COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 56C

DU 08 MARS 2022

N° RG 20/05305

N° Portalis DBV3-V-B7E-UEAH

AFFAIRE :

S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT

C/

X, Y, A Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/00814

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

-la SCP CORDELIER & Associés,

-M^e Isabelle TOUSSAINT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. VINCI IMMOBILIER PROPERTY MANAGEMENT

N° SIRET : 307 649 574

59 rue Yves-Kermen

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e G H de la SCP CORDELIER & Associés, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : P0399 – N° du dossier 17.00063

APPELANTE

****************

Madame X, Y, A Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Isabelle TOUSSAINT, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249

M^e Michel MARSEILLAN de la SELEURL Cabinet Michel Marseillan-Avocats, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : G0154

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Janvier 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Sixtine DU CREST, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, FAITS ET PROCÉDURE

Le 8 octobre 2007, M^me X Z a confié à la société Vinci Gestion un mandat de gestion locative assorti d’une garantie de loyers impayés, détériorations immobilières et protection juridique, pour un appartement et une cave lui appartenant situés 35, rue Victor Renelle à Stains (Seine-Saint-Denis).

Le même jour, elle sollicitait son adhésion au contrat Locassur destiné à garantir les loyers impayés, souscrit par la société Vinci Gestion, moyennant une cotisation de 1,8 % du montant toutes taxes comprises des loyers et charges, débités sur ses comptes mensuels.

Le 31 octobre 2007, la société Vinci Gestion a donné cet appartement à bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 à M. C D et M^me E F moyennant un loyer mensuel de 820 euros, révisé à chaque anniversaire du contrat.

Le 31 décembre 2013, le compte de gestion de la société Vinci Gestion, devenue Vinci Immobilier Property Management (ci-après, autrement nommée, 'la société Vinci Immobilier'), faisait apparaître un solde débiteur de 20 884,58 euros. C’est à cette date qu’elle a déclaré un sinistre pour loyers impayés.

Par lettre du 6 janvier 2014, la société Cabinet Bessé Immoplus, courtier pour ce contrat d’assurances, a indiqué que la garantie n’était pas due faute d’avoir déclaré le sinistre au début du troisième terme impayé, alors que les loyers apparaissaient ne plus avoir été payés, en l’espèce, depuis 21 mois.

Le 7 août 2014, la société Vinci Immobilier a fait délivrer à M. C D et Mme

E F un commandement de payer la somme de 28 267,40 euros au titre des loyers et charges impayés depuis mars 2012, visant la clause résolutoire et un commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Par lettre du 5 novembre 2014, M^me X Z a reproché à la société Vinci Immobilier son absence de réponse depuis plusieurs mois à ses courriels et appels téléphoniques. Elle a énuméré divers griefs constitutifs, selon elle, de négligences dans sa gestion du bien, à savoir, une absence de compte de gestion depuis mars 2014, une absence d’appels de charges de copropriété depuis 2013, des écarts entre les sommes encaissées et les déclarations d’impôts sur les revenus fonciers, un défaut de paiement des charges de copropriété. Elle lui a en outre demandé de préciser la date à laquelle le preneur à bail avait cessé de payer son loyer, si la garantie locative avait été mise en 'uvre et a sollicité une réponse sous huitaine faute de quoi elle saisirait un avocat.

Par ordonnance du 23 février 2016, le juge d’instance d’Aubervilliers a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné solidairement M. C D et M^me E F à payer à M^me X Z la somme de 46 531,52 euros outre une indemnité mensuelle de 975,93 euros après le 1er mars 2016.

Les locataires ont quitté les lieux le 9 mai 2017.

Par acte du 19 janvier 2017, M^me X Z a fait assigner la société Vinci Immobilier Property Management devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Nanterre aux fins de la voir condamner à réparer son préjudice.

Par jugement rendu le 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- dit que la SARL Vinci Immobilier Property Management a commis des fautes dans l’exercice du mandat de gestion locative du 8 octobre 2007 et engagé sa responsabilité à l’égard de M^me X Z ;

- condamné la SARL Vinci Immobilier Property Management à payer à M^me X Z la somme de 47 705,90 euros en réparation de son préjudice matériel et 4 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- condamné la SARL Vinci Immobilier Property Management aux dépens ;

- condamné la SARL Vinci Immobilier Property Management à payer à M^me X Z la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Vinci Immobilier a interjeté appel de ce jugement le 29 septembre 2020 à l’encontre de M^me Z.

Par ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2021, la société Vinci Immobilier Property Management demande à la cour, au fondement des articles 1992 et suivants du code civil, L. 112-6, L. 113-2 et L. 113-11 du code des assurances, de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* dit qu’elle a commis des fautes dans l’exercice du mandat de gestion locative du 8 octobre 2007 et engagé sa responsabilité à l’égard de M^me Z,

* la condamne à payer à M^me Z les sommes de :

- 47 705,90 euros en réparation de son préjudice matériel,

- 4 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* la condamne aux dépens ;

- le confirmer pour le surplus ;

En conséquence,

Statuant à nouveau,

- débouter M^me Z de l’intégralité de ses demandes à son encontre et de son appel incident ;

- condamner M^me Z à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de M. G H, avocat.

Par ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2021, M^me X Z demande à la cour, au fondement des articles 1991, 1992 et 1240 du code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre, en ce qu’il :

* constate que Vinci Immobilier Property Management a engagé sa responsabilité contractuelle envers elle et la condamne à réparer le préjudice matériel et le préjudice moral qu’elle a subis,

* condamne Vinci Immobilier Property Management à lui verser la somme de 46 531,52 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 28 février 2016, assortie des intérêts légaux à compter du 7 août 2014, date du commandement de payer, sur la somme de 28 015,07 euros et à compter du 2 février 2016 pour le surplus, date de l’ordonnance du tribunal d’instance d’Aubervilliers,

Et statuant à nouveau :

- constater la faute de Vinci Immobilier Property Management concernant la carence de la caution apportée au dossier locatif ;

- condamner Vinci Immobilier Property Management à lui verser la somme de 975,93 euros par mois à compter du 1er mars 2016 jusqu’au 9 mai 2017, date du constat d’huissier de libération des lieux, soit la somme de (975,93 euros X 14 mois) 13 803,02 euros, à titre d’indemnité d’occupation des lieux ;

- condamner Vinci Immobilier Property Management à l’indemniser de tous frais et dépens occasionnés par les procédures subies par cette dernière au titre de charges de copropriété, arrêtés à la somme de 2 374 euros ;

- condamner Vinci Immobilier Property Management au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Vinci Immobilier Property Management au paiement de la somme de 7 000 euros sur les fondements de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 décembre 2021.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire et sur les limites de l’appel,

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que l’appelant doit, au dispositif de ses dernières conclusions, mentionner qu’il demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement. En cas de non respect de cette règle, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626, Publié au Bulletin, BICC, WWW. ; 2e Civ., 4 novembre 2021, pourvoi n° 20-16.208).

En l’espèce, M^me Z, demanderesse, sollicitait devant le tribunal judiciaire que la faute de la société Vinci Immobilier soit retenue tant pour sa carence dans le choix des preneurs, en particulier pour ne pas leur avoir demandé de fournir une caution, que pour celle consistant à ne pas avoir mobilisé la garantie 'loyers impayés’ auprès de l’assureur (contrat Locassur). Par voie de conséquence, elle l’invitait à condamner son adversaire à lui verser différentes sommes au titre des préjudices tant matériels (loyers impayés, indemnité d’occupation, charges de copropriété, frais divers occasionnés à concurrence de la somme de 2 374 euros) qu’immatériel (à savoir un préjudice moral évalué à 30 000 euros) en découlant.

Le tribunal a accueilli partiellement ses demandes en ce qu’il a retenu les fautes de la société Vinci Immobilier en raison de son absence de déclaration de sinistre dans les temps, de son absence de diligence pour le recouvrement des impayés, mais a écarté celles relatives au choix des locataires et aux vérifications préalables. En conséquence des fautes ainsi retenues, il a estimé fondé le préjudice matériel à concurrence de 46 531,52 euros en réparation de la perte certaine de loyers non perçus jusqu’au 1er mars 2016 et de 1 174,38 euros au titre des frais divers ayant dû être engagés. S’agissant du préjudice moral, il l’a évalué à 4 000 euros. Il a enfin rejeté le surplus des prétentions indemnitaires.

Force est de constater que, au dispositif de ses dernières conclusions, M^me Z, intimée, ne sollicite pas l’infirmation du jugement en ce que, d’une part, il écarte l’existence d’une faute de la société Vinci Immobilier quant au choix des locataires et aux vérifications préalables et, d’autre part, il rejette ses prétentions relatives à l’indemnité d’occupation, aux frais qu’elle a dus régler au-delà du montant de 1 174,38 euros, et à l’évaluation du préjudice moral subi.

Sur ces points, la société Vinci Immobilier sollicite quant à elle expressément la confirmation du jugement.

La cour ne pourra dès lors que confirmer les dispositions du jugement susmentionnées dont l’infirmation n’est pas sollicitée.

S’agissant de l’appel principal de la société Vinci Immobilier, cette dernière poursuit

l’infirmation du jugement en ce qu’il :

* dit qu’elle a commis des fautes dans l’exercice du mandat de gestion locative du 8 octobre

2007 et engagé sa responsabilité à l’égard de M^me Z,

* la condamne à payer à M^me Z les sommes de :

- 47 705,90 euros en réparation de son préjudice matériel,

- 4 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* la condamne aux dépens ses dispositions.

Elle demande par voie de conséquence à la cour de rejeter les demandes de M^me Z de ces chefs.

Sur les fautes de la société Vinci Immobilier dans l’exercice du mandat de gestion locative du 8 octobre 2007

L’absence de déclaration de sinistre à l’assureur 'garantie de loyers impayés’ dans les temps

Le tribunal a retenu qu’une seule déclaration de sinistre avait été faite le 31 décembre 2013 alors que depuis l’été 2011 le solde débiteur des locataires dépassait trois mois de loyers sans être résorbé. Il relevait en outre que la société Vinci Immobilier ne justifiait pas avoir contesté le refus de garantie opposé par le courtier le 4 janvier 2014, ni avoir donné la moindre suite à cette déclaration alors qu’elle était la souscriptrice de ce contrat auquel elle avait fait adhérer M^me Z. Il a retenu qu’il revenait à la société Vinci Immobilier de soutenir sa déclaration de sinistre au regard des termes du contrat et de solliciter la mise en oeuvre des garanties et, à tout le moins, d’informer sa mandante de ce refus de garantie. Cette abstention est, selon le tribunal, constitutive d’une faute.

' Moyens des parties

La société Vinci Immobilier poursuit l’infirmation du jugement de ce chef et soutient que si effectivement le sinistre n’a pas été déclaré dans les délais fixés par l’article 7 des conditions générales de la police (pièce 11) c’est à tort que l’assureur a refusé de garantir alors que, contrairement à l’article L.113-3 du code des assurances la déchéance ne pouvait pas être opposée faute pour l’assureur de démontrer le préjudice né du retard. Surtout, selon elle, en application de l’article L.113-11 du code des assurances, l’article 7 du contrat d’assurance devait être déclaré nul.

Elle ajoute qu’elle n’était pas un professionnel du droit, qu’elle n’avait pas à se substituer à l’avocat de M^me Z pour agir contre l’assureur qui résistait à l’application du contrat et à garantir les conséquences du sinistre.

M^me Z poursuit la confirmation du jugement de ce chef. Elle rappelle que les locataires ont cessé tout paiement de leur loyer dès le 1er janvier 2013 et que la société Vinci Immobilier a attendu plus de 19 mois pour réagir laissant la dette des locataires atteindre un montant exorbitant (56 290,82 euros). Elle observe en effet que la déclaration de sinistre est intervenue le 31 décembre 2013 (pièce 10) alors qu’elle aurait dû être faite au plus tard le 1er mars 2013 (pièce 11).

Elle en conclut avoir perdu toute chance de se faire régler les loyers impayés par la société d’assurance.

Elle ajoute n’avoir pas été informée par son gestionnaire du refus de garantie de l’assureur de sorte que la société Vinci Immobilier lui oppose avec une bien belle légèreté de ne pas avoir mené une action contre cette dernière.

' Appréciation de la cour

Conformément aux stipulations du contrat souscrit entre la société Vinci Gestion (devenue la société Vinci Immobilier) et M^me Z, le 8 octobre 2007 (pièce 1 de l’intimée), le mandataire était chargé de percevoir tous les loyers et indemnités d’assurance ; d’entreprendre toutes les diligences en matière d’impayés qu’il jugera utile d’entreprendre contre le locataire pour les recouvrer ; de souscrire toute assurance relative aux biens confiés en gestion, suivre les dossiers de sinistres.

Il est indiscutable que la société Vinci Immobilier a souscrit le contrat d’assurance litigieux pour le compte de sa cliente, M^me Z, et que l’article 7 de ce contrat lui faisait obligation de respecter un certain nombre de diligences (pièce 11 de l’appelante) parmi lesquelles (7.2.1) :

* dans le mois du premier terme impayé, adresser une lettre de relance et/ou de contacter téléphoniquement le locataire,

* à la fin du premier mois d’impayé, relance de l’impayé en cours et émission du quittancement suivant en recommandé avec A.R. et copie de la caution éventuelle,

* des dispositions impératives à respecter (7.2.2) :

- entre J + 45 et J + 55, en l’absence de régularisation de la dette, le souscripteur était tenu de prendre contact avec le courtier gestionnaire pour déterminer la stratégie de recouvrement et de gestion du sinistre en fonction du profil du locataire défaillant,

- la date d’envoi du dossier sinistre par le souscripteur est définie entre les parties lors de cet appel téléphonique et de sa confirmation écrire au souscripteur.

Le contrat prévoit en outre que 'le non respect de l’une ou l’autre des dispositions prévues à l’article 7.2.2 ci-dessus expose le souscripteur à l’application de la déchéance de garantie prévue à l’article L. 113-3 du code des assurances' (en caractères gras et encadrés dans le contrat d’assurance).
L’article L. 113-3 du code des assurances précise, en particulier, ce qui suit :

'L’assuré est obligé :

[…]

4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

[…]

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.'

Il est établi que les preneurs à bail ont payé de manière irrégulière leur loyer à compter de février 2009 et ont complètement cessé de régler celui-ci à compter du 1er janvier 2013 ; qu’à cette date, ils accusaient déjà une dette de 10 310,11 euros.

Il est encore démontré que la société Vinci Immobilier a déclaré à l’assureur le sinistre résultant des loyers impayés le 31 décembre 2013.

Il est tout aussi patent que la société Vinci Immobilier n’établit pas qu’entre 'J + 45 et J + 55', en l’absence de régularisation de la dette, avoir contacté le courtier gestionnaire pour déterminer la stratégie de recouvrement et de gestion du sinistre en fonction du profil du locataire défaillant ; elle ne justifie pas que ce courtier et elle-même ont défini d’une date d’envoi du dossier sinistre.

Il est encore constant qu’elle ne prouve pas avoir informé M^me Z du refus de garantie que lui a opposé l’assureur le 6 janvier 2014 en raison de l’absence de déclaration de sinistre dans les délais prévus par le contrat (pièce 11 de l’intimé).

Il est dès lors établi que la société Vinci Immobilier, souscripteur d’un contrat d’assurance garantissant les loyers impayés au bénéfice de M^me Z, a commis des fautes en ne déclarant pas le sinistre conformément aux prescriptions du contrat qu’elle avait signé et en n’informant pas M^me Z du refus de garantie de l’assureur.

Au reste, il ressort des écritures de la société Vinci Immobilier qu’elle ne conteste pas

sérieusement sa faute, mais le lien de causalité entre celle-ci et le préjudice allégué par son adversaire.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il retient l’existence d’une faute pour ne pas avoir procédé à la déclaration de sinistre à l’assureur.

L’absence de diligence pour le recouvrement des impayés

Pour retenir que la société Vinci Immobilier avait commis une faute au titre du recouvrement des impayés, le tribunal a relevé qu’elle ne justifiait d’aucune relance de paiement, d’aucune mise en demeure malgré un grand nombre de retards ou de défauts de paiement dès 2009 ; que la première diligence a été effectuée le 7 août 2014, date à laquelle elle faisait délivrer un commandement de payer aux preneurs pour une dette de 28 267,40 euros au titre des loyers et des charges impayées depuis mars 2012, laquelle visait en outre la clause résolutoire, et un commandement d’avoir à justifier la souscription d’une assurance locative ; que l’action a été introduite le 26 mai 2015 devant le juge d’instance statuant en référé qui a prononcé, par ordonnance du 23 février 2016, l’expulsion des preneurs et les a condamnés à verser à M^me Z la somme de 46 531,52 euros au titre des loyers impayés et 975,93 euros après le 1er mars 2016 au titre de l’indemnité d’occupation.

Selon lui, en n’effectuant aucune relance, aucune mise en demeure, aucun commandement de payer pendant plus de 18 mois alors qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis début 2013, puis en attendant plusieurs mois à l’issue du commandement de payer du 7 août 2014 pour obtenir un titre d’expulsion contre les locataires, la société Vinci Immobilier a manqué à ses obligations contractuelles d’entreprendre toutes les diligences utiles en matière de recouvrement d’impayés ainsi que les actions judiciaires indispensables pour mettre fin au bail.

' Moyens des parties

La société Vinci Immobilier poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il retient l’existence d’une faute au titre du recouvrement des impayés alors que les locataires ont cessé tout paiement à compter de janvier 2013 seulement. Elle soutient qu’après plusieurs relances de règlement, elle a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 août 2014 et fait citer les locataires aux fins de résiliation du bail. Elle fait en outre valoir qu’elle n’est pas responsable des délais pris par la justice pour rendre sa décision.

En définitive, elle affirme avoir accompli toutes les diligences d’usage dans un délai

raisonnable et nie avoir contribué à l’aggravation de la dette des locataires.

M^me Z poursuit la confirmation du jugement de ce chef.

' Appréciation de la cour

C’est par d’exacts motifs adoptés par cette cour que le tribunal a retenu que la société Vinci Immobilier a manqué à ses obligations contractuelles d’entreprendre toutes les diligences utiles en matière de recouvrement d’impayés.

Il suffit d’ajouter que l’appelante ne verse aux débats à hauteur d’appel aucune preuve à l’appui de ses allégations selon lesquelles elle aurait effectué plusieurs relances de règlement avant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 août 2014. Or, les preneurs à bail ont payé de manière irrégulière leur loyer à compter de février 2009 et ont complètement cessé de régler celui-ci à compter du 1er janvier 2013 de sorte que la société Vinci Immobilier ne peut sérieusement prétendre, face à cette inaction caractérisée, avoir accompli toutes les diligences utiles pour recouvrer les loyers impayés.

Le jugement en ce qu’il retient la faute de la société Vinci Immobilier au titre du manque de diligences dans la procédure de recouvrement des loyers impayés sera confirmé.

Sur le préjudice matériel

Le tribunal a retenu que la perte de la couverture d’assurance 'garantie des impayés', imputable à la société Vinci Immobilier, a entraîné un préjudice consommé à concurrence des sommes qui auraient dû être versées au titre des loyers impayés et des frais de procédure exposés pour le recouvrement et non une simple perte de chance comme le soutenait la société Vinci Immobilier.

Il a dès lors condamné la société Vinci Immobilier en réparation de ce préjudice direct à verser à M^me Z le montant des loyers perçus jusqu’au 1er mars 2016, date de l’expulsion ordonnée par le tribunal d’instance le 26 février 2016, et des frais de procédure exposés pour le recouvrement.
Il a ajouté que le caractère tardif des diligences effectuées par la société Vinci Immobilier a permis aux locataires de se maintenir dans les lieux sans payer ni loyer ni charges pendant quatre années et demie de sorte que là encore la société Vinci Immobilier était, selon lui, responsable de ce préjudice matériel direct.

' Moyens des parties

La société Vinci Immobilier poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il la condamne à verser les sommes de 46 531,52 euros au titre des loyers impayés et 1 174,38 euros au titre des frais de procédure exposés pour le recouvrement des loyers auprès des preneurs (commandement de payer, frais devant le tribunal d’instance dans le cadre de l’instance contre les preneurs) alors qu’il ne peut être tenu de régler des loyers en leurs lieu et place ; que le préjudice allégué est sans lien de causalité avec la faute retenue contre lui lequel s’analyse en une perte de chance dont la réparation n’est pas sollicitée de sorte que la cour ne pourra que rejeter les demandes de M^me Z.

M^me Z sollicite la confirmation du jugement de ce chef et fait valoir que la société Vinci Immobilier opère un amalgame entre la perte de chance pour le bailleur d’avoir pu bénéficier d’un locataire solvable et des dommages et intérêts qui doivent nécessairement sanctionner les fautes professionnelles de la société Vinci Immobilier. Elle soutient que si la société Vinci Immobilier n’avait pas commis les fautes qui lui sont reprochées les loyers auraient été intégralement réglés de sorte que son préjudice matériel est direct et certain et ne s’analyse pas en une perte de chance.

' Appréciation de la cour

C’est de manière erronée que M^me Z prétend que les fautes commises par la société Vinci Immobilier sont directement à l’origine de son préjudice matériel au titre de la perte de loyers et des frais de procédure exposés pour le recouvrement de sa créance.

La faute de la société Vinci Immobilier pour avoir tardé à engager des actions et diligences (lettres de relance, commandement de payer, action en justice) n’est pas directement à l’origine de la perte de loyers et de ces frais, mais s’analyse en une perte de chance d’engager l’action plus tôt, d’avoir le cas échéant obtenu une expulsion plus tôt et d’autres préjudices qu’il appartenait à M^me Z de spécifier, de caractériser et de démontrer l’existence. En tout état de cause, l’absence de faute de la société Vinci Immobilier ne la garantissait pas de façon certaine d’obtenir le paiement des loyers dus par ses débiteurs, à savoir ses locataires.

De même, la faute consistant pour la société Vinci Immobilier de ne pas avoir déclaré le sinistre à l’assureur 'garantie des impayés de loyers’ dans les délais prévus par le contrat n’est pas directement à l’origine de la perte des indemnités d’assurance car ce n’est pas le gestionnaire du bien qui est tenu de les verser, mais l’assureur devant lequel aurait été débattu du bien fondé de son refus de garantie. La faute de la société Vinci Immobilier est seulement à l’origine de la perte de chance pour M^me Z de percevoir les indemnités dues en application du contrat souscrit par l’appelante.

Or, en l’espèce, M^me Z ne sollicite pas la réparation de la perte de chance ainsi subie, qui se comprend comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il découle de ce qui précède que les demandes de M^me Z au titre de la réparation du préjudice matériel direct ne pourront qu’être rejetées.

Le jugement sera par voie de conséquence infirmé en ce qu’il condamne la société Vinci Immobilier à payer à M^me X Z la somme de 47 705,90 euros en réparation de son préjudice matériel.
Sur le préjudice moral

C’est par d’exacts motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que les fautes

commises par la société Vinci Immobilier étaient directement à l’origine du préjudice moral subi par M^me Z et en réparation lui a accordé la somme de 4 000 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Z, qui succombe majoritairement en ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

INFIRME le jugement en ce qu’il condamne la société Vinci Immobilier Property Management à payer à M^me X Z la somme de 47 705,90 euros en réparation de son préjudice matériel ;

INFIRME le jugement en ce qu’il condamne la société Vinci Immobilier Property Management aux dépens ;

INFIRME le jugement en ce qu’il condamne la société Vinci Immobilier Property Management à payer à M^me X Z la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

REJETTE la demande de M^me Z en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE M^me Z aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,