COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL

DE NANTES

N°17NT02880

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE SARL CCPS

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M. X AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Rapporteur

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M. Derlange La cour administrative d’appel de Nantes Rapporteur public

(2ème chambre) ___________

Audience du 26 juin 2018

Lecture du 13 juillet 2018 ___________ 68-03 C Vu la procédure suivante :

Procédures contentieuses antérieures :

Par quatre requêtes distinctes, M^me K… H…, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, la SCI des Sources et M. D… I… ont demandé au tribunal administratif de Caen d’annuler l’arrêté du 20 avril 2016 par lequel le maire de Benerville-sur-Mer a délivré à la SARL CCPS un permis de construire une résidence de tourisme 4 étoiles pour la villa dite « C ».

Par deux autres requêtes distinctes, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords et M. et M^me L… N… ont demandé au même tribunal d’annuler l’arrêté du 27 mai 2016 par lequel le maire de Blonville-sur-Mer a délivré à la SARL CCPS un permis de construire pour la modification de la villa dite « A » en vue d’un projet de résidence de tourisme 4 étoiles.

Enfin, par une troisième requête, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords a demandé à ce tribunal d’annuler l’arrêté du 26 juillet 2016 par lequel le maire de Benerville-sur-Mer a délivré à la SARL CCPS un permis de construire une résidence de tourisme 4 étoiles portant modification intérieure et extérieure de la villa dite « B » et portant régularisation ;

Par un jugement n°^s 1601424, 1601425, 1601428, 1601480, 1601481, 1601870, et 1602014 du 18 juillet 2017, le tribunal administratif de Caen a annulé ces trois permis de construire.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 18 septembre 2017, la SARL CCPS, représentée par M^e Gorand, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Caen du 18 juillet 2017 ;

2°) de rejeter les demandes de M^me H…, de l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, de la SCI des Sources, de M. et M^me L… N… et de M. D… I… présentées devant le tribunal administratif de Caen ;

3°) de mettre à la charge de M^me H…, de l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, de la SCI des Sources, de M. et M^me L… N… et de M. D… I… le versement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requêtes de l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords présentées devant le tribunal administratif étaient irrecevables faute pour son président d’avoir reçu un mandat régulièrement délivré ;

- les villas A et C n’étant pas des établissements recevant du public en l’absence de services caractérisant l’activité d’un service hôtelier, les dispositions de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été méconnues alors que le pétitionnaire n’avait pas à justifier dans sa demande de permis de construire qu’il s’agissait d’une multipropriété dès lors que les dispositions de l’article R.431-4 du code de l’urbanisme n’exigent pas la présentation d’un tel justificatif ; pour la villa B, la règlementation relative aux établissements recevant du public a bien été prise en considération dès lors qu’elle n’était concernée que pour les seuls espaces communs situés au rez-de-chaussée alors qu’en tout état de cause, cette irrégularité pourrait être régularisée en appliquant les procédures prévues aux articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

- la voie de desserte créée respecte les dispositions de l’article 3.2.2. du règlement du plan local d’urbanisme pour être d’une largeur suffisante et comporter des aménagements pour la sécurité des piétons et des personnes à mobilité réduite alors que cette irrégularité pourrait, elle aussi, être régularisée par un permis de construire modificatif ;

- en se référant au point médian de 35,925 m NGFapparaissant sur le plan de courbe joint à la demande de permis de construire, la hauteur de la construction de la villa C respecte les dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- c’est à tort que les premiers juges ont refusé de mettre en œuvre les dispositions des articles L.600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme dès lors que les motifs qu’ils ont retenus pouvaient aisément être régularisés par un permis de construire modificatif ; il est donc demandé à la cour si elle estime que les moyens soulevés par les requérants sont susceptibles d’entraîner l’annulation des permis de construire ou l’annulation d’une partie identifiable des constructions projetées de mettre en œuvre ces dispositions.

Par un mémoire, enregistré le 18 avril 2018, la commune de Benerville-sur-Mer, représentée par son maire en exercice, par M^e J…, conclut à l’annulation des jugements rendus par le tribunal administratif de Caen sous les n°^s 1601424, 1601425, 1601428, 1602014 et 1601870, au rejet des requêtes de première instance présentées par M^me H…, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, la SCI des

Sources, M. N… et M. I… et de condamner ceux-ci à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle se rapporte aux moyens développés, en appel, par la SARL CCPS ainsi qu’aux éléments qu’elle a pu développer en première instance.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 mai 2018, M. D… I…, représenté par M^e M…, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SARL CCPS la somme de 5 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a bien intérêt à agir contre le permis de construire querellé ;

- la requête est irrecevable dès lors que la cour administrative d’appel n’est pas compétente pour statuer sur un appel dirigé contre un permis de construire portant sur un bâtiment à usage principal d’habitation ;

- les moyens de la requête de la SARL CCPS ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 mai 2018, la SCI des Sources, représentée par la SELARL BC avocats, conclut au rejet de la requête, ou à tout le moins, statuant à nouveau, à l’annulation des permis de construire délivrés par le maire de Benerville-sur-Mer les 20 avril 2016 et 26 juillet 2016 et le maire de Blonville-sur-mer le 27 mai 2016 et à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Benerville-sur-Mer et de la SARL CCPS la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête de la SARL CCPS n’est fondé.

Par un mémoire, enregistré le 11 mai 2018, la commune de Blonville-sur-Mer, représentée par son maire en exercice, par la SARL Lexo avocats, conclut à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Caen du 18 juillet 2017, au rejet des requêtes de première instance présentées par M^me H…, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, la SCI des Sources, M. et M^me N… et M. I… et de condamner ceux-ci à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête d’appel de la SARL CCPS est bien recevable au regard des dispositions de l’article R. 811-11 du code de justice administrative ;

- c’est à tort que le tribunal administratif de Caen a retenu la recevabilité de la requête présentée par l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords ;

- contrairement à ce qu’a retenu le même tribunal, la législation en matière d’établissements recevant du public, les dispositions des articles UC 3-2, UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme n’ont pas été méconnues ;

- s’agissant de la mise en œuvre des dispositions des articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme, elle s’en rapporte à ses écritures de première instance.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 mai 2018, M. L… N…, représenté par la SARL d’avocats Boituzat-Falte associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la

charge de la commune de Benerville-sur-Mer et de la SARL CCPS la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a bien intérêt et qualité à agir contre le permis de construire querellé ; sa requête de première instance n’était pas, par ailleurs, tardive ;

- les moyens de la requête de la SARL CCPS ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 mai 2018, M^me K… O… épouseH…, représentée par la SARL d’avocats Boituzat-Falte associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Benerville-sur-Mer et de la SARL CCPS la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a bien intérêt et qualité à agir contre le permis de construire querellé ; sa requête de première instance n’était pas, par ailleurs, tardive ;

- les moyens de la requête de la SARL CCPS ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 mai 2018, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du mont Canisy et de ses abords, représentée par son président en exercice, par la SELARL d’avocats Boituzat Falteassociés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Benerville-sur-Mer et de la SARL CCPS la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête de première instance était recevable ; qu’en particulier, elle a bien un intérêt à agir pour contester les décisions litigieuses et sa requête n’était pas tardive ;

- les moyens soulevés par La SARL CCPS ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées que l’affaire était susceptible, à compter du 5 juin 2018, de faire l’objet d’une clôture d’instruction à effet immédiat en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Par ordonnance du 7 juin 2018 la clôture d’instruction a été fixée au même jour en application de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Un mémoire présenté par la SARL CCPS a été enregistré le 20 juin 2018, postérieurement à la clôture d’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code du tourisme ;

- le code général des impôts ;

- la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. X,

- les conclusions de M. Derlange, rapporteur public,

- et les observations de M^e G…, substituant M^e J…, représentant la SARL CCPS et la commune de Benerville-sur-Mer, de M^e E…, représentant M^me H…, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du mont Canisy et ses abords et M. N…, et de M^e F…, substituant M^e M…, représentant M. I…

1. Considérant que la SARL CCPS a pour projet de réaliser un projet immobilier de résidence de tourisme quatre étoiles, composé de trois villas dites « A », « B » et « C », au pied du Mont Canisy et à proximité de la mer, sur des parcelles représentant une superficie totale de plus de 7 000 m² situées pour partie sur la commune de Benerville-sur-Mer et pour partie sur la commune de Blonville-sur-Mer ; que, par un arrêté du 20 avril 2016, dont M^me K… H…, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, la SCI des Sources et M. D… I… ont demandé l’annulation au tribunal administratif de Caen, le maire de Benerville-sur-Mer a délivré à la SARL CCPS un permis de construire un immeuble, dit « villa C », sur un terrain cadastré section A […] ; que par un second arrêté du 26 juillet 2016, dont l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords a également demandé l’annulation, le maire de Benerville-sur-Mer lui a délivré un permis de construire pour la modification intérieure et extérieure d’un immeuble existant, dit « villa B », et la régularisation de cet immeuble ; qu’enfin, par un arrêté du 27 mai 2016, dont M. et M^me L… N… et l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords ont aussi demandé l’annulation, le maire de Blonville-sur-Mer lui a délivré un permis de construire pour procéder à la modification d’un bâtiment existant, dit « villa A », situé sur un terrain cadastré section AB n° 104 et […] ; que la SARL CCPS relève appel du jugement du 18 juillet 2017 par lequel le tribunal administratif de Caen a annulé ces trois permis de construire ;

Sur la compétence de la cour :

2. Considérant qu’aux termes de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative : « Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes mentionnées à l’article 232 du code général des impôts et son décret d’application. / Les dispositions du présent article s’appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018. » ;

3. Considérant que les permis de construire litigieux portent sur la construction ou modification de villas devant s’intégrer dans un projet immobilier de résidence de tourisme destiné à s’implanter sur la commune de Benerville-sur-Mer et pour partie sur la commune de Blonville-sur-Mer, situées dans le département du Calvados ; que ces communes ne sont pas inscrites sur la liste des communes annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code

général des impôts ; que, par suite, et contrairement à ce que soutient M. I…, le jugement du tribunal administratif est susceptible d’appel et la cour administrative d’appel de Nantes a compétence pour statuer sur l’appel formé contre ce jugement ;

Sur la fin de non-recevoir opposée aux demandes présentées par l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords devant le tribunal administratif de Caen :

4. Considérant qu’en l’absence, dans les statuts d’une association, de stipulation réservant expressément à un autre organe la capacité de décider de former une action en justice, celle-ci est régulièrement engagée par l’organe tenant des statuts le pouvoir de représenter en justice cette association ; que dans le silence des statuts sur ce point, l’action ne peut être régulièrement engagée que par l’assemblée générale ;

5. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que les statuts de l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords ne prévoyant pas quel organe est compétent pour la représenter en justice ou pour décider de former une action en justice, seule l’assemblée générale de cette association pouvait décider de former un recours pour excès de pouvoir contre les permis de construire contestés ; que lors de sa réunion du 14 juillet 2016, l’assemblée générale de l’association a expressément entendu mandater le président qui sera élu par le conseil d’administration à l’issue de cette assemblée générale afin qu’il engage un recours contentieux contre les deux permis de construire, dont les numéros sont précisés, qui ont été délivrés par les maires de Benerville-sur-Mer et de Blonville-sur-Mer ainsi que sur un troisième permis, dont la demande a été déposée par le même pétitionnaire et portant sur un immeuble B faisant partie de la même opération, s’il venait à être accordé ; qu’ayant été élu président par les membres du conseil d’administration lors de la réunion qui s’est tenue le 14 juillet 2016 à l’issue de celle de l’assemblée générale, M. C… H… a été, dans ces conditions, régulièrement autorisé, par l’assemblée générale, à ester en justice pour contester les trois permis de construire dont il s’agit ; que la fin de non recevoir opposée par la SARL CCPS doit, par suite, être écartée ;

Sur la légalité des permis de construire contestés :

6. Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 123-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions » ; qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles prévues aux articles L. 111-7, L. 123-1 et L. 123-2. / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente mentionnée à l’alinéa précédent. (…) » ; qu’aux termes de l’article R. 123-2 du même code : « (…) constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont

considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel » ;

7. Considérant, par ailleurs, qu’aux termes de l’article D. 321-1 du code du tourisme : « La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale » ; qu’aux termes de l’article D. 321-2 du même code : « La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l’article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément : / 1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ; (…) / 2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution. » ;

8. Considérant, enfin, qu’aux termes de l’article 1er de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé : « Les sociétés constituées en vue de l’attribution, en totalité ou par fractions, d’immeubles à usage principal d’habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n’est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports, sont régies par les dispositions applicables aux sociétés sous réserve des dispositions de la présente loi. / L’objet de ces sociétés comprend la construction d’immeubles, l’acquisition d’immeubles ou de droits réels immobiliers, l’aménagement ou la restauration des immeubles acquis ou sur lesquels portent ces droits réels. / Il comprend aussi l’administration de ces immeubles, l’acquisition et la gestion de leurs éléments mobiliers conformes à la destination des immeubles. Il peut également s’étendre à la fourniture des services, au fonctionnement des équipements collectifs nécessaires au logement ou à l’immeuble et de ceux conformes à la destination de ce dernier, qui lui sont directement rattachés. » ; que l’article 9 de cette même loi sur les obligations des associés prévoit qu'« à moins qu’elles ne soient individualisées par les lois ou règlements en vigueur, un décret détermine, parmi les charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble, les charges communes et les charges liées à l’occupation. / Les associés sont tenus de participer aux charges des deux catégories en fonction de la situation et de la consistance du local, de la durée et de l’époque de la période de jouissance. / Toutefois, lorsque le local sur lequel l’associé exerce son droit de jouissance n’est pas occupé, l’associé n’est pas tenu de participer aux charges de la deuxième catégorie pendant la période correspondante. (…) » ;

9. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que l’avis favorable émis par la commission de sécurité de l’arrondissement de Lisieux le 10 mai 2016 n’a porté que sur la seule partie de la villa B déclarée par le pétitionnaire comme établissement recevant du public et composée des espaces communs du rez-de-chaussée ; qu’en revanche, aucun avis n’a été formulé

pour les autres parties de la villa B, ni sur les villas A et C qui n’ont pas été regardées comme des établissements recevant du public ; qu’il est toutefois constant que le projet porte sur un ensemble homogène d’appartements meublés, offerts à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, disposant d’un minimum d’équipements et de services communs, en particulier d’un salon et une salle à manger ; qu’un service d’accueil des touristes dans le hall de réception et un service de petit-déjeuner seront également proposés aux résidents ; que si la SARL CCPS entend soutenir que le mode de propriété et de gestion de la résidence constituée d’appartements en multipropriété en temps partagé ferait obstacle à l’application de la réglementation sur les établissements recevant du public, la seule attestation de son président du 31 mars 2016 ne saurait constituer le règlement de copropriété ou les documents visés à l’article D. 321-2 du code du tourisme ; qu’à supposer même que la résidence de tourisme puisse être placée sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, il résulte des dispositions de l’article 9 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 que les associés, qui sont tenus de participer aux charges communes et aux charges liées à l’occupation, ne sont admis dans les locaux que moyennant cette participation, de sorte qu’ils doivent être regardés comme des personnes admises dans un établissement recevant du public au sens des dispositions de l’article R. 123-2 du code de la construction et de l’habitation ;

10. Considérant, par ailleurs, que si l’article R. 123-12 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la définition des règles de sécurité imposées aux établissements recevant du public sera fixée par arrêté, ce même article précise, toutefois, que ces prescriptions générales s’appliquent à tous les établissements recevant du public (ERP), y compris ceux qui ne relèveraient pas de l’un des types d’ERP répertoriés en application de l’article R. 123-18 du même code ; que, dans ces conditions, si pour l’application de ce régime de police les établissements ont été classés suivant la nature de leur exploitation afin de préciser pour chaque type d’établissement les règles spécifiques de sécurité à observer, cette classification n’est pas exhaustive et un établissement ne relevant d’aucun des types définis en application de l’article R. 123-18 relève bien de cette police dès lors qu’il entre dans la définition retenue à l’article R. 123-2 du code de la construction et de l’habitation ;

11. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les trois immeubles étaient soumis dans leur ensemble à la législation sur les établissements recevant du public ; que, par suite, en l’absence d’avis de la commission de sécurité portant sur l’ensemble de ces trois immeubles, les permis de construire litigieux ont été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme ;

12. Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article UC 3-2 du règlement du plan local d’urbanisme de la communauté de communes Cœur côte fleurie relatif à la desserte des constructions par les voiries publiques et privées : « 3. 2 .1. Disposition générale / Toutes les constructions et installations nouvelles doivent être édifiées sur des terrains desservis par des voies telles que définies au Titre 1 répondant à l’importance et à la destination des constructions projetées et présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité des usagers des voies de desserte et d’accès, de défense contre l’incendie et de protection civile, de protection des piétons et de l’enlèvement des ordures ménagères. / 3. 2. 2. Voies nouvelles : Les voies nouvelles ouvertes à la circulation automobile doivent avoir une largeur de chaussée au moins égale à / 3,50 mètres lorsqu’elles sont à sens unique (mais non en impasse) / (…) et prévoir : / (…) les aménagements nécessaires à une circulation aisée et sécurisée des piétons et des personnes à mobilité réduite, dont la largeur ne peut être inférieure à 1 ,50 mètre ; (…) » ;

13. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse « Implantation » et de la notice descriptive de sécurité, que la desserte des trois immeubles est prévue par une voie nouvelle se raccordant à la rue de la Raquette ; que si la largeur de cette voie pour les véhicules est suffisante pour être au minimum de 3,5 mètres, il ne ressort pas en revanche de ces même pièces, ni d’aucune autre pièce, qu’un aménagement pour les piétons et les personnes à mobilité réduite ait été prévu, la partie sud de cette voie étant, en particulier, aménagée pour recevoir six places de stationnement dédiées à la villa A ; que, dans ces conditions, les permis de construire ont été délivrés en méconnaissance des dispositions de l’article UC 3-2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal ;

14. Considérant, en dernier lieu, qu’aux termes de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatif à la hauteur maximale des constructions : « Lorsque la partie de terrain naturel emprise de la construction présente une pente supérieure à 5°, la hauteur est mesurée au point médian de la construction / 10.1. Dispositions générales / Dans la zone UC, à l’exception des secteurs UCc et UCd, la hauteur plafond des constructions, hors souches de cheminées, est limitée à : / 12 mètres (…) » ; que selon les définitions données par ce règlement « La hauteur des constructions est comptée à partir du terrain naturel (TN).

/(…) Pour les terrains en pente de plus de 5°, la hauteur est mesurée au point médian de la construction pris par rapport au niveau du TN avant travaux (…) » et la hauteur plafond est « la hauteur décomptée à partir du terrain naturel jusqu’au faîtage et qui inclut donc les combles, et les constructions en surélévation à l’exception des souches de cheminée. ».

15. Considérant qu’il ressort de l’ensemble des plans contenus dans la demande de permis de construire que la villa C sera édifiée à la hauteur maximale autorisée de douze mètres ; que si les plans de coupe A/A, B/B, C/C et D/D contenus dans la demande de permis de construire ne précisent pas l’altitude du terrain naturel à compter de laquelle cette hauteur a été calculée, il ressort des plans de coupe sur terrain qu’elle a été mesurée à la cote 36,00B… ; que, toutefois, les pièces contenues dans la demande de permis de construire permettent de constater, par superposition du plan de masse « Courbes de niveau » sur le plan de masse « Implantation » que l’emprise de la construction se situe, au nord-ouest, à la cote 33,00 NGFet, au sud-est, à la cote 36,00B…, ce qui représente un dénivelé de trois mètres ; que selon les plans contenus dans la demande de permis de construire, notamment le plan « toiture », la construction aura, à cet endroit, une largeur d’environ 22 mètres, de sorte que la pente présente une inclinaison de plus de cinq degrés ; que, par superposition des mêmes plans, il apparaît, en outre, que le point médian de la construction se situe entre les cotes 34,00 et 35,00B… ; que, dans ces conditions, la hauteur de douze mètres de la villa C, qui a été calculée dans la demande de permis de construire à la cote erronée de 36,00B…, dépasse nécessairement la hauteur maximale de douze mètres autorisée par les dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme ; que, par suite, le permis de construire portant sur la villa C a été délivré en méconnaissance de ces dispositions ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme :

16. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. » ; qu’aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un

permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. » ; que, si l’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par une illégalité soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n’est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l’objet d’un permis modificatif ; qu’un tel permis ne peut être délivré que si, d’une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés et si, d’autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ;

17. Considérant que lorsque le juge d’appel estime qu’un moyen ayant fondé l’annulation du permis litigieux par le juge de première instance est tiré d’un vice susceptible d’être régularisé par un permis modificatif, et qu’il décide de faire usage de la faculté qui lui est ouverte par l’article L. 600-5-1, il lui appartient, avant de surseoir à statuer sur le fondement de ces dispositions, de constater préalablement qu’aucun des autres moyens ayant, le cas échéant, fondé le jugement d’annulation, ni aucun de ceux qui ont été écartés en première instance, ni aucun des moyens nouveaux et recevables présentés en appel, n’est fondé et n’est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif et d’indiquer dans sa décision de sursis pour quels motifs ces moyens doivent être écartés ;

18. Considérant qu’aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations » ; qu’aux termes du point 3-2 de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatif à la desserte par les voiries publiques et privées : « 3.2.1. Disposition générale / Toutes les constructions et installations nouvelles doivent être édifiées sur des terrains desservis par des voies telles que définies au Titre I répondant à l’importance et à la destination des constructions projetées et présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité des usagers des voies de desserte et d’accès, de défense contre l’incendie et de protection civile, de protection des piétons et de l’enlèvement des ordures ménagères. (…) » ; qu’aux termes du point 12-1 de l’article UC 12 du même règlement concernant le stationnement des véhicules : « (…) Dans la zone UC à l’exception des secteurs UCa, UCb et UCd, au moins la moitié des places de stationnement exigées doit être réalisée dans le volume de la construction, dans un garage (indépendant ou accolé), dans une charreterie ou en sous-sol (…) » ;

19. Considérant que devant les premiers juges, les requérants ont soutenu, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, que les permis de construire étaient irréguliers dès lors que l’opération en cause consistant en la réalisation d’une résidence de tourisme doit être regardée comme un ensemble immobilier nécessitant la délivrance d’un permis de construire unique ; qu’ils alléguaient également, sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et du point 3-2 de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal, que les caractéristiques des voies desservant les trois immeubles en cause étaient inadaptées, en particulier au regard du trafic que le projet est susceptible de générer ; qu’ils faisaient, en outre, valoir que le permis de construire la villa A méconnaissait les dispositions de l’article UC 12 en tant qu’elles imposent qu’au moins la moitié des places de stationnement soit couverte ;

20. Considérant qu’aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire (…) » ; qu’aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique (…) » ;

21. Considérant qu’il résulte de ces dispositions que la construction d’un ensemble immobilier unique, même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés ; qu’en revanche, des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment ;

22. Considérant que les trois villas A, B et C, qui ont donné lieu à des permis de construire séparés, constituent, non pas un ensemble immobilier unique composé de plusieurs éléments, mais des constructions distinctes ; qu’elles s’inscrivent dans un même projet de réalisation d’une résidence de tourisme ; qu’il ressort, en outre, des pièces du dossier que les places de stationnement couvertes, et qui ne sont pas prévues pour la villa A, doivent être compensées par celles qui desserviront les villas B et C ; que, dans ces conditions, ces trois immeubles présentent entre eux des liens fonctionnels nécessitant pour l’application des règles d’urbanisme, notamment celles citées au point 19, une appréciation globale ; que les requérants étaient, par suite, fondés à soutenir que les permis litigieux étaient illégaux dès lors que l’opération de réalisation d’une résidence de tourisme présentée par la SARL CCPS devait donner lieu à une autorisation d’urbanisme unique ;

23. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les vices tenant à ce que le projet de la SARL CCPS a donné lieu à la délivrance de plusieurs permis de construire au lieu d’une autorisation unique et à la méconnaissance par le permis de construire concernant la villa C des règles de hauteur prévues dans le règlement du plan local d’urbanisme ne peuvent donner lieu à une annulation partielle des permis, ni ne peuvent être régularisés par un permis de construire modificatif ; que, par suite, c’est à bon droit que les premiers juges n’ont pas fait application des dispositions susvisées de l’article L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ; que pour le même motif, il y a lieu d’écarter la demande de la SARL CCPS présentée devant la cour sur le même fondement ;

24. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède, que la SARL CCPS n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a annulé les permis de construire que les maires de Benerville-sur-Mer et de Bonneville-sur-mer lui ont délivré pour la réalisation de trois immeubles constituant une résidence de tourisme sur le territoire de leur commune ;

Sur les frais liés au litige :

25. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M^me H…, de l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, de la SCI des Sources, de M. et M^me L… N… et de M. D… I… qui n’ont pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, les sommes que la SARL CCPS, la commune de Blonville-sur-Mer et la commune de Benerville-sur-Mer demandent au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens ; qu’il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SARL CCPS cinq sommes de 500 euros à verser respectivement à M^me H…, à l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, à la SCI des Sources, à M. et M^me L… N… et à M. D… I… au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la commune de Benerville-sur-Mer les sommes que M^me H…, l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, la SCI des Sources et M. et M^me L… N… et à M. D… I… demandent au même titre ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SARL CCPS est rejetée.

Article 2 : la SARL CCPS versera respectivement à M^me H…, à l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, à la SCI des Sources, à M. et M^me L… N… et à M. D… I… une somme de 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Blonville-sur-Mer et de la commune de Benerville- sur-Mer tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le surplus des conclusions de M^me H…, de l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, de la SCI des Sources et de M. et M^me L… N… est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL CCPS, à M^me H…, à l’association pour la défense de l’environnement et du cadre de vie du Mont-Canisy et de ses abords, à la SCI des Sources, à M. et M^me L… N…, à M. D… I…, à la commune de Benerville-sur-Mer et à la commune de Blonville-sur-Mer.

Délibéré après l’audience du 26 juin 2018, à laquelle siégeaient :

- M. C, président,

- M. X, premier conseiller,

- M^me Bougrine, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 13 juillet 2018.

Le rapporteur, Le président,
M. X A. C

Le greffier,

K. Z

La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.