RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 JANVIER 2020

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/07806 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3DSL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2017 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/12850

APPELANTS

Monsieur B K E

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame C K E

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

ayant pour avocat plaidant M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque : P182

INTIMÉ

X, Y, Z, V K E,

né le […] à […], décédé le […] à […]

PARTIES INTERVENANTES

Madame I J veuve K E, ès qualités d’ayant-droit de X K E

née le […] à […]

35 rue B Bonvin

[…]

Monsieur A, V K E, ès qualités d’ayant-droit de X K E

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés et plaidant par M^e T BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS AD AE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me M N, Président

M^me Madeleine HUBERTY, Conseiller

M^me Catherine GONZALEZ, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me M N dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me M N, Président et par M^me Emilie POMPON, Greffier.

***

D K-E et W K-E se sont mariés le […], après avoir adopté le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts.

Trois enfants, X, B et C, sont issus de cette union.

Les époux K-E ont adopté, le 18 novembre 1993, le régime de la communauté universelle, avec attribution de l’intégralité de la communauté à l’époux survivant. Ils sont décédés respectivement, l’épouse le 13 janvier 1998, et l’époux le 3 juin 2000.

Par acte notarié du 11 mars 1994, ils avaient fait donation à leur fils B, hors part successorale, de la nue propriété d’une maison d’habitation située à Chimilin dans le département de l’Isère.

Selon actes notariés reçus par M^e Lauriau, ils ont consenti à leur fils X :

— le 10 décembre 1996, par préciput et hors part, la donation de la nue propriété des biens et droits immobiliers constitués par les lots n° 13 (appartement) et 2 (cave) de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété situé […], le bien en pleine propriété étant alors estimé à 1.600.000 F.

— le 5 février 1997, également par préciput et hors part, celle de la nue propriété de meubles meublants et objets mobiliers, évalués à 139 250 francs selon l’inventaire estimatif établi le 14 janvier 1997 par Maître Neret Minet, commissaire priseur.

Par acte d’huissier du 2 avril 2001, B et C K-E ont fait assigner leur frère afin de voir déclarer nulles les donations des 10 décembre 1996 et 5 février 1997, et voir ordonner que dans le cadre des opérations de comptes, liquidation partage et succession à opérer, il soit au préalable procédé à la licitation du bien immobilier, objet de la donation du 10 décembre 1996.

Par jugement du 3 janvier 2005, le tribunal a rejeté la demande de nullité des donations formulée au visa de l’article 10 nouveau de la loi du Ventôse An XI et de l’article 931 du code civil et avant dire droit sur le fond, a ordonné une mesure d’expertise confiée au docteur O P avec mission notamment de déterminer si D et W K E étaient atteints d’une altération de leurs facultés intellectuelles et susceptibles d’exprimer une volonté saine aux jours des donations contestées.

Par jugement du 31 mars 2008, le tribunal a débouté M. B K-E et M^me C K-E de leur demande de nullité des donations litigieuses et a ordonné qu’il soit procédé par notaire aux opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de D et W K-E.

Par arrêt du 20 mai 2009, la cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

La Cour de cassation a ensuite, par arrêt du 22 septembre 2010, déclaré non admis le pourvoi formé par M. B K-E et M^me C K-E.

Le président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris a commis M^e AA AB AC pour effectuer les opérations de liquidation de succession, lequel, le 19 septembre 2012, a dressé un procès verbal de difficultés en raison des désaccords subsistants entre les trois héritiers.

Par jugement prononcé le 9 juin 2015, le tribunal a essentiellement :

— déclaré imparfait le désistement d’instance de Madame C K E,

— dit que les bijoux en possession de Monsieur X K E, estimés à une valeur totale de 13.340 €, ne constituent pas un don manuel, de sorte qu 'ils doivent être rapportés à la succession,

— dit que doit être prise en compte pour la liquidation successorale la totalité des dons manuels consentis à Monsieur B K E et à Madame C K E par D et W K E, pour un montant global de 97.993,€ ;

— commis en qualité d 'expert Monsieur Q F, avec mission de :

' se rendre sur les lieux situés […], les visiter, les décrire et en déterminer la valeur vénale, avant réalisation des travaux et à la date la plus proche possible du partage, afin qu’il puisse en être tenu compte dans la détermination des droits de chacun des héritiers,

' fixer le montant de la mise à prix la plus avantageuse en cas de licitation,

' donner son avis sur les possibilités d’un partage en nature,

' donner son avis, le cas échéant, sur le montant des indemnités qui pourraient être dues en application des articles 815-2 et suivants du code civil,

' faire connaître, dans son avis, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner, s’expliquer sur tous dires et explications des parties et recueillir, le cas échéant, leur accord,

(…)

— rejeté la demande de Monsieur B K E aux fins de production par Monsieur X K E de relevés des comptes de D et W K E pour l’année 1997 et de justificatifs des prélèvements effectués par lui d’un montant de 81.515 € durant l’année 1996,

— rejeté les demandes présentées par Monsieur X K E en mainlevée, avec radiation, d 'une inscription d’hypothèque prise sur l 'appartement du […] à PARIS 75004, et en paiement de dommages et intérêts à raison de cette prise d’hypothèque,

— rejeté la demande de Monsieur B K E en recel successoral ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage ;

— dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

Le 30 juin 2016, l’expert a déposé son rapport aux termes duquel il conclut notamment que :

— la valeur vénale actuelle du bien avant travaux pouvait s’apprécier moyennant un montant arrondi à 654.000 € ;

— la valeur vénale de l’appartement de 2003 pouvait être estimée à un montant arrondi de 365.000€.

Par jugement en date du 28 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit n’y avoir lieu à rapport à la succession du bien immobilier sis […],

— fixé à la somme de 305 660,28 € la valeur du bien immobilier sis […] pour le calcul de la réduction,

— rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage,

— dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a

— constaté que la donation avait été faite hors part et en a déduit qu’il ne pouvait y avoir de rapport;

— considéré que pour le calcul de la masse de l’article 922 du code civil, il y avait lieu de retenir la valeur du bien au jour de son aliénation et, en conséquence, retenu le montant d’une promesse unilatérale de vente assortie d’un bail consentie par X K-E le 26 février 2003 et prorogée au 31 mai 2015 par avenant du 7 mai 2009 ;

- refusé de prendre en compte une demande de rapport des fruits de la donation dès lors que le bail avait été signé postérieurement au décès.

M. B K-E et M^me C K-E ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 avril 2017.

X K-E étant décédé, M^me I J veuve K-E et M. A K-E ont été appelés à la cause, en leurs qualités d’ayants-droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 24 septembre 2018, les appelants demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel et les y déclarant bien fondés,

— infirmer le jugement du 28 mars 2017 et statuant à nouveau,

— dire que les ayants droit de X K-E devront rapporter en valeur à la succession de feus D et W K-E :

' l’appartement dépendant de l’immeuble sis à […] pour la somme de 806.000 € ;

' la somme de 379.000 € sauf à parfaire sur la base de 25.930 € par an à compter du 1^er janvier 2016 jusqu’au jour du partage et ce au titre des fruits de la chose donnée ;

— condamner in solidum les ayants droit de X K-E à leur payer la somme de 5.000 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— le principe d’une évaluation du bien au jour du partage a été arrêté par le jugement du 9 juin 2015 qui a rejeté la demande de X K-E tendant à la voir fixer à un montant de 305.660,28 € ; ce jugement est définitif et le tribunal ne pouvait faire fi de cette décision et de l’expertise qu’elle avait ordonnée, pour retenir le prix de vente stipulée dans la promesse de vente du 26 février 2003, de surcroît caduque puisqu’elle n’était valide que jusqu’au 31 mai 2015 ;

— à supposer ladite promesse de vente encore valide, elle ne leur est pas opposable dès lors qu’ils

n’ont pas été appelés à y concourir et qu’il n’est d’ailleurs pas justifié que l’avenant de prorogation ait été publié et enregistré ; en outre, ils n’ont pas à subir les effets d’une promesse de vente consentie à vil prix au seul avantage du locataire et de X K-E qui aura perçu tous les fruits du bien depuis l’ouverture de la succession ;

— les ayants-droit de X K-E sont mal fondés à prétendre que les procédures qu’ils ont poursuivies et l’hypothèque qu’ils ont inscrite sur le bien ont empêché sa vente dans la mesure où c’est X K-E qui a lui-même imposé à son locataire de subordonner la vente à la fin du litige successoral, qu’à suivre leur raisonnement, le litige ne faisait pas obstacle à la vente, puisque le bien n’était pas rapportable en nature, et que la validité de la donation ne pouvait plus être remise en cause en raison de décisions de justice intervenues antérieurement ;

— l’expert aurait dû retenir une valeur actuelle du m2 de 9.702 €, la réfaction à 8.000 € qu’il a appliquée n’étant pas justifiée, de sorte que le bien doit être valorisé à 806.000 € ;

— l’expert a indûment appliqué un abattement de 15 % à la valeur de rendement brut du bien, ce qui n’avait pas lieu d’être puisque le bien n’était pas loué au moment de la donation ;

— les ayants-droits de X K-E doivent un rapport de 379.000 € au titre des loyers qu’ils ont encaissés depuis l’ouverture de la succession, compte arrêté au 31 décembre 2015, outre de 25.930 € par an à compter du 1^er janvier 2016 et jusqu’au jour du partage, à titre d’indemnité, sur le fondement de l’article 856 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 novembre 2018, les intimés demandent à la cour de :

Vu notamment les articles 843, 865 et 866 anciens du code civil, ainsi que les articles 856, 922 et 923 du même code,

— dire et juger M. B K-E et M^me C K-E mal fondés en leur appel ;

— débouter M. B K-E et M^me C K-E de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à rapport à la succession du bien immobilier sis […] à Paris 4^e ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 305.660,28 € la valeur du bien immobilier sis […] à Paris 4^e pour le calcul de la réduction ;

— A titre très subsidiaire, retenir pour ce calcul la somme de 365.000 € selon la valorisation du bien en 2003 établie par M. F, et, à titre infiniment subsidiaire, dire que la valeur vénale actuelle de l’appartement se situe au maximum à 654.000 €, chiffre retenu par M. F ;

— confirmer également le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. B K-E et M^me C K-E de prise en compte d’indemnités d’occupation ;

— très subsidiairement sur ce point, dire et juger, s’il y a prise en compte de fruits provenant de l’appartement de la rue de la Tacherie, que l’évaluation devra en être faite à partir des loyers effectivement encaissés déduction faite de toutes les charges de copropriété, dépenses de travaux, frais et taxes supportés par X K-E, et désormais par ses ayants-droit;

— dire et juger que, sauf accord des co-partageants pour abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable, il y a lieu de renvoyer les parties par devant notaire aux fins d’établissement de

l’acte définitif de liquidation partage de la succession de D et W K-E au vu des décisions judiciaires rendues ;

— condamner in solidum M. B K-E et M^me C K-E à leur payer d’une part une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par une procédure dilatoire et abusive, et d’autre part une somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum M. B K-E et M^me C K-E en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître T U de la SCPA Bouyeure-U-Daumas-AD-AE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés font valoir que :

— il s’agissait d’une donation par préciput et hors part, de sorte que c’est à raison que le tribunal a dit qu’elle n’était pas rapportable ;

— X K-E pouvait disposer comme il l’entendait de son bien, ce qu’il a fait en consentant en 2003 une promesse de vente dans laquelle a été insérée une clause stipulant que 'la réalisation de la vente promise pourra être demandée par le bénéficiaire au plus tard à la fin du bail ou de son renouvellement, à la condition que le litige opposant le promettant à ses co-héritiers soit terminé et purgé de tout recours' ; cette clause a été rendue nécessaire par le contentieux que les appelants font perdurer ; bien que le litige sur la validité de la donation ait été définitivement clos par l’arrêt de la Cour de cassation, les appelants ont fait inscrire une hypothèque sur le bien ; du fait de cette inscription, la vente n’a pu encore être régularisée, le bénéficiaire de la promesse de vente n’entendant pas acquérir le bien tant qu’est maintenue cette inscription, et n’ayant pu que constater que celle-ci, doublée de la poursuite de la procédure, ne permettait pas de considérer que le litige opposant le promettant à ses co-héritiers était terminé ; compte tenu de ces circonstances particulières, il doit être considéré que la valeur maximum à retenir est celle du prix de vente convenu, soit 305.660,28 €, insusceptible d’une quelconque majoration vis-à-vis de l’acquéreur et que M. X K-E n’a pu encaisser et réemployer que du seul fait des agissements procéduriers de ses frère et soeur ;

— il n’a nullement été définitivement jugé que la valeur à retenir devait être celle la plus proche du partage ; la promesse de vente engage irrémédiablement X K-E, puis ses ayants-droit, à l’égard de l’acquéreur qui réalisera la vente dès l’achèvement du contentieux ; c’est à juste titre que le tribunal a retenu que le bien devait être évalué au jour de son aliénation, laquelle est intervenue en 2003 à un prix très proche de la valeur fixée par l’expert, qui pourra être à titre subsidiaire retenue ; les appelants sont particulièrement mal fondés à demander une revalorisation à la date la plus proche du partage, alors qu’ils ont empêché X K-E de bénéficier de cette valeur, et que ses ayants-droits ne pourront recevoir plus que le prix stipulé à la promesse de vente ;

— l’estimation de la valeur actuelle du bien par l’expert n’est pas critiquable, après prise en compte d’un abattement de 5 % pour occupation du bien comme le lui avait demandé le tribunal et l’abattement pour travaux que X K-E avait fait réaliser avant la signature de la promesse de vente ;

— 'dans la mesure où la donation a été consentie par préciput et hors part, il ne pourrait y avoir lieu de rapporter à la succession les sommes susceptibles de dépasser la quotité disponible' ; compte tenu de l’entrave faite à la vente, il serait inéquitable de pénaliser les intimés par la prise en compte d’indemnités d’occupation ; si un rapport des loyers devait être ordonné, il conviendrait d’en déduire toutes les charges ;

— la procédure d’appel qui fait perdurer le contentieux et les empêche de régulariser la vente depuis 2003, est manifestement dilatoire et abusive, justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

La donation ayant été consentie par préciput et hors part, elle n’est, par définition, pas sujette à rapport.

L’article 856 ancien du code civil ne prévoit que sont dus que 'les fruits et intérêts des choses sujettes à rapport'. Les loyers perçus par X K-E, ou ses ayants-droit, depuis le décès de D K-E, n’ont pas lieu de revenir à la succession, puisque l’appartement de la rue de la Tacherie, n’est pas rapportable.

Selon l’article 866 ancien du code civil, 'les dons faits à un successible (…), qui excèdent la portion disponible, peuvent être retenus en totalité par les gratifiés, quel que soit l’excédent, sauf à récompenser les cohéritiers en argent.' Ainsi, dès avant l’entrée en vigueur de la loi 728-2006 du 23 juin 2006, le rapport s’effectuait, dans ce cas, en valeur. Dans ces conditions, et même en cas de réduction de la donation, les appelants ne peuvent revendiquer aucun droit sur les loyers perçus.

Le mécanisme de la réduction implique de se placer à deux temps différents : celui du décès, pour déterminer s’il y a dépassement de la quotité disponible et dans quelle proportion ; le cas échéant, celui du partage (ou de l’aliénation sans remploi avec subrogation du bien) pour déterminer le montant de l’éventuelle indemnité de réduction. Il y a donc matière à deux calculs successifs.

Par conclusions du 9 octobre 2014, X K-E avait demandé au tribunal de dire que l’appartement du […] à Paris 'doit être pris en compte pour la somme de 193.500 €, et en tout cas au maximum pour celle de 305.660,28 €'. La première de ces valeurs correspondait à une estimation du bien au jour du décès de l’appartement (cf projet n°2 du 7 septembre 2012 – document de travail – page 2, annexé au procès-verbal de difficultés), la seconde correspondant au montant pour lequel a été consentie la promesse de vente du 26 février 2003. Il n’a été explicitement répondu à cette demande, qui confondait les valeurs à prendre en considération selon les deux étapes du raisonnement, que par la décision de procéder à une expertise sur la valeur du bien au jour du partage. Au vu de l’ambiguïté de la demande, du caractère sibyllin de la motivation, et de l’absence de décision expresse en ce sens dans le dispositif, il ne saurait en être déduit que le jugement du 9 juin 2015 a écarté de façon définitive une valorisation du bien selon le montant indiqué dans la promesse de vente.

Dans le jugement entrepris, le tribunal a fixé la valeur du bien à 305.660,28 € 'pour le calcul de la réduction', c’est-à-dire, pour déterminer s’il y avait lieu à réduction et la proportion de celle-ci, ainsi que l’explicite la motivation basée sur l’article 922 du code civil. Or, l’article 922 du code civil (dans sa rédaction ancienne comme nouvelle) implique de se situer au jour du décès, de sorte que la disposition selon laquelle 'si les biens ont été aliénés, il est tenu compte de la valeur au jour de l’aliénation' ne vise que le cas d’une aliénation antérieure à l’ouverture de la succession. Ne serait-ce que pour cette raison, le jugement sera infirmé en ce que considérant que le bien avait été aliéné par l’effet de la promesse de vente, il s’est estimé tenu par le montant de cette promesse, de près de trois ans postérieure au décès du survivant des donateurs, alors que pour le calcul de l’article 922 du code civil, seule la valeur du bien au 3 juin 2000 devait être prise en compte.

Or, si les appelants invoquent de façon inadaptée la notion de rapport, et que les intimés approuvent la référence faite par le tribunal à l’article 922 du code civil, il ne résulte pas de leurs écritures que ce soit la valeur du bien au jour du décès qui constitue la matière du litige :

En effet, il ressort du procès-verbal de difficultés (page 8) que le notaire a soumis en dernier lieu aux parties un projet d’état liquidatif, désigné sous le terme de projet n°2 : ce projet d’état liquidatif indique au titre de 'la réunion fictive des biens donnés', une valorisation de la donation litigieuse à 193.500 € par référence à la valeur retenue par une 'expertise IKR du 26 janvier 2012" et une valeur au jour du partage de l’immeuble, de 586.500 €, également déterminée à partir de l''évaluation du cabinet IKR du 26 janvier 2012".

Dans leurs dires respectifs, ce n’est manifestement pas la valeur au jour du décès, mais celle au jour du partage, que les parties contestaient,

— X K-E, en rappelant 'que l’appartement a fait l’objet d’une promesse de vente du 26 février 2003, ensuite prorogée et qui en a déterminé le prix définitif soit 305.000 €' et en considérant donc 'qu’il n’est en aucun cas possible, même si l’on ne retient pas la valeur à la date de la donation (qui était selon l’acte de 1.600.000 F)de retenir un prix supérieur',

— M. B K-E et M^me C K-E, en indiquant que 'nonobstant cette promesse dont les termes et conditions leur apparaissent extravagants, ils entendent que la valeur de l’appartement soit celle au jour du partage'.

Il s’ensuit que c’est la valeur sur la base de laquelle doit être le cas échéant (quoique le principe de la réduction apparaisse quasiment acquis, d’après les calculs restant à parfaire du notaire) calculée l’indemnité prévue par l’article 924 du code civil, qu’il y a lieu de trancher. En tout cas, et sachant que les parties ne réclament chacune qu’une seule valorisation du bien, c’est ainsi que la cour interprète leur demande.

La base de calcul de l’indemnité de réduction est la valeur du bien au jour du partage, ou au jour de son aliénation, encore que dans ce dernier cas, s’il y a eu subrogation, c’est la valeur actuelle du bien subrogé, dans l’état au jour de son acquisition, qui doit être retenue.

Le 26 février 2003, X K-E a consenti à M. G et à M^me H une promesse de vente du bien en cause au prix de 305.660,28 € (alors que l’expert a estimé qu’à cette époque le bien non occupé aurait eu une valeur de 385.438 € et que le bien n’était pas loué au moment de la vente, mais a été donné à bail pour une durée de 6 ans et 3 mois le même jour aux acquéreurs). En outre, il était indiqué que ce prix tenait compte de travaux mis à la charge des locataires venant en déduction des loyers pour un montant global de 57.930,63 € (soit un montant mensuel de 804,59 €), et que si la levée d’option intervenait avant l’expiration du délai de 6 ans, le coût des travaux restant à courir jusqu’à l’expiration du bail serait déduit du prix de vente. Par avenant du 7 mai 2009, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 6 ans, se terminant le 31 mai 2015 et la promesse de vente a été prorogée dans les termes suivants :

'Compte tenu du litige en cours opposant le promettant à ses cohéritiers, et dont le bénéficiaire n’a pas la maîtrise, la réalisation de la vente promise pourra être demandée par le bénéficiaire au plus tard à la fin du bail renouvelé.

Toutefois, si à cette date, le litige opposant le promettant à ses cohéritiers n’était pas tranché par une décision de justice purgée de tout recours (c’est-à-dire jusqu’à l’obtention du certificat de non-recours en cassation), le bénéficiaire, en tant que locataire, aura droit au renouvellement de son bail, et en tant que bénéficiaire de la promesse de vente, le délai de levée de l’option sera repoussé jusqu’à la date d’expiration du bail qui sera alors en cours.

Toutefois, dans ce cas, le bénéficiaire pourra s’il le souhaite lever l’option à tout moment sans attendre l’expiration du bail en cours. (…)'

Or, cette promesse de vente ne peut être assimilée à une aliénation dès lors qu’il s’agit d’une promesse unilatérale, c’est-à-dire qu’elle n’engage de façon ferme et définitive que le vendeur : c’est bien ainsi qu’est intitulé l’objet du contrat ('Promesse unilatérale de vente'), lequel stipule que ' le bénéficiaire accepte la faculté qui lui est offerte mais ne prend à ce jour aucun engagement d’acquérir ; le promettant dont l’engagement résultant des présentes est ferme et définitif, ne pourra, en aucun cas, se refuser à réaliser la vente ; l’obligation de vendre, prise par le promettant, est irrévocable, pendant la durée de validité de la présente promesse de vente', 'le bénéficiaire, au contraire, demeur(ant) absolument libre soit de demander la réalisation de la vente dans le délai (…) soit de ne pas demander cette réalisation'. Or, l’avenant du 7 mai 2009, dont il importe peu qu’il n’ait pas été publié ou enregistré, maintient le même déséquilibre entre les parties, puisqu’il ne modifie que la durée de la promesse de vente.

Les appelants ne sont en rien responsables de cette situation, qui résulte du seul choix fait par X K-E de conclure une telle convention, puis d’en prolonger les effets, dans le contexte parfaitement connu de lui de l’existence d’un litige portant sur la validité de la donation dont il avait bénéficié, lequel litige ne se poursuit aujourd’hui depuis l’arrêt de cassation que sur la seule question de la valorisation de celle-ci, ce qui n’a une incidence que dans le cadre de la succession et est donc indifférente à l’acquéreur.

Quant à l’hypothèque prise par les appelants sur l’immeuble, il y a lieu de rappeler que l’article 2374 – 3° du code civil dispose que les créanciers privilégiés sur les immeubles sont 'les cohéritiers, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux, et des soultes ou retour de lots', et que 'pour la garantie des indemnités dues en application de l’article 924 du code civil (et anciennement l’article 866 du code civil), les immeubles donnés ou légués sont assimilés aux immeubles de la succession', et ainsi que l’a jugé le tribunal le 9 juin 2015, il n’est démontré aucun abus de M. B K-E et M^me C K-E dans l’exercice du droit à se prévaloir d’une telle garantie.

Il sera enfin observé que X K-E n’a pas été empêché de tirer profit du bien puisqu’il a perçu des loyers.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de cette promesse de vente pour valoriser le bien.

Pour procéder à une estimation de la valeur 'actuelle’ du bien (d’une surface de 83 m2, situé au 3^e étage d’un appartement ancien, et comportant 3 pièces principales, dont un séjour de près de 31 m2), l’expert a utilisé une double approche – l’approche par comparaison en fonction du marché et l’approche par le revenu – retenant finalement la moyenne entre l’estimation par comparaison et la moyenne des valeurs brute et nette du rendement potentiel de l’appartement, puis lui appliquant une réfaction de 5 % en raison du caractère occupé du bien et un abattement de 44.229 € au titre de travaux réalisés depuis l’ouverture de la succession. Il aboutit ainsi à une valeur arrondie à 654.000 €.

S’agissant de l’approche par comparaison, l’expert a retenu une valeur de 8.800 € au m2, ce dont les appelants lui font grief au motif qu’il a par ailleurs constaté que la moyenne des prix de vente d’appartements similaires aboutissait à un prix au m2 de 9.702 €. Néanmoins, si le bien présente des éléments positifs, en particulier le caractère fonctionnel de l’appartement et l’existence d’une cave (sa localisation dans un arrondissement recherché étant une qualité qu’il partage avec les références recueillies), l’expert a également relevé qu’il comportait des éléments négatifs, à savoir des parties communes peu valorisantes, un immeuble sans charme et dénué de prestige. L’estimation de l’expert est d’autant plus pertinente, qu’un appartement de 3 pièces de 84 m2, situé dans le même immeuble, mais à l’étage supérieur, a été vendu en février 2015 au prix de 8.810 € le m2.

S’agissant de l’approche par le rendement, elle peut être utilisée même pour estimer un bien qui n’est pas loué et il est logique que la valeur par le revenu soit pondérée par la prise en compte des charges supportées par le propriétaire.

En revanche, le bien doit être valorisé dans son état au jour de la libéralité et dans le cas d’espèce, le bien n’était pas loué, étant rappelé qu’en cas de donation faite en nue propriété, la valeur à prendre en compte est celle de la pleine propriété. Il n’y avait donc pas lieu d’appliquer un abattement de 5 % au titre de l’occupation du bien. C’est sur ce seul point que la cour considère devoir corriger l’évaluation de l’expert.

En conséquence, après déduction de cet abattement, la cour retiendra une valeur arrondie à 698.000 € au 30 juin 2016.

Il résulte de ce qui précède que la demande de dommages et intérêts formée par les intimés ne peut prospérer, aucune faute n’étant imputable à M. B K-E et à M^me C K-E, dont l’appel était justifié, au vu de la solution donnée par la cour au litige.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 305.660,28 € la valeur du bien immobilier sis […], pour le calcul de la réduction ;

Statuant de ce chef infirmé, et y ajoutant,

Dit que pour le calcul du montant de l’éventuelle indemnité de réduction, le bien sis […] à Paris 4^e, doit être estimé au jour du partage, soit à la valeur de 698.000 € au 30 juin 2016 ;

Renvoie les parties devant le notaire commis pour poursuivre les opérations de comptes, liquidation et partage ;

Déboute M^me I J veuve K-E et M. A K-E de leur demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leurs demandes respectives ;

Dit que les dépens seront employés en frais de partage, ce qui exclut leur recouvrement selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,