RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 Septembre 2021

(n° 167 , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01701 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBK7K

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Octobre 2019 par le juge de l’expropriation de Paris RG n° 18/00123

APPELANTE

Madame B X

[…]

[…]

représentée par M^e Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403 substituée par M^e Fanny EHRENFELD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

INTIMÉES

S.A. SOREQA

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

représentée par M. D E en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue

le 03 Juin 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Aux termes du traité de concession d’aménagement du 13 décembre 2016, la Ville de Paris a confié à la SOREQA une mission intitulée «'Paris Action au Lot'» ayant pour objet de traiter les situations d’indignité dans les chambres de services parisiennes, en procédant à un regroupement de lots pour réaliser un ou plusieurs logements sociaux.

À l’adresse sise […], l’acquisition est partielle portant sur les lots numérotés 23 à 29 qui appartiennent à trois propriétaires distincts, outre une portion de parties communes et un WC commun, le tout afin de créer deux logements sociaux.

L’ordonnance d’expropriation est du 31 octobre 2018.

Est concernée par l’expropriation Madame C X, propriétaire des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29.

L’ensemble immobilier du 35, […], […], a été édifié en 1860 sur la parcelle AU n°89. Il est composé d’un bâtiment principal élevé sur caves, de quatre étages droits et un cinquième sous comble avec ailes à droite et à gauche sur cour. Un second bâtiment, élevé sur caves et sous-sol en R+4, est contigu aux ailes du bâtiment principal et entoure la cour intérieure sur la partie ouest. L’ensemble est divisé en lots de copropriété.

Les lots n° 24, 25, 26, 27 et 29, situés au dernier étage de l’immeuble, sont de petites surfaces allant de 5,2 m² à 12,10 m² avec une grande hauteur sous plafond et sont constitués de la manière suivante : une pièce, avec plaque de cuisson, arrivée d’eau, coin douche et une mezzanine comportant un lit.

Par mémoire visé par le greffe le 8 novembre 2018, la SOREQA a demandé au juge de l’expropriation de Paris de fixer l’indemnité due à Madame C X au titre de la dépossession foncière des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29 de l’immeuble sis […].

Par jugement du 29 octobre 2019, après transport sur les lieux le 3 juillet 2019, le juge de l’expropriation de Paris a :

— déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement du 22 juillet 2019 notifiées aux parties le 30 juillet 2019 ;

— rejeté l’irrecevabilité soulevée par la défenderesse de l’offre réduite de la SOREQA formulée dans son mémoire complémentaire ;

— fixé l’indemnité due par la SOREQA à Madame C X, au titre de la dépossession foncière des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29 de l’immeuble sis […] comme suit :

— lot n° 24 : indemnité principale : 35.280 ' en valeur vénale occupée

indemnité de remploi : 4.528 ' ;

— lot n° 25 : indemnité principale : 56.000 ' en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 6.600 ' ;

— lot n° 26 : indemnité principale : 58.800 ' en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 6.880 ' ;

— lot n° 27 : indemnité principale : 84.700 ' en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 9.470 ' ;

— lot n° 29 : indemnité principale : 29.120 ' en valeur vénale occupée

indemnité de remploi : 3.912 ' ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné la SOREQA à payer à Madame C X la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SOREQA aux dépens.

Madame C X a interjeté appel le 27 janvier 2020, de toutes les dispositions du jugement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par Madame X, appelante, le 20 juillet 2020, notifiées le 23 juillet 2020 (AR des 27 et 28 juillet 2020) et le 19 janvier 2021, notifiées le même jour (AR des 21 et 22 janvier 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement n° 18/00123 du juge de l’expropriation de Paris en date du 24 octobre 2019 fixant l’indemnité due par la SOREQA à Madame X au titre de la dépossession foncière des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29 de l’immeuble sis […] comme suit :

— lot n° 24 : indemnité principale : 35.280 ' en valeur vénale occupée

indemnité de remploi : 4.528 ' ;

— lot n° 25 : indemnité principale : 56.000 ' en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 6.600 ' ;

— lot n° 26 : indemnité principale : 58.800 ' en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 6.880 ' ;

— lot n° 27 : indemnité principale : 84.700 ' en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 9.470 ' ;

— lot n° 29 : indemnité principale : 29.120 ' en valeur vénale occupée

indemnité de remploi : 3.912 ' ;

— Confirmer le jugement n°18/00123 du juge de l’expropriation de Paris en date du 24 octobre 2019 en ce qu’il a déclaré les conclusions du Commissaire du Gouvernement irrecevables ;

— Confirmer le jugement n° 18/00123 du juge de l’expropriation de Paris en date du 24 octobre 2019 en ce qu’il a condamné la SOREQA à payer à Madame C X la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Puis, statuant à nouveau,

— Fixer l’indemnité principale revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis […] à un montant de 92.627 ' ;

— Fixer l’indemnité de remploi revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n° 24 de l’immeuble sis […] à un montant de 10.263 ' ;

à titre subsidiaire, si la Cour de céans évalue le lot n° 24 en valeur occupée :

— Fixer l’indemnité principale revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n° 24 de l’immeuble sis […] à un montant de 83.362 ' ;

— Fixer l’indemnité de remploi revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n° 24 de l’immeuble sis […] à un montant de 9.336 ' ;

— Fixer l’indemnité principale revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n°25 de l’immeuble sis […] à un montant de 114.460 ' ;

— Fixer l’indemnité de remploi revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n° 24 de l’immeuble sis […] à un montant de 12.446 ' ;

— Fixer l’indemnité principale revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n°26 de l’immeuble sis […] à un montant de 104.205 ' ;

— Fixer l’indemnité de remploi revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n° 26 de l’immeuble sis […] à un montant de 11.421 ' ;

— Fixer l’indemnité principale revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n°27 de l’immeuble sis […] à un montant de 133.427 ' ;

— Fixer l’indemnité de remploi revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n° 27 de l’immeuble sis […] à un montant de 14.343 ' ;

— Fixer l’indemnité principale revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n°29 de l’immeuble sis […] à un montant de 56.461 ' ;

— Fixer l’indemnité de remploi revenant à Madame X du fait de l’expropriation du lot n° 29 de l’immeuble sis […] à un montant de 6.646 ' ;

— Fixer l’indemnité accessoire pour perte chance de percevoir les loyers revenant à Madame X pour le lot n° 24 à la somme de 8.100 ' ;

— Fixer l’indemnité accessoire pour perte chance de percevoir les loyers revenant à Madame X pour le lot n° 25 à la somme de 8.100 ' ;

— Fixer l’indemnité accessoire pour perte chance de percevoir les loyers revenant à Madame X pour le lot n° 26 à la somme de 8.100 ' ;

— Fixer l’indemnité accessoire pour perte chance de percevoir les loyers revenant à Madame X pour le lot n° 27 à la somme de 9.720 ' ;

— Fixer l’indemnité accessoire pour perte chance de percevoir les loyers revenant à Madame X pour le lot n° 29 à la somme de 7.200 ' ;

Dans tous les cas,

— Condamner la SOREQA à verser à Madame X une somme complémentaire de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SOREQA aux dépens de première instance et appel.

—  adressées au greffe, par la SOREQA, intimée et appelante incidente, le 19 octobre 2020, notifiées le 20 octobre 2020 (AR des 21 et 22 octobre 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Infirmer partiellement le jugement dont appel et, statuant à nouveau, fixer les indemnités à revenir à Madame X, comme suit :

— pour le lot n° 24 : 10.000 ' d’indemnité en valeur occupée, 1.750 ' d’indemnité de remploi, soit un total de 11.750 ' ;

— pour le lot n° 25 : 18.000 ' d’indemnité en valeur libre, 2.800 ' d’indemnité de remploi, soit un total de 20.800 ' ;

— pour le lot n° 26 : 18.000 ' d’indemnité en valeur libre, 2.800 ' d’indemnité de remploi, soit un total de 20.800 ' ;

— pour le lot n° 27 : 87.120 ' d’indemnité en valeur libre, 9.712 ' d’indemnité de remploi, soit un total de 96.832 ' ;

— pour le lot n° 29 : 10.000 ' d’indemnité en valeur occupée, 1.750 ' d’indemnité de remploi, soit un

total de 11.750 '

— soit une indemnité totale de 161.932 '.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 24 septembre 2020, notifiées le 30 septembre 2020 (AR du 2 octobre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— confirmer les indemnités retenues par le premier juge.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Madame X fait valoir que';

— Sur l’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement, il est demandé à la Cour de confirmer le jugement ;

— Sur l’évaluation du bien exproprié, la date de référence du 24 novembre 2018 n’est pas contestée ;

— Sur la fixation de l’indemnité principale ;

Sur la méthode d’évaluation retenue, l’expropriée ne conteste pas la méthode d’évaluation par comparaison ;

Sur l’évaluation des parcelles expropriées, l’appelante conteste l’évaluation du lot n° 24 en valeur occupée. En effet, Madame X a obtenu une décision d’expulsion le 30 septembre 2015 [Pièce n° 4] et le concours de la force publique permettant l’expulsion a été accordé le 15 mars 2019. L’état d’occupation d’un bien s’apprécie à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 31 octobre 2018. A cette date, le locataire était occupant sans droit ni titre. Le bien doit donc être évalué en valeur libre.

A titre subsidiaire, sur l’abattement pour occupation, lorsque le bien est occupé par un occupant sans droit ni titre, la jurisprudence applique un abattement de 10% maximum [Pièces n° 8,9 et 32].

Sur les termes de comparaison produits par la SOREQA, ceux-ci doivent être rejetés en ce qu’ils ne justifient pas de la réalité de la mutation notamment par les références de publication afin de permettre à la juridiction de procéder à des vérifications précises sur l’objet de la vente et son prix [Pièces n° 10, 11 et 12 : CA Paris, 6 décembre 2018, n°17/21375] ;

Sur les termes de comparaison proposés par l’expropriée, ceux-ci portent sur des chambres dans le 10^e arrondissement de Paris [Pièces n° 14 à 24] et il en ressort un prix moyen de 11.026,41 '/m². Il est donc demandé de retenir un prix de 11.027 '/m² en valeur libre pour les lots n° 24, 25, 26 et 27 ainsi qu’un prix de 8.822 '/m² pour le lot n° 29. A titre subsidiaire, si le lot n° 24 est évalué en valeur occupée, il convient de retenir un prix de 9.924 '/m² ;

— Sur la fixation de l’indemnité de remploi, il est par conséquent demandé à la cour d’infirmer le jugement, statuant par l’effet dévolutif ;

— Sur l’indemnité accessoire pour perte de chance de percevoir des loyers, il est de jurisprudence constante que le juge de l’expropriation indemnise l’exproprié de la perte de chance de percevoir des loyers du fait de l’intervention de la procédure d’expropriation [Pièce n° 27]. Cette perte de chance de percevoir des loyers doit être évaluée à 450 ' pendant 18 mois.

Dans un second jeu de conclusions ;

Sur les termes de comparaison proposés par l’expropriée, c’est à tort que les lots de Madame X doivent être évalués comme des débarras au motif que ceux-ci ne répondent pas aux caractéristiques de décence imposées par le décret de 2002. Les lots expropriés doivent être évalués comme des logements indépendamment de l’existence d’un arrêté interdisant la location.

Sur les termes de comparaison proposés par le Commissaire du gouvernement, la mention de la seule surface des lots est insuffisante pour établir la pertinence des cinq références citées par le commissaire du gouvernement.

Sur l’indemnité accessoire pour perte de chance de percevoir des loyers, il a été jugé que le propriétaire exproprié pouvait être indemnisé au titre de la perte de chance de percevoir des revenus, alors même que le bien était libre d’occupation à la date de l’ordonnance d’expropriation [Civ. 3^e, 25 janvier 2012, n° 10-17045]. Madame X sollicite une indemnité pour perte de chance de pouvoir louer et non pour perte de revenus locatifs. Ces lots sont destinés à être loués et ont toujours été loués [Pièces n° 41 et 52].

La SOREQA répond que ;

— Sur les conclusions du commissaire du gouvernement, celles-ci ont été notifiées dans les délais d’appel ;

— Sur l’état d’occupation, l’ancienneté de l’ordonnance d’expulsion doit conduire la Cour à confirmer l’état d’occupation du bien qui doit être apprécié tel qu’il a été constaté lors du transport dur les lieux ;

— Sur la fixation de l’indemnité, les lots n° 24, 25, 26 et 29 sont impropres à l’habitation en ce que leur surface habitable est inférieure à 9 m². Il n’est en revanche pas contesté que le lot n° 27 est d’une surface habitable de 12,2 m². De plus, les lots n° 24 et 29 ont fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’interdiction définitive d’habiter [Pièces n° 3 et 4]. Ainsi, seul le lot n° 27, qui répond aux critères d’un logement décent, devra être évalué sur la base d’un bien à usage d’habitation.

— Sur l’indemnité pour perte de loyers, Madame X ne perçoit aucun loyer de ses chambres de service ' à l’exception du lot n° 29 pourtant impropre à l’habitation et faisant l’objet d’une injonction administrative afin d’interdiction définitive d’habiter. Elle ne saurait avoir droit à aucune indemnité à ce titre.

Le Commissaire du Gouvernement soutient que';

— Sur la valeur unitaire, 5 termes font ressortir une valeur au m² de 7.137,2 '. La valeur moyenne doit être rapprochée des éléments de dépréciation relevés sur les lots à savoir une faible habitabilité en raison de la surface, des WC communs et extérieurs, et une qualité d’entretien moins soutenue que pour les étages inférieurs. Ainsi, ces éléments conduisent à proposer une valeur vénale unitaire de 7.000 '/m².

— Sur les surfaces, il est demandé de maintenir les mesurages du cabinet de géomètre-expert.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 27 janvier 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M^me X du 20 juillet 2020, de la SOREQA du 19 octobre 2020 et du commissaire du gouvernement du 24 septembre 2020 adressées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M^me X porte sur toutes les dispositions du jugement, tandis que l’appel incident de la SOREQA concerne le montant de l’indemnité principale.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu s’agissant d’un bien soumis au droit de préemption urbain en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-6 du code de l’urbanisme la date du 24 novembre 2018, date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

M^me X retient également cette date du 24 novembre 2018, date à laquelle la modification du PLU approuvée le 12 octobre 2018 a été rendu opposable ; cette date n’est pas contestée par la SOREQA ni par le commissaire du gouvernement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 24 octobre 2019.

- Sur l’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement du 22 juillet 2019 notifiées aux parties le 30 juillet 2019

Le premier juge indique qu’il n’est pas contestable que le commissaire de gouvernement n’a pas notifié de conclusions aux parties à l’instance avant la visite des lieux en date du 3 juillet 2019 puisque ses conclusions sont en date du 22 juillet 2019 et ont été notifiées aux parties le 30 juillet 2019 et il les a donc en application de l’article R 311-16 du code de l’expropriation déclarées irrecevables.

M^me X demande la confirmation sur ce point, qui n’est pas contesté par la SOREQA et le commissaire du gouvernement.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur le rejet de l’irrecevabilité soulevée par M^me X de l’offre réduite de la SOREQA formulée dans son mémoire complémentaire

Le premier juge a rejeté la demande d’irrecevabilité de l’offre réduite de la SOREQA formulée dans son mémoire complémentaire qui peut modifier son offre initiale en fonction des surfaces.

Madame X n’a pas conclu sur ce point ; la SOREQA et le commissaire du gouvernement, intimé n’ont pas formulé appel incident sur ce rejet.

La SOREQA a notifié un mémoire complémentaire et en réplique en date du 6 septembre 2019 visé par le greffe le 10 septembre 2019, suite au mesurage des lots qu’elle a fait réaliser par le cabinet de géomètre expert le 3 septembre 2019, après la visite des lieux, en raison du désaccord des parties sur les surfaces ; le premier juge a donc exactement dit que cet élément justifie ainsi le mémoire complémentaire de la SOREQA qui peut modifier son offre initiale en fonction des surfaces et qu’en outre, M^me X a pu utilement préparer sa défense puisqu’elle a établi un mémoire récapitulatif en réponse en date du 9 septembre 2019 visé par le greffe le 10 septembre 2019 de sorte que le principe de la contradiction a bien été respecté.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur l’indemnité principale

1° sur la consistance du bien

Il ressort du procès-verbal de transport du 3 juillet 2019 auquel il convient de se référer pour une plus ample description et du jugement les éléments suivants :

'le […] est un axe important du 10^e arrondissement de Paris, situé dans le quartier de la « porte Saint-Denis », issu d’une percée Haussmannien et relie, d’une façon rectiligne, la gare de l’Est et le […].

La station de métro la plus proche numéro 35 est la station Château-d’Eau, sur la ligne 4 ' porte de Clignancourt ' mairie de Montrouge ; la Gare de l’Est est dans la continuité du boulevard.

Le quartier est en développement, en voie de réhabilitation et très commerçant.

'L’ensemble immobilier du 35, […], a été édifié en 1860 sur la parcelle AS numéro 89 ; il est composé d’un bâtiment principal élevé sur cave, de 4 étages droits et 1/5 sous combles avec aile à droite et à gauche sur cour. Un second bâtiment, élevé sur cave et sous-sol en R+ 4, est contigu aux ailes du bâtiment principal et entoure la cour intérieure sur la partie ouest.

Il s’agit d’un immeuble parisien classique avec commerce en rez-de-chaussée et habitation en étage, dont des chambres de service sous les combles.

Le bâtiment A concerné en l’espèce, de style haussmannien, est situé sur le […] avec un ascenseur jusqu’au 4^e étage. Un escalier de service permet l’accès au 5^e étage, composé des chambres de service, distribuées selon un couloir étroit.

L’ensemble est divisé en lots de copropriétés.

'Le transport sur les lieux a permis de constater qu’à l’exception de l’étage des chambres de service, l’état d’entretien de la copropriété est très correct, sans présenter de difficultés liées à la salubrité. En revanche, les parties communes situées au 5^e étage du bâtiment principal sont dans un état plus dégradé.

Le sol est couvert d’anciennes tomettes qui sont manquantes à certains endroits. Les réseaux de fils électriques et les tuyaux de plomberie sont apparents et disposés de manière désordonnée. Le réseau doit causer des infiltrations dans les murs et les sols des parties communes, provoquant des dommages aux étages inférieurs.

'Les lots numéro 24,25, 26,27 et 29, situés au dernier étage de l’immeuble, sont de petites surfaces allant de 5,2 m² à 12,10 m² avec une grande hauteur sous plafond et sont constitués de la manière suivante : une pièce, avec plaque de cuisson, arrivée d’eau, coin douche et une mezzanine comportant un lit.

Dans la fixation d’indemnité principale, le premier juge a tenu compte des éléments de comparaison, mais également de l’entretien défaillant des parties communes, notamment du 5^e étage.

Il est établi que les lots numéro 24 et 29 sont affectés d’un arrêté d’insalubrité portant interdiction définitive d’habiter en date des 7 juin 2016 et 18 juillet 2016, Madame X indiquant que ces arrêtés ont été dictés en raison de la surface de ces lots, qui sont à l’origine directe de la procédure d’expropriation.

Aux termes d’un traité de concession d’aménagement du 13 décembre 2016, la Ville de Paris a confié à la SOREQA une mission intitulée « Paris action au lot » ayant pour objet de traiter les situations d’indignité dans les chambres de service parisienne, en regroupant des lots pour réaliser un ou plusieurs logements sociaux.

M^me X souligne que la copropriété est bien entretenue, que le 5^e étage est également desservi par l’escalier principal, et non par un escalier de service, que les lots contigus 24,25, 26 et 27 contrairement à tous les autres lots à étage bénéficient d’un large palier bénéficiant de la lumière naturelle grâce à la présence d’un Skydome ; elle souligne qu’elle a entrepris de nombreux travaux avant la procédure d’expropriation (pièce numéro 3) et que ces lots sont de petites superficies très recherchés qui constituent un marché de niche assurant un rendement locatif élevé pour les

investisseurs.

La SOREQA affirme que les punaises de lit ont envahi l’étage, que plusieurs traitements ont eu lieu mais qu’il semble que les problèmes persistent à ce jour, ce qui est contesté par Madame X et la SOREQA ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation. Elle ajoute que des travaux ont été réalisés, mais sans respecter les règles de l’art et sans avoir sollicité préalablement l’accord de la propriété, s’agissant des points d’eau, des travaux de plomberie.

Le commissaire du gouvernement souligne que les chambres de service expropriées sont situées au 5^e étage sous comble, dans le premier bâtiment, que l’état d’entretien du bâtiment est correct, que le 5^e présente toutefois un entretien moins soutenu avec des réseaux de fils électriques et de tuyaux de plomberie apparents et désordonnés, les murs et les sols des parties communes présentant des traces d’ infiltrations d’eau ; les chambres de service sont en état d’usage et ne présentent pas de traces d’ altération dues aux infiltrations ; les lots ont accès aux WC communs sur le palier, disposent d’un point d’arrivée d’eau, d’un coin douche, d’une plaque de cuisson, chacun a une fenêtre sous la toiture ; il retient comme éléments d’appréciation la situation géographique et comme éléments de dépréciation, les WC en commun et sur le palier, et un équipement des chambres, en raison de la surface au sol, minimaliste, un ascenseur qui ne dessert pas le 5^e étage, un entretien des parties communes dégradé, par rapport aux étages principaux.

Au vu de ces éléments le premier juge a donc exactement tenu compte dans la fixation de l’indemnité de l’état défaillant des parties communes du 5^e étage.

2° sur les superficies

En première instance, les lots ont été mesurés par un géomètre expert mandaté par la SOREQA à l’issue du transport sur les lieux, en valeurs, respectivement de 6,30 m² pour le lot 24,8 m² pour le lot numéro 25, 8,40 m² pour le lot 26 et 12,10 m² pour le lot numéro 27, le lot numéro 29 n’ayant pu être mesuré mais les parties s’accordant sur une superficie de 5,2 m².

En appel, Madame X indique, qu’il ne peut être fait référence uniquement à la surface habitable pour déterminer la valeur du bien exproprié; elle demande en conséquence de retenir les surfaces mansardées et les mezzanines, soit une surface totale pour le lot numéro 24 de 8,40 m² pour le lot numéro 25 une surface total de 10,38 m², pour le lot numéro 26 une surface de 9,45 m² pour le lot numéro 27, une surface de 12 m² et de 6,40 m² pour le lot numéro 29.

Cependant,les mezzanines n’ont pas été prises en compte par le cabinet Roulleau-Huck-Plomion géomètre expert mandaté par la SOREQA, car la hauteur sous plafond de ces mezzanines est inférieure à 1,80 m (Pièces numéro 28, 29,30 et 31).

Comme l’indique exactement le commissaire du gouvernement, les surfaces brutes, puis pondérées, retenues par Madame X ne sont pas issues d’un mesurage contradictoire et si la présence des mezzanines est un élément de valorisation du bien lors d’une vente entre particuliers, elles ne peuvent rentrer dans la surface Carrez garantie par le vendeur.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu les superficies fixées par le géomètre expert susvisé selon la surface mesurée de la partie privative du lot suivant décret numéro 97-532 excluant les autres superficies privatives (ou à usage privatif,) à savoir partie du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 m et embrasures des portes.

3° sur la situation d’occupation

Madame X demande la confirmation pour l’évaluation des lots 25, 26, 27 libres d’occupation et lot 29 en valeur occupée, mais demande l’infirmation pour le lot 24 en valeur occupée, sollicitant à titre

subsidiaire de réduire le coefficient pour occupation.

S’agissant du lot numéro 24, le premier juge a fixé une indemnité en valeur occupée avec un abattement de 20 % ; il a indiqué dans le procès-verbal de transport du 3 juillet 2019 que ce lot était occupé par Monsieur Z et qu’il y avait 4 personnes, qu’en 2015, il n’y avait pas de bail et qu’il aurait dû être expulsé (30 janvier 2015 TI du 10°) et qu’il avait accepté le relogement.

M^me X verse aux débats une décision d’expulsion du 30 septembre 2015 (pièce numéro 4) signifiée le 8 octobre 2015 à Monsieur Z qui n’a formé aucun recours, le concours de la force publique ayant été accordé le 15 mars 2019 (pièce numéro 13), Monsieur Z ayant quitté le logement une semaine après le transport sur les lieux après acceptation des propositions de relogement de la SOREQA (pièce numéro 40) ; elle indique en conséquence qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, Monsieur Z était occupant sans droit ni titre, son expulsion ayant été prononcée, ne pouvait donc prétendre à aucune obligation de relogement de la part de la SOREQA dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Il est donc établi qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, du 31 octobre 2018, date d’appréciation de la situation libre ou occupée du bien en application de l’article L322-1 du code de l’expropriation, que le lot numéro 24 était occupé, la décision d’expulsion étant indifférente; il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu pour ce lot une fixation valeur occupée avec un abattement habituel de 20 %.

4° sur la fixation de l’indemnité

Le premier juge a indiqué que concernant la demande de la SOREQA, aucun élément ne justifie une évaluation forfaitaire, fondée sur aucune méthode d’évaluation et qu’il convient d’analyser les lots comme des chambres de service qui ont une véritable valeur sur le marché de l’immobilier parisien, même pour les superficies inférieures à 9 m².

M^me X demande la confirmation sur la méthode du premier juge, à savoir une évaluation en tant que chambre de service, mais demande de retenir un prix de 11'027 '/m² pour le lot 24,25, 26 et 27, et un prix de 8822 '/ m² pour le lot numéro 29.

La SOREQA a formulé un appel incident sur la méthode retenue par le premier juge en indiquant que les lots 24, 26, et 29, qui ne disposent pas d’une surface habitable au moins égal à 9 m², ne répondent pas aux critères d’un logement décent, conformément au décret numéro 2002'120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoyant en son article 4 que le logement dispose au moins d’ une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit le volume habitable au moins égal à 20 m², que la surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article R 111'2 du code de la construction et l’habitation ; elle ajoute qu’en outre le règlement sanitaire départemental de Paris, édicté par arrêté inter préfectoral numéro 79 561 du 20 novembre 1979, prévoit en son article 40, quarantièmes 3'superficie des pièces, que l’une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 (codifié par l’article R 111'2 du code de la construction de l’habitation) supérieure à 9 m², et que les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m², que dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9 m² et que pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement cul-de-sac de largeur inférieure à 2 m ne sont pas prises en compte ; elle conclut qu’en vertu du règlement sanitaire départemental de Paris, un logement comportant une seule pièce n’est décent que si ladite pièce surface habitable est au moins égale à 9 m², peu importe le volume habitable et que le logement qui ne dispose pas d’une surface habitable au moins égale à 9 m² ne répond pas aux critères d’un logement décent, quand bien même le volume habitable serait conforme aux dispositions de l’article

4 du décret numéro 2002'120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ce qui a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 numéro 14'22 754 ; elle ajoute que le lot numéro 24 a d’ailleurs fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’interdiction définitive d’habiter en date du 18 juillet 2016 (pièce numéro 3), tandis que lot numéro 29 a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’interdiction définitive d’habiter en date du 7 juin 2016 (pièce numéro 4) et que seul le lot numéro 27, qui répond aux critères d’un logement décent doit être évalué sur la base d’un bien à usage d’habitation ; elle produit des termes de comparaison portant sur la vente de lots de copropriété à usage de débarras.

Le commissaire du gouvernement indique que les lots examinés sont exigus, de 5,2 m² à 12,10 m², les lots 24 et 29, de 6,3 m² et 5,2 m² sont interdits à l’habitation mais occupés, les lots 25 et 26 une surface inférieure à 9 m² présentent, avec une grande hauteur sous plafond, un volume suffisant pour être loués, le lot 27 une surface 12,10 m² et il en tient compte comme facteurs de valorisation ; il ajoute qu’il s’agit en fait de chambres de service très peu habitables dont la mise sur le marché à la location résulte d’une très forte demande de logements sur le périmètre parisien. Il propose de retenir une valeur vénale unitaire de 7000 '/ m².

Selon la Cour de cassation (arrêt du 17 décembre 2015 numéro 14'22 754), les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévue par le règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par décret numéro 2002'120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celle-ci.

Sur les caractéristiques du logement décent, cette exigence a en effet été introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a modifié la loi du 6 juillet 1989 par l’article 1719 du Code civil, la Cour de cassation considérant que l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public (3^e civile, 15 décembre 2004, numéro 02'20 614).

L’article 1719 du Code civil dispose en effet que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée (loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000) « et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (loi numéro 2009'323 du 25 mars 2009) « lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

Le décret numéro 2002'120 du 30 décembre 2002 définit les caractéristiques du logement décent et prévoit à l’article 4, les conditions de surface ou de volume minimal, soit une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins égal à 2,20 m soit un volume d’au moins 20 m³, renvoyant à l’article R 111'2 du code de construction de l’habitat pour la détermination de la surface du volume.

Un décret-loi du 30 octobre 1935 a confié au préfet le soin de rédiger des règlements sanitaires départementaux, ayant pour objet la police et l’hygiène publique dans les communes de son département et la loi numéro 86'17 du 6 janvier 1986 qui a modifié l’article premier du code de la santé publique n’a pas abrogé les règlements départementaux en vigueur, qui restent applicables.

En l’espèce:

— le lot N°24 d’une superficie de 6,30 m² Carrez a un volume de 21, 7 m² (pièce N°36) (surface supplémentaire sous1, 80m : 2, 58 m² avec mezzanine de 2, 55m² ; l’installation d’une kitchenette (évier, frigo, et plaque électrique) répond aux normes AFNOR et il y a une cabine de douche.

— lot 25 : 8m² Carrez, surface supplémentaire sous 1, 80m : 3, 40 m² avec mezzanine de 2,55 m² ;

kitchenette et cabine douche

— lot 26 : 8, 40 m² Carrez, mezzanine de 2, 61 m², 22, 86 m² de volume, kitchenette et douche

— lot 27 : 12, 10 m² Carrez, salle d’eau séparée

— lot 29 : 5, 2 m² carrez, surface supplémentaire sous 1, 80 m² : 2, 9 m², volume de 15, 8m², kitchenette et douche.

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation ; s’agissant en l’espèce des conséquences du caractère non décent des lots à l’exception du lot 27 de 12, 10 m² en raison de le règlement sanitaire départemental de Paris, édicté par arrêté inter préfectoral numéro 79 561 du 20 novembre 1979, ils ne peuvent cependant être comparés comme demandé par la SOREQA à des ventes de lots de copropriété à usage de débarras ; il s’agit de chambres de services même pour celles qui ont une surface inférieure à 9m², ayant une valeur sur le marché de l’immobilier parisien.

Le premier juge a donc exactement retenu la méthode par comparaison et non la méthode forfaitaire demandée par la SOREQA.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° les références de M^me X

Elle verse des articles de presse qui, ne correspondant pas à des références, seront écartés (pièces N°39, 50, 51).

Elle propose des termes de comparaison issue de la base BIEN avec les références de publication, portant sur des chambres, dans le 10^e arrondissement de Paris en produisant les actes (pièce 14 à 24).

Les termes T1 et T5 sont loués.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

en m²

Prix en '

Prix en

'/m²

Références de

publication

T1

2 octobre 2017

[…]

8

80'000

12'000

2017 P

[…]

T2

6 octobre 2017

[…]

7,50

84'000

11'200

2017 P

[…]

T3

11 janvier 2019

[…]

bourgeois

15,10

165'000

10'927,15

2019P

02 90

T4

5 août 2019

[…]

[…]

7,33

75'000

10'231,92

2019P

[…]

T5

18 septembre

2018

70, rue Notre-Dame de

Nazareth

12,36

168'000

16'319 68

2018P

[…]

T6

17 septembre

2018

62, rue du Château-d’Eau

11,52

122'000

10'590,28

2018P

[…]

T7

16 janvier 2019

[…]

9, 25

87'000

9 405,41

2019P

[…]

T8

19 mai 2017

[…]

[…]

7,05

72'500

10'283,69

2017P

03007

T9

14 février 2017

[…]

[…]

11

105'000

9 589,04

2017P

[…]

T10

13 août 2018

[…]

11

110'000

9 725,91

2018P

[…]

moyenne prix au m²

valeur libre

11 026, 41

M^me X indique que la moyenne de 10'410,14 ' intègre les références 1 et 5 correspondants à des biens vendus loués, qu’il convient d’augmenter le prix au m² de 20 % conformément à la jurisprudence habituelle, soit une moyenne de 11 026,41 '/ m² pour les biens libres d’occupation ; elle ajoute que l’analyse de ces termes de comparaison démontre l’existence d’un arrêté d’insalubrité sans incidence sur la valeur et que cette évaluation est en accord avec les articles issus de magazines (pièce numéro 28).

Ces références, issu de la base BIEN, comportant les références de publication et les actes de vente correspondent à des ventes réalisées sur le 10^e arrondissement entre 2000 et 2019 et seront donc retenues comme étant comparables.

2° les références de la SOREQA

Pour les lots 24, 25, 26 et 29 qui ne disposent pas d’une surface habitable au moins égale à 9m², elle propose des ventes de lots de copropriétés à usage de débarras :

— vente du 23 mars 2018, […], CJ -3,1 local à usage de débarras, d’une surface Carrez de 12,79 m², vendu libre au prix de 48'000 ', soit 3572 ' en valeur libre ;

— vente du 28 juin 2018, […], […], CK-17,1 local à usage de débarras, 4,95 m², vendu libre au prix de 22'000 ', soit 4444 ' au m² en valeur libre.

Comme déjà indiqué, ces références ne sont pas comparables aux lots expropriés, s’agissant de lots de copropriété à usage de débarras.

Ces références seront donc écartées.

Elle propose pour les lots 24 et 29 une sommes forfaitaires de 10'000 ' par local et pour les lots numéro 25 et 26 une somme forfaitaire de 18'000 ' par local.

Ces propositions forfaitaires seront écartées, la cour ayant retenu la méthode par comparaison.

Enfin, elle produit en pièce jointe une étude base BIEN du 1^er octobre 2018, (15 références) non reprise dans les conclusions.

Comme l’indique M^me X, en l’absence des références de publication permettant de connaître les caractéristiques de ces mutations, celles- ci seront écartées.

3° les références de commissaire du gouvernement

Il propose sur la base administrative « estimer un bien » 5 ventes de très petites surfaces comprises entre 6,69 m² et 11,22 m² dans le 10^e arrondissement, avec les références de publication:

— Vente 35, […] : 3 février 2016, parcelle AU'89, 5^e étage gauche, lot numéro 1, une chambre de service de 6,69 m² Carrez, 46'000 ', soit 6875 '/m²'libre.

Madame X demande d’écarter cette référence, celle-ci étant trop ancienne, ce lot ne bénéficiant pas de combles, n’ayant fait l’objet d’aucune rénovation et ne comportant aucun équipement.

Cependant, cette référence date de moins de 5 ans et est située dans le même immeuble que les lots à évaluer et présente des caractéristiques identiques, étage, typologie, surface et sera donc retenue. En outre, Madame X ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation d’absence de travaux et d’absence d’équipements notamment en eau.

— Vente à proximité immédiate du 35, […] :

—  4 juillet […], 6^e étage, chambre de service de 7 m², 45'000 ', soit 6430 '/ m² en valeur libre, l’immeuble a été édifié en 1880 et présente une typologie proche de celui du 35, […].

M^me X demande d’écarter ce terme en indiquant qu’elle ignore son état d’occupation.

Ce terme est libre et étant comparable en consistance sera donc retenu.

— […], […], 3^e étage, une chambre de 9 m², 69'500 ', soit 7722 ' mètres carrés/en valeur libre

M^me X affirme qu’il s’agit a priori d’une simple chambre sans cuisine ni salle d’eau, mais elle ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation.

Ce terme comparable en consistance sera retenu.

— […], 6 décembre 2018, 6^e étage, une chambre de 11,22 m², 72'000 ', soit 6417 '/ m²

M^me X affirme qu’il s’agit a priori d’une simple chambre sans cuisine ni salle d’eau.

Ce terme comparable sera retenu pour les mêmes motifs que pour le terme précédent.

-10/[…], 1^er février 2019, lot numéro 76 au 7^e étage, une chambre de 9,10 m², vendu 75'000 ', soit 8242 '/ m².

M^me X avance les mêmes arguments que pour le terme précédent

Ce terme comparable sera retenu pour les mêmes motifs que précédemment.

Ces 5 termes font ressortir une valeur de :

6875 + 6430 + 7722 + 6417 + 8242 = 35'686/5 = 7137,2 '/ m².

Ces références sont inférieures à celles produites par Madame X aboutissant une moyenne de 11 026,41 '/ m² pour des biens libres d’occupation.

Les références de M^me X ne correspondent pas à la totalité du marché au regard des références du commissaire du gouvernement et doivent être adaptées aux caractéristiques particulières des lots de celle-ci à savoir des éléments de plus value :

— situation géographique

— présence de mezzanines

mais également d’importants facteurs de dépréciation, qui l’emportent :

— faible habitabilité en raison de la surface

— WC communs extérieurs

— qualité d’entretien moins soutenu que pour les étages inférieurs.

Il convient de privilégier en outre la référence la plus comparable à savoir celle du 35, […] correspondant à une vente de très petite surface de 6,69 m², dans le même immeuble et présentant des caractéristiques identiques, étage, typologie, avec une valeur de 6875 '/m² en valeur libre.

Au regard des références de Madame X qui ne représentent pas l’ensemble du marché, des références plus comparables du commissaire du gouvernement, du caractère privilégié de la référence du 3 février 2016 dans le même immeuble et en tenant compte de la consistance du bien, notamment du 5^e étage et de l’entretien défaillant des parties communes, le premier juge a donc exactement retenu une valeur unitaire de 7000 '/m² en valeur libre.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a appliqué à cette valeur un taux d’abattement de 20 % concernant les lots évalués en valeur vénale occupée et fixé l’indemnité principale à :

— lot numéro 24 : 6,30 m² X 7000 ' X 0,8 = 35'280 ' en valeur occupée

— lot numéro 25 : 8 m² X 7000 ' = 56'000 ' en valeur libre

— lot numéro 26 : 8,40 m² X 7000 ' = 58'800 ' en valeur libre

— lot numéro 27 : 12,10 m² X 7000 ' = 84'700 ' en valeur libre

— lot numéro 29 : 5,2 m² X 7000 ' X 0,8 = 29'120 ' en valeur vénale occupée.

- Sur les indemnités accessoires

A/ sur l’indemnité accessoire de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé les indemnités de remploi comme suit :

'lot numéro 24 : 4528 '

'lot numéro 25 : 6600 '

'lot numéro 26 : 6880 '

'lot numéro 27 : 9470 '

'lot numéro 29 : 3912 '

B/ sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a débouté M^me X, celle-ci ne percevant aucun loyer des lots numéro 25, 26 et 27, s’agissant des lots numéro 24 et 29, deux arrêtés préfectoraux respectivement le 18 juillet 2016 et le 7 juin 2016 ont frappé ces lots d’une interdiction définitive d’habiter, celle-ci ne produisant par ailleurs aucune quittance de loyer.

Madame X indique qu’elle a fait l’acquisition des lots dans le cadre d’un investissement locatif, et que jusqu’à l’engagement de la procédure d’expropriation par la SOREQA en 2017, ils ont toujours été affectés à la location (pièce numéro 41 : déclaration de revenus) et que c’est suite à celle-ci que la location est devenue impossible comme en témoignent les déclarations de revenus fonciers et 2018 et 2019 la privant de tout revenu sur cet immeuble (pièce numéro 41) ; elle ajoute que la procédure d’expropriation a eu pour conséquence de décourager les potentiels locataires et de rendre impossible toute location suite au départ de ses locataires expulsés ou ayant donné leur congé (pièce numéro 42, pièce numéro 43 et 53, pièces numéro 44 et 45, pièces numéro 46 et 47, pièces 38 et 52) ; il en va de même pour les lots numéro 24 et 29 frappés d’un arrêté d’insalubrité portant interdiction définitive d’habiter. Elle sollicite en conséquence une perte de chance de percevoir des loyers évaluée à 18 mois de loyers et indique que la SOREQA conteste cette indemnité en confondant l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs, lorsque les biens expropriés sont effectivement loués à la date de l’ordonnance d’expropriation et l’indemnité accessoire pour perte de chance de percevoir des loyers, lorsque l’expropriation a fait obstacle à la mise en location des biens expropriés ; il a été jugé que le propriétaire exproprié peut être indemnisé au titre de la perte de chance de percevoir des revenus, alors même que le bien était libre d’occupation à la date de l’ordonnance d’expropriation, dans l’hypothèse où la relocation du bien avait été rendue impossible en raison de la désertification progressive du quartier subissant l’opération d’expropriation, cette impossibilité de louer s’analysant en une perte de chance en lien avec la procédure d’expropriation devant être réparée (civile 3^e, 25 janvier 2012, numéro 10'17045).

L’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice, direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; si le bien exproprié était affecté à la location, l’ancien propriétaire est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent d’un nouveau locataire ; cependant, Madame X ne demande pas une indemnité pour perte de revenus locatifs mais pour perte de chance de percevoir des loyers.

S’agissant des lots 24 et 29 ils sont affectés d’un arrêté d’insalubrité portant interdiction définitive d’habiter respectivement le 18 juillet 2016 et 7 juin 2016 ; en conséquence, la perte de chance revendiquée est sans lien avec la procédure d’expropriation.

S’agissant des autres lots, 25, 26 et 27, ils sont libres d’occupation ; Madame X ne démontre pas en conséquence la perte d’une chance de location en lien avec la procédure d’expropriation, le préjudice n’étant pas certain au sens de l’article L322-1 du code de l’expropriation, mais éventuel, M^me X motivant sa demande sur des éléments purement hypothétiques non démontrés à savoir « sachant que les précédents locataires l’ont contacté sur la base du bouche à oreille, l’annonce de le procédure d’expropriation qui s’est répandue dans le quartier a eu pour conséquence de décourager les potentiels locataires ».

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à Madame X la somme

de 3000 ' sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Madame X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

M^me X perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute Madame X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame B X épouse A aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT