ARRET N°519

N° RG 19/00128 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FUNI

X

Y

C/

B

A

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU -CHARENTES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00128 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FUNI

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 novembre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur G X

né le […] à NOTTINGHAM

[…]

[…]

Madame H Y

née le […] à COVENTRY

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Emmanuel ARAGUAS, avocat au barreau de SAINTES, substitué par M^e Claire LEGWINSKI, avocat au barreau de SAINTES

INTIMES :

Madame I B

née le […] à BORDEAUX

Chez Madame B J […]

[…]

Monsieur K A

né le […] à ROCHEFORT

[…]

17430 AC-CHARENTE

ayant tous les deux pour avocat M^e Jean paul ROSIER de la SCP E.LITIS, avocat au barreau de SAINTES, substitué par M^e Alice GREZILLIER, avocat au barreau de SAINTES

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU -CHARENTES

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Nicolas DUFLOS de la SCP D’AVOCATS DUFLOS CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me L M,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me L M,

Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 19 mars 2014, G X et H Y ont vendu à K A et I B une maison d’habitation située […] à Torxe (Charente-Maritime), au prix de 142.000 €. K A et I B ont financé cette acquisition par deux prêts souscrits auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes pour un montant total de 138.897,32 €.

En raison de désordres constatés postérieurement à leur emménagement, K A et I B ont sollicité par acte du 20 juin 2015 du juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes que soit ordonnée une mesure d’expertise afin de déterminer les vices affectant la chose vendue. Par ordonnance du 28 octobre 2015, R Z a été commis à cette fin. Le rapport d’expertise est en date du 3 février 2016.

Se fondant sur les termes de ce rapport, K A et I B ont par acte du 24 février 2017 fait citer G X et H Y devant le tribunal de grande instance de Saintes. Ils ont à titre principal demandé que soit prononcée la résolution de la vente, que les défendeurs soient condamnés à restituer le prix de vente, au paiement des droits de mutation supportés et de la somme de 50.000 € en réparation de leur préjudice matériel et moral. G X et H Y ont soulevé la nullité du rapport d’expertise pour défaut d’objectivité, partialité, manque de sérieux et de rigueur de l’expert judiciaire. Subsidiairement, ils ont soutenu que les acquéreurs ne démontraient pas que les vices allégués rendaient le bien impropre à son usage. La Caisse d’épargne et de prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes est intervenue volontairement à l’instance. Elle a rappelé que la résolution du contrat de vente emportait celle des contrats accessoires de prêt et sollicité la restitution du capital prêté.

Par jugement du 9 novembre 2018, le tribunal de grande instance de SAINTES a statué en ces termes :

'REJETTE la demande de nullité du rapport d’expertise présentée par Monsieur G X et Madame H Y ;

PRONONCE la résolution de la vente intervenue entre Monsieur G X et Madame H Y et Monsieur K A et Madame I B ;

PRONONCE la résolution des contrats de prêt intervenus entre la CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES et Monsieur K A et Madame I B ;

CONDAMNE solidairement Monsieur G X et Madame H Y à payer à Monsieur K A et Madame I B, la somme de CENT QUARANTE NEUF MILLE DEUX CENT VINGT HUIT EUROS (149.228 €), majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2014 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur G X et Madame H Y à payer à Monsieur K A et Madame I B la somme de ONZE MILLE SIX CENT QUARANTE SIX EUROS (11.646 €) à titre de dommages-intérêts

CONDAMNE Monsieur K A et Madame I B à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES la somme de CENT TRENTE HUIT MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS TRENTE DEUX CENTIMES (138.897,32 €), sous déduction de toutes les sommes qu’ils ont versées au titre des échéances ou des frais et commissions, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de versement des fonds ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur G X et Madame H Y aux entiers dépens incluant les frais d’huissier et d’expertise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur G X et Madame H Y à payer à Monsieur K A et Madame I B la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur G X et Madame H Y à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES la somme de MILLE EUROS (1.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

ORDONNE l’exécution provisoire'.

Il a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise, l’expert ayant exécuté sa mission avec professionnalisme et diligence. Il a considéré que le bien vendu était affecté de nombreux vices cachés le rendant insalubre, voire dangereux et impropre à sa destination, qu’G X, professionnel de la construction, avait exécuté des travaux au moindre coût et au mépris des règles de l’art et de la sécurité, que les vendeurs avaient par des travaux de rafraîchissement réalisés à l’occasion de la mise en vente du bien et par des engagements de réalisation de travaux, convaincu les acheteurs d’un état qui ne correspondait pas à la réalité et sciemment surpris leur consentement. Il a en conséquence prononcé la résolution de la vente et celle des contrats accessoires de prêt. Il a sur le fondement de l’article 1645 du code civil partiellement fait droit à la demande de dommages et intérêts des acquéreurs (frais de déménagement, taxe foncière, préjudice moral).

Par déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2019, G X et H Y ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2019, ils ont demandé de :

'Vu les articles 112, 175, 237 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1315 et 1641 du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

T U ET FONDE l’appel interjeté par Monsieur X et Madame Y ;

Y faisant droit,

INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,

PRONONCER la nullité du rapport déposé par l’expert M. Z ;

DIRE n’y avoir lieu à prononcer la résolution de la vente conclue entre les époux X et les consorts A B ;

DECHARGER Monsieur X et Madame Y des condamnations prononcées contre eux en principal, intérêts, frais et accessoires ;

CONDAMNER in solidum Monsieur A et Madame B à payer à Monsieur X et Madame Y la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur A et Madame B en tous les dépens'.

Ils ont maintenu leur demande de nullité du rapport d’expertise selon eux ni objectif, ni impartial, et l’expert ayant tenu un raisonnement erroné. Ils ont exposé que le défaut d’impartialité de l’expert transparaissait de ses constatations concernant les désordres allégués (eaux usées de la cuisine, emplacement de la fosse toutes eaux, carrelages de sol, drainage, cumulus de la salle de bains, filtre, toiture, pompe à chaleur, raccordement des radiateurs, humidité dans la cuisine, assainissement).

Au fond, ils ont contesté tout vice caché, d’une part les travaux conséquents ayant été réalisés en 2001, d’autre part la preuve n’étant pas rapportée que les désordres allégués rendaient le bien impropre à son usage. Il ont exposé que le dysfonctionnement de la pompe de relevage était lié à celui d’un fusible, que la pompe à chaleur n’avait eu pour finalité que de desservir la piscine, le chauffage principal étant assuré par une chaudière à fioul, qu’aucun engagement n’avait été pris concernant l’emplacement de la fosse septique aux normes. Ils ont soutenu que le raccordement des radiateurs était apparent et que la vétusté de l’installation électrique avait été mentionnée à l’acte de vente.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juillet 2019, I B et K A ont demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1641 et suivants, 1130 et 1137, 1197 et suivants, 1217 et 1792 du code civil ;

T recevables et bien fondés les consorts A – B en leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de SAINTES le 9 nevembre 2010 en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise de Monsieur Z, prononcé la résolution de la vente et condamné solidairement les époux X à payer aux consorts A – B la somme de 149 228 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2014,

En conséquence, dire et juger nulle la vente de l’immeuble sis à […], […] intervenue entre Monsieur V X et son épouse Madame H Y et Monsieur K W et Madame I B reçue le 19 mars 2014 par M^e MONNEAU, Notaire à […]

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur et Madame X à régler à Monsieur A et Madame B, pris en une seule et même partie, le prix de cession soit 142.000 € outre les droits de 7.228,00 €,

À titre subsidiaire, condamner solidairement. Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 78 941,71 € outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2014 à titre de dommages intérêts et correspondant au coût de réfection des désordres,

En tout état de cause et faisant droit à l’appel incident des consorts A B,

Condamner in solidum Monsieur et Madame X à payer à Monsieur A et Madame B, pris en une seule et même partie, la somme de 50.000 € en réparatien du préjudice matériel et moral qu’ils ont subi.

Condamner in solidum Monsieur et Madame X à payer à Monsieur A et Madame B, pris en une seule et même partie, la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du CPC.

Condamner les mêmes aux entiers dépens en ce compris ceux de l’instance en référé, les frais et honoraires de l’expert judiciaire ainsi que le coût du procès-verbal de constat du 30 avril 2014".

Ils ont conclu au rejet de la demande de nullité du rapport d’expertise, faisant observer que le juge chargé du contrôle des expertises n’avait été saisi d’aucune difficulté. Ils ont soutenu qu’il n’était justifié d’aucun vice de fond affectant le déroulement des opérations d’expertise et le rapport établi. Selon eux, le contre-rapport établi sans visite des lieux après le rapport d’expertise judiciaire était sans valeur probante. Ils ont sollicité l’homologation de ce rapport d’expertise judiciaire.

Au fond, ils ont soutenu que ce rapport caractérisait des vices cachés à la date de la vente, rendant le bien impropre à son usage et dont les vendeurs avaient eu connaissance avant la vente. Dès lors, la clause exclusive de garantie du vendeur, au surplus professionnel puisque maçon, ne peut leur être opposée. Selon eux, les travaux réalisés avant la vente par V X, destinés à masquer les désordres, étaient constitutifs d’un dol. Ils ont soutenu qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient eu connaissance des désordres, notamment ceux affectant l’évacuation des eaux usées et le chauffage. Ils ont précisé qu’V X qui n’avait justifié d’aucun agrément de l’autorité administrative, avait installé la fosse septique sans concertation, en un endroit où elle faisait obstacle à l’utilisation de la cour. Ils ont maintenu que les vendeurs avaient pris l’engagement de remplacer la chaudière à fioul par une pompe à chaleur et n’avaient pas précisé que celle-ci ne serait destinée qu’à chauffer la piscine.

Ils ont demandé restitution du prix de vente et de ses accessoires, l’indemnisation du loyer qu’ils ont eu à supporter (28.860 €), celle des préjudices induits qu’ils ont supportés (électroménager endommagé, travaux d’électricité, frais de déménagement, taxe foncière, frais d’accompagnement des enfants, coût de travaux). Ils ont rappelé que l’expert avait indiqué qu’ils avaient dû déménager précipitamment avec leurs enfants, ne pouvant y résider en raison de l’état de la maison (absence de chauffage, humidité). Ils ont apprécié l’indemnisation de leur préjudice moral à 50.000 €.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2019, la Caisse d’épargne et de prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes a demandé de :

'Vu les articles 1134, 1154 et 1184 du Code Civil,

D I R E E T J U G E R l a C A I S S E D ' E P A R G N E E T D E P R E V O Y A N C E A Q U I T A I N E POITOU-CHARENTES U et bien fondée en son intervention volontaire,

Y faisant droit,

DONNER ACTE à la CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES en ce qu’elle s’en remet à justice s’agissant de la demande en résolution de vente initiée par les Consorts B/A.

Dans l’hypothèse où la résolution de la vente serait confirmée :

CONSTATER la résolution des contrats de prêt :

' PRET HABITAT PRIMO REPORT n°9359563

- Montant : 50 000 €

' PRET HABITAT PRIMOLIS 2PALIERS n°9359564

- Montant : 88 897,32 €

Souscrits par Madame I B et Monsieur K A auprès de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES suivant acte sous seing privé en date du 02/03/2014,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a pu estimer que les cotisations d’assurance emprunteur acquittées par Madame I B et Monsieur K A devaient, dans le cadre des restitutions réciproques, leur être restituées par la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES ;

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER solidairement Madame I B et Monsieur K A à verser à la CAISSE D’ÉPARGNE la somme de 138 897,32 € en principal, assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 02/03/2014,

DONNER ACTE à la CAISSE D’EPARGNE AQUITAINE POITOU-CHARENTES de ce qu’elle procédera au remboursement du montant des échéances de prêt, hors cotisations d’assurance, déjà versées par Madame I B et Monsieur K A,

CONDAMNER toute partie succombant au paiement d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens'.

Elle a indiqué ne pas formuler d’D sur la résolution du contrat principal. Elle a rappelé qu’une telle résolution emportait celle des contrats accessoires de prêt. Elle a soutenu ne pas être tenue de rembourser les cotisations d’assurance des prêts, n’ayant eu qu’un rôle d’intermédiaire au profit de la CNP ASSURANCES les ayant perçues.

L’ordonnance de clôture est du 14 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LE RAPPORT D’EXPERTISE

L’article 175 du code de procédure civile dispose que 'la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure', précisées aux articles 112 et suivants du même code.

Il n’est justifié d’aucune cause d’irrégularité des opérations d’expertise, le désaccord de l’une des parties sur l’avis de l’expert qui ne lie pas la juridiction n’établissant pas à lui seul cette irrégularité. La lecture du rapport ne révèle aucune partialité. Le juge chargé du contrôle des expertise n’a par ailleurs été saisi d’aucune doléance relative au comportement allégué de l’expert.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise.

[…]

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus' et l’article 1643 qu’il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

1 – rappel des stipulations contractuelles

Il a été stipulé en page 9 de l’acte de vente que :

'L’ACQUEREUR prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le VENDEUR, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés…

Le VENDEUR sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s’il est prouvé qu’il n’a pas révélé des vices cachés connus de lui'.

En page 16, il a été rappelé qu’il résultait du diagnostic de l’installation d’électricité que :

'L’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les danger qu’elle(s) présente(nt).

La prise de terre et l’installation à la terre.

La protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit.

La liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.

Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.

La piscine privée.

L’installation intérieure d’électricité n’était pas alimentée lors du diagnostic. Les vérifications de fonctionnement du ou des dispositifs de protection à courant différentiel-résiduel… n’ont pas pu être effectuées'.

En, page 18 de l’acte, il a été rappelé qu’il résultait du rapport de contrôle du syndicat des eaux que l’installation d’assainissement n’était pas conforme. En page 19, il a été stipulé que :

'Le VENDEUR déclare que les travaux prescrits dans ledit rapport sont en cours de réalisation par ses soins.

Il s’oblige à adresser à l’acquéreur, dès réception et au plus tard le 15 avril 2014, une copie du certificat de conformité délivré par le SYNDICAT DES EAUX de SAINTES, ce que l’ACQUEREUR accepte, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle'.

2 – sur les vices allégués

Maître Sylvie Fouillet, huissier de justice associé à Saintes, a sur la requête des acquéreurs fait le 30 avril 2014 le constat suivant :

'1/ Fosse toutes eaux

Placée dans un passage semi-couvert, sur le côté de la maison.

Cet emplacement était destiné, selon les dires des requérants, au stationnement de leurs deux véhicules, ce qui ne sera plus possible vu la place occupée par la fosse, ce qu’effectivement je constate.

En effet, la quasi-totalité de la surface est occupée, soit par des éléments affleurant la surface, soit par un bac de grande taille posé au sol (démuni de couvercle) dont l’entourage en parpaings est en cours d’édification.

Le chantier est à l’état d’abandon ; présence de truelles, sacs de ciment, seaux, bétonnières,… Le couvercle de l’un des petits bacs enterré est ouvert.

Le sol est excavé.

2/ Pompe à chaleur

De marque « Hydro-Pro 10 », elle est placée à l’intérieur d’un appentis donnant sur la cour precitée à une hauteur telle que je suis dans l’obligation de monter à une échelle pour pouvoir actionner le bouton de mise en route.

Ici encore, le chantier, en cours de travaux, est abandonné.

A l’aplomb de la pompe, au sol, présence d’une flaque d’eau.

Je constate que de l’eau s’en écoule au goutte-à-goutte.

Elle est reliée par du câble électrique volant à une multi-prise électrique murale.

Tuyaux et câbles électriques non protégés, s’enchevêtrent le long des murs et au sol.

Des branchements «sauvages » sont faits à partir d’une rallonge électrique et d’une multi-prise

reposant par terre.

Provenant de l’habitation (il s’agit du 'mur de la salle de bains), des tuyaux en PVC sont raccordés à la fosse toutes eaux.

Je constate que la pente en direction de cette dernière est quasi-inexistante.

De ce fait, présence d’une petite pompe de relevage de couleur rouge posée à même un parpaing au sol.

A proximité de dite pompe, la partie basse du mur de la salle de bains est humide au toucher, imprégnée d’eau.

Une multi-prise électrique est fixée dans ce mur.

Trois câbles électriques noirs y sont branchés : l’un est relié à la pompe de relevage, l’autre à la pompe à chaleur, le dernier courant à l’intérieur d’une gaine en PVC orange aboutit à l’intérieur du petit bac carré enterré de la fosse toutes eaux précédemment décrit, entièrement rempli d’eau.

Je constate que de l’eau s’égoutte à forte cadence sur un fil électrique raccordé par du ruban adhésif.

[…]

Le fond du bac de la machine à laver la vaisselle est rempli d’eau sale. L’intérieur, moisi, dégage une forte mauvaise odeur.

A l’emplacement de cet équipement, le mur du fond est piqueté de moisissures noires.

Je constate qu’un tuyau en PVC, recueillant les eaux usées de l’évier et des machines à laver (le linge ou la vaisselle), est raccordé à un Sani broyeur placé dans le meuble situé à gauche de ces divers éléments.

Les requérants remplissent alors l’évier d’eau additionnée de produit nettoyant liquide, puis l’évacue.

De la mousse apparaît aussitôt en haut du tuyau collecteur, et l’eau s’écoule ensuite sur toute la surface carrelée du sol de la cuisine.

4/ salle de bains (du rez-de-chaussée)

[…]

Une bassine a été placée sous le ballon d’eau chaude ; dit chauffe-eau est neuf. La bassine est remplie d’eau.

De plus je constate que l’eau qui s’en écoule, éclabousse le mur situé à proximité ; elle se projette partout, phénomène qui se produit lorsque l’eau chaude provient de l’évier…

Le dit mur, est imbibé d’eau, la peinture formant des claques.

Par ailleurs, à partir du mur où sont situés, la douche et les WC (soit le mur côté appentis), de l’eau s’écoule.

La salle de bains étant en pente en direction de la cuisine, l’eau dévale les marches pour parvenir jusqu’à la moitié de la cuisine.

5/ Salle de bains à l’étage

L’encadrement bois de la fenêtre de toit, genre « Vélux », est très fortement noirci.

Le plafond en soupente, peint en blanc, présente, en angle et à la liaison carrelage mural et plafond un ruban de moisissure noire, fraîche au toucher.

De nombreuses auréoles sont visibles au niveau de la partie de soupente située dans le prolongement de la baignoire.

Les requérants me précisent que ces phénomènes sont apparus récemment'.

L’expert judiciaire a longuement décrit dans le corps de son rapport et dans ses réponses aux dires les désordres affectant le bien. Il a en pages 32 à 35 conclu comme suit :

'(3° CHEF DE MISSION)

- entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que de tout sachant

[…]

Après la mise en route de la pompe de relevage par Monsieur C lors de la deuxième opération le fonctionnement se fait par à-coups. Dysfonctionnement évident et bruyant. Bruit de cette pompe dès l’ouverture du robinet de l’évier dans cette cuisine/séjour, avec coin repas.

Dans la salle de bains du rez-de-chaussée, manque le clapet anti-retour du cumulus; et il est fuyard. Obligation d’une bassine sous ce dernier.

Dans la salle de bains de l’étage, le velux ancien souffre de moisissures. D, cela était visible lors de l’achat. Cependant infiltrations et moisissures en plafond invisibles à l’achat. Les peintures étaient récentes lors de leur visite avant la vente.

La fosse toutes eaux ne remplit pas sa fonction et l’emplacement interdit tout stationnement dans la cour relativement petite.

La pompe à chaleur est disposée en hauteur et ne correspond pas à un fonctionnement normal. Cette pompe est en fait une pompe de piscine, non performante pour le chauffage d’une habitation.

(4° CHEF DE MISSION)

- examiner et décrire les désordres allégués et qui sont mentionnés dans l’assignation,

Maître E fait remarquer dans son dire du 20 février 2015 que l’immeuble est dans une zone humide des marais de la AD et que le rez-de-chaussée est plus bas que le terrain naturel. Avis de l’expert: Un drainage périphérique s’imposait.

L’évacuation des E.U. de la cuisine s’effectuant par pompe de relevage provoque des refoulements et l’inondation de la cuisine. Problème de plomberie raccordée par flexibles. Humidité sur humitest au taux maximum; cette humidité préexistait lors de la pose du BA 13 par Monsieur X. Après arrachage du BA 13 gorgé d’eau, on perçoit des raccordements électriques enveloppés de chatterton.

Dysfonctionnement évident et bruyant, bruits saccadés lors de la mise en eau de l’évier. Plomberie fuyarde et risque de court-circuit. La pompe de relevage/broyeur, ne correspond pas à sa mise en place dans une pièce à vivre.

La plomberie et l’installation électrique doivent être revues.

La pompe à chaleur du chauffage central posée par Monsieur X n’est pas conforme. Il s’agit d’une POMPE HYDRO PRO 10 pour piscine, sans isolation de la plomberie qui ne peut suffire au volume à cauffer (chauffer). Il était convenu que la chaudière au fioul serait remplacée par une pompe à chaleur après la vente du 19 mars 2014.

Dans la salle de bains du rez-de-chaussée: mauvaise mise en 'uvre du cumulus sans clapet anti-retour.

Dans la salle de bains de l’étage, velux vétuste. Cela était visible avant l’achat infiltrations et moisissures. Cela n’était pas perceptible lors des visites avant la vente.

Raccordements des radiateurs inversés et mal réalisés. La pompe à chaleur n’est pas conforme. Pas de performance energetique.

La fosse toutes eaux répond à l’avis de conformité du SYNDICAT DES EAUX. Mais son emplacement ne donne pas accès aux véhicules. Les travaux ont été fait sans l’accord du couple A/B après la signature de l’acte.

Le filtre zéolite est édifié en exhaussement dans le jardinet sans l’accord des demandeurs. L’avis du syndicat des eaux dénonce un dispositif incomplet.

(5° CHEF DE MISSION)

- préciser la nature des désordres, leur origine,

Maître E expose, que l’immeuble est dans une zone humide, que le rez-de-chaussée est plus bas que le terrain naturel. Cela était connu du vendeur. Vu l’intérieur refait à neuf l’inondation s’est rapidement révélée lors de l’aménagement.

- 1 – Le système d’évacuation des eaux usées de la cuisine provoque refoulement et inondation. Mauvaise mise en 'uvre de la pompe, plomberie fuyarde problème grave pour l’électricité. Humidité masquée par les cloisons de doublages peintes à neuf avant l’achat, donc seulement perceptible après un temps d’habitation.

- 2 – La pompe à chaleur du chauffage n’est pas conforme à sa destination. Chauffage inadapté, révélé après l’aménagement.

- 3 – La S. D. B. du rez-de-chaussée; mauvaise mise en 'uvre du cumulus. Douche à remplacer.

- 4 – La S.D.B. à l’étage : vétusté du velux visible lors de l’achat, d’où infiltrations antérieures. Ce velux n’a pas été repeint, contrairement à l’ensemble de la pièce, qui après embellissement, présenta peu de temps après l’aménagement: infiltrations et moisissures en plafond. La qualité de l’intérieur, n’indiquait pas la nécessité de vérifier la toiture.

- 5 – Mauvaise mise en 'uvre du raccordement des radiateurs. La pompe à chaleur n’est pas conforme.

- 6 – Monsieur X aurait fait la mise en 'uvre des cloisons, sur un sol antérieur à son achat. Techniquement, cela n’est pas crédible.

Lors du sondage, la mèche de la perceuse ne révèle aucune présence de chape ciment, ni d’isolant polystyrène en périphérie, ni même de film polyane; l’ancien carrelage est posé directement sur terre battue. Absence de drains périphérique à l’extérieur.

- 7 – La fosse toutes eaux de type EPARCO répond à l’avis de conformité du SYNDICAT DES EAUX, mais ne permet pas le stationnement de véhicules. Cela a été fait sans que le couple A/B soient consultés et après la signature de l’acte.

- 8 – L’exhaussement du filtre zéolite a été mis en 'uvre sans l’accord du couple.

Monsieur X n’a pas répondu à ma demande d’agrément obligatoire pour réaliser l’ensemble de cet assainissement de type EPARCO'.

3 – sur la résolution

Il résulte de ces développements que :

— l’installation d’assainissement, que le vendeur s’était engagé à rendre conforme, ne l’est toujours pas, la conformité étant sous réserve de travaux supplémentaires non réalisés ;

— les travaux d’électricité réalisés par G X pour installer la pompe à chaleur ont aggravé le défaut de conformité de l’installation électrique ;

— le remplacement d’un chauffage fioul par une pompe à chaleur que le vendeur s’était engagé à installer, inadaptée, a privé le bien de toute installation de chauffage.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat et le rapport d’expertise établissent d’une part que le bien était, à la date de sa vente, affecté d’innombrables vices que les acquéreurs, même normalement attentifs, ne pouvaient déceler, d’autre part que ces vices rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, l’habitation.

AA AB a par attestation en date du 20 septembre 2014 notamment indiqué que 'la maison … était inoccupée et inhabitable avant l’acquisition de cette dernière en 2000 par Mr et M^me X'.
Les acquéreurs, qui ont réalisé de multiples travaux dans le bien, avaient ainsi nécessairement connaissance des vices l’affectant. Au surplus, G X a été décrit à l’acte de vente comme exerçant la profession d’artisan maçon. Les vendeurs ne peuvent pour ces motifs se prévaloir la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente pour vice caché.

[…]

L’article 1644 du code civil dispose que 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix', l’article 1645 que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur' et l’article 1646 que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente'.

1 – sur le prix de vente

Les appelants doivent par l’effet de la résolution restitution du prix de vente. Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter de la date de la vente.

Le montant des frais d’acte supportés par les acquéreurs dont les vendeurs doivent l’indemnisation n’a pas été contesté.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné les appelants au paiement de la somme de 149.228 € (142.000 € + 7.228 €).

2 – sur la demande de dommages et intérêts

a – préjudice matériel

L’expert judiciaire a indiqué en page 35 de son rapport que l’état du bien avait contraint K A et I B à le quitter et à louer une maison d’habitation pendant 3 années. Il a chiffré ce coût, compte tenu d’un loyer mensuel de 780 € et d’un dépôt de garantie de 780 €, à 28.860 €. Lé résolution de la vente replace les parties dans la situation qui était la leur avant la vente. Dans cette hypothèse, K A et I B auraient dû supporter le coût de leur logement. Le premier juge a dès lors justement rejeté la demande indemnitaire présentée de ce chef.

K A et I B justifient du coût d’un déménagement, de Torxe à Asnières-la-Giraud, lieu de location de la maison d’habitation, de 1.056 € (facture n° F14001519 en

date du 11 décembre 2014 de la société Rochefortaise de déménagements). Il n’est justifié ni du motif, ni de la nécessité d’un déménagement dans le courant de l’été 2016 entre cette dernière adresse et Rochefort-sur-Mer. De plus, ces frais n’ont pas été exposés, seul étant produit un devis non accepté. K A et I B sont dès lors fondés à demander paiement de la somme de 1.056 € précitée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Ils sont fondés à demander paiement du montant des taxes foncières supportées en 2015 et 2016, soit 1.191 € (590 € + 601 €), de même que le coût de l’assurance du bien, pour un montant justifié de 163,37 €. Il est justifié des frais de vidange et de remplissage provisoire en vue des opérations d’expertise de l’installation de chauffage, pour un montant de 960,30 € (facture n° F1503006 en date du 9 mars 2015 de la sarl C Frédéric). Le jugement sera réformé de ces chefs.

Ni la scolarisation des enfants à AC-AD, ni le coût d’un déplacement entre cette localité et Asnière-la-Giraud ne sont justifiés.

La dégradation de matériels électroménagers que n’a pas retenue l’expert n’est pas justifiée, ni le coût de remplacement de ces matériels. Le jugement sera confirmé en ce qu’il arejeté cette demande

Le préjudice matériel subi est ainsi de 3.370,67 €.

b – préjudice moral

Les vices affectant le bien l’ont rendu inhabitable. K A et I B ont ainsi été privés de la jouissance du bien acquis. Ils ont dû se reloger précipitamment et déménager de même. La procédure d’appel, en maintenant incertaine la résolution de la vente, le jugement étant susceptible d’être infirmé, a aggravé le préjudice moral ainsi subi. Ils sont dès lors fondés à demander de ce chef paiement de la somme de 15.000 €. Le jugement sera infirmé de ce chef.

D – SUR LES DEMANDES DE LA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES

La résolution du contrat de vente emporte celle du contrat accessoire de crédit. K A et I B doivent dès lors restitution du capital emprunté (50.000 € + 88.897,32 € = 138.897,32 €) et le prêteur celle des sommes perçues hors cotisations d’assurance dont le montant sera ajouté au jugement (4.998 € + 5.360,77 € = 10.358,77 €, montant arrêté au 5 janvier 2018).

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelants .

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

Le premier juge a exactement retenu que les dépens incluaient les frais d’huissier de justice exposés et le coût de l’expertise ordonnée en référé. Le jugement sera confirmé de ce chef.

La charge des dépens d’appel incombe aux appelants.

PAR CES MOTIFS statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 9 novembre 2018 du tribunal de grande instance de SAINTES sauf en ce qu’il :

'CONDAMNE in solidum Monsieur G X et Madame H Y à payer à Monsieur K A et Madame I B la somme de ONZE MILLE SIX CENT QUARANTE SIX EUROS (11.646 €) à titre de dommages-intérêts’ ,

et statuant à nouveau de chef d’infirmation,

CONDAMNE in solidum G X et H Y à payer à titre de dommages et intérêts à K A et I B les sommes de:

—  3.370,67 € en réparation du préjudice matériel subi ;

—  15.000 € en réparation du préjudice moral subi,

avec intérêts de retard au taux légal à compter du présent arrêt ;

y ajoutant,

CONDAMNE la Caisse d’épargne et de prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes à restituer à K A et I B la somme de 10.358,77 €, montant arrêté au 5 janvier 2018, avec intérêts de retard au taux légal à compter de cette dernière date ;

CONDAMNE in solidum G X et H Y à payer en cause d’appel à K A et I B la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum G X et H Y à payer en cause d’appel à la Caisse d’épargne et de prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes la somme 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum G X et H Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,