ARRET N°

R.G : 12/00631

I

K

C/

H

C VEUVE H

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 05 JUILLET 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00631

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 06 décembre 2011 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur P I

né le XXX à XXX

Madame J K épouse I

née le XXX à SAINT Z (94410)

demeurant ensemble

XXX

XXX

ayant pour avocat M^e Frédéric CUIF, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEES :

Madame L H épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

Madame G-S C Veuve H

née le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant toutes deux pour avocat postulant la SCP PAILLE THIBAULT CLERC, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Pauline GOUMAIN de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocats au barreau de SAINTES,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 30 Avril 2013, en audience publique, devant

Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président

Madame G-Jeanne CONTAL, Conseiller

Madame Isabelle CHASSARD, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame L P,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président, et par Madame L P, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seings privés du 16 octobre 2008, Monsieur et Madame I ont signé un compromis de vente avec Mesdames H et A, respectivement titulaires de l’usufruit et de la nue-propriété, portant sur :

' un ensemble immobilier situé XXX dit à XXX comprenant une maison d’habitation avec garage, dépendances, chai et jardin cadastrés section XXX, 26, 28, 32 à XXX, 598, 599, 617, 621 et 623 dont la superficie totale s’élève à 38 a 27 ca ;

' la moitié des droits indivis dans deux parcelles en nature de passage cadastrées section XXX et 625.

Par acte authentique en date du 12 décembre 2008 G-S AE veuve H et sa fille L H épouse A ont vendu aux époux P I le bien objet du compromis du prix de 165 000 euros étant précisé que l’acte authentique a été signé par les deux parties en vertu de procurations données :

— à M^me X, Clerc de Notaire en cette qualité, en vertu d’une procuration en date du 12/12/2008 de mesdames H

— à M B, Clerc de Notaire, en cette qualité en vertu d’une procuration sous seing privé donnée à PRADES (66) le 11/12/2008 par M et M^me I

Etait joint audit acte authentique, un rapport du service d’assainissement faisant suite à une visite en date du 14/11/2008 (donc postérieure à la signature du compromis de vente) et qui ne comporte pas le paraphe des pages par M et M^me I.

L’acte authentique du 12/12/2008 comprend une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Les époux I invoquant n’avoir jamais eu connaissance, avant la réitération de l’acte authentique, du caractère défectueux de l’installation d’assainissement par ailleurs non conforme, et faisant valoir que l’installation électrique, les installations de plomberie et de gaz, la charpente et la couverture du bâtiment adjacent à l’immeuble principal étaient atteints de vices cachés ont mandaté le cabinet Y qui a rendu un rapport d’expertise le 16 février 2009 (pièce 10).

Ils ont sollicité la condamnation solidaire de G-S veuve H et de L A au paiement d’une somme de 50 000 € au titre de la restitution du prix par application de l’article 1644 du Code civil et d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Un rapport d’expertise établi non contradictoirement à la demande des époux I a été établi le 16 février 2009.

C’est dans ces conditions que M et M^me I ont assigné devant le tribunal de grande instance de SAINTES, la SCP notariale GICQUEL CLUZEAU GICQUEL, ainsi que Mesdames H sur le fondement de la garantie des vices cachés afin d’obtenir une restitution partielle du prix de vente ainsi que l’octroi de dommages et intérêts complémentaires arguant du fait que Mesdames H connaissaient les vices dont ils allèguent avant la vente et qu’elles les ont sciemment dissimulés.

M et M^me I d’une part et la SCP notariale GICQUEL CLUZEAU GICQUEL d’autre part ont signé le 17/04/2011 un protocole d’accord transactionnel à la suite duquel M et M^me I se sont désistés de leurs demandes à son encontre.

Le Tribunal de Grande Instance de SAINTES, par décision du 06/12/2011, a statué comme suit :

'CONSTATE le désistement d’instance et d’action des époux P I à l’encontre de la SCP GICQUEL-CLUZEAU-GICQUEL,

CONSTATE le désistement de la demande de la SCP GICQUEL- CLUZEAU-GICQUEL

DÉBOUTE les époux P I de leurs demandes au titre des vices cachés à l’exception de l’état du terrain,

CONDAMNE in solidum G-S H née AE et L A née H à payer aux époux P I la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €),

DÉBOUTE les parties des autres demandes,

CONDAMNE in solidum G-S H et L A aux dépens dont distraction au profit de Maître BONNET.'

Le premier juge retient notamment que :

— les époux I s’étaient convaincus eux-mêmes de l’état de la maison et projetaient de refaire l’installation électrique, qu’ils ne justifient dès lors d’aucun vice caché au titre de l’installation électrique

— la fourniture d’un diagnostic électrique n’était pas obligatoire à la date de la vente

— un état de l’installation intérieure de gaz a été établi le 1^er octobre 2008 et joint au compromis de vente, qu’il mentionne que l’installation présente des anomalies de type Al qui devront être réparées ultérieurement

— les époux I reconnaissent dans leurs écritures que G- S H les avait informés d’un problème de refoulement concernant la salle de bains conséquence d’un encombrement de canalisation entre la douche et la baignoire

— la connaissance de la vétusté de la maison et dès lors également des canalisations était connue des deux parties

— les dépendances ont été visitées par les acheteurs lesquels ont pu constater la vétusté des dépendances dont le sol est en terre battue et l’état des toitures faisant apparaître le jour par endroit, de sorte que les vices allégués étaient apparents au moment de l’achat

LA COUR :

Vu l’appel interjeté le 20/02/2012 par M et M^me I

Vu les dernières conclusions du 08/04/2013 de M et M^me I présentant les prétentions suivantes :

' Recevoir Monsieur et Madame I en leur appel et les y déclarer bien fondés.

Réformer la décision entreprise.

Condamner Madame C veuve H et Madame L H épouse A in solidum à payer à Monsieur et Madame I les sommes suivantes :

' 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux d’assainissement ;

' 5.354,03 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux relatifs à l’installation d’électricité ;

' 450 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux de l’installation de gaz ;

' 1.100 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux de plomberie ;

' 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux de canalisation extérieure ;

' 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux de réparation des planchers ;

' 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux de reprise de la toiture ;

' 7.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour la servitude d’électricité non déclarée et les travaux de déplacement y afférent ;

' 250 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi pour les travaux de reprise résultant de la non conformité de l’installation de téléphone ;

Condamner solidairement Madame C veuve H et Madame L H épouse A à faire dépolluer le terrain par une entreprise spécialisée, sous astreinte de 500 € par jour de retard, qui commencera à courir 3 mois après la date de signification à partie de l’arrêt à intervenir.

A défaut, condamner in solidum Madame C veuve H et Madame L H épouse A à payer aux époux I la somme de 60.000 € de dommages et intérêts au titre de la dépollution et de la remise en état du terrain.

Subsidiairement, si la Cour s’estimait insuffisamment informée sur les frais de dépollution du sol, ordonner une expertise aux frais avancés de Mesdames H et A.

Condamner in solidum Madame C veuve H et Madame L H épouse A à payer à Monsieur et Madame I la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices complémentaires subis.

Condamner in solidum de Madame C veuve H et Madame L H épouse A à leur payer la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

Débouter Madame C veuve H et Madame L H épouse A de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Condamner Madame C veuve H et Madame L H épouse A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Autoriser Maître CUIF, avocat, à poursuivre directement le recouvrement des frais dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.'

Ils soutiennent qu’ils ne pouvaient déceler les vices atteignant l’immeuble et qu’ils ont été victimes de la mauvaise foi des venderesses qui ont sciemment dissimulé l’état de la maison et du jardin. Ils ajoutent que les vices cachés sont d’une importance telle que si les époux I en avaient eu connaissance avant la réitération de la vente, ils auraient purement et simplement refusé de faire l’acquisition de cette maison.

Vu les dernières conclusions du 26/10/2012 de M^me L H et de M^me G-S C veuve H présentant les prétentions suivantes :

'Vu l’acte authentique établi par la SCP CLUZEAU-GICQUEL en date du 12 décembre 2010, et l’article 1134 du code civil,

Vu les articles 1641, 1642,1643 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1626 et suivants du même code,

Vu les articles 1603 et suivants du même code,

Vu l’article L.1131-1-1 du Code de la Santé Publique dans sa version applicable aux faits de l’espèce,

Vu l’article 544, 1116 et 1147 du code civil,

Vu l’article 701 du code civil,

A titre préliminaire :

Sommer les époux I de communiquer le protocole d’accord conclu entre la SCP GICQUEL-CLOUZEAU GICQUEL et ces derniers, relatif au litige,

XXX

— Déclarer Monsieur et Madame I mal fondés en leur appel,

— Débouter Monsieur et Madame I de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de Mesdames H et A,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de SAINTES le 6 décembre 2011, sauf en ce qui concerne les dépens,

XXX

Vu l’article L 514-20 du code de l’environnement,

— Réduire à de plus justes proportions la somme de 60 000 euros sollicitée par les époux I à titre de dommages et intérêts pour les frais de dépollution et de remise en état du terrain, si par extraordinaire la Cour voulait faire application de ce texte,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Condamner solidairement Monsieur et Madame I à payer à Madame H et Madame A la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame I aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SCP PAILLE-THIBAULT-CLERC, selon les dispositions de l’article 699 du CPC.'

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16/04/2013

SUR CE

Sur la détermination du cadre juridique du présent litige

Il convient de relever que M et M^me I ont assigné mesdames H sur le seul fondement de la garantie des vices cachés et que figure à l’acte de vente une clause exonératoire de cette garantie au profit des venderesses ainsi que l’indication que les acquéreurs prennent le bien en l’état.

Afin de voir écartée l’application de ces deux clauses, M et M^me I doivent justifier de la mauvaise foi de mesdames H résultant du fait qu’elles n’ont pas informé les acquéreurs de l’existence des vices allégués alors qu’elles en avaient connaissance et ce en particulier lorsque cette réticence d’informations présente un caractère dolosif.

Il sera souligné en outre qu’en application du devoir d’information (l’article 1602 du code civil), mesdames H devaient informer les acquéreurs d’un risque connu d’elles dès lors qu’elles n’avaient pas vérifié préalablement que ce risque était écarté.

Enfin, la clause prévoyant que les acquéreurs prennent le bien en l’état doit être considérée comme une clause de style inefficace lorsque les vendeurs connaissaient la fragilité dénoncée et qu’ils se sont abstenus d’informer les acquéreurs.

Il convient dès lors d’apprécier demande par demande :

— si le vice allégué est un vice caché

— dans l’affirmative, si la clause d’exonération de la garantie des vices cachés peut être écartée

— puis, le cas échéant, l’indemnisation sollicitée et/ou les demandes formulées par les époux I

S’agissant de l’état du sous sol (présence de déchets métalliques faisant suite à l’exploitation d’une casse automobile)

M et M^me I soutiennent que Monsieur Z du service de l’urbanisme a précisé que la présence de pièces métalliques dans le sol n’était pas étonnante puisque les époux H exploitaient une casse automobile. Ils produisent un constat d’huissier qui établit cette pollution en 17 endroits différents et écrit : « Nous y trouvons à quelques centimètres sous terre plusieurs pièces métalliques, un morceau de carter, un morceau d’enjoliveur, une pièce ronde métallique aimantée, une longue pièce métallique, de la ferraille et du grillage. Les pièces déterrées sont anciennes et rouillées »… Ils ajoutent que c’est donc par une lecture erronée du procès-verbal de l’huissier que le tribunal a retenu que celui-ci avait « déterré 17 pièces », puisqu’il parle de 17 endroits différents où il a déterré à chaque fois plusieurs pièces soit au total environ 600 à 800 pièces…

Mesdames H soutiennent que :

— elles n’ont pas fait preuve de mauvaise foi à l’égard des acquéreurs car elles n’ont jamais personnellement exploité une installation soumise à autorisation sur le terrain vendu et elles ne connaissaient pas l’existence des déchets retrouvés sur leur terrain et encore moins les dangers ou inconvénients importants qui en résultaient

— le terrain a déjà été dépollué en 1995 après la cessation d’activité.

— l’acquéreur des terrains et de l’ancien garage appartenant à Monsieur H, dénommés Les transports MONTALESCOT E., atteste également que « lorsqu’ils ont effectué un terrassement dans « notre » terrain acheté à Monsieur H, nous n’avons trouvé aucune pollution sur un mètre de profondeur. Notre terrain a donc été dépollué ». (pièces 12 et 14)

— A titre subsidiaire, si la Cour estimait que l’article L 514-20 du code de l’environnement était applicable, et si la Cour estimait que la somme de 300 euros proposée de bonne foi par les vendeuses n’était toutefois pas suffisante, elle réduirait alors à de plus justes proportions la somme exorbitante demandée par la partie adverse au titre des frais de dépollution du terrain à hauteur de 60 000 euros.

Par ailleurs, s’agissant des déchets, l’acte authentique précisait les déclarations des vendeurs sur ce point (pièce 3 et 66) :

« En outre le Notaire soussigné rappelle qu’il convient également de s’intéresser à la question du traitement des terres qui seront excavées. Elles deviennent alors des meubles et si elles sont polluées, seront soumises à la réglementation des déchets. (') Le VENDEUR déclare :

— ne pas avoir personnellement exploité une installation soumise à autorisation sur les lieux objets des présentes ;

— ne pas connaître l’existence de déchets considérés comme abandonnés au sens de l’article 3 de la loi n° 75-633 du 15 juillet 1975 (')

— qu’à sa connaissance : – l’activité exercée dans l’immeuble objet des présentes n’a pas entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques (')

— le bien n’est frappé d’aucune pollution susceptible de résulter notamment de l’exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d’une installation soumise à autorisation (')

— il n’a jamais été déposé ni utilisé sur le terrain ou enfoui dans celui-ci de déchets ou substances quelconques (')

— il n’a jamais été exercé sur les lieux dont s’agit ou les lieux voisins d’activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement (air, eaux superficielles ou souterraines, sols ou sous-sols par exemple (')

— qu’il ne dispose pas d’information lui permettant de supposer que les lieux ont supporté, à un moment quelconque, une installation classée ou, encore, d’une façon générale, une installation soumise à déclaration. '

Il résulte des réponses préfectorales, des témoignages produits que mesdames H ne pouvaient ignorer le risque d’une telle pollution alors que la casse automobile était exploitée antérieurement par M H père de M^me L H épouse A jusque 1995 ce que les intimées reconnaissent effectivement.

Elles ne peuvent soutenir que :

— l’établissement exploité était un simple garage non soumis à déclaration alors que l’attestation de M D, habitant la commune depuis 1964 évoque l’existence d’une 'casse auto’ au lieu où résident M et M^me I

— M H ( père) n’occupait pas les parcelles vendues puisqu’elles n’en justifient pas, la pièce 5 à laquelle elles font référence ne correspondant qu’à un extrait de plan cadastral

En outre, il résulte de leurs propres conclusions qu’elles ne pouvaient ignorer l’existence d’un tel risque alors que leur père avaient vendu son exploitation à une société de transport et à d’autres entreprises.

Enfin, les attestations produites par les sociétés exploitantes ayant procédé aux acquisitions de l’exploitation sont imprécises en ce qu’elles ne précisent ni les parcelles ni les dates ni encore le détail des interventions. Il sera à cet égard constaté que les témoins ne produisent aucune facture démontrant la consistance des travaux effectués.

En tout état de cause, il est établi que le terrain acquis par M et M^me I est encombré de nombreux détritus métalliques (carters, plaque d’immatriculation etc…) que ceux-ci n’ont à l’évidence pas enfoui eux mêmes et que la nature même des détritus constatés par le constat d’huissier produit démontrent un lien avec l’activité initiale de M H père de M^me A connue de tous les personnes habitant localement depuis de nombreuses années.

Il sera enfin observé que M et M^me I résidaient avant la vente dans les Pyrénées orientales et ne pouvaient eux mêmes connaître l’usage antérieur du terrain, lequel au contraire paraissait être une étendue de prairies et une zone de nature répondant au souhait de M I , confirmé par attestations, de développer une zone de potager, au titre de ses loisirs.

Mesdames H invoquent le fait que le terrain aurait été dépollué en 1995 après la cessation d’activité de M H et produisent des attestations des exploitants ultérieurs indiquant avoir nettoyé le terrain.

Compte tenu des constatations effectuées par huissier, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de la connaissance d’une intervention de dépollution alors qu’il est constant que seul un traitement de surface a été effectué et a simplement fait disparaître tout signe apparent d’enfouissement.

Elles connaissaient en conséquence l’existence de ce risque le terrain ayant été utilisé par M H ainsi que par plusieurs entreprises postérieurement à la cessation d’activité de M H.

Compte tenu de ces éléments, mesdames H, qui ne peuvent prétendre tout ignorer de l’existence d’un risque d’enfouissement de matériaux métalliques et qui ne se sont pas assurées avant la vente que ce risque était dûment écarté, devaient informer M et M^me I de l’existence a minima d’un tel risque et tout au moins de l’usage antérieur des parcelles vendues, alors qu’elles ne laissaient apparaître aucune signe extérieur permettant aux acquéreurs de déceler la difficulté et le vice.

Dès lors la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés sera écartée s’agissant de la demande correspondant à l’état du sous sol et à l’obligation de dépollution.

M et M^me I ne peuvent cumulativement solliciter la condamnation des venderesses à une obligation de faire ( nettoyage du terrain) et l’octroi de dommages et intérêts pour diminution de valeur.

Dès lors, n’ayant pas choisi eux mêmes le mode réparatoire du préjudice subi, il convient de retenir l’indemnisation financière dûment justifiée par la production du devis correspondant (pièces 70 et 71) permettant de fixer l’indemnisation à la somme réclamée de 60000 €.

Il sera à ce titre observé que mesdames H reconnaissent que leur offre initiale d’indemnisation à hauteur de 300 € était insuffisante.

En conséquence, si le premier juge a retenu à juste titre l’obligation de mesdames H à indemniser les acquéreurs, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il n’a accordé à M et M^me I que la somme de 300 €.

Sur l’assainissement

M et M^me I indiquent que le premier juge a omis de statuer sur l’assainissement .

Mesdames H soutiennent que la demande relative à l’assainissement n’était présentée qu’à l’encontre de la SCP notariale assignée et qu’aucune demande n’était présentée à ce titre à l’encontre des venderesses.

Il résulte des conclusions n°5 présentées par M et M^me I devant le premier juge qu’ils n’ont pas entendu inclure dans la somme réclamée de 50000 € (au titre de la restitution partielle du prix de vente sur le fondement de l’article 1644 du code civil) le coût de mise aux normes de l’assainissement puisqu’ils indiquent précisément que le total des travaux s’élevant à plus de 20000 € ne comprend pas ' le coût de mise aux normes de l’assainissemnet dont le montant était réclamé au notaire en raison du dépassement du mandat dont il s’est rendu coupable’ .

Dès lors, ils ne peuvent soutenir que le premier juge a omis de statué sur ce point.

Etant observé que si, non sans ambiguïté , mesdames H évoquent dans les motifs de leurs dernières conclusions devant la cour une problématique de recevabilité de cette demande en cause d’appel, il doit être constaté qu’elles ne formulent aucune fin de non recevoir et ne visent aucune disposition du code de procédure civile dans le dispositif de leurs conclusions qui seul lie la cour quant aux prétentions à examiner.

En conséquence, il convient d’apprécier cette demande nouvelle en cause d’appel, étant observé qu’elle est en tout état de cause recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur le fond, M et M^me I en seront déboutés dans la mesure où il est constant que :

— les venderesses les ont informé de l’ensemble des éléments techniques relatifs à l’assainissement et à sa mise en conformité avant la signature de l’acte authentique

— la vente a été conclue nonobstant les éléments techniques ainsi apportés par la signature du clerc de notaire, mandataire de M et M^me I

La responsabilité de ce manque d’information de M et M^me I ne peut être donc imputée aux venderesses mais au dépassement du mandat (procuration en vue de la signature de l’acte authentique) confié pour la signature de l’acte authentique étant relevé que l’indemnisation du préjudice a été traité séparément par la signature d’un protocole d’accord avec l’étude notariale concernée dont l’existence n’est pas contestée par les venderesses.

Si le protocole contenant une clause de confidentialité sauf à l’égard des juridictions judiciaires, a été communiqué à la cour , lors de l’audience de plaidoirie et avec l’accord du conseil des venderesses qui a pu en prendre connaissance , il n’y a pas lieu de régler procéduralement cette communication de pièce puisque son contenu n’est pas nécessaire à la solution du litige.

En conséquence, M et M^me I seront déboutés de cette demande présentée pour la première fois en cause d’appel.

Sur l’électricité

Le jugement entrepris a justement considéré que :

— les dispositions de l’article R 134-10 du code de la construction et de l’habitation n’était pas applicables au jour de la signature des actes puisqu’elles n’entraient en vigueur qu’au 01/01/2009

— aucune disposition contractuelle ne prévoyant une obligation de communication d’un tel document. il ne pouvait être reproché aux venderesses de n’avoir pas fait annexer un diagnostic électrique à l’acte authentique

M et M^me I ne peuvent en effet sérieusement soutenir sans dénaturer la convention qu’une liste de différents types de diagnostic présentée sous forme de cases à cocher doit être considérée dans son ensemble que les cases soient cochées ou non. Or il est constant que la case relative au diagnostic technique électrique n’est pas cochée de sorte que le premier juge n’a nullement interprété un contrat clair mais a simplement pris en compte les dispositions claires dudit contrat.

En cause d’appel, M et M^me I contestent la décision entreprise estimant pour leur part que quand bien même le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 (pièce 21) n’était applicable qu’à compter du 1 er janvier 2009 (cf. article 2), la fourniture d’un diagnostic était bien obligatoire en application des articles L134-7 et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation de sorte qu’en cas d’absence de cet état dans l’acte authentique réitérant la vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de sa garantie des vices cachés. Ils estiment que l’état de vétusté de l’installation, dépourvue de toute protection, dépasse largement les quelques travaux d’embellissement électriques qu’ils avaient prévu de faire et que les venderesses ont dissimulé l’état de dangerosité manifeste de l’installation avant la vente afin de pouvoir vendre la maison aux prix qu’elles souhaitaient.

Si M et M^me I soutiennent à juste titre que le décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 ne concerne pas l’obligation de fourniture du diagnostic mais fixe les modalités précises du contrôle de l’état intérieur de l’installation d’électricité en portant création de l’article R. 134-10 du Code de la Construction et de l’habitation , cette disposition applicable au 01/01/2009 constitue la disposition réglementaire visée par l’article L 134-7 auquel renvoie expressément l’article L 271-4 précisant le contenu du dossier technique exigé en cas de vente d’un immeuble d’habitation.

Il convient de relever que l’article L 134-7 résultant de la loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 en vigueur au jour de la signature de l’acte de vente énonce que 'En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent article.'

Avant le 01/01/2009, aucune disposition réglementaire n’était prise afin de rendre applicable l’article L 134-7 de sorte que le diagnostic électrique n’est devenu obligatoire qu’au 01/01/2009.

Dès lors que le diagnostic technique électrique n’était pas obligatoire à la date de signature de la vente, M et M^me I ne peuvent soutenir que la clause de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par mesdames H pour ce motif.

En conséquence :

— soit le vice allégué n’était pas décelable et peut être légitimement considéré comme caché et dans ce cas , mesdames H peuvent opposer l’exclusion de garantie des vices cachés

— s’ils étaient apparents, la demande de M et M^me I ne peut prospérer puisqu’ils ont fondé leurs prétentions sur la seule garantie des vices cachés

Enfin, il sera relevé que M et M^me I ne justifient nullement d’une mauvaise foi des venderesses sur ce point alors que :

— ils ont accepté de prendre le bien en l’état

— le rapport du cabinet Y en date du 16 février 2009 précise que : « 1°) Electricité : l’installation intérieure est ancienne, ne comporte aucune protection aux personnes, aux appareils et par conséquent est non conforme aux normes en vigueur : exemple, pas de tableau de fusibles avec disjoncteur et coupe-circuits, pas de prise de terre laquelle est obligatoire pour toutes les masses métalliques, particulièrement celles de la salle de bains ce qui signifie qu’aucune protection n’est assurée , le matériel n’a aucune protection»

de sorte que son état était décelable pour un acquéreur normalement vigilant et ce d’autant qu’ils avaient eux mêmes prévu d’engager des frais de remise en état dans cet immeuble à l’évidence vétuste qu’ils avaient visité

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur l’installation gaz

M et M^me I invoquent les conclusions de l’expert et en particulier sa lettre du 28 février 2011 : (pièce 29) qui énonce « Dans notre rapport du 16 février 2009 nous avions constaté l’état de l’installation telle qu’elle était le dit jour c’est-à-dire « que la canalisation devait être protégée par un fourreau et que la ventilation de la cuisine était obligatoire ». Sur le diagnostic gaz que vous nous avez présenté nous vous avons fait observer que « l’état était pour le moins incomplet, que l’installation aurait dû être classée DGI et que des travaux s’imposaient ». Il est bien évident que la non conformité de cette installation s’imposait et s’impose encore aujourd’hui. »

Ils contestent que les travaux à exécuter puissent relever de la catégorie A1 (à faire ultérieurement) et qu’ils présentent les caractéristiques du 'Danger Grave Imminent’ (catégorie DGI).

Mesdames H soutiennent que M et M^me I ne démontrent pas non plus en quoi cette prétendue mise aux normes aurait dû être préalable à la vente, ni ce qui a bien pu leur être caché, qui plus est, en connaissance de cause, par les venderesses et que de plus, un état de l’installation intérieure de gaz avait été établi le 2 octobre 2008 (pièce 3).

Etant relevé que mesdames H ont dûment communiqué le diagnostic gaz réalisé peu de temps avant la vente, M et M^me I ne peuvent venir rechercher leur responsabilité à ce titre.

Il apparaît que les acquéreurs contestent en fait le contenu du diagnostic communiqué ce qui ne relève pas de la responsabilité ou de la garantie dûe par les vendeurs qui ont eu dûment recours à un professionnel pour le faire établir.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la plomberie

M et M^me I indiquent que la baignoire n’a jamais été raccordée . Le rapport de Monsieur E du 16 février 2009 (pièce 10) démontre que les conséquences sont une humidité excessive de la chape (taux mesuré de 75 %).

Mesdames H indiquent que l’information en avait été donnée aux acquéreurs ce que M et M^me I ne contestent pas

Dès lors, le vice allégué ne peut être considéré comme caché et le serait-il, mesdames H peuvent opposer la clause de non garantie des vices cachés ayant dûment informé les appelants sur le défaut de raccordement de la baignoire.

Il sera en outre observé que le réaménagement ' bricolé’ de la salle de bain (positionnement de la baignoire avec évacuation dans l’ancien receveur de douche prééxistant) est manifestement très ancien et effectué à une date non déterminée de sorte qu’il ne saurait être retenu à l’encontre des venderesses une mauvaise foi de nature dolosive ou une rétention volontaire d’information quant à l’origine des difficultés d’évacuation qu’elles ont signalées à M et M^me I.

S’agissant de la vétusté des canalisations, le premier juge a justement retenu que M et M^me I connaissaient la vétusté des robinetteries et des canalisations, ce dont ils avaient pu se rendre compte lors des visites.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M et M^me I sur ce point (987,32 € et 305,64 €).

Sur les boiseries :

M et M^me I indiquent avoir découvert que le plancher étaient pourri et infesté d’insectes xylophages ce qui n’était pas visible sous la moquette.

S’il n’est pas contestable qu’à supposer leur description des faits exact qu’un tel vice peut être considéré comme caché et non décelable, encore faut il qu’ils justifient des raisons pour lesquelles la clause d’exclusion de garantie des vices cachés soit susceptible d’être écartée sur ce point.

Or M et M^me I procèdent par pure affirmation en invoquant la mauvaise foi des venderesses puisqu’ils indiquent simplement :

'Le jour de la visite, la pièce était garnie de meubles et le parquet de la salle à manger était recouvert de moquette.

Lorsque les époux I ont entamé les travaux de rénovation de cette pièce, ils ont arraché la moquette et se sont aperçus que le parquet en dessous était pourri par l’humidité et les insectes xylophages, comme le démontre le rapport de Monsieur E du 16 février 2009. (pièce 35)

Il s’agit bien d’un vice caché et la mauvaise foi des venderesses est là encore établie.

Les travaux à effectuer sont importants puisqu’il faut ôter toutes les parties boisées infestées, traiter et refaire à l’identique'

Il est constant que M et M^me I ne pouvaient ignorer qu’ils visitaient une maison encore meublée et aménagée et qui était à l’évidence vétuste.

Par ailleurs, le simple fait qu’ils n’aient pu voir l’état du plancher sous la moquette ne peut suffire à établir la mauvaise foi des venderesses c’est à dire la connaissance par elles de l’état de ce plancher. M et M^me I ne fournissent aucun élément supplémentaire permettant de justifier d’une telle mauvaise foi qui serait de nature à voir écartée la clause d’exclusion de la garantie des vices des vices cachés sur ce point étant observé qu’ils ne soutiennent nullement que la moquette aurait été récemment posée ce qui permettrait de considérer que les venderesses aient entendu cacher l’état préexistant ou qu’à tout le moins, elles ne pouvaient l’ignorer.

M et M^me I seront déboutés de leur demande nouvelle sur ce point.

Sur les inondations du chai et l’état des dépendances (demande en paiement de la somme de 15000 euros pour les travaux de remise en état, à titre de dommages et intérêts, en se fondant sur un devis de l’entreprise PALARDIS de 13 314,10 € (pièce 37 adverse).)

Si M et M^me I indiquent qu’ils ne pouvaient s’apercevoir que le chai était régulièrement inondé alors que M^me H habitant sur place ne pouvait l’ignorer, le jugement entrepris, sans être précisément contredit sur ce point, a établi que les fuites et inondations alléguées n’étaient pas des vices cachés en indiquant que ' les dépendances ont été visitées par les acheteurs, qu’ils ont pu constater la vétusté des dépendances dont le sol est en terre battue, qu’ils ont pu constater l’état des toitures faisant apparaître le jour par endroit, que les vices allégués étaient apparents au moment de l’achat'

Le rapport produit par M et M^me F suffit à établir le caractère manifestement apparent du vice allégué.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M et M^me I sur ce point, par des motifs pertinents que la cour adopte.

Sur les servitudes

L’acte notarié de vente précise en page 8 « que l’acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues, ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf en s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l’exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi ».

'> la conduite d’eau

M et M^me I indiquent avoir été maintenus dans l’ignorance de l’existence d’une servitude en sous sol devant desservir les autres parcelles.

Mesdames H soutiennent que cette canalisation souterraine n’est plus en fonctionnement et que même si la société VEOLIA projette de remettre en service cette canalisation, on ne voit pas en quoi cela serait la faute des venderesses. Elles demandent la confirmation du jugement entrepris sur ce point .

Le premier juge a considéré à juste titre, la présence d’une canalisation d’eau en sous sol inactive, n’est pas une servitude, et ce par les motifs suivants que la cour adopte :

: « Attendu que les époux I font valoir qu’à l’occasion de la cession partielle de l’ensemble immobilier dont les biens vendus aux époux I, une servitude passive concernant une canalisation d’amenée d’eau desservant la propriété voisine a été élaborée, qu’ils produisent aux débats un courrier de Véolia daté du 13 octobre 2009 qui fait mention d’un plan indiquant les tracés prévisionnels de leur branchement d’eau ainsi que ceux de leurs voisins, et qui les informe que l’ancienne conduite qui passe sur leur terrain ne sera pas déposée ; que le courrier produit aux débats ne permet pas de conclure qu’une servitude passive de canalisation d’eau sur leur terrain a été créée, que G-S H fait valoir que la canalisation souterraine n’est plus en fonctionnement, qu’effectivement l’ancienne conduite n’a pas été déposée, qu’en tout état de cause, cela ne constitue pas une servitude ».

Enfin, ils ne peuvent soutenir que mesdames H ne démontrent pas que cette canalisation serait inactive, alors qu’invoquant l’existence d’une servitude qui leur serait préjudiciable, il leur appartient démontrer qu’il s’agit effectivement d’une servitude et dès lors d’établir que cette canalisation est en fonctionnement.

Or ils sont défaillants dans l’administration d’une telle preuve.

Ils ne justifient pas plus du fait que les venderesses aient créé cette servitude alléguée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de M et M^me I au titre de la canalisation en sous sol.

'> Sur la servitude d’électricité non déclarée,

M et M^me I soutiennent que la seconde ligne (basse tension) qui traverse les parcelles cadastrées XXX, 33, 34, 35 et 623 des époux I selon une ligne cardinale Nord Est ' Sud Ouest et qui va depuis le chemin des Brandes à l’est alimenter en électricité la maison du fils de Madame H à l’ouest se trouvant sur la parcelle n°619 n’est pas mentionnée dans l’acte authentique.

Mesdames H soutiennent qu’ aux termes de l’acte authentique de vente, page 8 (pièce 1) : « L’acquéreur…/ Souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur », … … l’acte ne prévoyant exception que pour « les servitudes le cas échéant créées par [le vendeur] et non indiquées aux présentes … I … »

Il est clairement indiqué à la page 11 : « TITRE III -URBANISME / CONSTRUCTION…/… Le terrain est grevé des servitudes suivantes : I 4- ELECTRICITE Servitude d’établissement de canalisations électriques, d’ancrage, d’appui et de passage, d’élagage, d’abattage d’arbres. » et que rien n’exclut la seconde ligne alléguée, en tout état de cause apparente.

M et M^me I ayant fondé leur action sur la garantie des vices cachés seront dès lors déboutés de leur demande de ce chef étant relevé qu’en tout état de cause, l’acte de vente ne limite pas l’existence de servitudes publiques à une seule ligne.

En conséquence, M et M^me I ne disposent pas de recours à l’encontre de leurs venderesses sur ce point, en application des stipulations de l’acte authentique de vente signé par eux.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

'> sur la ligne téléphonique

M et M^me I soutiennent que suite au fonctionnement défectueux, France Télécom qui s’est déplacée et a réparé le problème mais leur a indiqué un nouveau problème provenant du fait que l’installation n’était pas conforme et réglementaire puisqu’elle est installée sur la façade de la maison de leurs voisins dont elle dépend ! (pièce 50)

Mesdames H soutiennent que la seule éventualité d’une éviction n’engage pas le vendeur et qu’il n’y a aucun trouble, aucun préjudice certain ni actuel.

Le premier juge a écarté cette demande en l’absence de préjudice actuel et certain.

M et M^me I précisent que le coût de déplacement de la ligne téléphonique s’élèverait à 159 € ( évaluation d’octobre 2009) mais ne démontrent nullement en quoi la réalisation des conditions prévues à la clause susvisée ( figurant en page 8 de l’acte authentique et rappelée ci dessus), le simple fait que l’existence de cette ligne téléphonique ne figure pas en page 11 ne pouvant suffire à justifier du recours de M et M^me I et ce, d’autant que comme l’a souligné à juste titre le premier juge, ils ne justifient nullement d’un préjudice actuel et certain, s’agissant du déplacement de la ligne puisque tel est l’objet de leur demande d’indemnisation.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts complémentaires

Les époux I invoquent un préjudice de jouissance depuis la date de leur acquisition en décembre 2008 tiré notamment du fait qu’ils ne peuvent pas profiter de leur parc pour le cultiver comme ils le prévoyaient et qu’ils sont contraints de procéder à des travaux importants de remise en état qui dépassent largement le cadre de ce qu’ils avaient prévu alors qu’ils aspiraient à jouir d’une retraite paisible.

Il résulte des motifs qui précèdent que le préjudice de jouissance réclamé ne peut être retenu qu’à l’égard de l’état de pollution du sous sol.

M et M^me I justifient de ce préjudice par la production d’attestations démontrant leur projet de culture d’un potager étendu et par le constat d’huissier démontrant l’impossibilité en raison des nombreux déchets extraits. Par ailleurs, ce projet d’usage d’une zone de nature étendue n’étant pas un usage spécifique et exceptionnel, M et M^me I peuvent l’invoquer même s’il n’est pas justifié qu’il soit spécifiquement entré dans le champ contractuel, étant observé qu’en tout état de cause, ce moyen n’est pas soulevé par les venderesses.

Le jugement entrepris a rejeté la demande de M et M^me I au motif que le préjudice relatif à l’état du sous sol est limité à quelques pièces alors qu’il résulte du constat d’huissier produit que le nombre est bien plus important et qu’en outre il y a lieu de tenir compte de la nature des pièces métalliques extraites. De plus, M et M^me I démontrent que le motobinage du terrain est rendu difficile en raison de la présence de cette pollution en sous sol.

Le jugement entrepris sera dès lors réformé sur ce point et il sera alloué une indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 4000 € justement fixée compte tenu du temps écoulé depuis la vente.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M et M^me I sollicitent à ce titre la somme de 3500 €. Il convient cependant d’ajouter sous la qualification de frais irrépétibles le coût de l’expertise non judiciaire produite ( 525 €) de sorte que la demande totale à ce titre s’élève à la somme de 4025 €.

Il est équitable de condamner solidairement mesdames H à payer à M et M^me I l’indemnité pour frais irrépétibles fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant précisé que les frais irrépétibles comprennent également le coût de l’expertise non judiciaire (525 €- pièce n°72) .

Les dépens de la procédure d’appel seront à la charge solidaire de mesdames H étant précisé que les dépens comprennent notamment le coût du constat d’huissier produit aux débats.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné 'in solidum G-S H née AE et L A née H à payer aux époux P I la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €)'

— débouté M et M^me I de leur demande de dommages et intérêts complémentaire au titre du préjudice de jouissance

— débouté M et M^me I de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau sur ces points :

— Condamne solidairement G-S H née AE et L A née H à payer aux époux P I la somme de 60 000 € au titre de la dépollution du sous sol des parcelles vendues.

— Condamne solidairement G-S H née AE et L A née H à payer aux époux P I la somme de 4000 € au titre du préjudice de jouissance

Y ajoutant :

— Déboute M et M^me I de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’assainissement

— Déboute M et M^me I de leur demande de dommages et intérêts au titre de la reprise des planchers

— Condamne solidairement Madame C veuve H et M^me H épouse A à payer à M et M^me I la somme de 4025 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût de l’expertise non judiciaire ( pièce n° 72)

Condamne solidairement Madame C veuve H et M^me H épouse A aux dépens d’appel en ce compris le coût du constat d’huissier de M^e LAMOUILLE (pièce n°73) , qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,