Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 10 décembre 2021 et le 28 octobre 2022, la société Sarah, représentée par M^e Wattine, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 30 juillet 2021 par lequel le maire d’Ondres a refusé de lui délivrer un permis de construire valant division en vue de la construction de trois maisons à usage d’habitation, sur un terrain situé avenue du 8 mai 1945, impasse Bernichou, à Ondres, ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) d’enjoindre au maire d’Ondres de lui délivrer le certificat de permis tacite prévu par l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme ;

3°) et de mettre à la charge de la commune d’Ondres les sommes de 2 500 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, et de 13 euros, au titre du droit de plaidoirie.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué a été signé par un adjoint au maire qui ne disposait pas d’une délégation du maire d’Ondres pour signer un refus de permis de construire ;

— il a été pris, en outre, au terme d’une procédure irrégulière, dès lors qu’en méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme, les personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, n’ont pas été consultés ;

— il a été pris également au terme d’une procédure irrégulière, dès lors que la société Sarah a bénéficié d’un permis tacite, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du dépôt de sa demande, et qu’en vertu des dispositions des articles L. 121-1 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration, le retrait de ce permis tacite aurait dû être précédé d’une procédure contradictoire ;

— il est fondé, par ailleurs, sur un premier motif entaché d’erreur de droit et d’appréciation, dès lors que les dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme ne sont pas applicables sur le territoire des communes dotées d’un plan local d’urbanisme, et que la voirie interne de desserte du projet respecte les conditions fixées par l’article 3 de la zone Uhp du règlement du PLU ;

— il est, en outre, fondé sur un second motif également illégal dès lors que le projet de construction de trois maisons individuelles ne porte que sur les parcelles cadastrées section AL nos 84 b, 152 et 154, que la société Sarah n’était pas tenue de concevoir un projet d’ensemble avec les parcelles voisines, dont elle n’est d’ailleurs pas propriétaire, et que l’article 2 du règlement du PLU applicable à la zone Uhp n’impose pas la réalisation de logements sociaux pour le projet en litige.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 septembre 2022, la commune d’Ondres, représentée par M^e Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la requérante, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle précise que :

— le premier motif de l’arrêté attaqué pourra être fondé, au terme d’une substitution de base légale, sur les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article 3 de la zone Uhp du règlement du PLU ;

— les autres moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la sécurité sociale ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A,

— les conclusions de M^me Michaud, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Wattine, représentant la société Sarah.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 juillet 2021, le maire d’Ondres a refusé de délivrer à la société Sarah un permis de construire valant division en vue de la construction de trois maisons d’habitation, sur un terrain situé avenue du 8 mai 1945, impasse Bernichou, à Ondres, correspondant aux parcelles cadastrées section AL nos 84 b, 152 et 154. La société Sarah a formé, le 26 août 2021, un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été implicitement rejeté et, par la présente requête, la société Sarah demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 30 juillet 2021, ensemble la décision implicite de rejet née du silence gardé sur son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté attaqué est fondé sur un premier motif tiré de ce que le projet prévoit la construction de quatre logements supplémentaires sur les parcelles voisines, situées au nord du terrain d’assiette, et qu’en application de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme, la voie de desserte du projet, qui doit desservir à terme sept logements, ne présente pas de garanties suffisantes pour une utilisation confortable par des engins de lutte contre l’incendie et pour la sécurité des futurs résidents et visiteurs. Cet arrêté est, en outre, fondé sur un second motif tiré de ce que le projet, qui est susceptible à terme de prévoir la construction de sept logements, ne garantit pas la réalisation d’au moins deux logements sociaux, en méconnaissance des dispositions de l’article 2 de la zone Uhp du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ondres.

3. En premier lieu, et d’une part, aux termes de l’article L. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’Etat. / () ». Aux termes de l’article R. 423-23 du même code : " Le délai d’instruction de droit commun est de : / () b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ; / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager « . Aux termes de l’article R. 423-19 dudit code : » Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet « . En outre, aux termes de l’article L. 424-2 de ce code : » Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. / () « . Aux termes de l’article R. 424-1 : » A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : / () b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite. / () ".

4. Il résulte de ces dispositions qu’une décision de permis de construire tacite naît à l’issue du délai d’instruction, éventuellement modifié, de la demande de permis de construire, en l’absence de notification d’une décision expresse de l’administration.

5. Par ailleurs, aux termes de l’article R. 424-10 du code de l’urbanisme, dans sa version antérieure à sa modification par le décret n° 2021-981 du 23 juillet 2021 : « La décision accordant ou refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l’article R. 423-48, par échange électronique. / () ». En outre, aux termes de l’article R. 423-48 du même code, dans sa version antérieure à son abrogation par le même décret : « Lorsque la demande précise que le demandeur accepte de recevoir à une adresse électronique les réponses de l’autorité compétente, les notifications peuvent lui être adressées par échange électronique. / Dans ce cas, le demandeur est réputé avoir reçu ces notifications à la date à laquelle il les consulte à l’aide de la procédure électronique. Un accusé de réception électronique est adressé à l’autorité compétente au moment de la consultation du document. A défaut de consultation à l’issue d’un délai de huit jours après leur envoi, le demandeur est réputé avoir reçu ces notifications ». Le décret n° 2021-981 du 23 juillet 2021 porte notamment application de l’article L. 423-3 du code de l’urbanisme, dans sa version résultant de l’article 62 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui prévoit, dans les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500, une téléprocédure spécifique permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022. Dès lors que la société Sarah a déposé sa demande de permis de construire avant cette date, les dispositions applicables au présent litige sont les dispositions précitées des articles R. 424-10 et R. 423-48 du code de l’urbanisme, dans leur version antérieure au décret du 23 juillet 2021.

6. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire sollicité prévoit la construction de trois maisons individuelles. Dès lors, la commune d’Ondres disposait, en application des dispositions précitées de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme, d’un délai d’instruction de trois mois à compter du récépissé de dépôt de la demande de permis en date du 3 mai 2021, délivré par la commune à la suite de la réception du dossier complet. Par ailleurs, si la commune d’Ondres fait valoir que l’arrêté attaqué a fait l’objet d’une notification par voie électronique par un courriel adressé le 2 août 2021, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce courriel aurait été envoyé à l’adresse électronique indiquée par la société Sarah sur sa demande, et il n’est pas davantage établi que ce courriel aurait fait l’objet d’un accusé de réception électronique. En outre, si l’arrêté attaqué a fait l’objet d’une notification par un courrier adressé en recommandé avec accusé de réception, il ressort des pièces du dossier que ce pli, envoyé le 2 août 2021, n’a été présenté que le 5 août 2021 à l’adresse de la société pétitionnaire. Dans ces conditions, la société Sarah est devenue titulaire, le 3 août 2021, d’un permis tacite, et l’arrêté attaqué doit être regardé comme retirant ce permis tacite.

7. D’autre part, aux termes de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 () sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable ». Aux termes de l’article L. 121-2 du même code : « Les dispositions de l’article L. 121-1 ne sont pas applicables : / () 2° Lorsque leur mise en œuvre serait de nature à compromettre l’ordre public () ». Aux termes de l’article L. 122-1 dudit code : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. () ». Enfin, aux termes de l’article L. 211-2 de ce code : " Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / () 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ; / () ".

8. La décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. Elle doit, par suite, en application des dispositions de l’article L. 122-1 du même code, être précédée d’une procédure contradictoire, permettant au titulaire de cette autorisation d’urbanisme d’être informé de la mesure qu’il est envisagé de prendre, ainsi que des motifs sur lesquels elle se fonde, et de bénéficier d’un délai suffisant pour présenter ses observations. Le respect, par l’autorité administrative compétente, de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 121-1 de ce code constitue une garantie pour le titulaire d’un permis de construire que cette autorité entend retirer. La décision de retrait est ainsi illégale s’il ressort de l’ensemble des circonstances de l’espèce que le bénéficiaire a été effectivement privé de cette garantie.

9. En l’espèce, il n’est pas contesté que la société pétitionnaire n’a pas été informée de la mesure de retrait envisagée, et qu’elle n’a pas davantage été mise en mesure de présenter ses observations préalablement à l’intervention de la décision retirant le permis de construire tacite dont elle bénéficiait. Dans ces conditions, et alors que, contrairement à ce que fait valoir la commune, l’arrêté attaqué n’entrait pas dans les cas prévus par les dispositions de l’article L. 121-2 du code des relations entre le public et l’administration, dans lesquels les dispositions précitées de l’article L. 121-1 du même code ne sont pas applicables, notamment lorsque leur mise en œuvre serait de nature à compromettre l’ordre public, la décision de retrait en litige a été prise au terme d’une procédure irrégulière. Il ressort de l’ensemble des circonstances de l’espèce que la société pétitionnaire a été effectivement privée de la garantie que constitue un débat contradictoire préalable.

10. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme : « Le règlement national d’urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. / () ». Aux termes de l’article R. 111-2 du même code : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes, en outre, de l’article R. 111-5 du même code : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic ». Aux termes, par ailleurs, des dispositions de l’article 3 du règlement de la zone Uhp du plan local d’urbanisme de la commune d’Ondres : « Les constructions et/ou les installations doivent, à leur achèvement, être desservies par des voies dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent notamment l’accès permanent en tous temps les véhicules de secours et de lutte contre l’incendie. / Les accès aux voies ouvertes à la circulation publique doivent être de 4 mètres pour desservir un logement à créer et de 6 mètres pour desservir deux logements et plus à créer. / Dans le cas de terrains n’étant pas directement desservis par une voie ouverte à la circulation publique, la largeur minimale de la servitude de passage ou de la bande d’accès desservant le projet doit être de 4 mètres pour desservir un logement à créer et de 6 mètres pour desservir deux logements et plus à créer. / () ».

11. S’il résulte des dispositions précitées de l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme que l’article R. 111-5 du même code, sur lequel s’est fondé le maire pour opposer un refus à la demande de permis ici en litige, n’est pas applicable sur le territoire de la commune d’Ondres, laquelle est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU), l’administration demande une substitution de cette base légale par les dispositions combinées de l’article R. 111-2 de ce code et de l’article 3 du règlement de la zone Uhp du PLU.

12. Il ressort cependant des pièces du dossier que les trois maisons d’habitation du projet seront desservies par une voie privée, laquelle fait l’objet d’une servitude de passage au bénéfice des terrains situés au plus loin de la voie publique, dépourvus de toute construction. Il ressort du plan de masse joint à la demande que cette voie privée rejoindra l’Avenue du 8 mai 1945, laquelle ne supporte pas de trafic important, soit par un accès existant, commun à une parcelle située au sud du terrain d’assiette du projet, soit par un nouvel accès à créer, prévu au niveau de ce terrain d’assiette, ces deux accès étant perpendiculaires à la voie publique. Il ressort également des pièces du dossier que la voie privée desservant les futures habitations sera d’une largeur de six mètres, soit la largeur minimale fixée par les dispositions précitées de l’article 3 du règlement de la zone Uhp du PLU pour les constructions de plus de deux logements. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que les véhicules de secours et de lutte contre l’incendie ne pourraient pas accéder au terrain d’assiette dans des conditions satisfaisantes, alors même qu’il n’est pas établi ni même allégué par la commune que le service départemental d’incendie et de secours aurait été consulté sur la demande de permis et aurait émis un avis défavorable. Enfin, il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que cette voie privée serait dangereuse, pour tous les usagers de cette voie, automobilistes, piétons ou cyclistes. Par suite et dans ces conditions, le refus de permis ne pouvant être fondé sur les dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article 3 du règlement de la zone Uhp du PLU, il ne peut être fait droit à la demande de substitution de base légale présentée par la commune.

13. En troisième lieu, en vertu des dispositions de l’article 2 du règlement de la zone Uhp du PLU de la commune d’Ondres, la création d’un à trois logements ne comporte aucune obligation d’affectation de logement social, la création de quatre à cinq logements comporte, quant à elle, l’obligation d’affectation d’un logement social locatif (logements PLUS, PLAI), tandis que la création de six à huit logements entraîne l’obligation d’affectation de deux logements sociaux locatifs, la création de neuf à six logements comporte l’obligation d’affectation de trois logements sociaux locatifs et enfin, tout programme créant plus de dix logements, doit comporter un minimum de 30 % de logements sociaux locatifs.

14. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige comporte la construction de trois maisons individuelles sur les parcelles cadastrées section AL nos 84 b, 152 et 154. S’il ressort du plan de masse du projet de permis et du plan de projet de bornage, produit par la société pétitionnaire, que la parcelle située au plus loin de la voie publique, cadastrée section AL n° 81 b, a fait l’objet d’une procédure de bornage, conjointement avec les parcelles du terrain d’assiette du projet, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la société Sarah aurait pour projet d’acquérir la parcelle AL n° 81 b ou de construire des logements supplémentaires sur cette parcelle. Dans ces conditions, le projet n’est pas soumis à l’obligation d’affectation de logements sociaux locatifs prévue par les dispositions de l’article 2 du règlement de la zone Uhp du PLU. En outre, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la demande déposée serait entachée de fraude de la part du pétitionnaire, ayant pour but de ne pas soumettre le projet en litige à cette obligation. Par ailleurs, il appartiendra à la commune, en cas de circonstances postérieures de nature à révéler l’existence d’une fraude, si elle s’y croit fondée, de faire usage des pouvoirs qu’elle détient en vertu des dispositions de l’article L. 480-1 et suivants du code de l’urbanisme. Par suite, le maire d’Ondres a également fait une inexacte application des dispositions de l’article 2 du règlement de la zone Uhp du PLU en fondant l’arrêté attaqué sur ce second motif.

15. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

16. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 30 juillet 2021 par lequel le maire d’Ondres a refusé de délivrer un permis de construire valant division doit être annulé.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

17. L’exécution du présent jugement implique nécessairement, eu égard à ses motifs, que le maire d’Ondres délivre à la société Sarah, qui est titulaire d’un permis tacite depuis le 3 août 2021, le certificat de permis tacite prévu par l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Sarah, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune d’Ondres demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

19. Par ailleurs, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune d’Ondres, une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Sarah et non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

20. Enfin, aux termes de l’article R. 652-26 du code de la sécurité sociale : « Le droit de plaidoirie prévu au premier alinéa de l’article L. 652-6 est exigible devant les juridictions administratives de droit commun () ». Aux termes de l’article R. 652-27 du même code : « Le droit de plaidoirie est dû à l’avocat pour chaque plaidoirie faite aux audiences dont la liste est fixée par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice. A défaut de plaidoirie, est considéré comme ayant plaidé l’avocat représentant la partie à l’audience. / () ». Aux termes de l’article R. 652-28 de ce code : « Le montant du droit de plaidoirie est fixé à 13 euros ». La société Sarah, qui a été représentée à l’audience, est fondée à demander l’allocation d’une somme de 13 euros au titre du droit de plaidoirie.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 30 juillet 2021 par lequel le maire d’Ondres a refusé de délivrer à la société Sarah un permis de construire valant division est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire d’Ondres de délivrer à la société Sarah le certificat de permis tacite prévu par l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune d’Ondres versera à la société Sarah une somme totale de 1 513 euros (mille cinq cents treize euros) au titre des frais liés au litige.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune d’Ondres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Sarah et à la commune d’Ondres.

Délibéré après l’audience du 25 janvier 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Perdu, présidente,

M^me Duchesne, conseillère,

M. Diard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 février 2023.

Le rapporteur,

Signé : F. ALa présidente,

Signé : S. PERDULa greffière,

Signé : M. B

La République mande et ordonne à la préfète des Landes en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition,

La greffière,