REPUBLIQUE FRANCAISE Copies exécutoires délivrées aux parties le AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 Chambre 2

ARRET DU 24 JUIN 2020

(n°. 16 pages) 3

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/22710 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZ7ZM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG […]2/13433

APPELANTE

SAS FMJ SCOOTER

SAS au capital de 8.555 euros, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 444 632 343 […]

[…]

Représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque: L0010 ayant pour avocat plaidant: M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de Paris, toque: P.56

INTIMES
Madame J K épouse X en son nom personnel et venant aux droit de M. A X, décédé née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e W AA, avocat au barreau de PARIS, toque : B.696 Situation :

Syndicat des copropriétaires 35 RUE DU SENTIER à Paris 2ème, représenté par son syndic, la société ANNIE BUNEL GESTION, dont le siège social est […], SARL prise en la personne de son représentant légal domicilié au dit siège C/O Sté ANNIE BUNEL GESTION

[…]

[…]

INTERVENANTS
Monsieur B S Y en qualité d’héritier de M^me L M veuve Y, décédée […]

[…]

Représenté par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683

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Monsieur D U Y en qualité d’héritier de M^me L M veuve Y, décédée né le […]

[…]

[…] représenté par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683
Madame N Y en qualité d’héritière de M^me L M veuve Y, décédée née le […] […]

[…] née le […] à représentée par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683

Situation :

Monsieur O Y en qualité d’héritier de M^me L M veuve Y, décédée né le […] à […]

92300 LEVALLOIS-PERRET né le […] à TUNIS représenté par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683
Monsieur P Y en qualité d’héritier de M^me L M veuve Y, décédée né le […] à Tunis (Tunisie) 9 rue B NICOT

[…] né le […] à TUNIS représenté par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0683
Madame Q X en sa qualité d’héritière de M. A X, décédé née le […] à […]

[…] représentée par M^e W AA, avocate au barreau de Paris, toque: B.696

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Février 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. B-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseiller M^me Nathalie BRET, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

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Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRET:

REPUTE CONTRADICTOIRE par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par B-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Dominique CARMENT, greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de cet immeuble est la société Annie Bunel gestion.

Par acte notarié du 16 avril 2002, M. A X et M^me J K épouse X, mariés sous le régime de la communauté de biens de droit roumain correspondant au régime de la communauté légale, ont acquis en commun, le lot n°2 dans le bâtiment A de cet immeuble, composé de pièces situées sur trois niveaux, au rez-de-chaussée, à l’entresol et au sous-sol, reliées par des escaliers particuliers.

Le sous-sol et le rez-de-chaussée sont à l’usage de l’agence d’architecture de M. A

X et l’étage, du logement du couple.

M. O Y, M. D Y, M^me N Y, M. P Y et M. B-S Y sont nu-propriétaires indivis et M^me L M veuve Y est usufruitière du lot […], un local commercial, composé au rez-de-chaussée d’une pièce et d’une arrière-boutique, avec accès sur la rue et sur la cour de l’immeuble, et au sous-sol de deux pièces accessibles par un escalier intérieur, ledit local étant contigu au bien de M. et M^me X.

Selon un contrat de bail du 24 octobre 2002 renouvelé le 5 janvier 2012, M. O Y, M. D Y, M^me N Y, M. P Y et M. B-S Y, en qualité de nu propriétaires indivis, et M^me L M veuve Y, en qualité d’usufruitière, ont loué ce local à la société FMJ Scooter, en vue de leur utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2007, le juge des référés, saisi par le syndicat des copropriétaires, a condamné M^me Y à faire réaliser des travaux de mise en conformité de son local commercial.

Par ordonnance en date du 14 août 2008, le juge a donné acte aux parties (le syndicat des copropriétaires, la société FMJ Scooter et M^me Y) de ce que les travaux de mise en sécurité du local de M^me Y étaient désormais réalisés, à l’exception du point PE9 (isolation de la canalisation de gaz alimentant l’immeuble et traversant la réserve et des canalisations électriques diverses alimentant l’immeuble).

Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2012, à laquelle M. et M^me X n’étaient ni présents ni représentés, a été votée la résolution […]2 suivante :

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"Autorisation donnée à FMJ Scooter suite à l’assemblée 2011 et au conseil du 26 avril

2012 (art 25).

Après concertation lors de la réunion du conseil syndical du 26 avril 2012, il est proposé à l’assemblée d’autoriser FMJ Scooter à réaliser son extraction gaz d’échappement, à condition que les observations de Dekra cités au rapport soient respectées (§2-3, p6).

Les autres points de mise en sécurité devront également être pris en compte, à savoir :

• fermeture par un tympan étanche à l’air et CF de la baie voûtée existante entre les volumes de sous-sol d’occupation différente (§2-4, p7), liaison équipotentielle des éléments métalliques (à réaliser par un électricien) (§2-6, p7),

•

• contrôles réglementaires électriques annuels à envoyer, pour information, au syndic de la copropriété.

Enfin, l’assemblée prend acte de l’accord de FMJ Scooter de prendre en compte les demandes suivantes, qui concernent l’aspect de leur devanture, du trottoir et les nuisances sonores:

•présence d’un ou deux scooters maximum sur le trottoir devant l’atelier, sauf entre 19h et 19h30 où l’atelier est réorganisé, interdiction de toute intervention-réparation de scooter sur le trottoir,

● éviter de faire « tourner » les moteurs de scooters devant l’atelier (pollution de

.

l’air-bruit-odeurs), enlèvement de la grande enseigne et nettoyage périodique de l’enseigne drapeau, 0

nettoyage régulier des vitrages des deux châssis vitrés et mise en oeuvre sur l’arrière du

●

vitrage du châssis fixe, d’un film translucide à la place du panneau actuel.

Moyennant quoi, l’assemblée générale accepte l’activité de FMJ Scooter avec ses impératifs d’accès et de nuisance.

Précédemment au vote, une discussion s’engage, dans laquelle M. Y s’étonne de la rédaction du projet de résolution et du fait, notamment, que son locataire, FMJ Sooter, n’aurait plus l’intention de faire réaliser l’installation d’extraction de gaz….

Par soucis de dialogue, la copropriété, lors du conseil syndical du 26 avril 2012, a proposé à FMJ Scooter de l’autoriser, malgré cette impossibilité de mise en conformité globale du local, à réaliser, si elle le souhaitait toujours, son installation d’extraction de gaz brûlés.

Ils (les termes de cet accord) ne constituent pas une demande de la copropriété de mettre en oeuvre l’installation d’extraction des gaz brûlés mais uniquement une autorisation de le faire.

Ceci dit il est procédé au vote de la résolution…..Cette résolution est adoptée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents)".

Par acte d’huissier délivré le 10 septembre 2012, M. et M^me X ont assigné M^me Y, la société FMJ Scooter et le syndicat des copropriétaires aux fins notamment de voir annuler cette résolution.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 août 2014 le tribunal de grande instance de

Paris a:

- déclaré recevables les demandes de M. et M^me X,

- annulé la résolution […]2 de l’assemblée générale du 25 juin 2012,

- prononcé la résiliation du bail conclu entre M^me Y et la société FMJ Scooter,

- ordonné l’expulsion de la société FMJ Scooter,

- interdit, dans l’attente de cette expulsion, à la société FMJ Scooter d’exercer toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail sous astreinte de 300 euros par

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infraction constatée,

- condamné in solidum la société FMJ Scooter et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

- condamné in solidum la société FMJ Scooter et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum M^me Y et la société FMJ Scooter aux dépens, qui seront recouvrés par V W AA.

La société FMJ Scooter a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 septembre 2014, à l’encontre de M. et M^me X, M^me L M veuve Y et le syndicat des copropriétaires (affaire […]4/18600).

M^me L M veuve Y a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 octobre 2014, à l’encontre de Mr et M^me X et le syndicat des copropriétaires (affaire […]4/20309).

L’affaire 14/20309 a été jointe à l’affaire 14/18600.

Par ordonnance du 17 décembre 2014, le premier président de la cour d’appel de Paris a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 28 août 2014 entre les parties par le tribunal de grande instance de Paris.

L M veuve Y est décédée le […].

Par ordonnance du 2 mars 2016, le conseiller de la mise en état a ordonné l’interruption de l’instance.

Par ordonnance du 11 mai 2016, l’affaire a été radiée.

Par conclusions du 24 octobre 2016, les consorts B-S Y, D Y, N Y, O Y et P Y, venant aux droits de L M veuve Y, ont sollicité le rétablissement de l’affaire (affaire renommée […]6/22710).

La société FMJ Scooter a conclu à la reprise de l’instance (affaire […]8/3244).

L’affaire 18/3244 a été jointe à l’affaire 16/22710.

A X est décédé le […].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2020.

A l’audience du 12 février 2020, une ordonnance de révocation de clôture a été prononcée afin de prendre en compte les conclusions de M^me J K veuve X et de Mme

Q X, cette dernière sollicitant son intervention volontaire en qualité d’unique héritière d’A X.

A la suite de cette ordonnance, la procédure devant la cour a été clôturée au cours de la même audience du 12 février 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 13 janvier 2020 par lesquelles la SAS FMJ Scooter, appelante, invite la cour, au visa des articles 1341-1 (1166 ancien) et 1240 (1382 ancien) du code civil, à :

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- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, statuant à nouveau et à titre principal,

- déclarer irrecevables M. et M^me X en leur action oblique et, subsidiairement, les en débouter,

- débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs autres demandes,

à titre subsidiaire,

- désigner un expert avec mission, en particulier, de : donner son avis sur la conformité des locaux qui lui ont été donnés

à bail, donner son avis sur les troubles acoustiques et olfactifs invoques par M. et M^me X ainsi que les dommages qui en résulteraient, en rechercher l’origine, l’étendue et les causes, en tout état de cause,

- condamner M. et M^me X aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

La SAS FMJ Scooter a fait signifier à personne morale le 12 décembre 2014, au syndicat des copropriétaires défaillant, ses conclusions en date du 9 décembre 2014;

Vu les conclusions en date du 16 février 2018 par lesquelles M. B-S Y, M. D U Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y venant aux droits de M^me L M veuve Y décédée le […], intimés, invitent la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1166 et 1382 du code civil, à

leur donner acte de leur intervention volontaire dans la présente instance, infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu dont appel, statuant à nouveau,

- déclarer M. A X et M^me J K épouse X irrecevables en leur demande de résiliation du bail liant la société FMJ Scooter aux concluants, subsidiairement,

- déclarer mal fondée cette demande de résiliation du bail les liant à la société FMJ

Scooter,

- rejeter la demande d’annulation de la résolution […]2 de l’assemblée générale du 25 juin 2012 et l’ensemble des autres demandes formées par M. A X et M^me J K épouse X, condamner in solidum M. A X et M^me J K épouse X aux

-

dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 6 février 2020 par lesquelles M^me J K veuve X et M^me Q X, intervenante volontaire en qualité d’unique héritière de M. 2

A X, intimées, invitent la cour, au visa des articles 370, 373, 564 et 802 du code de procédure civile, à : à titre principal,

- donner acte à M^me Q X: de la notification, présentement effectuée, du décès de M. A X intervenu le […] et de l’interruption d’instance qui en résulte, par application de l’article 370 du code de procédure civile, de la reprise volontaire de ladite instance, effectuée par M^me Q X, en sa qualité d’héritière de M. A X,

- recevoir M^me Q X en son intervention volontaire,

- dire qu’il n’y a pas lieu à rabat de l’ordonnance de clôture, très subsidiairement, et si par extraordinaire la cour estimait ne pouvoir statuer sur le tout sans rabat de l’ordonnance de clôture, ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

-

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- ordonner la réouverture des débats aux fins de régularisation des présentes conclusions, prononcer la clôture de l’instruction avec maintien de la date des plaidoiries,

- les dire recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

- annuler en toutes ses dispositions, la résolution […]2 de l’assemblée générale du 25 juin 2012 ayant autorisé la société FMJ Scooter à réaliser son extraction gaz d’échappements,

- constater que le bail consenti par M^me Y à la société FMJ Scooter s’exerce en violation des dispositions du règlement de copropriété, in limine litis,

- déclarer irrecevable la demande d’expertise formée par la société FMJ Scooter en cause

d’appel, subsidiairement, l’en débouter,

-

à titre principal, constater que l’activité de réparation de scooters que la société FMJ Scooter poursuit dans les locaux pris à bail s’exerce en contravention des articles 63 et suivants de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris,

- constater que cette activité est source de nuisances sonores et olfactives constitutives d’une violation des dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble proscrivant toutes nuisances « aux droits des propriétaires des autres appartements et locaux »," les dire recevables en leur action oblique,

-

5. en conséquence,

- prononcer la résiliation du bail commercial liant M. D U Y, M. B S Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y à la société FMJ Scooter,

- ordonner l’expulsion de la société FMJ Scooter et de tous occupants de son chef, des locaux pris à bail […], Paris 4ème, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu, ordonner la séquestration des meubles, matériels et agencements aux frais de la société

FMJ Scooter, dans l’attente de cette expulsion, faire interdiction à la société FMJ Scooter de toute d

activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail, sous astreinte de 10.000 € par infraction constatée.

^Lsubsidiairement, prononcer l’interdiction par la société FMJ Scooter de toute activité de réparation de scooters dans le local litigieux, au profit de la seule activité de vente qu’elle y développe par ailleurs, source de moindres nuisances, et ce sous astreinte de 10.000 € par infraction constatée,

- très subsidiairement, faire interdiction à la société FMJ Scooter de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail, sous astreinte de 10.000 € par infraction constatée, jusqu’à la parfaite exécution des travaux de mise aux normes tels que listés par la préfecture et le bureau de contrôle de la copropriété, à savoir : l’installation d’un système d’extraction qui capte à la source les émissions toxiques en cause dans le respect des préconisations du rapport du bureau de contrôle du 12 mai 2011 et sous le contrôle de ce dernier,

l’installation d’un ventilation indispensable à l’élimination des polluants résiduels, dans les mêmes termes, la mise en conformité des éléments métalliques du local suivant préconisations du bureau de contrôle du 12 mai 2011, la fourniture par la société FMJ Scooter des rapports de contrôles électriques annuels, la réalisation de l’étanchéité de la baie voûtée existant en sous-sol, condamner M. D U Y, M. B S Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y et la société FMJ Scooter à leur payer in solidum la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

- condamner in solidum M. D U Y, M. B S Y, M^me N Y,
M. O Y, M. P Y et la société FMJ Scooter aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

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SUR CE,

La société FMJ Scooter a fait signifier la déclaration d’appel au syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 17 novembre 2014, remis à personne habilitée ; le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat ; l’arrêt sera réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, excepté les demandes d’intervention volontaire et la demande d’expertise, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les interventions volontaires

· Sur la demande d’intervention volontaire de M. B-S Y, M. D

U Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y

L’acte de décès du […] de L M veuve de U Y figure au dossier de la cour ;

M. B-S Y, M. D U Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y indiquent venir aux droits de L M veuve Y;

Ils ne produisent pas l’acte de notoriété toutefois dans leurs conclusions, M^mes X et la société FMJ Scooter confirment qu’ils viennent aux droits de L M veuve Y, en leur qualité de seuls héritiers de celle-ci ;

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable la demande d’intervention volontaire de M. B-S Y, M. D U Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y en qualité d’ayants droit de L M veuve Y;

Sur la demande d’intervention volontaire de M^me Q X
M^me J K veuve X et M^me Q X sollicitent de recevoir l’intervention volontaire de M^me Q X en qualité d’héritière d’A X;

En l’espèce, elles produisent l’acte de notoriété reçu le 5 février 2020 par Maître E notaire, aux termes duquel les seules personnes ayant vocation à recueillir la succession de A X décédé le […] sont M^me J K, son épouse mariée sous le régime de la communauté de biens de droit roumain correspondant au régime de la communauté réduite aux acquêts (soit le régime de la communauté légale), et M^me Q X, leur fille commune;

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de M^me Q X, en qualité d’héritière d’A X;

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Sur la recevabilité de la demande d’expertise formée par la société FMJ Scooter
M^mes X soulèvent l’irrecevabilité de la demande nouvelle d’expertise formée en cause d’appel;

La société FMJ Scooter oppose qu’elle forme cette demande au vu de la production en appel du rapport d’essai de la Préfecture du 27 décembre 2018;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, applicable à l’appel formé le 10 septembre 2014, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait »;

En l’espèce, la société FMJ Scooter sollicite d’infirmer le jugement et à titre subsidiaire d’ordonner une expertise judiciaire ;

Elle justifie qu’elle forme cette demande d’expertise judiciaire pour recueillir contradictoirement l’avis d’un homme de l’art, en réponse à la production du rapport du J laboratoire central de la Préfecture de police de Paris du 27 décembre 2018, dressé postérieurement au jugement du 28 août 2014 et produit par M^mes X en cours

d’appel;

Ainsi la société FMJ Scooter justifiant que sa demande subsidiaire d’expertise a été formée pour faire juger les questions nées de la révélation d’un fait, postérieurement au jugement, au sens de l’article 564 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la demande de M^mes X de déclarer cette demande irrecevable;

Sur la recevabilité de M. et M^me X en leur action oblique

Dans le dispositif de leurs conclusions, la société FMJ Scooter et les consorts Y sollicitent d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables M. et M^me X en leur action oblique ; dans le corps des conclusions, la société FMJ Scooter fonde cette demande sur le fait que M. et M^me X sont défaillants dans la preuve des éléments qu’ils allèguent, à savoir les infractions graves de la société preneuse aux dispositions du contrat locatif et la carence du bailleur à les faire sanctionner; les consorts Y fondent leur demande sur le fait que les conditions de l’article 1166 du code civil ne sont pas réunies ;

Aux termes de l’article 1166 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation en première instance, « Néanmoins, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne »;

En l’espèce, « les infractions graves de la société preneuse aux dispositions du contrat locatif et la carence du bailleur à les faire sanctionner » sont des conditions de fond de

l’action oblique et non des conditions de recevabilité de cette action;

M^me J K veuve X et M. X, aux droits duquel vient M^me Q X, en qualité de copropriétaires, ont intérêt à agir, comme le syndicat des copropriétaires, et sont recevables à exercer une action oblique en résiliation de bail, à l’encontre du locataire d’un autre copropriétaire ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables M. et M^me X en leur action oblique ;

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Sur l’annulation de la résolution […]2 de l’assemblée générale du 25 jui n 2012:

La société FMJ Scooter solliciter d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution […]2, au motif que l’objet de la délibération était d’autoriser la société FMJ Scooter à réaliser son extraction d’échappement et que le tribunal a focalisé sur une phrase à la rédaction maladroite « L’assemblée accepte l’activité de FMJ Scooter avec ses impératifs d’accès et de nuisance » et que malgré son imperfection rédactionnelle, cette phrase ne saurait être assimilée à l’acceptation à l’avance de tous les troubles que pourrait occasionner l’atelier de réparation de scooters ni se substituer au reste de la résolution;

M^mes X sollicitent la confirmation de l’annulation de la résolution […]2, en premier lieu au motif qu’elle est contraire au règlement de copropriété et en second lieu au motif qu’elle est contraire à l’intérêt collectif;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 25 juin 2012, “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble….";

En l’espèce, le règlement de copropriété du 27 mai 1953 (pièce 44) stipule en page 15 sous le titre relatif aux droits et obligations des copropriétaires, article 1-3°) "….. Chacun des copropriétaires devra veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison, et qui par le bruit, l’odeur ou l’humidité pourrait troubler la tranquillité des autres occupants ou causer un préjudice à l’immeuble…. ;

Les premiers juges ont exactement relevé que bien que le règlement de copropriété de l’immeuble ait été établi antérieurement à la date d’adoption de la loi du 10 juillet 1965, cette clause doit être considérée comme valable dès lors qu’elle n’est pas contraire à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

Il ressort de la rédaction de la résolution litigieuse que c’est l’ensemble du paragraphe reproduit ci-avant qui a été soumis au vote de l’assemblée générale, incluant notamment la phrase « Moyennant quoi, l’assemblée générale accepte l’activité de FMJ Scooter avec ses impératifs d’accès et de nuisance »;

Cette phrase s’inscrit dans l’autorisation sollicitée et, en ce qu’elle vise à l’acceptation des impératifs de nuisance de l’activité de la société FMJ Scooter, elle est contraire aux dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire doit veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants ;

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen développé par M^mes X, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution […]2 de l’assemblée générale du 25 juin 2012 de ce seul chef;

Sur le respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété du 27 mai 1953 décrit :

le premier lot comme comprenant une boutique à droite de la porte d’entrée de l’immeuble ayant son entrée sur la rue du Sentier, se prolongeant dans la cour dans la partie en aile, avec sous-sol sur partie auquel on accède par un escalier intérieur ; cette description n’est pas modifiée par les actes modificatifs au règlement de copropriété du 8 novembre 1982 et du 17 mars 1999;

Le règlement de copropriété du 27 mai 1953 précise :

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- en page 15, sous le titre relatif aux droits et obligations des copropriétaires, article 1: « Chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne l’appartement, le local ou la cave ou autres dépendances lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des copropriétaires des autres appartements… 3°) »Les appartements pourront soit être habités bourgeoisement, soit utilisés à l’usage commercial, il pourra y être installé des industries compatibles avec l’habitation. Chacun des copropriétaires devra veiller à ne rien faire qui uisse nuire à la bonne tenue de la maison, et qui par le bruit, l’odeur ou l’humidité pourrait troubler la tranquillité des autres occupants ou causer un préjudice à l’immeuble….";

- en page 18, sous le titre relatif aux droits et obligations des copropriétaires, article 11 Choses communes :

….2° Aucun des propriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer l’entrée de la maison, le porche, le vestibule, cours, paliers, escaliers, couloirs, ni y laisser séjourner même momentanément des marchandises, mobiliers ou objets quelconques… La cour ne pourra servir ni au lavage, ni à l’étendage de linge, vêtements ou autres objets, ni à aucun travail quelconque, sauf dans l’intérêt commun des copropriétaires….Les provisions, matières sales ou encombrantes, bois, charbon, vins en fûts, etc devront être faits avant dix heures du matin en hiver et neuf heures en été. Il ne devra pas être introduit dans la maison de matières dangereuses ou insalubres….";

Il résulte de ces dispositions que si les locaux sont à usage mixte, les copropriétaires ont entendu limiter strictement les activités possibles afin de circonscrire les nuisance sonores et olfactives;

Selon le contrat de bail du 24 octobre 2002 (pièce 4), le lot […] dispose d’un accès sur la cour mais les limitations relatives à l’usage de la cour dans le règlement de copropriété démontrent la volonté des copropriétaires de restreindre les possibilités d’activités commerciales exercées dans ce local et par là-même les nuisances sonores et olfactives;

Aux termes du règlement de copropriété et de son acte modificatif du 8 novembre 1982, le lot […] était affecté à l’origine à l’usage de commerce de toile;

Le contrat de bail du 5 janvier 2012, renouvelant le bail du 24 octobre 2002, définit l’activité comme étant celle d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes ;

Selon le projet d’assignation en référé de 2007, à la requête du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société FMJ Scooter et de M^me Y (pièce 3), et les ordonnances de référé du 6 juillet 2017 et du 14 août 2008, dès 2003 les copropriétaires se sont plaints de nuisances olfactives (émanations d’essence…) et de problèmes de sécurité; lors de l’assemblée générale du 20 mai 2003, il a été voté une résolution demandant notamment à M^me Y de faire respecter par le locataire le règlement de sécurité concernant la copropriété (interdiction d’introduction de produits dangereux et mise aux normes par des travaux); le 31 octobre 2003, le syndic a informé la préfecture des problèmes de sécurité liés à l’activité de la société FMJ Scooter ; l’ordonnance de référé du 6 juillet 2007 a imposé à M^me L Y de réaliser les travaux de sécurité préconisés par la préfecture;

Dans le courrier du 23 février 2007, le président conseil syndical mentionne une réelle gêne subie par une bonne partie des occupants de l’immeuble, dont M. et M^me X, du fait des odeurs d’essence en provenance du local du FMJ Scooter et précise qu’il dit depuis quatre ans que ce local n’est pas fait pour recevoir une telle activité;

Il ressort du courrier du 3 novembre 2008 de la préfecture que le président du conseil syndical s’est plaint du stationnement anarchique des scooters sur le trottoir au bas de la

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résidence ;

Par courrier du 11 mars 2009, M^me X, en qualité de membre du conseil syndical, a adressé un courrier à la société FMJ Scooter lui rappelant les griefs de la copropriété concernant les nuisances occasionnées par son activité;

Par courrier du 22 mars 2009, M. et M^me X et M. et M^me F ont écrit au préfet de police réitérant leur plainte concernant les dangers et les nuisances occasionnées par l’activité de la société FMJ Scooter, notamment les odeurs d’essence, les bruits

(vrombissement soutenu sous les fenêtres de l’immeuble) et l’encombrement du trottoir ;

Ces éléments caractérisent les plaintes de la copropriété de M. et M^me X relativement à des nuisances olfactives depuis 2003 et relativement à des nuisances sonores depuis 2009, en provenance de l’activité de la société FMJ Scooter;

Sur les nuisances olfactives:

Le rapport du bureau de contrôle Dekra du 12 mai 2011 (pièce 23) relève qu’un système d’extraction des gaz d’échappement est en cours d’installation, que la protection des espaces voisins est nécessaire « du fait du constat de passage d’odeur entre les espaces du sous-sol » et que la ventilation de l’atelier est nécessaire ;

Le 2 septembre 2013 (pièce 34), l’huissier mandaté par M. X a constaté dans son appartement « A l’ouverture de la porte de cette chambre à coucher, je constate que l’odeur que j’avais préalablement pu sentir très distinctement au rez-de-chaussée en me tenant dans la rue devant le fonds de commerce de scooters, était tout à fait identique dans la chambre à coucher, seul endroit où j’ai pu procéder à mes constatations, dans le reste des locaux, les fenêtres étant ouvertes »;

Le rapport du laboratoire central de la préfecture de police du 27 décembre 2018 (pièce 36) conclut que « l’étude réalisée du 20 au 27 novembre 2018 dans les locaux de M. et M^me X (et dans l’appartement d’un voisin dont le nom est masqué) situés à proximité de l’établissement d’entretien et de réparation de véhicules deux-roues »Scooter Center« met en évidence un net impact de l’activité de l’établissement sur la qualité de l’air intérieur des appartements. Les caves sont aussi impactées. En effet, des concentrations élevées en hydrocarbures aromatiques monocyvliques et en alcanes, composés caractéristiques de ce type d’activité, ont été mises en évidence dans l’appartement…. » ;

M^me G (pièce 28) atteste le 6 septembre 2012: « la société FMJ Scooter génère des nuisances quotidiennement, les odeurs fortes d’essence causent des maux de tête et nous obligent à ouvrir les portes et les fenêtres… les scooters encombrent le trottoir jusque devant la vitrine. Lorsqu’ils se garent et redémarrent, ils causent des gênes sonores et olfactives répétées (moteurs, gaz d’échappement) » ;

M. F (pièce 29) atteste le 3 septembre 2012: « mon appartement est situé juste au dessus de l’atelier FMJ Scooter….nous vivons en permanence avec les fenêtres ouvertes à cause des odeurs d’essence, d’huile… »;

M^me H (pièce 32), salariée de la société X, atteste le 9 septembre 2012: « l’arrivée de la société FMJ Scooter a fortement dégradé nos conditions de travail… à chaque démarrage, nous devons supporter le bruit et les gaz d’échappement. La réparation des scooters génère de fortes odeurs d’hydrocarbures remontant périodiquement de notre salle de réunion… ces odeurs sont par moments tellement fortes qu’elles engendrent maux de tête et nausées » ;

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M. I (pièce 33), prestataire de la société X, atteste le 17 avril 2013 qu’il a « constaté à plusieurs reprises des odeurs de gaz brûlés alors que nous étions rassemblés dans la salle de réunion de l’agence »;

Sur les nuisances sonores:⁰

Le 15 octobre 2013 (pièce 35), l’huissier mandaté par M. X a constaté devant le magasin Scooter Center entre 9h25 et 9h55, que des motos et scooters sont sortis du magasin et mis en stationnement sur le trottoir, et qu’une personne sort du magasin et y fait entrer des motos, en les démarrant ou en les poussant;

M^me G (pièce 28) atteste le 6 septembre 2012 que « la société FMJ Scooter génère des nuisances quotidiennement… les scooters… lorsqu’ils se garent et redémarrent, ils causent des gênes sonores et olfactives répétées (moteurs, gaz d’échappement) »
M. F (pièce 29) atteste le 3 septembre 2012 que « mon appartement est situé juste au dessus de l’atelier FMJ Scooter….nous vivons en permanence avec les fenêtres ouvertes à cause des ….ronflements de moteurs… cette gêne joue sur les nerfs certains jours…. » ;

M^me H (pièce 32), salariée de la société X, atteste le 9 septembre 2012 que « l’arrivée de la société FMJ Scooter a fortement dégradé nos conditions de travail… à chaque démarrage, nous devons supporter le bruit…. »;

Il importe peu de déterminer si la concentration en monoxyde de carbone ne dépasse pas les valeurs autorisées et si les nuisances olfactives et sonores sont conformes à une quelconque réglementation (pièce de FMJ Scooter), ce critère ne figurant pas dans le règlement de copropriété ;

Ainsi il y a lieu de rejeter la demande d’expertise judiciaire de la société FMJ Scooter, « pour recueillir contradictoirement l’avis d’un homme de l’art en réponse, au vu de la production du rapport du laboratoire central de la Préfecture de police de Paris dressé postérieurement au jugement, le 27 décembre 2018, et produit par M^mes X en cours d’appel », la société FMJ Scooter contestant les valeurs relevées par ce laboratoire et leur comparaison avec les valeurs maximum fixées par la réglementation, alors que le seul élément de ce rapport retenu dans le présent arrêt est la présence d’hydrocarbures aromatiques qui ne fait que corroborer les autres éléments du dossier relatifs aux nuisances olfactives, indépendamment du respect ou non de la réglementation;

Les attestations produites par la société FMJ Scooter, relatives aux jours et aux horaires d’ouverture du magasin (pièces 21 à 25), ne contredisent pas ces pièces ;

Ainsi les nuisances olfactives et les nuisances sonores, imputables à l’activité de la société FLJ Scooter et subies par M. et M^me X, sont établies par les éléments ci dessus;

Si la société FMJ Scooter a tenté de remédier aux nuisances olfactives par la mise en place de systèmes d’extraction des gaz d’échappement, la nature même de l’activité exploitée aggrave fortement les nuisances subies, alors que, comme il a été mentionné ci dessus, l’objectif de la copropriété était de circonscrire les nuisances sonores et olfactives;

Les nuisances olfactives et sonores établies sont contraires à l’article 1- 3°, sous le titre relatif aux droits et obligations des copropriétaires, du règlement de copropriété du 27 mai 1953;

Il convient donc sur ce point de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté le non respect du règlement de copropriété par la société FMJ Scooter;

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Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1166 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation en première instance, « Néanmoins, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne »;

L’exercice de l’action oblique suppose l’inaction du débiteur;

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, “Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance …" ;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation en première instance, "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble…." ;

Aux termes de l’articles 13 de la loi du 10 juillet 1965, « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier »;

Le règlement de copropriété est opposable au locataire ;

Le bailleur a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété à ses locataires et à défaut engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires ;

En l’espèce, le contrat du 5 janvier 2012 renouvelant le bail de la société FMJ Scooter du 24 octobre 2002 stipule au point 10 « Le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible de ses voisins, tant à l’occasion des livraisons qu’à celles des déplacements du personnel. Le preneur déclare se soumettre aux obligations du règlement de copropriété dont un exemplaire lui a été remis… » ;

La société FMJ Scooter a contrevenu aux obligations définies dans l’article 1-3°, sous le titre relatif aux droits et obligations des copropriétaires, du règlement de copropriété du 27 mai 1953;

M^me Y, informée par le syndic et les autres copropriétaires, selon l’analyse ci-avant, des nuisances occasionnées par l’activité de la société FMJ Scooter, n’a pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ;

En raison de cette défaillance de la société FMJ Scooter et de l’inaction de M^me Y afin de faire respecter le règlement de copropriété par son locataire, il y a lieu de considérer que M. et M^me X, en leur qualité de copropriétaires, sont fondés à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail, sans qu’il n’y ait lieu d’étudier le second moyen de M^mes X relatif au non respect du règlement sanitaire du département de Paris ;

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre M^me Y et la société FMJ Scooter, ordonné l’expulsion de la société FMJ Scooter, et interdit dans l’attente de cette expulsion, à la société FMJ Scooter d’exercer toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail, sous astreinte de 300 euros par infraction constatée et ce sans qu’il n’y ait lieu d’augmenter l’astreinte tel que le sollicitent M^mes X;

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Sur les dommages et intérêts sollicités par M. et M^me X en réparation de leur préjudice de jouissance
M^mes X sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros;

En l’espèce, compte tenu de l’analyse ci-avant, il y a lieu de considérer que M^me Y, en qualité de copropriétaire, et la société FMJ Scooter, en qualité de locataire, ont engagé leur responsabilité à l’égard de M. et M^me X en ne respectant pas le règlement de copropriété et que ceux-ci ont subi un préjudice de jouissance du fait des nuisances olfactives depuis 2003 et du fait des nuisances sonores depuis 2009, relevant de ce non respect du règlement de copropriété ;

En prenant en compte le fait que M. et M^me X vivaient et travaillaient dans l’immeuble, l’ancienneté et l’importance des nuisances, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société FMJ Scooter et M^me Y à payer à M. et M^me X une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FMJ Scooter et les consorts Y, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M^mes X la somme supplémentaire

-de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société FMJ Scooter et par les consorts Y;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. B-S Y, M. D U Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y en qualité d’ayants droit de L M veuve Y;

Déclare recevable l’intervention volontaire de M^me Q X, en qualité d’héritière

d’A X;

Rejette la demande de M^me J K veuve X et M^me Q X de déclarer irrecevable la demande subsidiaire d’expertise judiciaire formée par la société FMJ

Scooter ;

Confirme le jugement;

Y ajoutant,

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✔

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Déboute la société FMJ Scooter de sa demande d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la société FMJ Scooter, M. B S Y, M. D U Y, M^me N Y, M. O Y, M. P Y venant aux droits de M^me L M veuve Y décédée, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M^me J K veuve X et M^me Q X, en qualité d’héritière d’A X, la somme supplémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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