RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° /2025, 41 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/05264 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOOM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 décembre 2021- Tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre) – RG n° 18/07970, rectifié par jugement du 18 février 2022 du tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre) – RG 21/08216

APPELANTES

S.A.S.U. BOUCHERIE DE LA PAIX anciennement dénommée SASU AU JARDIN DE GAMBETTA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 29] sous le n° 818 813 008

Agissant en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 27]

Représentée et assistée par M^e Jean-Pierre SOMMELET, avocat au barreau de Paris, toque : C0494, substitué à l’audience par M^e Nathalie LACHAISE du même cabinet

S.A.R.L. A A U MASTRANDREAS

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 37] sous le n° 390 655 249

Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 20]

Mutuelle M. A.F.-MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, agissant en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège- n° SIRET 784 647 349 00074

[Adresse 3]

[Localité 22]

Représentées par M^e Nathalie BOUDE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018

Assistées de M^e Olivier DELAIR, avocat au barreau de Paris, toque : D1912

INTIMÉES

S.C.I. Commerce Développement Ilde de France CODIF

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 37] sous le n° 808 775 050

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 19]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Assistée de M^e Claude RYCHTER, avocat au barreau de Paris, toque : D357

Syndicat des copropriétaires [Adresse 15]

Représenté par son syndic en exercice la SAS HOMELAND

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 28] sous le n° 818 341 448

[Adresse 18]

[Localité 25]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 28] sous le n° 489 244 483

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 26]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de Paris, toque : C0431

Assistée de M^e Jean-Pierre COTTE, avocat au barreau de Paris, substitué à l’audience par M^e Cyrille APETOH

S.A.S.U. EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 36] sous le n° 408 063 436

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 24]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Assistée de M^e Caroline NETTER de la SELARL CARRARE AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C0895

Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (sigle S.M. A.B.T.P.)

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 37] sous le n° 775684764

Prise en qualité d’assureur CNR de la société Eiffage Immobilier IDF

[Adresse 23]

[Localité 21]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE :

La société Eiffage Immobilier Ile de France (ci-après la société Eiffage Immobilier IDF), assurée auprès de la société dénommée Société Mutuelle d’Assurance du Batiment et des Travaux Publics (ci-après la SMABTP), a fait construire un ensemble immobilier situé au [Adresse 8] et au [Adresse 5] à [Localité 34] (94), dont la réalisation a été confiée à la société Eiffage Construction Habitat, entreprise générale, sous la maîtrise d''uvre de la société AAU Mastrandreas assurée quant à elle auprès de la mutuelle des architectes français (ci-après la MAF).

Par acte authentique du 19 septembre 2016, la société Codif – commerce développement Ile-de-France (ci-après la société Codif) a fait l’acquisition auprès de la société Eiffage Immobilier IDF d’un local commercial en l’état futur d’achèvement, dépendant de l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 34] et consistant en les lots n°14 et n°66 situés dans le bâtiment C.

Par acte sous signature privée du 20 janvier 2017, la société Codif a donné à bail ces locaux en l’état futur d’achèvement à la société dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35], désormais dénommée SASU Boucherie de la paix, pour une durée de dix ans, afin qu’il y soit exercé une activité de vente de primeurs et boucherie.

Le 30 juin 2017, le local a été livré au preneur qui l’a réceptionné avec réserves. La société SASU Au Jardin de [Adresse 35] et la société Codif ont établi une attestation de levée des réserves le 22 septembre 2017.

Dénonçant la survenance de dégâts des eaux dans les locaux à compter de décembre 2017, la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] a mis en demeure la société Codif d’effectuer divers travaux d’étanchéité par lettre recommandée avec avis de réception du 13 décembre 2017. La société Eiffage Construction Habitat est intervenue le lendemain dans les locaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 janvier 2018, la société Codif a mis en demeure la société Eiffage Immobilier IDF 'de remédier aux problèmens d’étanchéité du local’ en indiquant que la fuite dans le gros oeuvre persistait. La société Codif a également informé le syndicat des copropriétaires de l’existence de ces infiltrations par lettre du même jour.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mars 2018, la société Codif a mis en demeure la société Eiffage Immobilier IDF 'de réaliser sous huit jours une évacuation d’eau pluviale, et de prendre les mesures nécessaires pour la terrasse et le mur de l’arrière-boutique (le cas échéant création de drain ou caniveau le long du mur arrière de la boutique à l’emplacement des gravillons'.

Par exploits d’huissier des 14 et 15 mars 2018, le société Codif a fait commandement à sa locataire de lui payer la somme de 10.486,52 euros TTC, visant en outre la clause résolutoire du bail.

L’assureur de la société SASU Boucherie de la Paix a mandaté un expert qui a déposé son le 13 septembre 2018. L’expert intervenu sur les lieux a notamment estimé que « la SASU Au Jardin De [Adresse 35] est dans l’impossibilité de terminer ses travaux d’agencement et d’en prendre l’usage ».

Par exploit d’huissier signifié le 20 septembre 2018, la société SASUAu Jardin de [Adresse 35] a fait assigner la société Codif devant le tribunal de grande instance de Créteil ' devenu tribunal judiciaire de Créteil.

La SMABTP, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, a mandaté un autre expert, qui a déposé un rapport préliminaire le 12 octobre 2018.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 décembre 2018, la société Codif a mis en demeure la société Eiffage Construction Habitat de justifier de l’achèvement des travaux nécessaires. Ceux-ci ont été achevés le 17 janvier 2019.

La société SASUAu Jardin de [Adresse 35] a commencé à exercer son activité dans les locaux loués le 18 avril 2019.

Par exploit d’huissier signifié le 10 septembre 2019, la société Codif a fait assigner la société Eiffage Immobilier IDF afin de la voir condamner à la relever et garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Par exploit d’huissier signifié le 30 octobre 2019, la société Eiffage Immobilier IDF a fait assigner en garantie la SMABTP, la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas. L’assureur de cette dernière, la MAF est intervenue volontairement à l’instance par voie de conclusions.

Par exploit d’huissier signifié le 2 septembre 2020, la société Codif a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] (ci-après le syndicat des copropriétaires) afin d’exercer un appel en garantie.

Ces trois instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement du 10 décembre 2021, rectifié le 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] et la société Codif au 14 avril 2018 ;

ordonné en conséquence l’expulsion de la société SASU Au Jardin De [Adresse 35], ou de tout occupant de son chef, des locaux loués et sis [Adresse 9] à [Localité 34] (94), à défaut de départ volontaire dans les trois mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

rappelé qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’a défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

débouté la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et charges, de l’acquisition de la clause résolutoire, en délai et en paiement de dommages et intérêts ;

condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif une indemnité d’occupation contractuelle égale à 113,42 euros TTC par jour, à compter du 14 avril 2018 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif la somme de 23.311,98 euros au titre de loyers et charges impayés ;

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 ;

condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] de cette condamnation ;

condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de cette condamnation ;

débouté la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français de l’ensemble de leurs demandes ;

condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Codif ;

condamné la société société Eiffage Immobilier IDF à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société SMABTP ;

condamné la société Eiffage Immobilier IDF à payer la même somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Eiffage Construction Habitat ;

condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans recevoir provision ;

débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 10 mars 2022, la société AAU Mastrandreas et la MAF ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 ;

condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] de cette condamnation ;

condamné la société AAU Mastrandreas et la mutuelle des architectes français à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de cette condamnation ;

rejeté leur demande tendant à voir leur voir juger inopposables les rapports d’expertise versés aux débats ;

rejeté leur demande tendant à voir la société Eiffage Construction Habitat condamnée à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

refusé que la MAF puisse opposer au bénéficiaire des condamnations la franchise de sa police d’assurance,

condamné la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Codif ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 21 mars 2022, la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] et la société Codif au 14 avril 2018 ;

ordonné en conséquence l’expulsion de la société SASU Au Jardin De [Adresse 35] ;

débouté la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et charges, de l’acquisition de la clause résolutoire, en délai et en paiement de dommages et intérêts ;

condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif une indemnité d’occupation contractuelle égale à 113,42 euros TTC par jour, à compter du 14 avril 2018 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

condamné la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] à payer à la société Codif la somme de 23.311,98 euros au titre de loyers et charges impayés ;

débouté les parties de toutes demanbdes plus amples ou contraires.

Par ordonnance du 20 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

Lors de l’audience des plaidoiries, la cour a soulevé, sur le fondement des articles 564 à 566 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par la société SASU Boucherie de la paix contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à titre subsidiaire et a autorisé les parties à produire une note en délibéré sur ce point.

MOYENS ET PRETENTIONS

I- Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 3 mars 2025, la société AAU Mastrandreas et la MAF demandent à la cour de :

les dire recevables et fondées en leur appel,

infirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Créteil du 10 décembre 2021 et le jugement du 18 février 2022 qui rectifie le premier, en ce qu’ils :

condamnent le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 ;

condamnent la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 34] de cette condamnation ;

condamnent la société AAU Mastrandreas et la MAF à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de cette condamnation ;

rejettent la demande de la société AAU Mastrandreas et de la MAF tendant à leur voir juger inopposables les rapports d’expertise versés aux débats ;

rejettent la demande de la société AAU Mastrandreas et de la MAF tendant à voir société Eiffage Construction Habitat condamnée à les garantir intégralement de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

refusent que la MAF puisse opposer au bénéficiaire des condamnations la franchise de sa police d’assurance ;

condamnent la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Codif , ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

rejeter comme irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes formées contre société AAU Mastrandreas et la MAF sur la base d’un rapport inopposable et alors que toute preuve de la cause des dommages invoqués a disparu par l’action volontaire de la société société Eiffage Construction Habitat ;

rejeter toutes les demandes formées contre société AAU Mastrandreas et la MAF à titre principal et aux fins de garantie ;

mettre hors de cause AAU MASTRANDREAS et la MAF ;

Subsidiairement,

dire et juger la MAF recevable et bien fondée à opposer la franchise dans les conditions de sa police d’assurance ;

constater que la société Eiffage Construction Habitat est intervenue spontanément pour effectuer des travaux et a ainsi reconnu sa responsabilité ;

condamner la société Eiffage Construction Habitat à garantir intégralement la société AAU Mastrandreas et la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

dire l’appel de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] sans objet à l’égard des concluantes contre lesquelles elle ne forme aucune demande ;

condamner la société Eiffage Construction Habitat et tout succombant à payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

condamner la société Eiffage Construction Habitat et tout succombant aux entiers dépens dont distraction avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La société AAU Mastrandreas et la MAF font valoir :

Sur l’inopposabilité des expertises amiables invoquées,

— qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile, une expertise judiciaire ou non-judiciaire qui n’a pas été réalisée au contradictoire d’une partie ne peut pas fonder à elle-seule une condamnation contre la partie absente à cette expertise ; que les parties adverses demandent leur condamnation sur le fondement d’un seul rapport d’expertise amiable non contradictoire à leur égard ; que ces demandes sont donc irrecevables ;

Sur l’absence de force probante des documents transmis,

— que le rapport Elex (expert Allianz) n’a pas été réalisé contradictoirement et ne fait aucun constat, se bornant à noter les dires du locataire ; qu’il n’a donc aucune force probante ;

— que l’expertise dommages-ouvrage n’a pas été réalisée au contradictoire de la société AAU Mastrandreas ;

— que toute preuve des causes des désordres a aujourd’hui disparu à la suite des travaux entrepris par la société Eiffage Construction Habitat ;

— que la société Eiffage Construction Habitat ne démontre pas la responsabilité de la société AAU Mastrandreas ; qu’elle a entrepris des travaux sans en informer la société AAU Mastrandreas et sans lui adresser de reproches ;

— que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la responsabilité de la société AAU Mastrandreas ;

Sur la reconnaissance de responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat,

— qu’en intervenant afin de résoudre les difficultés alléguées, après réception sans réserve à ce titre, en l’absence de toute réserve ou de toute organisation d’une mesure amiable ou judiciaire de constat afin de préserver la preuve des faits en litige, la société Eiffage Construction Habitat a reconnu que son ouvrage était défectueux ; qu’elle doit donc être déclarée seule responsable des défauts et de leurs conséquences ;

Sur la responsabilité de la société AAU Mastrandreas,

— que si l’architecte réalise les plans de permis de construire et les plans du dossier de consultation, c’est l’entreprise générale qui réalise les plans d’exécution prévoyant l’ensemble des détails techniques conformes aux méthodologies qu’elle met en place et aux produits qu’elle a choisi de mettre en oeuvre ;

— que le premier juge a statué par des motifs généraux insuffisants à établir la responsabilité de la société AAU Mastrandreas ;

— que la reprise des eaux pluviales par le réseau est une obligation de l’entreprise générale;

— que les défaux relatifs à l’étanchéiété sont des défauts ponctuels d’exécution imputables à la société Eiffage Construction Habitat ;

— que la dégradation du pavillon voisin est un fait extérieur au chantier d’origine ;

Subsidiairement, sur la demande en garantie,

— que si la cour devrait confirmer la condamnation de la société AAU Mastrandreas et de la MAF, elles devraient être intégralement garanties par la société Eiffage Construction Habitat en sa qualité d’entreprise générale responsable des travaux ;

— que la réception de l’ouvrage sans réserve est sans effet à l’égard de la société AAU Mastrandreas ;

Sur les demandes de la société Eiffage Immobilier IDF,

— que le fait pour la société Eiffage Immobilier IDF de chercher à imputer un désordre déjà réparé par une société de son groupe à une partie qui n’a jamais eu à en connaitre constitue une violation flagrante et délibéré des droits de la défense ;

— que la mission de direction des travaux d’un maître d’oeuvre n’est pas une obligation de résultat ; qu’il est constant qu’il doit être démontré une faute dans le cadre de la direction des travaux pour engager la responsabilité de l’architecte ;

Sur les demandes de la société Eiffage Construction Habitat,

— que la société Eiffage Construction Habitat tente de renverser la charge de la preuve ;

Subsidiairement, sur la franchise de la MAF,

— que la franchise de la police d’assurance souscrite auprès de la MAF est opposable au bénéficiaire d’éventuelles condamnations sur le fondement de l’article L112-6 du code des assurances.

II- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 avril 2025, la société SASU Boucherie de la Paix (anciennement dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35]) demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien-fondé en son appel.

confirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal a jugé que la locataire était bien fondée à exercer l’exception d’inexécution du 13 décembre 2017 au 18 avril 2019 et en ce qu’il l’a exonérée du paiement des loyers et charges pour cette période.

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, débouté la société SASU Boucherie de la Paix anciennement dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35] de ses demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et charges et l’a condamnée à régler la somme de 23.398 euros ;

Statuant à nouveau,

infirmer le jugement en ce que l’application de l’exception d’inexécution ainsi que de la clause de franchise de loyers et charges, a privé de tout effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 mars 2018 la société SASU Boucherie de la Paix étant en droit de ne pas régler les loyers et charges ;

En conséquence,

réformer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 14 mars 2018 et ordonné l’expulsion de la société SASU Boucherie de la Paixanciennement dénommée SASU Au Jardin de [Adresse 35] et l’a condamnée au paiement de la somme de 23.308 euros ;

prononcer, en application de l’exception d’inexécution, le report de la minoration de loyer pour la première année au 18 mars 2018 pour le temps restant à courir jusqu’au 5 septembre 2018, date à laquelle s’appliquera pour la deuxième année la seconde minoration avec terme au 5 septembre 2019 ;

prononcer l’inapplicabilité, subsidiairement la nullité de la clause exonératoire de responsabilité visée au contrat qui ne peut avoir d’effet, car elle exonérait le bailleur de son obligation de délivrance conforme ;

prononcer l’inapplicabilité, subsidiairement la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 mars 2018 délivré par la société Codif, de mauvaise foi, les sommes visées au commandement n’étant pas dues, qui n’a pu avoir aucun effet,

En conséquence,

condamner la société CODIF, subsidiairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], à régler à la société SASU Boucherie de la Paix, la somme 246.842 euros pour perte de jouissance et d’exploitation, surcoûts et charges financières en raison du défaut de délivrance d’un local conforme ;

Subsidiairement,

dire et juger que seul doit recevoir application le commandement de payer visant la clause du 11 mars 2024 ayant été délivré sans réserve des précédents commandements,

ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail du 20 janvier 2017 visée au commandement de payer du 11 mars 2024 subsidiairement des commandements du 10 novembre 2022 et dans le cas où la cour estimerait qu’il a pu avoir effet, au commandement du 14 mars 2018,

accorder à la SASU Boucherie de la Paix un délai de deux ans par échéances mensuelles égales pour régler les loyers et charges que fixera la cour après compensation des sommes dues à titre de dommage-intérêt, s’il y a lieu,

condamner la société Codif à régler à la SASU Boucherie de la Paix la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre Sommelet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SASU Boucherie de la Paix fait valoir :

Sur l’obligation de délivrance du bailleur,

— que les articles 5-1 et 18 du bail doivent être réputés non écrits en application de l’article 1171 du code civil au motif qu’ils dérogent à l’obligation de délivrance du bailleur ;

— que le premier juge a retenu à raison que la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] n’avait pas pu jouir des locaux loués du 13 décembre 2017 au 18 avril 2019 ;

Sur l’effet de la suspension : report de la minoration du loyer à compter du 18 avril 2018,

— que l’article 26 du bail prévoit un abattement du loyer de 9,52% pour la première année du bail et de 4,76 % pour la deuxième année du bail ; que l’abattement du loyer a été suspendu pendant la période de suspension des loyers et charges à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance de sorte que la minoration du loyer pour la première année du bail court jusqu’au 5 septembre 2018 et la minoration du loyer pour la deuxième année du bail jusqu’au 5 septembre 2019 ;

Sur l’absence d’effet de commandement du 14 mars 2018 au titre de l’exception d’inexécution,

— qu’en vertu de la clause 20-6 du bail, la locataire était exonérée du paiement des charges des 3ème et 4ème trimestre 2017 compte-tenu de la franchise accordée par le bailleur ;

— que l’article 5 du bail prévoit la prorogation de la date de livraison jusqu’à la levée des réserves ; que la levée des réserves ayant été effectuée le 22 septembre 2017, le bail n’a pris effet qu’à cette date de sorte que la période de franchise de loyer, de six mois, expirait le 22 mars 2018 ;

— que durant la période d’application de l’exception d’inexécution, soit du 13 décembre 2017 au 18 avril 2019, la société SASU Au Jardin de [Adresse 35], en application de l’article 1217 du code civil, pouvait ne pas exécuter ses obligations dont celle de payer les provisions sur charges des 3ème et 4ème trimestre 2017 ; que le droit de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de suspendre ses obligations entraînait celui de ne régler aucune somme, y compris celle née antérieurement à la période de suspension à la condition que la demande de son créancier intervienne pendant la période de suspension, ce qui est le cas en l’espèce ;

Sur la suspension de la clause résolutoire du commandement du 14 mars 2018 : bonne foi de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35],

— que le tribunal a omis de répondre aux demandes de la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix est bien fondée devant la cour à solliciter la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement ;

— que pour démontrer sa bonne foi, la SASU Boucherie de la Paix a effectué un paiement, par virement, de 45.000 euros réduisant sa dette locative, selon le décompte de la société Codif, à la somme de 50.350,39 euros ;

— que la SASU Boucherie de la Paix est bien fondée à contester les appels de charge à hauteur de 1000 euros par mois faute pour la société Codif de lui adresser les justificatifs des appels de charge ; que les comptes au sujet des appels de charges sont inexacts ;

Sur l’absence d’effet du commandement du 14 mars 2018 : défaut de bonne foi de la société CODIF,

— que la société Codif a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement du 14 mars 2018 alors que la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] était privée de la jouissance de son local et de revenus ;

Sur l’absence d’effet de la clause d’exonération de responsabilité en raison du défaut de délivrance,

— que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance le prive de la possibilité d’invoquer la clause exonératoire de responsabilité de l’article 10-4 du bail qui est inopposable ;

Sur le préjudice subi par la société SASU Au Jardin de [Adresse 35],

— que la société SASU Au Jardin de [Adresse 35] a subi un préjudice financier de 189.764 euros au titre de la perte de marge, de 41 708 euros HT, soit 50.050 euros TTC au titre de travaux complémentaires et de 7.028 euros au titre de charges financières supplémentaires de 7.028 € ;

— que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a entraîné un retard dans le début de son activité, l’obligeant à payer les charges, notamment à régler les contrast de location et leasing alors qu’elle n’avait pas de revenus.

III- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 avril 2025, la société Codif demande à la cour de :

juger engagée la responsabilité de plein droit d’ordre public du syndicat des copropriétaires des dommages causés par les parties communes, dont les vices de construction ;

juger que seul le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Adresse 32] [Localité 34] représenté par son syndic a engagé sa responsabilité à l’égard de la société SASU Boucherie de la Paix en application de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public, outre la responsabilité des constructeurs ;

infirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a violé l’article 14 alinéa 4 d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et jugé la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires inopposable à la société SASU Boucherie de la Paix, qui est un tiers au syndicat ;

juger mal fondées toutes les demandes de la société SASU Boucherie de la Paix contre la société Codif dont celles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de réformation du jugement constatant l’acquisition de la clause résolutoire ;

débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de report de la minoration du loyer pour la première année au 18 mars 2018 pour le temps restant à courir jusqu’au 5 octobre 2018 violant ensemble les dispositions de l’article 1103 du code Civil et les clauses du contrat formant la loi des parties ;

débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande d’inapplicabilité, subsidiairement, de nullité de la clause résolutoire et de la clause de responsabilité prévue au contrat, la société SASU Boucherie de la Paix détenant un recours d’ordre public et de plein droit contre le syndicat des copropriétaires ;

juger mal fondée et débouter la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande d’inapplicabilité subsidiairement nullité de la clause résolutoire visée par les commandements de payer du 14 mars 2018, 10 novembre 2022 et 11 mars 2024 ;

débouter la société SASU Boucherie de la Paix de toutes ses demandes contre la société Codif ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société SASU Boucherie de la Paix et la société Codif au 14 avril 2018 ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société SASU Boucherie de la Paia et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 7], à défaut de départ volontaire dans le mois suivant le prononcé de l’Arrêt de la cour, avec l’application de l’article L. 433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a débouté la société SASU Boucherie de la Paix de ses demandes de suspension du paiement des loyers et charges et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a débouté la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de délai de paiement des loyers et des charges et de sa demande de dommages et intérêts ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a condamné la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif une indemnité d’occupation contractuelle égale à 113,42 euros TTC par jour à compter du 14 avril 2018 jusqu’à la parfaite libération des locaux ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a condamné la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif la somme de 23 311,98 euros ;

Y ajoutant,

condamner la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif la somme actualisée de l’arriéré de loyers de 111 770,67 euros au 8 avril 2025 avec intérêts capitalisés à compter du 14 mars 2018, date du commandement de payer sur la somme de 10 486,52 euros TTC, avec intérêts capitalisés à compter du 10 novembre 2022, date du 2ème commandement de payer, sur la somme de 92 061,30 € et avec intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2024, date du 3ème commandement de payer, sur la somme de 96 208,13 € ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a jugé responsable de plein droit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et l’a condamné à indemniser la société Codif de la somme de 35 801,92 €, de loyers impayés ;

Mais, jugeant à nouveau,

juger que la société SASU Boucherie de la Paix a engagé sa responsabilité contractuelle en ne payant pas les loyers après la période de franchise et en ne payant pas les charges depuis le 1er juillet 2017 ;

juger responsable de plein droit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de la Paix à [Localité 34] à l’égard des tiers dont la société SASU Boucherie de la Paix à l’égard de la société Codif ;

condamner in solidum la société SASU Boucherie de la Paix le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à payer à la société Codif son préjudice locatif au 8 avril 2025 de 111 770,67 € ;

confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a condamné la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer à la société Codif une indemnité de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Adresse 31] à [Localité 34] représenté par son syndic à garantir la société Codif de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dont celles sollicitées par la société SASU Boucherie de la Paix;

En toute hypothèse,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Adresse 31] à [Localité 34], la société SASU Boucherie de la Paix, la société Eiffage Immobilier Ile-de-France, la SMA BTP, la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas et la MAF à payer à la société Codif :

une indemnité de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

les dépens de première instance dont ceux de la procédure de référé et d’appel.

La société Codif fait valoir :

Sur le bail,

— qu’en vertu de l’article 10 du bail, la société SASU Boucherie de la Paix a renoncé à tous recours en responsabilité ou réclamation contre la société Codif en cas de dégâts causés aux lieux loués et ou à tous éléments mobiliers s’y trouvant par suite de fuite, d’infiltration, d’humidité ou autres circonstances et en cas d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’immeuble, de leur personnel, fournisserus et clients et tous tiers en général ; que la société SASU Boucherie de la Paix doit donc rechercher la responsabilité de l’auteur des désordres causés par les parties communes dont le syndicat des copropriétaires est responsable en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix invoque à tort les dispositions de l’article 1171 du code civil dès lors que le bail a été librement négocié entre les parties ;

— que la franchise prévue à l’article 20-6 du bail ne concerne que le loyer et exclut les charges ;

— que c’est à tort que la société SASU Boucherie de la Paix soutient n’avoir pas reçu les justificatifs de charges ;

— que la société Codif n’a pas manqué à son obligation de délivrance ; que les locaux ont été livrés à la société SASU Boucherie de la Paix le 30 juin 2017 ; que la locataire n’apporte pas la preuve que les réserves levées les 14 et 22 septembre 2017 auraient constitué un obstacle à l’exécution des travaux d’aménagement qu’elle s’était obligée à réaliser dans les trois mois à compter de la livraison des locaux ; que la société SASU Boucherie de la Paix n’a débuté les travaux d’aménagement des locaux loués que le 1er septembre 2017 en violation des clauses du bail ; que les infiltrations d’eau n’ont pas affecté le local du rez-de-chaussée ; que la société SASU Boucherie de la Paix prétend à tort qu’elle n’a pas pu installer sa chambre froide à cause des infiltrations d’eau alors qu’elle aurait dû être installée avant l’apparition de ces infiltrations ;

— que le commandement de payer du 14 mars 2018 est régulier ;

— que la locataire continue à ne pas payer les loyers à leur échéance obligeant le bailleur à délivrer un commandement de payer la somme de 92.061,30 euros le 10 novembre 2022 et un commandement de payer la somme de 96.208,13 euros le 11 mars 2024 ; que la société SASU Boucherie de la Paix est dans l’impossibilité d’honorer des délais de paiement alors que sa dette augmente ;

Sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires,

— que les désordres ayant affecté les locaux loués trouvant leur origine dans les parties communes, c’est à raison que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 35.801,92 euros ;

— qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés au copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ;

— que c’est donc à tort que le jugement de première instance a estimé que la société SASU Boucherie de la Paix ne disposait pas d’une action directe contre le syndicat des copropriétaires ; que seul le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à l’égard de la société SASU Boucherie de la Paix ; que la société SASU Boucherie de la Paix était obligée d’engager directement la responsabilité du syndicat des copropriétaires;

— que l’article 10-4 du bail oblige la société SASU Boucherie de la Paix à renoncer à toute poursuite contre le bailleur en cas de dégâts des eaux ;

— que la société Codif a exécuté son obligation de meilleur effort en sollicitant l’intervention de la société Eiffage Immobilier IDF et de la société Eiffage Construction Habitat pour faire cesser la cause des désordres ;

— que la société Codif n’est pas responsable des préjudices allégués par la société SASU Boucherie de la Paix ;

— que la locataire a renoncé à tout recours contre son bailleur au titre des inconvénients et troubles inhérents à la finition du chantier ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix ne prouve pas ses demandes financières ;

— que les rapports d’expertise communiqués aux débats sont corroborés par d’autres pièces; que l’ensemble de ces pièces apportent la preuve que les désordres proviennent des parties communes de l’immeuble et qu’ils sont imputables à l’architecte ;

— qu’il appartient à l’architecte et à son assureur d’apporter la peuve de l’exécution de toutes les obligations de l’architecte prévues au contrat de maitrise d’oeuvre qui comprend une mission de conception, une mission de vérification des plans d’exécution établis par les entreprises et de vérification de la conformité de l’exécution des travaux avec les règles de construction ;

— que les désordres trouvent leur origine dans le défaut de mise en oeuvre d’un caniveau pour les eux pluviales et l’absence de traitement d’étanchéité du joint de dilation en mitoyenneté auxquels la société Eiffage Construction Habitat a remédié en octobre-novembre 2018.

IV- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à [Localité 34] demande à la cour de :

infirmer le jugement 10 décembre 2021 rendu par le tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] Fresnes à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 et en ce qu’il rejeté la demande du syndicat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

débouter les sociétés Cofif, AAU Mastrandreas, la MAF, et la société SASU Boucherie de la Paix de l’ensemble de leurs demandes comme étant infondées ;

Statuant à nouveau,

condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

A titre subsidiaire,

confirmer le jugement 10 décembre 2021 et le jugement rectificatif du 18 février 2022 rendus par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation mise à sa charge ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à infirmer le jugement entrepris et à prononcer une nouvelle condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

condamner la société Eiffage Immobilier IDF, la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas, la SMABTP et la MAF à garantir le syndicat des copropriétaires de toute nouvelle condamnation qui pourrait intervenir à son encontre ;

Si la cour venait à infirmer le jugement entrepris en ne retenant pas la qualification décennale des désordres allégués entrainant la responsabilité de plein droit des constructeurs concernés,

condamner les sociétés Eiffage Immobilier IDF, Eiffage Construction Habitat AAU Mastrandreas, la SMABTP ainsi que la MAF à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du code civil ancien article 1147 du code civil) ;

En toute hypothèse,

condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jeanne BAECHLIN sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les infiltrations ayant pour origine les parties communes de l’immeuble et les préjudices allégués par la société SASU Boucherie de la Paix ; qu’il n’est pas démontré que les infiltrations, qui se sont produites à compter du 13 décembre 2017 et non à la date de livraison le 30 juin 2017, ont empêché la société SASU Boucherie de la Paix de prendre possession des lieux, d’effectuer les travaux d’aménagement et d’exploiter son fonds de commerce ;

— que la locataire ne justifie pas du quantum du préjudice de jouissance qu’elle réclame ;

— que le défaut de paiement des loyers de la locataire ne trouve pas sa cause dans les infiltrations d’eau ;

— que la société Codif n’a pas informé le syndicat des copropriétaires de la persistance des désordres allégués par sa locataire et ne l’a assignée en intervention forcée que le 2 septembre 2020 ;

A titre subsidiaire, sur la confirmation du jugement,

— que si la cour devait retenir la responsabilité de plein droit du syndicat, elle devrait condamner la société Eiffage Immobilier IDF à le garantir intégralement de toute condamnation, étant tenue vis à vis du syndicat d’une obligation de délivrance d’un immeuble exempt de vices et conforme à la prestation contractuellement prévue ;

— que la société AAU Mastrandreas est seule responsable du défaut de conception ayant causé les infiltrations à l’origine du préjudice subi par la société Codif ;

A titre infiniment subsidiaire, sur les recours en garantie du syndicat des copropriétaires en cas de nouvelle condamnation,

— que si le syndicat des copropriétaires était condamné, il serait bien fondé à solliciter la condamnation de :

— la société Eiffage Immobilier IDF sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil,

— la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— la SMABTP sur le fondement de l’article L.242-1 du code des assurances,

— la MAF sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances ;

— que les infiltrations, apparues après la réception des travaux, constituent des désordres de nature décennale en ce qu’elles ont rendu le local impropre à sa destination ; qu’elles sont imputables aux constructeurs ;

— que les défauts de l’ouvrage à l’origine des infiltrations n’étaient pas visibles pour un non-professionnel de la construction lors de la réception ;

— que la responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat est parfaitement engagée;

— que si la cour ne retenait pas la qualification décennale des désordres, le syndicat des copropriétaires serait bien fondé à solliciter la condamnation de la société Eiffage Immobilier IDF, la société Eiffage Construction Habitat, de la société AAU Mastrandreas, de la SMABTP et de la MZF sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— que la SMABTP a été assignée en qualité d’assureur de la société Eiffage Immobilier IDF ; que la société Eiffage Immobilier IDF a souscrit auprès de la SMABTP un contrat unique incluant plusieurs garanties dont la garantie dommages-ouvrage et la garantie CNR ; qu’en application des articles 1792 et 1792-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires bénéficie de la garantie CNR au même titre que le maître de l’ouvrage.

V- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 septembre 2024, la société Eiffage Immobilier IDF demande à la cour de :

A titre liminaire,

constater que l’appel interjeté par la société AAU Mastrandreas et la MAF est sans objet à l’encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;

constater que l’appel interjeté par la société SASU Au Jardin [Adresse 30] est sans objet à l’encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;

Sur l’infirmation du jugement entrepris,

infirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal Judiciaire de Créteil a :

condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de la société Codif au titre du préjudice locatif subi ;

mis hors de cause la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP ;

condamné la société Eiffage Immobilier IDF à régler à la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP la somme respective de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant de nouveau,

rejeter toute demande de condamnation et/ou de garantie formée à l’encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;

mettre hors de cause la société Eiffage Immobilier IDF ;

condamner, à titre subsidiaire, la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

Sur la confirmation du jugement entrepris,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société AAU Mastrandreas et son assureur, la MAF, des condamnations prononcées à l’encontre de la société Eiffage Immobilier IDF ;

Et, statuant de nouveau,

condamner la société AAU Mastrandreas et son assureur, la MAF, à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de toute éventuelle condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

rejeter toute demande pouvant être formée à l’encontre de la société Eiffage Immobilier IDF au visa de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

condamner la société AAU Mastrandreas et la MAF ou tout succombant à verser à la société Eiffage Immobilier IDF une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outres les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jougla, conformément dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Eiffage Immobilier IDF fait valoir :

A titre liminaire,

— que la société AAU Mastrandreas et la MAF ne forment aucune demande à son encotre,

— que la société SASU Boucherie de la Paix ne forme aucune demande à son encontre,

Sur l’infirmation du jugement entrepris en ce que la société Eiffage Immobilier IDF a été condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires,

— qu’elle a livré le local litigieux le 30 juin 2017, en bon état malgré l’existence de réserves minimes lesquelles ont été levées le 22 septembre 2017 ; que la société Eiffage Immobilier IDF a donc rempli son obligation de délivrance ;

— que les infiltrations sont intervenues 6 mois après la livraison ;

— que la société Eiffage Immobilier IDF a bien respecté ses obligations contractuelles ;

— que les infiltrations survenues après l’intervention du 14 décembre 2017 de la société Eiffage Construction Habitat pour remédier aux premières infiltrations ne constituent pas la persistance du premier sinitre mais de nouvelles infiltrations qui trouvent leur origine, non pas dans le chantier mené par la société Eiffage Immobilier IDF mais dans la démolition du pavillon mitoyen en novembre 2018 ;

— que la société Eiffage Immobilier IDF n’a commis aucune faute ayant contribué à la survenance des désordres ou à leur aggravation ; qu’elle a toujours fait preuve de diligence pour répercuter les doléances de son acquéreur auprès de la société Eiffage Construction Habitat pour que cette dernière intervienne dans les meilleurs délais pour faire cesser les désordres ;

— que seule la société Eiffage Construction Habitat est redevable de la garantie de parfait achèvement ;

Sur l’infirmation du jugement entrepris en ce que la SMABTP et la société Eiffage Construction Habitat ont été mises hors de cause,

— que les désordres relèvent de la responsabilité des contructeurs en application de l’article 1792 du code civil ; que le caractère décennal des désordres a été retenu à bon escient par le tribunal ;

— que les locateurs d’ouvrage sont tenus d’une obligation de résultat d’exécuter des travaux exempts de vices et conformes aux règles de l’art ;

— qu’il est surprenant que le tribunal ait pu considérer qu’il n’existait pas de reconnaissance de responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat dans la survenance des désordres alors qu’elle était intervenue pour réparer les désordres affectant l’ouvrage ;

— que le tribunal aurait dû retenir la responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat aux côtés de la société AAU Mastrandreas ;

— que la société Eiffage Immobilier IDF est fondée à agir contre son assureur responsabilité civile en application des articles L.241-1, L.242-1 du code des assurances et 1103, 1104 du code civil ; que la SMABTP était l’assureur CNR de la société Eiffage Immobilier IDF; que la SMABTP ne déniait pas sa garantie à la société Eiffage Immobilier IDF en première instance, opposant simplement sa franchise ;

Sur la confirmation du jugement entrepris en ce que la société Eiffage Immobilier IDF a été garantie par la société AAU Mastrandreas et son assureur, la MAF,

— que la société AAU Mastrandreas est intervenue en qualité de maitre d’oeuvre avec une mission complète comprenant les études et le suivi de l’exécution des travaux ; qu’il lui revenait de prévoir les éléments nécessaires à l’absence d’infiltrations dans les locaux commerciaux ; qu’elle était tenue vis à vis de la société Eiffage Immobilier IDF d’une obligation de s’assurer de la conformité de l’immeuble aux règles de l’art, de surveiller l’exécution des travaux de construction et en tant qu’architecte, d’élaborer les plans nécessaires à la construction que devait réaliser l’entreprise générale ; de vérifier les plans d’exécution ;

— que des travaux non prévus au marché ont été nécessaires :

— mise en oeuvre de joints hydro-gonflants,

— créations d’un caniveau en pied de façade,

— étanchéité de la dalle de la terrasse,

— remontée d’étanchéité des pieds de voiles

— création d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales du caniveau et de la dalle terrrasse ;

VI- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 février 2024, la SMABTP demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires et en ce qu’il n’a en conséquence prononcé aucune condamnation à l’encontre de la SMABTP,

condamné la société Eiffage Immobilier IDF à payer à la SMABTP la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

débouter la société Codif de sa demande tendant à voir condamner la SMABTP in solidum avec d’autres parties à lui payer une somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions dirigées contre la SMABTP, celle-ci n’étant pas dans la cause en sa qualité d’assurance DO et le syndicat des copropriétaires ne bénéficiant pas des garanties du volet CNR,

En tout état de cause,

juger la société SASU Boucherie de la Paix mal fondée en ses prétendions,

débouter la société SASU Boucherie de la Paix de ses demandes, fins et conclusions,

Par voie de conséquence,

rejeter toutes demandes en garantie qui seraient dirigées contre la SMABTP,

Subsidiairement,

si par impossible une demande en garantie était formulée contre la SMABTP et qu’une condamnation venait à être prononcée à son encontre, condamner la société AAU MASTRANDREAS et la société Eiffage Construction Habitat, in solidum à l’en relever et garantir,

dans cette hypothèse, juger la SMABTP bien fondée à opposer la franchise contractuelle.

En conséquence,

juger que toute éventuelle condamnation de la SMABTP le sera dans les limites de son contrat,

En tout état de cause,

condamner la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la SMABTP la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Subsidiairement,

condamner tous succombants à payer à la SMABTP la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

En tout état de cause,

débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SMABTP ;

condamner tous succombants aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la Selarl 2H avocats en la personne de Maître Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SMABTP fait valoir :

Sur le mal fondé des demandes de la SASU BOUCHERIE DE LA PAIX,

— qu’il résulte des stipulations du bail, du procès-verbal de livraison avec réserces et du procès-verbal de levée des réserves que le bail a pris effet le 30 juin 2017 ; que la locataire aurait dû faire ses travaux d’aménagement avant la fin du mois de septembre ;

— que la suspension d’exécution à compter du 13 décembre 2017 est sans effet sur l’exécution du bail à compter du 30 juin 2017 ;

— que la société Codif n’a pas manqué à son obligation de délivrance à la date du 30 juin 2017 de sorte que rien n’empêchait la locataire de réaliser ses travaux d’aménagement, le bail prévoyant expressément que la levée des réserves incombant au bailleur pouvait être réalisée en même temps que les travaux du preneur ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix demande une indemnité de 246.842 euros en appel pour perte de jouissance et d’exploitation, surcoûts et charges financières alors qu’elle ne sollicitait que 40.000 euros en première instance ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix ne peut prétendre subir une perte de jouissance et d’exploitation dès lors qu’elle a manqué à ses propres obligations en ne réalisant pas les travaux d’aménagement dans le délai de 3 mois à compter de la livraison des locaux prévu au contrat de bail ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix n’apporte pas la preuve que les désordres apparus courant décembre 2017 aient été tels qu’ils aient empêché l’exploitation des locaux ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix ne justifie pas de son préjudice ;

Sur le mal fondé de la demande en garantie formulée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SMABTP,

— que la SMABTP a été assignée par la société Eiffage Immobilier IDF en qualité d’assureur de la société Eiffage Immobilier IDF ;

— que la société Eiffage Immobilier IDF n’étant pas bénéficiaire du volet dommages-ouvrage de la police d’assurance, la SMABTP se trouve partie à la procédure uniquement au titre du volet CNR de la police dont le syndicat des copropriétaires ne peut bénéficier ;

— que la SMABTP n’a pas vocation à garantir un manquement contractuel tel qu’un prétendu défaut de délivrance, pas plus que les désordres dont l’origine est étrangère au chantier ;

— que les dommages immatériels garantis au titre de la police dommages-ouvrage sont ceux qui sont consécutifs d’un dommage matériel lui-même garanti ; que l’existence d’un dommage matériel susceptible de relever des garanties de l’assureur dommages-ouvrage n’est pas établie ; que la matérialité de l’infiltration déclarée au rez-de-chaussée n’a pas été constatée et que le désordre allégué en cave trouve son origine dans un vice apparent à la réception ;

A titre très subsidiaire, sur la demande en garantie contre les locateurs d’ouvrage,

— que les désordres sont imputables aux constructeurs ;

— que les travaux réalisés pour y remédier visent à pallier des défauts de conception imputables au maître d’oeuvre.

VII- Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 février 2025, la société Eiffage Construction Habitat demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondéeen ses demandes ;

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat ;

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a jugé que la réalisation des travaux à la demande de la maitrise d’ouvrage ne vaut pas reconnaissance de responsabilité de la part de la société Eiffage Construction Habitat ;

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a condamné la société société Eiffage Immobilier IDF à indemniser la société Eiffage Construction Habitat au titre des frais irrépétibles et la société AAU Mastrandreas et la MAF au titre des dépens ;

juger que les préjudices invoqués par la société SASU Boucherie de la Paix au titre de prétendus préjudices de jouissance et d’exploitation ne sont pas démontrés ni justifiés ;

déclarer que la société SASU Boucherie de la Paix est mal fondée à soutenir que l’obligation de délivrance n’aurait pas été remplie ;

déclarer que la société SASU Boucherie de la Paix ne peut s’exonérer du paiement des loyers et charges ;

juger que le lien de causalité entre les préjudices invoqués par la société SASU Boucherie de la Paix et les travaux de la société Eiffage Construction Habitat n’est pas établi ;

juger que la société SASU Boucherie de la Paix est mal fondée à demander l’exonération de loyers ;

juger que le préjudice locatif invoqué par la société Codif est propre à la relation entre bailleur et preneur et sans lien avec les travaux de construction ;

débouter la société SASU Boucherie de la Paix de ses demandes ;

débouter la société Codif de ses demandes à l’égard des constructeurs ;

A titre subsidiaire,

juger que la société AAU Mastrandreas a concouru à la réalisation du dommage ;

En conséquence,

condamner in solidum la société AAU Mastrandreas et son assureur, la MAF, à garantir et relever indemne la société Eiffage Construction Habitat de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre en principal, frais, intérêts et accessoires ;

En tout état de cause,

rejeter toute demande, y compris de garantie, formée contre la société société Eiffage Construction Habitat ;

débouter toutes parties de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

condamner tout succombant au versement, à la société Eiffage Construction Habitat, de la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Eiffage Construction Habitat fait valoir :

Sur le rejet des demandes de la SASU AU JARDIN DE GAMBETTA devenue SASU BOUCHERIE DE LA PAIX,

— que la société SASU Boucherie de la Paix a pris possession des locaux le 30 juin 2017, en bon état,

— que c’est à tort, au mépris des clauses du bail, que la société SASU Boucherie de la Paix soutient que c’est la levée des réserves le 22 septembre 2017qui vaut délivrance et prise de possession des locaux ;

— que la franchise de loyer a donc bien couru à compter du 1er juillet 2017 ;

— que les réserves étaient mineures de sorte qu’elles n’étaient pas de nature à entraver les travaux d’aménagement que devaient réaliser le preneur ;

— que selon les clauses du bail, les travaux d’aménagement de la locataire auraient dû être finis le 30 septembre 2017 ;

— que le respect des termes contractuels quant à l’aménagement des locaux commerciaux n’est pas indifférent à la solution du litige dans la mesure où ce n’est pas en raison des désordres invoqués que l’aménagement n’a pas été réaliséet que la locataire n’a pas exploité son local mais en raison des propres défaillances de la locataire ;

— qu’aucune pièce ne démontre que l’aménagement ne pouvait pas être réalisé dans le délai contractuel de trois mois ;

— que les désordres invoqués au rez-de-chaussée n’ont pas été constatés et que les désordres affectant la cave trouvent leur origine dans un vice apparent non signalé à la réception ce qui écarte tour recours contre les constructeurs ;

— que le sous-sol sous eau et les murs infiltrés invoqués par la société SASU Boucherie de la Paix n’ont pas été constatés par les deux experts amiables qui sont intervenus ; que les locaux n’ont été affectés que d’une légère humidité en haut d’un pan de mur du sous-sol réglée par l’intervention de la société Eiffage Construction Habitat ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix ne démontre pas une impossibilité totale d’exploiter les locaux ;

— que ce n’est qu’après la délivrance du commandement de payer du 14 mars 2018 que la société SASU Boucherie de la Paix a prétendu ne pas pouvoir jouir des locaux ;

— que la société SASU Boucherie de la Paix ne justifie pas de son préjudice financier ;

Sur le rejet des demandes de la société Codif,

— que le préjudice locatif subi par la société Codif est sans lien avec les désordres invoqués, étant rappelé que la société SASU Boucherie de la Paix indique avoir pu exploiter les locaux à compter du 18 avril 2019 ;

Sur le rejet des demandes formulées à l’encontre de la société Eiffage Construction Habitat : l’absence de responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat,

— qu’au titre de la garantie de parfait achèvement dont n’est pas redevable le maitre d’oeuvre, la société Eiffage Construction Habitat est intervenue à la demande de la société Eiffage Immobilier IDF afin de mettre un terme aux désordres invoqués ;

— que cela n’exonère pas le maitre d’oeuvre de sa responsabilité ;

— que la société Eiffage Construction Habitat a realisé des travaux complémentaires non prévus par la maitrise d’oeuvre pour pallier la carence de la société AAU Mastrandreas ; que la société Eiffage Construction Habitat n’a pas réparer ses manquements mais ajouté des éléments non prévus et traiter les conséquences de la démolition du pavillon voisin ;

— que la démolition du pavillon mitoyen, au début du mois de novembre 2018, est indépendante des travaux réalisés sous la maitrise d’ouvrage de la société Eiffage Immobilier IDF de sorte que les constructeurs ne peuvent être tenus responsables d’une situation intervenue postérieurement à la réception de leurs travaux ;

Sur la garantie de la société AAU Mastrandreas,

— que la société AAU Mastrandreas avait une mission complète de maitrise d’oeuvre incluant la conception et le suivi des travaux ; qu’il lui appartenait de prévoir les éléments nécessaires à l’absence d’infiltration dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

— que les travaux complémentaires qui ont été nécessaires pour remédier aux désordres suffisent à établir la défaillance du maitre d’oeuvre dans sa mission de conception ; qu’en outre, il appartenait à la société AAU Mastrandreas de vérifier les plans d’exécution, de contrôler les travaux, de vérifier la conformité de leur exécution avec les règles de construction, proposer les mesures de redressement pour le respect de ces règles, refuser les matériaux et ouvrages défectueux non conformes et contrôler leur remplacement ;

— que la reprise des eaux pluviales n’est pas une obligation de l’entreprise générale mais doit être prévue dans les plans des réseaux extérieurs et de VRD avec branchements ; qu’il appartenait à la société AAU Mastrandreas de prevoir un système de recueil des eaux pluviales .

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur les demandes relatives à l’exécution du bail commercial conclu le 20 janvier 2017 entre la société Codif et la société SASU Boucherie de la Paix

1-1 Sur la date d’effet du bail,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail commercial conclu le 20 janvier 2017 entre la société Codif et la société SASU Boucherie de la Paix stipule :

— article 2.1 : Le bail est consenti pour une durée de dix années entières et consécutives, qui commencera à courir à compter de la livraison des lieux loués.

— article 5.1 : Les lieux loués seront livrés au preneur dès leur achèvement.

— article 5.1 : Pour l’appréciation de l’achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions des notices descriptives et des plans ne seront pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les lieux loués impropres à leur utilisation. Ne seront également pas pris en considération la réalisation de travaux modificatifs ou complémentaires qui ne feraient pas l’objet d’un avenant à l’acte authentique contenant vente en état futur d’achèvement du 19 septembre 2016. Les défauts de cette nature pourront faire l’objet de réserves de la part du preneur, selon la procédure décrite à l’article 5.4.1 du bail.

— article 5.2.1 : De convention expresse entre les parties, c’est la date de livraison des lieux loués qui marquera la date de prise d’effet du bail.

— article 5.2.2 : Sous réserve de la levée de la condition suspensive, le bailleur convoquera le preneur quinze jours calendaires avant la date de livraison par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le preneur ne répond pas à cette première convocation, il sera à nouveau convoqué avec un préavis de cinq jours calendaires et s’il n’était pas présent à cette seconde convocation, il est convenu entre les parties que le preneur serait alors réputé avoir pris livraison et le bail prendra effet à cette date dans toutes ses dispositions y compris financières, le bailleur ayant rempli son obligation de délivrance fera établir un procès-verbal de constat et le notifiera au preneur.

— article 5.4.1 : Les réserves que le preneur formulera éventuellement dans le procès-verbal quant aux malfaçons et/ou aux défauts de conformité avec les dispositions des plans et de la notice descriptive seront acceptées ou refusées par le bailleur dans le procès-verbal. Les réserves acceptées par le bailleur devront être levées au plus tard dans un délai de quatre mois à compter de la livraison, soit au cours des travaux effectués par le preneur.

— article 5.4.2 : L’accord du preneur sur la livraison des lieux loués, avec ou sans réserve, vaudra livraison des lieux loués par le preneur (sic) et il sera procédé à l’établissement d’un procès-verbal de prise de livraison, soit amiablement, soit par voie d’huissier aux frais partagés des parties.

— article 5.4.3 : Dans l’hypothèse d’un différend sur la livraison, le différend sera tranché par un expert, qui sera désigné, à l’initiative de la partie la plus diligente par le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil auquel compétence est expressément attribuée à cet effet. L’expert ainsi désigné devra se prononcer sur la réalité de la livraison en conformité avec la définition contractuelle donnée à l’article 5.1, et dans l’hypothèse où les lieux loués ne seraient pas conformes, définir les mesures ou travaux nécessaires à l’achèvement et le délai de leur réalisation. Si les opérations d’expertise concluent à la réalité de l’achèvement, la livraison sera réputée être intervenue à la date indiquée dans la notification du bailleur visée à l’article 5.2 et tous les frais résultant de l’intervention de l’expert seront à la charge du preneur. Dans le cas contraire, le bailleur devra procéder ou faire procéder aux travaux prescrits par l’expert pour parvenir à l’achèvement et convoquer à nouveau le preneur dans les formes et délais prévues à l’article 5.2, qui vaudra donc livraison et et prise d’effet du bail, les frais résultant de l’intervention de l’expert étant alors à la charge du bailleur.

En l’espèce, la société Codif et la société SASU Boucherie de la Paix ont établi un procès-verbal de livraison le 30 juin 2017 comportant les réserves suivantes :

1- vider matériel

2- calfeutrement coffrage

3- suppression câble

4- réaliser réseau [Localité 33]/EV côté jardin angle rentrant et étiquetage

5- donner un badge d’accès parking et un passe accès esaclier

6 – faire terrasse dalle sur plot

7 – poser grille sur carreau.

Ces réserves ont été levées le 22 septembre 2017 selon une attestation signée par le bailleur et le preneur.

L’accord du preneur sur la livraison des lieux loués, même avec réserves, caractérisé par la signature du procès-verbal de livraison du 30 juin 2017, vaut, en vertu de l’article 5.4.2 du bail livraison des lieux loués par le bailleur.

En outre, il est relevé que les réserves mentionnées sur le procès-verbal de livraison du 30 juin 2017 ne présentent pas un caractère substantiel et ne rendent pas les lieux loués impropres à leur utilisation.

Dans ces conditions et, en application de l’article 5.2.1 du bail, celui-ci a pris effet le 30 juin 2017, date de livraison des lieux loués, et non le 22 septembre 2017, date de levée des réserves, comme soutenu par la société SASU Boucherie de la Paix.

1-2 Sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance/garantie de la jouissance paisible de sa locataire

En application de l’article 1719, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que les locaux loués devaient être livrés à la société SASU Boucherie de la Paix 'à l’état brut de béton, fluides en attente (à savoir raccordements électriques, eau froide, eaux usées et télécoms prêts à être raccordés) et vitrines non posées'.

La société SASU Boucherie de la Paix devaient réaliser les travaux d’aménagement des locaux, pour y exercer son activité de boucherie, dans un délai de 3 mois à compter de la livraison des locaux, soit avant le 30 septembre 2017.

La société Codif devait donc délivrer à la société SASU Boucherie de la Paix des locaux dans un état lui permettant de réaliser les travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité de boucherie et lui en assurer une jouissance paisible pendant la durée du bail.

Or, il résulte des pièces produites aux débats que les locaux loués, particulièrement le sous-sol à usage de réserve, ont souffert d’infiltrations d’eau voire d’inondations qui trouvent leur origine dans un vice de construction des parties communes de l’immeuble (infiltrations par la façade de l’immeuble).

L’existence des infiltrations d’eau, tant dans le local du rez-de-chaussée que dans le réserve du sous-sol sont établis par les photos produites aux débats par la société SASU Boucherie de la Paix. Le fait que les conséquences de ces infiltrations n’aient été que partiellement constatées par les experts amiables, mandatés l’un par l’assureur de la société SASU Boucherie de la Paix, l’autre par la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage, n’ôte pas aux photos produites aux débats leur valeur probante dès lors que les infiltrations d’eau étaient dépendantes de mauvaises conditions météorologiques, absentes lors des visites d’expertise.

La société SASU Boucherie de la Paix a informé la bailleresse de ces désordres dès le 13 décembre 2017.

Si la société SASU Boucherie de la Paix peut agir en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir l’indemnisation de son trouble de jouissance sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elle peut également décider d’agir en responsabilité contre sa bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance (3e Civ., 3 décembre 2020, pourvoi n° 19-12.871, 19-13.125).

Par ailleurs, le fait que le bailleur, informé d’un désordre qui trouve son origine dans les parties communes, aient accompli les diligences pour obtenir du syndicat des copropriétaires qu’il soit remédié à ce désordre ne le libère pas de son obligation de garantir à son locataire la jouissance paisible des locaux loués (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853).

Dans ces conditions, le moyen de la société Codif tirée de ce qu’elle a exécuté son obligation de diligence et de meilleur effort prévue à l’article 7.4.1 du bail est inopérant.

En outre, l’article 10.4 du bail, en vertu duquel ' le preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur’ (…) ' en cas de dégâts causés aux lieux loués et/ou à tous éléments mobiliers s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations ou autres circonstances’ n’exonère pas la société Codif de son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des locaux loués (3e Civ., 10 avril 2025, pourvoi n° 23-14.974).

En mettant à la disposition de la société SASU Boucherie de la Paix des locaux qui n’étaient pas complètement étanches, ce qui a occasionné à plusieurs reprises des infiltrations d’eau dans les murs des locaux loués, particulièrement au sous-sol qui a même été innondé comme l’établit une photo produite aux débats, et a obligé la société SASU Boucherie de la Paix, à deux reprises , à reprendre une partie des travaux d’aménagement qu’elle avait fait réaliser par la société H.A.B rénovation (démolition et remontage d’une partie du mur innondée côté escalier), la société Codif a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des locaux loués.

Le retard pris par la société SASU Boucherie de la Paix dans la réalisation des travaux d’aménagement des locaux loués n’est pas de nature à exonérer la société Codif de son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des lieux. Les infiltrations, qui sont consécutives à un défaut d’étanchéité des locaux, seraient intervenues, avec la même ampleur et la même fréquence, si les travaux d’aménagement avaient été terminés au 30 septembre 2017.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la société Codif avait manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisibles des locaux loués.

1-3 Sur la demande de suspension des loyers

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts puevent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, le défaut d’étanchéité des locaux a entraîné des infiltrations d’eau importantes et réccurentes, particulièrement au sous-sol parfois inondé. Ce défaut d’étanchéité, par l’ampleur et la récurrence des infiltrations qu’il a entraînées, a empêché la locataire de finir ses travaux d’aménagement et d’exploiter les locaux conformément à l’usage contractuellement prévu au bail jusqu’au 17 avril 2019, la société SASU Boucherie de la Paix ayant débuté son exploitation des locaux le 18 avril 2019. Les travaux pour remédier au défaut d’étanchéité des locaux n’ont été terminés qu’au début du mois de janvier 2019 et la société SASU Boucherie de la Paix a eu besoin d’un temps supplémentaire pour reprendre les travaux d’aménagement détériorés par l’humidité pour ceux qui avaient déjà été réalisés et pour terminer les autres.

Contrairement à ce que soutient la société Codif, il n’est pas démontré que la réalisation par la locataire des travaux d’aménagement dans leur totalité avant le 30 septembre 2017, conformément aux stipulations contractuelles, aurait diminué le préjudice subi par la société SASU Boucherie de la Paix. D’une part, les travaux d’aménagement de la locataire sont sans effet sur l’étanchéité des locaux et donc sur l’ampleur et la fréquence des infiltrations. D’autre part, le sous-sol, qui a le plus souffert des infiltrations d’eau, est un élément déterminant de l’exploitation des locaux en ce qu’il est à usage de réserve des denrées alimentaires qui doivent être vendues dans le local du rez-de-chaussée. Même si une chambre froide est étanche, elle doit être ouverte dans le cadre de l’exercice de l’activité de sorte qu’il n’est pas démontré que l’installation d’une chambre froide avant l’apparition des premières infiltrations aurait permis la poursuite de l’activité de la société SASU Boucherie de la Paix en dépit des infiltrations d’eau et inondations du sous-sol.

En conséquence, il apparait que le manquement de la société Codif à son obligation contractuelle de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des locaux loués est suffisament grave pour exonérer la société Codif du paiement des loyers et charges du 13 décembre 2017 au 17 avril 2019.

1-4 Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société SASU Boucherie de la Paix contre la société Codif pour perte de jouissance et d’exploitation, surcoûts et charges financières

L’article 10.4 du bail stipule que ' le preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur’ (…) ' en cas de dégâts causés aux lieux loués et/ou à tous éléments mobiliers s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations ou autres circonstances'.

Contrairement à ce qu’a jugé le tribunal en première instance, cette clause n’est pas applicable lorsque, comme en l’espèce, la demande indemnitaire du preneur est fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par ailleurs, il est rappelé que le fait que la société SASU Boucherie de la Paix puisse agir directement contre le syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne la prive pas de son droit d’agir contre la société Codif.

En l’espèce, la société Codif a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des locaux loués.

En réparation de son préjudice consécutif à ce manquement, la société SASU Boucherie de la Paix sollicite la somme de 246.842 euros correspondant à :

—  189.764 euros au titre de sa perte d’exploitation,

—  41.708 euros HT, soit 50.050 euros TTC au titre des travaux complémentaires,

—  7.028 euros au titre des charges financières supplémentaires.

Sur la perte d’exploitation

En demandant la réparation d’un préjudice au titre de la perte d’exploitation, la société SASU Boucherie de la Paix demande l’indemnisation d’un gain dont elle aurait été privée.

Pour établir son préjudice pour perte d’exploitation, la société SASU Boucherie de la Paix produit :

— un compte prévisionnel d’exploitation pour les années 2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020,

— un document intitulé 'évaluation du préjudice subi suite aux problèmes d’étanchéité des murs de la boucherie’ établi par son expert-comptable.

Elle ne produit pas d’autre élément sur sa situation comptable et financière.

Pour parvenir à la somme de 189.764 euros, l’expert comptable de la société SASU Boucherie de la Paix détermine la marge brute (chiffre d’affaires de la bourcherie – achat de viandes) sur la période du 18 avril 2019 au 31 décembre 2019 et l’extrapole à la période au cours de laquelle la société SASU Boucherie de la Paix n’a pas pu exploiter son activité dans les lieux loués, soit du 13 décembre 2017 au 17 avril 2019.

L’expert comptable de la société SASU Boucherie de la Paix estime que la marge brute (chiffre d’affaires de la bourcherie – achat de viandes) est de 56.108 euros sur la période du 18 avril 2019 au 31 décembre 2019. Il omet de déduire les charges fixes dont le loyer, le coût de la consommation des fluides, les frais de personnel, les assurances.

Sur la période du 18 avril 2019 au 31 décembre 2019, les loyers et charges s’élèvent à 17.731 euros hors taxes et les frais de personnel peuvent être estimés, au regard du compte prévisionnel produits aux débats à 39 362 euros.

Il se déduit de ces éléments que le résultat net d’exploitation de la société SASU Boucherie de la Paix est négatif.

Dans ces conditions, la société SASU Boucherie de la Paix, qui a été exonérée du paiement des loyers et charges du 13 décembre 2017 au 17 avril 2019 et qui n’apporte pas la preuve de ce qu’elle avait engagé du personnel pour l’exploitation des locaux litigieux à cette période, étant rappelé qu’elle n’avait pas débuté son activité lors de la survenance des premières infiltrations, ne justifie pas de l’existence d’un préjudice au titre d’une perte d’exploitation.

Sur les travaux complémentaires

L’expert comptable de la société SASU Boucherie de la Paix estime le coût des travaux consécutifs au défaut d’étanchéité des locaux au montant total de 41.708 euros HT en mentionnant trois factures.

La société SASU Boucherie de la Paix ne produit qu’une facture. Il s’agit de la facture de la société H.A.B rénovation du 24 mars 2019 d’un montant de 25 833,33 euros HT.

Il résulte des pièces produites aux débats que la société SASU Boucherie de la Paix avait débuté les travaux d’aménagement des locaux au moment de la survenance des premières infiltrations. En effet, les photos produites aux débats montrent que les locaux n’étaient plus bruts de béton au moment de la survenance des infiltrations.

Or, la facture de la société H.A.B rénovation du 24 mars 2019 démontre que la société SASU Boucherie de la Paix a dû, à deux reprises, démolir une partie du mur 'inondé’ côté escalier et le remonter. Ces travaux sont la conséquence des inflitrations d’eau dans les locaux.

En conséquence, il est apporté la preuve d’un préjudice de 28 333,33 euros subi par la société SASU Boucherie de la Paix au titre des travaux complémentaires consécutifs au défaut d’étanchéité des locaux, étant observé que la TVA payée par la société SASU Boucherie de la Paix sur la facture des travaux a d’ores et déjà été récupérée par celle-ci.

Il convient donc d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de dommages et intérêts et de condamner la société Codif à lui payer la somme de 28 333,33 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux complémentaires.

Sur les charges financières supplémentaires

L’expert comptable de la société SASU Boucherie de la Paix indiquent que les difficultés financières de la société SASU Boucherie de la Paix ont entraîné des frais bancaires d’un montant de 7.028 euros en 2018 et 2019.

Toutefois, alors qu’il est établi que l’exploitation des locaux par la société SASU Boucherie de la Paix n’aurait pas généré de résultat d’exploitation positif, le lien de causalité entre les charges financières exposés par la société SASU Boucherie de la Paix et le manquement de la société Codif à ses obligations contractuelles n’est pas établi.

1-5 Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 145-41 du code de commerce dispose :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locatire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose :

— l’existence d’une clause résolutoire dans le bail,

— un manquement à une obligation contractuelle sanctionné par la clause résolutoire,

— la délivrance d’un commandement d’avoir à se conformer au bail,

— la persistance du manquement contractuel au delà du délai de régularisation d’un mois à compter de la signification du commandement prévu au bail conformément aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Pour que le commandement produise ses effets et permette la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il doit être précis pour permettre à son destinataire de rémédier au manquement contractuel reproché et ne pas être délivré de mauvaise foi.

En l’espèce, la société Codif a fait délivrer à la société SASU Boucherie de la Paix un commandement de payer la somme de 10.486,52 euros TTC, visant la clause résolutoire insérée au bail, le 14 mars 2018 puis le 15 mars 2018. Le même commandement a été délivré deux fois.

La somme de 10.486,52 euros correspondant à la provision sur charges du 30 juin 2017 (13,19 euros TTC), à la provision sur charges du 3ème trimestre 2017 (1.200 euros TTC), à la provision sur charges du 4ème trimestres 2017 (1.200 euros TTC), au loyer du 4ème trimestre 2017 (123,92euros TTC), au loyer et à la provision sur charges du 1er trimestre 2018 (6.900,24 euros TTC), aux pénalités de retard prévues au bail (1.049,17 euros).

Préalablement à la délivrance de ce commandement de payer, la société Codif avait été informée par la société SASU Boucherie de la Paix des infiltrations d’eau dans les locaux loués et de l’impossibilité, compte-tenu de ces infiltrations, de terminer les travaux d’aménagement et de débuter l’exploitation de son activité dans lesdits locaux.

La société Codif a mis en demeure la société Eiffage Immobilier IDF, sa vendeuse, le 9 janvier 2018 'd’intervenir au plus vite afin de remédier aux problèmes d’étanchéité du local’ après avoir précisé que la fuite dans le mur persistait. Elle l’a également mise en demeure le 6 mars 2018 'de réaliser sous huit jours une évacuation d’eau pluviale et de prendre les mesures nécessaires pour la terrasse et le mur de l’arrière-boutique … et de nous en justifier'

En faisant délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société SASU Boucherie de la Paix le 14 mars 2018 alors qu’elle était informée des infiltrations d’eau dans les locaux, de l’impossibilité pour sa locataire de terminer les travaux d’aménagement des locaux et de débuter l’exercice de son activité du fait de ces infiltrations, de la persistance des désordres à la date du commandement de payer, de sorte que la société SASU Boucherie de la Paix était privée des revenus liés à l’exploitation des locaux loués du fait de son manquement à l’obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des locaux loués, la société Codif a fait preuve de mauvaise foi, même si une partie des sommes visées dans le commandement de payer était due.

En conséquence, le commandement du 14 mars 2018 ne saurait permettre la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par la société SASU Boucherie de la Paix à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement querellé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 avril 2018 et étant observé que la société Codif ne demande pas à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en se fondant sur les deux autres commandements de payerqu’elle a fait délivrer à la société SASU Boucherie de la Paix le 10 novembre 2022 et le 11 mars 2024, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 avril 2018, ordonné l’expulsion de la société SASU Boucherie de la Paix et condamné la société SASU Boucherie de la Paix au paiement d’une indemnité d’occupation.

1-6 Sur la demande en paiement de la société Codif au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalements formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En son article 20.6, le bail stipule que :

— le loyer annuel de base s’élève à 21.000 euros en principal, hors taxes et hors charges,

— le bailleur consent aux abattements de loyer suivants :

— pour la première année du bail, 9,52% sur le loyer de base annuel hors taxes, hors charges et hors impositions,

— pour la deuxième année du bail, 4,76 % sur le loyer de base annuel hors taxes, hors charges et hors impositions,

— que le bailleur consent ' une franchise de loyers de six mois à compter de la date de prise d’effet du bail sur le loyer, les charges, impôts et taxes restant dûs'.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, le bail a pris effet le 30 juin 2027.

Contrairement à ce que soutient la société SASU Boucherie de la Paix, l’exonération du paiement des loyers et charges, ci-dessus décidée du 13 décembre 2017 au 17 mars 2019 à raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de garantie de la jouissance paisible des lieux loués, n’a pas pour effet de reporter dans le temps les abattements de loyer consentis par le bailleur pour les deux premières années du bail.

Par ailleurs, la franchise de six mois consentie par le bailleur ne porte que sur les loyers. Il résulte de la clause du bail, dépourvue d’équivoque et d’ambiguïté, que les charges, impôts et taxes restent dus.

En outre, la société Codif produit la régularisation des charges pour les années 2020 à 2023, accompagnée du décompte des charges appelée par le syndic, de sorte que le moyen de la société SASU Boucherie de la Paix tirée de l’absence de justificatifs des appels de charges manque de pertinence. L’examen de ces pièces ne révèle pas d’inexactitude dans les comptes opérés par la société Codif.

A l’appui de sa demande de paiement des loyers et charges, la société Codif produit un décompte des sommes dues arrêtées au 7 avril 2025 de 111.770,67 euros.

Après examen de ce décompte, il doit en être déduit :

—  374,48 euros TTC au titre du loyer et des charges du 13 au 31 décembre 2017,

—  35.801,92 euros TTC au titre du loyer et des charges pour la période du 1er janvier 2018 au 31 mars 2019,

—  1.049,17 euros au titre des pénalités de retard facturées au 1er janvier 2019,

—  189,95 euros TTC au titre du coût du commandement de payer signifié le 14 mars 2018, délivré de mauvaise foi,

—  190,25 euros TTC au titre du coût du commandement de payer signifié le 15 mars 2018, délivré de mauvaise foi,

—  1.370,10 eurosTTC au titre du loyer et des charges du 1er au 17 avril 2019,

soit la somme totale de : 38.975,87 euros.

Au 7 avril 2025, la société SASU Boucherie de la Paix était donc débitrice à l’égard de la société Codif au titre des loyers et charges de la somme totale de 72.794,80 eurosTTC.

La société SASU Boucherie de la Paix allègue avoir procédé à un versement de 45.000 euros le 7 avril 2025 et produit un justificatif de virement bancaire.

Ce virement n’a pas été pris en compte dans le décompte de créance produit aux débats par la société Codif et les éléments du dossier ne permettent pas de faire le lien entre le compte bénéficiaire de ce virement et la société Codif .

En l’absence de confirmation de l’effectivité de ce virement par la société Codif, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif la somme de 23.311,98 euros au titre des loyers et charges impayés et de condamner la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif la somme de 72.794,80 euros TTC au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 7 avril 2025 qui inclut le loyer et les charges du 2ème trimestre 2025 et n’inclut pas le versement de 45.000 euros du 7 avril 2025.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2022, la société Codif a fait délivrer un commandement de payer la somme de 92.061,30 euros à la société SASU Boucherie de la Paix. A la date de ce commandement, seule était due par la locataire la somme de 53.560,17 euros (= 92.061,30 euros – 38.501,13 euros).

Par acte extrajudiciaire du 11 mars 2024, la société Codif a fait délivrer un commandement de payer la somme de 96.208,13 euros à la société SASU Boucherie de la Paix. A la date de ce commandement, seule était due par la locataire, la somme de 57.707 euros (= 96.208,13 euros – 38.501,13 euros).

En conséquence et conformément à la demande de la société Codif, la condamnation de la société SASU Boucherie de la Paix au paiement de la somme de 72.794,80 euros au titre des loyers et charges impayés portera intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022 sur la somme de 53.560,17 euros et à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 57.707 euros.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts, conformément à la demande de la société Codif et en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 24 juin 2024, date des conclusions dans lesquelles figurent pour la première fois la demande de capitalisation des intérêts formée par la société Codif.

1-7 Sur la demande de délai de paiement de la société SASU Boucherie de la Paix

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’absence de pièces produites aux débats par la société SASU Boucherie de la Paix pour établir sa situation financière, il convient de la débouter de cette demande.

2-Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SASU Boucherie de la Paix contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] pour perte de jouissance et d’exploitation, surcoûts et charges financières

Il n’y a pas lieu d’examiner cette demande formée à titre subsidiaire par la société SASU Boucherie de la Paix dès lors qu’il a été fait droit à sa demande principale dirigée contre la société Codif.

3- Sur les demandes de la société Codif vis à vis du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34]

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il est acquis que les infiltrations d’eau dans les locaux loués trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des préjudices subis par la société Codif à raison de ces infiltrations d’eau.

3-1 Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Codif contre le syndicat des copropriétaires

La société Codif demande la condamnation du syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société SASU Boucherie de la Paix, à lui payer la somme de 111.770,67 euros au titre de son préjudice locatif.

Cette somme correspond, selon la société Codif, aux loyers et charges impayés par la société SASU Boucherie de la Paix depuis la prise d’effet du bail.

Les infiltrations d’eau dans les locaux loués ont causé un préjudice à la société Codif en ce que cette dernière n’a pas pu percevoir de loyers et de charges en raison de ces infiltrations du 13 décembre 2017 au 17 avril 2019.

Les loyers et charges dont la société Codif a été privée sur cette période s’élèvent à:

—  374,48 euros pour la période du 30 et 31 décembre 2017,

—  35.801,92 pour la période du 1er janvier 2018 au 31 mars 2019,

—  1370,10 euros pour la période du loyer du 1er au 17 avril 2019.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à payer à la société Codif des dommages et intérêts de 35.801,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020 et, y ajoutant, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Codif la somme complémentaire de 1744,58 euros à titre de dommages et intérêts.

Les impayés de loyers et de charges postérieurs au 18 avril 2019, date du début de l’exercice de l’activité de la société SASU Boucherie de la Paix dans les locaux loués, sont sans lien de causalité avec les infiltrations d’eau dans les locaux loués.

En conséquence, il convient de débouter la société Codif du surplus de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

3-2 Sur la demande de la société Codif tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre

La société Codif, qui est condamnée à payer à la société SASU Boucherie de la Paix la somme de 28.833,33 euros de dommages et intérêts, subit un préjudice de ce fait.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à garantir la société Codif de sa condamnation au paiement de la somme de 28.833,33 euros à la société SASU Boucherie de la Paix à titre de dommages et intérêts.

4 -Sur les demandes en responsabilité et les appels en garantie en lien avec la construction de l’immeuble

4-1 Sur la mise en oeuvre de la garantie décennale

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792,1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même dire.

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropres à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il est constant que le constructeur de l’ouvrage tenu à garantie sur le fondement de l’article 1792 du code civil, doit réparer tous les dommages consécutifs aux désordres de l’ouvrage, y compris les dommages immatériels (3e Civ., 15 février 2024, pourvoi n° 22-23.179).

Il est également constant que si la réception de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage couvre les vices apparents, le constructeur de l’ouvrage demeure responsable des conséquences dommageables de défauts apparents lors de la réception lorsque ces conséquences dommageables sont apparues après la réception (3e Civ., 11 mai 2022, pourvoi n° 21-15.608).

En l’espèce, il est acquis que les locaux loués ont souffert d’importantes et récurrentes infiltrations d’eau qui trouvent leur origine dans les parties communes vendues au syndicat des copropriétaires par la société Eiffage Immobilier IDF en l’état futur d’achèvement. En effet, l’eau s’infiltre dans les locaux loués par une façade du bâtiment dans lequel se situent lesdits locaux (bâtiment C de l’ensemble immobilier qu’a fait construire la société Eiffage Immobilier IDF).

Si, comme le rappelle la société AAU Mastrandreas, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, la cour relève en l’espèce que l’existence des désordres de l’ouvrage, leurs conséquences dommageables et leur origine ne reposent pas exclusivement sur le rapport de l’expert mandaté par l’assureur de la société SASU Boucherie de la Paix (rapport Elex) et sur le rapport de l’expert mandaté par la SMABTP en qualité d’assureur dommage-ouvrage (rapport Ixi-Deyra). ,

Les infiltrations d’eau, leur ampleur et leur récurrence, sont établies non seulement par les rapports d’expertise amiables mais aussi par les photographies produites aux débats par la société SASU Boucherie de la Paix, le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 28 novembre 2018 à sa demande et les échanges entre les parties.

L’expert mandaté par la SMABTP explique ces infiltrations par :

— une pendage négatif du terrain en pleine terre façade Sud favorisant le ruissellement des eaux pluviales vers la façade,

— l’absence d’étanchéité verticale du joint de dilation des façades sud et nord,

— la non-conformité du solin 'provisoire’ en étanchéité horizontale au droit de la gouttière du pavillon mitoyen.

Cette analyse est corroborée par les travaux de reprise des désordres réalisés par la société Eiffage Construction Habitat, tels qu’il résulte des échanges entre les parties produits aux débats.

Le défaut d’étanchéité du bâtiment C le rend impropre à sa destination, étant rappelé que la société SASU Boucherie de la Paix n’a pas pu exploiter son activité dans le local commercial du rez-de-chaussée du 13 décembre 2017 au 17 avril 2019 du fait de ces infiltrations.

La société Eiffage Immobilier IDF a réceptionné les parties communes du bâtiment C suivant procès-verbal du 5 mai 2017. Ce procès-verbal ne contient aucune réserve concernant le défaut d’étanchéité du bâtiment.

Si des parties font valoir que les désordres de l’ouvrage étaient apparents lors de la réception, la cour relève que les conséquences dommageables de ces désordres sont apparues bien après la réception de l’ouvrage, soit à compter du 13 décembre 2017, ce qui ne permet pas d’écarter l’application de l’article 1792 du code civil en l’espèce.

Par ailleurs, il est vainement soutenu que les infiltrations d’eau ne seraient pas imputables aux contructeurs de l’ouvrage pour provenir de la dégradation et de la démolition du pavillon mitoyen au cours du mois de novembre 2018.

En effet, les infiltrations d’eau sont apparues dès le mois de décembre 2017, soit moins de 6 mois après la réception des locaux, bien avant la dégradation et la démolition du pavillon mitoyen, et ont persisté après la première intervention de la société Eiffage Construction Habitat le 14 décembre 2017 de sorte qu’il n’existe pas, comme le soutient la société Eiffage Immobilier IDF deux sources de désordre. La persistance des infiltrations d’eau après la première intervention de la société Eiffage Construction Habitat à la demande de la société Eiffage Immobilier IDF est établie par celles des photographies produites aux débats qui sont postérieures au 14 décembre 2017 et antérieures à la démolition du pavillon mitoyen, par les mises en demeure des 9 janvier 2018 et 6 mars 2018 adressées par la société Codif au syndicat des copropriétaires, par les rapports d’expertise amiable consécutifs à des visites sur les lieux des 23 mai 2018, 28 août 2018 et 25 septembre 2018.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les infiltrations d’eau dans les locaux loués à la société SASU Boucherie de la Paix proviennent d’un défaut d’étanchéité du bâtiment C imputable à la société Eiffage Construction Habitat, en sa qualité d’entreprise générale qui a construit l’ouvrage et réalisé les travaux, à la société AAU Mastrandreas en sa qualité de maître d’oeuvre, toutes deux liées à la société Eiffage Immobilier IDF par un contrat.

En conséquence, la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas, en qualité de constructeurs de l’ouvrage, doivent répondre, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, des dommages consécutifs au défaut d’étanchéité du bâtiment C, y compris les dommages immatériels, vis à vis de la société Eiffage Immobilier IDF (maître de l’ouvrage) et du syndicat des copropriétaires (acquéreur de l’ouvrage).

La société Eiffage Immobilier IDF doit, quant à elle, en qualité de venderesse de l’immeuble à construire, sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, répondre des dommages consécutifs au défaut d’étanchéité du bâtiment C, y compris des dommages immatériels, vis à vis du syndicat des copropriétaires.

Les moyens tirés de l’absence de faute ou de l’absence d’une preuve de faute de la part de société Eiffage Immobilier IDF, de la société Eiffage Construction Habitat et de la société AAU Mastrandreas sont inopérants dès lors que la mise en oeuvre de leur responsabilité sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil ne nécessite pas la preuve d’une faute commise par elles.

4-2 Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être garantie de sa condamnation à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros

La cour observe que le syndicat des copropriétaires forme cette demande uniquement contre la société Eiffage Immobilier IDF.

Comme il a été dit au paragraphe précédent, la société Eiffage Immobilier IDF doit, en qualité de venderesse de l’immeuble à construire, doit répondre des dommages consécutifs au défaut d’étanchéité du bâtiment C sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil vis à vis du syndicat des copropriétaires

Lemoyen de la société Eiffage Immobilier IDF tirée de ce qu’elle n’est pas tenue de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil est inopérant dès lors que sa reponsabilité n’est pas recherchée sur ce fondement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] de la condamnation à payer la somme de 35.801,92 euros à la société Codif prononcée à son encontre.

4-3 sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être garantie des autres condamnations prononcées à son encontre

La cour observe que cette demande est dirigée contre la société Eiffage Immobilier IDF, la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas, la SMABTP et la MAF.

Le syndicat des copropriétaires est condamnée à :

— payer 1744,58 euros à la société Codif à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— garantir la condamnation de la société Codif à payer à la société SASU Boucherie de la Paix la somme de 28.833,33 euros à titre de dommages et intérêts.

La responsabilité de la société Eiffage Immobilier IDF vis à vis du syndicat des copropriétaires est retenue sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil comme indiqué aux paragraphes 4-1 et 4-2.

La responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat et de la société AAU Mastrandreas vis à vis du syndicat des copropriétaires est retenue sur le fondement de l’article 1792 du code civil comme indiqué au paragraphe 4-1.

La SMABTP soutient qu’elle n’a pas été attrait à la procédure en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage mais qu’elle a été attrait à la procédure en qualité d’assureur de la société Eiffage Immobilier IDF, soit au titre de la garantie de responsabilité en cas de dommages à l’ouvrage après réception (CNR). Elle conclut, sans que le contrat la liant à la société Eiffage Immobilier IDF ne soit produit aux débats, que 'les garanties souscrites auprès de la SMABTP sur le volet CNR ne sont mobilisables que si la responsabilité décennale de son assuré, le maître de l’ouvrage, est engagée'. Dès lors qu’en l’espèce, la responsabilité décennale de son assurée, la société Eiffage Immobilier IDF, est engagée et que le dommage immatériel indemnisé est bien consécutif à un dommage matériel lui-même garanti (les infiltrations d’eau consécutives au défaut d’étanchétité du bâtiment C), la SMABTP doit sa garantie.

La SMABTP demande à ce qu’il soit jugé qu’elle est bien fondée à opposer la franchise contractuelle. S’agissant de dommages immatériels, il est fait droit à sa demande.

Il résulte du contrat produit aux débats que la MAF garantit la société AAU Mastrandreas au titre de sa responsabilité décennale. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé en sa demande tendant à être garantie par la MAF des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages consécutifs aux désordres de l’ouvrage dont son assuré, la société AAU Mastrandreas, est responsable sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Toutefois, l’article 1.322 du contrat d’assurance entre la MAF et la société AAU Mastrandreas stipule que la partie de la franchise afférente au paiement des travaux de réparation de la construction n’est pas opposable aux bénéficiaires des indemnités. En l’espèce, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas au paiement des travaux de réparation. La MAF peut donc opposer sa franchise au syndicat des copropriétaires en application de cette stipulation et de l’article L.112-6 du code des assurances.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la société Eiffage Immobilier IDF, la SMABTP, la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas et la MAF à garantir le syndicat des copropriétaires de ses condamnations à :

— payer 1.744,58 euros à la société Codif à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— garantir la condamnation de la société Codif à payer à la société SASU Boucherie de la Paix la somme de 28.833,33 euros,

et de dire que la MAF pourra opposer sa franchise au syndicat des copropriétaires.

4-4 Sur la demande de la société Eiffage Immobilier IDF tendant à être garantie des condamnations prononcées à son encontre

La société Eiffage Immobilier IDF forme cette demande contre la société AAU Mastrandreas et la MAF, la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP.

La société Eiffage Immobilier IDF est condamnée à garantir les condamnations du syndicat des copropriétaires à :

— payer 35.801,92 euros à la société Codif à titre de dommages et intérêts,

— payer 1.744,58 euros à la société Codif à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— garantir la condamnation de la société Codif à payer à la société SASU Boucherie de la Paix la somme de 28.833,33 euros.

En sa qualité de maître de l’ouvrage, la société Eiffage Immobilier IDF est bien fondée à engager la responsabilité de la société Eiffage Construction Habitat et de la société AAU Mastrandreas sur le fondement de l’article 1792 du code civil comme indiqué au paragraphe 4-1.

Elle est également bien fondée à obtenir la garantie de la MAF, assureur de la société AAU Mastrandreas au titre de sa responsabilité décennale, la MAF pouvant néanmoins lui opposer sa franchise dès lors que les condamnations ne portent pas sur les travaux de réparation des désordres de l’ouvrage.

Elle est également bien fondée à obtenir la garantie de son assureur de responsabilité décennale, la SMABTP.

En conséquence, il convient de condamner la société Eiffage Construction Habitat, la SMABTP, la société AAU Mastrandreas et la MAF à garantir la société Eiffage Immobilier IDF des condamnations prononcées à son encontre et de dire que la MAF pourra lui opposer sa franchise.

4-5 sur les demandes de la SMABTP

La SMABTP est condamnée, en sa qualité d’assureur de la société Eiffage Immobilier IDF au titre de sa resposanbilité décennale, à :

— garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation à payer 1744,58 euros à la société Codif à titre de dommages et intérêts complémentaires et de sa condamnation à garantir la condamnation de la société Codif à payer à la société SASU Boucherie de la Paix la somme de 28.833,33 euros,

— garantir la société Eiffage Immobilier IDF des condamnations prononcées à son encontre.

Elle demande à être garantie in solidum par la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas des condamnations prononcées à son encotre.

La société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas étant responsables vis à vis de l’assurée de la SMABTP, la société Eiffage Immobilier IDF, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, il convient de faire droit à sa demande.

4-6 Sur la demande de la société Eiffage Construction Habitat tendant à être garantie par la société AAU Mastrandreas de toute condamnation prononcée à son encontre et sur la demande de la société AAU Mastrandreas et de la MAF tendant à être garanties par la société Eiffage Construction Habitat de toute condamnation prononcées à leur encontre

Les dispositions de l’article 1792 du code civil ne sont pas applicables dans les relations entre la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas.

Par ailleurs, la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas ne sont pas liées par un contrat.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et l’article 1241 que chacun est reponsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La société Eiffage Construction Habitat est intervenue, à la demande de la société Eiffage Immobilier IDF, sur l’ouvrage pour rémédier au défaut d’étanchéité du bâtiment C à la suite des infiltrations d’eau survenues dans le délai de garantie de parfait achèvement des travaux. Cette intervention ne vaut pas reconnaissance d’une faute, d’une négligence ou d’une imprudence de la part de la société Eiffage Construction Habitat.

Si l’existence de désordres à l’ouvrage, imputables aux constructeurs de celui-ci, et de leurs conséquences dommageables est acquise, les pièces produites aux débats sont insuffisantes à apporter la preuve d’une faute de la société Eiffage Construction Habitat ou d’une faute de la société AAU Mastrandreas. Les rapports d’expertise amiable produits aux débats, établis hors la présence de la société AAU Mastrandreas et de la MAF, ne se prononcent pas sur les éventuelles fautes de la société Eiffage Construction Habitat ou de la société AAU Mastrandreas dans l’exécution de leurs obligations respectives. Les photographies, procès-verbal de contat d’huissier et échanges entre les parties n’apportent pas non plus la preuve d’un manquement de l’une ou l’autre des sociétés dans l’exécution de ses obligations. En outre, la cour relève que les infiltrations d’eau qui ont atteint le bâtiment C ont plusieurs causes qui peuvent tout autant trouver leur origine dans un problème de conception du bâtiment que d’exécution des travaux.

En conséquence, il convient de débouter tant la société Eiffage Construction Habitat que la société AAU Mastrandreas et son assureur de leur demande tendant à être garantie par l’autre des condamnations prononcées à son encontre.

5 – Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas et la MAF succombent au final.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société AAU Mastrandreas et la MAF au paiement des entiers dépens et de condamner la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas et la MAF aux dépens de première instance, en ce non compris les dépens de la procédure de référé, et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande d’infirmer le jugement querellé en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société Eiffage Immobilier IDF à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les autres parties de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 10 décembre 2021 en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 35.801,92 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2020,

— condamné la société Eiffage Immobilier IDF à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] de cette condamnation,

— condamné la société AAU Mastrandreas et la MAF à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de cette condamnation,

— débouté la société AAU Mastrandreas et la MAF de leur demande tendant à être garanties des condamnations prononcées à leur encontre par la société Eiffage Construction Habitat,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 10 décembre 2021 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE la société Codif de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 avril 2018 et de ses demandes subséquentes d’expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE la société SASU Boucherie de la Paix à payer à la société Codif la somme de 72.794,80 euros TTC au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 7 avril 2025 qui inclut le loyer et les charges du 2ème trimestre 2025 mais n’inclut pas le versement de 45.000 euros du 7 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022 sur la somme de 53.560,17 euros et à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 57.707 euros,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et à compter du 24 juin 2024,

DÉBOUTE la société SASU Boucherie de la Paix de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société Codif à payer à la société SASU Boucherie de la Paix la somme de 28.833,33 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE les syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à garantir la société Codif de cette condamnation,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] à payer à la société Codif la somme de 1744,58 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

CONDAMNE la société Eiffage Immobilier IDF, la SMABTP, la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas et la MAF à garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation au paiement de la somme de 1744,58 euros à la société Codif et de sa condamnation à garantir la société Codif de la condamnation au paiement de la somme de 28.833,33 euros à la société SASU Boucherie de la Paix,

CONDAMNE la société Eiffage Construction Habitat et la SMABTP, avec la société AAU Mastrandreas et la MAF, à garantir la société Eiffage Immobilier IDF de sa condamnation à garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation au paiement de la somme de 35.801,92 euros à la société Codif,

CONDAMNE la société Eiffage Construction Habitat, la SMABTP, la société AAU Mastrandreas et la MAF à garantir la société Eiffage Immobilier IDF des autres condamnations prononcées à son encontre,

CONDAMNE in solidum la société Eiffage Construction Habitat et la société AAU Mastrandreas à garantir la SMABTP des condamnations prononcées à son encontre,

DÉBOUTE la société Eiffage Construction Habitat de sa demande tendant à être garantie des condamnations prononcées à son encontre par la société AAU Mastrandreas et la MAF,

DIT que la SMABTP pourra opposé sa franchise au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] et à la société Eiffage Immobilier IDF,

DIT que la MAF pourra opposer sa franchise au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] et à la société Eiffage Immobilier IDF,

CONDAMNE la société Eiffage Construction Habitat, la société AAU Mastrandreas et la MAF aux dépens de première instance, en ce non compris les dépens de la procédure de référé, et d’appel,

CONDAMNE la société Eiffage Immobilier IDF à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 34] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE l’ensemble des autres parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant pour les frais exposés en première instance que pour les frais exposés en appel.

Le Greffier La Présidente