l’adresse du couple, tout en expliquant être séparée de sorte que le congé est nul et la demande d’expulsion n’est en conséquence pas fondée.

A titre plus subsidiaire, il revendique l’existence d’un bail d’habitation verbal qui a commencé le 5 mai 2015 et qui suppose un préavis de 6 mois avant son terme. Il renvoie au projet de prêt à usage qui confirme cette date et il conteste tout aveu judiciaire, faisant valoir que la mention «'15 mai'» dans ses conclusions devant le tribunal d’instance constitue une simple coquille, outre que le jugement rendu le 12 décembre 2019 constate l’existence d’un bail à compter de mai 2015, sans autre précision. Il en conclut que le congé du 10 novembre ne respecte pas le délai de préavis.

Il conteste l’application d’un préavis de 3 mois pour les baux meublés, invoqué pour la première fois par les bailleurs, en l’absence d’écrit en ce sens, en l’état d’un congé n’y faisant d’ailleurs aucune référence et dès lors que la liste du mobilier vendu avec le bien immobilier figurant dans le compromis de vente ne comporte ni literie, ni vaisselle, ni ustensile de cuisine, ni table et siège dans le salon, ni canapé, … ne constituant ainsi pas des meubles suffisants pour retenir la qualification de meublés.

Sur ce,

Sur le régime applicable au contrat':

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Cet article s’applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi Alur.

En l’espèce, même si le bail verbal liant les parties a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, il a été renouvelé tacitement après la publication de cette loi de sorte que l’article 25-4 précité s’applique. Or, les appelants ne rapportent pas la preuve de la mise à disposition d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. En effet, les appelants renvoient uniquement aux clauses du compromis de vente précisant, concernant le prix de vente, qu’il inclut la somme de 10'080 euros au titre du mobilier et, concernant la désignation du bien vendu, la liste du mobilier garnissant le bien. Or, cette liste ne comporte aucun élément de literie de sorte que le logement n’est pas éligible au statut des baux meublés autorisant les bailleurs à délivrer congé avec un préavis de 3 mois.

Il s’ensuit que le régime applicable au bail verbal liant les parties est le droit commun des baux d’habitation.

Sur la validité du congé pour reprise':

Aux termes de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de l’article 1383-2 du Code civil qui définit l’aveu judiciaire, il est jugé que l’aveu fait au cours d’une instance précédente, même opposant les mêmes parties, n’a pas le caractère d’un aveu judiciaire et n’en produit pas les effets.

En l’espèce, le congé pour reprise signifié le 10 novembre 2020 indique se rapporter à un bail verbal qui a pris effet le 15 mai 2015 pour une durée de 3 ans et il vise l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations vides. Il est constant que cette date de prise d’effet du bail verbal ne résulte pas du jugement du tribunal d’instance du 12 décembre 2019 qui indique uniquement «'à effet à mai 2015'» mais elle s’infert uniquement des conclusions qui avaient été prises par M. [K] lors de cette instance.

Dès lors que cette position a été exprimée dans le cadre d’une autre instance, même opposant les mêmes parties, elle n’a pas valeur d’aveu judiciaire. Cette position est en outre suffisamment démentie par la circonstance qu’il n’est pas contesté que le loyer du mois de mai 2015 a été quittancé et payé en totalité. Dès lors, les appelants ne rapportent pas suffisamment la preuve que le bail verbal aurait pris effet le 15 mai 2015 et M. [K], qui produit le projet de prêt à usage à effet au 5 mai 2015, établit quant à lui que son entrée dans les lieux correspond à cette date. Le congé délivré, moins de 6 mois avant le terme triennal du bail, n’est en conséquence pas valable, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le caractère réel et sérieux du projet de reprise pour habiter de Mme [D].

Les consorts [D]-[Y] sont en conséquence déboutés de leur demande en validation de congé et de leurs demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation présentées sur ce fondement.

Sur la demande en prononcé de la résiliation du bail et les demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation':

Mme [D] sollicite, subsidiairement et au visa de l’article 1741 du Code civil, la résiliation judiciaire du bail à raison de la dette locative très importante dont M. [K] est débiteur.

M. [Y] sollicite, lui aussi à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail en faisant valoir que l’absence de paiement des loyers constitue un grave manquement de la part du locataire justifiant le prononcé de cette résiliation.

Il rappelle qu’il n’est pas nécessaire de justifier d’une clause résolutoire insérée au bail, inexistante en l’état d’un bail verbal, mais que la résiliation peut être prononcée sur le fondement des articles 1728, 1124 et 1227 du Code civil.

M. [K] s’oppose à cette demande en invoquant un accord pour que le paiement des loyers soit différé et pour en conclure qu’à raison de cet accord en cours, aucun défaut de paiement ne peut servir de motif à une résiliation. Il renvoie au courrier que M. [Y] a adressé au Juge des contentieux de la protection en avril 2023 qui mentionne cet accord qui consiste à prévoir, d’une part, que lorsque Mme [G] aura les fonds pour acheter la maison, un nouveau prix de vente sera fixé en tenant compte des sommes déjà versées depuis 2015 à hauteur de la somme totale de 180'820,99 euros, et d’autre part, la suspension dans cette attente du paiement des loyers. Il se défend du caractère déséquilibré de l’offre d’achat pour 500'000 euros faite le 12 juin 2023 puisque celle-ci est conforme au prix de vente amiable fixé par le juge de l’exécution dans le jugement d’orientation du 10 décembre 2024. Il fait valoir que Mme [G] a récemment réitéré son intention de rachat en justifiant des négociations en cours avec l’État du Cameroun pour percevoir sa commission de chargé d’affaires dans le litige qui l’oppose à la république de Guinée équatoriale.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour relève qu’il n’est pas discuté et qu’il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône le 13 janvier 2022 et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 30 avril 2020, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions du IV de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989 qui renvoie aux II et III de ce même article.

En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé résolution du contrat.

En l’espèce, il a été vu ci-avant que les discussions dont se prévaut M. [K] avec M. [Y] reposent sur des promesses de paiement du prix de vente de la maison par la mère de l’intimé, promesses formulées et renouvelées depuis désormais plus de 10 ans. S’il apparaît que M. [Y] a, malgré le temps écoulé, conserver sa confiance à l’intimé et à la mère de ce dernier, les parties n’ont pour autant jamais formalisé un accord pour la suspension des loyers. Un tel accord ne résulte, ni du courrier que M. [Y] a adressé au Juge des contentieux de la protection en avril 2023, ni d’aucune des autres pièces produites par les parties. Il n’est ainsi pas établi que les discussions en cours, à les supposer opposables à Mme [D], emportent une suspension de l’exigibilité de la dette de loyers, ni des échéances courantes de loyers. L’argumentation développée de ce chef par M. [K] est ainsi rejetée.

Il en résulte que la défaillance de ce dernier dans le paiement du loyer est largement objectivée par l’importance de la dette locative dès lors que M. [K] n’a effectué aucun paiement depuis décembre 2019, date à laquelle il a été reconnu judiciairement comme étant titulaire d’un bail verbal.

Le contexte de pourparlers entre le locataire et le co-indivisaire majoritaire en vue d’une vente du logement pris à bail ne suffit pas à nuancer la gravité de ce manquement dès lors au contraire que, compte tenu du temps écoulé, le préjudice de perte de loyers souffert par les bailleurs est particulièrement important.

Dès lors, la défaillance récurrente du locataire dans l’exécution de l’une des obligations principales du contrat de bail est suffisamment grave pour justifier le prononcé par la cour de la résiliation du bail verbal à compter de la présente décision.

Il en résulte que M. [K] occupe désormais sans droit ni titre les lieux loués. Il devra en conséquence les libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, sous peine d’expulsion avec si besoin est le concours de la force publique dans les conditions définies au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles appartenant au locataire en cas de mesure d’expulsion sera réglé conformément aux prévisions du Code des procédures civiles d’exécution.

En outre, le maintien dans les lieux de l’intimé causera nécessairement un préjudice aux appelants qu’il convient d’indemniser en condamnant M. [K] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2'500 euros, laquelle sera due à compter de l’échéance d’avril 2025, non-incluse dans la condamnation ci-avant prononcée, jusqu’à la libération effective des lieux.

Enfin, dans les rapports entre les bailleurs, les sommes qui seront acquittées par M. [K] ou pour le compte de ce dernier au titre de la condamnation ci-dessus au titre des indemnités d’occupation reviendront à 85 % à M. [Y] et à 15 % à Mme [D].

Sur les demandes accessoires':

M. [K] succombant à l’instance, la cour infirme la décision attaquée qui a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et qui a rejeté la demande des bailleurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne M. [K] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement forcé au profit de Maître Julie Beugnot, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

M. [K] est débouté de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles et il est condamné à payer, d’une part, à Mme [D] la somme globale de 4'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, et d’autre part, à M. [Y] la somme 2'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [K] tendant à voir déclarer M. [M] [Y] irrecevable en son appel pour défaut de succombance,

Infirme le jugement rendu le 16 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [R] [K] tendant à voir déclarer M. [M] [Y] et Mme [O] [D] irrecevables pour défaut de qualité ou d’intérêt à agir,

En conséquence, déclare M. [M] [Y] et Mme [O] [D] recevables en leur action,

Condamne M. [R] [K] à payer la dette de loyers selon décompte arrêté à l’échéance de mars 2025 incluse, à hauteur de 157'500 euros due à Mme [O] [D] et à hauteur de 148'535,65 euros due à M. [M] [Y],

Rejette la demande de M. [M] [Y] au titre des charges locatives,

Rejette la demande de Mme [O] [D] au titre de l’indexation du loyer depuis le 15 mai 2021,

Dit que la condamnation ci-dessus portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit que les intérêts échus depuis une année entière porteront eux-même intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil au profit de M. [M] [Y],

Dit que dans les rapports entre M. [M] [Y] et Mme [O] [D], les sommes qui seront acquittées par M. [R] [K] ou pour le compte de ce dernier au titre de la condamnation ci-dessus reviendront à 85 % à M. [Y] et à 15 % à Mme [D], dans la limite de 148'535,65 euros en principal (hors intérêts) pour la part revenant à M. [Y],

Rejette les demandes de M. [M] [Y] et de Mme [O] [D] en validation de congé et leurs demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation présentées sur ce fondement,

Prononce la résiliation du bail verbal consenti par M. [M] [Y] et Mme [O] [D] à M. [R] [K] portant sur la maison située [Adresse 6] à [Localité 4],

Ordonne à M. [R] [K] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne de son chef et de tout bien lui appartenant, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

Autorise M. [M] [Y] et Mme [O] [D], à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M. [R] [K] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, via la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’assistance de la force publique si besoin est, et l’enlèvement des meubles laissés dans les conditions prévues au Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [R] [K] à payer à M. [M] [Y] et à Mme [O] [D] une indemnité d’occupation mensuelle de 2'500 euros, laquelle sera due à compter de l’échéance du mois d’avril 2025, jusqu’au départ effectif des lieux de l’intéressé,

Dit que, dans les rapports entre M. [M] [Y] et Mme [O] [D], les sommes qui seront acquittées par M. [R] [K] ou pour le compte de ce dernier au titre de la condamnation ci-dessus au titre des indemnités d’occupation reviendront à 85 % à M. [M] [Y] et à 15 % à Mme [O] [D],

Condamne M. [R] [K] aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement forcé au profit de Maître Julie Beugnot, avocat à [Localité 8], dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [R] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [R] [K] à payer à Mme [O] [D] la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [R] [K] à payer à M. [M] [Y] la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT