Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 MAI 2018

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/16964

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2015 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/11167

APPELANT :

Monsieur Y X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Fathi BENMAJED, avocat au barreau de PARIS, toque : D0668, substitué par M^e Amir BEN MAJED, avocat au barreau D’ESSONNE

INTIMÉE :

SARL AZIZ prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 410 600 472

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428, substitué par M^e Carole ABIDI de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A 0428

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

Madame Sandrine GIL, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de LA REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 1996, M. Y X a donné à bail à la SARL AZIZ un local commercial à usage de salle de restaurant, cabinet de toilette et un local à usage de cuisine, chambre froide et réserves dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 18^e, pour une durée de trois, six et neuf ans à compter du 1^er septembre 1996, moyennant un loyer annuel de 144 000 francs (21 953 euros).

Le loyer annuel a été ramené à 18 294 euros le 1^er mars 2000.

Par avenant de révision du 28 octobre 2002, les parties ont convenu de réviser le loyer et de le porter à la somme annuelle de 18.643,20 euros en principal, à compter du 1^er septembre 2002.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2005, M. Y X a fait délivrer à la société locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er avril 2006, moyennant un loyer annuel de 42.000 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 décembre 2005, la SARL AZIZ a accepté l’offre de renouvellement mais a demandé le maintien du loyer à la somme de 18.643,20 euros.

Le juge des loyers commerciaux n’a pas été saisi dans le délai de deux ans.

Par mémoire daté du 18 septembre 2009, M. Y X a sollicité la révision du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 28.748,57 euros au 1^er septembre 2008.

Par acte du 16 novembre 2009, le bailleur a assigné la SARL AZIZ devant le juge des loyers commerciaux qui, par décision du 29 octobre 2010, a déclaré M. Y X irrecevable en sa demande de révision au motif que celle-ci, formée par courrier du 25 mars 2009, était prématurée.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2013, M. Y X a fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 17.659,70 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 24 juillet 2013, M. Y X a assigné la SARL AZIZ aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire et l’expulsion de la SARL AZIZ et aux

fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  35 425, 23 euros au titre du différentiel de loyers conformément à l’indice INSEE de l’année 2003 à 2012,

—  35 425, 23 euros au titre du différentiel de loyers conformément à l’indice INSEE de l’année 2003 à l’année 2012,

—  6 716 euros au titre des taxes foncières des années 2007 à 2012,

— une indemnité d’occupation mensuelle de 3000 euros, charges en sus, à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux,

— la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 24 septembre 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :

— Débouté M. X de sa demande en résiliation du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2006,

— Déclaré M. X prescrit en sa demande en paiement du différentiel de loyer pour la période antérieure au 24 juillet 2008,

— Condamné la SARL AZIZ à payer à M. X les sommes suivantes :

* 13 628, 21 euros au titre du différentiel de loyer pour la période du 1^er septembre 2008 au 31 août 2015,

* 1 340 euros au titre de la taxe foncière 2014,

— Condamné M. X à remettre à la SARL AZIZ des originaux des quittances relatives aux loyers et charges acquittés par elle depuis le 1^er janvier 2007, et à les compléter une fois effectué par la SARL AZIZ le paiement du différentiel de loyer à laquelle elle est condamnée par le présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 60 jours,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— Partagé les dépens par moitié entre les parties.

Par déclaration du 3 août 2016, M. Y X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 janvier 2018, M. Y X demande à la cour de :

— D’infirmer partiellement le jugement du 24 septembre 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de résiliation judiciaire du bail litigieux,

Statuer à nouveau:

Vu les articles 1741, 1728 et 1184 du code civil,

Vu les commandements de fournir une caution bancaire et de maintenir les lieux ouverts en date du 9 juin 2016, 15 mars 2017 et 23 octobre 2017 restées infructueux.

Vu les commandements de payer visant la clause résolutoire en date du 19 juillet 2013, en date du 24 janvier 2014, en date du 24 mai 2016, en date du 15 mars 2017 et en date du 23 octobre 2017

Vu le constat d’huissier en date du 24 mai 2016

Vu la mise en demeure en date du 30 aout 2016

Vu la sommation de communiquer (facture électricité-gaz, relevés bancaires, justificatifs dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce de Paris des années 2015-2016-2017)

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant M. X Y et LA SARL AZIZ aux torts exclusifs de cette dernière,

— Ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique s’il y a lieu ainsi que le transport et la séquestration des meubles et objet mobiliers,

— Condamner la SARL AZIZ au paiement des sommes suivantes :

* 6 999.39€ au titre de la clause pénale contractuelle, suivants les commandements d’huissiers délivrés en date des 19 juillet 2013, 24 janvier 2014, 24 mai 2016, 15 mars 2017,

* 15 572.79 euros au titre d’arriérés de loyers et charges au 30 décembre 2017,

* 1557,27€ au titre de la clause pénale,

* 1368€ au titre des taxes foncières de l’année 2017,

*1458,20€ au titre des frais des commandements d’huissiers (213.60 + 177.53 + 227.58 + 400 + 85.02 + 112.45 + 242.02),

— Condamner la SARL AZIZ au paiement de la somme de 2000 euros augmentée des charges à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux,

— Condamner la SARL AZIZ au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 février 2018, la SARL AZIZ demande à la cour de :

Vu les articles 1224 nouveau (1184 ancien), 1342-1 nouveau (1236 ancien), 2224, 1240 et1241 nouveaux (1382 et 1383 anciens) et 606 du code civil,

Vu les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 559 et 658 du code de procédure civile,

A titre principal :

— Déclarer irrecevable et en tous cas mal fondé M. X en son appel et le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer en tant que de besoin le jugement du 24 septembre 2015 rendu par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a débouté M. X de sa demande en résiliation du bail renouvelé, en ce qu’il l’a déclaré prescrit en sa demande en paiement du différentiel de loyer pour la période antérieure au 24 juillet 2008, et en ce qu’il a condamné Monsieur X à remettre à la SARL AZIZ des originaux des quittances relatives aux loyers et charges acquittés par elle depuis le 1^er janvier 2007, et à les compléter une fois effectué par la SARL AZIZ le paiement du différentiel de loyer à laquelle estcondamnée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— L’infirmer en ce qu’il a débouté la SARL AZIZ de sa demande en condamnation à lui verser des dommages-intérêts,

Statuant à nouveau :

— Constater que M. X n’a pas répondu dans les délais à l’appel incident,

— Constater que la SARL AZIZ n’a commis aucun manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner la reddition des charges sur les cinq dernières années et en ordonner le remboursement à la SARL AZIZ, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamner M. X à verser à la SARL AZIZ la somme de 12.991,20 euros au titre des remboursements des provisions sur charges,

— Déclarer nuls les commandements de payer des 24 mai 2016 et 15 mars 2017,

— suspendre en tant que besoin les effets de la clause résolutoire et constater que la SARL AZIZ est à jour de ses loyers,

— Déclarer inopposable à la SARL AZIZ le commandement de payer du 20 octobre 2017,

— Condamner M. X au versement d’une somme de 3.000 euros à la SARL AZIZ pour appel abusif,

— Le condamner à verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison de son comportement fautif,

— Le condamner à rembourser la somme de 2.492 euros à la SARL AZIZ au titre des travaux de remplacement de la chaudière,

— Le condamner à remettre à la SARL AZIZ les quittances des loyers et charges depuis le 1^er janvier 2007 ainsi que les justificatifs des taxes foncières et du différentiel de loyer sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du présent arrêt,

— dire et juger nul et de nul effet les commandements des 9 juin 2016, 24 mai 2016 et 15 mars 2017

— Dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra renouvellement de bail à compter du 1^er avril 2015, faute pour M. X de régulariser un avenant de renouvellement dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir moyennant un loyer annuel de 21.059,63 euros H.T et hors

charges,

A titre subsidiaire

— Condamner M. X au versement de la somme de 100.000 euros à la SARL AZIZ en réparation du préjudice subi en cas de résiliation judiciaire du bail commercial,

En toutes hypothèses,

— Condamner M. X à verser une somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner enfin M. X aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, avocat, aux offres de droit qui le requiert, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 15 février 2018.

MOTIFS

Sur la nullité des commandements visant la clause résolutoire :

La SARL AZIZ sollicite en cause d’appel de voir déclarer nul les commandements visant la clause résolutoire délivrés par le bailleur.

La cour observe qu’il n’est pas sollicité par le bailleur l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire sur la base de ces commandements mais la résiliation judiciaire du bail en raison de divers manquements contractuels qu’il reproche à la société locataire et qui sont ci-après examinés.

Le fait que le commandement délivré le 9 juin 2016 enjoignant la SARL AZIZ de maintenir les lieux loués ouverts et de fournir une garantie bancaire ne soit, le cas échéant, pas fondé ne saurait entraîner la nullité dudit commandement.

La SARL AZIZ fait état de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire des 24 mai 2016 et 15 mars 2017. Mais l’absence de délivrance des quittances de loyer par le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de ces deux commandements alors que celui du 24 mai 2016 vise, entre-autre, les causes du jugement de première instance ainsi que des retards de paiement des loyers qui sont avérés au vu des développements qui suivent.

En revanche, il est exact que le commandement de payer en date du 20 octobre 2017 n’ a pas été régulièrement signifié à la SARL AZIZ de sorte qu’il lui sera déclaré inopposable, mais en tout état de cause, il n’est pas sollicité par M. X d’acquisition de la clause résolutoire du chef de ce commandement.

Par ailleurs, la cour observe que la SARL AZIZ fait une demande de suspension en tant que de besoin des effets de la clause résolutoire qui est sans objet dès lors qu’il n’en est pas sollicité l’acquisition par le bailleur.

Sur l’arriéré locatif :

Sur la prescription

L’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, dispose : ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer '.

L’article 2222 du même code prévoit : ' La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce

nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que

la durée totale puisse excéder la durée prévue pour la loi antérieure '.

M. X considère qu’il peut réclamer l’application de la révision annuelle du loyer se prévalant d’une prescription trentenaire, ce que conteste la SARL AZIZ qui rappelle que la prescription est quinquennale.

La cour rappelle que la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, concerne les actions en paiement non seulement des loyers mais aussi de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus court, et que l’action en paiement des sommes représentant l’indexation des loyers, déterminables par application des dispositions contractuelles, se prescrit par cinq ans.

C’est à donc bon droit que le jugement de première instance a rappelé que la prescription des actions en paiement des loyers et charges locatives était déjà, avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, une prescription quinquennale en application de l’article 2277 du code civil et non une prescription trentenaire.

Dès lors, M. X n’est pas recevable à agir en paiement d’un loyer différentiel pour la période antérieure au 24 juillet 2008.

Certes M. X se prévaut de ce que le courrier de son conseil du 25 mars 2009 aux termes duquel il était réclamé à la SARL AZIZ le règlement d’une somme de 26 300,69 euros au titre du loyer différentiel suite à la révision du bail aurait interrompu la prescription quinquennale, et pareillement pour les procédures judiciaires, de sorte qu’il considère pouvoir réclamer le différentiel résultant de l’indexation pour la période antérieure au 24 juillet 2008.

Mais si dans le corps de ses écritures, M. X précise que le différentiel des loyers résultant de l’indexation annuelle entre 2003 et 2014 qui reste dû est de 59 052,88 euros, il ne sollicite pas cette somme dans le dispositif de ses dernières écritures et il n’apparaît pas dans le dispositif qu’il demande l’infirmation du jugement de première instance en ce qui l’a déclaré prescrit pour l’action en paiement du différentiel de loyer antérieure au 24 juillet 2008. Et outre le fait qu’aucun décompte actualisé n’est produit, M. X, qui n’a pas été très explicite dans ses écritures sur la somme de 15 572,79 euros qu’il réclame, indique qu’il s’agit d’arriérés de loyers du 1^er juin 2017 au 30 décembre 2017 sans autre précision.

Dans ces conditions, la cour renvoie sur le montant du loyer indexé au calcul détaillé et qui ne fait pas l’objet de contestation quant aux indices appliqués par les parties au jugement de première instance qui a, de manière justifiée, retenu entre le 1^er septembre 2008 et le 31 août 2015, un différentiel de loyer cumulé à la somme de 13 628,21 euros. Le jugement entrepris sera donc

confirmé de ce chef de condamnation à l’encontre de la SARL AZIZ ainsi que du chef de la condamnation de la taxe foncière 2014 dont l’avis d’imposition a été versé aux débats.

Il apparaît que cette somme a été réglée par la SARL AZIZ entre les mains de l’huissier de justice le 23 juin 2016 par remise de chèques d’un total de 37 099,35 euros comprenant également la somme de 1 340 euros au titre de la taxe foncière 2014 à laquelle il avait été condamné par le jugement entrepris.

Sur l’arriéré réclamé

Dans le dispositif de ses écritures notifiées le 3 janvier 2018, M. X réclame la somme de 15 572,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2017, sommes qu’il n’explicite pas dans ses écritures se contentant d’indiquer qu’il s’agit d’arriérés de loyers du 1^er juin au 30 décembre 2017 sans davantage de précision.

Dans l’attestation établie le 6 janvier 2018 par la gérante de la SARL AZIZ sur l’origine des fonds à déposer sur le compte CARPA, celle-ci précisait que la somme de 15 572,79 euros correspondait aux loyers pour les trimestres de mars à novembre 2017.

Il n’est versé aux débats aucun décompte arrêté à cette date, ni d’appels de loyer et de charges.

La société AZIZ justifie avoir versé sur le compte CARPA le 8 janvier 2018 deux chèques de banque à destination de M. X à hauteur de 12 000 euros et de 3 572,79 euros, soit la somme réclamée par M. X au titre de l’arriéré locatif. Les 11 et 15 janvier 2018, des chèques de ce montant ont été émis de la CARPA au profit de M. X et transmis par le conseil de la SARL AZIZ au conseil de l’appelant le 5 février 2018.

Il s’ensuit que la SARL AZIZ s’est ainsi acquittée de la somme qui lui était réclamée, arrêtée au 30 décembre 2017, par M. X au titre de l’arriéré locatif.

M. X réclame également la somme cumulée de 6 999,39 euros, qu’il détaille dans ses écritures, au titre de la clause pénale contractuelle au titre des commandements des 19 juillet 2013, 24 janvier 2014, 24 mai 2016, 15 mars 2017 outre la somme de 1 557,27 euros au titre de titre de la clause pénale sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2017.

Le bail prévoit une clause pénale de 10% en cas de non paiement de loyer à son échéance.

Les sommes réclamées correspondent effectivement à des loyers qui n’ont pas été réglés à leurs échéances contractuelles.

Le juge a cependant la possibilité, en application de l’article 1231-5 nouveau du code civil, de réduire la clause pénale si elle apparaît disproportionnée et manifestement excessive.

Eu égard à la situation des parties et aux circonstance de l’espèce, il convient de réduire le montant de la clause pénale, dont la somme cumulée est manifestement excessive, à la somme de 1 000 euros.

M. X réclame également la somme de 1 458,20 euros au titre des frais des commandements d’huissier.

Eu égard à la production des commandements de payer les loyers et du justificatif de leur coût, il sera fait droit à la demande à hauteur de 731,16 euros [213,60 euros commandement du 19/07/13 + 177,53 euros commandement du 28/01/14 + 227,58 euros commandement du 24/05/16 + 112,45 euros commandement du 22/03/17], ces commandements ayant une cause justifiée.

En revanche, il ne sera pas fait droit au surplus des sommes réclamées au titre des frais des commandements d’huissier de 85,02 euros et de 242,02 euros correspondant à deux commandements de tenir les lieux ouverts et de fournir une garantie bancaire, ces manquements n’étant pas avérés au vu des développements ci-dessous et la somme de 400 euros n’est pas justifiée par une facture d’huissier.

Faute de production du justificatif de la taxe foncière 2017, M. X sera débouté de sa demande en paiement formé en cause d’appel.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

L’appelant fait valoir que la SARL AZIZ règle systématiquement son loyer avec retard, de manière fractionnée ; que la société locataire refuse de régler le loyer révisé par application de l’indice INSEE depuis 2002 ; qu’elle n’a réglé la taxe foncière 2007 à 2012 que suite à la délivrance d’un commandement de payer ; qu’elle lui doit encore le montant de la clause pénale ; qu’il s’agit de graves manquements justifiant la résiliation du bail. Il ajoute que l’intimé occupe sans droit ni titre le lot n°2 qui ne figure pas dans le bail ; que si il l’avait autorisé provisoirement à utiliser ledit lot, il l’a ensuite relancé à plusieurs reprise pour le récupérer. L’appelant prétend avoir constaté la fermeture de l’établissement pendant plusieurs mois ; qu’il a demandé à ce que son locataire lui transmette les relevés bancaires et encaissements ainsi que d’autres documents comptables prouvant qu’il a été actif sur cette période, ce qu’il a refusé. Il lui reproche enfin de ne pas lui avoir fourni une garantie bancaire.

L’intimée demande à la cour de confirmer la décision du tribunal de grande instance en ce qu’il a considéré que les manquements à son obligation de règlement des loyers et charges avec ponctualité ne constituent pas une violation suffisamment grave par la locataire de ses obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Elle ajoute être désormais à jour des loyers. Elle estime que le manquement qui lui est reproché de ne pas avoir régler les sommes issues de la révision n’est pas constitué alors que le bailleur n’a pas réclamé le paiement d’un loyer révisé chaque année. Sur le défaut d’exploitation qui lui est reproché, elle considère que le bailleur n’en rapporte pas la preuve. Elle conteste enfin occuper sans droit ni titre le lot 2 qui est rattaché au fonds depuis 1996 et compris dans le local commercial.

Sur le paiement des loyers

Le bail stipule, dans une clause intitulée 'loyer', que le loyer annuel est payable d’avance par trimestre et par quart, par chèque ou virement bancaire ou postal.

Aucun décompte actualisé n’a été versé aux débats par le bailleur, ni d’ailleurs d’appels de loyer.

Il ressort cependant des pièces que la SARL AZIZ a accusé des retards depuis l’année 2012 dans le règlement de ses loyers et a procédé au fractionnement du règlement du loyer trimestriel ; que postérieurement au jugement, des retards de paiement sont de nouveau intervenus, notamment du 1^er juin 2015 au 30 mai 2016 et par lettre en date du 21 juillet 2017, la société locataire admettait un retard de paiement des mois de mars à juillet 2017.

La société AZIZ a apuré sa dette le 23 juin 2016, date à laquelle elle a, entre-autre, réglé les causes du jugement entrepris et elle a également apuré le solde arrêté au 31 décembre 2017 en février 2018 tel que cela résulte des développements qui précèdent. Au demeurant, la SARL AZIZ avait fait parvenir un règlement des loyers et taxe foncière par lettre recommandée du 20 juillet 2017 au bailleur qui ne l’a pas retiré.

Néanmoins l’absence de paiement des loyers à leurs échéances contractuelles constitue une violation des clauses du bail de la part de la SARL AZIZ.

En revanche, alors que la SARL AZIZ est dans les lieux depuis 1996, aucun manquement contractuel ne saurait lui être reproché, comme le prétend M. X, dans le fait qu’elle ait présenté des chèques émanant de tierce personne en règlement des loyers mais le bailleur pouvait les refuser s’il n’était pas sûr que ces chèques étaient bien versés en connaissance de cause par leurs émetteurs pour le compte de la SARL AZIZ en règlement des loyers et charges. Au demeurant, il apparaît que M. X a finalement accepté les chèques remis à l’huissier de justice le 23 juin 2016 en règlement des causes du commandement de payer délivré le 24 mai 2016 à hauteur de 37 099,35 euros puisque ces sommes n’étaient plus réclamées dans les commandements suivants.

S’agissant du loyer différentiel issu des révisions, M. X entretient une certaine confusion entre la révision légale triennale et la révision annuelle en application de la clause d’échelle mobile contractuellement prévue.

Ainsi la procédure de révision triennale initiée en mars 2009 a été déclarée irrecevable par le juge des loyers commerciaux.

Et s’agissant de la clause de révision annuelle du loyer prévue au bail, M. X ne rapporte pas la preuve d’une mise en 'uvre claire de l’indexation annuelle du loyer en fonction des indices contractuellement retenus, en tout cas avant que le jugement entrepris ne statue sur le différentiel du loyer dû en raison de l’indexation, différentiel dont s’est depuis acquittée la SARL AZIZ.

Il s’ensuit qu’aucun manquement contractuel n’est établi du chef du différentiel de loyer à l’encontre de la SARL AZIZ..

Sur la clause pénale

La clause pénale ayant été réduite par le présent arrêt à la somme de 1 000 euros, le non paiement de la somme réclamée par le bailleur à hauteur de 6 999,39 euros et de 1 557,27 euros ne saurait constituer un manquement contractuel de nature à entraîner la résiliation du bail.

Sur la garantie bancaire

Le bail stipule que le ' bailleur peut exiger du preneur une garantie bancaire pour le règlement du loyer '.

M. X a fait délivrer un commandement en date du 6 juin 2016 aux fins de fournir une garantie bancaire. La SARL AZIZ n’a pas versé aux débats de garantie bancaire.

Mais le bail ne précisant pas le montant de la garantie bancaire que le bailleur peut exiger du preneur, aucun manquement quant à l’absence de garantie bancaire ne peut être imputé au preneur.

Sur l’occupation du lot 2

S’agissant de l’occupation du lot 2, M. X est devenu propriétaire par jugement d’adjudication du 21 mars 1996 des lots 1 et 2, à savoir au rez-de-chaussée un local commercial comprenant deux pièces à usage de salle de restaurant et de cuisine, au sous-sol un local comprenant deux réserves, chambre froide, cabinet de toilette et WC (lot 1), ces deux niveaux communiquant entre eux par un escalier particulier et au rez-de-chaussée un local comprenant une pièce indépendante à usage de bureau disposant d’un accès par l’entrée commune sur la rue Lavy (lot 2).

Le bail initial du 1^er septembre 1996 mentionne que les locaux comprennent 'au rez-de-chaussée un local commercial à usage de salle de restaurant, cabinet de toilette et au sous-sol un local à usage de cuisine, chambre froide et réserves'.

Il ressort du constat d’huissier en date du 2 juillet 2016 établi à la demande de la SARL AZIZ qu’elle dispose de la clé d’un local d’une pièce situé au rez-de chaussée où se trouvent des caisses d’eau, des outils et un vestiaire qu’elle déclare utiliser à usage de réserve.

Il n’apparaît pas clairement que le lot 2 ne serait pas compris dans le bail alors que l’assiette du bail ne précise pas le ou les numéros de lots donnés à bail ; qu’aucun relevé de surface ou plan des locaux donnés à bail n’est versé aux débats par M. X et que M. X, qui n’avait pas invoqué ce grief en première instance, ne justifie pas n’avoir réclamé que la taxe foncière afférente au lot 1. Au demeurant, à supposer que la SARL AZIZ occupait sans droit ni titre un lot non compris dans l’assiette du bail, cela ne saurait entraîner la résiliation du bail mais seulement son expulsion dudit lot.

Sur l’exploitation continue des locaux

Le bail stipule que le ' preneur devra garnir et tenir constamment garnis les lieux loués pendant la durée du bail, de meubles, matériels , marchandises en quantité et en valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement du loyer et de l’exécution des conditions du bail et y exercer son commerce de façon continue '.

M. X se prévaut de ce que le restaurant n’aurait pas été exploité entre décembre 2015 et juillet 2016 et courant 2017. Le constat d’huissier qu’il produit, établi à sa demande le 24 mai 2016 faisant état d’un restaurant fermé, rideau porte d’entrée close et des tables non dressées à l’intérieur du restaurant, n’est pas suffisant pour établir la durée de ladite fermeture.

Certes la SARL AZIZ n’a pas déféré à la sommation de communiquer des pièces relatives à son activité pour cette période (comptes, factures diverses). Mais la SARL AZIZ produit deux constats d’huissier en date des 2 juillet 2016 et du 21 avril 2107 dont il ressort que le restaurant est exploité, et dans le constat d’avril 2017 qu’il a été refait à neuf.

Il s’ensuit que M. X ne rapporte pas la preuve d’un manquement à l’obligation contractuelle d’exercer le commerce de façon continue.

Dans ces conditions, les seuls manquements avérés de la SARL AZIZ à son obligation

de règlement des loyers et charges avec ponctualité ne constituent pas une violation suffisamment grave par la locataire de ses obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs alors que celle-ci est dans les lieux depuis 1996 et qu’elle a apuré sa dette de loyers.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de résiliation judiciaire du bail et ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur les quittances réclamées par la SARL AZIZ :

La SARL AZIZ soutient que M. X ne lui a pas remis de quittances de loyer.

Le jugement entrepris a relevé que M. X produit des photocopies de quittances annuelles pour les années 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 datées chacune du 31 décembre de l’année considérée. Il s’agit de l’acompte sur loyer ou indemnité d’occupation versée au cours de l’année considérée. Ce dernier n’a pas produit d’autres pièces en cause d’appel.

M. X n’établissant pas avoir adressé ces documents en original à la SARL AZIZ pour les loyers acquittés depuis 2007, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a condamné à remettre à la SARL AZIZ des originaux des quittances, et à les compléter une fois effectué par la SARL AZIZ

le paiement du différentiel de loyer à laquelle elle a été condamnée, qu’elle a depuis réglé, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 45 jours à compter de la signification du jugement entrepris, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 60 jours. Il n’est pas nécessaire comme le sollicite la SARL AZIZ de prononcer une nouvelle astreinte à compter du présent arrêt.

Sur le renouvellement du bail :

La SARL AZIZ demande de dire que l’arrêt à intervenir vaudra renouvellement de bail à compter du 1^er avril 2015, faute pour M. X de régulariser un avenant de renouvellement dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir moyennant un loyer annuel de 21.059,63 euros H.T. et hors charges.

Mais faute de rapporter la preuve soit de la délivrance d’un congé par le bailleur pour le 31 mars 2015 avec offre de renouvellement soit d’une demande de renouvellement du bail de sa part, la société AZIZ sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges provisionnelles :

La SARL AZIZ sollicite en cause d’appel le remboursement des provisions versées au titre des charges locatives, à savoir la somme mensuelle de 216,50 euros par mois sur cinq ans.

S’il est exact qu’aucune reddition de charges locatives n’a été versée aux débats par M. X, la SARL AZIZ ne justifie pas avoir réglé une somme mensuelle de 216,50 euros au titre des charges locatives, de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande.

Il sera néanmoins ordonné à M. X de produire les redditions de charges locatives des 5 dernières années comme réclamé sans qu’il ne soit justifié par les circonstances de l’espèce de prononcer une astreinte.

Sur le remboursement des frais de remplacement de la chaudière :

La SARL AZIZ sollicite le remboursement de la somme de 2 492 euros à ce titre faisant valoir que le remplacement de la chaudière incombe au bailleur et qu’elle lui avait expressément demandé de procéder à ce remplacement avant de le faire par elle-même.

Le bail stipule que le preneur dispose d’une chaudière à gaz mise à sa disposition par le bailleur. Le preneur est tenu de l’entretenir régulièrement et d’effectuer le ramonage

nécessaire à cet effet une fois par an.

La société AZIZ justifie de l’entretien régulier de la chaudière.

Si l’entretien de la chaudière relève ainsi de la SARL AZIZ en tant que locataire, il ne résulte pas du bail que sa mise aux normes ou les réparations dues à la vétusté soit à sa charge. En l’absence de clause de transfert expresse, elles sont à la charge du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats que le fonctionnement défectueux de la chaudière a été à l’origine du malaise d’un client fréquentant le restaurant à la suite d’une intoxication oxycarbonée ; que la préfecture de police a demandé par courriers du 8 février et 14 mars 2010 à la SARL AZIZ de maintenir ladite chaudière hors service tant que l’installation ne serait pas conforme aux dispositions réglementaires ; que la SARL AZIZ a, dans ce contexte, procédé au changement de la chaudière selon facture du 10 mai 2011 d’un montant de 2 492 euros TTC.

Il s’ensuit que la chaudière équipant le restaurant n’était plus aux normes réglementaires.

La SARL AZIZ a, par courriers en date des 19 février 2009, 12 mars 2009 et 15 avril 2009, demandé au bailleur de procéder au changement de la chaudière. Bien que n’étant pas adressés en recommandé, le bailleur ne prétend pas qu’il n’aurait pas reçu lesdits courriers qui valent ainsi mise en demeure.

La SARL AZIZ ne justifie pas avoir sollicité une autorisation judiciaire de passer outre au refus ou à l’inertie du bailleur mais elle démontre qu’il y avait urgence à procéder au remplacement de la chaudière.

Par conséquent, M. X devra rembourser les frais de remplacement de la chaudière à hauteur de 2 492 euros TTC.

Sur les dommages et intérêts :

La SARL AZIZ sollicite la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts se prévalant du comportement fautif de M. X qui, en refusant de lui fournir des quittances de loyer et de signer le renouvellement du bail, l’empêche de céder son fonds. Elle ajoute avoir signé une promesse de vente de son fonds de commerce le 4 mai 2016 qui n’a pas pu aboutir faute de l’accord et en raison du comportement de M. X.

La SARL AZIZ ne peut se prévaloir du refus du bailleur de signer un acte de renouvellement du bail, qui est en tacite prorogation dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve soit de la délivrance d’un congé par le bailleur avec offre de renouvellement, soit d’une demande de renouvellement du bail de sa part et il n’apparaît pas que l’absence de quittances soit à elle seule une cause d’échec de la cession.

Il est vrai que le bailleur a fait état par courrier du 24 mai 2016 dans le cadre du projet de cession de fonds de commerce du 4 mai 2016 de ce qu’une procédure judiciaire était en cours et d’une dette locative d’un montant supérieur à celui indiqué au projet de cession. Certes à cette date, le bailleur n’avait pas encore fait appel, mais il n’avait pas encore reçu la somme de 37 099,53 euros venant en règlement des causes du jugement et des loyers de juin 2015 à mai 2016 telle que réclamés par le commandement visant la clause résolutoire du 24 mai 2016.

Dans ces conditions, la SARL AZIZ ne rapporte pas la preuve du comportement fautif du bailleur et elle sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef sauf pour ce qui relève du remboursement des frais de remplacement de chaudière qui avait été inclus dans le montant des dommages et intérêts sollicités et qui fait l’objet en cause d’appel d’une demande séparée sur laquelle il a été statué ci-dessus.

Sur l’appel abusif :

La SARL AZIZ réclame la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

L’exercice de voies de droit par M. X, se fût-il soldé par des déboutés, n’est pas en soi constitutif d’un abus alors qu’un différend s’était installé entre les parties sur l’indexation et le paiement des loyers.

Sur les demandes accessoires :

M. X qui succombe en son appel sera condamné à régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL AZIZ de sa demande en remboursement de la facture de remplacement de la chaudière qui était incluse dans sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne M. X à régler à la SARL AZIZ la somme de 2 492 euros TTC au titre des frais de remplacement de la chaudière,

Confirme les autres dispositions du jugement,

Déclare inopposable à la SARL AZIZ le commandement de payer du 20 octobre 2017,

Rejette la demande de la SARL AZIZ de voir déclarer nuls les commandements des 9 juin 2016, 24 mai 2016 et 15 mars 2017,

Condamne la SARL AZIZ à régler la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale,

Ordonne à M. X de produire les redditions des charges locatives des cinq dernières années,

Déboute la SARL AZIZ de sa demande de remboursement des charges locatives à hauteur de 12 991,20 euros faute d’en justifier le paiement,

Déboute la SARL AZIZ de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’appel abusif,

Rejette la demande de la SAR L AZIZ de dire que l’arrêt vaudra renouvellement de bail à compter du 1^er avril 2015,

Condamne M. X à régler à la SARL AZIZ la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M. X aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE