RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01004 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIXQ3

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Février 2018 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 17/00018

APPELANTE

SOCIÉTÉ D’ÉCONOMIE MIXTE D’AMÉNAGEMENT 77

[Adresse 1]

[Localité 29]

représentée par M^e Alexandre BERNABÉ, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [X] [I]

[Adresse 17]'

[Localité 38]

représenté par M^e Benoît ARVIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0924, assisté à l’audience par M^e Constance NIEL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France Domaine – Expropriations

[Adresse 15]

[Localité 29]

représentée par Madame [J] [U], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté du 28 juillet 2011, validé par arrêt du Conseil d’Etat du 11 juillet 2016, le préfet de la Seine-et-Marne a déclaré d’utilité publique les acquisitions foncières par la commune de [Localité 38] nécessaires à la réalisation de la [Adresse 39] confiées à la SEM77.

Sont concernées par la procédure les parcelles C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6] appartenant à M. [X] [I]. Elles forment une unité foncière de 960m² donnant sur rue carrossable et supportent une construction à usage d’habitation de 35m². Les parcelles sont raccordées aux réseaux.

Faute d’accord entre les parties et après avoir notifié son offre par courrier du 09 décembre 2016, la SEM Aménagement 77 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Melun en vue de la fixation de l’indemnité d’expropriation.

Le transport sur les lieux est intervenu le 04 octobre 2017.

Par jugement contradictoire du 15 février 2018, le juge de l’expropriation de Melun a :

FIXÉ à 79.925 euros (2.050 euros x 35m² = 71.750 euros + remploi) toutes causes confondues l’indemnité à payer par la SEM Aménagement 77 à M. [I] pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de [Localité 38] cadastrées C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] ;

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Par courrier LRAR du 07 novembre 2023, la société Aménagement 77 a interjeté appel du jugement sur le montant de l’indemnité de dépossession et les dépens, précisant que le jugement n’a fait l’objet d’aucune signification à l’attention de la société Aménagement 77.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 25 janvier 2024 par la société Aménagement 77, appelante, notifiées le 23 février 2024 (AR intimé le 28/02/2024 et AR CG le 01/03/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement du 15 février 2018 en tous points qui ne sont pas contestés dans le présent mémoire ;

INFIRMER le jugement en tous points critiqués en cause d’appel, dès lors que l’évaluation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6], propriétés de M. [X] [I], sises [Adresse 36] sur le territoire de la commune de [Localité 38], celles- ci ne pouvant être qualifiées de terrains à bâtir mais de terrains nus, au regard de leur usage effectif ;

INFIRMER le jugement du 15 février 2018 en ce qu’il condamne la société Aménagement 77 au paiement des dépens ;

En conséquence,

A titre principal, si la cour considère que les termes de référence portant sur des terrains ayant le même usage effectif que la parcelle des consorts [I], sont pertinents, conclus dans le périmètre de la ZAC, sont comparables à la parcelle expropriée :

FIXER à un montant total de 12.100 euros (960m² x 10 euros + remploi) l’indemnité de dépossession à revenir à M. [I] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6] sises [Adresse 36] sur le territoire de la commune de [Localité 38] ;

A titre subsidiaire, si la cour considère que l’éventuelle situation privilégiée de la parcelle ne serait pas prise en compte par les termes conclus au sein de la ZAC par la société Aménagement 77, retenir les termes de références portant sur des ventes de terrains à bâtir desquelles il est pratiqué un abattement de 90% au regard de la situation du foncier et par conséquent :

FIXER à un montant total de 28.456 euros (960m² x 26 euros + remploi) l’indemnité de dépossession devant revenir à M. [I] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6] sises [Adresse 36] sur le territoire de la commune de [Localité 38].

2/ Adressées au greffe le 25 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, formant appel incident, notifiées le 03 juin 2024 (AR appelante le 05/06/2024 et AR intimé le 09/06/2024) aux termes desquelles il conclut :

A ce que la cour déclare recevable l’appel de la société Aménagement 77 ;

A ce que la cour infirme le jugement de première instance en ce qu’il a qualifié de terrains à bâtir les parcelles C [Cadastre 5] et C132 ;

A ce que la cour confirme le jugement de première instance en son indemnisation, considérant que la valorisation a été réalisée sur la base d’une évaluation en bâti intégré et non en comparaison avec des prix unitaires de terrains à bâtir et, en conséquence, indemnise la dépossession des parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] à hauteur de 71.750 euros, indemnité de remploi de 8.715 euros en sus.

3/ Déposées au greffe le 12 juin 2024 par M. [I], intimé, notifiées le 17 juin 2024 (ARs appelante et CG le 19/06/2024), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER irrecevable l’appel de la SEM Aménagement 77 ;

REJETER comme infondées les demandes de la SEM Aménagement 77 ;

CONFIRMER le jugement;

CONDAMNER la SEM Aménagement 77 à verser à M. [I] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SEM Aménagement 77 aux entiers dépens.

4/ Adressées au greffe le 26 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, formant appel incident, notifiées le 22 août 2024 (ARs appelante et intimé le 26/08/2024) aux termes desquelles il en arrive aux mêmes conclusions qu’en ses écritures précédentes.

5/ Déposées au greffe le 26 août 2024 par la société Aménagement 77, appelante, notifiées le 27 août 2024 (ARs CG et intimé le 02/09/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Melun daté du 15 février 2018 en tous points qui ne sont pas contestés dans le présent mémoire ;

INFIRMER le jugement en tous points critiqués en cause d’appel, dès lors que l’évaluation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6], propriétés de M. [X] [I], sises [Adresse 36] sur le territoire de la commune de [Localité 38], ne peut être qualifiée de terrain à bâtir mais de terrain nu, au regard de son usage effectif.

INFIRMER le jugement en ce qu’il condamne la société Aménagement 77 au paiement des dépens ;

En conséquence,

JUGER recevable l’appel incident de Madame le commissaire du Gouvernement selon lequel les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6], propriétés de M. [X] [I], sises [Adresse 36] sur le territoire de la commune de [Localité 38] ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.

A titre principal, si la cour considère que les termes de référence portant sur des terrains ayant le même usage effectif que la parcelle des consorts [I], sont pertinents, conclus dans le périmètre de la ZAC, sont comparables à la parcelle expropriée :

FIXER à un montant total de 12.100 euros (960m² x 10 euros + remploi) l’indemnité de dépossession à revenir à M. [I] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6] sises [Adresse 36] sur le territoire de la commune de [Localité 38] ;

A titre subsidiaire, si la cour considère que l’éventuelle situation privilégiée de la parcelle ne serait pas prise en compte par les termes conclus au sein de la ZAC par la société Aménagement 77, retenir les termes de références portant sur des ventes de terrains à bâtir desquelles il est pratiqué un abattement de 90% au regard de la situation du foncier et par conséquent :

FIXER à un montant total de 28.456 euros (960m² x 26 euros + remploi) l’indemnité de dépossession devant revenir à M.[I] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6] sises [Adresse 36] sur le territoire de la commune de [Localité 38].

En tout état de cause,

REJETER l’ensemble des demandes formulées par M. [X] [I] ;

REJETER les conclusions de Madame le commissaire du Gouvernement en ce qu’elle retient la méthode de valorisation sur la base de l’évaluation du bâti intégré.

6/ Adressées au greffe le 26 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, formant appel incident, notifiées le 16 décembre 2024 (AR non rentrés) et aux termes desquelles il en arrive aux mêmes conclusions qu’en ses écritures précédentes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La société Aménagement 77 fait valoir que :

Sur la qualification juridique du bien exproprié. Le jugement de première instance doit être infirmé en ce qu’il a considéré que les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 6] remplissent les conditions nécessaires à la qualification de terrain à bâtir. En effet, les parcelles sont comprises dans le périmètre de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) n°1 [Adresse 39], elles ne sont donc pas situées dans un secteur désigné comme constructible.

Les parcelles ne sont pas raccordées aux réseaux. En effet, elles ne sont pas desservies par une voies d’accès et les différents réseaux existants ne sont pas de capacité suffisante pour desservir l’ensemble des constructions, de fait le périmètre de la ZAC nécessite la réalisation de nombreuses voies d’accès supplémentaires.

Elles ne sont pas desservies par un réseau électrique et le réseau de gaz est insuffisant pour l’ensemble du foncier de la ZAC. Le réseau d’éclairage public n’existe pas sur le périmètre de la ZAC.

Enfin, elles ne sont pas desservies par un réseau d’eau potable. En effet, le réseau actuel n’est pas suffisant pour envisager l’aménagement et la construction d’habitations supplémentaires sur le secteur. En outre, les conditions ne sont pas propices à la mise en place d’un système d’assainissement et il n’existe aucun réseau d’eaux pluviales.

Ainsi, le juge de l’expropriation a commis une erreur d’appréciation et de droit en considérant que les parcelles étaient raccordées aux réseaux et qu’elles devaient être qualifiées de terrain à bâtir. Les parcelles doivent donc être évaluées au regard de leur usage effectif, c’est à dire celui de terrain nu en nature de friche et bois taillis.

Sur les termes de référence. La SEM 77 produit des termes de référence correspondant à des terrains nus et ne bénéficiant pas de la qualification de terrain à bâtir. La moyenne s’élève à une valeur unitaire de 10 euros/m².

Sur la valeur des parcelles expropriées. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a retenu une valeur unitaire de 75 euros/m². En effet, le juge n’a pas retenu les références produites par le commissaire du Gouvernement et la SEM 77 en considérant qu’elles concernaient des terrains inconstructibles.

A titre principal, il est demandé de retenir une valeur unitaire de la parcelle à 10 euros/m² dès lors que les termes de référence relatifs à des ventes de terrains situés dans le périmètre de la [Adresse 39] peuvent être retenus. En effet, le bien ne peut pas recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir et doit être évalué en fonction de son usage effectif de terrains nus en nature de friche et bois taillis. Les termes de comparaison produits par la SEM 77 portent sur des terrains situés dans le périmètre de la [Adresse 39] de [Localité 38], sur des terrains aux caractéristiques similaires à ceux expropriés, à savoir des terrains nus en nature de friche et bois taillis, sur des terrains classés en zone à urbaniser du PLU de [Localité 38] ainsi que sur des terrains qui ne comportent pas de réseaux suffisants pour desservir l’ensemble de la ZAC.

S’agissant de la situation privilégiée, elle est déjà intégrée dans le prix unitaire des termes de comparaison produits. En outre l’évaluation ne saurait être réalisée à partir de ventes de terrains à bâtir dont le prix unitaire se verrait appliquer une décote. Ainsi, la moyenne de l’ensemble des termes de comparaison, qui seront retenus, devra prendra en compte, non seulement les caractéristiques réelles des parcelles expropriées, mais également les termes présentés par la SEM 77.

Sur le bâti, les constructions édifiées sont irrégulières et l’exproprié ne justifie pas d’un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation. La présence de bâti sur le terrain de M. [I] n’ouvre donc pas voie à indemnisation.

S’agissant du calcul du prix, l’indemnité principale de dépossession s’élève à 9.600 euros (960 m² x 10 euros/m²). L’indemnité de remploi s’élève à 2.500 euros .

A titre subsidiaire, il est demandé de retenir une valeur unitaire de 26 euros/m² calculée à partir de ventes de terrains à bâtir desquelles un abattement de 90% sera pratiqué pour tenir compte de la situation des parcelles. En effet, la moyenne des trois termes de comparaison portant sur des ventes de terrains à bâtir s’élève à 265,72 euros/m². Toutefois, la parcelle expropriée n’est pas un terrain à bâtir et son urbanisation ne peut s’effectuer que dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur la totalité du secteur concerné. Faute pour les expropriés de maîtriser l’intégralité du foncier du secteur de l’opération, la valeur de leur terrain nu en nature de friche et bois taillis est considérablement réduite.

L’indemnité principale de dépossession s’élève à 24.960 euros (26 euros/m² x 960 m²).

L’indemnité de remploi s’élève à 3.496 euros.

M. [I] rétorque que :

Sur l’irrecevabilité de l’appel, la société Aménagement 77 était forclose à agir à la date de sa déclaration d’appel. Il ressort de l’article 528-1 du code de procédure civile que même en l’absence de notification du jugement, la forclusion était acquise deux ans après le prononcé, soit le 15 février 2020.

Sur la qualification de terrain à bâtir, à la date de référence du 07 janvier 2015, les parcelles étaient classées en zone 1AUa du PLU, zone destinée à l’urbanisation et étaient donc constructibles. Les parcelles de l’espèce sont effectivement et suffisamment raccordées aux réseaux. L’une des parcelles donne sur la [Adresse 37], que M. [I] emprunte régulièrement en véhicule pour les besoins de son activité et dont le n°22 correspond à l’adresse du siège de son entreprise. M. [I] vivant sur les parcelles avec sa famille, celles- ci sont effectivement raccordées à l’électricité et d’eau. Elles se trouvent d’ailleurs en bordure d’une zone pavillonnaire parfaitement desservie.

A titre subsidiaire, sur la qualification de terrain en situation privilégiée, si la cour venait à infirmer le jugement sur la qualification de terrain à bâtir, il en reste que les parcelles expropriées sont effectivement raccordées aux réseaux, à proximité immédiate d’une zone urbaine et desservies par des voies carrossables. La situation privilégiée devra donc être retenue.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la recevabilité de l’appel, et au regard des motivations de l’arrêt de la cour n°22/02606 du 06 avril 2023, le délai d’appel n’a jamais couru et l’appel de la société Aménagement 77 est donc recevable.

Sur la qualification juridique du bien exproprié, les parcelles sont juridiquement constructibles et desservies par voies et réseaux. Cependant, il ressort de la note technique des travaux à réaliser dans la ZAC que la desserte est à la date de référence insuffisante pour alimenter l’ensemble de la ZAC. Les terrains ne peuvent donc recevoir la qualification de terrains à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation.

Sur la valorisation des biens, la consistance du bien, qui supporte du bâti, n’étant pas contestée par l’expropriant, le commissaire du Gouvernement s’est fondé sur des termes d’habitations de 40 à 80m². Cette étude de marché montre que la valeur basse de 2.050 euros/m² retenue par le juge en 1ère instance parait fondée.

L’audience a eu lieu le 9 janvier 2025.

Le 15 janvier 2025, le conseil de la SEM 77 a adressé une note en délibéré ainsi qu’une pièce complémentaire n° 27 (attestation de la commune de [Localité 38] du 13 janvier 2025) notifiée le 3 février 2025.

Il indique qu’il est joint à sa note en délibéré, une correspondance de la commune de [Localité 38], laquelle atteste de l’absence de toute autorisation de construction d’aménagement, sollicitée ou délivrée, sur les parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] (pièce n° 27).

Il expose que tout élément édifié et/ou installé sur ces parcelles dispose, de fait, d’aucune autorisation et sera donc considéré comme irrégulièrement édifié ; que par voie de conséquence, l’irrégularité des constructions, telle que soutenue au sein des mémoires successifs, ainsi qu’au cours de l’audience, est documentée et indéniable ; que suivant le principe selon lequel seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé, faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation : « qu’alors même que l’action publique en démolition serait prescrite, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation » (pièce n° 26 : civile, 3e, 4 février 2024, n° 22 – 16. 460) ; que les parcelles cadastrées section C131 et C132 ne sauraient donc, contrairement aux exposés de Madame le commissaire du Gouvernement, ainsi que de Monsieur [I] (la recevabilité reste à étudier par la cour), recevoir une quelconque valorisation incluant les éléments bâtis, selon la méthode retenue en première instance (bâti intégré), à savoir la prise en considération des constructions présentes sur ces parcelles, dès lors qu’elles sont irrégulières.

Il ajoute qu’afin d’anticiper les débats qui pourraient être soulevés par Madame le commissaire du Gouvernement et/ou par le conseil de Monsieur [I], il indique que la note en délibéré se justifie parfaitement par le fait :

' que cette note est produite en temps utile (au regard du délibéré et des circonstances de fait exposées ci-après) ;

' que de surcroît, elle apporte des précisions et des justifications utiles à des demandes déjà formulées au sein des conclusions principales ;

' qu’elle réplique aux éléments soulevés par Madame le commissaire du Gouvernement au sein de son dernier mémoire, débattus exclusivement oralement lors de l’audience ;

' qu’elle ne porte pas sur une demande nouvelle.

Il indique que la cour s’est déjà prononcée en ce sens dans son arrêt du 24 octobre 2019 (RG n° 18 – 06 722 AM 77 / TROUVE), pour accueillir les conclusions complémentaires déposées hors délai.

Il précise que l’arrêt est déjà cité par Madame le commissaire du Gouvernement dans son dernier mémoire.

Il rappelle avoir obtenu la notification du dernier mémoire de Madame la commissaire du Gouvernement, en date du 20 décembre 2024, et pour lequel il n’avait pas été possible de formuler une quelconque réponse, compte tenu de la période des fêtes de fin d’année, et donc de l’indisponibilité des services, ainsi que de l’audience fixée au 9 janvier courant.

Il indique que la note en délibéré a été transmise par courriel, au commissaire du Gouvernement et au conseil de M. [I].

Cette note en délibéré avec la pièce a été notifiée à M. [I] et au commissaire du Gouvernement le 28 Janvier 2025 (AR Intimé le 03 février 2025 et CG, non rentré).

Le commissaire du Gouvernement a adressé au greffe le 30 janvier 2025 un courrier notifié le 3 février 2025 (AR appelant du 05 février 2025 et AR Intimé le 06/02/2025) indiquant que :

A la suite de l’audience qui s’est tenue le 9 janvier 2025 et dans la perspective du délibéré du 6 février prochain, la Société d’Aménagement 77 a produit une note en délibéré en date du 15 janvier, accompagnée d’une pièce jointe (attestation de la commune de [Localité 38]) de nature à objectiver le caractère irrégulier de la construction se trouvant sur les parcelles C [Cadastre 6] et C [Cadastre 7] de M. [I], partie expropriée, et, partant, leur valorisation en fonction de leur usage effectif de terrains nus en nature de friche et bois taillis.

Sur la recevabilité de la demande de l’expropriant tendant à voir reconnaître l’irrégularité des constructions édifiées sur les parcelles de M. [I] et l’application de l’arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 février 2024, n° 22-16.460) :

Le commissaire du Gouvernement s’en remet à ses précédentes écritures et laisse le soin à la cour d’apprécier si cet argument constitue une demande nouvelle, présentée tardivement.

Sur le fond, et la valorisation des parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] :

Pour mémoire, les parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6], d’une contenance respective de 175 m² et 785 m², forment une unité foncière de 960 m², de configuration rectangulaire, d’une longueur d’environ 135 mètres et d’une largeur comprise entre 6,50 et 9,50 mètres (mesures effectuées surcadastre.gouv.fr). Ces parcelles sont situées au nord de la RD 934.

Bien que non représentées au plan cadastral, les parcelles supportent des constructions et des aménagements.

L’unité foncière est un terrain clos avec une façade sur la [Adresse 37]. Le terrain est gravillonné à l’avant sur une superficie d’environ 300 m².

Sur ce terrain est installée une construction à usage d’habitation en bois, d’une surface d’environ 25 m². Elle est composée d’un séjour carrelé avec cuisine et d’un poêle à fioul. Un algéco d’environ 10 m² situé à l’arrière du chalet a été aménagé en une chambre et une salle de bains avec douche et lavabo.

La construction est raccordée aux réseaux d’eau et d’électricité. Il existe également une dépendance extérieure à usage de WC.

La superficie des constructions est évaluée à 35 m², cette surface est celle retenue par le tribunal en première instance dans son jugement, suite au transport sur les lieux du 4 octobre 2017. Le terrain est aménagé avec une partie cailloutée et une autre dallée, le surplus étant en herbe bien entretenu.

A la date de référence fixée au 7 janvier 2015, non contestée, ces parcelles se situent en zone 1AUa au PLU de la Commune de [Localité 38].

Le commissaire du Gouvernement a formé appel incident sur la qualification juridique du bien exproprié, considérant que les terrains ne répondaient pas aux critères de qualification légale de terrain à bâtir.

Cela étant, si la cour accueillait la demande de l’expropriant d’évaluer les parcelles en fonction de leur usage effectif de terrains nus du fait du caractère illégal des constructions qui y ont été édifiées, leur situation privilégiée devrait être retenue.

En effet, les parcelles disposent d’un accès par une voie carrossable, la [Adresse 37], et ne sont séparées que par une parcelle d’une zone urbaine et, partant se situent à proximité immédiate des réseaux.

La valorisation de la SEM Aménagement 77 proposée à titre subsidiaire, à hauteur de 26 euros/m²,pourrait donc être retenue et serait conforme à la jurisprudence de la cour de céans rendue au titre des opérations d’aménagement de la [Adresse 39] (voir en ce sens l’arrêt en date du 9 janvier 2025, SEM Aménagement 77 c. Consorts [R], RG n° 23/19081).

SUR CE, LA COUR

— sur la note en délibéré

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans le cas prévu aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le président n’a pas sollicité de note en délibéré.

Le premier juge a fixé l’indemnité principale de dépossession en terrain intégré, en retenant une superficie de 35 m² et indiqué qu’il n’y avait pas lieu à prise en compte d’un surplus de terrain.

Par courrier LRAR du 07 novembre 2023, la société Aménagement 77 a interjeté appel du jugement sur le montant de l’indemnité de dépossession, précisant que le jugement n’a fait l’objet d’aucune signification à l’attention de la société Aménagement 77.

Le conseil de l’appelant a déposé des conclusions le 25 janvier 2024 en demandant notamment l’infirmation du jugement en retenant pour fixer l’indemnité de dépossession, la surface de terrain de 960 m².

Il lui appartenait donc à l’appui de cette demande de rapporter la preuve d’une illégalité des constructions édifiées sur les parcelles conformément à l’arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2022 n° 20 -23 489 dans le délai de trois mois en application de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

Si, le conseil de la SEM77 indique qu’il a reçu notification du dernier mémoire du commissaire du Gouvernement du 26 septembre 2024, à la date du 19 décembre 2024 ; cependant, le commissaire du Gouvernement avait déjà déposé des conclusions le 24 mai 2024 notifiées le 3 juin 2024(AR signé le 5 juin 2024), ainsi que le 26 juin 2024 notifiées le 22 août 2024 (AR signé le 26 août 2024) dans lesquelles il avait indiqué que la propriété de Monsieur [I] s’analyse en un terrain bâti supportant un chalet en bois à usage d’habitation comportant une partie à Algéco, une dépendance à usage de WC, en demandant l’infirmation du jugement uniquement en ce qu’il a qualifié de terrain à bâtir les parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] et la confirmations du jugement en son indemnisation, considérant que la valorisation a été réalisée sur la base d’une évaluation en bâti intégré et non en comparaison avec des prix unitaires de terrains à bâtir.

En conséquence, le conseil de l’appelant a déposé de nouvelles conclusions le 26 août 2024 en faisant cette fois état de l’illégalité de la construction par Monsieur [I] mais sans verser de pièces à l’appui.

En outre, il ne peut être fait état des périodes des fêtes de fin d’année, de l’indisponibilité des services, puisqu’un mémoire en réponse pouvait être adressé ou déposé au greffe suite à la notification des conclusions n° 3 du commissaire du Gouvernement, l’audience étant fixée au 9 janvier 2025 et aucune demande de renvoi n’a été formulée.

Enfin, ce n’est que postérieurement à l’audience que le conseil de la SEM77 a obtenu le 13 janvier 2025 une attestation de la commune de [Localité 38].

Il convient en conséquence d’écarter des débats la note en délibéré du conseil de la SEM 77 et la pièce n° 27.

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 7 novembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la société Aménagement 77 du 25 janvier 2024 et du commissaire du Gouvernement du 25 mai 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

M. [I] a déposé au greffe des conclusions le 12 juin 2024, soit au-delà du délai de trois mois, les conclusions de la société Aménagement 77 du 25 janvier 2024 ayant été notifiées le 23 février 2024 et M. [I] ayant signé l’AR le 28 février 2024.

La cour a en conséquence, en application de l’article R311-26 susvisé, soulevé d’office l’irrecevabilité des conclusions et pièces de M. [I] du 12 juin 2024.

Afin de respecter le principe du contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile comme indiqué sur la note d’audience, la cour a invité les parties à présenter leurs observations ; aucune demande de renvoi n’a été formulée et les parties et spécialement le conseil de M. [I] n’ont pas présenté d’observations.

En conséquence, il convient en application de l’article R311-26 susvisé de déclarer irrecevables les conclusions et pièces de M. [I] du 12 juin 2024.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 26 juin 2024 sont de pure réplique à celles de la société Aménagement 77 et à celles de M. [I], ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables.

Les conclusions de la société d’Aménagement 77 du 26 août 2024 qui sont de pure réplique à celles de M. [I] et à celles du commissaire du Gouvernement ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 26 septembre 2024 sont de pure réplique à celles de la société Aménagement 77 ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la société d’Aménagement 77 porte sur le montant de l’indemnité de dépossession, celle-ci contestant la qualification de terrain à bâtir retenue par le premier juge, ainsi que sur les dépens mis à sa charge.

Le commissaire du Gouvernement, a formé appel incident s’agissant de la qualification de terrain à bâtir, mais il demande la confirmation sur le montant de l’indemnité de dépossession pour la somme de 79925 euros.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, s’agissant d’un droit de préemption urbain, le PLU approuvé le 20 avril 2007 modifié en dernier lieu le 7 janvier 2015.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date les parcelles expropriées sont situées en zone 1AUa du PLU.

La zone 1AU comprend cinq secteurs dont le secteur 1 Aua dit ouest des Rédars, au nord de la RD 934 et à l’ouest du [Adresse 39], qui assure une urbanisation cohérente du secteur. La délivrance des autorisations d’occuper et d’utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d’une opération d’ensemble.

La zone 1AU comprend deux périmètres d’Orientation d’Aménagement et de Programmation, les OAP n° 1 et n° 4, présentées en pièce n° 4 du dossier du PLU et délimitées sur les documents graphiques du règlement.

Les occupations et utilisations du sol de ce secteur devront respecter les règles du PLU et les orientations des OAP.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit des parcelles C [Cadastre 5] et C132 de 275 m² et 785 m² formant une unité foncière de 960 m², non discutée, de configuration rectangulaire, d’une longueur d’environ 135 m et d’une largeur comprise entre 6,50 m et 9,50 m (mesures effectuées sur cadastre.gouv.fr), qui sont situées au nord de la RD 934.

Le commissaire du Gouvernement indique que bien que non représenté au plan cadastral, ces parcelles supportent des constructions et des aménagements, que l’unité foncière est un terrain clos avec une façade sur la [Adresse 37] et que le terrain est gravillonné à l’avant sur une superficie d’environ 300 m².

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

M. [I] a accepté le principe du relogement.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 15 février 2018.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur la qualification juridique du bien exproprié

Le premier juge en application de l’article L 322-3 du code de l’expropriation a retenu la qualification de terrain à bâtir pour les parcelles expropriées en indiquant que le secteur où se trouvent les parcelles en cause est désigné comme constructible par le PLU, qu’à la date de référence la [Adresse 37] était carrossable, que dès lors la parcelle en cause était desservie par une voie d’accès, que les réseaux divers la desservent également, que la parcelle étant donc plus qu’à proximité immédiate et qu’enfin le préambule titre 3 du PLU consacré aux dispositions applicables aux zones à urbaniser précise que « les zones 1AU sont celles ou la desserte des réseaux en périphérie immédiate de la zone existe et a une capacité suffisante pour desservir les constructions implantées sur l’ensemble de la zone».

La société Aménagement 77 demande l’infirmation du jugement en indiquant que :

' les parcelles ne sont pas situées dans un secteur désigné comme constructible qu’à la date de référence du 16 janvier 2015, les parcelles sont classées en zone 1aUb du PLU (pièce n° 4), sont également comprises dans le périmètre de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation(OAP) n° 1 [Adresse 39] et ne sont donc pas situées dans un secteur désigné comme constructibles ;

qu’en effet, l’article 1AU2 du PLU précise que l’ouverture à l’urbanisation des zones 1 Aua et 1aUb devra s’effectuer dans le cas d’une Opération d’Aménagement d’ensemble portant sur la totalité du secteur concerné.

L’OAP n°1 impose un aménagement d’ensemble d’îlots fonciers après réalisation des infrastructures internes, suivant des schémas de principe sectoriel d’organisation géographique rendant chaque parcelle expropriée, prise isolément, inconstructible tant que l’ensemble des réseaux internes de la desserte globale de la Zac n’a pas été préalablement réalisé (pièce n° 6).

' Les parcelles ne sont pas raccordées aux réseaux.

La condition de desserte par les réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

1° les parcelles ne sont pas effectivement desservies par une voie d’accès.

2° les parcelles ne sont pas effectivement desservies par un réseau électrique et par un réseau d’eau potable.

Le commissaire du Gouvernement a formé appel incident sur la qualification de terrain à bâtir en indiquant que les parcelles expropriées sont bien situées dans un secteur désigné comme constructible du PLU, que l’urbanisation future d’ensemble ou opérations d’aménagement signifie constructibilité conditionnelle mais en aucun cas inconstructibilité, mais que l’analyse des dessertes et du dimensionnement des réseaux à créer montre, que sans être inexistants, ceux-ci ne sont pas adaptés à la capacité de construction au regard de l’ensemble de la Zac et il fait état de la note technique de mai 2009 listant et chiffrant les travaux à réaliser pour la desserte des parcelles du projet à l’échelle de la Zac et du poste de dépenses relatives(VRD), initialement chiffré à 8'003'843 euros réévalué en 2018 à 9'600'335 euros, soit près de 41 % du poste charge du bilan financier prévisionnel établi par la SEM AM77.

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

En outre, l’article L322-4 dispose que l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L 322-3, la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf sur si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

S’agissant du premier critère relatif à la constructibilité, à la date de référence du 7 janvier 2015, les parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] sont situées en zone 1AUa du PLU de la commune de [Localité 38], dans un secteur désigné comme constructible au regard du PLU de la commune, sous réserve de la réalisation d’une opération d’ensemble, correspondant à environ 650 logements, 1000 m² de commerce, artisanat et services ainsi que les équipements publics (pièces n°7 et 8).

L’article R 151-20 du code de l’urbanisme définit les zones AU comme « les zones urbanisées dites’zone AU ». Peuvent être classés d en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouvert à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions implantées dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, règlements en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les Orientations d’Aménagement et de Programmation, le cas échéant, aux règlements.

Lorsque les voies ouvertes au public les réseaux d’eau, d’électricité, et, le cas échéant, d’assainissement existants à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas de capacité suffisante pour desservir les constructions implantées dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’Aménagement et de programmation de la zone.

La première condition de constructibilité des parcelles est donc établie.

S’agissant de la deuxième condition, si le premier juge indique que les réseaux énumérés à l’article L322-2 du code de l’expropriation desservaient les parcelles expropriées, et que le préambule du titre 3 du PLU consacré aux dispositions applicables aux zone urbanisées précise que « les zones 1AU sont celles de la desserte des raisons périphérie immédiates de la zone existe et une capacité suffisante pour desservir les constructions implantées sur l’ensemble de la zone », lorsqu’il s’agit comme en l’espèce de terrains situés dans une zone désignée par un PLU comme devant faire l’objet d’une Opération d’Aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée à la date de référence au regard de l’ensemble de la zone.

Or, il ressort de la note technique de mai 2009 listant et chiffrant les travaux à réaliser de desserte des parcelles du projet à l’échelle de la Zac (pièce n° 9) que :

' voie d’accès : développement de 1510 m linéaire de voirie et 930 m de liaisons douces, reprise des voies existantes sur 1760 m de linéaires fermés ; la voirie est donc inexistante pour 53 % du linéaire projeté au sein du périmètre de la Zac ;

' réseau électrique : nécessité d’un enfouissement des réseaux existants en majeure partie aériens et déploiement de nouveaux réseaux le long des 1510 m de voies à créer ;

' eau potable : réseau d’adduction en eau potable inexistant au sein de la Zac pour 53 % du linéaire projeté ;

' réseau d’assainissement : inexistant au sein de la Zac pour 53 % du linéaire projeté avec nécessité de développer plus de 2 km de linéaires de réseau pluvial avec reprise des rejets des habitations non conformes.

En outre, le poste de dépenses relatif aux voiries et réseaux divers (VRD), initialement chiffré à 8'003'843 euros a été réévalué en 2018 à 9'608'335 euros, soit près de 41 % du poste charge du bilan financier prévisionnel établi par la SEM (pièce n° 10).

Les parcelles ne sont donc pas effectivement desservies par une voie d’accès, des réseaux électriques, d’eau potable et d’assainissement de dimensions adaptées à la capacité de construction, au regard de l’ensemble de la [Adresse 39].

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a retenu la qualification juridique de terrain à bâtir pour les parcelles expropriées.

S’agissant de la qualification juridique de situation privilégiée, la société d’Aménagement 77 indique que l’éventuelle situation privilégiée des parcelles est déjà intégrée dans le prix unitaire des termes de comparaison produits et le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur ce point.

La cour n’est donc pas saisie d’une demande de qualification des parcelles expropriées en situation privilégiée.

2° sur la méthode d’évaluation

Le premier juge a retenu dans le cadre de la méthode par comparaison le bâti de 35 m² avec une valeur unitaire de 2050 euros/m², sans prendre en compte le surplus du terrain, soit la somme de 71'750 euros.

La société d’Aménagement 77 invoque en appel l’irrégularité des constructions édifiées sur les parcelles expropriées, en indiquant que seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation et que la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation (pièce n° 26 : Cass, civile, 3e, 4 février 2024, n° 22-16 460)

Le commissaire du Gouvernement a formé appel incident uniquement sur la qualification de terrain à bâtir, et indique qu’il appartient à celui qui y a intérêt d’apporter la preuve d’une illégalité de la construction pouvant infléchir la valorisation de l’immeuble.

S’agissant de la consistance du bien exproprié, le commissaire du Gouvernement indique que, bien que non représentées au plan cadastral, les parcelles expropriées supportent des constructions et des aménagements ; que l’unité foncière est un terrain clos avec une façade sur la [Adresse 37] ; que le terrain est gravillonné à l’avant sur une superficie d’environ 300 m². Sur ce terrain est installée une construction à usage d’habitation en bois, d’une surface d’environ 25 m². Elle est composé d’un séjour carrelé avvec cuisine et d’un poêle à fioul.

Un algéco d’environ 10 m² situé à l’arrière du chalet a été aménagé en une chambre et une salle de bains avec douche et lavabo.

La construction est raccordée aux réseaux d’eau et d’électricité. Il existe également une dépendance extérieure à usage de WC.

La superficie des constructions est évaluée à 35 m², cette surface est celle retenue par le tribunal, suite au transport sur les lieux du 4 octobre 2017. Le terrain est aménagé avec une partie cailloutée et une autre dallée, le surplus étant en herbe bien entretenu.

Le bien est occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale.

Les parcelles avaient été acquises par Monsieur [X] [I] en 2003 et 2004.

Si la Cour de cassation par arrêt du 15 février 2024 n° 22-16 460 invoqué par l’expropriant a jugé qu’alors même que l’action publique en démolition serait prescrite, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible n’ouvre pas droit à indemnisation, elle avait cependant auparavant jugé par arrêt du 2 mars 2022 n° 20-23 489 'qu’aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégrité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et qu’aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, et que la preuve de l’illégalité des constructions édifiées sur les parcelles incombe à l’expropriant qui l’invoque.

En l’espèce, la société d’Aménagement 77 fait état d’un chalet en bois d’environ 25 m², et d’un algéco d’environ 15 m² , se contente d’alléguer que les parcelles, entourées en rouge sur une photographie, sont entourées par des parcelles occupées par des gens du voyage, sur lesquelles des constructions précaires et/ou illégales, ont été érigées et que les parcelles expropriées doivent être considérées comme nues, libres de toute occupation ; que dès lors les constructions édifiées, et dont l’exproprié tente d’obtenir valorisation, sont irrégulières ; elle ne démontre donc pas l’illégalité des constructions édifiées sur les parcelles expropriées, en produisant notamment une pièce administrative.

En conséquence, la propriété de Monsieur [I] s’analyse en un terrain bâti supportant un chalet en bois à usage d’habitation comprenant une partie algéco, une dépendance à usage de WC d’une surface non contestée de 35m².

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu dans le cadre de la méthode par comparaison une indemnisation sur la base du bâti de 35 m², selon la méthode dite construction terrain intégrée.

3° sur les références

Il convient en conséquence d’examiner les références de la société d’Aménagement 77 et du commissaire du Gouvernement :

a) Les références de la société d’Aménagement 77

Elle invoque tout d’abord trois termes de référence, s’appliquant à des terrains nus, ne bénéficiant pas de la qualification de terrain à bâtir, correspondant à des biens situés dans un environnement comparable à la parcelle expropriée avec les références de publication uniquement pour les deux premiers termes :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

prix foncier global

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

42719

BE 109

BE111

BA 18

4826

54'965

indemnité principale : 47'689

9,88

1AUb/1AUa

pièce n° 14

T2

41093

320

3200

10

1AUb

T3

41170

200

2010

10

1AUb

Ces termes correspondant à des terrains nus ne sont pas comparables avec la consistance du bien exproprié, à savoir un terrain bâti ; ils seront donc écartés.

La société Aménagement 77 indique qu’elle est propriétaire à ce jour de plus de 83 % du foncier de la Zac destinée à être urbanisée, que si la totalité des accords intervenus et que les propriétaires expropriés ne remplissent pas les conditions prévues par l’alinéa premier de l’article L322-8 du code de l’expropriation, il est toutefois nécessaire de les considérer comme des références à prendre en compte dans l’évaluation des valeurs de la parcelle expropriée :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix foncier global/ euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T4

10 juin 2013

4 juillet 2013

C 91

C 1532

2054

20540

10

1AUa

pièce n° 16

T5

11 mars 2015

22 avril 2015

BH 78

BH 170

3371

31155

9,24

1AUb

pièce n° 17

T6

15 novembre 2016

7 décembre 2016

BE 109

BE [Cadastre 2]

BA 18

4826

54'965

indemnité principale : 47'689

9,88

1aUb

1aUa pour BA 18

pièce n° 18

T7

28 avril 2017

29 mai 2017

C 59

C 65

C 123

C125

C 1543

3071

34'679

indemnité principale : de 29'655

9,66

1AUa

pièce n°19

T8

15 septembre 2017

4 octobre 2017

C 1831

B 102

BH 75

1094

12'478

indemnité principale : 10'398

9,5

1aUb

A

1aUa pour C1831

pièce n° 20

Ces termes correspondent tous à des parcelles de terrains nus en nature de friche et bois taillis, et ne sont pas comparables au bien exproprié à savoir du bâti ; ils seront donc écartés.

La société d’Aménagement 77 propose enfin des nouveaux éléments :

' parcelles cadastrées section C[Cadastre 27], C [Cadastre 28], C[Cadastre 16] et C[Cadastre 14], 13 septembre 2023, 9,5 euros/m² (pièce n° 27) ;

' parcelle cadastrée section B [Cadastre 13]. 25 juillet 2023,10 euros/m² (pièce n° 27) ;

' parcelle cadastrée section C [Cadastre 23] TC [Cadastre 2],14 avril 2023,10 euros/m² (pièce n° 27) ;

' parcelle C n° [Cadastre 25], arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 janvier 2020 RG 18/14'315 (pièce n° 27).

Les termes T4 à T7 correspondent à des terrains nus en nature de friche et bois taillis et ne sont donc pas comparables au bien exproprié à savoir du bâti ; ils seront donc écartés.

Le terme T8 correspond à une situation privilégiée pour une parcelle boisée quasi enclavée (une façade sur un chemin de terre non carrossable) et n’est donc pas comparable avec le bien exproprié à savoir du bâti ; il sera donc écarté.

B) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison correspondant à des maisons à usage d’habitation avec les critères suivants :

' maisons à usage d’habitation, superficie habitable comprise entre 40 et 80 m²;

' dans un rayon de 300 m des parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] ;

' au cours des cinq années précédant la date de jugement.

Les termes proposés sont accompagnés des références d’enregistrement.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Surface habitable/m²

Prix en euros

Prix m²/SU

Nombre de pièces

CG1

41995

B 62

[Adresse 11]

360

42

110000

2619

2

CG2

1er juin 2015

B 59 et B 54

[Adresse 8]

1030

56

255000

4553

3

CG3

41911

BA [Cadastre 20]

[Adresse 18]

1126

70

143500

2050

4

CG4

42367

BB [Cadastre 3]

[Adresse 10]

963

78

300000

3846

4

CG5

41990

BH [Cadastre 23]

[Adresse 35]

753

78

217600

2789

3

CG6

42359

BA [Cadastre 32]

[Adresse 9]

840

80

270000

3375

4

CG[Cadastre 26]

42789

bébé [Cadastre 24]

[Adresse 31]

224

[Cadastre 21]

320000

5818

3

CG[Cadastre 30]

42376

B [Cadastre 22]

[Adresse 12]

295

58

245000

4224

[Cadastre 19]

CG[Cadastre 33]

42579

B [Cadastre 4]

[Adresse 34]

185

75

286000

3813

Valeur médiane

753

3813

Valeur moyenne

642

3659

Le commissaire du Gouvernement ajoute qu’une étude de marché complémentaire a été menée aux fins d’actualisation, sans qu’il soit trouvé de termes de comparaison sur la période courant de mars 2017 à février 2018.

Il indique que compte tenu du niveau d’équipement de la maison (pas de système de chauffage central, WC dans une dépendance), et de sa construction en partie précaire constituée d’un chalet en bois et d’un algéco d’une superficie approximative totale de 35 m², la valeur basse de marché correspondant au terme de comparaison n° 3 peut être retenue soit 2050 euros/m² de surface habitable, ce terme de comparaison correspondant à un terrain de 1126 m², dans un ordre de grandeur cohérente avec la propriété de Monsieur [I], cédée en 2014. Cette valeur basse de marché s’explique par le fait qu’il s’agit de la soulte d’une vente en viager, le vendeur du bien en gardant la jouissance jusqu’à son décès. Cette relative précarité des conditions de vente est de nature à compenser celle de la construction du bien à évaluer.

Il observe une tendance haussière du marché de [Localité 38], le prix moyen des termes de comparaison entre 2014 et 2015 élevant à 3.205 euros/m² (3.437 euros/m² sans le terme de comparaison n° 3) et celui des biens vendus entre 2016 et 2017 à 4.119 euros/m².

La cour retient ces termes qui sont comparables en consistance s’agissant de maisons à usage d’habitation, de superficie habitable comprise entre 40 et 80 m², à proximité des parcelles expropriées et de moins de 5 ans.

Cependant, comme proposé par le commissaire du Gouvernement, il convient de tenir compte du niveau d’équipement de la maison qui n’a pas de système de chauffage central, qui a des WC dans une dépendance, de sa construction en partie précaire à savoir un chalet en bois et un Algéco, et en conséquence de privilégier la valeur basse de marché correspondant au terme de comparaison n° 3 de 2050 euros/m².

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu cette valeur unitaire de 2050 euros/m² et de fixer l’indemnité principale à la somme de : 35 m² X 2 050 euros= 71'750 euros.

— Sur l’indemnité accessoire de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 71 750 – 15 000 ) x 10% = 5 675 euros

soit un total de 8175 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de 79'925 euros en valeur libre, sauf à préciser qu’elle se décompose comme suit, l’indemnité d’expropriation ne pouvant être fixée toutes causes confondues en matière d’expropriation :

' indemnité principale : 71'750 euros ;

' indemnité de remploi : 8 175 euros.

— Sur les dépens

La Société d’Aménagement 77 a formé appel sur les dépens de première instance mais n’énonce aucun motif à l’appui de sa demande d’infirmation.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La société d’Aménagement 77 perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Ecarte des débats la note en délibéré du conseil de la SEM77 du 15 janvier 2025 et la pièce n°27 ;

Déclare recevables les conclusions de la société d’Aménagement 77 des 25 janvier 2024, et 26 août 2024, ainsi que celles du commissaire du Gouvernement des 25 mai 2024, 26 juin 2024 et 26 septembre 2024 ;

Déclare irrecevables les conclusions et pièces de M. [I] du 12 juin 2024 ;

Confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que l’indemnité à payer par la société d’économie mixte Aménagement 77 à Monsieur [X] [I] pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de [Localité 38] cadastrées C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] d’un montant de 79'925 euros en valeur libre se décompose comme suit :

' indemnité principale : 71'750 euros ;

' indemnité de remploi : 8 175 euros ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne la société d’Aménagement 77 aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT