Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 26 AVRIL 2024

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18496 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUES

Décision déférée à la Cour : Ordonnance rendue le 10 Octobre 2022 par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de MELUN – RG n° 20/03158

APPELANTE

S.C.P. [C] [H], [A] [K], [R] [P], [O] [E], [G] [W], [X] [M]venant aux droits de la SCP [I] [H], Notaires , immatriculée au RCS d’Amiens sous le numéro 780 608 824,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

INTIMÉS

Madame [L] [T] née le 08 Avril 1963 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée et assistée de M^e Cédric DE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833 substituée par M^e Jonathan FARENC, avocat au barreau de PARIS

Maître [Z] [B], SELARL BCM, immatriculée au RCS de LYON sous le n°485.289.359,, pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [8], nommé à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce d’AMIENS du 5 janvier 2012,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Société SCCV [8] représenté par Me [Z] [B] immatriculée au RCS

d '[Localité 6] sous le numéro 482 492 204, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073 substituée par M^e Corentin PION, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 novembre 2023audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 09 février 2024 prorogée au 22 mars 2024 puis au 26 avril 2024 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Après un contrat de réservation signé le 6 décembre 2006, Madame [L] [T] a, par acte de vente en l’état futur d’achèvement passé devant Maître [U] [I], notaire à [Localité 6] en date du 26 octobre 2007, acquis de la SCCV [8], dont l’associé majoritaire et gérant unique était la SAS FINAXIOME, les lots n°53 et 113 d’un ensemble immobilier dénommé Résidence [8] à [Localité 9] (Seine et Marne), moyennant le prix de 179.000 € devant être livrés dans le courant du troisième trimestre de 2008.

Cette acquisition, financée en totalité par un prêt contracté par Madame [T] auprès du Crédit Foncier, présenté par le commercialisateur, dont le contrat a été établi en la forme authentique par la SCP [I]-[H] (devenue la SCP [K] [H] [P] [E] [W] & [M]), a été effectuée dans le cadre des dispositions de défiscalisation de la loi du 26 juillet 2005 dite « Borloo ».

Le groupe FINAXIOME, auquel appartient la SCCV [8], a rencontré d’importantes difficultés financières ayant conduit à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS FINAXIOME par jugement du tribunal de commerce d’Amiens du 1er juin 2012, étendue le 6 juillet 2012 à la SARL FINAXIOME PRODUCTION ainsi que 14 SCCV, au nombre desquelles ne figurait pas la SCCV [8], puis à la liquidation judiciaire suivant jugement du 31 juillet 2012, les procédures de liquidation à l’égard de la SAS FINAXIOME et de la SARL FINAXIOME PRODUCTION, associés de la SCCV [8], ayant été clôturées pour insuffisance d’actif par jugement du 3 mars 2023.

La SCCV [8], se trouvant par ailleurs confrontée à des difficultés et retard de livraison en raison d’interruptions de chantiers, le Président du tribunal de commerce d’Amiens a, par ordonnance du 5 janvier 2012, désigné la SELARL BCM représenté par Maître [Z] [B], en qualité de mandataire ad hoc de celle-ci avec pour mission notamment de procéder à l’achèvement des différentes résidences, recevoir les appels de fonds effectués auprès des acquéreurs en l’état futur d’achèvement ou même de les réclamer, procéder à la livraison des parties privatives et des parties communes.

Le 9 juin 2015, un protocole d’accord transactionnel a été régularisé entre la SCCV [8], représentée par son mandataire ad hoc et Madame [L] [T] aux termes duquel cette dernière reconnaissait devoir la somme de 12.530 € à titre de solde du prix qu’elle s’engageait à payer lors de la livraison, et la SCCV [8] s’engageait à procéder à cette livraison au plus tard le 31 mai 2016, les parties renonçant réciproquement à toute action en nullité ou résiliation de la vente, Madame [T] conservant la faculté d’agir en réparation de ses éventuels préjudices.

La livraison est intervenue le 18 février 2016.

Par actes d’huissier en date des 10 et 12 août 2020, Madame [T] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Melun la SCP [C] [H] [A] [K] [R] [P] [O] [E] [G] [W] [X] [M], venant aux droits de la SCP [I] [H], la SCCV [8], Maître [Z] [B], ès- qualités d’administrateur provisoire de cette dernière aux fins de voir :

« A TITRE PRINCIPAL :

Sur les fautes commises :

CONSTATER l’absence de livraison des biens à Madame [T] dans le délai contractuel;

JUGER que l’obligation de délivrance du vendeur a été violée ;

JUGER que le bien a été vendu à Madame [T] à un prix manifestement surévalué ;

JUGER que l’existence des préjudices subis par Madame [T], tels que détaillés ci-après, est en lien direct et certain avec les fautes commises.

Sur la prise en charge des préjudices :

A titre principal : sur la prise en charge des préjudices par la société créée de fait

JUGER que les agissements de la SAS FINAXIOME, la SCCV [8] et de Maître [U] [I] caractérisent l’existence d’une société de fait ;

CONDAMNER in solidum la SCCV [8] et Maître [U] [I] en tant que membres in bonis de la société créée de fait à indemniser Madame [T] des conséquences des manquements constatés et, partant, à lui verser les sommes de :

* 27.000 € au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire prévue en cas de retard de livraison ;

* 17 .653,32 € au titre de l’engagement contractuel du vendeur de rembourser les intérêts intercalaires versés par les acquéreurs ;

* 59.230 € au titre de la perte du gain locatif ;

* 30.628 € au titre de la perte de l’avantage fiscal ;

* 28.010 € au titre de la surévaluation du bien acquis ;

* 15.386 € au titre de la surévaluation du montant du prêt bancaire ;

* 72.723 € au titre de la perte du gain promis au titre de la revente du bien ;

* 3.608,64 € au titre des cotisations d’assurance du prêt supplémentaires ;

* 40.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire : sur la garantie du Notaire

Vu l’insolvabilité de la société SCCV [8] et de la société FINAXIOME ;

COMDAMNER la SCP [K], [H], [P], [E], [W], [M] venant aux droits de la SCP [I] [H] à garantir Madame [T] des préjudices qu’elle a subis et à lui verser les mêmes sommes à titre de dommages et intérêts que ci-dessus ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que Maître [I] a manqué à ses obligations d’information et de conseil ;

JUGER que Maître [I] a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte de VEFA ;

En conséquence,

JUGER que Madame [T] a subi un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente ;

CONDAMNER la SCP [K], [H], [P], [E], [W], [M] devant aux droits de la SCP [I] [H] à lui verser les sommes de :

* 161.000 € au titre de la perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente;

* 40 000 Euros au titre du préjudice moral ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

ASSORTIR les condamnations des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

PRONONCER la capitalisation des intérêts,

ORDONNER les restitutions qui s’imposent,

CONDAMNER in solidum les succombant à lui payer une somme de 20.000 € en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens,

La SCCV [8] et Monsieur [B], auxquels s’est associée la SCP notariale, ayant saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer l’action engagée par Madame [T] irrecevable comme étant prescrite, le juge de la mise en état a par ordonnance en date du 10 octobre 202 :

déclaré prescrite l’action engagée par Madame [T] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] le 26 octobre 2007;

déclaré l’action de Madame [T] recevable pour le surplus;

réservé les dépens et les condamnations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCP [K] [H] [P] [E] [W] [M] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a déclaré « que sur l’assignation délivrée le 10 août 2020, l’action de Madame [T] concernant le retard à la livraison et l’obligation de délivrance du vendeur n’est pas prescrite », suivant déclaration du 28 octobre 2022.

Cette instance a été enrôlée sous le n° de RG 22/18496.

La SCCV [8], agissant par son administrateur ad hoc, et Monsieur [Z] [B] es-qualités, ont également relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a déclaré l’action de Madame [T] recevable pour le surplus.

Cette instance a été inscrite sous le n° de RG 23/4672.

En réponse à la demande de jonction formalisée dans les deux dossiers par message RPVA du conseil de la SCCV [8] et Monsieur [B] le 7 avril 2023, il a été indiqué, par l’avis de fixation en date du 9 mai 2023, aux avocats de l’ensemble des parties que « la jonction des deux dossiers sera vue dans l’arrêt. »

Les deux procédures ont fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 9 novembre 2023 et ont été appelées à l’audience pour plaidoiries du 29 novembre 2023.

Par ses dernières conclusions d’appelante en date du 20 avril 2023 et d’intimée du 15 novembre 2023 auxquelles la cour renvoie expressément pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCP notariale demande:

d’ordonner au visa de l’article 367 du code de procédure civile la jonction des procédures n° de RG 22/18496 et 23/04672 ;

juger, au visa de l’arrêt de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 13 avril 2023, que ses demandes constituent incontestablement des prétentions devant être jugées ;

se juger saisie de l’ensemble des demandes formées par la SCP notariale;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en Etat s’est déclaré compétent pour statuer sur la prescription de l’action initiée par Monsieur [T] et en ce qu’elle déclare prescrite l’action engagée par Madame [T] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] 26 octobre 2007;»

vu les dispositions de l’Article 2224 du Code Civil, infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a « déclaré l’action de Madame [T] recevable pour le surplus; »

juger prescrite l’action en responsabilité civile intentée par Madame [L] [T] à l’encontre de la SCP notariale;

la condamner in solidum (sic) au paiement d’une somme de 5.000 € et de 8.000 € au titre des dispositions de l’Article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1ère instance et d’appel dont distraction au profit de Maître KUHN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCP notariale fait valoir, sur l’irrecevabilité soulevée par Madame [T], que contrairement ce que soutient celle-ci, la cour est parfaitement saisie dans la mesure il était clairement indiqué dans le dispositif que la SCP notariale entendait voir infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise, et qu’en outre, ce grief n’est plus fondé dès lors que la Cour de cassation a enfin sonné le glas de cette jurisprudence récente qui imposait un formalisme excessif des demandes contenues dans le dispositif, et ce par un arrêt en date du 13 avril 2023 .

Sur la prescription, elle soutient que l’assignation en responsabilité de Madame [T], en date du 10 août 2020, est de ce fait postérieure de plus de 13 ans aux actes litigieux, 12 ans à la date prévisionnelle d’achèvement, 8 ans à la liquidation de la Société « FINAXIOME », 5 ans à la régularisation du protocole de livraison intervenu entre la demanderesse et la SCCV [8], et que cette dernière savait ou était en situation de pouvoir connaître, dès 2011, que les faits reprochés pouvaient conduire à une éventuelle mise en cause de la responsabilité civile professionnelle de Maître [I] dans cette opération.

Aux termes de leurs conclusions d’intimés du 15 novembre 2023 et d’appelants en date du 5 avril 2023 auxquelles il est référé pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SCCV [8] et Maître [B] demandent à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1146, 1601-1 et suivants, 1832 et suivants du code civil (dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), 15, 133, 135, 753 du code de procédure civile, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action engagée par Madame [T] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] le 26 octobre 2007 ;

— l’infirmer pour le surplus, et statuant, à nouveau,

— juger irrecevable l’intégralité des demandes, fin et conclusions de Madame [T] ;

— la condamner à payer à la SCCV [8] et Maître [B] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître LUGOSI, avocat sur son offre de droits.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir qu’en application d’une jurisprudence constante sur le fondement de l’article 2224 du code civil, le délai dans lequel l’acquéreur peut engager une action en réparation du préjudice résultant d’un manquement à l’obligation d’informations ou de conseils, et notamment d’une prétendue surévaluation du bien, court à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Ils ajoutent que les références jurisprudentielles communiquées par Madame [T] à l’appui de sa demande d’infirmation sont fondées sur des situations dans lesquelles était sollicitée, non l’indemnisation de la surévaluation prétendue du bien, mais celle de la rentabilité moindre de l’opération locative et/ou de défiscalisation, et que le préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter, et consécutif à une prétendue surévaluation du bien acquis, se trouve entièrement réalisé et connu de l’acquéreur à la date de signature de l’acte.

Ils en déduisent que l’acte de vente prévoyant une livraison du bien dans le courant du troisième trimestre 2008, laquelle n’a pas été respectée, Madame [T] disposait, dès la fin de l’année 2008, de la connaissance des faits lui permettant d’exercer ses droits, notamment indemnitaires ; qu’elle communique d’ailleurs une abondante correspondance échangée avec les représentants de la SCCV [8] démontrant que dès le courant de l’année 2010, elle sollicitait la réparation de différents chefs de préjudices, ce qui démontre, à l’évidence, que dès cet instant, et consécutivement à l’absence de livraison à la dernière date annoncée par la SCCV [8] (4ème trimestre 2009), elle avait parfaitement conscience tant du principe que de l’étendue de son préjudice.

Enfin, ils ajoutent que le préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter, et consécutif à une prétendue surévaluation du bien acquis, se trouve entièrement réalisé et connu de l’acquéreur à la date de signature de l’acte.

Par ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2023 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Madame [T] demande à la cour de :

Vu les articles 122, 789, 905-2, 910-4 et 954 du Code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du Code Civil,

Vu les articles 1116, 1147, 1382, 1184, 1601-1, 1610, 1611, 1642-1, 1648, 1792 et suivants du Code Civil (dans leur version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016) ;

Vu les articles L 261-1 et suivants, L.271-2 et R 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ;

Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile ;

1) A TITRE LIMINAIRE

— dire que la cour n’a pas été valablement saisie de la demande aux fins de « dire et juger prescrite l’action en responsabilité civile intentée par Madame [L] [T] à l’encontre de la SCP notariale » formée par la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] dans ses conclusions signifiées le 16 décembre 2022 ;

En conséquence

— déclarer irrecevable la demande tendant à « dire et juger prescrite l’action en responsabilité civile intentée par Madame [L] [T] à l’encontre de la SCP notariale » formée par la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] ;

2) CONFIRMER l’ordonnance du 10 octobre 2022 rendue par Madame le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire de Melun en ce qu’elle a :

— déclaré que l’action de Madame [T] concernant le retard à la livraison et l’obligation de délivrance du vendeur n’est pas prescrite ;

— déclaré l’action de Madame [T] « recevable pour le surplus », à savoir ses demandes non relatives à la surévaluation du prix de vente du bien immobilier ;

3) INFIRMER l’ordonnance du 10 octobre 2022 en ce qu’elle a :

— déclaré prescrite l’action engagée par Madame [T] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] le 26 octobre 2007 ;

ET, STATUANT A NOUVEAU :

— DIRE que les demandes de Madame [T] formulées contre la SCCV [8] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] et fondées sur la surévaluation du prix de vente du bien immobilier et la rentabilité de l’opération ne sont pas prescrites ;

En conséquence

— DECLARER recevable l’ensemble des demandes formées par Madame [T] à l’encontre de la SCCV [8] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M];

4) EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER in solidum la SCCV [8] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] à payer à Madame [T] une somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens ;

— CONDAMNER in solidum la SCCV [8] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Me de Kervenoaël, Avocat sur son affirmation de droit.

Madame [T] soutient ainsi qu’en matière de responsabilité des professionnels ayant apporté leur concours à une opération de VEFA n’ayant pu donner lieu à achèvement et/ou livraison du bien, la jurisprudence retient comme point de départ du délai de prescription de l’action, la date à laquelle l’acquéreur a été en mesure de connaître avec certitude ou aurait dû connaître avec certitude l’absence d’achèvement du bien, ou le terme du dernier délai de livraison annoncé par le constructeur-vendeur, dès lors qu’il ne prend réellement connaissance de l’ensemble des faits lui permettant d’engager son action que lorsqu’il est en mesure de connaître l’entièreté du préjudice qu’il a subi du fait des fautes commises par les acteurs de la vente.

Elle ajoute que c’est précisément cette analyse, également applicable lorsque la responsabilité du notaire est mise en jeu et que le préjudice en cause consiste en une perte de chance, qui a été retenue par l’ordonnance du 10 octobre 2022 relevant que la signature du protocole le 9 juin 2015 « établit la connaissance par Madame [T] de l’ampleur de son préjudice et constitue le point de départ de la prescription de son action en responsabilité envers le vendeur et le notaire ».

Par ailleurs, elle fait valoir que, lorsque l’acquéreur en VEFA sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant de la surévaluation du bien acquis et des conséquences sur la rentabilité de l’opération, la jurisprudence indique que le délai de prescription court à compter de la révélation du dommage à celui-ci, comme l’a jugé la Cour de cassation en un arrêt rendu le 26 octobre 2022, soit postérieurement à l’ordonnance critiquée.

Elle en déduit que l’entier dommage par elle subi ne s’est révélé à elle au plus tôt qu’au mois de juin 2015 concernant le retard de livraison, et postérieurement à la livraison concernant les préjudices découlant de la surévaluation du bien, et que ce sont ces dates qu’il convient de retenir comme point de départ du délai de prescription de l’action à l’encontre tant du notaire que du vendeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction entre les instances portant les n° de RG 22/18496 et 23/04672.

— Sur la recevabilité de la demande tendant à « dire et juger prescrite l’action en responsabilité civile intentée par Madame [L] [T] à l’encontre de la SCP notariale » formée par la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M]

Aux termes de l’article 910-4 alinéa 1 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. « .

Par application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si la cour, aux termes de l’article 954 précité, ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, elle ne peut affirmer que les « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions sans le vérifier concrètement. (2°CIV., 13 avr. 2023, n° 21-21.463)

En effet, cet article, qui ne soumet la formulation des demandes à aucune formule sacramentelle et ne proscrit réciproquement l’emploi d’aucune formule de style, n’a pas vocation à sanctionner de simples maladresses de style, dès lors que le juge est en mesure de se convaincre de la teneur des demandes dont il est saisi, au besoin en accomplissant le minimum d’effort d’interprétation ou de clarification que lui impose une pratique loyale de son office.

En l’espèce, la SCP notariale demande, aux termes de ses premières conclusions au sens de l’article 910-4 notifiées le 16 décembre 2023 et de ses dernières conclusions du 15 novembre 2023, d’ « infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a (') déclaré l’action de Madame [T] recevable pour le surplus » et de « dire et juger » ou « juger’ » « prescrite l’action en responsabilité civile intentée par Madame [L] [T] à l’encontre de la SCP notariale. »

Ce faisant, la SCP notariale développe bien une prétention qui a pour objet de faire juger par la cour que l’action engagée par Madame [T] est atteinte par la prescription extinctive, et non seulement un moyen.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée par Madame [T] est rejetée, et la demande de la SCP notariale tendant à voir déclarer l’action engagée par celle-ci sur le fondement des moyens autres que celui de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] le 26 octobre 2007, est recevable.

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Pour déterminer le régime applicable tant au délai de prescription qu’au point de départ de celui-ci, il importe en liminaire de s’attacher à la détermination des actions engagées par Madame [T] aux termes de son acte introductif d’instance.

Cette analyse fait ressortir que celle-ci a engagé deux actions en responsabilité de nature différente :

l’une fondée sur la responsabilité contractuelle de son vendeur, la SCCV [8], tendant à obtenir la réparation du dommage, en ses différentes composantes, qui aurait été causé par l’inexécution par celui-ci de son obligation résultant du contrat de vente en l’état futur d’achèvement de délivrer le bien vendu au terme convenu (articles 1610 et 1611 du code civil) (et dont elle demande à ce titre la prise en charge à titre principal par la société qui aurait été créée de fait entre la SCCV [8], la société FINAXIOME et Maître [I], et à titre subsidiaire par ce dernier uniquement sur un fondement délictuel) ;

l’autre fondée sur la responsabilité délictuelle d’une part de son vendeur, sur le fondement du dol ou de la réticence dolosive ou encore du manquement à une obligation d’information et de conseil quant à la valeur du bien vendu (1116, 1382 anciens du code civil), et /ou d’autre part du notaire fondés sur les manquements par celui-ci à ses obligations d’assurer l’efficacité juridique de l’acte auquel il apporte son concours, et de conseil et d’information (article 1382 du code civil ), tendant à obtenir la réparation du dommage, en ses différentes composantes, qui en serait résulté pour elle.

En application de l’article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi du 18 juin 2008, à l’application desquelles l’ensemble des parties se réfère, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Par l’effet de la loi du 17 juin 2018, qui a raccourci le délai de prescription de cette action qui était au moins de dix années en matière délictuelle (article 2270-1 ancien du code civil) et de trente ans en matière contractuelle de droit commun (2262 ancien du code civil), un nouveau délai de prescription a couru depuis l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit le 19 juin 2018, sans que la durée totale de la prescription puisse dépasser celle qui était prévue par la loi antérieure.

Jusqu’alors, la prescription d’une action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, courait à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Toutefois, l’exercice d’une action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, supposant la démonstration d’une faute, d’un dommage et du lien de causalité entre la première et le second, le point de départ de la prescription suppose, quel que soit le texte applicable, que le dommage allégué soit connu de la victime et se soit manifesté dans toute son ampleur.

S’agissant du dommage (des préjudices) causé par le manquement allégué de la SCCV à son obligation de délivrance des biens vendus au terme convenu par le contrat :

Il sera observé que, contrairement à ce que soutiennent la SCCV [8], Maître [B] et la SCP notariale, le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à la date à laquelle le délai contractuel de livraison était échu, ou à la fin de l’année 2009 correspondant « au dernier délai de livraison annoncé » par le vendeur, dès lors que les pièces produites aux débats démontrent que Madame [T] avait eu au-delà de cette date, des raisons tangibles d’espérer une reprise des travaux en vue d’une livraison des biens, et ce jusqu’à la conclusion du protocole d’accord le 9 juin 2015.

Ainsi, par un premier courrier du 17 novembre 2009 l’informant de l’état d’avancement du chantier, la société Finaxiome indique à Madame [T] que le décalage de livraison, lié au souci d’intervention de la société ICONE (plâtrerie) était résolu, et lui annonce une nouvelle date de livraison prévisionnelle au second trimestre 2010.

Par un second courrier du 4 mai 2010, détaillant de manière extrêmement précise et circonstanciée les « lourdes difficultés conjoncturelles venues impacter très considérablement le bon déroulement du projet », lequel s’inscrit dans le « domaine de la promotion immobilière defiscalisante qui a été l’un des secteurs les plus impactés par la crise immobilière et financière récente », et les solutions mises en 'uvre pour « sortir de cette période de turbulences », il est indiqué la reprise des travaux dans les quinze jours.

Suivant un courriel adressé à Madame [T] le 23 juin 2010, rappelant que l’arrêt du chantier de la résidence [8] était consécutif aux difficultés de trésorerie du groupe Finaxiome ainsi qu’aux retards d’interventions de la société de plâtrerie, il lui est indiqué « à ce jour, je peux vous préciser que ce chantier a repris. L’entreprise de ravalement est sur place et est déjà intervenue sur 2 des bâtiments. Nous avons dû repartir en négociation sur le lot plâtrerie. Le devis est validé et l’entreprise peut intervenir dans la foulée. La livraison de la résidence est programmée pour fin d’année. ».

Par courrier du 12 mai 2011, la SCCV [8] assure à Madame [T], via son avocat, tout mettre en 'uvre afin de réaliser l’opération dans les meilleures conditions possibles, et annonce une livraison programmée courant second semestre 2011, puis par courrier du 26 mai 2011, détaille les mesures mises en 'uvre pour permettre la reprise du chantier « une solution financière collective est mise en place avec la participation de groupements d’acteurs privés et publics. Elle permettra la reprise du chantier de la résidence [8]. Sur la partie pratique de mise en place, cette solution est formalisée par un protocole d’accord très encadré juridiquement et homologué par le tribunal de commerce d’Amiens. L’homologation fixée au 15 avril a bien été entérinée. ..Cette homologation a fait l’objet d’une parution au BODACC le 2 mai dernier. Un délai de 10 jours d’opposabilité aux tiers dudit protocole est nécessaire, la libération des fonds devant suivre dans les 3 jours à l’expiration de ce délai. La mise en 'uvre sur le terrain est assortie d’un contrôle technique du chantier imposé par nos partenaires financiers et assuré par un expert CDO PN Ducatel 'dont le rôle est d’assurer la bonne reprise du chantier et de garantir la qualité des ouvrages ' ».

Aux termes d’un courrier du 2 avril 2014, Maître [B], désigné en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV [8] depuis le 5 janvier 2012, rappelle avoir échangé et rencontré le président de l’association de copropriétaires de la résidence [8], et confirme qu’en l’état de la signature d’un protocole bancaire le 12 juillet 2012 et de la préparation d’un dossier de modification du permis de construire « ayant nécessité beaucoup d’efforts et de temps, » il devrait être en mesure de reprendre et de terminer les travaux permettant la livraison de la résidence [8] sous un délai d’environ une année à compter du jour où l’ensemble des protocoles aura été signé.

Enfin, la SCCV [8] et Madame [T] ont signé, le 9 juin 2015, un protocole d’accord aux termes duquel la première s’engageait à livrer le logement au plus tard le 31 mai 2016, en contrepartie de l’engagement de la seconde de payer le solde du prix de vente, soit 12530 €, à la livraison, étant en outre observé que les parties renonçaient réciproquement à toute action en nullité ou résolution de la vente, ainsi qu’au bénéfice de toute décision judiciaire prononçant une telle nullité ou résolution, mais que l’acquéreur conservait la faculté d’engager toutes procédures en dommages et intérêts contre la SCCV [8] ou les tiers, la seule réserve étant de ne pas rechercher directement ou indirectement à exécuter un jugement contre la SCCV [8] pendant le cours de l’achèvement de façon à ce qu’elle puisse achever et livrer l’ensemble des acquéreurs.

Ainsi, comme le soutient Madame [T], elle n’était pas en mesure de connaitre avec certitude le devenir de son acquisition en l’état futur d’achèvement avant la conclusion du protocole d’accord, qui a seul permis d’établir que le bien serait achevé et livré, matérialisant ainsi la certitude de l’acquisition et lui permettant, par voie de conséquence, de connaître les préjudices résultant du retard de livraison tant dans leur principe que dans toute leur ampleur.

Dès lors, le point de départ de la prescription étant fixé au 9 juin 2015, date de conclusion du protocole d’accord, le délai pour agir expirait au 9 juin 2020.

Il n’est pas contesté que, par l’effet des articles 1-I et 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, les délais pour agir expirant entre le 12 mars et la fin de la période d’urgence sanitaire le 23 juin 2020 ont été prorogés de deux mois à compter de cette date, soit jusqu’au 24 août 2020, le 23 août étant un dimanche.

Dans la mesure où Madame [T] a engagé son action par actes des 10 et 12 d’août 2020, celle-ci est bien recevable, de sorte que l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a « déclaré l’action recevable pour le surplus », soit l’action en réparation, à l’encontre du vendeur et/ou du notaire, des préjudices résultant du retard de livraison et du manquement invoqué à l’obligation de délivrance du vendeur.

S’agissant des préjudices découlant d’un dol, ou d’une réticence dolosive, ou d’un manquement à une obligation d’information et de conseil notamment quant à la valeur du bien vendu, allégués à l’encontre du vendeur, et découlant des manquements allégués à l’encontre du notaire à ses obligations d’assurer l’efficacité juridique de l’acte auquel il apporte son concours, et de conseil et d’information :

La surévaluation du bien au jour de la vente, invoquée par Madame [T], que celle-ci soit constitutive d’un dol ou d’une réticence dolosive commis par le vendeur ou d’un manquement par le vendeur et/ou le notaire à une obligation d’information ou de conseil (fautes et manquements sur le mérite desquels il n’appartient pas à la cour de se prononcer dès lors qu’elle n’est pas saisie du fond du litige), ne constitue que le fait générateur du dommage dont Madame [T] demande réparation, en ses différentes composantes, de sorte qu’il importe peu que cette surévaluation ait été connue ou aurait pu ou dû être connue par l’acquéreur au jour de la conclusion de la vente, le point de départ de l’action en prescription ne se situant pas au jour du fait générateur, mais à la date de la réalisation du dommage en résultant.

De plus, s’agissant d’un investissement locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur, constitué par le défaut de rentabilité espéré de l’opération immobilière ou l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, ou encore la perte de chance de contracter ou d’éviter un investissement déceptif, notamment en raison d’une surévaluation du bien vendu, ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler ces circonstances. (3° Civ.15/06/2022 ; n°21-15.726 ; 3°Civ . 26/10/2022, n°21-19.899 ; 3°Civ. 13/07/2023, n°22-16.221 ; 2°Civ. 05/10/2023, n°23-13.104).

En l’espèce, les faits susceptibles de révéler à Madame [T] l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat n’ont pu l’être que postérieurement à la livraison du bien, soit postérieurement au 18 février 2016, dès lors que ce n’est qu’à compter, au plus tôt, de la prise de possession du bien et de sa mise en location, obligatoire durant une période de 9 années pour pouvoir bénéficier du dispositif fiscal, et au plus tard à l’issue de la période de défiscalisation, qu’elle a été en mesure de savoir que le gain locatif réel ou encore la rentabilité de l’opération après la revente du bien, n’étaient pas ceux escomptés et promis lors de la conclusion du contrat en 2007.

En conséquence, les actions engagées par Madame [T], tant à l’encontre du vendeur que du notaire, en raison de la surévaluation des biens vendus, sont recevables, de sorte que l’ordonnance doit être infirmée de ce chef.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance sur les dépens de l’incident en première instance, qui seront mis à la charge de la SCCV [8] et la SCP [K] [H] [P] [E] [W] [M], ainsi que sur l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV [8] et la SCP [K] [H] [P] [E] [W] [M], parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Madame [T] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non taxables de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées par la SCCV [8], Maître [B] et la SCP [K] [H] [P] [E] [W] [M].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Ordonne la jonction des procédures portant les n° de RG 22/18496 et 23/04672 ;

Déclare recevable la demande de la SCP [K] [H] [P] [E] [W] [M] tendant à voir déclarer prescrite l’action engagée par Madame [L] [T] sur le fondement des moyens autres que celui de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] le 26 octobre 2007 ;

Infirme l’ordonnance du 10 octobre 2022 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Melun en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action engagée par Madame [L] [T] au titre de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] le 26 octobre 2007, et a réservé les dépens et les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau,

Déclare recevable l’action engagée par Madame [L] [T] à l’encontre de la SCCV [8] et / ou de la SCP [K] [H] [P] [E] [W] [M], au titre du dommage résultant de la surévaluation du prix de vente du bien immobilier acquis de la SCCV [8] le 26 octobre 2007 ;

Condamne in solidum la SCCV [8] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] aux entiers dépens de l’incident de première instance ;

Condamne in solidum la SCCV [8] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] aux entiers dépens de l’incident d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de Maître de Kervenoaël, Avocat sur son affirmation de droit ;

Condamne in solidum la SCCV [8] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] à payer à Madame [L] [T] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SCCV [8], Maître [B] et la SCP [H] [K] [P] [E] [W] [M] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,