Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Par deux requêtes distinctes, la SCI Willou et la SCI Roxane ont demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d’annuler la délibération du 2 septembre 2021 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire n° PC 9711232100058 à la société Chris pour la construction de trois appartements et d’une villa sur un terrain situé rue de la colline à Gustavia.

Par un jugement n° 2200003-2200004 du 14 décembre 2022, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté leurs demandes.

Procédure devant la cour :

I – Par une requête n°23BX00721, enregistrée le 13 mars 2023 et un mémoire enregistré le 27 octobre 2023, la SCI Willou, représentée par M^e Eard-Aminthas, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 14 décembre 2022 du tribunal administratif de Saint-Barthélemy ;

2°) d’annuler la délibération du 2 septembre 2021 ;

3°) de mettre à la charge de la société Chris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de rejeter la demande en ce sens de la société Chris.

Elle soutient que :

— elle a intérêt à agir en vertu de l’article L 600-1-2 du code de l’urbanisme en raison de sa situation de voisine immédiate sur une parcelle contiguë, des caractéristiques et de l’ampleur du projet ainsi que du partage d’une servitude commune ;

— elle est représentée par son gérant qui dispose de la capacité d’agir en justice au nom de la société ;

— sa demande n’était pas tardive le permis de construire n’ayant été affiché que fin décembre 2021 ;

— le dossier de demande de permis de construire comporte de nombreuses inexactitudes et est incomplet :

— le formulaire de demande de permis de construire ne comporte pas le numéro SIRET de la société, ni la superficie des parcelles ; il mentionne l’existence d’une place PMR pour les appartements dont l’utilisation est impossible ; ces inexactitudes méconnaissent les dispositions de l’article 134-1 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy ;

— le dossier méconnaît l’article 134-3 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy dès lors que la notice ne traite pas les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement, le traitement des limites de terrain, les matériaux et les couleurs des constructions ;

— le dossier de demande méconnaît l’article 134-4 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy dès lors que le plan de masse est incomplet en l’absence d’indication de la végétation à supprimer, des zones perméables, des cotes en périphérie du terrain, des limites parcellaires, de la limite de la voie et du bord opposé et des caractéristiques de la voie privée, ce qui ne permet notamment pas de vérifier le respect des prospects ; les incohérences d’échelle n’ont pas permis une bonne instruction du dossier ; le dossier ne précise pas les caractéristiques de la servitude ; le plan des toitures n’est pas exploitable en raison des différences d’échelle ; les plans ne respectent pas le 6° de cet article dès lors qu’ils ne mentionnent pas la modification de la rue de la colline qui appartient au domaine public ou que le plan comporte une erreur de cote ; le dossier ne respecte pas le 9° dès lors que la notice technique décrivant le dispositif de récupération des eaux de pluie ne comporte pas d’engagement de ne pas déverser les eaux de pluie dans le réseau d’assainissement, ni de moyen technique adapté pour ce faire ;

— le dossier méconnaît l’article 134-5 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy en l’absence de précision suffisante sur les déblais, de prise en compte du volume des déblais sur la servitude et en raison du caractère erroné du volume des déblais ;

— le dossier méconnaît l’article 134-7 de ce code en l’absence de document décrivant l’insertion de la construction et de vue à long terme incluant le bien de la requérante alors qu’il s’agit d’un projet d’une ampleur importante ;

— le projet méconnaît l’article U7 de la carte d’urbanisme s’agissant des hauteurs des bâtiments étant donné qu’il convient de prendre en compte s’agissant d’un ensemble unique le point le plus bas de la rue et l’existence d’un mur de soutènement en limite de propriété ;

— le projet méconnaît l’article U3 de la carte d’urbanisme dès lors que les conditions de sécurité depuis la voie privée ne sont pas assurées et que le projet multiplie les accès sur la voie publique ; les caractéristiques de la voie privée ne sont pas adaptées au projet ; les stationnements sont très difficilement utilisables et empiètent sur la voie rendant difficile l’accès des véhicules de secours alors que le projet constitue un établissement recevant du public (ERP) ;

— ce projet méconnaît l’article U9 de la carte d’urbanisme dès lors que 5 des 12 places prévues correspondent à celles utilisées pour la villa Axel Rock et ne peuvent donc être prises en compte, l’absence de cette information constitue une fraude ;

— ce projet méconnaît l’article U8 de la carte d’urbanisme dès lors que le bandeau de la piscine et le garde-corps maçonné ont dû faire l’objet d’une prescription ; elle ne respecte pas les types de toit à quatre pans autorisés par le lexique en raison de la présence de toits à cinq pans dès lors que le 5ème pan ne peut être pas être regardé comme un avant toit ou une casquette et que sa pente est inférieure à 30% ; en outre dès lors qu’une toiture à quatre pans doit couvrir la totalité d’un module bâti, les toits des appartements constituent des toitures à dix pans non autorisés ; en outre il existe des incohérences entre les différents plans et coupes ;

— les éléments contradictoires figurant dans le dossier constituent une fraude pour échapper aux règles régissant les ERP et le nombre de places de stationnement ;

— ce projet méconnaît la réglementation relative aux lotissements ;

— ce projet méconnaît l’article 112-4 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy dès lors que la puissance électrique prévu est et qu’il ne comporte pas de dispositif de production d’énergie renouvelable ;

— ce projet méconnaît l’article 133-1 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy en l’absence d’autorisation de M. A ;

— ce projet méconnaît l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation s’agissant d’un ERP et dès lors que la pétitionnaire a inclus une notice d’accessibilité dans son projet ;

— ce projet méconnaît les articles L. 122-3, L. 161-1, L. 141-2 et L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation s’agissant d’un ensemble homogène comportant des équipements et services communs ;

— ce projet méconnaît l’article L. 141-1 du code de la construction et de l’urbanisme en raison des conditions de stockage de produits dangereux dans les locaux techniques ;

— ce projet méconnaît l’article 112-14 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy au regard de la longueur insuffisante des places de stationnement ;

— ce projet méconnaît l’article 112-2 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy du fait des risques en termes de sécurité publique du fait des conditions d’accès et du stockage de produits dangereux ;

— ce projet méconnaît l’article 112-3 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy du fait du dimensionnement insuffisant des cuves de stockage des eaux de pluie ;

— ce projet méconnaît l’article 134-10 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy en l’absence de demande d’autorisation d’occupation du domaine public alors que le projet comporte un remaniement de la voie publique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juillet 2023, et un mémoire non communiqué enregistré le 15 décembre 2023, la société Chris, représentée par M^e Moustardier, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 10 000 euros soit mise à la charge de la SCI Willou en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2023, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par M^e Destarac, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 6 000 euros soit mise à la charge de la SCI Willou en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés, à titre subsidiaire, l’ensemble des moyens soulevés est susceptible de faire l’objet d’une régularisation en application des dispositions des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par une lettre du 19 janvier 2024, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation des vices tirés de la méconnaissance de l’article U 8 du règlement de la carte d’urbanisme s’agissant du non-respect des règles relatives à la forme des toitures du fait des modalités de mise en œuvre des casquettes.

Des observations en réponse à ces courriers présentées pour B ont été enregistrées 23 janvier 2024.

Des observations en réponse à ces courriers présentées pour SCI Willou ont été enregistrées le 24 janvier 2024.

II – Par une requête n°23BX00722, enregistrée le 13 mars 2023 et un mémoire enregistré le 7 novembre 2023, la SCI Roxane, représentée par M^e Eard-Aminthas, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 14 décembre 2022 du tribunal administratif de Saint-Barthélemy ;

2°) d’annuler la délibération du 2 septembre 2021 ;

3°) de mettre à la charge de la société Chris une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de rejeter la demande en ce sens de la société Chris.

Elle soutient que :

— elle a intérêt à agir en vertu de l’article L 600-1-2 du code de l’urbanisme en raison de sa situation de voisine immédiate sur une parcelle contiguë ainsi que des caractéristiques et de l’ampleur du projet ;

— elle est représentée par son gérant qui dispose de la capacité d’agir en justice ;

— sa demande n’était pas tardive le permis de construire n’ayant été affiché que fin décembre 2021 ;

— le dossier de demande de permis de construire comporte de nombreuses inexactitudes et insuffisances :

— le formulaire de demande de permis de construire ne comporte pas le numéro SIRET de la société, ni la superficie des parcelles et mentionne l’existence d’une place PMR pour les appartements dont l’utilisation est impossible en méconnaissance de l’article 134-1 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy ;

— le dossier méconnaît l’article 134-3 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy dès lors que la notice ne traite pas les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement, le traitement des limites de terrain, les matériaux et les couleurs des constructions ;

— le dossier de demande méconnaît l’article 134-4 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy dès lors que le plan de masse est incomplet en l’absence d’indication de la végétation à supprimer, des zones perméables, des cotes en périphérie du terrain, des limites parcellaires, de la limite de la voie et du bord opposé et des caractéristiques de la voie privée, ce qui ne permet notamment pas de vérifier le respect des prospects ; les incohérences d’échelle n’ont pas permis une bonne instruction du dossier ; le dossier ne précise pas les caractéristiques de la servitude ; le plan des toitures n’est pas exploitable en raison des différences d’échelle ; les plans ne respectent pas le 6° de cet articles dès lors qu’il y a modification de la rue de la colline qui appartient au domaine public ou que le plan comporte une erreur de cote ; le dossier ne respecte pas le 9° de cet article dès lors la notice technique décrivant le dispositif de récupération des eaux de pluie ne comporte pas d’engagement de ne pas déverser les eaux de pluie dans le réseau d’assainissement, ni de moyen technique adapté pour ce faire ;

— le dossier méconnaît l’article 134-5 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy en l’absence de précision suffisante sur les déblais, de prise en compte du volume des déblais sur la servitude et du caractère erroné du volume des déblais ;

— le dossier méconnaît l’article 134-7 de ce code en l’absence de document décrivant l’insertion de la construction et de vue à long terme incluant le bien de la requérante alors qu’il s’agit d’un projet d’une ampleur importante ;

— le projet méconnaît l’article U7 de la carte d’urbanisme s’agissant des hauteurs étant donné qu’il convient de prendre en compte, s’agissant d’un ensemble unique, le point le plus bas de la rue et l’existence d’un mur de soutènement en limite de propriété ;

— le projet méconnaît l’article U3 de la carte d’urbanisme dès lors que les conditions de sécurité depuis la voie privée ne sont pas assurées que le projet multiplie les accès sur la voie publique ; les caractéristiques de la voie privée ne sont pas adaptées au projet ; les stationnements sont très difficilement utilisables et empiètent sur la voie rendant difficile l’accès des véhicules de secours alors que le projet constitue un établissement recevant du public (ERP) ;

— ce projet méconnaît l’article U9 de la carte d’urbanisme dès lors que 5 des 12 places prévues correspondant à celles utilisées pour la villa Axel Rock et ne peuvent être prises en compte, l’absence de cette mention constitue une fraude ;

— ce projet méconnaît l’article U8 de la carte d’urbanisme dès lors que le bandeau de la piscine et le garde-corps maçonné ont dû faire l’objet d’une prescription ; elle ne respecte pas les types de toit à quatre pans autorisés par le lexique en raison de la présence de toits à cinq pans dès lors que le 5ème pan ne peut être pas être regardé comme un avant toit ou une casquette et que sa pente est inférieure à 30% ; en outre dès lors qu’une toiture à quatre pans doit couvrir la totalité d’un module bâti, les toits des appartements constituent des toitures à dix pans non autorisés ; en outre il existe des incohérences entre les différents plans et coupes ;

— les éléments contradictoires figurant dans le dossier constituent une fraude pour échapper aux règles régissant les ERP et le nombre de places de stationnement ;

— ce projet méconnaît la réglementation relative aux lotissements ;

— ce projet méconnaît l’article 112-4 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy dès lors que la puissance électrique prévu est insuffisante et en l’absence de dispositif de production d’énergie renouvelable ;

— ce projet méconnaît l’article 133-1 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy en l’absence d’autorisation de M. A ;

— ce projet méconnaît l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation s’agissant d’un ERP et dès lors que la pétitionnaire a inclus une notice d’accessibilité dans son projet ;

— ce projet méconnaît les articles L. 122-3, L. 161-1, L. 141-2 et L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation s’agissant d’un ensemble homogène comportant des équipements et services communs ;

— ce projet méconnaît l’article L. 141-1 du code de la construction et de l’urbanisme en raison des conditions de stockage de produits dangereux dans les locaux techniques ;

— ce projet méconnaît l’article 112-14 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy au regard de la longueur insuffisante des places de stationnement ;

— ce projet méconnaît l’article 112-14 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy du fait des risques en termes de sécurité publique du fait des conditions d’accès et du stockage de produits dangereux ;

— ce projet méconnaît l’article 112-3 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy du fait du dimensionnement insuffisant des cuves de stockage des eaux de pluie ;

— ce projet méconnaît l’article 134-10 du code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy en l’absence de demande d’autorisation d’occupation du domaine public alors que le projet comporte un remaniement de la voie publique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 mai 2023, et un mémoire non communiqué enregistré le 15 décembre 2023, la société Chris, représentée par M^e Moustardier, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 10 000 euros soit mise à la charge de la SCI Willou en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2023, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par M^e Destarac, conclut au rejet de la requête et demande qu’une somme de 6 000 euros soit mise à la charge de la SCI Willou en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés, à titre subsidiaire, l’ensemble des moyens soulevés est susceptible de faire l’objet d’une régularisation en application des dispositions des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par une lettre du 19 janvier 2024, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation des vices tirés de la méconnaissance de l’article U 8 du règlement de la carte d’urbanisme s’agissant du non-respect des règles relatives à la forme des toitures du fait des modalités de mise en œuvre des casquettes.

Des observations en réponse à ces courriers présentées pour B ont été enregistrées 23 janvier 2024.

Des observations en réponse à ces courriers présentées pour SCI Roxane ont été enregistrées le 24 janvier 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Christelle Brouard-Lucas,

— les conclusions de M. Romain Roussel Cera, rapporteur public,

— et les observations de M^e Eard, représentant la SCI Willou et la SCI Roxane et de M^e Crottet, représentant B.

Une note en délibéré présentée par la SCI Willou et la SCI Roxane, représentée par M^e Eard, a été enregistrée le 29 janvier 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération en date du 2 septembre 2021, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire à la société Chris pour la construction de trois appartements indépendants et d’une villa avec piscine, sur un terrain constitué des parcelles AL 892 et AL 893. Par deux recours distincts, la société Willou et la société Roxane ont demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d’annuler cette délibération. Par deux requêtes distinctes n°23BX00721 et 23BX00722, qu’il convient de joindre dès lors qu’elles concernent un même jugement, la SCI Willou et la SCI Roxane relèvent appel de ce jugement dont elles demandent l’annulation.

Sur l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

2. La circonstance que le permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme ou que ces documents seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. L’autorité administrative saisie d’une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

3. Aux termes de l’article 134-1 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : « La demande de permis de construire précise : 1°L’identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique. () 3° La localisation et la superficie du ou des terrains () »

4. Il ressort des pièces du dossier que si le formulaire Cerfa ne mentionne pas le numéro SIRET de la société Chris celui-ci figure dans l’extrait Kbis à la page 13 du dossier de demande de permis de construire. Par ailleurs, si la page 2 du formulaire Cerfa mentionne une superficie erronée pour la parcelle AL 893 de 144 m2 au lieu de 114 m2, la surface exacte de l’unité foncière figure à plusieurs points de la demande notamment à la page 10 de ce même formulaire, dans l’attestation notariée et dans l’extrait cadastral. Ainsi, cette omission et cette erreur matérielle n’ont pas été de nature à fausser l’appréciation de la collectivité. Enfin, l’article 134-1 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ne comportant aucune obligation s’agissant de la mention des places de stationnement pour les personnes à mobilité réduite, les requérantes ne sauraient utilement se prévaloir d’une éventuelle erreur sur ce point.

5. Aux termes de l’article 134-3 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une notice présentant le projet architectural et précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants. 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) l’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé; b) l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants; c) le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain; d) 'les matériaux et les couleurs des constructions; e) 'le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) l’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. "

6. Il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale décrit la parcelle du projet ainsi que le programme des travaux et comporte une partie propre à l’insertion du projet dans son environnement. A cet égard, elle indique qu’il a été fait le choix d’une implantation en retrait du front bâti à la fois pour respecter le mode d’implantation dominant du voisinage et pour ne pas « étouffer » la rue. Elle précise que le quartier d’implantation comporte des villas très contemporaines et des villas plus traditionnelles, ce qui explique le choix d’allier architecture contemporaine et traditionnelle et que la végétation a été intégrée pour rehausser la qualité architecturale et jouer un rôle de filtre. Cette notice, qui intègre des simulations aussi bien des façades que des côtés du projet, comporte également des précisions sur l’aspect des clôtures et le traitement des limites de propriété en indiquant que des jardinières intermédiaires permettent de casser les effets de façade mur, notamment le long de la voie privée. Elle précise également les matériaux et les teintes utilisés pour les façades et les toitures, informations complétées par des visuels. Ainsi, le moyen tiré de ce que la notice ne comporterait pas les informations relatives à l’insertion du projet dans son environnement prévues par ces dispositions doit être écarté.

7. Aux termes de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte en outre: 1° Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la collectivité. 2° Un plan du terrain faisant apparaître son état initial et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants. 3° Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Le plan de masse indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. 4° Un plan des façades. Lorsque le projet a pour effet de modifier les façades d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. 5° Un plan des toitures indiquant le degré des pentes ainsi que la couleur de celle-ci ; lorsque le projet a pour effet de modifier les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. 6° Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur. 7° Un plan faisant apparaître la disposition intérieure de la ou des constructions projetées. 8° Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. 9° Une notice technique décrivant le dispositif de récupération et de stockage des eaux de pluie mentionné à l’article 112 – ou justifiant que ce dispositif est impossible à installer. 10° Un extrait K BIS de moins de six mois pour les sociétés, lorsque le demandeur est une personne morale inscrite au registre du commerce et des sociétés ; Toutefois, les pièces 7, 8 et 9 ci-dessus ne sont pas exigibles si le projet ne comporte pas de modification de l’aspect ou du volume extérieur des constructions existantes. "

8. Si le plan de masse ne comporte pas la végétation existante supprimée, la haie et les arbres existants figurent sur la vue aérienne, ainsi que sur les clichés de l’état initial aux pages 21 et 26 du dossier de demande ainsi que pour la haie, sur le relevé du géomètre. La notice précise que la parcelle ne comporte pas de végétation remarquable. La notice précise que l’accès des appartements est situé rue de la colline et que l’accès à la villa, situé en 2ème niveau, se fait par une voie privée. Le plan de masse page 36 comporte la représentation de la voie privée qui dessert les places de stationnement de la villa ainsi que de la zone de retournement et le plan de géomètre précise les limites de propriété. Ce plan et le plan en coupe de la façade page 40 permettent de constater sa largeur suffisante même en l’absence de cotes et la vue 3, ainsi que le plan en coupe page 42 permettent d’appréhender sa déclivité. Par ailleurs ces dispositions n’imposent pas que le plan de masse précise les zones perméables, les cotes en périphérie du terrain, des limites parcellaires, de la limite de la voie et du bord opposé et la réglementation ne prévoit pas dans cette zone de règles de prospect que les services de la collectivité auraient dû vérifier et pour lesquelles ces informations auraient pu être nécessaires. Dès lors que ces dispositions n’imposent pas d’échelle et que les plans produits précisent l’échelle utilisée, les requérantes ne sauraient soutenir que les différences d’échelles n’ont pas permis d’exploiter les plans des toitures. Alors que le projet ne prévoit aucune modification de la hauteur de la rue de la colline, le dossier n’avait pas à comporter de plans de modifications du profil du terrains, l’erreur de cote alléguée n’étant au demeurant pas établie par le relevé d’état des lieux non contradictoire produit par la requérante dont les limites cadastrales ne sont pas garanties et qui ne comporte pas de cote sur le point disputé. Le dossier comporte une description des modalités de récupération et de stockage des eaux de pluie à la page 31, la circonstance qu’une prescription ait été imposée concernant l’interdiction de rejet des eaux pluviales n’est pas de nature à faire regarder le dossier comme incomplet sur ce point, aucun engagement en ce sens n’étant nécessaire au stade de dépôt du dossier. Ainsi, alors que les éventuelles imprécisions ou omissions des documents prévus à cet article ont été complétés par les informations figurant en d’autres documents du dossier, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 134-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy doit être écarté.

9. Aux termes de l’article 134-5 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : – Lorsque le projet nécessite des affouillements ou des exhaussements, le plan de masse prévu au 3° de l’article 134-3 doit figurer sur un plan topographique faisant apparaître les affouillements ou exhaussements prévus et le dossier est complété par : 1° Une notice indiquant le volume de déblais ainsi que leur destination finale. ()

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet comporte en page 32 une notice déblais-remblais-terrassement qui compte un plan altimétrique avec indication des zones de déblais, précise que le projet ne nécessitera pas de grands mouvements de terre en raison de sa proximité avec le terrain naturel et indique un volume prévisible de déblais et le coefficient de foisonnement retenu. Il ajoute que les déblais naturels composés de terre et de rochers seront réutilisés sur place si leur qualité le permet et évacués vers les entreprises habilitées de l’île. Si les requérantes contestent les chiffres mentionnés en se prévalant de leur propres calculs et d’une étude réalisée par un professionnel, sans visite du terrain ni étude de sol en se fondant sur des études du secteur, ces éléments ne sont pas de nature à établir le caractère erroné des volumes annoncés à titre prévisionnel, ni en quoi une éventuelle erreur aurait pu fausser l’appréciation des services instructeurs alors que les appelantes ne se prévalent d’aucune règle urbanistique qui serait méconnue de ce fait. Enfin au regard de la taille réduite de l’île de Saint-Barthélemy et du faible nombre d’entreprises traitant les déblais, la mention du recours aux entreprises habilitées de l’île doit être regardée comme suffisamment précise en l’espèce.

11. Aux termes de l’article 134-7 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : « Lorsque le projet architectural a été établi par un architecte, le dossier comprend en outre : 1° Un document graphique au moins permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d’arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l’achèvement des travaux et la situation à long terme. 2° Une notice permettant d’apprécier l’impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l’environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords. »

12. Ainsi qu’il a été dit au point 6, il ressort des pièces du dossier que le projet comporte des photographies des parcelles et du quartier d’implantation ainsi que des modélisations du projet sous tous les angles et des photomontages d’insertion intégrant l’état de la végétation à terme, ce qui permet d’apprécier son positionnement dans l’alignement de la rue. Par ailleurs, le plan en coupe de la façade sur la rue de la colline, page 40, comporte une représentation schématique des gabarits des constructions situées de part et d’autre et derrière le projet. Contrairement à ce que soutiennent les requérantes, ces éléments ont permis au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement, par rapport aux constructions avoisinantes et son impact visuel y compris à long terme. Par suite, les dispositions de l’article 134-7 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy n’ont pas été méconnues.

Sur la méconnaissance des dispositions de la carte d’urbanisme :

13. Aux termes de l’article U 3 du règlement de la carte d’urbanisme relatif aux accès et voirie, dans sa version adoptée le 4 décembre 2020 applicable au projet : « Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique directement ou par le biais d’une voie privée ou d’une servitude de passage. Lorsqu’un terrain est accessible depuis plusieurs voies, l’accès posant le moins de problèmes de sécurité peut être imposé. / Les voies privées et les servitudes de passage doivent correspondre aux besoins du projet. / Les voies privées et les servitudes de passage de plus de 50 mètres se terminant en impasse doivent présenter un dispositif permettant aux véhicules des services publics, d’incendie et de secours de faire demi-tour. »

14. L’objet de cet article est selon l’explication des règles de la carte d’urbanisme de définir les caractéristiques minimales des voies privées ou servitudes de passages qui desservent les terrains constructibles, de façon à permettre le passage des véhicules de secours ou d’enlèvement des ordures ménagères. Il ressort des pièces du dossier que, quand bien même l’accès des occupants et des stationnements de la villa est prévu par la voie privée située entre la parcelle d’assiette du projet et la propriété de la SCI Willou, le projet est implanté le long de la rue de la colline en façade, ce qui permet l’accès des véhicules de secours et d’enlèvement des ordures ménagères. En outre, il ressort des pièces du dossier que la voie privée qui dessert la villa, d’une largeur de 5 mètres et dotée d’une zone de retournement, est adaptée aux besoins du projet comme à la desserte des deux autres propriétés qui bénéficient d’une servitude de passage sur cette voie, sans que la SCI Willou puisse utilement se prévaloir des éléments relatifs aux conflits de voisinage existants quant aux modalités d’utilisation de cette voie par les locataires et les prestataires de la villa « Axel Rock » desservie par cette voie privée, quand bien même cette villa appartient au gérant de la société Chris. Enfin, il ressort des pièces du dossier que les places de stationnement, d’une longueur de 5 mètres correspondant aux spécifications prévues par la carte d’urbanisme, n’empiéteront pas sur cette voie.

15. En deuxième lieu, l’article U 7 du règlement de la carte d’urbanisme renvoie, pour le calcul des hauteurs, à un document graphique, lequel prévoit, dans la zone UG au sein de laquelle le projet s’implante, une hauteur maximale autorisée de six mètres. L’article U 7 précise que : « La hauteur des bâtiments à l’égout du toit ou à l’acrotère est calculée par rapport au niveau de la rue qui dessert la construction a) dans l’ensemble de la zone UG () 3) Lorsque la construction est implantée à moins d’un mètre d’un mur de soutènement, la hauteur est calculée au pied de la partie de ce mur située au droit de la construction ». Selon le lexique du règlement de la carte d’urbanisme « la hauteur totale d’une construction correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale ».

16. D’une part, ces dispositions, dont l’objet est selon les explications des règles de la carte d’urbanisme, de permettre une meilleure homogénéité du bâti sur une même rue, et de maintenir l’aspect, plus urbain, « capitale », du bourg de Gustavia, ne prévoient pas que la hauteur de l’ensemble du bâtiment doit être calculée par rapport au point le plus bas de la rue. D’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur du projet excèderait, en l’un de ses points, six mètres, calculés à la verticale par rapport au niveau de la rue desservant la construction et notamment pas, ainsi que le prétendent les sociétés requérantes, au niveau des bâtiments cotés à +28,40 mètres NGF, dès lors qu’ainsi qu’il a été dit, les pièces produites ne permettent d’établir ni que l’altimétrie de la rue, en son point pris verticalement par rapport à l’égout du toit, serait à ce niveau-là inférieure à +22,40 mètres NGF, ni l’existence d’une fraude relative à l’altimétrie de la rue de la colline au droit de l’implantation du projet. Enfin il ne ressort pas des pièces du dossier que le mur de la propriété de la société Roxane, contre lequel est implantée la construction sur la limite est de la parcelle, constituerait un mur de soutènement de cette propriété au niveau de la rue dès lors que la hauteur du terrain naturel des deux parcelles est à cet endroit proche de celle de la rue. Au demeurant, il n’est pas non plus établi que la hauteur du projet calculée au pied de ce mur dépasserait les six mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U 7 du règlement de la carte d’urbanisme doit être écarté.

17. Aux termes de l’article U 8 du règlement de la carte d’urbanisme : « Il est nécessaire de respecter l’écriture et l’architecture traditionnelle dans la disposition des volumes et dans le traitement de la toiture et des ouvertures. (). II. – Toitures : 1) Les toitures devront être composées à proportion minimum de 70 % par bâtiment de toitures à quatre pans. La partie qui n’est pas couverte par la toiture à quatre pans devra être traitée en toit terrasse (). Les toitures principales devront avoir des pans compris entre 30° et 45°. Les avant-toits, appentis ou galeries couvertes pourront avoir une pente inférieure. () III -Façades :() Les matériaux des façades et des clôtures, dans leur aspect et leur coloration comme dans leur agencement, doivent respecter l’écriture architecturale traditionnelle de l’île ». Le lexique annexé à la délibération n° 2020-074 définit les casquettes comme des « avant-toits traditionnels à Saint- Barthélemy qui suivent la pente de la toiture principale, avec une pente différente » et les avant-toits comme « l’ensemble des parties d’un toit en surplomb par rapport au nu de la façade ».

18. D’une part l’existence d’une prescription de recouvrir le bandeau blanc de la piscine en pierre de pays et de remplacer un garde-corps maçonné par un garde-corps en bois ajouré au demeurant de portée réduite au regard de l’ampleur du projet, n’est pas de nature à faire regarder le projet comme ne respectant pas les dispositions de cet article relatives à l’aspect extérieur des constructions dès lors que la mise en œuvre de cette prescription permet de corriger une éventuelle irrégularité du projet.

19. D’autre part s’agissant des toitures, ces dispositions, qui ont pour but de favoriser les toitures à quatre pans typiques de l’architecture traditionnelle de l’île, ne précisent pas que la totalité d’un même module bâti doit être couvert par une seule toiture. Ainsi, elles ne peuvent être regardées comme interdisant la présence sur un même bâtiment de deux toitures à quatre pans accolés, dont la juxtaposition ne peut dès lors être considérée comme constituant une toiture multi pans. Par ailleurs, il ressort de pièces du dossier que l’indication sur les plans d’une pente de toit de 35% au lieu de 35° constitue une simple erreur matérielle dès lors que la notice architecturale indique une pente entre 30 et 45° selon les bâtiments et que les représentations graphiques en coupe correspondent à une pente de 35°.

20. En revanche, si ces dispositions autorisent les casquettes, définies par le lexique comme des avant-toits suivant la pente de la toiture principale avec une pente différente, il ressort de la définition par ce lexique de l’avant-toit comme « l’ensemble des parties d’un toit en surplomb par rapport au nu de la façade » et des schémas y figurant, que les caquettes ne peuvent recouvrir une partie du bâtiment et doivent démarrer au droit de la façade. Or il ressort en l’espèce des plans de toitures 134-4*5 page 37 et des plans de l’étage 134-4*7 page 38 du dossier de demande que le projet prévoit que la partie haute des casquettes se situe au-dessus des chambres 3 et 4 de la villa et non en surplomb par rapport au nu de la façade. Si la pétitionnaire se prévaut des plans en coupe pour soutenir que les casquettes démarreraient à l’aplomb de la façade, la forme des toitures qui y figure ne correspond ni au plan des toitures, ni au plan de repérage reporté sur les plans en coupe et ne peut donc être prise en compte. Par ailleurs, le point de départ des casquettes très haut sur le toit a pour conséquence de tronquer le pan de la toiture principale sur laquelle elles prennent naissance, en méconnaissance des schémas de principe des types de toiture autorisés qui figurent dans l’annexe 3 à la carte d’urbanisme qui prévoient dans cette configuration des pans opposés de mêmes dimensions. Ainsi, dans cette mesure, les casquettes et la forme des toits des deux bâtiments situés en façade sur rue et du bâtiment principal de la villa ne respectent pas les dispositions de l’article U8 du règlement de la carte d’urbanisme.

21. Aux termes de l’article U 9 du règlement de la carte d’urbanisme relatif au stationnement des véhicules. " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations sera assuré sur le terrain d’assiette du projet ou à proximité, en dehors des voies publiques. Les places exigées au titre du stationnement se répartissent de la manière suivante : 1) Logement : – deux places de stationnement par logement, lorsque celui-ci constitue une résidence principale comprenant trois chambres ou moins et est implanté sur un terrain d’une superficie inférieure à 300 mètres carrés et par logement en immeuble collectif ; – deux places de stationnement par logement composé d’une chambre et d’une place additionnelle par tranche de deux chambres supplémentaires, dans les autres cas () ".

22. Il ressort des pièces du dossier que conformément à ces dispositions, le projet, implanté sur une parcelle de plus de 300 m2 comporte trois places de parking pour chacun des deux appartements de deux chambres, deux places pour celui d’une chambre et quatre places de parking pour la villa de quatre chambres soit douze places. Contrairement à ce que soutiennent les sociétés requérantes, et alors au demeurant qu’il est constant que la villa mitoyenne « Axel Rock » comporte sur son terrain d’assiette le nombre de places prévu par la réglementation d’urbanisme de Saint-Barthélemy, les circonstances que cinq places de stationnement aient provisoirement été aménagées sur la parcelle AL 892 au bénéfice de cette villa, qu’il existe des portes de communication entre les deux ensembles immobiliers et les difficultés rencontrées dans l’utilisation de la voie privée du fait d’un stationnement irrégulier par les locataires de la villa « Axel Rock », ne sont pas de nature à établir que cinq des douze places prévues par le projet seraient en réalité destinées à être utilisées par les locataires de la villa « Axel Rock ». Ces circonstances ne sont pas davantage de nature à établir l’existence d’une fraude sur ce point.

Sur la méconnaissance du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy :

23. En premier lieu, aux termes de l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

24. Il ressort des pièces du dossier, d’une part, que la rue de la colline sur laquelle s’implante le projet est large et rectiligne, d’autre part, que du fait de la présence de l’entrée du parking interne le long de la voie privée au coin nord-est de la parcelle, le mur de soutènement est en retrait de plus d’un mètre de la rue et que la jardinière basse est également en retrait d’un demi-mètre. Ainsi l’existence d’un risque en l’absence de visibilité pour l’accès depuis la voie privée n’est pas établi. Il en est de même du risque que générerait la création de l’accès supplémentaire du parking interne. Enfin, la circonstance invoquée que les trois locaux destinés à abriter les générateurs alimentés au gas-oil, les batteries contenant de l’acide et le local technique de la piscine où pourrait être stocké du chlore sont situés côte à côte n’est pas de nature à établir à elle seule l’existence d’une atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait d’un risque d’explosion. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy doit être écarté.

25. En deuxième lieu, aux termes de l’article 112-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : « Le projet peut être refusé lorsque, compte tenu de sa destination, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite construction, si le conseil exécutif n’est pas en mesure de savoir dans quel délai et, le cas échéant, par quel concessionnaire de service public, lesdits travaux doivent être exécutés. / Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le pétitionnaire est en mesure d’assurer sa production d’eau par ses propres moyens et sa production d’électricité par des énergies renouvelables. »

26. Il ressort des pièces du dossier que le formulaire Cerfa du dossier de demande précise un besoin de 3x 10 KVA pour les appartements de 10 kVA pour les espaces communs et de 18kVA pour la villa, alors qu’EDF n’a donné son accord par avis du 31 mars 2021 que pour 4x 12 KVA. Toutefois, dès lors que l’arrêté en litige vise cet avis d’EDF et précise que le pétitionnaire devra se contenter de la puissance électrique fournie par le concessionnaire en cas d’insuffisance du réseau, la délivrance du permis de construire en litige n’implique pas de travaux sur les réseaux publics de distribution d’électricité, qui aurait pu justifier un refus. En outre, dès lors que l’arrêté prévoit également que le pétitionnaire devra prendre les dispositions nécessaires en matière de production par des énergies renouvelables afin d’assurer l’alimentation électrique correspondant aux besoins du projet, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que les besoins du projet en matière d’électricité ne seraient pas assurés, ni que ce projet ne comporterait pas de dispositifs de production d’énergie renouvelable dès lors que cette prescription impose leur mise en œuvre. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 112-4 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction doit être écarté.

27. En troisième lieu, aux termes de l’article 112-14 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : « Les aires de stationnement exigées en application des articles 113-21 à 113-27 ou de la carte d’urbanisme doivent avoir une longueur de 5 mètres minimum et une largeur de 2,30 mètres. /L’allée de circulation doit avoir une largeur suffisante pour permettre d’avoir accès aux places de stationnement sans avoir à déplacer de véhicules. Une allée de circulation ne peut pas être utilisée comme stationnement. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux aires de stationnement et aux allées de circulation qui ne desservent qu’un seul logement. »

28. Il ressort des pièces du dossier et notamment des plans des étages pages 38 et 39 du dossier que les places de stationnement du projet mesurent au minimum 2,30 mètres sur 5 mètres, conformément aux dimensions prévues par le lexique annexé au règlement de la carte d’urbanisme. A cet égard les requérantes ne sauraient utilement se prévaloir de la mention d’une profondeur de 4 mètres pour les places desservant la villa sur les plans de masse et de toiture aux pages 36 et 37 du dossier de demande, s’agissant de vues de dessus qui prennent en compte le débord des toitures. Il ressort également des pièces du dossier que la voie privée est d’une largeur suffisante pour permettre l’accès à ces places et que le projet ne prévoit pas de place de stationnement sur cette voie privée. Dès lors alors que le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, n’a d’autre objet que d’autoriser la construction après contrôle de la conformité aux règles d’urbanisme des plans et indications fournis par le pétitionnaire, la circonstance que les locataires de la villa Axel Rock encombreraient cette allée en y stationnant en méconnaissance des règles d’utilisation de la servitude n’est pas de nature à rendre le permis de construire irrégulier. Enfin, il ressort des plans des étages que les places 7 et 8 en créneau d’une longueur de 5,60 mètres en bordures de la voie de desserte large de 4,5 à 5 mètres sont utilisables sans difficulté. Il en est de même des places 1,2, 4, 5 et 6 d’une largeur de 2,30 mètres dès lors que leur voie de desserte est large de plus de 5 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions manque en fait.

29. En quatrième lieu, aux termes de l’article 132-10 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, dans sa rédaction applicable à la date de la délibération attaquée, doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager « les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies ou d’espaces communs à plusieurs lots », le lotissement étant défini par l’article 136-1 du même code comme « toute division en propriété, en location ou en jouissance d’une unité foncière en vue de l’implantation d’un bâtiment ». Ces dispositions, introduites par le code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy créé par délibération n° 2019-012 CT du 13 mars 2019, sont entrées en vigueur à compter du 1er juillet 2019. Sous l’état du droit antérieur, les règles relatives au lotissement figuraient aux articles 105 et 106 de l’ancien code de l’urbanisme, applicables jusqu’au 1er juillet 2019 qui subordonnaient à la délivrance d’une autorisation « toute division de propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de cinq ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrain issus de ladite propriété ».

30. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la parcelle AL 243 a été divisée en deux parcelles AL 805 et 808, antérieurement à l’achat de la parcelle AL 808 par M. A en 2008 et que la parcelle AL 805 a ensuite été divisée le 4 avril 2014 en deux parcelles AL 892 et AL 893, qui ont été respectivement acquises par M. et M^me A et B. Ainsi, au vu des dispositions des articles 105 et 106 applicables à la date où ces divisions sont intervenues, elles n’étaient soumises à aucune autorisation d’urbanisme. D’autre part, la voie privée établie par servitude au bénéfice des parcelles AL 808, 807, 806, 892 et 893 ne constitue pas une voie commune à plusieurs lots au sens de l’article 132-10 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, il en est de même des deux portes de communication prévues par le projet vers la parcelle AL 808. Enfin, ainsi qu’il a été dit au point 21, aucune pièce du dossier ne permet de considérer que les occupants de la villa Axel Rock utiliseront les places de parkings du projet. Par ailleurs, l’utilisation générique des termes « opération/copropriété » dans la notice d’accessibilité n’est pas à elle seule de nature à établir l’existence d’un lotissement alors que le projet ne comporte aucune division des parcelles existantes. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de la réglementation relative aux lotissements doit être écarté.

31. En cinquième lieu, aux termes de l’article 134-1 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : « La demande de permis de construire précise : () La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article 133-1 pour déposer une demande de permis ». Cet article 133-1 énonce quant à lui que : « Les demandes de permis de construire () sont adressées à la collectivité par voie électronique ou par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à l’hôtel de la collectivité, / 1° Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux () ». Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article 134-1 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article 133-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

32. Il ressort des pièces du dossier que la société Chris a attesté qu’elle était autorisée par M. A, propriétaire de la parcelle AL 893 et par ailleurs gérant de la société pétitionnaire, qui a, en cette qualité, signé l’attestation en cause, à déposer la demande de permis de construire sur la parcelle en cause. Dans ces conditions, et en l’absence de toute fraude, le moyen tiré de ce que la société Chris ne disposait pas d’une qualité pour présenter la demande de permis attaqué doit être écarté. En outre ces dispositions n’impliquent pas que le permis de construire soit également accordé à M. A.

33. En sixième lieu, aux termes de l’article 134-10 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : « Lorsque le projet est subordonné à un régime d’autorisation prévu par une autre législation que le code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy, le dossier comprend les pièces prévues par cette législation : 1° Lorsque la demande porte sur un projet dont la réalisation est subordonnée à une autorisation d’occupation du domaine public, le dossier comprend en outre la demande d’autorisation. () ».

34. Ainsi qu’il a été dit au point 8, le relevé d’état des lieux non contradictoire établi par un géomètre dont se prévalent les requérantes n’est pas de nature à établir que le projet comporterait une modification de la rue de la colline ou y empièterait. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions en l’absence d’une demande d’autorisation d’occupation du domaine public manque en fait.

Sur la méconnaissance des dispositions du code de la construction et de l’habitation :

35. D’une part, aux termes de l’article 133-28 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy : « Sauf disposition contraire du présent code, lorsque des travaux soumis à permis ou à déclaration préalable sont subordonnés à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévues par une autre législation que la première partie (urbanisme) du présent code le permis ou la décision de non opposition à la déclaration préalable tient lieu d’autorisation au titre de ladite législation, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord préalable de l’autorité compétente. Les plans et documents nécessaires à l’instruction de l’autorisation sont joints à la demande de permis ou à la déclaration. »

36. D’autre part aux termes de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. La vérification de la conformité aux règles prévues à l’article L. 161-1 n’est pas exigée lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur l’accessibilité du cadre bâti. Il en va de même pour la vérification de la conformité aux règles prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2 lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur le niveau de sécurité contre l’incendie. / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ». Aux termes de l’article L. 122-9 de ce code : « A l’achèvement des travaux de mise en accessibilité des bâtiments prévus aux articles L. 162-1, L. 163-1 et L. 164-1 et soumis à permis de construire, le maître d’ouvrage transmet à l’autorité qui a délivré ce permis un document attestant de la prise en compte des règles concernant l’accessibilité. Cette attestation est établie par un contrôleur technique ou par une personne physique ou morale satisfaisant à des critères de compétence et d’indépendance.(). Aux termes de l’article L. 161-1 du même code : » Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux à usage d’habitation, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments à usage professionnel sont accessibles à tous au sens de l’article L. 111-1, dans les cas et selon les conditions déterminées par les articles L. 162-1 à L. 164-3. / Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage « . Aux termes de l’article R. 143-2 de ce code : » Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel « . Aux termes de l’article R. 143-12 du même code : » Le ministre de l’intérieur précise dans un règlement de sécurité les conditions d’application des règles définies au présent chapitre. () / Le règlement de sécurité comprend des prescriptions générales communes à tous les établissements et d’autres particulières à chaque type d’établissement. Il précise les cas dans lesquels les obligations qu’il définit s’imposent à la fois aux constructeurs, propriétaires, installateurs et exploitants ou à certains de ceux-ci seulement () « . Enfin, aux termes du chapitre IV relatif aux » Etablissements de type O – Hôtels et autres établissements d’hébergement « dans sa version issue de l’arrêté du 25 octobre 2011 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public et notamment de son article O 1 : » Etablissements assujettis / § 1. Les dispositions du présent chapitre sont applicables : / a) Aux hôtels dans lesquels l’effectif du public est supérieur ou égal à 100 personnes ; / b) Aux autres établissements d’hébergement – définis comme un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposant d’un minimum d’équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois – faisant l’objet d’une exploitation collective homogène, dans lesquels l’effectif du public est supérieur à 15 personnes. / § 2. Les établissements d’hébergement, visés au b du paragraphe 1, dont le type d’exploitation ne présente pas le caractère d’homogénéité précité (régime des sociétés d’attribution d’immeubles à temps partagé, statut de copropriété des immeubles bâtis) ne sont pas soumis aux dispositions du présent règlement () ".

37. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est constitué de 3 appartements d’une à deux chambres destinés à une location annuelle et d’une villa de quatre chambres destinée à la location saisonnière qui disposent d’accès indépendants. Le parking couvert partagé pour les trois appartements et les locaux techniques qui seraient éventuellement partagés entre ces habitations ne peuvent être regardés comme un minimum d’équipements et de services communs au sens de l’article O1 du règlement de sécurité, alors en outre que ces logements ne sont pas destinés à être offert collectivement à la location saisonnière. Par ailleurs, l’existence de portes de communication vers la villa Axel Rock et l’utilisation commune de la voie privée, qui est au demeurant également utilisée par les occupants du bien de la SCI Willou, ne sont pas davantage de nature à faire regarder ce projet comme un ensemble immobilier commun, faisant l’objet d’une exploitation collective homogène, susceptible d’accueillir plus de quinze personnes et d’être par suite qualifié d’établissement recevant du public au sens et pour l’application des dispositions du code de la construction et de l’habitation.

38. A l’exception des travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public, qui sont soumis au régime d’autorisation préalable prévu par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, les travaux prévus aux articles L. 161-1 et suivants du même code ne font pas l’objet d’une autorisation préalable, notamment à l’occasion de la délivrance du permis de construire. Dès lors que les travaux autorisés par le permis de construire ne conduisent pas à la création d’un établissement recevant du public le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 161-1 et R. 162-1 du code de la construction et de l’habitation est sans incidence sur la légalité du permis de construire.

39. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de ce que le projet aurait dû faire l’objet d’une demande au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, d’un avis de la commission d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, d’un avis des services de lutte et de secours contre l’incendie doivent être écartés. Par ailleurs, les moyens tirés du non-respect des dispositions des article L. 141-2 et L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont assortis d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien-fondé.

40. Par ailleurs, dès lors que ce projet ne constitue pas un établissement recevant du public, le moyen tiré de ce que l’aménagement des locaux ne respecterait pas les dispositions de l’article L. 161-1 de ce code est inopérant et ce quand bien même le dossier de demande comporte une notice d’accessibilité pour la villa et prévoit une place de stationnement pour les personnes à mobilité réduite dans le parking couvert.

41. Aux termes de l’article L. 141-1 du code de la construction et de l’habitation : " Les bâtiments sont implantés, conçus, construits, exploités et entretenus dans l’objectif d’assurer la sécurité des personnes : 1° En contribuant à éviter l’éclosion d’un incendie ; 2° En cas d’incendie, en permettant de limiter son développement, sa propagation, ses effets sur les personnes et en facilitant l’intervention des secours. "

42. Compte tenu de l’indépendance des législations en matière de construction d’une part et d’urbanisme d’autre part, les requérantes ne sauraient utilement se prévaloir de ces dispositions à l’encontre du permis de construire contesté. Au demeurant, ainsi qu’il a été dit au point 24, la réalité du risque allégué n’est pas établie par les seules affirmations générales des requérantes.

Sur l’existence d’une fraude :

43. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

44. La seule circonstance que la cave servant d’abri en cas de cyclone et le cabinet de massage comportent des sanitaires n’est pas de nature à considérer qu’il s’agirait en réalité de locaux pouvant être transformés en studios dans l’objectif d’échapper à la réglementation sur les places de stationnement, et ce quand bien même le dossier comporte, à la suite d’une erreur matérielle, la mention de l’existence d’un studio indépendant dans le titre de la notice d’accessibilité de la villa. En outre, la mention dans la notice de ce que cette cave comporte une salle d’eau pouvait inclure la présence d’un sanitaire.

45. D’une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la demande comportait des inexactitudes s’agissant de la situation juridique du terrain, d’autre part, d’éventuelles erreurs et inexactitudes du dossier s’agissant des indications relatives à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, l’absence de précision de la destination d’un local technique sur les plans, l’absence de précision sur le positionnement éventuel de cuves de carburant, la confusion entre les degrés et les pourcentages s’agissant de la pente des toits figurant sur les plans, et les incohérences s’agissant du traitement des toitures ne sont pas de nature à révéler des manœuvres destinées à tromper l’administration. Enfin, il ressort des pièces du dossier que la demande précise explicitement que la villa est destinée à une location saisonnière et que la buanderie est destinée aux besoins de la villa.

46. Par ailleurs, il résulte de ce qui précède que le projet ne constitue pas un établissement recevant du public. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier qu’il s’agirait d’un immeuble collectif au sens de la réglementation incendie. En outre, ainsi qu’il a été dit, l’existence de portes de communication depuis un patio et le parking couvert vers la villa Axel Rock n’est pas de nature à établir qu’il s’agirait d’un ensemble immobilier commun destiné à une exploitation commune et les allégations des requérantes sur l’existence de moyens partagés sont purement spéculatives. Par ailleurs il résulte également de ce qui précède que le terrain n’est pas issu d’une division, ni situé dans un lotissement, que la collectivité n’avait pas à vérifier le respect des normes d’accessibilité, et que les indications relatives aux déblais étaient suffisantes au regard des exigences de la réglementation et les éléments produits ne sont pas de nature à établir leur caractère erroné, ni la volonté de tromper les services instructeurs. Enfin, les conditions de location de la villa Axel Rock sont sans incidence sur la légalité du permis de construire en litige.

47. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que ces éléments seraient de nature à établir l’existence d’une fraude ne peut être qu’écarté.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

48. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ».

49. Il ressort des pièces du dossier que les vices relevés au point 20 relatifs à la méconnaissance des dispositions de l’article U8 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy peuvent être régularisés. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la société Chris et à la collectivité de Saint-Barthélemy un délai de neuf mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.

DECIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur les requêtes de la SCI Willou et de la SCI Roxane jusqu’à l’expiration d’un délai de neuf mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à B pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les illégalités tirées de la méconnaissance des dispositions de l’article U8 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Roxane, la SCI Willou, B, et la collectivité de Saint-Barthélemy.

Délibéré après l’audience du 25 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Claude Pauziès, président,

M^me Christelle Brouard-Lucas, présidente-assesseure,

M^me Kolia Gallier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 15 février 2024.

La rapporteure,

Christelle Brouard-LucasLe président,

Jean-Claude Pauziès

La greffière,

Stéphanie Larrue

La République mande et ordonne au représentant de l’État à Saint-Barthélemy en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N° 23BX00721, 23BX00722