RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/02795 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FE5L

Minute n° 24/00040

[F]

C/

[E], S.E.L.A.R.L. GANGLOFF ET [X]

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de METZ, décision attaquée en date du 16 Octobre 2019, enregistrée sous le n° 16/01714

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2024

APPELANT :

Monsieur [D] [F], représenté par la SELARL GANGLOFF et [X], prise en la personne de Me [X], es qualité de liquidateur judiciare de M. [F] exerçant sous l’enseigne GARAGE DE TOURNEBRIDE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/00903 du 03/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉS :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

INTERVENANT VOLONTAIRE:

S.E.L.A.R.L. GANGLOFF ET [X] Prise en la personne de Me [K] [X]; es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [D] [F] exerçant sous l’enseigne GARAGE DU TOURNEBRIDE [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 21 Décembre 2023 tenue par M^me Claire DUSSAUD, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 15 Février 2024.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Saida LACHGUER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 29 septembre 1995, M. [D] [F] et Mme [M] [S] épouse [F] ont pris à bail commercial un garage situé [Adresse 1] à [Localité 7], appartenant à M. [R] [E].

M. et Mme [F] ont divorcé en 1999.

Par acte d’huissier du 17 février 2014, M. [E] a fait délivrer à M. [F] et Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’un montant de 14 533,85 euros en principal au titre de loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier du 17 mars 2014, M. [F] a saisi le juge des référés aux 'ns de suspension des effets de la clause résolutoire, d’octroi de délais de paiement et d’expertise de l’état du garage. Par ordonnance du 29 juillet 2014, le juge des référés a fait droit à ces demandes. Le 31 mars 2015, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Par acte d’huissier du 27 août 2015, M. [F] a fait assigner M. [E] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz aux fins d’obtention d’une provision au titre du coût des travaux.

Par ordonnance du 3 novembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Metz, statuant en référé, a notamment condamné M. [E] à payer à M. [F] une provision de 40 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 27 août 2015, outre dépens et indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 13 novembre 2015, M. [E] a interjeté appel de cette ordonnance et a saisi le juge de l’exécution de Thionville aux 'ns de sursis à exécution, subsidiairement de délais de paiement.

Par jugement du 28 avril 2017, le juge de l’exécution de Thionville a rejeté ces demandes.

Par ordonnance du 16 mai 2017, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Metz a ordonné le retrait du rôle de l’appel interjeté contre l’ordonnance du 3 novembre 2015 à la demande des parties, au motif de l’existence de pourparlers.

*****

Par acte d’huissier du 6 mai 2016, M. [F] a assigné M. [E] devant le tribunal de grande instance de Metz afin de le voir, au visa de l’article 12 du code de procédure civile et des articles 1103 nouveau (anciennement 1134), 1142 et 1147 du code civil :

con’rmer l’ordonnance de référé rendue le 3 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Metz qui condamne M. [E] à lui verser une provision de 40 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2015,

condamner M. [E] :

à lui payer la somme de 104 800 euros HT avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

à lui payer la somme de 91 466 euros au titre du préjudice de jouissance, somme portant intérêts de droit à compter du jour du jugement,

en tous les frais et dépens y compris ceux de la procédure de référé-expertise I. 14.163 du 29 juillet 2014,

au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 3 septembre 2018, M. [E] a demandé au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1240, 1728 et 1731 et suivants du code civil et 2, 700 et suivants du code de procédure civile :

à titre principal, dire et juger M. [F] irrecevable et mal fondé en sa demande,

en conséquence, débouter M. [F] de l’intégralité de ses demandes, 'ns et prétentions,

à titre reconventionnel, condamner M. [F] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux de la procédure de référé.

Par jugement du 16 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Metz a :

déclaré irrecevable la demande de M. [F] tendant à voir le tribunal « con’rmer l’ordonnance de référé rendue le 3 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Metz »,

débouté M. [F] de toutes ses autres demandes,

condamné M. [F] à payer à M. [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [F] aux dépens, hormis les frais de la procédure de référé-expertise I. 14.163 qui sont mis à la charge de M. [E].

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a rappelé qu’il n’était pas compétent pour statuer en tant que juridiction d’appel du juge des référés, de sorte que la demande de confirmation de l’ordonnance de référé du 3 novembre 2015 formée par M. [F] était irrecevable.

Sur le fond, le tribunal a considéré que M. [F] ne justifiait pas des frais exposés au titre des différents travaux à charge du bailleur qu’il aurait lui-même réalisés, de sorte que sa demande de remboursement devait être rejetée.

Le tribunal a également considéré que différents travaux réalisés par M. [F] n’étaient pas à la charge de son bailleur. D’abord, il a considéré que M. [F] ne démontrait pas en quoi les travaux de peinture et rénovation intérieures ainsi que d’entretien des fermetures étaient des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Ensuite, il a considéré que le bardage du mur était une dépense superfétatoire, de sorte que M. [E] n’avait pas à la prendre en charge. En outre, il a considéré que la mise aux normes de la sécurité incendie et la mise en place d’une cuve de rétention relevaient exclusivement de l’exploitation du local commercial par M. [F], de sorte que ces dépenses étaient à sa charge. Enfin, il a considéré que M. [F] devait prendre en charge l’ensemble des réparations de l’installation électrique au motif qu’il exploitait le local depuis 1995 sans jamais l’avoir remis aux normes.

Le tribunal a néanmoins considéré que les travaux de couverture et de charpente étaient bien des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et donc à charge de M. [E], de sorte que M. [F] pouvait en demander l’avance au sens de l’article 1144 du même code. Cependant, il a considéré que M. [F] ne démontrait ni que les travaux dont l’avance était demandée seraient pérennes et conformes aux prescriptions de l’expert, ni que leur coût réel correspondait à la somme demandée, de sorte qu’il y avait lieu de rejeter sa demande.

Le tribunal a enfin rejeté la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, au motif qu’il ne ressortait ni du rapport d’expertise judiciaire, ni des pièces versées aux débats par M. [F], que ce dernier aurait subi un quelconque trouble de jouissance en raison des manquements allégués.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 7 novembre 2019, M. [F] a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation du jugement rendu le 16 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Metz dans toutes ses dispositions.

*****

En parallèle, par acte d’huissier du 17 octobre 2016, M. [E] a fait assigner M. [F] et Mme [S] devant le tribunal de grande instance de Thionville afin de le voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des défendeurs sous astreinte et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 4 mars 2019, puis arrêt du 2 février 2021, la résiliation de plein droit du bail commercial liant M. [F] et M. [E] et concernant le local situé [Adresse 1] à [Localité 7], a été constatée.

*****

Le conseil de M. [F] a cessé d’exercer à compter du 1er juillet 2021.

Par note transmise par RPVA le 13 septembre 2021, M. [E] a demandé au conseiller de la mise en état de constater l’interruption de l’instance.

Par ordonnance du 14 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a, au visa des articles 381 et suivants du code de procédure civile, ordonné la radiation de l’affaire qui sera, en conséquence, retirée du rang des affaires en cours.

Le 9 mars 2022, un nouveau conseil s’est constitué pour M. [F].

Par jugement du 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Thionville a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de M. [F] et désigné la SELARL Gangloff et [X] en tant que liquidateur judiciaire.

Par note transmise par RPVA le 22 décembre 2022, le conseil de M. [F] a informé la cour que la SELARL Gangloff et [X] l’avait choisi pour la représenter.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 octobre 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 5 juin 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [F] et la SELARL Gangloff et [X], ès qualité de liquidateur judiciaire de M. [F], demandent à la cour de :

faire droit à l’appel,

rejeter l’appel incident,

Vu le jugement de liquidation judiciaire de M. [F] du 29 novembre 2022 (pièce N°23),

donner acte à la SELARL Gangloff et [X], ès qualité de liquidateur judiciaire de M. [F], de son intervention volontaire à hauteur de cour,

infirmer le jugement du 16 octobre 2019 en toutes ses dispositions,

Vu les articles 1134, 1103 et 1719 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [V] (pièce N°4),

juger que M. [E] a manqué à son obligation de délivrance en n’exécutant pas les travaux permettant une jouissance paisible du local commercial et que ce manquement a perduré jusqu’à l’expulsion de M. [F] survenue après l’arrêt du 2 février 2021,

condamner M. [E] à payer à M. [F] à titre de dommages-intérêts pour les troubles de jouissance et la perte du chiffre d’affaires qui en découle la somme de 256 095 euros,

débouter M. [E] de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions et demandes, exception de prescription et appel incident,

Vu les articles 1343-2 et suivants du code civil,

prononcer la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées par la cour d’appel de Metz dans l’arrêt à intervenir,

Vu les articles 696 et 700 2ème du code de procédure civile,

condamner M. [E] à payer à M. [F] la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [E] aux dépens de première instance et d’appel,

confirmer le jugement en ce qu’il a mis les frais de la procédure d’expertise I. 14/163 à la charge de M. [E].

Sur la procédure, M. [F] soutient que le point de départ du délai de prescription de son action à l’encontre de M. [E] est la survenance des désordres dans le local commercial. Il précise que le délai de prescription a été interrompu lorsqu’il a assigné M. [E] en référé « le 7 mars 2017 ['], assignation ayant abouti à l’ordonnance de référé du 29 juillet 2014 ».

Sur le fond, M. [F] expose que M. [E] a violé ses obligations de délivrance et d’entretien de la chose louée à son égard. Il explique qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les défauts affectant le local et l’absence de travaux de réfection par M. [E] rendent celui-ci impropre à sa destination et inexploitable. Par ailleurs, M. [F] soutient que son préjudice s’est aggravé depuis l’expertise. Il fait notamment état d’un problème au niveau du panneau métallique du garage, d’une infiltration d’eau dans le garage et de la prolifération de rats qui, attirés par l’eau et les poules de M. [E], endommagent les voitures garées dans le local. Il reproche aussi à M. [E] de ne pas prouver qu’il a souscrit une assurance couvrant d’éventuels dommages au sein du local.

Il en déduit que M. [E] doit être condamné à prendre en charge le coût des travaux de réfection du local, tel que chiffré par le rapport d’expertise judiciaire, conformément à l’ancien article 1134 et à l’article 1719 du code civil. Subsidiairement, en cas de rejet de sa demande en paiement, M. [F] s’estime fondé à demander à la cour la condamnation de M. [E] à exécuter sous astreinte les travaux litigieux.

Ainsi, M. [F] conteste la motivation du premier juge. Il rappelle qu’il incombe au juge de se prononcer sur le principe de la responsabilité de M. [E] quant à son manquement à l’obligation de délivrance conforme, ce avant même de chiffrer les travaux. Il estime d’ailleurs avoir agi de bonne foi, dans la mesure où il a toujours payé ses loyers bien que les défauts relevés datent pour la plupart de plus de vingt ans.

Dès lors, il soutient que sa créance au titre des travaux s’élève à la somme de 120 780 euros HT selon le rapport d’expertise judiciaire, comprenant les sommes de 89 000 euros HT au titre des travaux à réaliser et 20 800 euros HT au titre des travaux qu’il a déjà avancés, le tout majoré à hauteur de 10 % compte tenu de l’évolution du coût du bâtiment dans les cinq dernières années [(89 000 + 20 800) x 1,10 = 120 780]. Il précise que de cette somme doit être déduite celle de 40 000 euros au titre de l’ordonnance de référé du 3 novembre 2015.

Toutefois, il estime que sa demande n’est plus recevable compte tenu de l’arrêt rendu le 2 février 2021 par la cour d’appel de Metz prononçant la résiliation du bail commercial, de son expulsion du local ainsi que du prononcé de sa liquidation judiciaire.

Enfin, il estime que les défauts du local lui ont causé un préjudice de jouissance et de perte de chiffre d’affaires durant 21 ans équivalant à 75 % du loyer annuel du local, s’élevant à 12 195 euros. Il demande donc la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 192 071,25 euros à titre de dommages-intérêts (12 195 × 21 × 0,75 = 195 071,25) et l’application de l’anatocisme à ce titre selon l’article 1343-2 et suivants du code civil.

Par conclusions déposées le 12 avril 2021, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [E] demande à la cour de :

débouter M. [F] de son appel et de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

dire et juger recevable et bien fondé son appel incident,

dire et juger, par infirmation et ajout au dispositif du jugement entrepris, que les prétentions et moyens de M. [F] sur l’obligation de délivrance des articles 1719-1° et 1720 alinéa 1er du code civil sont prescrites ; à défaut, confirmer le jugement entrepris par ajout de la prescription des prétentions et moyens de M. [F] sur l’obligation de délivrance des articles 1719-1° et 1720 alinéa 1er du code civil,

dire et juger que les prétentions et moyens de M. [F] sur le fondement des articles 1719-2° et 1720 alinéa 2 du code civil en matière d’entretien et de réparations ne sont pas fondés,

débouter M. [F] de ses plus amples prétentions et moyens comme infondés,

par ajout, dire et juger également non fondé le besoin d’allocation d’une provision de 40 000 euros par l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Metz statuant en référé au profit de M. [F] en vue de la réalisation de travaux dont il est débouté au fond (points 1°, 2° et 7° de l’expertise) et condamner M. [F] à rembourser toutes sommes exécutées sur la base de cette ordonnance,

confirmer le jugement entrepris sur les dispositions non contraires,

condamner M. [F] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

D’abord, M. [E] soutient que la demande de M. [F] est prescrite. Il expose en effet que le délai de prescription est en l’espèce de dix ans, le contrat ayant été conclu entre professionnels, et qu’il a commencé à courir le jour de la prise de possession des lieux, de sorte qu’il a expiré en 2005.

En tout état de cause, la prescription est également acquise selon lui si le délai de prescription de droit commun de trente ans est appliqué en l’espèce, car la réforme de la prescription de 2008 a conduit à la réduction des délais de prescription en cours à cinq ans et les a fait expirer le 19 juin 2013. Il relève à cet égard qu’aucun acte n’a interrompu cette prescription et en conclut que la demande adverse est irrecevable.

Ensuite, M. [E] soutient que la demande de M. [F] au titre des travaux est infondée, car celui-ci n’en justifie pas le montant au regard du rapport d’expertise. Il rappelle aussi que le contrat de bail prévoit des dérogations à l’article 1720 alinéa 2 du code civil, de sorte qu’il n’est pas tenu de certaines réparations.

Il concède que les travaux liés à la dégradation de l’état de la couverture du bâtiment et aux traces d’infiltrations en provenance de la toiture constituent bien des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. Toutefois, il affirme que le montant de tels travaux n’est pas justifié au regard de l’expertise judiciaire, M. [F] n’ayant produit ni de devis ni de chiffrage précisant les travaux envisagés, de sorte qu’il estime ne pas avoir à prendre en charge ces réparations. De plus, il reproche à M. [F] de ne jamais lui avoir laissé la possibilité de procéder aux travaux de réparation de la toiture, ce dernier ne lui ayant jamais laissé d’accès au garage. Il en conclut que l’attitude de M. [F] est incohérente au regard de ses demandes.

Il note que la dégradation de la charpente métallique n’est pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination et qu’il ne s’agit pas d’une grosse réparation lui incombant, de sorte qu’il n’a pas à en prendre en charge la réparation.

Il note que le défaut de sécurité de l’installation électrique n’est pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination et qu’il est imputable à M. [F], ce dernier ayant été négligeant dans la mise en conformité de cette installation. Il précise que cette dépense est en tout cas à la charge du preneur.

Il note que la dégradation du gros 'uvre de l’immeuble n’est pas avérée, tout comme les défauts des portes, d’autant plus qu’il ne s’agit pas pour ces derniers de grosses réparations et que le montant allégué par M. [F] n’est pas justifié, de sorte qu’il n’a pas à assumer ces réparations.

Il note que les dégradations du mur d’enceinte et de l’enduit ne constituent pas d’atteinte à la sécurité du local et sont uniquement imputables à M. [F] du fait des changements qu’il a opérés sur le local, de sorte qu’il n’a pas à prendre en charge leur réparation.

Il note que les infiltrations d’eau au passage des câbles électriques sont imputables à un tiers et que le montant de ces réparations n’est pas justifié par M. [F], de sorte qu’il n’a pas à prendre en charge leur réparation.

Il note que la mise en place d’un bac de rétention autour de deux cuves à fuel et la mise aux normes de la sécurité incendie du local ne constituent pas de grosse réparation et sont à charge de M. [F], d’autant plus que ce dernier n’en justifie pas le montant.

Aucune prétention au titre des travaux n’étant selon lui fondée, il en déduit que l’allocation d’une provision de 40 000 euros par le juge des référés par ordonnance du 3 novembre 2015 n’est plus fondée et en demande ainsi le remboursement.

En tout état de cause, il soutient que les demandes en réparation ne sont plus fondées, car depuis la résiliation du bail commercial, M. [F] et Mme [S] n’ont plus de droit ou de titre afférent au local, de sorte qu’ils ne pourront pas utiliser les fonds éventuellement obtenus dans la présente procédure dans le cadre de leur activité professionnelle.

En outre, M. [E] affirme que M. [F] ne prouve pas l’existence des travaux qu’il aurait réalisés, ni leur montant, car il n’a produit aucun justificatif à ce titre. Subsidiairement, il estime que ces travaux sont superfétatoires et ne constituent pas des grosses réparations. Il en conclut en tout cas ne pas avoir à prendre en charge ces travaux. En tout état de cause, il relève ne pas être tenu à une obligation de remise en état, puisque la partie adverse allègue avoir déjà réalisé les travaux litigieux.

Par ailleurs, M. [E] soutient que la demande adverse au titre du préjudice de jouissance n’est pas fondée. Il relève qu’au regard des éléments versés aux débats, seule la dégradation de la toiture et les conséquences en résultant auraient pu entraîner un tel préjudice. Toutefois, il explique que M. [F] ne démontre ni que les infiltrations dateraient de l’année 2000, ni un préjudice de jouissance en résultant. Au contraire, il relève que M. [F] a exercé dans les lieux depuis 1995 sans trouble de jouissance. De surcroît, il expose que M. [F] ne justifie pas du calcul de sa demande, ni de son montant, celui-ci ayant d’ailleurs changé depuis la première instance. Il ajoute que la demande de M. [F] est imprécise, en ce qu’il n’est pas possible de savoir si ce dernier réclame l’indemnisation de deux préjudices ou si son préjudice de jouissance englobe une perte d’exploitation. Il en conclut que la demande au titre du préjudice de jouissance n’est pas fondée.

Enfin, M. [E] affirme que la demande adverse au titre de la perte de chiffre d’affaires n’est pas justifiée, puisqu’elle est fondée uniquement sur une part du loyer et qu’aucun élément ne permet de le calculer. De plus, il ne relève qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre la faute alléguée, c’est-à-dire les défauts du local, et le préjudice allégué, c’est-à-dire la perte de chiffre d’affaires.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’abandon de certaines demandes d’infirmation

Dans ses dernières conclusions devant la cour d’appel, M. [F] ne demande plus l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

déclaré irrecevable sa demande tendant à voir confirmer l’ordonnance de référé,

rejeté sa demande en condamnation de M. [E] à lui payer le coût des travaux de réparation des locaux à réaliser selon l’expert.

Ces chefs de dispositif du jugement, sur lesquels il a été interjeté appel mais qui ne sont plus discutés, seront confirmés.

II- Sur la recevabilité des demandes fondées sur les articles 1719 ' 1° et 1720 alinéa 1er du code civil

Les causes d’irrecevabilité sont régies notamment par les articles 122 à 126 du code de procédure civile.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de la combinaison des articles 2224 du code civil et L. 110-4 du code de commerce que les obligations entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le délai de l’action en responsabilité civile court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

Il est admis implicitement par les parties que le délai de prescription applicable est celui de l’article L. 110-4 du code de commerce, initialement de dix ans, et qui a été réduit à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.

L’obligation de délivrer un local conforme à la destination du bail, prévue par l’article 1719 (1°) du code civil, et 1720, alinéa 1er, du code civil, s’impose au bailleur non seulement à la date d’effet du bail mais encore pendant toute la durée du bail (Cass. 3ème civ. 28.11.2019, n° 18-18.862).

Toutefois M. [F], qui sollicite réparation d’un préjudice de jouissance et d’une perte de chiffre d’affaires qu’il allègue à compter de l’année 2000, et se prévaut notamment d’une première mise en demeure en date du 17 mai 2000 (cf. ses conclusions, p. 11), avait nécessairement connaissance de la réalisation du dommage qu’il invoque dès cette date du 17 mai 2000, et durant plus de 20 ans.

En l’absence de cause d’interruption de la prescription antérieure à l’assignation en référé du 17 mars 2014, la demande en réparation d’un éventuel préjudice antérieur au 17 mars 2009, fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance prévue par les articles 1719 (1°) et 1720 alinéa 1er, est irrecevable comme étant prescrite. Le jugement est infirmé en ce qu’il statue au fond à cet égard.

En revanche il s’est écoulé moins de cinq ans entre l’extinction de l’instance en référé qui avait été engagée le 17 mars 2014, d’une part, et l’assignation au fond en date du 6 mai 2016.

Dès lors la demande en réparation de préjudices subis à compter du 17 mars 2009, en raison d’un manquement à l’obligation de délivrance prévue par les articles 1719 (1°) et 1720, alinéa 1er, du code civil, n’est pas prescrite. Il y a lieu de la déclarer recevable.

Enfin il doit être souligné que M. [E] ne soulève pas d’exception d’irrecevabilité des demandes en ce qu’elles sont fondées, le cas échéant, sur les dispositions des 2° et 3° de l’article 1719 du code civil, et de l’article 1720 alinéa 2 du code civil.

III- Au fond

Sur la demande en réparation de préjudices subis à compter du 17 mars 2009 découlant d’un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance, et de manquements à l’obligation d’exécuter les grosses réparations et d’assurer la jouissance paisible des locaux

Selon l’article 1719 du code de civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° (.) »

L’article 1720 du code civil dispose :

en son alinéa 1er : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce »,

en son alinéa 2 : « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Concernant le trouble de jouissance allégué

En application de l’article 9 du code de procédure civile et des principes de la responsabilité contractuelle, il appartient à M. [F] et à la SELARL Gangloff et [X] de prouver non seulement que le bailleur a manqué à ses obligations légales et contractuelles, mais en outre que cela a engendré un préjudice pour lui, en raison d’infiltrations dans la toiture et d’une installation électrique défaillante et dangereuse, ainsi qu’il l’allègue. La preuve d’un préjudice doit être rapportée pour toute la période considérée, soit à compter du 17 mars 2009.

Il ressort du bail conclu le 29 septembre 1995, page 5, que « seules les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil (étaient) à la charge du bailleur. »

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles des digues et des murs de soutènement et de clôture ; toutes les autres réparations sont d’entretien.

Dès lors les grosses réparations afférentes à la toiture du garage loué incombaient au bailleur.

En revanche selon le bail, page 5, le preneur était « tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et travaux d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement qui s’avérerait nécessaire », autres que les grosses réparations de l’article 606 du code civil. Il devait « notamment entretenir en bon état les ['] installations électriques ».

Il en résulte que l’entretien de l’installation électrique, ainsi que le cas échéant son remplacement s’avérant nécessaire afin de la mettre en conformité aux nouvelles normes électriques, incombait au locataire.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire définitif du 31 mars 2015 de M. [U] [V] que l’immeuble a été construit au 19ème siècle, et que des travaux de sur-couverture ont été réalisés en 1985, par mise en place d’une charpente métallique et d’une couverture au-dessus de la toiture (cf. 27), de sorte que selon l’expert « la totalité de la charpente et de la couverture de ce local date de 1985 » (cf. p.37 et suivantes).

L’expert indique en page 37 avoir constaté, s’agissant de la couverture du bâtiment :

que les chenaux présentent une corrosion de surface importante, et une dégradation importante, particulièrement au passage des évacuations d’eaux pluviales,

que les bacs acier en bas de pente présentent une corrosion importante, avec percement de plaques sur de nombreux points de fixation.

Lors de la réunion du 4 novembre 2014, par faibles averses de pluie et vent faible, l’expert a constaté :

de nombreuses infiltrations d’eau en provenance de la toiture (dont 11 infiltrations pour lesquelles il a nettement constaté l’entrée d’eau), cf. p. 41,

dans la partie bureau et réparation des véhicules : de l’eau s’écoulait à l’intérieur du bâtiment, principalement le long de la façade côté parking, avec présence de flaque d’eau, et humidification importante dans la zone du tableau électrique (cf. p. 41),

dans la partie atelier de peinture et chaudière : de l’eau coulait le long de la façade intérieure, de l’eau coulait également « aux gouttes à gouttes » le long de l’ancienne structure métallique support de la terrasse au milieu du bâtiment (cf. p. 42),

en outre un filet d’eau continu coulait sur la totalité de l’escalier permettant l’accès à la cour intérieure (cf. p. 42),

sur la totalité de la surface de la terrasse couverte au-dessus des ateliers de nombreuses traces d’infiltrations d’eau étaient visibles (cf. p. 42).

Lors de la réunion du 15 janvier 2015 l’expert a constaté une dégradation des descentes d’eau pluviales (EP) provenant du bâtiment voisin, qui pourrait selon l’expert être la cause d’une infiltration d’eau au passage des câbles électriques (cf. p. 42).

L’expert indique avoir constaté contradictoirement des infiltrations d’eau au passage des câbles électriques particulièrement dans la zone du tableau électrique (cf. p. 49).

Les constatations ci-dessus rappelées, effectuées contradictoirement par l’expert judiciaire, ne sont pas contestées.

Il est dès lors démontré que le bailleur, qui n’est pas intervenu sur la toiture pour effectuer les grosses réparations nécessaires depuis le début du bail, et a laissé la couverture se dégrader jusqu’à la création de nombreuses voies d’infiltrations d’eau à l’intérieur des lieux loués, a manqué ce faisant aux obligations prévues par les articles 1719 (1° à 3°) et 1720 alinéa 2 du code civil.

Le fait que la dégradation des descentes d’eau pluviales (EP) provenant du bâtiment voisin « pourrait constituer une origine d’une infiltration d’eau au passage des câbles électriques » selon l’expert (cf. p. 42), n’est pas de nature à exonérer le bailleur de ses responsabilités s’agissant de cette infiltration, dès lors qu’il doit assurer une jouissance paisible au locataire y compris en cas de fait d’un tiers, selon l’article 1719 (3°) du code civil, et qu’en outre il est certain qu’il n’a pas effectué les grosses réparations nécessaires en toiture pour éliminer toutes les autres voies possibles d’infiltration d’eau.

En revanche le défaut de conformité de l’installation électrique elle-même, constatée par Socotec et rappelée par l’expert judiciaire, n’est pas imputable au bailleur, puisque les réparations et remplacement nécessaires pour la mettre en conformité ne relèvent pas des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil.

L’expert estime en page 79 de son rapport que la dégradation de l’état de la couverture du bâtiment, et les traces d’infiltrations d’eaux en provenance de la toiture, comme les infiltrations d’eau au passage des câbles électrique sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

En revanche il ressort du rapport d’expertise que la dégradation de la charpente et du mur d’enceinte n’est pas de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

Il est certain que les infiltrations d’eaux en période de pluies dans la partie bureau, atelier de réparation, atelier de peinture, chaufferie, et dans l’escalier, ainsi qu’au passage des câbles électriques, qui résultent de manquements du bailleur à son obligation de réaliser les grosses réparations nécessaires, rendent les locaux partiellement impropres à leur destination, et ont engendré un préjudice de jouissance pour le locataire. La présence de ces infiltrations caractérise non seulement un manquement du bailleur à l’obligation de réaliser les travaux prévus par l’article 606 du code civil, mais également un manquement à l’obligation de délivrance de locaux conformes à la destination du bail et à l’obligation d’en assurer une jouissance paisible.

Par ailleurs les obligations légales et contractuelles pesant sur le bailleur ont perduré jusqu’à la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, qui a pris effet à compter du 1er avril 2015, ainsi qu’il résulte du dispositif de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Metz en date du 2 février 2021.

Le bailleur est ainsi tenu de réparer les conséquences préjudiciables de ses manquements aux obligations découlant du bail jusqu’au terme de celui-ci en date du 1er avril 2015. En revanche la demande en réparation de préjudices postérieurs au 1er avril 2015 est mal fondée, en l’absence de faute de M. [E] postérieurement à cette date, d’une part, et l’occupation de M. [F] étant sans titre depuis cette date.

Il incombe par ailleurs à M. [F] et à la SELARL Gangloff et [X] de rapporter la preuve de la date d’apparition des infiltrations, causes de préjudices.

Il ressort de l’assignation en référé du 17 mars 2014, p. 3, et de l’ordonnance de référé du 29 juillet 2014, p. 2, qu’un constat d’huissier du 9 janvier 2013 établissait alors l’existence de nombreuses traces d’infiltrations d’eau, ainsi que des infiltrations d’eau au passage des câbles électriques.

Il est dès lors certain que les infiltrations d’eau existaient déjà et étaient déjà préjudiciables pour M. [F] au début du mois de janvier 2013. En revanche aucun élément antérieur n’est produit pour démontrer la présence d’infiltrations sur la période du 17 mars 2009 à fin 2012. En particulier le premier courrier de réclamation de M. [F] en date du 17 mai 2000, évoqué en page 27 du rapport d’expertise, n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas établi que le locataire y invoquait déjà des infiltrations d’eau.

Au regard de tout ce qui précède la responsabilité contractuelle de M. [E] n’est engagée que pour la période du 1er janvier 2013 au 1er avril 2015.

Il est précisé en page 2 du bail signé le 29 septembre 1995 que les locaux loués, situés à [Localité 8], se composent d’un garage, un bureau, un atelier de réparations, une pièce à usage de vestiaire, une grande cour avec aire de lavage et un petit jardin.

M. [F] devait payer un loyer initial annuel de 54 000 Frs, indexe, en contrepartie de la jouissance totale de ces locaux à usage de garage.

Au vu du rapport d’expertise des infiltrations d’eau avaient lieu en période de pluie dans la partie bureau et réparation des véhicules, dans la partie atelier de peinture et chaufferie, et dans l’escalier menant à la cour, ainsi que sur le tableau électrique. Il en résulte que les nombreuses infiltrations affectaient l’ensemble des lieux loués. Ces infiltrations, sources d’humidité et flaques d’eau, ont créé une gêne dans l’exploitation des lieux loués, qui a amoindri l’usage que M. [F] pouvait en faire, alors qu’il devait payer le loyer défini pour une jouissance intégrale de ceux-ci. Néanmoins M. [F] a pu poursuivre son exploitation dans les lieux, qui n’était que partiellement impropre à sa destination. En outre le préjudice de jouissance lié aux infiltrations d’eau et à l’humidité en découlant n’existait qu’en périodes de pluies. Ainsi au regard de l’ensemble des pièces produites et éléments du débat, et compte tenu des zones affectées par les infiltrations et du nombre de celles-ci, mais aussi au regard des journées et périodes de l’année concernées, le préjudice de jouissance réellement subi représente concrètement l’équivalent de 30 % du loyer annuel. M. [F] soutient que le loyer annuel représentait 12 195 euros, et demande réparation sur cette base. M. [E] ne soutient pas que le loyer était inférieur, et il découle au contraire de sa pièce n° 33 qu’il estimait le loyer révisé à 1 200 euros pour la période indemnisable.

En considération de l’ensemble de ces éléments la perte de jouissance subie par M. [F] représente une somme de 8 231,62 euros. Il y a lieu de condamner M. [E] à payer cette somme à titre de dommages-intérêts à M. [F] représenté par la SELARL Gangloff et [X], prise en la personne de M. [K] [X].

Cette indemnité produit intérêts au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il y a lieu de prononcer la capitalisation des intérêts qui seront échus et impayés au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Toute demande plus ample est mal fondée.

Enfin M. [F] et la SELARL Gangloff et [X] ne démontrent pas de perte de chiffre d’affaires qui serait la conséquence directe du manquement du bailleur à ses obligations. La demande correspondante est rejetée.

En définitive le jugement est infirmé en ce qu’il rejette intégralement les demandes en dommages-intérêts de M. [F].

Sur la demande en réparation de préjudices subis avant le 17 mars 2009, découlant de manquements du bailleur à l’obligation d’exécuter les grosses réparations et d’assurer la jouissance paisible des locaux

Ainsi qu’il a déjà été observé plus haut, M. [F] et la SELARL Gangloff et [X] ne démontrent pas l’existence d’infiltrations d’eau pour la période antérieure au mois de janvier 2013. Dès lors il n’est démontré aucun préjudice pour cette période, et la demande en dommages-intérêts correspondante doit être rejetée.

IV-Sur les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées.

Succombant au moins partiellement en ses prétentions, M. [E] sera condamné aux dépens de première instance, y compris ceux de la procédure de référé expertise n° I 14/00163 et de la procédure d’appel. Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

M. [F] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Une condamnation sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ne pourrait intervenir qu’au bénéfice de son avocat. La demande sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile doit être rejetée en ce qu’elle est formée au bénéfice de M. [F] lui-même.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la demande de M. [F] tendant à voir le tribunal « con’rmer l’ordonnance de référé rendue le 3 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Metz »,

débouté M. [F] de toutes ses autres demandes,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

statué au fond sur les demandes en dommages-intérêts fondées sur un manquement à l’obligation de délivrance et portant sur la période antérieure au 17 mars 2009,

débouté intégralement M. [F] de ses demandes en dommages-intérêts,

condamné M. [F] à payer à M. [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [F] aux dépens, hormis les frais de la procédure de référé-expertise I. 14.163 qui sont mis à la charge de M. [E] ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Déclare irrecevable la demande en réparation d’un préjudice antérieur au 17 mars 2009, fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance prévue par les articles 1719 (1°) et 1720 alinéa 1er ;

Déclare recevable la demande en réparation d’un préjudice à compter du 17 mars 2009, fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance prévue par les articles 1719 (1°) et 1720 alinéa 1er ;

Condamne M. [R] [E] à payer à M. [D] [F], représenté par la SELARL Gangloff et [X], la somme de 8 231,62 euros de dommages-intérêts en réparation de ses manquements contractuels de la période du 1er janvier 2013 au 1er avril 2015 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Ordonne la capitalisation des intérêts qui seront échus et impayés pour une année entière au moins ;

Rejette la demande en dommages-intérêts pour la période du 17 mars 2009 au 31 décembre 2012, et pour la période postérieure au 1er avril 2015 ;

Rejette la demande en dommages-intérêts pour la période antérieure au 17 mars 2009, au titre des manquements du bailleur à l’obligation d’exécuter les grosses réparations et à l’obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux prévues par les articles 1719 (2° et 3°) et 1720 alinéa 2 du code civil ;

Condamne M. [R] [E] aux dépens de première instance, y compris les dépens de la procédure en référé aux fins d’expertise n° I 14/00 163 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [E] aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La greffière La présidente de chambre