République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 18 JUIN 2020

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 18/21709 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6PAW

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 Juillet 2018 par le Juge de l’Expropriation de Créteil RG n° 18/00011

APPELANTE

SARL C D B (CARREFIORE) En sa qualité de locataire commercial des locaux expropriés sis […] à Vitry-sur-Seine (94400)

[…]

94400 Vitry-sur-Seine

non comparante

INTIMEES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

non comparant

Etablissement Public EPA ORSA (ETABLISSEMENT PUBLIC D'[…]) En sa qualité d’autorité expropriante

[…]

94600 Choisy-le-Roi

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseiller

Greffier : M^me Sixtine ROPARS, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’état d’urgence sanitaire, le prononcé de l’arrêt a été prorogé du 19 mars 2020 au 18 juin 2020.

— signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par M^me Sixtine ROPARS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ

Par arrêté préfectoral du 5 juin 2012 le préfet du Val-de-Marne a créé la ZAC des Ardoines sur le territoire de la commune de Vitry-sur-Seine.

L’arrêté de cessibilité a été rendu le 2 décembre 2017 et l’ordonnance d’expropriation le 29 janvier 2018.

Est notamment concernée par l’opération la SARL C D B (dite SARL CARREFIORE nom commercial dans le jugement de première instance et en appel), exploitante d’un fonds de commerce sis […] à Vitry-sur-Seine (94400), sur la parcelle cadastrée […] d’une superficie de 1 779m².

Le bien est composé d’un bâtiment en briques et parpaings à l’entrée côté rue et d’un hangar de grande hauteur à usage d’entrepôt sur toute la largeur de la parcelle, avec une partie bureau.

La parcelle est en zone UP2i du plan local d’urbanisme, qui est inondable. Selon le commissaire du gouvernement la date de référence est celle du 6 janvier 2018 et selon l’EPA ORSA et la SARL CARREFIORE, celle du 9 décembre 2015.

Faute d’accord sur l’indemnisation, l’EPA ORSA a, par mémoire visé au greffe le 7 décembre 2017, saisi le juge de l’expropriation du Val-de-Marne.

Par jugement du 26 juillet 2018, après transport sur les lieux le 6 mars 2018, celui-ci a :

— fixé, à la date du jugement, l’indemnité due par l’EPA ORSA à la SARL CARREFIORE à la somme totale de 324 673,00 euros se décomposant comme suit :

—  120 000,00 euros au titre de l’indemnité principale, soit :

[10 000 x 12]

—  10 850,00 euros au titre de l’indemnité de remploi,

[23 000 x 30% + 97 000 x 10%]

—  16 500,00 euros au titre de l’indemnité pour déménagement et frais de réinstallation,

—  177 323,00 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial.

— condamné l’EPA ORSA à verser à la SARL CARREFIORE la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EPA ORSA aux dépens.

La SARL CARREFIORE a interjeté appel le 4 octobre 2018.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par la SARL CARREFIORE , respectivement le 3 janvier 2019, notifiées ce même jour (AR des 9 et 11 janvier 2019) et le 17 juillet 2019, notifiées le 22 juillet 2019 (AR du 30 juillet 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :

— dans son premier jeu de conclusions :

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel et de réformer partiellement le jugement entrepris sur le montant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi allouées ;

statuant à nouveau :

— de fixer les indemnités d’expropriation à lui revenir au titre de la dépossession de leurs locaux à la somme totale de :

— à titre principal : 2 213 190 euros, selon la méthode de la rentabilité de l’entreprise , se décomposant comme suit :

—  1 722 271 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  490 919 euros au titre des indemnités accessoires (indemnité de remploi, trouble commercial, indemnité relative à la perte de revenus locatifs, indemnité relative aux frais administratifs et juridiques, frais de déménagement, frais de transfert des contrats de réseaux bureaucratique, frais de licenciement) ;

[171 077 + 195 636 + 80 889 + 2 500 + 16 500 + 24 317 + sursis à statuer]

— à titre subsidiaire : 1 489 024 euros selon la méthode du pourcentage du chiffre d’affaire, se décomposant comme suit :

—  1 063 938 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  425 086 euros au titre des indemnités accessoires (indemnité de remploi, trouble commercial, indemnité relative à la perte de revenus locatifs, indemnité relative aux frais administratifs et juridiques, frais de déménagement, frais de transfert des contrats de réseaux bureaucratique, frais de licenciement) ;

[105 244 + 195 636 + 80 889 + 2 500 + 16 500 + 24 317 + sursis à statuer]

— en tout état de cause, de confirmer l’indemnité de 3 000 euros allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et de condamner l’EPA ORSA à lui verser la somme de 15 000 euros sur le même fondement en cause d’appel ;

— dans un second temps :

— de fixer les indemnités d’expropriation à lui revenir au titre de la dépossession de leurs locaux à la somme totale de :

— à titre principal : 2 195 654 euros, selon la méthode de la rentabilité de l’entreprise , se décomposant comme suit :

—  1 722 271 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  473 383 euros au titre des indemnités accessoires (indemnité de remploi, trouble commercial, indemnité relative à la perte de revenus locatifs, indemnité relative aux frais administratifs et juridiques, frais de déménagement, frais de transfert des contrats de réseaux bureaucratique, frais de licenciement) ;

[171 077 + 191 426 + 89 380 + 2 500 + 16 500 + 2 500 + sursis à statuer]

— à titre subsidiaire : 1 537 321 euros selon la méthode du pourcentage du chiffre d’affaire, se décomposant comme suit :

—  1 063 938 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  473 383 euros au titre des indemnités accessoires (indemnité de remploi, trouble commercial, indemnité relative à la perte de revenus locatifs, indemnité relative aux frais administratifs et juridiques, frais de déménagement, frais de transfert des contrats de réseaux bureaucratique, frais de licenciement) ;

[105 244 + 191 426 + 89 380 + 2 500 + 16 500 + 2 500 + sursis à statuer] = 473 383 euros (en réalité, 407 550 euros)

— à titre encore plus subsidiaire : 593 383 euros, se décomposant comme suit :

—  120 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  473 383 euros au titre des indemnités accessoires (indemnité de remploi, trouble commercial, indemnité relative à la perte de revenus locatifs, indemnité relative aux frais administratifs et juridiques, frais de déménagement, frais de transfert des contrats de réseaux bureaucratique, frais de licenciement) ;

[10 850 + 191 426 + 89 380 + 2 500 + 16 500 + 2 500 + sursis à statuer] = 473 383 euros (en réalité, 313 156 euros)

— en tout état de cause, de confirmer l’indemnité de 3 000 euros allouée au titre de l’article 700 du

code de procédure civile en première instance et de condamner l’EPA ORSA à lui verser la somme de 20 000 euros sur le même fondement en cause d’appel.

Le 19 décembre 2019, la SARL CARREFIORE a adressé deux pièces complémentaires n° 43 et n° 44 notifiées aux parties le 22 janvier 2020 (AR du 23 janvier 2020) ; par courrier du 24 janvier 2020, le conseil de l’appelant a indiqué qu’il renonçait à faire valoir toute difficulté de procédure suite à l’absence de notification en temps utiles par le greffe de la production de ces deux pièces complémentaires.

- adressées par LRAR, par l’EPA ORSA intimé et appelant incident, le 5 avril 2019, notifiées le 9 avril 2019 (AR des 16 et 18 avril 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

— à titre principal :

— de dire et juger la SARL CARREFIORE mal fondée en son appel ;

— en conséquence, de la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— par suite, de confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par la chambre de l’expropriation de Créteil le 26 juillet 2018 ;

— à titre subsidiaire :

— de fixer comme suit l’indemnité d’éviction susceptible de revenir à la SARL CARREFIORE :

—  531 969 euros d’indemnité principale,

[3 546 461 x 15%]

—  52 046 euros d’indemnité de remploi,

—  0,00 euros d’indemnité relative au trouble commercial,

—  0,00 euros d’indemnité relative au frais de déménagement et de réinstallation,

—  0,00 euros au titre de l’indemnité relative au frais de licenciement,

— en tout état de cause, de condamner l’appelant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

- adressées par LRAR, par le Commissaire du gouvernement, le 5 avril 2019, notifiées le 9 avril 2019 (AR des 16 et 17 avril 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de fixer la valeur unitaire à la somme de 90 euros/m²/an/HT/HC,

— de fixer la valeur de l’indemnité principale à la somme de 120 000 euros :

— de fixer la valeur des indemnités accessoires comme suit :

- 10 850 au titre de l’indemnité de remploi ;

[23 000 x 5% + 97 000 x 10%]

—  16 500 euros au titre de l’indemnité relative aux frais de déménagement et de réinstallation ;

—  177 323 euros au titre de l’indemnité relative au trouble commercial

[15 jours du CA TTC moyen sur 3 ans : 3 546 461 x 15 / 300] ;

le commissaire de première instance avec le même calcul retenant 192 163 euros (pièce EPA ORSA N°1) ;

— de surseoir à statuer concernant l’indemnité relative aux frais de licenciement ;

— d’apprécier l’opportunité d’une condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

La SARL CARREFIORE fait valoir que :

— L’arrêté de cessibilité est intervenu le 2 décembre 2017, l’ordonnance d’expropriation le 29 janvier 2018 et la date de référence est celle du 9 décembre 2015 ;

— sur la méthode d’évaluation sélectionnée : en qualité de propriétaire exploitant, elle ne peut ni se maintenir sur le plan économique et financier et se réinstaller en même état, ni être en situation d’exploiter son fonds de commerce dans des conditions équivalentes suite à l’expropriation ; par suite, l’indemnité d’éviction ne peut consister en une indemnité de transfert de l’activité mais doit correspondre à une indemnité de remplacement pour perte de fonds de commerce ; en outre, sa réinstallation à un coût équivalent à la somme de 1 300 000 euros, soit une somme supérieure à celle de 532 250 euros allouée en première instance, ce qui la contraint à se réendetter sur 10 ans ; de plus, les termes de comparaison produits démontrent des ventes de locaux similaires à des prix supérieurs à l’indemnité allouée en première instance ; par conséquent, le calcul de l’indemnité principale par la méthode de la valeur du droit au bail n’est pas satisfaisante et le jugement doit être réformé afin d’appliquer la méthode de la perte de fonds de commerce ;

— sur l’indemnité principale :

— au principal : concernant la valeur de l’indemnité principale selon la méthode de la rentabilité de l’entreprise : cette méthode a été utilisée précédemment par les juges du fond ; de plus, elle est largement bénéficiaire sur les trois dernières années et a su tirer profit de son potentiel client, justifiant de retenir un coefficient multiplicateur de 5 ; par suite, l’indemnité principale est égale à 1 722 271 euros [267 295 x 5 – 385 796] (le chiffre 267 295 correspond à la moyenne de l’EBE sur les trois dernières années; le véritable résultat de ce calcul est 950 679 euros) ;

— à titre subsidiaire : concernant la valeur de l’indemnité principale selon la méthode du pourcentage du chiffre d’affaire : l’indemnité d’éviction principale peut être calculée selon le barème d’évaluation des fonds de commerce de 'maçonnerie-couverture' mentionné dans le traité de l’évaluation des biens de Y Z en retenant un taux de 30% du chiffre d’affaire moyen TTC ; en effet, il convient de tenir compte des caractéristiques avantageuses du bien (caractère fonctionnel des locaux, bon état général d’entretien, présence d’équipement de sécurité, stock important, etc) ; par conséquent l’indemnité principale équivaut à la somme de 1 063 938 euros [3 546 461 x 30%] ;

— à titre encore plus subsidiaire : le jugement doit être confirmé en ce qu’il fixe l’évaluation de l’indemnité principale à la somme minimale forfaitaire de 120 000 euros pour perte de droit au bail ; en effet, cette valeur n’est pas contestée par l’EPA ORSA et le commissaire du gouvernement ;

— sur les indemnités accessoires :

— concernant l’indemnité de remploi : l’indemnité de remploi est due même s’il n’y a pas

effectivement remploi selon la jurisprudence ; calculée sur la base des taux usuels elle correspond à une indemnité :

— à titre principal : de 171 077 euros [23 000 x 5% + 1 699 271 x 10%] ;

— à titre subsidiaire : de 105 244 euros [23 000 x 5% + 1 040 938 x 10%] ;

— à titre encore plus subsidiaire : de 10 850 euros [23 000 x 5% + 97 000 x 10%] ;

— concernant l’indemnité pour troubles commerciaux : elle se décompose comme suit :

— l’indemnité relative à la perte d’activité : selon la jurisprudence cette indemnité est calculée sur la moyenne des trois dernières années de chiffre d’affaire pour une durée de 15 jours ; il convient de la fixer à hauteur de 191 426 euros [ [(3 552 805 + 3 949 544 + 3 983 209) / 3] / 300 jours x 15 jours] ;

— l’indemnité relative à perte sur salaires et charges : elle est dans l’obligation de payer les salaires et charges durant la durée de transfert de la société sans que ne soit générée la contrepartie normale de ces rétributions, ce qui lui cause un préjudice matériel, contrairement à ce que le premier juge a retenu ; en outre, la jurisprudence indemnise ce poste de préjudice et elle le fait sur la base de 1,5 mois de perte de salaires et charges ; il convient donc de fixer l’indemnité à la somme de 89 380 euros [(726 172 + 647 110 + 771 835) / 3) / 12) x 1,5] ;

— concernant l’indemnité pour frais administratifs : le jugement contesté doit être infirmé en ce que cette indemnité ne lui a pas été allouée ; le déménagement du fonds de commerce génère des frais (rédaction d’actes, procès-verbaux d’assemblée générale, modification des statuts, etc) ; il convient de fixer cette indemnité à la somme de 2 500 euros ;

— concernant l’indemnité pour frais de déménagement : le jugement doit être confirmé ; en effet, il ne souffre d’aucune contestation des parties ;

— concernant l’indemnité pour frais de résiliation des contrats de réseaux bureaucratique : le jugement contesté doit être infirmé en ce que cette indemnité ne lui a pas été allouée ; le transfert de siège génère des frais (réinstallation, débranchement, rebranchement, frais administratifs de dossiers) et un nouveau contrat d’abonnement à la fibre a été conclu ; ainsi, l’indemnité doit être fixée à la somme de 2 000 euros HT pour les frais de modification des contrats bureaucratique en cours et 1 000 euros HT au titre de la participation à l’augmentation de l’abonnement internet ;

— concernant l’indemnité pour frais de licenciement, le juge doit surseoir à statuer ;

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile : de nouveaux frais ont été engagés (frais d’avocat, expertise) et ne sauraient être laissés à sa charge ; ainsi, le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu’il alloue à l’exproprié une indemnité de 3 000 euros et une indemnité supplémentaire de 20 000 euros doit lui être accordée sur le fondement de l’article susvisé ;

L’EPA ORSA soutient que :

— L’arrêté de cessibilité est intervenu le 2 décembre 2017, l’ordonnance d’expropriation le 29 janvier 2018 et la date de référence est celle du 9 décembre 2015 ;

— le jugement doit être confirmé concernant :

— la méthode d’évaluation de l’indemnité principale :

— la valeur doit être calculée en fonction de la valeur de son droit au bail et non de son fonds de commerce ; en effet, l’exproprié n’établit nullement qu’il va subir une perte de clientèle, ce qui ne permet pas de caractériser le caractère certain de son préjudice ; en outre, l’activité de l’exproprié est incompatible avec une clientèle de proximité en ce qu’il vend du matériel spécifique, que l’entreprise fonctionne essentiellement en déplacement, que sa clientèle est caractérisée par un fort intuitu personae et a vocation à le suivre dans l’hypothèse d’un transfert ; de plus, l’entreprise ne produit pas la preuve d’équipements spécifiques ne pouvant faire l’objet d’un déménagement et de nombreux locaux comparables y sont disponibles à la location ; par ailleurs, plusieurs sites de relocalisation sont disponibles dans la région ; ainsi, la réinstallation de la société apparaît possible dans un périmètre lui permettant de garder sa clientèle et l’argument selon lequel elle ne peut se maintenir sur le plan économique et financier est erroné ;

— la demande indemnitaire principale de l’exproprié : le jugement contesté doit être confirmé ; en effet, l’évaluation de l’exproprié eu égard à la valeur de son fonds de commerce est fausse en ce qu’elle se base sur la rentabilité future du fonds tandis que seul le préjudice certain et actuel peut être indemnisé ; en outre, le coefficient multiplicateur retenu par l’exproprié est infondé en ce qu’il ne se base que sur une jurisprudence ; par ailleurs, celle-ci applique généralement des barèmes se rapportant au chiffre d’affaire et non au fonds de commerce et en tout état de cause, lorsque l’évaluation est effectuée eu égard au fonds de commerce, elle détermine la valeur de l’indemnité eu égard aux usages de la profession ; ainsi, il appartient d’utiliser le barème mentionné dans le traité de l’évaluation des biens de Y Z et de retenir, au vu de l’état du bien, un coefficient de 15% ; par conséquent, l’indemnité principale doit correspondre à la somme de 531 969 euros [3 546 461 x 15%] ;

— les frais de remploi : la méthode usuelle doit être appliquée ; par conséquent, l’indemnité doit correspondre à 5% sur 23 000 euros et 10% sur le surplus ;

— les indemnités accessoires :

— concernant l’indemnité pour troubles commerciaux : les prétentions de l’appelant doivent être rejetées ; en effet, selon la jurisprudence l’indemnisation pour perte du fonds de commerce exclut l’indemnité pour trouble commercial ; en outre, l’évaluation effectuée en première instance est conforme à la jurisprudence (15 jours du chiffre d’affaires) ;

— concernant l’indemnité pour frais administratifs : les prétentions de l’appelant doivent être rejetées ; en effet, elles apparaissent disproportionnées eu égard aux informations accessibles sur le site infogreffe.fr ;

— concernant l’indemnité pour frais de résiliation des contrats de réseaux bureautique : les prétentions de l’appelant doivent être rejetées ; en effet, le caractère certain de son préjudice n’est pas établi en ce qu’il n’en apporte pas la preuve ; en outre, cette indemnité n’a vocation à s’appliquer qu’en complémentarité d’une indemnité relative à la perte de fonds de commerce ;

— concernant l’indemnité pour frais de licenciement, le juge doit surseoir à statuer ;

Les autres prétentions ne font pas l’objet de discussion par l’EPA ORSA.

Le commissaire au gouvernement considère que :

— la date de référence est celle du 6 janvier 2018 ;

— le jugement doit être intégralement confirmé, notamment concernant :

— la méthode d’évaluation de l’indemnité principale : l’exproprié n’exploite pas une activité dont le déménagement entraînerait une perte d’activité qui aurait pour conséquence la disparition de son

fonds de commerce ;

— l’indemnité pour trouble commercial : l’usage est de se référer à la moyenne des trois dernières années de chiffre d’affaires pour la calculer ; ainsi, l’exproprié est infondé à demandé qu’elle le soit sur la base de la seule dernière année de chiffre d’affaires ;

SUR CE

Sur la recevabilité des conclusions et pièces

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l’appel étant du 4 octobre 2018, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce , les conclusions de la SARL CARREFIORE du 3 janvier 2019, de l’EPA ORSA du 5 avril 2019 et du commissaire du gouvernement du 5 avril 2019 déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la SARL CARREFIORE du 17 juillet 2019 sont de pure réplique à l’appel incident de l’EPA ORSA , en rectification en erreur matérielle pour le montant des indemnités d’un montant inférieur, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Le 19 décembre 2019, la SARL CARREFIORE ayant adressé deux pièces complémentaires n° 43 et n° 44 notifiées aux parties le 22 janvier 2020 (AR du 23 janvier 2020), le conseil de l’appelant ayant indiqué par courrier du 24 janvier 2020 qu’il renonçait à faire valoir toute difficulté de procédure suite à l’absence de notification en temps utiles par le greffe de la production de ces deux pièces complémentaires, il convient d’écarter ces deux pièces des débats.

Sur le fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur la méthode de détermination de l’indemnité principale, le rejet de la demande d’une indemnité pour frais administratifs, le rejet de la demande d’une indemnité pour pertes sur salaires et charges, le rejet de la demande d’une indemnité pour les frais de résiliation des contrats de réseaux bureautiques et sur le recalcul de l’indemnité de remploi et aucune contestation n’existe au titre de l’indemnité pour trouble commercial d’un montant de 177'323 euros.

S’agissant de la date de référence, la SARL CARREFIORE retient en application de l’article L213'6 du code de l’urbanisme la date du 9 décembre 2015, ainsi que l’EPA ORSA, tandis que le commissaire du gouvernement propose en application du même article la date du 6 janvier 2018. Le premier juge n’a pas statué sur la date de référence.

En application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et L213-6 du code de l’urbanisme, les parties indiquant toutes que le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain; il convient donc de retenir comme date de référence celle du 6 janvier 2018, date à laquelle le document d’urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de Vitry-sur-Seine. Cette date de référence sera en conséquence ajoutée au jugement.

S’agissant des données d’urbanisme, la parcelle CG 233 est située en zone UP2I à la date de référence ; il s’agit d’une zone destinée à la création de nouveaux quartiers à vocation mixte accueillant des activités économiques diversifiées, de l’habitat, des commerces et des équipements.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle située […] à Vitry-sur-Seine, cadastré […] d’une superficie de 1 779 m², supportant un ensemble immobilier à usage d’activités et de bureaux ; cet ensemble immobilier comprend deux constructions :

— à l’avant de la parcelle, un petit hangar en mauvais état de 148 m² et quelques places de stationnement

— en fond de parcelle un entrepôt accompagné d’une mezzanine à usage de bureaux, d’une superficie totale de 750 m² (625 m² d’entrepôts et 125 m² de bureaux), ce bien étant dans un état correct.

La SARL CARREFIORE verse aux débats un rapport d’expertise X et associés, expert immobilier du 19 janvier 2018, (pièce n°1) recevable ayant été soumis au débat contradictoire qui indique en résumé page 14 :

— bâtiment principal fonctionnel,

— bon état général d’entretien et de réparation pour les bureaux,

— accès confortable au bâtiment principal pour les véhicules motorisés,

— stationnement relativement bien dimensionné,

— possibilité d’une desserte par les poids-lourds,

— bonne hauteur sous structure dans le hangar principal,

— parcelle et bâtiment de forme allongée dans la profondeur

.

S’agissant de la situation locative, ces locaux sont occupés par :

— la SARL C D B en vertu d’un bail commercial de neuf ans prenant effet le 1^er mars 2016 pour un loyer annuel de 100'000 euros ;

— la SARL PARIS SUD C , en vertu d’un bail commercial de neuf ans prenant effet le 1^er octobre 2014, pour un loyer annuel de 1 000 euros

L’expert X indique page 16 qu’il s’agit de baux commerciaux très succincts et sujets à interprétations multiples augmentant l’incertitude juridique, mais néanmoins sans clause exorbitante du droit commun.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé , il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 26 juillet 2018.

Sur l’indemnité principale

Il convient de relever que l’expertise X de l’appelant, sur la base de la méthodologie de l’estimation de l’indemnité de résiliation anticipée, et avec l’hypothèse la plus vraisemblable de l’indemnité principale de transfert l’estime à 0 euros, compte tenu de l’absence d’économie de loyer et de locaux plutôt « standards », sans standing particulier, à proximité des axes reliant la capitale mais sans emplacement particulier, aucun droit de remplacement ne semble pouvoir se justifier.

1. Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

A. Sur la demande principale de la méthode de la perte du fonds de commerce

Le premier juge a écarté la méthode sollicitée par la SARL CARREFIORE de la perte du fonds de commerce et a retenu la méthode proposée par l’EPA ORSA et le commissaire du gouvernement, celle de la valeur du droit au bail ; il a indiqué que l’indemnité principale est déterminée par la méthode de la perte du fonds de commerce lorsque celui-ci ne peut pas être transféré, qu’en l’espèce, la SARL CARREFIORE ne présente pas d’équipements spécifiques ne pouvant faire l’objet d’un déménagement, que ces locaux ne présentent pas plus des caractéristiques singulières telles qu’ils ne pourraient en être trouvés de similaires dans un périmètre raisonnable, et qu’enfin elle ne démontre pas disposer d’une clientèle de proximité qu’elle serait susceptible de perdre avec son déménagement.

L’appelant indique qu’il lui est impossible de se maintenir sur le plan économique et financier en même et semblable état, à proximité, en qualité de propriétaire exploitant ; elle indique que Monsieur A B est également le gérant de la SCI du 27, […], propriétaire des locaux (pièce n° 4 ), que la SARL CARREFIORE est titulaire d’un contrat de bail commercial de neuf ans du 1^er mars 2016 pour un loyer annuel de 120'000 euros TTC (pièce n° 3), que la SARL CARREFIORE exploite dans les locaux une activité spécialisée dans l’achat, la vente, la pose de carrelages et la maçonnerie générale, et que l’entreprise exploite uniquement l’établissement objet de l’éviction ; il indique que l’indemnité d’éviction doit lui permettre soit de se procurer un autre fonds de commerce, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter dans des conditions

équivalentes, soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce ; il existe une impossibilité pour le gérant de la société CARREFIORE et de la SCI du 27, […] de se réinstaller en même et semblable état, en qualité de propriétaire exploitant à la suite de l’expropriation ; lorsque l’exproprié est à la fois commerçant et propriétaire du local où est exercé le commerce, le juge de l’expropriation doit statuer sur l’ensemble du préjudice immobilier et commercial subi ; le montant de l’indemnité fixée par le premier juge est insuffisant pour acquérir un bien présentant les mêmes caractéristiques en remplacement comme le démontrent les recherches de locaux de remplacement effectué, qui font ressortir des propositions de locaux d’activité variant de 1 100'000 euros à 3'200'000 euros hors charges , hors droits et hors travaux d’aménagement (pièce n° 6) ; le versement du loyer par la société CARREFIORE à la SCI du 27, […] d’un montant de 120'000 euros constituait une rente de revenus destinés à assurer la retraite de Monsieur et Madame A B, âgés de 65 et 68 ans, détenteur de 99,46 % du capital de la SCI ; cette SCI n’a pu trouver pour se réinstaller que des locaux situés à 3,2 km de son ancien siège (pièce n° 32), d’un bien immobilier situé au […] à Vitry-sur-Seine (pièce n° 33) pour un coût total minimum de l’ordre de 1'330'000 euros comprenant les frais d’acquisition d’un immeuble de bureaux réhabilités et les frais de construction d’un entrepôt ; afin de financer cette acquisition , la SCI du 27, […] a dû souscrire un contrat de crédit auprès du crédit industriel et commercial d’un montant de 600'000 euros sur une durée de 10 ans (pièce n° 10) ; en conséquence, l’indemnité d’éviction ne peut se limiter à une simple indemnité de transfert de l’activité, entraînant la perte du seul droit au bail ou de l’avantage résultant de disposer de locaux adaptés moyennant un loyer compétitif et des frais de transfert dans de nouveaux locaux, mais doit correspondre à une indemnité de remplacement pour perte du fonds de commerce.

En conséquence à titre principal, l’appelant sollicite un calcul selon la méthode de la rentabilité de l’entreprise, qui est calculée habituellement en fonction de la marge brute d’autofinancement ou de l’excédent brut d’exploitation(EBE), valeur à laquelle est affectée un coefficient multiplicateur adapté à l’activité exercée ; il a fait effectuer une analyse de la société par un cabinet d’audit comptable (pièce n° 9) ; à titre principal, il sollicite le calcul de cette indemnité selon la méthode de la moyenne de l’EBE pour une valeur de fonds de 1'722'271 euros et à titre subsidiaire selon la méthode du pourcentage du chiffre d’affaires, en retenant un taux de 30 % du chiffre d’affaires moyen TTC soit la somme de 1 063'938 euros.

L’EPA ORSA et le commissaire du gouvernement concluent au rejet de ces demandes et sollicitent la confirmation de l’utilisation de la méthode du droit au bail.

Comme indiqué exactement par le premier juge, il est de principe que l’indemnité principale est déterminée par la méthode de la perte du fonds de commerce, lorsque celui-ci ne peut pas être transféré.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise X, que la société CARREFIORE est spécialisée dans l’achat, la vente, la pose de tous carrelages et la maçonnerie avec un chiffre d’affaires en 2016 de 3'552'805 euros avec un effectif moyen de 13 personnes, tandis que la société PARIS SUD C est spécialisée dans les travaux de D des sols et des murs avec un chiffre d’affaires en 2016 de 232'268 euros ; et un effectif moyen d’une personne ; l’expert indique que ces deux fonds sont complémentaires et tirent l’essentiel de leur profit de la vente de D de sol et de la pose de D de sol sur chantier, que l’entreprise vit d’une clientèle relativement large sur l’ensemble de la région parisienne avec un fort attachement dans le sud de la capitale (page 23), que l’entreprise bénéficie d’une notoriété essentiellement relationnelle, que l’accueil de clients sur site peut se faire de manière plus ou moins régulière pour des problématiques de choix de matériaux, que l’entreprise fonctionne essentiellement en déplacement (livraison et installation directe sur chantier), et qu’il ne s’agit donc pas d’une clientèle locale ; l’ expert précise que la sociologie du quartier n’a pas de répercussion sur l’activité de l’entreprise et qu’à son sens la concurrence n’est pas liée aux chalands mais à l’offre et la qualité des services et matériaux proposés, que l’activité du site se trouve donc principalement en concurrence avec d’autres entreprises du même secteur d’activité, qui exercent au

sein de la capitale, du département et même de la région parisienne, que sur l’ensemble de l’Île-de-France la concurrence directe peut s’avérer relativement importante, que néanmoins, PARIS SUD C ET CARREFIORE se sont principalement développées sur les chantiers du sud parisien et profitent d’une clientèle relativement fidélisée ; il en ressort que le chiffre d’affaires n’est pas principalement réalisé par une clientèle de proximité, qu’elle propose une offre spécifique de service avec une clientèle fidèle, qui est situé dans toute la région parisienne, que le fonds de commerce est transférable au regard de la nature de cette clientèle et l’activité exercée.

S’agissant de la réinstallation, la SARL CARREFIORE affirme que celle-ci est impossible et qu’elle n’a pas la possibilité de se réinstaller dans un périmètre lui permettant de conserver sa clientèle, ce qui est contraire à ce qu’indique son propre expert X mentionnant page 26 : « pour le cas d’espèce, la clientèle n’est pas attachée au site, mais les clients sont majoritairement localisés en région parisienne et notamment dans le sud de la capitale. L’emplacement n’est pas le moteur de l’activité. Par contre, la situation à proximité des axes routiers permettant une desserte relativement rapide à Paris et aux différentes villes de banlieue sud est un élément important pour l’acheminement des produits et du matériel », « en outre, dans le secteur de la zone d’intervention des sociétés CARREFIORE et PARIS SUD C, des locaux de cette dimension, avec les mêmes caractéristiques architecturales et fonctionnelles, bénéficiant d’une proximité avec des axes routiers desservant la capitale peuvent vraisemblablement être trouvés bien que le projet du Grand Paris réduise l’offre disponible pour ce type de locaux dans les zones concernées. À notre sens, l’ hypothèse un transfert du fonds de commerce demeure la plus vraisemblable » ; l’appelant indique d’ailleurs lui-même qu’il a transféré son activité à 3,2 km, dans la même localité .

En l’espèce la société CARREFIORE occupe une surface de 1 100 m², pour une activité principalement de stockage, pour un loyer annuel de 120'000 euros, soit 109 euros/m²/an; lors du transport sur les lieux, elle n’a pas fait part de contraintes techniques particulières, insistant seulement sur le fait de disposer d’une superficie similaire ; ces locaux ne présentent pas de caractéristiques singulières telles qu’il ne pourra en être trouvé de similaire dans un périmètre raisonnable ; en effet, l’EPA ORSA produit des offres trouvées sur le site AGORABIZ proposant des superficies d’activités équivalents, des fonctionnalités similaires, pour une valeur locative inférieure, avec deux offres au sein même de la Zac des Ardoines.

L’appelant rétorque que ces mêmes locaux ressortent à des prix biens supérieurs :

— local d’activité de 1 780 m² Vitry-sur-Seine sud Ardoines : 79 euros/m²/an HC HT

L’appelant produit la même annonce( page 26)avec un prix de 1 123 euros/m² HC, soit 93 euros/mois, soit en deçà de la moyenne du commissaire du gouvernement de 99 euros/m²

— local d’activité 1 800 m² Vitry-sur-Seine : 80 euros/m²/an HC HT

L’appelant produit des pièces n°28et 29 qui ne correspondant pas à l’annonce.

— local d’activité 1 980 m² Vitry-sur-Seine port à l’anglais : 106 euros/m²/an HT HC ;

L’appelant produit la même annonce (pièce n°27) avec une mention peu claire’ prix : 2 121,21216 euros/m² HC.

L’EPA ORSA en étendant ses recherches tout le département du Val-de-Marne, ainsi que l’ensemble de la région parisienne, a relevé 120 annonces locatives concernant des locaux mixtes situés dans le Val de marnes d’une surface comprise entre 1 000 m² et 2 000 m², pour un prix locatif maximum de 110 euros/ m²/ an et 1 203 annonces pour ce qui concerne la région Île-de-France(page 15 de ses conclusions:site AGORABIZ) ; le commissaire du gouvernement propose 3 publications d’offres de location de bureaux de superficie comparable à Vitry-sur-Seine, sur le site Internet spécialisé

'Webimm.com':

— bâtiment indépendant de 800 m² environ dont 550 d’activité, idéalement situé à proximité immédiate de Paris et des grands axes, hauteur sous plafond de 7,5 m² dans la partie activité, cour privative, superficie locative de 790 m², 101 euros/m²/an/HT/HC

— pont roulant, surface de stockage de 420 m², entrepôt de 690 m², indépendant, excellente visibilité, proche A 86, RER C, parking, bonne hauteur sous plafond, show-room, 690 m² de superficie locative, 107 euros/m²/an/HT/HC

— faux plafond, équipements, parking de cinq places, entrepôt, en état d’usage, accès desserte aéroport d’Orly, métro Courneuve, ligne C RER, desserte A86, A6, A4, 665 m² de superficie locative, 90 euros/m²/an/HT/ HC

Soit une moyenne de 99 euros/m².

L’expert X retient page 22, pour les bureaux 120 euros/m²/an et 90 euros/m²/an pour l’entrepôt soit une valeur locative de marché de 85 000 euros HT HC/an pour un loyer perçu de 100 999,92 euros/an /HT HC .

Il est donc indifférent que la société CARREFIORE ait pris la décision de se réinstaller dans des locaux situés à distance de 3,2 kilomètres de son ancien siège, pour un coût total minimum de l’ordre de 1'330'000 euros , comprenant des frais d’acquisition d’un immeuble de bureaux réhabilités, de 550 000 euros ainsi que des frais de construction d’un entrepôt ce qui a contraint la SCI du 27, […] à souscrire un crédit de 600'000 euros sur une durée de 10 ans ; dans le cadre de cette relation commerciale, la promesse de vente mentionne (pièce n°34) un prix d’acquisition de 550 000 euros et une estimation du montant des dommages (squatters) de l’ordre de 100 000 euros, alors que finalement la somme totale engagée est de 1 300 000 euros, en raison des travaux et de la construction d’un entrepôt.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le premier juge a donc exactement considéré que la SARL CARREFIORE ne présente pas d’équipements spécifiques ne pouvant faire l’objet d’un déménagement, que ces locaux ne présentent pas de caractéristiques singulières ne pouvant être trouvés dans un périmètre raisonnable et qu’elle ne démontrait pas disposer d’une clientèle de proximité entraînant sa perte avec son déménagement ; depuis son déménagement, la société CARREFIORE ne fait d’ailleurs pas état d’une quelconque perte de clientèle et son chiffres d’affaires a même progressé (page 23 de ses conclusions) :

—  2016 : 3 552 805 euros

—  2017 :3 949 544 euros

—  2018 : 3 983 209 euros

Il convient en conséquence de confirmer le jugement ce qu’il a exactement écarté la demande principale de calcul par la méthode de la perte du fonds de commerce et retenu la méthode de la valeur du droit au bail.

B. Sur la demande subsidiaire de la SARL CARREFIORE selon la méthode du chiffre d’affaires

La SARL CARREFIORE demande de retenir le barème d’évaluation des fonds de commerce de « maçonnerie’couverture », avec un taux de 30 % du chiffre d’affaires moyen TTC pour tenir compte du caractère fonctionnel des locaux et la distribution rationnelle des surfaces, de la grande hauteur sous plafond des bâtiments, de plus de 8 m de hauteur, du bon état général d’entretien de réparation

des bureaux, de la présence d’équipements de sécurité (portail automatique avec visiophone et caméras de surveillance), de la présence d’un pont roulant électrique, de l’existence de 10 places de stationnement bien dimensionné, de l’accès facilité aux véhicules motorisés et dessertes possibles par les poids-lourds, de la circulation périphérique possible à l’extérieur des hangars, de l’existence d’un jardin en fond de parcelle et d’un stock important.

L’EPA ORSA rappelle qu’aux termes de l’article L 145'4 du code de commerce, le locataire évincée peut bénéficier d’une indemnité dite d’éviction correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce et déterminé suivant les usages de la profession et propose de retenir un taux de 15 %, tandis que la SARL CARREFIORE demande un taux de 30 %.

Cependant, en l’absence de la perte du fonds de commerce, il convient d’écarter cette méthode.

C. Sur la demande à titre infiniment subsidiaire de la SARL CARREFIORE de la méthode de la valeur du droit au bail

Le premier juge mentionne que l’EPA ORSA et le commissaire du gouvernement s’accordent à dire qu’aucune économie de loyer n’est dégagée et que la valeur du droit au bail est donc nulle , en appuyant leur démonstration sur plusieurs termes de comparaison de locaux similaires au bien en cause, la SARL CARREFIORE ne se prononçant pas sur ce point ; prenant en compte le loyer versé mensuellement par la SARL CARREFIORE au bailleur exproprié d’un montant de 10'000 euros, au regard de la surface utilisée , de l’importance de trouver un emplacement qui convienne conformément aux usages, il a alloué une somme forfaitaire de 12 mois de loyer à titre d’indemnité principale pour perte de droit au bail soit la somme de 120'000 euros.

L’appelant sollicitant à titre infiniment subsidiaire la confirmation, ainsi que l’EPA ORSA et le commissaire du gouvernement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité du droit au bail par la méthode dite de la valeur du droit au bail à la somme de 120'000 euros.

Sur les indemnités accessoires

1. Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 10'850 euros.

2. Sur l’indemnité pour frais de déménagement et réinstallation

Le premier juge a alloué à la SARL CARREFIORE la somme de 16'500 euros au vu du devis de déménagement produit.

Ce poste n’est pas contesté, le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3. Sur l’indemnité pour frais administratifs de dissolution et de clôture de la société

Le premier juge a rejeté cette demande en indiquant qu’en l’absence de perte du fonds de commerce cette indemnité est sans fondement.

La société CARREFIORE sollicite une indemnité de 2.500 euros hors-taxes au titre des frais administratifs directement liés à son expropriation qui l’obligera à transférer son activité et changer d’adresse ; l’EPA ORSA n’en conteste pas le principe, mais indique que les prétentions sont disproportionnées au regard des informations recueillies sur le site info greffe au titre des émoluments des greffiers de commerce fixés par décret en conseil d’État pour les personnes morales.

La société CARREFIORE produit une note d’honoraires de son expert-comptable d’un montant de 1 649,63 euros (pièce n° 40) pour une partie des frais administratifs relatifs au transfert du siège social, des modifications statutaires et des formalités modificatives auprès du greffe du tribunal de commerce de Créteil ; cette facture n’inclut pas les frais annexes liés aux frais de changement de carte grise d’immatriculation, les frais d’impression de nouveau papier à en-tête, nouvelles cartes de visite, nouveaux documents commerciaux et publicitaires, lettres circulaires adressées à tous les clients et fournisseurs ; il convient en conséquence d’allouer une indemnité de 2 500 euros hors-taxes au titre des frais administratifs à la société CARREFIORE.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

4. Sur l’indemnité pour trouble commercial

Au regard des bilans comptables des années 2015 à 2017, le premier juge a alloué à la SARL CARREFIORE une indemnité de 177'323 euros.

L’appelant sollicite une indemnité de 191 426 euros sur la moyenne des chiffres d’affaires de 2016 à 2018.

Les indemnités sont fixées à la date du jugement; le premier juge a donc exactement retenu les chiffres d’affaires de 2015 à 2017 soit :

— CA 2017 : 3 912 733 euros

— CA 2016 : 3 552 805 euros

— CA 2015 : 3 173 847 euros .

Soit un chiffre d’affaire moyen de 3 546 461,67 euros, ce qui aboutit à une indemnité pour trouble commercial de : 3 546 461,67 euros x 15 / 300 = 177 323 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

5. Sur l’indemnité pour perte de salaires et charges

Le premier juge a rejeté cette demande en indiquant que la SARL CARREFIORE ne démontre pas en quoi l’activité des salariés serait perturbée par le déménagement.

La SARL CARREFIORE indique que le transfert du stock des carrelages entreposés dans les lieux expropriés est très important, d’une surface de 920 m² d’entrepôts, dans un nouveau local va impacter nécessairement l’activité commerciale et imposera l’affectation des salariés concernés à une activité de préparation, d’aide au déménagement et de réinstallation du stock d’une manière fonctionnelle pour une exploitation dans les nouveaux locaux ; elle sollicite en conséquence une indemnité correspondant à 1,5 mois de perte de salaires et charges de la moyenne des trois dernières années soit la somme de 89'380 euros.(de 2016 à 2018).

En l’espèce, la société CARREFIORE indique s’être réinstallée au […] à Vitry-sur-Seine à 3,2 kilomètres de son ancien siège.

L’expert Monsieur X indique que le trouble d’exploitation n’entraînera pas une perte de revenus mais au contraire, un coût sur le personnel qui sera payé à faire autre chose que les taches qui lui sont normalement assignées et il retient 15 jours de masse salariale compte tenu de l’activité et notamment :

— la réalisation du chiffre d’affaires repose essentiellement sur les chantiers réalisés sur une perte de temps défini et non à la journée

— le personnel devra être mobilisé avant le déménagement pour la sauvegarde des données, conditionnement des effets personnels et d’une partie du matériel (classement, inventaire, point)

— une partie du personnel sera mobilisée pour la recherche de locaux de remplacement

— le personnel sera mobilisé après livraison pour le déconditionnement des effets personnels, rangements et leur remise en route du matériel.

Il convient donc d’allouer une indemnité pour pertes sur salaires et charges , ce préjudice étant direct et certain au vu de ce rapport d’expertise ; il ne peut être faite droit à la demande de la somme de 89'380 euros correspondant à 1,5 mois de la moyenne des trois dernières années de 2016 2018, l’indemnité devant être fixée au jour du jugement. Il convient en conséquence d’en fixer le montant sur la base de 15 jours de masse salariale comme proposé par l’expert Monsieur X à partir des comptes de l’exercice 2016 (pages 29), soit une masse salariale de : 549'384 euros + 190'428 euros = 739'812 euros à l’année, toute cotisation comprise pour 14 personnes, soit une masse salariale journalière sur la base de 150 jours ouvrés est de :

739 812 euros / 252 = 2 935,76 euros toute cotisation comprise, soit :

2 935,76 x 15 = 44 036 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

6. Sur l’indemnité pour frais de résiliation des contrats de réseaux bureautique

Le premier juge a rejeté cette demande en l’absence de la perte du fonds de commerce.

La société CARREFIORE a fait chiffrer le coût de résiliation de participation de ces contrats en cours liés au matériel, équipements et services bureautiques gérés par la société RESEAUX BUREAUTIQUE pour un montant de 24'317,39 euros hors-taxes (pièce n° 16) ; elle précise que cela ne signifiera pas forcément résiliation des contrats leasing du fait d’un déménagement du matériel dans un autre lieu d’exploitation, mais que le coût des frais de dossier pour chaque contrat est détaillé dans la facture pro forma qui prévoit une ligne de frais de 250 euros hors-taxes par contrat (pièce n° 16).

En l’absence de résiliation obligatoire telle que l’indique elle-même la société CARREFIORE, il convient au regard de la facture pro forma C0 69 du 21 novembre 2017 de la société réseaux bureautique prévoyant une ligne frais dossier de 250 euros hors-taxes par contrat (pièce n° 16) d’allouer une indemnité pour les huit contrats en cours d’un montant de 8 x 250 euros HT = 2 000 euros HT.

La société CARREFIORE démontre qu’un nouveau contrat d’abonnement à la fibre dédiée est plus chère que l’ ADSL qui était utilisée jusque-là induite souscrit par l’intermédiaire de la suite des réseaux bureautiques pour un montant de 400 euros/par mois ainsi que la création de trois lignes d’accès pour le téléphone, trois comptes SIP payés à 20 euros/mois/ligne, soit 60 euros/par mois (pièce n° 42) ; il convient donc de lui allouer la somme de 1 000 euros pour avoir un accès Internet dans les nouveaux locaux.

Il sera donc alloué une indemnité accessoire d’un montant de 2 000 euros + 1 000 euros soit la somme de 3 000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

7. Sur l’éventuelle indemnité pour frais de licenciement

Ce poste n’étant pas contesté, il convient de confirmer le sursis à statuer.

8. Sur le total des indemnités

Le total des indemnités pour éviction commerciale est donc de :

120 000 euros (indemnité principale) + (10 850 +16 500 + 2 500 + 177 323 + 44 036 + 3 000) = 254

209 euros (indemnités accessoires) = 374 209 euros

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPA ORSA à payer la SARL CARREFIORE la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter L’EPA ORSA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel .

La société CARREFIORE sollicite sur ce fondement la somme de 20 000 euros en justifiant des frais d’expertise X pour un montant de 3 000 euros HT (pièce n°17), des frais d’expertise comptable pour 800 euros (pièce n°24) et fait état des frais d’avocat de 12 350 euros en première instance – 3 000 euros au titre de l’article 700 et de 8 000 euros en appel soit un total de 17 350 euros (sans pièce)

L’équité commande de condamner l’EPA ORSA sur ce fondement à payer la somme de 6 000 euros à la société CARREFIORE.

Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

L’EPA ORSA perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;

Écarte des débats les pièces n° 43 et 44 de la SARL CARREFIORE

Infirme partiellement le jugement entrepris

Statuant à nouveau

Fixe l’indemnité due par l’EPA ORSA à la SARL CARREFIORE au titre de son éviction du bien qu’elle occupait au […] à Vitry sur Seine sur la parcelle cadastrée section CG N°233 à la somme de 374 209 euros de décomposant de la façon suivante:

— indemnité principale : 120 000 euros

— indemnité de remploi :10 850 euros

— indemnité de déménagement et réinstallation :16 500 euros

— indemnité pour trouble commercial :177 323 euros

— indemnité pour perte sur salaire et charge: 44 036 euros

— indemnité pour les contrats de réseaux bureautique et accès à internet : 3 000 euros

— indemnité pour fais administratif : 2 500 euros

Confirme le jugement en ses autres dispositions

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Ajoutant au jugement

Fixe la date de référence au 6 janvier 2018

Condamne l’EPA ORSA à verser la somme de 6 000 euros à la société CARREFIORE au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne l’EPA ORSA aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT