RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 Septembre 2021

(n° 188 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11191 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFZC

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Juin 2020 par le juge de l’expropriation de Créteil RG n° 19/00077

APPELANTE

S.A. SADEV 94

[…]

[…]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

représentée par M^me X Y (en visio conférence) en vertu d’un pouvoir général

S.C.I. SCI ERGIN

[…]

93600 AULNAY-SOUS-BOIS

représentée par M^e Leslie FONTAINE-LOUZOUN de la SELARL LS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0443

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé':

Un arrêté préfectoral du 28 octobre 2010 a créé et désigné le périmètre du projet «'ZAC Ivry Confluences'». Le projet a par la suite, été déclaré, d’utilité publique (DUP) par un arrêté du 11 juillet 2020 qui a été prorogé par un nouvel arrêté préfectoral du 26 mai 2016.

Par un arrêté du 25 juillet 2014, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la SADEV 94.

Parmi les biens situés dans le périmètre du projet «'ZAC Ivry Confluences'», est concernée la SCI ERGIN, propriétaire de deux appartements avec caves sis 65 rue Molière à Ivry-sur-Seine (94200) édifiés sur la parcelle cadastrée […].

Le transport sur les lieux a été réalisé le 26 novembre 2019.

Description du bien':

* Il ressort de la visite des lieux':

' s’agissant de l’extérieur': deux appartements se trouvant au 2^e étage d’un immeuble aux façades très défraîchies, situé dans un quartier commerçant animé et bien desservi par les transports en commun (gare RER C à proximité).

' s’agissant de l’intérieur': il s’agit de deux appartements de type F3 et F2, qui dans «'l’ensemble est dans un état médiocre'». La cave n’a pas été visitée, car les clés n’étaient pas disponibles. La prise de photographies des deux appartements a été explicitement refusée par l’époux de la gérante de la SCI présent lors du transport et accompagné de son fils ainsi que d’un ami.

* les surfaces à retenir': les parties s’entendent sur les points suivants': la surface Carrez totale des lots 9,10 et 2': 54,61m²'; l’application d’un coefficient de pondération de 70'% à la surface de la terrasse pour ces lots': 25,10 X (1-0,7) = 7,53 m²'; la surface Carrez totale des lots 11, 12 et 4': 33,10 m²

L’ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 2 mars 2015.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la SADEV 94 a, par mémoire valant offres visé par le greffe le 6 septembre 2019, saisit le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation de la valeur des biens de la SCI.

Par jugement du 5 juin 2020, le juge de l’expropriation du TJ de Créteil a':

' fixé l’indemnité due par l’autorité expropriante à la somme de 380.398,20 ' qui se décompose de la façon suivante':

indemnité principale': 345.362 ' (a priori en valeur libre)

3.300 '/m² s’agissant de l’appartement du 33,10 m² soit 109.230 '

3.800 '/m² s’agissant de l’appartement de 54,61 m² (hors terrasse) soit 236.132 '

frais de remploi': 35.536,20 '.

' rappelé que les dépens seront supportés par l’autorité expropriante en application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation';

' condamné l’autorité expropriante à payer à l’exproprié la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile';

' rejeté toutes les autres demandes.

L’autorité expropriante, la SADEV 94, a interjeté appel le 7 août 2020 limité à la surévaluation par le premier juge du montant de l’indemnité de dépossession consécutive à l’expropriation des lots numéro 9 '10 et 2 de l’immeuble sis en copropriété 65, rue de Molière à Ivry-sur-Seine.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures':

' adressées au greffe, par la SADEV 94, appelante, le 6 novembre 2020 notifiées le 9 novembre 2020 (AR du 12 et 13 novembre 2020), aux termes desquelles, elle demande':

— de déclarer SADEV 94 recevable dans son appel';

— d’infirmer partiellement la décision de première instance';

— de fixer à 285.202 ' au titre l’indemnité de dépossession à revenir à la SCI ERGIN, celle-ci se décomposant comme suit':

Indemnité principale': 258.366 '

S’agissant des lots 9-10 et 2': (54,61 m² (logement) + 7,53 m² (terrasse)) x 3.000 ' x 0,8 (abattement pour occupation) = 149.136 '';

S’agissant des lots 4-11 et 12': 33,1 m² x 3.300 ' = 109.230 '

Indemnité accessoire': 26.836 '.

— confirmer la décision de première instance pour le surplus.

' déposées au greffe, par la SCI Ergin, intimée et appelante incident, le 5 février 2021 notifiées le 9 février 2021 (AR du 16 février 2021), aux termes desquelles, elle demande de ':

— infirmer partiellement la décision de première instance';

en conséquence':

— fixer l’ indemnité de dépossession d’un montant total de 467.685,20 ' composée comme suit':

la somme de 409.532 ' au titre de l’indemnité principale';

la somme de 58.153,20 ' au titre des indemnités accessoires dont':

la somme de 41.953,20 ' au titre des frais de remploi';

la somme de 16.200 ' au titre de l’indemnité pour perte de loyer.

— condamner la société SADEV 94 à payer à la SCI ERGIN la somme de 6.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la société SADEV 94 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

' déposées au greffe, par le commissaire au gouvernement, intimé et appelant incident, le 28 janvier 2021 notifiées le 1^er février 2021 (AR du 03 février 2021), aux termes desquelles, il demande’de fixer une indemnité totale de 367.227,40 ' qui se décompose comme suit':

— l’indemnité principale de dépossession à 332.934 '':

Pour l’appartement de 54,61 m² et la terrasse de 7,53 m² (surface pondérée) + cave': 3.600 '/m² x 62,14 m² = 223.704 '

Pour l’appartement de 33;10 m² + cave': 3.300 '/m² x 33,10 m² = 109.230 '.

— les indemnités accessoires à 34.293,40 '.

MOTIFS':

L’appelant soutient que :

Le juge a retenu, s’agissant des lots 9-10 et 2, une valeur unitaire de 3.800 '/m² s’agissant d’un bien inhabité depuis 2012, situé au sein d’un immeuble à l’état d’entretien médiocre, valeur excédant le marché immobilier des logements à Vitry-sur-Seine.

Le juge de première instance a commis deux erreurs manifestes d’appréciation': d’une part, le tribunal a cru devoir retenir exclusivement six références invoquées par l’expropriée et le commissaire du gouvernement, faisant ressortir un prix moyen de 4.062 '/m², alors même que ces termes de comparaison portaient sur des biens de meilleure consistance que ceux objets de la présente procédure et d’autre part, le Tribunal a écarté les termes de comparaison versés aux débats par SADEV 94, au motif principal que ceux-ci porteraient sur des biens se trouvant dans une « zone très éloignée du bien en cause ». Tel n’était pourtant pas le cas de la majorité des références citées par SADEV 94. Ainsi, le juge de l’expropriation a écarté, à tort, plusieurs références, pourtant probantes, portant sur des biens situés à proximité de l’appartement exproprié. Au vu de ces éléments, il apparaît

que la valeur fixée par le premier juge, soit 3.800 ' m², apparaît excessive et non suffisamment justifiée. L’infirmation partielle est donc encourue.

En conséquence, il faudra constater que l’offre de 3.000 '/m² apparaît juste et sérieuse. Il convient par ailleurs de constater que lorsque l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 2 mars 2015, un bail entre la SCI ERGIN et Monsieur Z A existait. Le logement étant occupé, il convient d’appliquer un abattement pour occupation, qui en matière de bail d’habitation s’élève à 20'%.

L’intimé rétorque que':

Il convient de confirmer le jugement':

' sur les termes de comparaison avancés par l’autorité expropriante':

* les termes avancés ne répondent pas aux critères de l’article L. 332-8 du code de l’expropriation (double quorum)';

* aucun terme ne porte sur un bien sis rue Molière, laquelle bénéficie d’une localisation privilégiée. Ces termes ne permettent pas de dégager un prix du m² pertinent et comparable à la plus-value accordée à la rue Molière;

* il existe une certaine disparité du prix du m² entre des rues voisines de la commune d’Ivry-sur-Seine.

' sur la consistance matérielle des biens visés dans les termes de comparaison': les mutations visées pour lesquelles l’autorité expropriante n’apporte pas la preuve de leurs caractères comparables au bien exproprié, n’ont pas la même consistance matérielle que le bien exproprié puisqu’il s’agit de biens à l’abandon et localisés dans un environnement urbain très dégradé.

' sur la situation d’occupation du bien exproprié': il n’y a pas de bail en cours à cette date puisque le bail signé expirait le 31 décembre 2007 et la SADEV 94 n’apporte pas la preuve qu’à la date du 2 mars 2015, un bail d’habitation était en cours. Le bien est donc libre et lors de l’audience des plaidoiries, la SADEV 94 a elle-même reconnu que le bien exproprié était libre.

Il convient de réformer le jugement':

' quant à la détermination de l’indemnité principale, sur la moyenne unitaire des termes de comparaison': conformément aux termes de comparaisons invoqués dans l’appel incident, la moyenne du prix au m² est de 4.100 '/m²

' quant à la détermination de l’indemnité principale, sur les prétendus facteurs de moins-value': l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 2 mars 2015 de sorte que la consistance matérielle du bien exproprié doit être appréciée à cette date. S’appuyant sur des photos extérieures du bien datés de 2014 à 2015, il convient d’observer que l’extérieur était en «'bon état d’entretien'» à la date d’expropriation. Or, à la date de visite des lieux (retenue par le juge), l’état du bien exproprié ne correspondait pas à l’état du bien au jour de l’ordonnance d’expropriation, et ce en raison de l’usure normale d’un bien qui n’était jusqu’alors plus occupé, les expropriés n’ayant, en raison de l’expropriation, plus engagé de frais pour le maintenir en état. Il faudra ainsi, réformer le jugement qui a appliqué une moins-value substantielle qui n’était pas justifiée';

' sur les facteurs de plus-values': la consistance matérielle et juridique du bien ainsi que sa configuration et de son emplacement, à la date de référence, sont des facteurs de plus-values. Il est donc proposé de retenir une plus-value de 1.05 point de sorte que la valeur unitaire du bien est amenée à 4.300 '/m². Ce faisant, il faut multiplier ce prix x 95,24 m² = 409.532 ' à titre d’indemnité

principale et en conséquence, déterminer l’indemnité de remploi à 35.536,20 '.

' sur l’indemnité pour perte de loyer': le premier juge avait estimé que ce préjudice était «'purement hypothétique'», car le juge reprochait à l’exproprié de ne pas avoir mis en 'uvre des mesures concrètes aux fins de relocation du bien. Or, le bien était loué jusqu’à l’arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 comme l’attestent les contrats de location du bien et, si au départ des locataires, la société n’a pas procédé à cette relocation c’est en raison des négociations entreprises avec la SADEV 94. Il convient par conséquent de solliciter une indemnité pour perte de loyer équivalente à douze mois de loyer soit (850 x 12) + (500 x 12) = 16.200 '.

Le commissaire du gouvernement observe que':

' sur la situation locative': l’une des contestations porte sur le caractère libre ou occupé du bien. Quand bien même le bien aurait été occupé, l’abattement est justifié par la mise en 'uvre du droit au relogement. Or, en l’espèce, le locataire a libéré de son plein gré les lieux et l’expropriant va prendre possession d’un logement libre d’occupation. Il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation sur le montant de l’indemnité d’expropriation qui sera calculée en valeur libre.

' sur la valeur vénale des biens expropriés':

* Les termes de comparaison pour l’appartement de 33,10m²':

Il convient de procéder à un examen du marché entre particuliers à Ivry-sur-Seine dans un périmètre de 300m autour du bien exproprié en comparant avec des appartements dotés de caves. Il faut aussi tenir compte des facteurs de plus-values (fenêtre PVC, emplacement géographique) et des facteurs de moins-values (environnement particulièrement bruyant, état d’entretien médiocre, absence de chauffage autre qu’un chauffage électrique d’appoint, traces d’humidités sur les murs de la chambre).

Par conséquent, il ressort de ces termes que la valeur unitaire retenue est de 3.300 '/m², en surface habitable «'Carrez'».

* Les termes de comparaison de l’appartement de 54,61m²

De la même manière, il faut tenir compte des facteurs de plus-values (emplacement, grande terrasse) ainsi que des facteurs de moins-values (environnement particulièrement bruyant, état d’entretien médiocre, absence de chauffage autre qu’un chauffage électrique d’appoint, peinture refaite au vu des traces de peinture sur le carrelage, les huisseries sont vétustes et certains carreaux du séjour sont cassés).

Ainsi, au vu de ces références et de ces facteurs, la valeur unitaire retenue est de 3.600 '/m², en surface habitable «'Carrez'».

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 7 août 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la

notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 6 novembre 2020, de la SCI Ergin du 5 février 2021 et du commissaire du gouvernement du 28 janvier 2021 déposées au greffe dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SADEV 94 est limité au montant de l’indemnité de dépossession concernant les lots numéro 9'10 et 2 de l’immeuble exproprié; l’appel incident de la SCI Ergin porte sur le montant total de l’indemnité de dépossession, et sur les indemnités accessoires de remploi et de perte de loyer, et celui du commissaire du gouvernement concerne l’indemnité principale de dépossession.

Le premier juge a retenu comme date de référence, en application des dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, s’agissant d’un bien soumis au droit préemption urbain, celle du 19 décembre 2017 et s’agissant de la situation d’urbanisme, la parcelle supportant les locaux concernés est classée à cette date en zone UIC, correspondant presque en totalité au périmètre de la Zac « Ivry confluences ».

Les superficies suivantes ne sont pas contestées par les parties :

'surface carrez totale des lots 9, 10 et 2 : 54,61 m²

'l’application d’un coefficient de pondération de 70 % à la surface de la terrasse pour ces lots : 25,10 x (1-0, 7) = 7,53 m²

'surface carrez totale des lots 11,12 et 4 : 33,10 m².

Les biens immobiliers appartenant à la SCI Ergin sont situés au 2^e étage d’un immeuble sis 65, rue Molière à Ivry-sur-Seine comprenant :

'les lots numéro 2 et numéro 4 : 2 caves au sous-sol ;

'lot numéro 9 : 1 appartement composé d’une cuisine, salle de bains, WC, chambre de terrasse ;

'le lot numéro 10 : débarras qui ne peut être séparé des lots numéro 9 et numéro 11 ;

'le lot numéro 11 : 1 chambre ;

'lot numéro 12 : 1 studio.

Les deux appartements se trouvent sur une petite place au coin des rues Molière et […] à Ivry-sur-Seine dans un quartier commerçant animé et bien desservi par les transports en commun (gare du RER C et bus à proximité).

La SCI Ergin souligne la localisation privilégiée de son bien, proche de transports en commun, facilement accessible (autoroutes A4, près du périphérique parisien), proche des commerces (centres commerciaux), et du parc départemental des Cormailles.

Elle indique que si elle ne conteste pas les surfaces retenues par le premier juge, pour l’appartement avec terrasse, sa surface est de 25,1 m², ce qui constitue à ce titre une plus-value en termes de surface de vie, puisqu’elle constitue un prolongement de la pièce de séjour et de la chambre, représentant une pièce à vivre supplémentaire.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 5 juin 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° sur la consistance

Le premier juge a repris dans son jugement le procès-verbal de transport sur les lieux du 26 novembre 2019.

La SCI Ergin indique que la consistance tant matérielle que juridique des biens doit être fixée en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit en l’espèce le 2 mars 2015 en indiquant qu’à la date de visite des lieux, l’état ne correspondait pas en raison de l’usure normale d’un bien qui n’était jusqu’alors plus occupé, et la copropriétaire n’ayant en raison de l’expropriation pas engagé de frais pour entretenir et embellir les parties privatives ainsi que les parties communes ; elle verse aux débats les photographies, ainsi que l’état des lieux mentionnant un très bon état intérieur des 2 lots (pièce numéro 18).

Les photographies produites des 2 juin 2014 et 2 juillet 2015 ne sont pas en contradiction avec les

mentions du procès-verbal de transport sur les lieux faisant état notamment de façades très défraîchies et du fait que l’immeuble était déjà partiellement muré en rez-de-chaussée (côté rue Molière) ; en ce qui concerne l’état antérieur, le bail date de 2008 et ne correspond pas en conséquence à l’état du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 2 mars 2015.

Enfin, il est établi que les biens étaient loués jusqu’à l’arrêté préfectoral du 11 juillet 2011, avant de se retrouver libres pendant plusieurs années ; la SCI Ergin a d’ailleurs reconnu dans ses écritures de première instance qu’elle a du régler la taxe sur les logements vacants, ce qu’elle confirme en appel et que les logements inhabités se sont détériorés du fait de leur longue inoccupation liées aux discussions avec le SADEV 94.

En l’absence de preuves contraires apportées par la SCI Ergin de la dégradation du bien entre l’ordonnance d’expropriation et le transport sur les lieux, celle-ci ayant en outre refusé la prise de photographies, il convient en conséquence de retenir comme le premier juge, les constatations tant extérieures qu’intérieures opérés lors du transport sur les lieux, auxquels il convient de se référer pour une plus ample description.

2° sur la situation d’occupation

Le premier juge a indiqué que la SCI Ergi a exposé sans être contredite par la partie adverse ni par le commissaire du gouvernement, qu’aucun bail d’habitation n’était en cours à la date de l’ordonnance expropriation soit le 2 mars 2015 ; il a donc opéré une évaluation libre d’occupation.

En appel, la SADEV 94 indique que les lieux étaient à la date de l’ordonnance d’expropriation, occupés en vertu d’un bail d’habitation, et qu’il convient en conséquence d’appliquer un abattement pour occupation de 20 % ; elle produit à l’appui (pièce N° 13) un bail d’habitation conclu le 27 décembre 2002 entre la société Ergin et Monsieur Z A, un avis de taxe d’habitation pour l’année 2017, une facture EDF 2017, l’avis d’échéance pour l’assurance automobile de l’année 2018.

Le bail a été signé en 2002 avec effet au 1^er janvier 2003 pour une durée de 5 ans pour se terminer le 31 décembre 2007 et aucune pièce n’est produite pour démontrer que le bien était occupé à la date du 2 mars 2015, notamment un bail en cours. La SCI verse aux débats la taxe d’habitation de l’année 2015 pour un bien situé à Boulogne-Billancourt pour lequel Monsieur C A est déclaré comme occupant (pièce numéro 16).

Lors du transport sur les lieux, la partie expropriée a précisé que les locaux étaient libres d’occupation et que les lieux étaient provisoirement et temporairement occupés par le fils du gérant de la SCI Ergin et aucun titre d’occupation n’avait été produit.

En conséquence, c’est la mise en droit au relogement comme l’indique le commissaire de gouvernement avant la fixation du montant d’indemnités d’expropriation qui conditionne l’application d’un abattement pour occupation sur le montant de l’indemnité d’expropriation ; en l’espèce, le locataire a libéré les lieux de son plein gré et l’expropriant va prendre possession d’un logement libre d’occupation.

Il convient conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité expropriation en valeur libre.

3° sur la fixation d’indemnité

A. sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Le premier juge a retenu la méthode globale par comparaison qui n’est pas contestée par les parties.

Le premier juge ainsi que le commissaire du gouvernement ont opéré une distinction entre les 2 appartements selon leurs surfaces respectives, qui permet de répondre aux critiques formulées par les parties sur les superficies des termes de comparaison ; il a appliqué une tolérance de plus ou moins10 % sur la superficie des termes de comparaison par rapport à celle des biens évalués joints :

'49 m² 60 m² pour l’appartement de 54,61 m²

'30 m² à 36,4 m² pour l’appartement de 33,10 m².

Cette méthodologie permet d’aboutir à une plus juste indemnisation au regard de la consistance matérielle des biens et sera donc confirmée.

B. sur les termes de référence

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties:

[…]

Il s’agit en grande partie d’accords amiable conclus avec certains propriétaires expropriés dans la Zac Ivry confluences entre le 3 septembre 2015 et le 22 février 2019.

La SADEV 94 ne démontre pas, comme exigé par l’article L322-8, avoir passé des accords amiables avec au moins la moitié des propriétaires, intéressés, sur une surface portant au moins sur les 2/3 des superficies concernées, ou avec les 2/3 au moins des propriétaires intéressés sur au moins la moitié des superficies concernées.

En outre, comme l’indique exactement la SCI Ergin, aucun des accord produits ne porte sur un bien situé rue Molière, qui bénéficie d’une localisation privilégiée en termes d’accessibilité, de transports en commun et d’accès au commerce, les accords portants sur des biens éloignés, sur 3 rues différentes, avenue Jean-Jaurès, boulevard Paul Vaillant Couturier et quai Henri Pourchasse, dont l’accès aux commodités est différend de la rue Molière ; en outre, il existe une disparité du prix du m² entre des rues voisines de la commune d’Ivry-sur-Seine.

— acte de quittancement Dahmoul du 17 janvier 2015 (pièce numéro un), concernant l’appartement sis […] à Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée section S numéro 157, d’une superficie de 38,02 m², 121'818 ', soit une valeur unitaire de 3204 '/ m²

Cette référence est trop ancienne datant de plus de 5 ans et en outre éloignée géographiquement, étant à environ un kilomètre du bien estimé.

Cette référence non comparable sera donc écartée.

'Acte de quittancement Bouzi du 19 avril 2016 (pièce numéro 2), concernant l’appartement 2 pièces, sis […] à Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée section A numéro 11, d’une superficie de 22,5 m², 67'272 ', soit 2990 '/ m²

Cette référence est ancienne et en outre est éloigné géographiquement étant comme indiqué par la SADEV 94 à 850 m de l’immeuble exproprié.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

'Acte de quittancement FDAL du 5 mars 2015 (pièce numéro 3), concernant un appartement sis […] Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée section AU numéro 110, lots 18, 40 et 41, d’une superficie de 36,31 m², 115'454 ', soit 3180 '/m².

Cette référence trop ancienne datant de plus de 5 ans et est en outre éloignée géographiquement du bien exproprié.

Ce terme comparable sera donc écarté.

'Acte de quittancement Dreux du 14 avril 2016 (pièce numéro 4), concernant un appartement sis […] à Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée section AV numéro 151 et 152, lot numéro 25,28, 59 m², 77'280 ', soit 2703 '/ m².

Outre l’ancienneté de cette référence, le bien est certes situé à 130 mètres du logement exproprié, mais la situation n’est pas comparable ; ce terme non comparable sera donc écarté.

'Acte de quittancement du 11 décembre 2017 (pièce numéro 5), concernant 2 appartements une chambre, 62,54 m², à Ivry-sur-Seine, […], parcelle cadastrée section AU numéro 110, lots numéro 22-46, 47, 48, 49,100 42'662 ', soit 2280 '/m².

Cette référence est située à 750m du logement exproprié, dans un secteur non comparable et sera en conséquence écartée.

'Attestation de vente du 26 mars 2015(SADEV /ZHANG pièce numéro 6), un appartement sis 115, boulevard Paul Vaillant Couturier Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée AY 13 (lots 1 et 20), d’une superficie de 66 m², 180'000 ', soit 2727 ' /m².

Cette référence est trop ancienne datant de plus de 5 ans et sera donc écartée.

'Jugement du TGI de Créteil du 24 novembre 2014 (SADEV /SCI Yasmine pièce numéro 7), concernant un appartement en bon état 615, boulevard Paul Vaillant Couturier Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée section Ay numéro 13, superficie de 50,5 m², 165'589 ', soit une valeur unitaire de 3279 '/ m².

Cette référence trop ancienne datant de plus de 5 ans sera écartée.

'Acte de quittancement Prevot (pièce numéro 8), concernant un appartement sis à Ivry-sur-Seine, […], parcelle cadastrée section AU numéro 110, lots 44 et 45, une superficie de 33 m², 70'454 ', soit 2134 '/ m².

Cette référence est trop éloignée du bien exproprié étant non comparable et sera donc écartée.

Attestation de vente Lozano- Perez du 2 septembre 2019 (pièce numéro 9) concernant l’appartement sis à Ivry-sur-Seine, […] et un ru Moïse, parcelle cadastrée section AI numéro 27, lot 39 et 40, d’une superficie de 42,01 m², 133'486 ', soit 3177 '/m².

Cette référence sera écartée pour les mêmes motifs que précédemment.

'Acte de vente Bouzzaoui du 15 janvier 2020 (pièce numéro 10) concernant un appartement sis à

Ivry-sur-Seine, […], parcelle cadastrée section AV numéro 151 et 152, lot 37, d’une superficie de 49,17 m², 169'650 ', soit 3450 '/m².

Cette référence sera écartée pour les mêmes motifs que précédemment.

'Acte de quittancement du 6 avril 2018 (pièce numéro 11), concernant un appartement 35 m², si à Ivry-sur-Seine, […], parcelle cadastrée section AU numéro 110, lots numéro 26'52, 53, 94'545 ', soit 2700 '/m².

Cette référence sera écartée pour les mêmes motifs que précédemment

'Acte de quittance man du 19 décembre 2019 entre SADEV 94 et SCI Lin Jade (pièce Miro 12), concernant un appartement, un local est une cave si 48, avenue Jean Jaurès à Ivry-sur-Seine, parcelle cadastrée section A.S. 157, 68, 69, 33, 34 m² pour les 2 réunis, 96, […] ', soit 2341 '/m²

Cette référence sera écartée pour les mêmes motifs que précédemment.

La SADEV 94 cite également 4 mutations toutes situées […] à Ivry-sur-Seine :

'17 janvier 2017 : AZ 25,50 m², 188'000 ', 3760 '/m²

'1^er septembre 2016 : AZ 25,150 m², 250'000 ', 1667 '/ m²

'13 mai 2016 : AZ 25,70 m², 100'000 ', 1428 '/m²

'30 juillet 2015 : AZ 25,44 m², 167'500 ', 3809 '/m².

Les mutations intervenues en 2015 et en 2016 sont trop anciennes datant de plus de 5 ans seront donc écartées ; la mutation du 17 janvier 2017 se situe à plus d’un kilomètre du bien en cause, en bordure de Seine et donnant sur le pont reliant Ivry-sur-Seine, ne correspondant pas aux mêmes marchés étant non comparable sera écartée.

2° Les références de la SCI Ergin

Elle propose les mêmes termes de comparaison consistant en mutations d’appartements portant sur des biens de même nature de superficie comparable, situés rue Molière à Ivry-sur-Seine (pièce numéro 14 : les références d’enregistrement extrait PATRIM) pour une moyenne de 4100 /m².

En l’espèce, il s’agit d’évaluer l’appartement d’une surface carrez de 33,10 m² et un appartement surface Carrez de 54,61 m² (hors terrasse).

En conséquence, le premier juge a exactement admit ces fiches patrimoine, mais en appliquant une tolérance de plus ou moins 10 % de la superficie des termes de comparaison par rapport à celles des biens à évaluer.

Il convient en conséquence d’adopter les motifs pertinents qui a permis au juge de l’expropriation d’écarter certains termes et de retenir les références suivantes :

'appartement de 33,10 m² :

'14 avril 2017 : 32 m², 3161 62 '/m² T1 du commissaire du gouvernement

'23 mai 2017 : 35 m², 3166,38 '/ m²

'25 juillet 2017 : 35 carrez, 3467 '/ m² T3 du commissaire du gouvernement

'appartement de 54,61 m² (hors terrasse) :

'12 octobre 2015 : 51 m², 3661 62 '/m²

'15 décembre 2017 : 58 m², 4619,89 '/m²; ce terme est critiqué par la SADEV 94 comme étant est d’une consistance matérielle et d’une qualité supérieure; cependant, ce terme est comparable et il sera tenu compte de son meilleur état. 2018 12

'12 janvier 2018 : 55 m², 3691,15 '/m², T3 du commissaire du gouvernement ; ce terme est critiqué par la SADEV 94 qui indique que cet immeuble est de bon standing et bien entretenu ; ce terme reste comparable et il sera tenu compte de son meilleur état.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il indique qu’il a procédé à un examen du marché entre particuliers à Ivry-sur-Seine dans un périmètre géographique de 300 m autour du bien exproprié, les termes de comparaison concernent tous des appartements avec cave avec les références cadastrales et d’enregistrement:

'Termes de comparaison pour l’appartement de 33,10 m².

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie Prix en

'

Prix en

'/m²

Observations

T1

17 mai

2019

[…]

Lénine

29

95'000

3242

un logement 2^e étage composé de : entrée, de pièces,

petites chambres, cuisine, salle d’eau, WC, cave

libre d’occupation

T2

14 avril

2017

[…]

Molière

32

128'000

3962

un logement composé de : entrée, de pièces, petites

chambres, cuisine, salle d’eau, WC, cave

libre d’occupation

T3

25 juillet

2017

[…]

Molière

35

123'000

3467

un logement composé de : salle de séjour, une

chambre, cuisine, salle de bains, WC et placard, cave

libre d’occupation

T4

23 mai

2017

[…]

Molière

35

110'000

3166

un logement en rez-de-chaussée comprenant : salle de

séjour, une chambre, cuisine, salle d’eau, WC, cave

libre d’occupation

Moyenne

médiane

3459

3355

Le commissaire du gouvernement indique que le bien à évaluer peut être rapproché de par son environnement du terme de comparaison numéro un, situé […] mais afin de tenir compte de la plus grande superficie du bien estimé, sa valeur est fixée à 3300 '/m²

Ces références situées à proximité sont comparables en consistance et seront donc retenues.

— Termes de comparaison pour l’appartement de 54, 61 m²

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie Prix en

'

Prix en

'/m²

Observations

T1

20 juin

2019

[…]

D E

53

220'000

4138

un appartement rez-de-chaussée comprenant une

salle à manger, 2 chambres, cuisine, salle d’eau,

WC, cave

libre

T2

2 juillet

2018

[…]

50

197'000

3940

un appartement une entrée, séjour, cuisine,

dégagement, 2 chambres, salle de bains, WC et cave

libre

T3

12 janvier

2018

[…]

Molière

55

201500

3691

un appartement une entrée, cuisine, grand séjour,

salle de bains avec WC, chambre débarra et cave

libre

Moyenne

médiane

3923

3940

Le commissaire du gouvernement indique que le bien exproprié présente des facteurs de plus-value : emplacement géographique proche des commodités, grande terrasse au dernier étage mais également des facteurs de moins-value : environnement particulièrement bruyant (immeuble situé au carrefour de 2 axes à forte circulation), état d’entretien médiocre des appartements, absence de chauffage autre qu’un chauffage électrique d’appoint, certaines pièces ont été repeintes au vu des traces de peinture sur le carrelage, les huisseries sont vétustes, le séjour donne sur une grande véranda latérale partiellement avec certains carreaux sont cassés ; il retient donc une valeur unitaire de 3600 '/ m².

LA SADEV 94 indique que le terme T1 n’est pas comparable, la rue D E étant bordée d’immeubles neufs ou rénovés ; ce terme situé à proximité reste comparable et il sera tenu compte de son meilleur état.

La SADEV 94 conteste également le terme T2 en indiquant qu’il s’agit d’un immeuble de bien meilleure consistance ; cependant, ce terme situé à proximité reste comparable et il sera tenu compte de son meilleur état.

La SCI Ergin conteste les nuisances sonores, mais celles-ci sont confirmées par le commissaire du gouvernement ; le premier juge a donc à la fois tenu compte des éléments de plus-value tenant à la bonne localisation, mais également des éléments de moins-value consistant dans un environnement particulièrement bruyant, les appartements étant situés au carrefour de 2 artères à forte circulation, l’absence de chauffage autre qu’un chauffage électrique d’appoint, la SCI Ergin ne rapportant pas la preuve de son allégation d’un type de chauffage fonctionnel et de l’état d’entretien médiocre des appartements, puisque la SCI Ergin a reconnu qu’elle a dû régler les taxes sur les logements vacants de 2012 et que les logements inhabités se sont détériorés du fait de leur longue inoccupation liée aux discussions avec la SADEV 94.

Elle reconnaît d’ailleurs, s’agissant de l’état intérieur du bien, que l’immeuble nécessite éventuellement un renouvellement des sols et des murs et que s’il existe des places de parking situées à moins de 100 m, il ne dispose pas de places de parking attitrées.

En conséquence, au regard de ces références, le premier juge a exactement ramené les valeurs en fonction de ces éléments de moins-value à:

—  3300 '/m² pour l’appartement de 33,10 m²

—  3800 '/m² s’agissant l’appartement de 54,61 m².

Il convient en conséquence de confirmer fixer l’indemnité principale de dépossession foncière à la somme de :

(33,10 x 3300) + (62,14 x 3800) = 109'230 + 236'132 = 345'362 '.

-Sur les indemnités accessoires

A. Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme arrondie à 35'536,20 '.

B. Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a débouté la SCI Ergin de sa demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 12 mois de loyers en indiquant qu’il n’est pas avéré que la procédure d’expropriation a interrompu une quelconque location, les biens n’étant plus loués depuis 2012, et qu’en dépit de l’ordonnance d’ expropriation du 5 mars 2015, la SCI bailleresse a conservé la jouissance ininterrompue de son bien et le droit d’en percevoir les fruits donc les loyers et qu’ il s’agit en d’un préjudice purement hypothétique.

En appel, la SCI Ergin formule la même demande en indiquant que le bien était loué jusqu’à l’arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 comme l’attestent les contrats de location et que si elle n’a pas procédé à la relocation c’est en raison de la procédure d’expropriation et des négociations menées parallèlement avec la SADEV 94. Elle a donc du régler la taxe logement vacant de 2012 à aujourd’hui, constater que les logements inhabités se détérioraient du fait de leur inoccupation longue liée aux discussions qui n’ aboutissaient pas.

Il convient d’adopter les motifs pertinents du premier juge aux termes desquels la procédure d’expropriation n’a pas interrompu une quelconque location en cours de réalisation ou tentative de location, les biens n’étant plus loués depuis 2012, et qu’en dépit du prononcé de l’ordonnance d’expropriation du 5 mars 2015, l’exproprié a décidé de conserver la jouissance ininterrompue de son bien et d’en percevoir les fruits, et dans le cadre des discussions avec l’expropriant de ne pas conclure de nouveaux baux ou de conventions d’occupation précaire.

En conséquence, le préjudice n’est pas direct et certain; il convient de confirmer le débouté de la SCI Ergin de sa demande indemnitaire à hauteur de 16'200 ' pour perte de revenus locatifs.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à verser à la SCI Ergin la somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SADEV 94 de sa demande l’article 700 du code de civile en cause d’appel et la condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 ' à la SCI Ergin.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SADEV 94 perdant pour l’essentiel le procès sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SADEV 94 à payer la somme de 3000 ' à la SCI Ergin au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SADEV 94 aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT