Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2015

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00458

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2012 – Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 07/06936

APPELANTE

SAS DECOUVERTE, SIRET 505 186 858 00021, agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité

XXX

XXX

représentée par M^e AC-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND – VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

assistée de M^e Aliénor KAMARA CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A961 pour M^e I CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic la SA GESTION TRANSACTION DE FRANCE, SIRET 572 032 373 00100, ayant son siège social

XXX

XXX

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic la SA GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE, SIRET 572 032 373 00100, ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

assistés de la SCP A.K.P.R., avocats au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC 112

SARL LA FONCIERE DU CENTRE, SIRET 975 820 440 00116, représentée par son gérant, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

assistée de M^e I SMADJA, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : L0223

SCI SIFA venant aux droits et obligations de la SCI GANTOINE, RCS PARIS 429 055 122, dont le siège social est XXX, représentée par son gérant la SAS REDEVCO FRANCE SERVICES, RCS PARIS 501 593 669, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e Yann LE DOUARIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0118

Maître I P ès qualités d’administrateur à la liquidation judiciaire de la société CORTEXLASER

XXX

XXX

Monsieur I B

XXX

XXX

Madame E F divorcée B

11, Villa Sainte AC

XXX

SA GROUPE CORTEX prise en la persone de ses représentants légaux, SIRET 562 030 353 00063, domiciliés en cette qualité audit siège sis

XXX

XXX

SCP Z-T en la personne de Maître G Z ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CORTEXLASER, SIRET 503 420 705 00017, ayant son siège social

XXX

XXX

SCI DES VIGNERONS, SIRET 442 094 371 00022, prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège sis

XXX

XXX

SA CORTEXLASER en liquidation judiciaire, SIRET 415 093 558 00021, ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

assistés de M^e Géraud BOMMENEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0928

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

L’ensemble immobilier sis XXX, 34, XXX et XXX a été divisé, dans les années 1950, en deux lots, le premier lot comprenant un groupe de trois immeubles, dont celui du XXX, comportant lui-même trois lots, n° 1, 2, 92, dans lesquels était exploité un garage, le second lot comprenant un groupe de quatre immeubles, XXX, 34 et XXX, constitué en syndicat principal, l’immeuble du 36 étant constitué en syndicat secondaire.

Une servitude de cour commune non aedificandi a été instituée entre ces divers immeubles, de sorte que l’exploitant du garage situé au n° 13 de la rue des Vignerons bénéficiait d’un droit de jouissance sur partie de la cour commune dépendant des immeubles de l’avenue Franklin Roosevelt. Sous cette cour se trouve un ensemble sous verrière attaché au lot n° 92 sur lequel la servitude interdit tous travaux de confortation, surélévation et reconstruction.

XXX, 2 et 92 ont été acquis, le 21 décembre 2001, par la SARL La Foncière du Centre, laquelle les a cédés à la SCI Gantoine le 11 avril 2002. Cette dernière a consenti à la SCI des Vignerons un bail commercial selon acte sous seings privés du 12 avril 2002 et la SCI des Vignerons a sous-loué lesdits locaux à la société Cortexlaser, avec l’autorisation de la bailleresse.

Faisant grief à la société La Foncière du Centre et à la société Gantoine d’avoir fait procéder à des travaux irréguliers consistant à transformer le garage en bureaux, ateliers et parkings sur et sous l’emprise de la cour commune et d’avoir causé ainsi des désordres risquant de déstabiliser l’immeuble, le syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes (syndicat principal) et le syndicat des copropriétaires du XXX (syndicat secondaire) ont sollicité et obtenu, par ordonnance de référé du 20 octobre 2005, la désignation de M. X en qualité d’expert, avec pour mission de donner son avis sur les travaux de transformation des constructions comprises dans l’assiette de la cour commune et sur les travaux nécessaires à la réfection de ladite cour, en chiffrant leur coût.

Suivant acte extra-judiciaire du 27 juin 2007, les deux syndicats ont assigné les sociétés La Foncière du Centre et Gantoine afin de les voir condamner à restituer les parties communes occupées, à payer les travaux de remise en état et à leur verser des indemnités d’occupation.

Sur ces entrefaites et en cours d’instance, la SCI Gantoine a vendu, le 24 juillet 2008, les lots 1, 2, 92, à la SAS Découverte, l’acte comportant une clause de subrogation, tant activement que passivement, de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur, pour le contentieux opposant la SCI Gantoine aux syndicats principal et secondaire de l’ensemble immobilier de l’avenue Franklin Roosevelt, relativement à l’occupation de la cour commune et aux travaux irréguliers pratiqués dans l’emprise de ladite cour, une « note contentieux » étant, par ailleurs, annexée à l’acte de vente.

M. X a déposé son rapport d’expertise le 28 octobre 2009, relatant que la société La Foncière du Centre et/ou la SCI Gantoine avaient effectué des travaux ayant pour effet, notamment, de bloquer une sortie de secours et d’affaiblir les bâtiments voisins, par modification de la structure porteuse et démolition de cloisonnements en partie porteurs, la pose de poutres HE 140, le remplacement de tôles ondulées en fibrociment et translucides en couverture, la démolition du plancher bas en rez-de-chaussée, la suppression de l’escalier de la cour commune permettant d’accéder au sol par ladite cour, la suppression de la sortie de secours d’une unité de passage, tous travaux relevant d’une réhabilitation lourde et non d’une rénovation des lieux, que des travaux de remise en état étaient nécessaires pour conforter la solidité de l’immeuble, pour un montant total de 160.542,21 €.

La société SIFA, venant aux droits de la SCI Gantoine, et la société Découverte sont intervenues à l’instance par conclusions du 6 mai 2009.

Selon actes extra-judiciaires des 19 et 26 mai 2009, la société Découverte a assigné en intervention forcée et garantie la SCI des Vignerons, la société Cortexlaser, M. Y en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Cortexlaser, la SA Groupe Cortex, M^me E F divorcée B, M. I B, en leur qualité de cautions de la société Cortexlaser.

Par jugement du 20 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit que la cour commune de forme irrégulière (forme en L) présentant une surface équivalente de 188 m², située au fond de la propriété, dans ses parties situées au rez-de-chaussée et en sous-sol derrière l’immeuble XXX à XXX, située sur la parcelle X 179, était comprise dans l’assiette du fonds du syndicat des copropriétaires du XXX, 34, et XXX à Vincennes, syndicat principal,

— dit que les parties communes situées à l’aplomb de l’immeuble du XXX à Vincennes, au sous-sol, d’une superficie 75 m², et, au rez-de-chaussée, d’une superficie équivalente, dépendaient du fonds du syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles sis XXX à XXX

— en tant que de besoin, autorisé le syndicat des copropriétaires du XXX, 34, et XXX à Vincennes, syndicat principal, et le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à reprendre lesdites parties communes, avec l’assistance d’un huissier de justice,

— condamné la société La Foncière du Centre à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes, syndicat principal, la somme de 5.000 € à titre d’indemnité d’occupation,

— condamné la même à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à XXX la somme de 2.000 € à titre d’indemnité d’occupation,

— condamné la société Découverte à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes, la somme de 38.900 € à titre d’indemnité d’occupation,

— condamné la société Découverte à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes, la somme de 15.560 € à titre d’indemnité d’occupation,

— rejeté les demandes d’annulation de la clause de subrogation, de réduction du prix de vente et de dommages-intérêts formulées par la société Découverte à l’encontre de la société SIFA venant aux droits de la SCI Gantoine,

— déclaré la société La Foncière du Centre et la société Découverte responsables des dommages causés aux parties communes du syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes, syndicat principal, et du syndicat des copropriétaires du XXX à XXX

— condamné in solidum la SARL La Foncière du Centre et la société Découverte à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes les sommes de :

* 2.674,71 € TTC en remboursement des travaux de reprise effectués à ses frais avancés,

* 44.637,90 € TTC, avec actualisation sur l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre des travaux de recréation de l’escalier supprimé, de suppression de la recharge en zone 1, de l’accès à la sortie de secours, de déposes diverses et d’électricité,

39.528,97 € TTC, avec actualisation sur l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre des travaux dans la cour commune, notamment de dépose des panneaux en makrolon et de la couverture en plaques de fibro-ciment,

— condamné in solidum la SARL La Foncière du Centre et la société Découverte à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à XXX les sommes de :

—  8.722,91 € TTC, avec actualisation sur l’indice BT 01 du coût de la construction, en remboursement des travaux de reprise effectués à ses frais avancés,

—  37.439,32 € TTC, avec actualisation sur l’indice BT 01 du coût de la construction, au titre des travaux de réfection de la zone 2 et des boxes de la zone 2,

— rejeté les demandes présentées à l’encontre de la SCI des Vignerons, de la société Cortexlaser, de M. Y ès qualités, de la SA Groupe Cortex, de M. I B, de M^me E F divorcée B, de M. Z ès qualités,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum la SARL La Foncière du Centre et la société Découverte à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes, syndicat principal, et au syndicat des copropriétaires du XXX à XXX la somme de 8.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Découverte à payer à la SCI des Vignerons, la société Cortexlaser, M. Y ès qualités, la SA Groupe Cortex, M. I B, M^me E F divorcée B, M. Z ès qualités, la somme totale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné in solidum la SARL La Foncière du Centre et la société Découverte aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

La société Découverte a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 10 février 2015, de :

' au visa des articles 1109, 1116, 1626, 1630, 1641 et 1644 du code civil,

— concernant la caducité de la déclaration d’appel invoquée par la société SIFA : se déclarer incompétente et, subsidiairement rejeter cette demande dans la mesure où elle a conclu dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile,

— concernant les travaux de remise en état à effectuer :

' pour le cas où les travaux litigieux auraient été effectués par la SCI Gantoine : dire que la clause de subrogation figurant à l’article 22-10 du contrat du 24 juillet 2008 est nulle et, à défaut, inefficace, débouter le syndicat principal et le syndicat secondaire ainsi que la société SIFA de leurs demandes et lui donner acte de son offre de restituer à la société SIFA ou de remettre directement aux syndicats la somme de 52.848 € ; subsidiairement dire que la société SIFA a manqué à son obligation de garantie d’éviction, à son obligation de garantie des vices cachés et, sur le fondement du premier manquement, la condamner au paiement de dommages-intérêts d’un montant équivalent à celui du coût des travaux qui sera fixé et duquel seront déduits les 52.848 € déjà perçus par elle, sur le fondement du second manquement, à titre principal, la condamner à une restitution partielle du prix de vente à hauteur du montant des travaux qui sera fixé et duquel seront déduits les 52.848 € déjà perçus par elle, sinon, désigner des experts avec pour mission d’arbitrer la restitution du prix à elle due,

' pour le cas où les travaux litigieux auraient été effectués par la SCI des Vignerons : condamner in solidum la SCI des Vignerons et ses cautions solidaires, M. I B, M^me E F divorcée B, la SA Groupe Cortex et la société Cortexlaser, à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle,

— concernant les indemnités d’occupation,

' pour les indemnités d’occupation au titre de sa propre occupation : constater qu’elle a acquis les lots n° 1, 2 et 92 et n’a jamais occupé les locaux sous verrière, qu’elle a, dès le 23 décembre 2008, immédiatement fait murer l’accès à ses propres locaux afin d’établir une séparation entre ceux-ci et les locaux sous verrière, dire qu’elle n’a jamais prétendu avoir de droits sur les locaux litigieux sous verrière et qu’au contraire elle a clairement montré qu’elle ne souhaitait pas exercer de droits sur lesdits locaux, en conséquence, débouter les syndicats principal et secondaire de leurs demandes de condamnation, en tout état de cause, constater qu’ils ne réclament aucune somme postérieurement au 22 septembre 2010,

' indemnités d’occupation au titre de l’occupation de la SCI Gantoine : à titre principal, déclarer nulle la clause de subrogation inscrite à l’acte de vente, débouter les syndicats principal et secondaire de leurs demandes de condamnation et la société SIFA de sa demande de garantie, subsidiairement dire que la subrogation ne peut porter sur l’indemnité d’occupation puisque celle-ci ne peut être due que par celui qui a joui et perçu des loyers pour les locaux sous verrière, en conséquence, rejeter toute demande de condamnation formée contre elle, seule ou in solidum avec la société SIFA, en tout état de cause, condamner la société SIFA à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, au titre de cette indemnité d’occupation, et débouter la société SIFA de sa demande de garantie à ce titre,

' relativement au calcul de l’indemnité d’occupation, dire que la surface à prendre en compte pour l’éventuelle indemnisation du syndicat des copropriétaires principal ne peut être que ce qui était autorisé, soit 188 m², et non 366 m² (RDC + sous-sol) comme il le soutient, dire irrecevables les demandes d’indemnisation du syndicat secondaire puisque ce dernier ne verse pas aux débats son propre règlement de copropriété en application de l’article 28, § 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 démontrant que les surfaces pour lesquelles il sollicite une indemnisation de 61.044 € sont bien comprises dans son fonds, dire que l’indemnité d’occupation éventuellement due ne pourrait être que :

* pour le syndicat principal : 65.800 x 2,5 = 1.645 € par an, soit 10.390,92 € pour la période du 1^er avril au 24 juillet 2008, et 3.564,17 € pour la période du 24 juillet 2008 au 22 septembre 2010, soit un total de 13.955 € pour le syndicat principal,

* pour le syndicat secondaire : 59.500 x 2,5 % = 1.487,50 € par an, soit 9.396 € pour la période du 1^er avril 2002 au 24 juillet 2008 et 3.222,92 € pour la période du 24 juillet 2008 au 22 septembre 2010, soit un total de 12.618,92 € pour le syndicat secondaire,

— condamner in solidum la société SIFA et la SCI des Vignerons avec ses cautions solidaires, M. I B, M^me E F divorcée B, la société Cortexlaser et la SA Groupe Cortex à lui payer la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes (syndicat principal) et le syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes (syndicat secondaire) prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2015, de :

' au visa des articles 544, 545, 1147 et suivants, 1382 et 2262 du code civil, 565 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les demandes de condamnation au paiement d’indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant du 1^er avril 2002 au 24 juillet 2008, formulées à l’encontre de la société SIFA aux droits de la SCI Gantoine,

— statuer à nouveau de ce seul chef et condamner la société Découverte à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes (syndicat principal), au visa de la clause de subrogation insérée à l’acte de vente et de la note contentieux annexée audit acte, la somme de 113.700 € correspondant à la période du 1^er avril 2002 au 24 juillet 2008, soit 75 mois et 24 jours,

— condamner la société Découverte à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes (syndicat secondaire) la somme de 45.480 € correspondant à la période du 1^er avril 2002 au 24 juillet 2008, soit 75 mois et 24 jours,

— condamner in solidum la société Foncière du Centre et la société Découverte à payer à chacun des syndicats la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— subsidiairement, pour le cas où la clause de subrogation, déclarée non valable, serait annulée, condamner la société SIFA in solidum avec la société Foncière du Centre à payer à chacun d’eux les montants alloués par le tribunal de grande instance au titre des travaux de remise en état et des travaux réparatoires, aux conditions fixées par les premiers juges,

— condamner la société SIFA à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes la somme de 113.700 € et au syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes celle de 45.484 € à titre d’indemnité d’occupation,

— condamner in solidum la société Foncière du Centre, la société Découverte et la société SIFA à payer à chacun d’eux une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

La société SIFA prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 février 2015, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il n’a relevé aucune responsabilité contre elle,

— y ajoutant, la mettre hors de cause,

— rejeter toutes demandes dirigées contre elle,

— subsidiairement, si sa responsabilité était retenue et qu’elle n’était pas garantie in solidum par la société Découverte, la SARL La Foncière du Centre, la SCI des Vignerons, et ses cautions, M^me E F divorcée B, la société Cortexlaser, M. I B, la SA Groupe Cortex, condamner la société Découverte à lui restituer la somme de 252.848 (200.000 € de décote + 52.848 € au titre du versement forfaitaire et définitif [45.000 €] et des travaux urgents [7.848 €]),

— en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes et le syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes de leurs demandes,

— débouter la SARL La Foncière du Centre de ses demandes,

— débouter la SCI des Vignerons et ses cautions de leurs demandes,

— condamner solidairement les SDC à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Découverte à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL La Foncière du Centre à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum ou solidairement les succombants aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise.

La SARL La Foncière du Centre prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 février 2015, de :

— réformer le jugement en ce qu’il a prononcé différentes condamnations contre elle,

— dire qu’il est établi qu’elle a acquis les lots n° 1, 2 et 92 de l’ensemble immobilier sis à Vincennes, 13 à XXX et XXX libres d’occupation et qu’elle les a revendus, toujours libres d’occupation, à la SCI Gantoine sans avoir entrepris entre le 21 décembre 2001, date de son acquisition, et le 11 avril 2002, date de la revente, quelques travaux que ce soit,

— dire qu’il ne peut lui être fait grief de n’avoir pas sollicité une autorisation de travaux de l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’elle ne réalisait pas, et ne faisait pas réaliser elle-même de travaux, alors de surcroît que les syndicats avaient autorisé, par assemblée générale du 16 avril 2002, la SCI Gantoine à entreprendre des travaux selon descriptif produit qui ne semble pas avoir été entièrement respecté par la SCI Gantoine et sa locataire,

— débouter, en conséquence, le syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes et le syndicat des copropriétaires du XXX à Vincennes de toutes leurs prétentions contre elle,

— condamner solidairement les syndicats à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

La société Cortexlaser, la SCI des Vignerons, M^me E F divorcée B, la SA Groupe Cortex, M. I B, la SCP Z-T en sa qualité de liquidateur de la société Cortexlaser, M° I Y en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan et d’administrateur à la liquidation judiciaire de la société Cortexlaser, prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 20 février 2015, de :

' au visa des articles L. 622-21, L. 622-17 et suivants, R.622-24 du code de commerce, 1326 et suivants, 2292 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les travaux effectués par la SCI des Vignerons n’étaient pas les travaux de gros 'uvre litigieux ayant causé les dommages invoqués par les syndicats mais seulement des « aménagements des locaux loués », que les travaux litigieux avaient été réalisés à la demande de la SCI Gantoine en sa qualité de maître de l’ouvrage, reprenant ainsi les conclusions du rapport d’expertise de M. X, en ce qu’il a mis hors de cause la SCI des Vignerons ainsi que ses cautions, débouté la société Découverte et la société SIFA, et toute autre partie, de leurs demandes formées contre eux, en ce qu’il a condamné la société Découverte à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant, mettre hors de cause la SA Groupe Cortex et de M. Y ès qualités,

— subsidiairement, s’il était fait droit aux demandes de garantie, rejeter les demandes formées contre la société Cortexlaser aujourd’hui en liquidation judiciaire ou à l’encontre de M. Z ès qualités, à l’exception d’une éventuelle fixation de créance au passif de la société Cortexlaser,

— rejeter toute demande de garantie à l’encontre du débiteur principal et de ses cautions qui ne seraient pas justifiées par un lien de causalité et, notamment, le montant d’indemnités mensuelles d’occupation, ajoutant au contrat de bail signé le prix de travaux ne résultant nullement dudit bail, le montant de dommages-intérêts devant être chiffré au regard du comportement même du bailleur,

— rejeter les demandes formées à l’encontre des cautions de la SCI des Vignerons, les actes de caution étant inefficaces, voire nuls,

— en tout état de cause, débouter la société SIFA et la société Découverte ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formées contre la SCI des Vignerons et ses cautions,

— condamner solidairement la société Découverte et la société SIFA à verser une somme complémentaire de 2.000 € chacun, en sus des entiers dépens.

SUR QUOI, LA COUR

Sur la caducité de la déclaration d’appel

La société SIFA ne concluant plus à la caducité de la déclaration d’appel dans le dispositif de ses dernières conclusions, la Cour n’est pas saisie de cet incident de procédure, lequel ressortirait, le cas échéant, à la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, par application de l’article 911, alinéa 1^er, du code de procédure civile ;

Sur la clause de subrogation

Suivant l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

L’acte de vente des lots n° 1, 2, 92 entre la SCI Gantoine, vendeur, et la société Découverte, acquéreur, reçu le 24 juillet 2008 par M. D, notaire à Paris, moyennant un prix d’acquisition de 1.416.248 €, comporte la clause suivante : « Le vendeur déclare que les biens font l’objet d’un contentieux résumé dans une note demeurée jointe et annexée aux présentes (annexe note contentieux). Le vendeur subroge tant activement que passivement l’acquéreur dans ce contentieux lequel en fera son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Étant précisé que le contentieux en cours avec la SCI des Vignerons sera conservé par le vendeur » ;

La « note contentieux » de trois pages annexée audit acte indique que le litige qui oppose la SCI Gantoine au syndicat des copropriétaires de l’avenue Franklin Roosevelt a pour objet le « débat quant à l’emprise des locaux et la destination d’une partie de ces locaux » et pour enjeu une somme de 300.000 € ; après un exposé du contexte économique, de l’état initial des lieux, du contentieux relatif à l’utilisation de locaux sis sur la cour commune et des travaux effectués sur ces locaux réalisés en janvier 2002 par la SCI des Vignerons dans les locaux appartenant alors à la SARL La Foncière du Centre, du contenu du bail consenti à la SCI des Vignerons, bail comportant une clause de responsabilité exclusive de cette locataire concernant les travaux réalisés lors de son entrée dans les lieux et jugés litigieux par les SDC principal et secondaire, des développements judiciaires en cours et de l’expertise judiciaire de M. X, des travaux déjà réalisés dans le cadre des opérations d’expertise pour un montant de 44.934,46 € + 7.848 € = 52.782,60 €, ladite note énonce, à la rubrique : « Risques :

' en l’état : Néant, la procédure d’expertise et celle judiciaire diligentée au fond par le syndicat des copropriétaires étant toutes deux en cours

' à terme : a minima, paiement des travaux de confortation de l’immeuble du XXX étant insolvable, la SCI Gantoine devrait pouvoir, en principe, se retourner contre la société Cortexlaser, ce qui explique la volonté d’entrer en négociation (voir dossier SCI Arago/Cortexlaser). Dans l’hypothèse où les SDC obtiendraient gain de cause (restitution de la cour commune [RDC + SS] + box + le cas échéant une indemnisation), il faudrait s’attendre à une procédure identique de la part du SDC des 13 et XXX et XXX » ;

La société Découverte fait valoir que les indications de la « note contentieux » annexée à l’acte de vente sont inexactes et trompeuses dans la mesure où il y est indiqué que les travaux litigieux ont été réalisés par la SCI des Vignerons en janvier 2002 alors que l’expert X rapporte qu’ils l’ont été par la SARL La Foncière du Centre sous la maîtrise d''uvre de la SCI Gantoine, en ces termes : « Les travaux n’ont pas été réalisés sous la responsabilité de la SCI des Vignerons. La SCI Gantoine était le maître de l’ouvrage ainsi que le démontrent les documents communiqués et les travaux étaient déjà réalisés pour un montant de 234.616,30 € HT le 22 mars 2002, c’est-à-dire bien avant la signature du bail le 12 avril 2002 entre la SCI Gantoine et la SCI des Vignerons. Une partie seulement des travaux a été prise en charge par la SCI des Vignerons [……] » ; elle estime que, si effectivement les travaux ont été effectués par la SCI Gantoine, la clause de subrogation est alors nulle, d’abord en ce qu’elle contrevient aux dispositions de l’article 1250 du code civil, ensuite par ce qu’elle est dolosive et a vicié son consentement en ce qu’elle lui a donné à croire que la subrogation était sans risques dans la mesure où elle pourrait mettre en jeu la clause de responsabilité exclusive insérée dans le bail de la SCI des Vignerons ;

Le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé : au cas présent, il apparaît que, sous la dénomination juridique partiellement inappropriée de « subrogation » qui ne pouvait porter, activement que sur les droits du vendeur (qui revendiquait alors contre les SDC une prescription acquisitive des parties du rez-de-chaussée et du sous-sol occupées irrégulièrement, représentant une superficie de 500 m² environ), les parties ont, corollairement, entendu transférer les risques du contentieux en cours, sur l’acquéreur, la société Découverte, ce que cette dernière a expressément accepté en pleine connaissance de cause après avoir étudié lors d’un « data room » (audit) les tenants et aboutissants de ce contentieux faisant l’objet d’une note annexée à l’acte de cession précise et circonstanciée, ce transfert de risques étant compensé par une décote du prix de cession tenant compte de l’aléa encouru et par le « versement forfaitaire et définitif » d’une somme de 52.848 € correspondant au coût des travaux urgents préconisés par l’expert X ;

Témoignent de cette acceptation pleine et entière des risques attachés au contentieux en cours l’engagement de l’acquéreur « d’en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur », la déclaration consignée à l’acte de cession selon laquelle elle indiquait « avoir procédé à sa satisfaction, tant par elle-même qu’avec l’accompagnement de professionnels de l’immobilier choisis par elle, plus particulièrement spécialisés dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, à une étude des biens sur le plan juridique et fiscal, sur le plan administratif et technique et ceci, tant par les visites des biens par elle réalisées que par l’analyse du dossier d’information et ses propres investigations », l’exécution spontanée de cette clause par la société Découverte tant en cours d’expertise par le biais de dires adressés à M. X que dans le premier temps de la procédure devant le premier juge, par des écritures énonçant qu’elle intervenait aux lieu et place de la société SIFA et par une assignation en garantie délivrée à la SCI des Vignerons et ses cautions « si par extraordinaire la responsabilité de la société Découverte venant aux droits de la SCI Gantoine était reconnue » ;

La clause de transfert de risques contractuelle étant valide, la société Découverte ne peut prétendre que son consentement aurait été vicié par l’affirmation péremptoire de la SCI Gantoine selon laquelle les travaux litigieux avaient été réalisés par la SCI des Vignerons, alors qu’elle n’établit pas en quoi cette allégation aurait été de nature à la tromper sur les risques de l’opération, aussi prégnants dans ce dernier cas que dans celui où les travaux auraient été effectués par la venderesse : de fait, la « paternité » des travaux litigieux imputés dans la note contentieuse à la SCI des Vignerons, est indifférente à l’appréciation de la validité de la clause de transfert de responsabilité alors que le risque ne variait nullement en fonction de cette circonstance, la SCI Gantoine ayant pris le soin de mentionner que la SCI des Vignerons était insolvable (la SCI des Vignerons étant insolvable, la SCI Gantoine devrait pouvoir, en principe, se retourner contre la société Cortexlaser, ce qui explique la volonté d’entrer en négociation (voir dossier SCI Arago/Cortexlaser) et que le recours contre Cortexlaser n’était qu’éventuel, ce qui, dans un cas comme dans l’autre, privait l’acquéreur de tout recours utile contre l’auteur des travaux litigieux, que ce fût la SCI Gantoine ou la SCI des Vignerons, étant ajouté que la société Découverte, qui avait pris connaissance, dans le cadre du « data room », de la teneur des investigations expertales déjà avancées et du contentieux existant la société SIFA et la SCI des Vignerons, ne pouvait ignorer l’aléa attaché à la désignation de l’auteur desdits travaux, en l’état d’une succession rapide de cessions, d’un bail et d’un sous-bail, l’expert évoquant cette difficulté dans son rapport mentionnant « suite à des travaux réalisés début 2002 par la SARL La Foncière du Centre et/ou la SCI Gantoine et/ou la SCI des Vignerons » ;

La société Découverte pouvait d’autant moins ignorer le contentieux pendant entre la SCI Gantoine et la SCI des Vignerons relativement à la paternité des travaux qu’étaient joints au « data room » précédant la vente les dires à l’expert formés par la SCI Gantoine, notamment celui du 30 avril 2007 ainsi libellé :

« Par acte du 26 mai 2006, la SCI des Vignerons a assigné la SCI Gantoine aux fins de résiliation du bail conclu le 12 avril 2002 et de condamnation à des dommages-intérêts au motif qu’elle ne pouvait exploiter les locaux, alors qu’elle est à l’origine des travaux litigieux. En effet, aux termes du bail, il est stipulé que ces travaux avaient été exécutés par le preneur sous son entière responsabilité ['.] »,

et les conclusions de la SCI Gantoine du 14 mars 2007 contre la SCI des Vignerons qui imputaient lesdits travaux à cette dernière ;

Il s’ensuit que ni la matérialité du dol allégué ni l’intention dolosive du vendeur ne sont démontrées et que la société Découverte avait en sa possession tous éléments lui permettant d’apprécier le risque encouru, dont l’enjeu était évalué à un montant de 300.000 € ;

La société Découverte ne peut davantage arguer de la garantie d’éviction et la garantie des vices cachés, alors que la première de ces garanties a été expressément écartée par la clause de transfert des risques ci-dessus rapportée et que la garantie des vices cachés ne peut jouer en l’absence de dissimulation d’un risque clairement dénoncé à la note contentieuse annexée à l’acte de vente et ayant fait l’objet de la part de l’acquéreur d’une étude approfondie lors d’un audit (data room) antérieur à la vente ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Découverte de ses demandes contre la société SIFA ;

Sur la responsabilité de la SARL La Foncière du Centre

La SARL La Foncière du Centre, qui a été propriétaire des lots en cause entre le 21 décembre 2001 et le 11 avril 2002, dénie avoir effectué les travaux litigieux dans les locaux appartenant aux SDC alors qu’elle était propriétaire des lots n° 1, 2 et 92 de la copropriété ; elle conteste la motivation du premier juge selon laquelle elle aurait permis, pendant qu’elle était propriétaire, à la SCI Gantoine de réaliser les travaux irréguliers sans avoir sollicité l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires, et rejette la responsabilité desdits travaux sur la SCI Gantoine ;

La société SIFA indique que la famille B qui souhaitait acquérir les locaux dont s’agit, mais ne disposait pas des fonds disponibles, avait fait appel à M. K A, investisseur foncier, pour les acquérir en ses lieu et place à travers la SARL La Foncière du Centre, afin qu’ils fussent, par la suite, revendus à la locataire, la SCI des Vignerons, dirigée par M. I B ; que, dans ce cadre, le bail consenti à la SCI des Vignerons le 12 avril 2002 par la SCI Gantoine était à effet du 1^er avril 2002, soit une date antérieure à la cession ; que l’identité de dirigeants entre la SARL La Foncière du Centre et la SCI Gantoine ne permet pas à la première d’invoquer son ignorance de travaux effectués pendant sa période de possession et qui faisaient l’objet d’une demande de permis de construire déposée en mairie par la SCI Gantoine ;

Il ressort des investigations expertales qu’une demande de permis de construire a été déposée le 20 mars 2002 à la mairie de Vincennes au nom de la SCI Gantoine/M. A (ce dernier étant dirigeant de la SARL La Foncière du Centre et de la SCI Gantoine appartenant toutes deux au Groupe A) alors que la SARL La Foncière du Centre était toujours propriétaire des lots dont s’agit et qu’elle ne pouvait ignorer cette demande de permis ; que des travaux de réhabilitation lourde avaient commencé avant l’acquisition des lots dont s’agit par la SCI Gantoine, fin 2001 ou début 2002 et, en tout état de cause, bien avant le dépôt en mairie de la demande de permis de construire, le 20 mars 2002 ; que les travaux de démolition étaient achevés à hauteur de 90 % et que le pourcentage d’avancement des travaux était de 60 % à la date du dépôt de permis de construire, l’ordre de service de la société Vildieu étant en contradiction avec la réalité et sa propre facturation démontrant que, le 19 février 2002, des travaux avaient été réalisés pour un montant de 136.290,36 € HT, avant même que la demande de permis de construire fût déposée en mairie ;

Les constatations de M. X sont corroborées par l’établissement d’un planning de travaux prévoyant un début de chantier le lundi 18 février 2002 et une fin de chantier le 5 avril 2002, par la lettre adressée par le conseil syndical du syndicat des copropriétaires du XXX, le XXX, pour l’informer que d’importants travaux étaient en cours de réalisation dans l’immeuble, et par la circonstance que l’architecte de la copropriété avait pris contact avec AB-AC B, architecte de la SARL La Foncière du Centre, avant le 9 avril 2002, évoquant dans sa lettre de la même date des « visites sur place » préalables ;

Témoignent enfin de la réalisation des travaux litigieux pendant la période à laquelle elle était propriétaire les propres écritures de la SARL La Foncière du Centre (page 13), aux termes desquelles elle indique « La société SIFA ne peut contester que seule la SCI Gantoine, dont elle a repris les droits et obligations, est à l’origine des travaux litigieux réalisés par sa locataire, la SCI des Vignerons, même si lesdits travaux ont été entrepris avant la signature de l’acte authentique du 11 avril 2002. Il convient de rappeler que la SCI Gantoine, anticipant la vente qui lui avait été promise, s’est comportée en propriétaire, de même que la SCI des Vignerons a anticipé la signature du bail du 12 avril 2002, le lendemain de l’acte authentique de vente à la SCI Gantoine, avec effet rétroactif au 1^er avril 2002, c’est-à-dire une date antérieure à la vente du 11 avril », reconnaissant par là que les travaux avaient commencé avant la vente, pendant une période où les lots en cause étaient sous sa responsabilité et alors qu’elle ne peut, de bonne foi, prétendre qu’elle ignorait que des travaux sans autorisation étaient pratiqués de façon irrégulière sur des biens appartenant aux SDC ou en violation de la servitude non aedificandi ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL La Foncière du Centre in solidum avec la société Découverte à payer aux deux SDC les sommes correspondant au coût des travaux réparatoires préconisés par M. X ;

Sur les demandes dirigées par la société Découverte contre la SCI des Vignerons et ses cautions

Le jugement étant confirmé en ce qu’il a dit, après examen des conclusions de M. X, que les travaux litigieux avaient été effectués par la SARL La Foncière du Centre à Vincennes et la SCI Gantoine et que les travaux effectués par la SCI des Vignerons n’étaient que de second 'uvre, il sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société Découverte de sa demande de garantie et mis hors de cause la SCI des Vignerons, ses cautions et les mandataires de la société Cortexlaser ;

Ajoutant au jugement, la Cour mettra également hors de cause la SA Groupe Cortex qui ne vient pas aux droits de la société Cortexlaser, ainsi que M. Y ès qualités ;

Sur les indemnités mensuelles d’occupation et l’appel incident des syndicats des copropriétaires

' en ce qui concerne la période postérieure au 24 juillet 2008 (date de l’acquisition des lots par la société Découverte)

L’appelante soutient que, n’ayant pas acquis les locaux sous verrière, elle a immédiatement après son acquisition, érigé un mur de séparation entre le lot n° 92 et les locaux sous verrière litigieux, qu’elle ne s’est jamais comportée en propriétaire de ces locaux et ne peut donc être redevable de quelconques indemnités d’occupation, lesquelles ne sont dues que par celui qui a usé ou joui privativement de la chose ;

Toutefois, il est constant que, si elle n’a pas occupé matériellement les locaux en cause, elle a maintenu sa revendication de propriété sur ces locaux jusqu’au 22 septembre 2010, date à laquelle elle l’a officiellement abandonnée, ayant, notamment, indiqué dans ses conclusions du 30 juin 2010 que les « questions de la limitation de la cour commune et dudit retrait ne pourront être tranchées que par le Juge du fond, d’autant plus que la société Découverte revendique la propriété du sous-sol situé sous la cour commune par prescription acquisitive » ; jusqu’à cette date, les SDC ne pouvaient pleinement exercer leurs droits sur les locaux dont s’agit, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a condamné la société Découverte au paiement d’indemnités mensuelles d’occupation de 38.900 € (pour le rez-de-chaussée et le sous-sol de la cour commune) et de 15.500 € (pour le rez-de-chaussée et le sous-sol de l’immeuble du XXX ;

Les montants fixés n’apparaissent pas excessifs et tiennent justement compte de la localisation et de la valorisation des parties de rez-de-chaussée et du sous-sol indûment occupées, les indemnités d’occupation ayant été appréciées à 1.500 € par mois pour le rez-de-chaussée et le sous-sol de la cour commune et 600 € par mois pour le rez-de-chaussée et les sous-sol de l’immeuble du XXX ; les superficies considérées sont celles existantes et non celles évoquées au Traité de servitude qui ne fait pas foi des surfaces réelles des locaux indûment occupés ; les plans et documents communiqués à l’expert démontrent que les surfaces en cause dépendent de l’emprise foncière des deux SDC ; quant à l’état déplorable des lieux et à leur manque d’accessibilité, ils ne peuvent conduire à minorer plus les indemnité d’occupations fixées par le tribunal qu’elles ne le sont déjà, cet état ne pouvant être imputé aux SDC propriétaires ; enfin, ces locaux ne sont pas des caves et ont été utilisés comme bureaux, parkings, locaux d’activité, ayant été offerts à la location pour une valeur mensuelle de 18,75 € /m² à la société Franprix en mars 2010 ;

' pour la période antérieure au 24 juillet 2008

Le cadre du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ;

En première instance, les SDC avaient dirigé indifféremment leurs demandes de première instance contre les propriétaires successifs des locaux, et la société SIFA avait demandé à être relevée et garantie de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle en application de la clause de subrogation insérée à l’acte de vente ; bien que cette clause fût « res inter alios acta » à l’égard des SDC, le tribunal a néanmoins débouté ces derniers de leurs réclamations aux motifs qu’elles étaient, du fait de la clause de subrogation, mal dirigées à l’encontre de la SCI Gantoine et de la société SIFA venant aux droits de cette dernière ;

En cause d’appel, les SDC, se prévalant de cette clause de subrogation, poursuivent la condamnation de la société Découverte au paiement des indemnités mensuelles d’occupation dues par la SCI Gantoine entre le 1^er avril 2002 et le 24 juillet 2008 et, subsidiairement, pour le cas où la clause de subrogation serait annulée,la condamnation de la société SIFA au paiement des mêmes indemnités d’occupation ;

Cependant, la clause de « subrogation » ou de transfert des risques étant étrangère aux SDC comme il a été dit, ils ne peuvent s’en prévaloir à l’encontre de la société Découverte qui n’était pas occupante des lieux avant le 24 juillet 2008 et avec laquelle ils n’avaient aucun lien de droit pendant la période considérée ; de ce fait, la demande principale en paiement des SDC est mal dirigée contre la société Découverte et ils en seront déboutés ;

La demande subsidiaire des SDC ne peut davantage prospérer alors qu’elle n’est formée que pour le cas, non réalisé, d’annulation de la clause de subrogation ; de ce fait, ils seront, de même, déboutés de leur demande de paiement subsidiairement dirigée contre la société SIFA ;

Il est donc sans intérêt d’examiner les moyens soulevés par la société Découverte pour faire écarter ces demandes d’indemnités mensuelles d’occupation au titre de la période antérieure à son acquisition ;

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies au bénéfice d’aucune des parties ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Met hors de cause la SA Groupe Cortex et M. Y ès qualités,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société Découverte aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,