Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 JANVIER 2019

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/01872 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BX5VT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2015 -Tribunal d’Instance de SAINT DENIS
- RG n° 11-13-001032

APPELANT

Syndicat des copropriétaires SDC 48 RUE DE LA REPUBLIQUE

représenté par son syndic la société GESTION IMMOBILIERE DUBOURG,

SIRET n° 503 665 523 00034

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie GARCON de la SCP WARET GARCON GENNETAY W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, PB : 22

INTIMES

Madame F E Y

née le […] à Saint-Denis (93)

Représentée par son tuteur, Association Tutélaire Ariane

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/008540 du 01/04/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

c/z Association Ariane 24 rue Ernest Macarez-Porte 1

[…]

Représentée par M^e Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1413

Madame C H Y Q X

[…]

[…]

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 14 mars 2016, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Maître C Z Mandataire Judiciaire ès qualités de liquidateur de Madame C H Y Q de Monsieur J K L X, nommée à cette fonction par jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Bobigny le 1^er juillet 2008

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérique A, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. N O-P

ARRÊT : PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par N O-P, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me F E Y et M^me C H Y Q X sont propriétaires indivises du lot n° 42 (une chambre représentant les 30 /10.000èmes des parties communes) de l’état descriptif de division d’immeuble soumis au régime de la copropriété situé […] à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis).

M^me F E Y est une majeure protégée placée sous tutelle par jugement du 12 septembre 2006. Elle a pour tutrice l’association tutélaire Ariane, désignée comme tutrice par ordonnance du 9 septembre 2013.

M^me C H Y Q X a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 1^er juin 2008. M^me C Z, mandataire judiciaire, a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Les consorts Y, représentées, l’une par l’association tutélaire Ariane, l’autre par son liquidateur judiciaire (M^me Z, mandataire judiciaire) ont été assignées par acte du 12 juin 2013 en paiement d’un solde de charges de 579, 10 € à titre principal (charges arrêtées au 2^e trimestre 2013) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre demandes accessoires.

Par jugement du 7 septembre 2015, le tribunal d’instance de Saint-Denis, faisant droit aux exceptions soulevées par l’association tutélaire Ariane et par M^me Z, mandataire judiciaire, ès-qualités de représentants de M^mes Y, et statuant sans frais ni dépens, a:

— déclaré recevables les demandes du syndic, la société Gestion Immobilière Dubourg,

— constaté l’inopposabilité des assemblées générales à Maître Z, ès-qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et à l’association tutélaire Ariane, es-qualité tutrice de M^me E Y,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire du syndic, la société Gestion Immobilière Dubourg

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Denis a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 janvier 2016.

Par ordonnance sur incident du 15 juin 2016, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré irrecevables les conclusions d’incident de M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités, laquelle n’avait pas justifié de l’acquittement du droit visé à l’article 963 et 964 du code de procédure civile,

— rejeté l’incident soulevé par l’association Ariane, en sa qualité de tuteur de M^me E Y,

— joint les dépens de l’incident au fond.

Par requête du 30 juin 2016, M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X a déféré cette ordonnance devant la cour.

Par arrêt du 11 janvier 2017, cette cour a :

— infirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable les conclusions d’incident de M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités, pour défaut d’acquittement du droit visé à l’article 963 du code de procédure civile,

statuant sur l’incident formé par M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X,

— débouté M^me Z ès qualités de ses demandes aux fins de caducité, nullité et irrecevabilité de l’appel formé par le syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Denis,

— confirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’irrecevabilité de l’appel formée

par l’association Ariane, en sa qualité de tuteur de M^me E Y,

— condamné M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X, aux dépens du déféré, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Denis la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 décembre 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 21 novembre 2018, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Saint Denis (93200), appelant, invite la cour, au visa des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 17 mai 1967, à :

— juger que le premier juge a commis une erreur de droit en énonçant que les assemblées

générales fondant sa demande en paiement n’étaient pas opposables aux intimés,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement M^lle F I Y représentée par son tuteur Mme la préposée de l’association Ariane et Maître C Z ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X à lui payer la somme de 2.253,87 € au titre des charges arrêtées au 3^e trimestre 2018 avec intérêts de droit à compter l’assignation du 12 juin 2013,

- les condamner en outre solidairement à payer la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre la somme de 1.882,28 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

En tout état de cause

condamner solidairement les intimés aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 13 novembre 2017 par lesquelles M^me C Z, mandataire judiciaire, ès qualités, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles L622-21, L622-7, L622-17 et L641-3 du code de commerce, 32 du code de procédure civile, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— réformer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes du syndic, la société Gestion Immobilière Dubourg,

— déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

— déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle a été initiée postérieurement à la liquidation judiciaire de M^me Y Q X,

— déclarer irrecevables les demandes de condamnation formées par le syndicat des

copropriétaires à son encontre,

— déclarer irrecevable toute demande de fixation au passif,

à titre subsidiaire,

confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’inopposabilité des assemblées générales à son égard,

à titre infiniment subsidiaire

— déduire la somme de 273,96 € de la créance du syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement

des frais,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation au paiement de dommages-intérêts, d’article 700 code de procédure civile et aux dépens,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 €

sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître A en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 29 octobre 2018, par lesquelles M^me F E Y, intimée, demande à la cour, au visa des articles10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement du 7 décembre 2015 en toutes ses dispositions,

— constater que F-E Y, sous tutelle de l’association Ariane n’est bénéficiaire que d’une allocation adulte handicapé,

— constater que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril et que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas justifiées,

— dire que les demandes de paiement du syndicat des copropriétaires sont infondées, l’immeuble étant abandonné et inoccupé depuis l’assaut des forces de l’autre en novembre 2015,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées au titre des frais nécessaires,

— dire que les frais d’ouverture de contentieux, frais de suivi de procédure ne constituent pas les frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la dispenser de toute participation aux frais de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— le condamner à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par Maître Betchen, avocat au barreau de Paris conformément aux dispositions relatives à l’Aide Juridictionnelle ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir du syndic la société Gestion Immobilière Dubourg

En cause d’appel, M^me Z, mandataire judiciaire, ès-qualités, soulève le défaut de représentation du syndicat des copropriétaires ;

Elle fait valoir qu’il n’est pas justifié de la désignation de la société Gestion Immobilière Dubourg en qualité de syndic pour la période postérieure au 30 juin 2013 ;

En l’espèce, il est produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juillet 2013 renouvelant le mandat de la société Gestion Immobilière Dubourg, en qualité de syndic, jusqu’au 30 juin 2014 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2014, renouvelant son mandat jusqu’au 30 juin 2015 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2014 est parfaitement signé ;

Cette assemblée générale n’a pas fait l’objet d’une contestation de sorte que ses dispositions s’appliquent tant qu’elles n’ont pas été annulées ;

Egalement, il est produit aux débats le contrat de syndic signé le 12 mai 2014, pour la durée de l’exercice comptable ;

Au surplus, il est produit aux débats les procès-verbaux de l’assemblée générale spéciale du 30 juin 2016 ayant désigné la société Gestion Immobilière Dubourg jusqu’au 30 septembre 2017, et de l’assemblée générale du 30 juin 2017 l’ayant désignée jusqu’au 30 septembre 2018 ;

En conséquence, la demande formulée par M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités, pour défaut de qualité à agir du syndic la société Gestion Immobilière Dubourg doit être rejetée ;

Les demandes du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doivent être déclarées recevables ;

Le jugement, en ce qu’il a déclaré recevables les demandes du syndic, la société Gestion Immobilière Dubourg sera infirmé, et les demandes du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic seront déclarées recevables ;

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires initiée postérieurement à la liquidation judiciaire de M^me Y et de ses demandes de condamnation à l’encontre de M^me Z, mandataire judiciaire, ès-qualités

L’article L 622-17 du code de commerce, auquel renvoie l’article L 641-13 du même code,

dispose notamment que 'les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture

pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en

contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur

échéance’ ;

L’article L 641-13 du même code dispose :

'I.- Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui

ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien

de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours décidée par le liquidateur ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les

créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde

ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17' ;

Selon l’article L 622-21 du même code 'le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant : 1 ° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent (…)' ;

Il résulte de l’article L 641-3 du code de commerce que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les articles (…) L 622-21 et L 622-22 (…) ;

M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités, fait valoir que les charges réclamées constituent des créances postérieures qui ne bénéficient pas du traitement préférentiel, que seules en bénéficient les créances nées pour les besoins de la procédure et /ou de l’activité du débiteur et sont ainsi exclues de la règle de l’interdiction des poursuites, que les charges réclamées ne sont pas nées pour les besoins de la procédure ni de la poursuite de l’activité de M^me Y qui n’a pas été autorisée par le tribunal de commerce, de même s’agissant des frais de poursuite qui en sont l’accessoire ;

Elle en déduit que l’action du syndicat des copropriétaires relative au paiement de créances postérieures non éligibles au traitement préférentiel est irrecevable, ces créances étant soumises au principe de l’interdiction des paiements ;

Elle précise que les créanciers titulaires de créances postérieures non éligibles au traitement préférentiel doivent déclarer leurs créances dans un délai de deux mois à compter de la date d’exigibilité de la créance ;

En l’espèce, il ressort de l’extrait infogreffe produit en pièce 4 du syndicat des copropriétaires que M^me C H Y Q X exerçait une activité commerciale au […]

France à Noisy-Le-Grand (93160), que la procédure a été ouverte sur liquidation judiciaire prononcée le 1^er juillet 2008 avec une date de cessation des paiements au 23 juillet 2007, qu’il a été fait application de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée par jugement en date du 3 septembre 2008 ;

Les charges de copropriété réclamées sont celles de la période du 1^er octobre 2009 au 1^er juillet 2018, appel du 1^er juillet 2018 inclus ;

Elles sont donc postérieures au jugement de liquidation judiciaire ;

Elles entrent toutefois dans la catégorie des créances 'nées pour les besoins du déroulement de la procédure’ visées à l’article L 622-17 du code de commerce, s’agissant de frais exposés pour la conservation des biens du débiteur ;

Il s’agit également de créances nées 'en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur', à savoir l’administration et l’entretien de l’immeuble dans lequel se trouvent les biens du débiteur ;

Elles ne sont donc pas exclues du traitement préférentiel de l’article L 622-17 du code de commerce ;

M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X doit donc être condamnée à payer les charges de copropriété postérieures au jugement de liquidation judiciaire ;

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires et ses demandes dirigées contre M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X, sont recevables ;

Il n’y a pas lieu à fixation au passif des créances du syndicat des copropriétaires postérieures au jugement de liquidation ;

Aucune demande en ce sens n’est formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Sur l’opposabilité des assemblées générales

Le premier juge a déclaré les assemblées générales fondant la demande en paiement du demandeur inopposables à M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur M^me C H Y Q X et à l’association tutélaire Ariane ès-qualités de tuteur de M^me F E Y au motif qu’il n’était pas attesté de la convocation et de la notification des procès-verbaux à leur égard ;

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires est une demande en paiement des charges de copropriété et de diverses indemnités ;

L’approbation des comptes par les assemblées générales de copropriétaires de l’immeuble reste toutefois opposable aux copropriétaires et donc à M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur M^me C H Y Q X, et à l’association tutélaire Ariane ès-qualités de tuteur de M^me F E Y, tant qu’elle n’a pas été annulée ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a constaté l’inopposabilité des assemblées générales à M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et à l’association tutélaire Ariane, ès qualités de tutrice de M^me E Y ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le justificatif de propriété

— les procès verbaux des assemblées générales des 18 octobre 2011 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2010), 27 mars 2013 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2011 et votant le budget prévisionnel 2012) 23 juillet 2013 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2012), 12 mai 2014 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2013 et le réajustement du budget prévisionnel 2014), 30 juin 2016 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2015) et 30 juin 2017 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2016), 26 juin 2018 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2017 et le budget prévisionnel 2019),

— les appels de charges et travaux du 4^e trimestre 2009 puis ceux des années 2010 à 2017 ainsi que les appels des trois premiers trimestres 2018,

— les régularisations annuelles de charges depuis 2006

— le contrat de syndic

— la mise en demeure du 1^er juin 2011

— les décomptes des sommes dues au 29 mars 2013 et au 6 novembre 2018 ;

En première instance, le syndicat a été débouté de sa demande en paiement au motif que les assemblées générales étaient inopposables à M^me Z ès qualités et à l’association tutélaire Ariane ès qualités ;

En cause d’appel, il sollicite le paiement des charges de copropriété sur la période du 1^er octobre 2009 au 1^er juillet 2018 à hauteur de 2.253, 87 € ;

M^me Z ès-qualités soutient que de nombreux appels de fonds ne sont pas justifiés de sorte qu’une somme de 273, 96 € doit être déduite de la créance du syndicat ;

Elle conteste trois appels de fonds 'Etude réhabilitation de la copropriété’ pour 11,17 €,

8,37 € et 8,37 € en 2010 et 2011 ;

Il ressort toutefois des procès-verbaux des assemblées générales du 12 mai 2010 (résolution 25) et du 27 mars 2013 (résolution 20), qu’une étude concernant les travaux de réhabilitation à réaliser dans la copropriété a été commandée par le syndicat des copropriétaires au cabinet d’architectes Julien, laquelle a été remise par le syndic à M. B (Urbanis), dès lors les appels de fonds sont justifiés ;

S’agissant de l’appel de fonds du 1^er juillet 2012 concernant 2 badges, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2011 (résolution 18), que les travaux de changement de la porte principale de l’immeuble ont été votés, dès lors, l’appel de fonds apparaît justifié ;

Concernant l’appel exceptionnel avance trésorerie du 29 novembre 2012 pour 24 €, il convient de constater que lors de l’assemblée générale du 18 octobre 2011, le réajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2012 a été voté, l’augmentation ou la diminuation du budget voté étant répartie sur les trimestres restants ;

L’appel de fonds apparaît justifié ;

Concernant ensuite, les appels de fonds relatifs à 'l’étude comptage public Sade et 1/2, 2/2, comptages publics Sade', de 2013/2014, le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juillet 2013 (résolution 18) porte mention de ce que les copropriétaires ont décidé de faire procéder à une étude technique visant à décrire les installations de distribution d’eau existante et définir les travaux nécessaires à leur mise en conformité et de faire réaliser cette étude par la société Sade pour un budget de 2.500 €, outre (résolution 19) de faire réaliser les travaux nécessaires à cette mise en conformité et de mandater le conseil syndical pour retenir la proposition la mieux disante pour un budget de 50.000 € ;

L’argument ne sera donc pas davantage retenu ;

Enfin, M^me Z ès qualités conteste les appels de fonds du 3^e trimestre 2014 et de l’apurement du 31 décembre 2013, relatifs aux charges de l’escalier bâtiment C et du bâtiment C, pour un montant de 32, 55 € ;

L’indivision Y est propriétaire d’une chambre au sein du bâtiment C, au 4^e étage ;

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales du 12 mai 2014 et du 17 décembre 2015 que des charges bâtiment C D ont été appelées pour des travaux de réfection de la toiture du bâtiment C et D, lesquels ont été annulés et recrédités sur le compte des copropriétaires selon la clé de charges 105 (charges bâtiment CD) ;

De même s’agissant des travaux de réfection de l’électricité du bâtiment C, ces travaux ont été votés puis annulés, les fonds appelés étant recrédités sur le compte des copropriétaires selon la clé de charges 083 (charges escalier C) ;

Les appels de fonds contestés étaient donc justifiés ;

Il sera également précisé que la quote-part de charges communes générales imputée à la chambre de bonne dont l’indivision Y est propriétaire est celle de 30 /10.000ème, ainsi qu’il ressort du justificatif de propriété et des appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires ;

M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane, fait valoir quant à elle que l’immeuble a été en grande partie détruit par l’assaut donné par les forces de l’ordre, l’immeuble ayant servi de refuge aux personnes impliquées dans les attentats de novembre 2015, que la plupart des occupants a été relogé ailleurs, qu’il s’agit d’un immeuble à l’abandon frappé d’un arrêté de péril de la Mairie de Saint-Denis ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble a subi de graves dégradations ainsi qu’il ressort de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 10 août 2018 à l’encontre de l’agent judiciaire de l’Etat ;

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats et notamment des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires que la copropriété continue de fonctionner, que diverses procédures civiles et administratives sont en cours, que les comptes sont approuvés, que les budgets prévisionnels et comptes de travaux sont votés ;

Dès lors, les charges sont dues en totalité ;

Il résulte des pièces produites que l’indivision Y n’était pas à jour du paiement des charges et appels travaux, tant à la date de l’acte introductif d’instance, qu’à la date du 5 octobre 2015, date de l’audience au cours de laquelle le syndicat a actualisé sa demande pour tenir compte des charges dues postérieurement à l’assignation ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges ;

Il résulte des pièces produites que l’indivision Y reste devoir au syndicat la somme de 2.253, 87 € au titre des charges et appels travaux impayés sur la période du 1^er octobre 2009 au 1^er juillet 2018, appel du 1^er juillet 2018 inclus ;

Le règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires est totalement illisible de sorte que sa demande de condamnation solidaire n’est pas justifiée ;

M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane doivent donc être condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.253, 87 € au titre des charges et appels travaux impayés sur la période du 1^er octobre 2009 au 1^er juillet 2018, appel du 1^er juillet 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2013, date de l’assignation sur la somme de 579, 10 € et du présent arrêt pour le surplus ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite la somme de 1.882, 28 € qui comprend les frais des mises en demeure des 10 mai 2011 (22,72 €) et 1^er juin 2011 (31,10 €) ; il s’agit bien de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, le compte de l’indivision Y étant débiteur à ces dates ;

Toutefois, seule la mise en demeure du 1^er juin 2011 est produite aux débats, dès lors, la somme de 31,10 € sera mise à la charge de Maître Z, ès-qualité de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur,

l’association tutélaire Ariane ;

Les autres frais réclamés par le syndicat des copropriétaires sont relatifs à la remise du dossier à l’avocat et au suivi contentieux qui relèvent de la gestion courante du syndic et peuvent éventuellement relever de l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais ;

M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane doivent donc être condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31,10 € au titre des frais de recouvrement ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

Depuis l’année 2009, les charges de copropriété et les appels travaux ne sont plus payés ;

Les manquements systématiques et répétés de M^mes Y à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;

M^me Z, mndataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane doivent être condamnées à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile formulées par M^me Z ès qualités et l’association tutélaire Ariane ès qualités, ainsi que la demande de dispense de participation aux frais de la procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 formulée par celle-ci ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les demandes du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sont recevables ;

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle a été initiée postérieurement à la liquidation judiciaire de M^me Y ;

Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X ;

Déclare opposables les assemblées générales à M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et à l’association tutélaire Ariane, ès qualités tutrice de M^me E Y ;

Condamne M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane, à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Denis, la somme de 2.253,87 € au titre des charges et appels travaux impayés sur la période du 1^er octobre 2009 au 1^er juillet 2018, appel du 1^er juillet 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2013, date de l’assignation sur la somme de 579,10 € et du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane à payer au syndicat des copropriétaires du 48 rue de la république à Saint-Denis la somme de 31,10 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane à payer au syndicat des copropriétaires du 48 rue de la république à Saint-Denis la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Condamne M^me Z, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M^me C H Y Q X et M^me F E Y, représentée par son tuteur, l’association tutélaire Ariane aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Saint-Denis, la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT