Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2012

(n°361 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/02759

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/07028

APPELANTE

Madame F A épouse X

XXX

représentée par la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT en la personne de Maître Didier BOLLING, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

assistée de Maître Isabelle LE GUERN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0466 substituée par Maître Jérémie X, avocat au barreau de paris, toque: A218

INTIMEES

S.A.R.L. APTITUDES IMMOBILIER

prise en la personne de son gérant

ayant son siège XXX – XXX

représentée par la SCP NABOUDET – HATET en la personne de Maître Caroline HATET-SAUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

assistée de Maître ELIZABETH FLEURY-REBERT, avocat au barreau de STRASBOURG substituée par Maître Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156

XXX

prise en la personne de son gérant

ayant son siège XXX

représentée par Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

assistée de Maître Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : G0608

Madame D Y

XXX

représentée par la SEP LARDIN CABELI PRADIE en la personne de Maître Hervé CABELI, avocat au barreau de PARIS, toque : W01

assistée du cabinet LARDIN-CABELI-PRADIE en la personne de Maître Nelly GIRAD, avocat au barreau de paris, toque: W01

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 septembre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Mme F A épouse X a mis en vente par l’intermédiaire de plusieurs agences immobilières dont la société Aptitude Immobilier, un immeuble d’habitation sis à XXX.

Le 8 février 2008, deux agents immobiliers, les sociétés Camille Fisher et Aptitudes Immobilier lui ont transmis un document écrit intitulé « lettre proposition d’achat » aux termes duquel Madame D Y se proposait d’acquérir le bien précité au prix de 2 400 000 € ; cette proposition d’achat était valable jusqu’au 19 février 2008 et la date de signature de la promesse de vente était fixée au 11 mars 2008, date au delà de laquelle la proposition n’était plus valable .

Le vendeur a apposé sur ce document la mention « bon pour acceptation de l’offre ».

Invoquant la non réalisation de la vente du fait de l’acquéreur, M^me A a, suivant actes des 15 et 30 avril 2008, fait assigner M^me Y et les sociétés Camille Fisher et Aptitudes Immobilier en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement de diverses indemnités.

Par jugement du 18 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M^me A de ses demandes,

— débouté la société Camille Fisher de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— condamné le vendeur à payer à l’acquéreur et aux sociétés Camille fisher et Aptitudes immobiler la somme de 1 500 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me A aux dépens.

M^me A a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe de la Cour le 14 février 2011.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 06 septembre 2011, au visa des articles 1134, 1142 et 1382 du code civil et 515, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, M^me F A épouse X demande à la Cour l’infirmation du jugement entrepris et de :

— dire que l’acquéreur, en ne respectant pas les termes de la lettre proposition d’achat du 8 février 2008, s’est refusée à respecter son engagement contractuel et lui a ainsi fait subir un important préjudice,

— dire que les agences immobilières, Camille Fisher et Aptitudes immobilier, ont, par leur légèreté et leur manque de professionnalisme, contribué au préjudice subi,

— en conséquence condamner in solidum M^me Y et les agences immobilières à lui payer la somme de 100 000 € portant intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Subsidiairement,

— dire que l’attitude de l’acquéreur et des agences immobilières est fautive et qu’elles lui sont redevables de dommages et intérêts pour lui avoir causé un important préjudice se fondant sur l’article 1382 du code civil,

— en conséquence condamner in solidum M^me Y et les sociétés Camille Fisher et Aptitudes immobilier à lui payer la somme de 100 000 € portant intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner les défenderesses in solidum à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus .

Par dernières conclusions signifiées le 20 juillet 2012, au visa des articles 132 et 954 du code de procédure civile, M^me D Y demande à la Cour de :

— constater que les conclusions d’appel de M^me A ne comportent pas l’indication, pour chacune de ses prétentions, des pièces invoquées,

— dire en conséquence irrecevables les conclusions d’appel du vendeur,

— dire M^me A mal fondée en son appel, la débouter de ses demandes et confirmer le jugement entrepris,

— y ajouter sa condamnation à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d’appel en sus.

Par dernières conclusions signifiées le 25 juillet 2011, au visa des articles L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 215 du code civil , la société Camille Fisher demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre du vendeur tendant à lui verser la somme de 30 000 € à titre d’indemnisation de son préjudice et pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner M^me A à lui verser la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice d’image et financier qu’elle a subi et pour l’obstination téméraire, abusive et infondée au même titre que son appel du jugement entrepris,

— condamner M^me Y à la garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

— condamner M^me A à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions signifiées le 06 juillet 2011, au visa de l’article 1147 du code civil et des articles 132 et 906 du code de procédure civile, la société Aptitudes Immobilier demande à la Cour de :

— constater que le vendeur ne communique pas en cause d’appel les pièces visées à ses conclusions, en conséquence, déclarer M^me A mal fondée en son appel et la débouter de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris et condamner M^me A ou toute autre partie succombante à lui payer une somme supplémentaire de 4 000 € en application de l’artcle 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Sur l’irrecevabilité des écritures de l’appelante

Considérant que l’article 954 du Code civil disposant que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées ne sanctionne pas d’irrecevabilité le fait par la partie de ne pas avoir mentionné, pour chaque prétention, les pièces s’y rapportant ;

Que le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions déposées le 6 septembre 2011 par M^me A doit être rejeté ;

Sur le fond

Considérant que les conventions font la loi des parties ;

Qu’aux termes d’un document intitulé 'Lettre – Proposition d’achat ', conclu avec l’entremise de la société Camille Fisher, M^me D Y a proposé d’acquérir moyennant le prix de 2 400 000 euros, payé comptant sans le recours à un prêt, l’immeuble appartenant à M^me A; que cette proposition a été acceptée le 8 février 2008, soit le même jour que son émission par la venderesse ;

Que cet acte n’a été suivi d’aucun avant-contrat ;

Considérant que les moyens développés par M^me A au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Qu’à ces justes motifs, il suffit d’ajouter que :

— l’acceptation pure et simple d’une proposition ne vaut que dans les termes de cette proposition,

— compte tenu de ses termes dépourvus d’ambiguïté, la lettre proposition d’achat ne pouvait à ce stade constituer l’acte constatant un accord définitif des parties en ce qu’il était expréssement prévu que sa durée de validité était limitée puisqu’elle devait être suivie d’un avant contrat à conclure avant le 11 mars 2008, date après laquelle la proposition n’était plus valable, qu’elle avait pour objet exclusif d’inviter les propriétaires à régulariser un avant-contrat constatant l’échange des consentements, fixant l’ensemble des conditions de la vente et engageant réciproquement les deux parties à l’issue du délai de 7 jours prévu par la loi du 13 12 2000, dite SRU ,

— l’apposition de la mention de la main de M^me A ' bon pour acceptation de l’offre', sur la proposition d’achat ne pouvait avoir pour effet de rendre l’engagement définitif,

— compte tenu de son terme certain qui n’a pas fait l’objet de prorogation et en l’absence de régularisation d’une promesse de vente avant le 11 mars 2008 la proposition de M^me Y est devenue caduque,

— la discussion des parties relative au point de savoir si les dispositions de l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation accordant un délai de rétractation à compter de la signature d’une promesse de vente étaient ou non applicable à la proposition d’achat du 8 février 2008 est indifférente à la solution du litige en ce le fait qu’aucune rétractation ne soit intervenue au sens du texte précité dans un délai de 7 jours n’est pas de nature à modifier la nature juridique de la lettre proposition d’achat qui ne constituait pas à ce stade un engagement juridiquement contraignant,

— la proposition d’achat, même si elle ne pouvait être assortie d’un quelconque versement conformément aux dispositions de l’article 1589-1 du code civil, stipulait une obligation à la charge du proposant de régulariser un avant contrat, en cas d’accord du propriétaire dans le délai indiqué, sous peine d’être redevable de dommages-intérêts,

— il résulte des échanges de correspondances et notamment de la lettre de M. B, notaire, du 12 janvier 2012 résumant les échanges intervenus entre son étude et celle de M. C, notaire de M^me Y en prévision de la rédaction d’une promesse de vente que la totalité des pièces necéssaire, dont le certificat loi Carrez n’ont été réunies que le 3 mars 2008 et que si M^me Y a attermoyé pour convenir d’une date de signature d’une promesse de vente, aucune date n’a été envisagée par aucune des parties, et en tout état de cause proposée par la venderesse avant le 11 mars, date au delà de laquelle l’offre n’était plus valable, la première date fixée l’ayant été le 18 mars,

— quelque soit la légèreté des propos de M^me Y dans son courrier électronique du 1^er juillet 2008 par lequel elle rappelle par référence aux conseils juridiques reçus de son notaire et aux demandes de M^me A relativement à la formulation de la promesse de vente ' je peux écrire n’importe quoi, je ne m’engage pas plus que ça, jusqu’à une semaine après la signature de la promesse de vente.' en faisant necéssairement allusion au droit de rétractation de l’acquéreur, force est de constater que ce message atteste de son intention de signer la promesse de vente même s’il s’agissait pour elle de revendre ensuite le bien en réalisant une plus-value rapide,

— l’offre du 8 février 2008 étant caduque passée la date du 11 mars, M^me A, n’a pas été empêchée de vendre son immeuble à un tiers en dépit du maintien de négociations avec M^me Y qui constituaient, si elles avaient abouti, une chance supplémentaire de le vendre de sorte qu’hormis la déconvenue, le préjudice allégué n’est pas établi, M^me A ne justifiant au demeurant pas avoir cessé ses recherches d’acquéreur,

— en l’absence de préjudice en relation avec la légèreté imputée aux agences immobilières, la demande de dommages et intérêts formée contre ces intermédiaires est sans objet,

— M^me A ayant pu se méprendre sans pour autant commettre d’abus sur l’étendue de ses droits, les demandes de dommages-intérêts notamment de la société Camille Fisher, qui ne sont au demeurant pas sous-tendues par la démonstration d’un préjudice en l’absence de tout retentissement public, doivent être écartées ;

Considérant dans ces conditions que le jugement mérite confirmation en ce qu’il a débouté M^me A de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée à payer la somme de 1500 € à chacune de M^me Y et des sociétés Camille Fisher et Aptitude immmobilier au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sans qu’il soit nécessaire d’élever le montant des sommes allouées sur ce fondement en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Rejette le moyen tiré de l’irrecevabilité des écritures de l’appelante,

Confirme le jugement dont appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne Madame F A épouse X aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente