TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE d’EVRY

8^e Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Février 2018

AFFAIRE N° : 11/07097

NAC : 54Z

Jugement Rendu le 15 Février 2018

AFFAIRE :

Y

C/

R-X

G

SAS NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER

ENTRE :

Madame H Y, née le […] à PARIS (75014), de nationalité Française, Profession : Fonctionnaire territorial, demeurant 4 rue du AD Quincy – 91480 QUINCY SOUS SENART

représentée par Maître I U de la SELARL EGIDE AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame V-W R-X, demeurant […]

représentée par Maître Vanessa BOISSEAU de la SELARL OBADIA & ASSOCIE, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, M^e Jérémie DAZZA, avocat au barreau de PARIS plaidant

Le syndicat Mixte pour l’Assainissement et La Gestion des Eaux du bassin venant de l’Yerres (dit G)venant aux droits de SIARV, dont le siège social est […], pris en la personne de ses représentants légaux,

représenté par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD/BARADEZ & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

Intervenante volontaire

SAS NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne “AGENCE DE LA MAIRIE”, dont le siège social est sis […], prise en la personne de ses représentants légaux,

représentée par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD/BARADEZ & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

I COUSIN-RIMONTEIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Lucie FONTANELLA, Vice-Présidente,

Assesseur : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : I COUSIN-RIMONTEIL, Juge,

Greffier lors des débats : Annie JUNG-THOMAS, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 novembre 2017 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 21 Décembre 2017 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Février 2018

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

* *

*

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 30 mai 2006, Madame V-W R-X a vendu à Madame H Y une maison à usage d’habitation sise 4, rue du AD Quincy à […].

Peu après son installation dans la maison, Madame H Y a dénoncé un certain nombre de désordres et/ou non conformités dont une porte condamnée au sous-sol, un dégât des eaux au plafond avec une inondation au rez de chaussée, une défectuosité de l’installation électrique, un dégât des eaux au plafond du dernier étage mettant en cause la toiture, et des problèmes du réseau d’assainissement (panne de l’installation de relevage et d’évacuation des eaux usées qui débordent des regards et refoulent dans la cave).

Les démarches amiables et assurantielles n’ont pas abouti.

Par actes d’huissier des 27, 28, 29 mai et 3 juin 2008, Madame H Y a fait assigner en référé Madame V-W R-X, la SIARV, la SCP AA AB AC ET AD, Maître I J et l’EURL agence de la mairie, la société Nouveau concept immobilier étant intervenue volontairement.

Par ordonnance de référé en date du 17 octobre 2008, Monsieur le Président a ordonné une expertise et désigné à cet effet Monsieur K F, Expert avec mission usuelle en la matière.

Le rapport a été établi le 15 septembre 2009 et communiqué aux parties le 16 septembre 2009.

Par actes d’huissier de justice en dates des 8 (contre la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER) et 9 septembre 2011 (contre Madame V-W R-X et le Syndicat Intercommunal pour l’Assainissement de la Région de VILLENEUVE SAINT GEORGES dit SIARV), Madame H Y les a fait assigner, en ouverture de rapport, devant le Tribunal de Grande Instance d’Évry aux fins de :

CONDAMNER Madame V-W R veuve X en sa qualité de venderesse rénovatrice à payer à Mademoiselle H Y les sommes suivantes :

- 50 603,66TTC au titre des travaux réparatoires en indemnisation de son préjudice matériel ;

- 32 683 € au titre de son trouble de jouissance,

- 23 940 € (fixé pour mémoire) en réparation de son préjudice moral.

DIRE ET JUGER que le G venant aux droits du SYNDICAT INTERCOMMUNAL POUR L’ASSAINISSEMENT DE LA REGION DE VILLENEUVE SAINT GEORGES dit SIARV a commis une faute en attestant le 22/05/06 de la conformité du réseau d’assainissement, du bien immobilier objet de la vente entre les époux X et Mademoiselle Y, alors que cela n’en n’était pas le cas tel que cela résulte de ses propres constatations du 24/07/07 corroborées depuis par les mesures d’expertises tant amiable, que judiciaire versées aux débats ;

PAR VOIE DE CONSEQUENCE, le condamner, in solidum, avec Madame X, à payer à Mademoiselle Y les sommes suivantes :

- 10 431,64 € TTC au titre des travaux réparatoires du réseau d’assainissement;

- 11 020 € au titre du trouble de jouissance relatif aux difficultés liées à l’assainissement ;

- 11 970 € (la moitié du préjudice moral) au titre du préjudice moral.

DIRE ET JUGER que la SOCIETE NOUVEAU CONCEPT IMMOBILER exerçant sous l’enseigne « AGENCE DE LA MAIRIE » a manqué à son obligation de conseil et d’information,

PAR VOIE DE CONSEQUENCE la condamner, in solidum, avec Madame R-X, à payer à Mademoiselle Y les sommes suivantes :

- 50 603,66TTC au titre des travaux réparatoires en indemnisation de son préjudice matériel ;

- 32 683 € au titre de son trouble de jouissance,

- 23 940 € (fixé pour mémoire) en réparation de son préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

L M l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 5. 000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC au titre de la présente instance au fond ;

CONDAMNER les défendeurs in solidum aux entiers dépens de l’instance en référé expertise, de l’incident et de la présente instance au fond en ce compris les frais d’expertise qui seront recouvrés par Maître I U Avocat au Barreau de l’Essonne conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Par conclusions signifiées le 4 janvier 2012, Madame H Y a demandé au juge de la mise en état d’M un complément d’expertise confié à Monsieur K F faisant valoir que des désordres sont apparus postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, lesquels ont été constatés par des rapports d’expertises amiables diligentées par sa compagnie d’assurance, consistant notamment en des infiltrations au niveau des velux, d’une fuite d’eau dans le coin repas et du défaut d’étanchéité du mur enterré.

Par ordonnance du 12 juillet 2012, le juge de la mise en état a notamment :

Donné acte au G, Syndicat Mixte pour l’Assainissement et la Gestion des Eaux du bassin de l’Yerres de son intervention volontaire à la procédure aux droits du SIARV;

Dit qu’il appartient au tribunal, saisi au fond, de décider de l’opportunité d’un complément d’expertise ;

Réservé les dépens.

Par conclusions récapitulatives du 27 octobre 2017, Madame H Y sollicite du Tribunal de :

CONDAMNER Madame V-W R veuve X en sa qualité de vendeur réputé constructeur à payer à Mademoiselle H Y les sommes suivantes :

- 107.175,33 € TTC au titre des travaux réparatoires en indemnisation de son préjudice matériel ;

- 58.526,50 € au titre de son trouble de jouissance,

- 39.600 € (fixé pour mémoire) en réparation de son préjudice moral.

DIRE ET JUGER que le G venant aux droits du SYNDICAT INTERCOMMUNAL POUR L’ASSAINISSEMENT DE LA REGION DE VILLENEUVE SAINT GEORGES dit SIARV a commis une faute en attestant le 22/05/06 de la conformité du réseau d’assainissement, du bien immobilier objet de la vente entre les époux X et Mademoiselle Y, alors que cela n’en n’était pas le cas tel que cela résulte de ses propres constatations du 24/07/07 corroborées depuis par les mesures d’expertises tant amiable, que judiciaire versées aux débats ;

PAR VOIE DE CONSEQUENCE, le condamner, in solidum, avec Madame X, à payer à Mademoiselle Y les sommes suivantes :

- 7.362,84 € TTC au titre des travaux réparatoires du réseau d’assainissement ;

- 3.807,43 € au titre des travaux nécessaires à la réalisation d’un puitsd’infiltration,

- 22.400 € au titre du trouble de jouissance relatif aux difficultés liées à l’assainissement ;

- 19.800 € (la moitié du préjudice moral) au titre du préjudice moral.

DIRE ET JUGER que la SOCIETE NOUVEAU CONCEPT IMMOBILER exerçant sous l’enseigne « AGENCE DE LA MAIRIE » a manqué à son obligation de conseil et d’information,

PAR VOIE DE CONSEQUENCE la condamner, in solidum, avec Madame R-X, à payer à Mademoiselle Y les sommes suivantes :

- 107.175,33 € TTC au titre des travaux réparatoires en indemnisation de son préjudice matériel ;

- 59.666,50 € au titre de son trouble de jouissance,

- 40.800 € (fixé pour mémoire) en réparation de son préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame R-X, la SOCIETE NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER et le G venant aux droits du SIARV de leurs demandes reconventionnelles.

L M l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 5. 000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC au titre de la présente instance au fond ;

CONDAMNER les défendeurs in solidum aux entiers dépens de l’instance en référé expertise, de l’incident et de la présente instance au fond en ce compris les frais d’expertise qui seront recouvrés par Maître I U Avocat au Barreau de l’Essonne conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

A l’appui de ses demandes, Madame H Y fait valoir :

1- les demandes contre Madame X :

ses demandes sont fondées sur la qualité de rénovateur vendeur de Madame X assimilé au constructeur de l’article 1792 et suivants du code civil ; qu’en effet, cette dernière a procédé elle-même à la division en 3 lots d’une maison qu’elle occupait ; que ces travaux notamment d’assainissement et de divisions des lots sont suffisamment importants pour être assimilés à un ouvrage conformément à une jurisprudence constante ;

En conséquence sur l’irrecevabilité soulevée par Madame X, elle fait valoir qu’elle n’est pas soumise au délai de deux ans de l’article 1648 du code civil mais au délai décennal des articles 1792 et suivants du code civil ;qu’en outre en admettant que des demandes soient fondées sur la garantie des vices cachés, elle fait valoir que ce délai de deux ans court à compter de la découverte du vice par l’acquéreur, lequel résulte de la notification du rapport d’expertise soit le 16 septembre 2009 alors qu’elle a assigné au fond moins de 2 ans après soit les 8 et 9 septembre 2011.

Par ailleurs, elle fait valoir que la clause exonérant le vendeur des vices cachés non seulement ne l’exonère pas de la responsabilité de plein droit des assimilés constructeurs lorsque qu’un dommage décennal est démontré mais en outre n’a pas vocation à s’appliquer lorsque le vendeur connaissait les vices ce qui est le cas en l’espèce.

Enfin sur la demande subsidiaire d’expertise de Madame X, elle fait valoir que les contestations du rapport d’expertise datent de 2009 et ont été déjà débattues dans le cadre du rapport d’expertise.

Madame H Y soutient que la responsabilité de plein droit de Madame X est engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil concernant plusieurs désordres constatés par l’expert :

-l’électricité

L’expert judiciaire confirme que le pavillon était le jour de la vente inhabitable car non pourvu d’électricité, poste qui aurait dû être pris en charge par le vendeur devant délivrer une installation raccordable sur le réseau EDF ; que le document intitulé Consuel remis le jour de la signature lui a laissé croire à une conformité en réalité inexistante ; qu’en réalité le document était vierge, non signé et l’installation électrique non conforme ;

que si les désordres ne sont pas contestés par l’expert, Madame H Y conteste sa conclusion visant à ne faire supporter par le vendeur qu’une partie des travaux d’électricité ; qu’en effet, elle a droit à une réparation intégrale de son préjudice et le vendeur en lui remettant ce document s’est engagé à lui délivrer un bien aux normes y compris de l’ensemble de l’installation électrique.

-l’assainissement

le vendeur a mis en place des pompes de relevage non adaptées à la situation qui ont dysfonctionné rapidement et les eaux usées se sont accumulées jusqu’à déborder des regards ou refouler en raison d l’absence de clapet anti retour ; l’expert a constaté ces désordres et les impute au vendeur qui a bricolé ce système. En outre, la promesse de vente indique « Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement communal conformément à la législation en vigueur… Pour le cas où des travaux de mise en conformité du branchement de l’immeuble au réseau seraient supportés par le vendeur qui s’y oblige».

-sur la toiture (pan concerné en façade ouest)

L’expert a constaté que la couverture n’est pas étanche et ne répond plus à la définition d’un logement décent (aucun respect des normes, pas d’écran de sous toiture, pas de ventilation et laine de verre disposée directement au contact des tuiles)…

Madame X ne pouvait ignorer les infiltrations et a intentionnellement occulté l’information à Madame Y comme le conclut l’expert ;

il y a vice caché connu du vendeur de sorte qu’il ne peut se prévaloir de l’exonération contractuelle ; de son côté, il résulte de l’expertise que Madame Z ne pouvait pas déceler ce vice non décelable par un professionnel de même que le maçon ou le décorateur n’étaient pas forcément qualifiés pour le déceler.

S’agissant de l’indemnisation, elle devra être intégrale et ne pas se limiter à la différence entre la vétusté normale et la vétusté réelle. Au contraire la réparation devra tenir compte de la réfection totale de la toiture mais également de l’isolant dont toute réutilisation est impossible.

Enfin, la cause des dommages n’est nullement un défaut d’entretien comme l’indique Madame X sans le démontrer.

Madame Y soutient également que la responsabilité de Madame X est engagée pour d’autres désordres survenus en cours de procédure et non visés par la mission de l’expert mais constatés tant par Huissier que par les différents rapports amiables :

-dégâts des eaux en provenances des fenêtres du toit pan Est

Inondations d’eau de pluie en provenance du pan Est de la toiture dans les pièces du 1^erétage se sont déclarées le 3 juin 2009,

Malgré des travaux d’entretien du velux, les fuites ont perduré. L’expert amiable a conclu que la cause résidait dans des travaux de montage non conforme lors de la construction bavette pour la chambre et déformation de l’encadrement pour l’ancien bureau.

En l’absence de délivrance conforme du clos et du couvert rendant la chose impropre à sa destination, la responsabilité de Madame X est engagée.

Les dégâts des eaux ont perduré et Madame Y a été contrainte de faire réaliser des travaux de réfection de ce pan Est pour un montant de 8960 euros après avoir dû bâcher le toit.

-dégâts des eaux en provenance de raccords de plomberie fuyards au rez de chaussée et au garage (parties de réseaux encastrés dans le doublage)

Une fuite d’eau, au droit de la salle de bains, dans le coin repas a été constatée dont l’origine est le mauvais raccordement de 3 points fuyards.

Ces constats et déterminations de la cause ont été effectués par Monsieur A le 10 janvier 2011 dans son rapport amiable.

C’est le vendeur qui a réalisé ces travaux de sorte qu’il est responsable en tant que constructeur vendeur et à défaut Madame X est responsable sur le fondement de la responsabilité de droit commun.

— dégâts en raison de l’humidité en l’absence de protection des parties enterrées au sous-sol

Les dégâts :

— sur le mur ouest : des placards moisis et de la peinture endommagée

— tout le long du mur sud : du plâtre qui s’effrite, des revêtements soulevés, la présence de tâches d’humidité.

Monsieur B, expert mandaté par AMF EXPERTISE constate dans son rapport amiable du 11 octobre 2011 ces dégâts de même que le constat d’huissier du 7 septembre 2012.

Il conclut « Les travaux de remise en conformité de la face côté terre sont à prendre en charge par le vendeur. La construction du bâtiment n’était pas conforme à la destination du rez-de-jardin semi enterré dès l’aménagement de celui-ci en logement par le vendeur et constitue certainement un vice caché. Seule une analyse juridique de ce dossier pourrait confirmer ou infirmer ce point. D’autre part, pour la partie habitable du rez-de-jardin semi enterré, un doublage isolant posé avec une lame d’air est recommandé ; les revêtements muraux non sensibles à l’eau sont à préférer et utiliser des peintures respirantes (non étanches) »

En l’espèce, Madame C a transformé une partie du sous-sol en pièce habitable moins de 10 ans avant l’acquisition par Madame Y ainsi que le relève l’expert Judiciaire dans son expertise en page 23 III6). Cette transformation récente est également démontrée par une attestation de Madame D qui a habité le bien de 1995 à 2000. D’ailleurs la date indiquée sur les tuyaux est 2006.Madame X engage donc sa responsabilité en tant que vendeur constructeur.

Les travaux n’ont pas été effectués conformément à la recommandation de l’agence Qualité Construction pas plus qu’au règlement sanitaire départemental Essonne.

Ces désordres peuvent être réparés par des travaux de protection et drainage dont le coût est de 6174 euros TTC.

Par ailleurs la tranchée ayant permis de procéder aux constats n’a pas été rebouchée de sorte que le véhicule de Madame Y a été immobilisé dans le garage.

2- la responsabilité délictuelle du SIARV

— l’attestation de conformité de l’assainissement

Les techniciens de la SIARV n’ont pas effectué correctement leur mission en délivrant à l’issue de celle-ci une attestation de conformité du 22 mai 2006 dont il s’est avéré que la liste des appareils contrôlés est incomplète et le certificat délivré pour des installations non définitives, ce qui a induit en erreur Madame Y processus de contrôle non respecté).

Il existe une discordance importante entre le circuit séparatif EU/EP figurant dans les documents annexés à l’acte de vente et le circuit déterminé matériellement sur place. Le SIARV devenu G a manqué à son obligation de conseil et de contrôle en ne détectant pas la non-conformité du réseau.

Cette faute a occasionné un préjudice ce financier important mais également un préjudice ce de jouissance outre un préjudice moral.

En conséquence, le G doit être condamné in solidum avec Madame X pour l’ensemble des chefs de préjudices relatifs à la non-conformité de l’assainissement.

— l’absence de puits d’infiltration

Le G a, dans son rapport de contrôle, indiqué la présence d’un puits d’infiltration (puisard à l’arrière de l’habitation) ; Or, les différentes recherches ont mis en évidence l’absence de puisard pourtant imposé par le règlement des eaux pluviales de Quincy sous Sénart.

Les travaux s’élèvent à la somme de 3807,43 euros TTC.

En conséquence, le G doit être condamné in solidum avec Madame X pour l’ensemble des chefs de préjudices relatifs à l’absence de puits d’infiltration.

3- la responsabilité de l’agence immobilière sur le fondement de la violation du devoir de conseil et d’information

Débitrice d’un devoir de conseil et d’information, l’agence immobilière, qui ne l’a pas rempli doit L sa responsabilité engagée.

En l’espèce, l’agence immobilière était informée des travaux de division effectués par le vendeur et n’a pourtant pas mentionné ces points lors de la promesse. Cette mention est en parfaite contradiction avec les constats de l’expert judiciaire qui a bien retenu la réalisation de travaux de rénovation à une date se situant proche de la vente. L’agent immobilier aurait dû se tenir informé de l’habitabilité du pavillon, de la fourniture en énergie et également de l’assainissement.

Or, le jour de la vente, tel n’était pas le cas et l’agence aurait dû vérifier que le document consuel vierge produit pas Madame X ne permettait pas d’obtenir la mise sous tension de l’installation.

De même, l’agence immobilière qui indique sur sa fiche de vente, toiture en bon état, ne peut pas ignorer que la toiture méritait une attention particulière. D’après l’expert même pour un profane, il était visible que la toiture n’était pas en très bon état.

L’agence immobilière a manqué à son obligation d’information, obligation de résultat.

Elle a également manqué à son devoir de conseil, en ne faisant pas visiter le bien préalablement à la signature ce qui aurait évité la découverte de désordres entre la signature de la promesse et de la signature de l’acte authentique.

D’ailleurs même le descriptif du bien et sa surface ont été mentionnés de manière erronée par l’agence ce qui démontre son incompétence.

Elle devra être condamnée in solidum avec Madame X.

4- le quantum des préjudices :

a- le préjudice matériel

L’électricité : 11 430,97 euros

Puits d’infiltrations : 6604,03 euros

Assainissement : 7362,84 euros

reprise de la toiture pan Ouest 15 073,84 euros

+ la bâche : 822,90 euros

+CP MULTISYSTEMES 11 647,20 euros

+BS RENOVATION 801,80 euros

+ peinture BS RENOVATION : 7420 euros

+ restauration d’une table : 334,88 euros

+ restauration d’une N : 275 euros

reprise de la toiture pan Est et fenêtres :

réparation des causes des désordres MULTISYSTEMES : 7391,50 euros

réparations des conséquences BS RENOVATION 717,40 euros

réparation du toit : artisan DUBOIS : 8960 euros

rénovation du bureau (papier peint, poutre, parquet) : 1.698,55€ TTC (devis BS RENOVATION du 10/10/2009 pièce 43) ;

rénovation de la chambre et du bureau : peinture plinthes (partie devis du 14-12-13) : 1.391 € TTC ;

restauration du meuble bureau 777,40€ TTC (facture atelier BRUMAN pièce 44) ;

N O estimation de 600 à 800€ soit une valeur moyenne de 700€ (certificat d’authenticité + facture + estimation expertisez.com -pièces 45)

les fuites de plomberie :

réparation de la cause des désordres MULTISERVICE PLOMBERIE 600,00€ TTC ;

réparation des conséquences des désordres 1.721,76€ TTC (devis BS RENOVATION du 29/09/11 partie séjour pièce 19).

l’absence de protection des parties enterrées :

Réparation de la cause des désordres 6.174 € TTC (devis MF CONSTRUCTIONS du 12/03/12 pièce 50 ) ;

Remise en état à l’identique après travaux 2.796,60 € TTC (pièce 58 : devis P Q Paysage en date du 6 septembre 2016 qui remplace le devis Espaces verts du 16/01/13 pour un montant de 2433,26 € pièce 51) ;

b- la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

La valeur locative actuelle est de 1500 euros par mois.

A la totalité de la valeur locative pour la période sans alimentation provisoire d’électricité, ni d’eau du fait du premier dégât dans la salle de bain au titre de la période de juin à août 2006 inclus (3 mois) ;

— A la totalité de la valeur locative pour la période d’inhabitabilité totale du fait de la panne du WC de l’étage de décembre 2008 à mars 2009 (pièce expert 31)

Soit la somme de 1521€ x 6,5 mois = 9.886,50 €

— A la moitié de la valeur locative pour l’assainissement, pendant autant de mois que les troubles ont persisté soit au titre de la période de décembre 2006 à 2009 (29 mois)

Soit la somme de 760 € x 29 mois = 22.040 €

— A ¼ de la valeur locative du fait que Mademoiselle Y a été gênée dans l’occupation de la moitié de l’étage en raison du manque d’étanchéité de la toiture et a dû subir les travaux y afférents (pan façade EST) pendant autant de mois que les troubles ont persisté soit au titre de la période d’octobre 2006 à juin 2010 (déduction faite des 29 mois indemnisés ci-avant)

Soit la somme de 380€ x 12 mois = 4.560 €

— A un quart de la valeur locative du fait que Mademoiselle Y a été gênée dans l’occupation du rez-de-jardin depuis l’apparition des nouveaux désordres soit de janvier 2011 à avril 2013 (34 mois)

45

Soit la somme de 380€ x 34 mois = 12.920 €

— A 1/8 de la valeur locative du fait que Mademoiselle Y ne puisse pas jouir de son jardin, qui a été ouvert à de multiples endroits, soit d’avril 2013 à aujourd’hui, soit 48 mois sauf à parfaire.

Soit la somme de 190 € x 54 mois = 10.260 €

Dans ces conditions, Mademoiselle Y sollicite du Tribunal la condamnation des codéfendeurs in solidum à lui payer la somme de 59.666,50€ au titre de la réparation de son trouble de jouissance dans les termes du dispositif ci-après.

c- la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Cette acquisition avait été faite par Madame Y, dans le but pour cette dernière, de prendre en charge sa mère âgée de 86 ans à l’époque. Les désordres n’ont pas permis de réaliser ce projet familial contraignant Madame Y à faire de nombreux trajets à Créteil. Par ailleurs, elle a dû maintenir son activité professionnelle compte tenu des nombreuses dépenses dont elle a dû faire l’avance. Elle a dû habiter une maison dans des conditions d’habitation indignes et dangereuses puis a dû ensuite attendre pour procéder aux travaux d’embellissement qu’elle avait projeté de faire initialement. Les nombreuses démarches et contrariétés liées à cette affaire ont profondément affecté son équilibre moral et physique.

Le préjudice moral sera réparé par l’allocation d’une somme mensuelle de 300 euros sur 136 mois de juin 2006 à septembre 2017.

4- sur la demande reconventionnelle de Madame R X

Elle devra être déboutée, cette dernière ne démontrant aucune faute, Madame Y n’ayant fait qu’user de son droit le plus élémentaire à se défendre en Justice.

5- l’exécution provisoire, frais irrépétibles et dépens : dans les termes du dispositif.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 13 décembre 2016, Madame V-W R-X sollicite du Tribunal de :

A titre principal,

DECLARER les demandes de Madame H Y à l’encontre de Madame V W R-X irrecevables ;

A titre subsidiaire,

DESIGNER un nouvel expert afin que soit procédé à de nouvelles opérations d’expertises ou, à défaut, M la réouverture des opérations d’expertises diligentées par Monsieur K F ou un complément d’expertise,

A titre infiniment subsidiaire,

RELEVER la qualité de non professionnel de Madame V-W R-X ;

ECARTER toute qualification de « rénovateur-vendeur » pour Madame V-W R-X ;

DECLARER les demandes de Madame H Y à l’encontre de Madame V-W R-X mal fondées ;

RETENIR la présence de professionnels aux cotés de Madame V-W R-X lors des visite du bien immobilier situé au 4/7 rue du AD Quincy à […] ;

CONSTATER le caractère apparent des vices relevés par Monsieur K F, expert judiciaire, sur le bien immobilier situé au 4/7 rue du AD Quincy à […] ;

DEBOUTER Madame H Y de l’ensemble de ses demandes;

A défaut,

CONDAMNER la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à garantir Madame V-W R-X de toutes condamnations qu’il mettrait à la charge de la partie concluante au titre d’un défaut dans le branchement électrique ;

CONDAMNER le G à garantir Madame V-W R-X de toutes condamnations qu’il mettrait à la charge de la partie concluante au titre d’un défaut dans le système d’assainissement ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame H Y à verser à Madame V-W R-X la somme de 5.000 euros à titre de réparation pour le préjudice subi du fait de son acharnement judiciaire ;

CONDAMNER Madame H Y à verser à Madame V-W R-X la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame H Y aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame V-W R-X fait valoir :

-sur la prescription : l’action se heurte à la prescription de l’article 1648 du code civil et de l’article 1792-4-1 du code civil

sur le fondement de l’article 1648 du code civil : Madame Y a engagé son action au fond le 20 septembre 2011 alors qu’elle connaissait les vices qu’elle dénonce dans le cadre de cette procédure depuis 2007 voire 2006 et en tout état de cause au plus tard le 15 septembre 2009 de sorte que son action a été engagée plus de deux ans à compter de la découverte du vice,

sur le fondement de l’article 1792-4-1 du code civil : les travaux sont nécessairement antérieurs à la vente du 30 mai 2006. Un délai de 10 ans s’est nécessairement écoulé entre leur réception et les demandes (19 mai 2016) de Madame Y sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

-irrecevabilité à agir en raison d’une clause contractuelle article 31 du code de procédure civile

L’acte de vente conclu le 30 mai 2006 entre Madame V-W R-X et Madame Y stipule qu’elle « prendra le BIEN vendu dans l’état où il se trouvera le jour d’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés sous réserve des dispositions législatives ou règlementaires contraires analysées le cas échéant ci-après. » Madame Y n’a donc pas d’intérêt à agir.

-la demande de complément d’expertise

Le rapport d’expertise du 15 septembre 2009 a été déposé prématurément sans le dire de Madame V-W R-X ; il a été rédigé sur la base de faits inexacts et comporte de nombreuses incohérences. L’article 263 du code de procédure civile permet au juge d’M une expertise lorsqu’il ne s’estime pas suffisamment éclairé ce qui est le cas en l’espèce. Le juge peut aussi sur le fondement de l’article 245 du code de procédure civile inviter l’expert à compléter son rapport.

-le débouté des demandes au fond

Madame V-W R-X n’a pas la qualité de « rénovateur-vendeur » : les travaux invoqués par Madame Y, qu’elle ne peut attribuer à sa venderesse, ne sont pas assez importants pour la qualifier comme tel. Sa responsabilité de plein droit sur le fondement des articles 1792 du code civil devra être écartée.

Le rapport d’expertise n’a pas de force probante, le juge n’étant pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien en application de l’article 246 du code de procédure civile.

*les installations d’assainissement :

elles ont été contrôlées avant la vente par le SIARV qui a remis un certificat de conformité le 22é mai 2006.

Le dysfonctionnement dénoncé est survenu d’après Madame Y un an après la vente de sorte que la venderesse ne peut en être responsable et au surplus les clauses de l’acte exonère le vendeur non professionnel de la garantie des vices cachés. Enfin, Madame Y ne produit aucun élément de preuve justifiant de la réalité des odeurs dont elle s’est plainte et du préjudice de jouissance dont elle aurait souffert.

* l’installation électrique :

L’état du système électrique relève d’un accord entre les parties et Madame X ne s’est jamais engagée à faire réaliser un raccordement définitif. Madame Y voulait faire des travaux et créer un nouveau système électrique. En tout état de cause, il s’agit d’un vice apparent.

*la toiture

La mousse sur le toit existait au moment de la vente. Les traces d’infiltrations constatées par l’expert sont anciennes et apparentes. La toiture n’a pas été entretenue depuis 2006 par Madame Y. Ces constats ressortent du rapport d’expertise. Il n’y a donc aucun vice caché.

De surcroît, la toiture a été réalisée en 1985 et Madame Y a acquis le bien en l’état ;

Les garanties :

— la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER pour toutes les condamnations au titre d’un défaut dans le système électrique et l’état de la toiture en raison de son obligation d’information et de conseil car elle aurait dû sécuriser la transaction,

— la société G venant aux droits de SIARV pour les condamnations au titre du système d’assainissement en raison de sa faute résultant de l’absence de détection d’une non-conformité ou en s’abstenant d’inviter Madame X à procéder à d’autres contrôles.

Les dommages et intérêts :

Madame Y a commis un acharnement procédural lui occasionnant un préjudice moral ayant dû faire face à l’ensemble des procédures seule depuis le décès de son époux. La crainte de se L injustement condamnée a généré stress et angoisse.

Par conclusions notifiées le 4 février 2014, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER et la société G sollicitent du Tribunal de :

Débouter Madame Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la Société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER et du G.

- La condamner à payer à chacun la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C.

- Débouter madame R-X de sa demande de garantie à l’encontre de la Société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER et du G.

- Condamner Mademoiselle Y aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Rémy BARADEZ, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C..

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir :

l’agence immobilière :

l’agence immobilière n’est pas un professionnel du bâtiment. Elle n’a aucune connaissance technique en matière de toiture. L’architecte mandaté par Madame Y n’a pas plus décelé des désordres au niveau de la toiture. L’agence n’a donc aucune obligation à cet égard. L’état de la toiture était visible à l’achat mais les non conformités n’étaient pas décelables par un non professionnel.

En ce qui concerne l’installation électrique, l’agence n’est pas responsable de la carence de Madame X. Elle n’a pas plus de compétence technique en électricité.

L’agence ne pouvait pas vérifier la conformité de l’assainissement avec les normes en vigueur.

La demande en garantie formée par Madame X n’est pas plus justifié et ce d’autant que la venderesse est mieux placée pour connaître l’état du bien. Elle connaissait parfaitement la procédure à suivre et c’est pour des raisons strictement économiques qu’elle s’en est abstenue.

Le G :

Le G a contrôlé la séparativité du système privatif d’assainissement lors d’un contrôle du 2 mai 2006 qui a donné lieu à un certificat de conformité du 22 mai 2006. pour autant et ainsi que le précise ce certificat, il ne fait pas foi en matière de vérification des règles de l’art. Ce n’est que lors d’un second contrôle que la stagnation des eaux usées et le défaut d’évacuation a été constaté.

En tout état de cause, si la responsabilité est retenue le préjudice n’est qu’une simple perte de chance d’avoir pu apprécie la valeur du bien et rien ne démontre que Madame Y aurait renoncé à son acquisition si elle avait eu connaissance du problème lié aux pompes de relevage.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux conclusions des parties par application de l’article 455 du code de procédure civile

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 novembre 2017.

L’affaire a été appelée lors de l’audience de plaidoiries du 21 décembre 2017 et le jugement mis en délibéré au 15 février 2018 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I- sur les demandes formées par Madame H Y

A- contre Madame V-W R-X

Madame V-W R-X oppose la prescription de l’action.

Ce moyen sera examiné à chaque désordre invoqué puisque le délai de prescription de l’action diffère selon que la demande est fondée sur les dispositions de l’article 1792-4-1 du code civil ou de l’article 1648 du code civil.

Madame V-W R-X oppose également l’irrecevabilité de la demande en raison d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Ce moyen sera également traité à chaque désordre en fonction du fondement de la demande.

Désordres et responsabilité

1- l’électricité et l’assainissement extérieur (réseau séparatif)

a) prescription et irrecevabilité

— prescription

Aux termes des dispositions des articles 1792-4-1 du code civil, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

Aux termes des dispositions de l’article 2239 du code civil, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Ces dispositions issues de la loi du 17 juin 2008 sur la prescription sont applicables au présent litige dans la mesure où l’assignation en référé est postérieure à la date d’application du texte.

Aux termes des dispositions de l’article 2241 du code civil alinéa 1, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’application combinée des deux textes permet d’interrompre la forclusion par l’ordonnance désignant l’expert et de suspendre le nouveau délai décennal jusqu’au dépôt du rapport.

Madame H Y fonde sa demande sur les articles 1792 et suivants du code civil.

De jurisprudence constante, lors d’une vente après achèvement de l’ouvrage, la garantie décennale des constructeurs court à compter de l’achèvement de l’ouvrage.

En l’espèce, le désordre invoqué concerne le réseau électrique et le réseau d’assainissement extérieur du lot vendu.

Il est établi et non contesté que ces travaux d’électricité ont été effectués jusqu’au 31 mai 2006, date de la signature de la vente et que les travaux d’assainissement ont été effectués jusqu’au 6 mai 2006, date du certificat de conformité du G.

L’expert indique en page 24 de son rapport « des travaux récents ont bien été réalisés avant la vente ».

Sous réserve des développements ci-dessous relatifs à la responsabilité de Madame X sur ce fondement, il résulte des pièces que Madame H Y a par actes d’huissier des 27, 28, 29 mai et 3 juin 2008, fait assigner en référé Madame V-W R-X, la SIARV, la SCP AA AB AC ET AD, Maître I J et l’EURL agence de la mairie, la société Nouveau concept immobilier étant intervenue volontairement.

Par ordonnance de référé en date du 17 octobre 2008, Monsieur le Président a ordonné une expertise et désigné à cet effet Monsieur K F, Expert avec mission usuelle en la matière.

Le rapport a été établi le 15 septembre 2009 et communiqué aux parties le 16 septembre 2009.

Madame H Y a assigné Madame V-W R-X au fond en ouverture de rapport par acte d’huissier du 9 septembre 2011 et non du 20 septembre 2011 comme le soutient cette dernière.

Il résulte de ces éléments que le délai de 10 ans a été interrompu par l’assignation en référé jusqu’au dépôt du rapport d’expert du 15 septembre 2009. Ce délai a commencé de nouveau à courir à compter du 16 septembre 2009 jusqu’au 9 septembre 2011.

Le délai de forclusion prévu par l’article 1792-4-1 du code civil n’est donc pas acquis.

— irrecevabilité :

Aux termes des dispositions des articles 1792-5 du code civil, toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4 est réputée non écrite.

L’acte de vendu du 30 mai 2006 stipule que l’acquéreur « prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserves des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après

[…] »

Cette clause n’est pas de nature à exonérer la venderesse, Madame V-W R-X, d’un désordre décennal.

En conséquence, l’action de Madame H Y est recevable sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

b) sur la demande d’expertise formée par Madame V-W R-X

Le Tribunal relève que tout en critiquant dans sa forme et sur le fond le rapport d’expertise, Madame V-W R-X n’en sollicite pas pour autant la nullité mais sollicite de désigner un nouvel expert afin que soit procédé à de nouvelles opérations d’expertises ou, à défaut, M la réouverture des opérations d’expertises diligentées par Monsieur K F ou un complément d’expertise.

Il résulte des pièces produites que Madame V-W R-X était assistée de son avocat lors des opérations d’expertise. L’expert a fixé un calendrier pour lui communiquer les dires et les pièces.

Madame V-W R-X a donc pu se défendre dans le respect du contradictoire.

La présente procédure est également soumise au principe du contradictoire de sorte que Madame V-W R-X peut également valablement présenter ses observations sur ledit rapport d’expertise.

Le Tribunal s’estime suffisamment informé de sorte que les demandes sus visées de Madame V-W R-X seront rejetées.

c) les désordres

Aux termes des dispositions de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes des dispositions de l’article 1792-1 2° du code civil, Est réputé constructeur de l’ouvrage : 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

De jurisprudence constante, constituent des ouvrages, au sens des articles 1792 et 1792-1.2° du Code civil, les réseaux d’évacuation d’eau, construits par un lotisseur, même s’ils ne sont pas rattachés à un bâtiment.

Également, l’ouvrage construit par un particulier, bénéficie des garanties des constructeurs à compter de son achèvement.

En l’espèce, il ressort des pièces et conclusions que Madame V-W R-X était propriétaire d’une maison qu’elle avait fait construire en 1984. Désireuse de vendre son bien, elle a procédé à la division du bien en 3 lots A, B et C selon plan de division (annexe 5 de l’expertise). Cette division nécessitait d’effectuer des travaux importants pour rendre habitable et autonome chaque lot créé dont la création de trois compteurs électriques distincts avec réfection de l’électricité et un réseau d’assainissement conforme pour chaque lot.

De tels travaux nécessaires à l’habitabilité du bien vendu constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil contrairement au moyen soutenu par Madame V-W R-X.

Madame V-W R-X ne démontre pas l’existence d’un contrat de louage d’ouvrage. Elle est donc réputé avoir réalisé lesdits travaux. Il convient néanmoins de préciser qu’il importe peu, pour l’application de la garantie décennale au vendeur réputé constructeur qu’il ait accompli lui-même les travaux ou les aient confiés à un tiers dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage.

Par ailleurs, Madame V-W R-X a vendu son bien après achèvement de l’ouvrage sus visé. Il n’est pas indiqué, dans l’acte de vente du 30 mai 2006 )pièce expert 3( entre les parties, dont elles n’ont pas jugé utile de transmettre l’intégralité au Tribunal, qu’il s’agirait d’une vente d’un bien non achevé.

Le réseau électrique était donc, pour le vendeur réputé constructeur, achevé au moment de la vente et ce, même si matériellement l’expert indique dans son rapport ci-dessous visé que selon lui l’électricité n’était pas achevée. S’agissant du réseau d’assainissement, cet ouvrage a été achevé au plus tard le jour du certificat de conformité du 22 mai 2006.

L’ouvrage était donc achevé au moment de la vente.

Les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil s’appliquent à Madame V-W R-X qui est réputé constructeur.

— le constat des désordres

*s’agissant des travaux d’électricité :

Le désordre

L’expert constate au moment de l’expertise que « le logement est alimenté à partir d’un branchement de chantier provisoire mis en place en limite de propriété par E à la demande de Madame Y. Un câble d’alimentation a été tiré et raccordé sur un tableau électrique provisoire situé en sous -sol, une bretelle d’alimentation vient raccorder l’ancien tableau électrique qui alimente l’installation existante. » (age 11)

page 12 « le tableau général provisoire de l’installation intérieure situé en sous-sol n’est, à mon avis, pas achevé (seul l’étage a été repris). Le tableau du rez de chaussée J à l’ancienne installation n’a pas été mis aux normes »

Avis de l’expert :

Pour obtenir la fourniture d’électricité de façon définitive, il est nécessaire de réaliser les mêmes démarches que pour tout nouvel abonnement :

1- faire une demande de raccordement individuel sur le réseau E et pour cela mettre en place un coffret en limite de propriété et régler les frais de branchement. Alors E raccorde le nouveau coffret au réseau.

2- réaliser un tableau électrique conforme aux normes actuelles (avec protections différentielles) et tirer un câble électrique sous fourreau du coffret de façade jusqu’à ce tableau, faire vérifier l’installation existante par un bureau de contrôle ou par l’électricien qui doit attester que l’installation est conforme. Pour cela, il remplir le certificat de conformité et le fait valider par le « Consuel »

3- une fois que ce document est en possession du propriétaire, ce dernier s’adresse à un fournisseur d’énergie (EDF POWEO ou autre) qui installe un compteur et fournir l’énergie.

En l’état actuel des travaux devront être achevés avant de faire vérifier l’installation. »

L’expert indique en page 19 « le jour de la vente, le pavillon n’était pas habitable car pas alimenté en électricité. »

La responsabilité

Il résulte de ce qui précède que le désordre sera qualifié de désordre décennal dans la mesure où il rend la maison impropre à sa destination, celle-ci n’étant pas habitable.

Contrairement à ce que prétend Madame V-W R-X, aucune pièce produite, ne démontre l’existence d’un accord contractuel entre les parties sur l’acceptation par Madame H Y d’une électricité défectueuse ne permettant pas d’habiter la maison à la date de signature de l’acte authentique.

En outre, de jurisprudence constante, il importe peu que les désordres décennaux relevés par l’expert étaient connus et/ ou apparents au moment de la vente, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond, pour un vendeur réputé constructeur qui a fait lui-même les travaux, à leur achèvement.

Il est donc en l’espèce inopérant de prétendre, sans d’ailleurs le démontrer, que les désordres étaient apparents au moment de la vente.

Madame V-W R-X est donc responsable de plein droit de ce désordre survenu dans le délai de 10 ans de l’achèvement de l’ouvrage, restructuration du bien en division par lots, lequel rend la maison impropre à sa destination.

*s’agissant des travaux d’assainissement

Le désordre

En novembre 2006, Madame H Y constate que les eaux usées débordent des regards et refoulent dans la cave. Elle déclare un nouveau sinistre. (annexe 7 du rapport d’expertise).

Ce désordre est constaté par le G lequel va la mettre en demeure par courrier du 24 juillet 2007 d’avoir à effectuer des travaux de remise aux normes avant le 31 décembre 2007.

L’expert indique dans son rapport )page 14( : « les pompes mises en place ne sont pas conformes à leur utilisation, ainsi que l’installation en général qui n’est pas conforme aux règles de l’art. Leur fonctionnement est aléatoire (disjonction fréquente)

Le réseau réalisé ressemble fort à du bricolage qui ne peut pas fonctionner de façon pérenne et devra être repris dans sa globalité pour permettre une utilisation du logement en « bon père de famille ». Diamètre canalisation WC en diamètre 80 au lieu de 100.

Vu l’urgence et pour permettre à Madame Y de profiter de son bien, l’expert, en accord avec les parties a autorisé la réalisation des travaux de remise en conformité de l’installation sur la base de devis transmis d’un montant de 4593,47 euros TTC (devis PERROT du 11 février 2009) intégrant la mise en place d’une station de relèvement des eaux usées sanitaires. »

La responsabilité

Lors de la signature du 30 mai 2006, Madame V-W R-X a communiqué un document de conformité émanant de la SIARV dont le G vient aux droits. Néanmoins, ce document )annexe 4 de l’expert( précise « le contrôle de déversement réalisé est destiné à vérifier le bon fonctionnement de vos eaux dans les différents réseaux. Cependant, le présent courrier ne fait pas foi en matière de vérification des règles de l’art. »

Un tel document de conformité n’exonère pas le vendeur de son éventuelle responsabilité décennale.

Par ailleurs, Madame V-W R-X conteste l’avis technique de l’expert mais ne produit aucune pièce alors que l’avis de l’expert est corroboré notamment par le rapport de contrôle du SIARV du 25 juin 2007.

Il importe peu également contrairement à ce que soutien Madame V-W R-X que le désordre soit apparu postérieurement à la vente. En effet, le vendeur peut engager sa responsabilité de plein droit, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer une non-conformité, dès lors qu’il est retenu un désordre décennal survenu dans le délai de 10 ans.

Madame V-W R-X est donc responsable de plein droit de ce désordre survenu dans le délai de 10 ans de l’achèvement de l’ouvrage, restructuration du bien en division par lots, lequel rend la maison impropre à sa destination.

2) les infiltrations en toiture (pan ouest)

a) prescription et irrecevabilité

Avant de statuer sur la prescription et l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir soulevé par Madame V-W R-X, il y a lieu de qualifier le fondement juridique invoqué à l’appui des demandes afférentes à ce désordre (infiltrations en lien avec la toiture)

Il résulte du rapport d’expertise (page 16 du rapport) que la couverture date de la construction du pavillon soit 1985 (24 ans). Ce point n’est pas contesté par les parties.

Ainsi, Madame H Y est forclose en son action sur le fondement de la responsabilité décennale en application de l’article 1792-4-1 du code civil sus visés, les travaux ayant été exécutés il y a plus de 10 ans.

En revanche, Madame H Y fonde également sa demande sur l’article 1641 du code civil relatif aux vices cachés.

Il convient donc d’apprécier la prescription sur ce fondement.

— prescription

Aux termes des dispositions des articles 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Aux termes des dispositions de l’article 2239 du code civil, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Ces dispositions issues de la loi du 17 juin 2008 sur la prescription sont applicables au présent litige dans la mesure où l’assignation en référé est postérieure à la date d’application du texte.

Aux termes des dispositions de l’article 2241 du code civil alinéa 1, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’application combinée des deux textes permet d’interrompre la prescription par l’ordonnance désignant l’expert et de suspendre le nouveau délai décennal jusqu’au dépôt du rapport.

Ce désordre a été découvert en octobre 2006.

Sous réserve des développements ci-dessous relatifs à la responsabilité de Madame X sur ce fondement, il résulte des pièces que Madame H Y a par actes d’huissier des 27, 28, 29 mai et 3 juin 2008, fait assigner en référé Madame V-W R-X, la SIARV, la SCP AA AB AC ET AD, Maître I J et l’EURL agence de la mairie, la société Nouveau concept immobilier étant intervenue volontairement.

Ce désordre était visé dans l’assignation.

Par ordonnance de référé en date du 17 octobre 2008, Monsieur le Président a ordonné une expertise et désigné à cet effet Monsieur K F, Expert avec mission usuelle en la matière.

Le rapport a été établi le 15 septembre 2009 et communiqué aux parties le 16 septembre 2009.

Madame H Y a assigné Madame V-W R-X au fond en ouverture de rapport par acte d’huissier du 9 septembre 2011 et non du 20 septembre 2011 comme le soutient cette dernière.

Il résulte de ces éléments que le délai de 2 ans a été interrompu par l’assignation en référé jusqu’au dépôt du rapport d’expert du 15 septembre 2009. Ce délai a commencé de nouveau à courir à compter du 16 septembre 2009 jusqu’au 9 septembre 2011.

Le délai de prescription prévu par l’article 1648 du code civil n’est donc pas acquis.

— irrecevabilité :

L’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés n’est pas une fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir mais un moyen de défense au fond.

L’acte de vendu du 30 mai 2006 stipule que l’acquéreur « prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserves des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après

[…] »

Néanmoins, cette clause exonératoire ne s’applique pas s’il est démontré par l’acquéreur qui l’invoque que le vice caché était connu du vendeur.

Ce moyen sera donc rejeté.

b) sur la demande d’expertise formée par Madame V-W R-X

La demande d’expertise formée à titre subsidiaire sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux-ci-dessus développés.

c) le désordre

— le constat

Il résulte des pièces produites que Madame H Y a constaté des fuites en toiture, sur le pan ouest, en octobre 2006 et a procédé à une déclaration à son assurance le 28 novembre 2006.

L’expert fait en page 16 de son rapport le constat suivant : « Vu de l’intérieur du salon, en sous face, nous constatons des traces anciennes d’infiltration d’eau au niveau des pannes. »

— la responsabilité

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes des dispositions de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

De jurisprudence constante l’application de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés est écartée lorsque le vendeur connaissait le vice.

Il appartient donc à l’acquéreur qui se prévaut de l’existence d’un vice caché pour rechercher la garantie de son vendeur, en présence d’une telle clause, de démontrer que :

— le vice n’est pas apparent au moment de la vente

— le vice est antérieur à la vente

— le vendeur a connaissance de ce vice

L’expert indique en page 18 du rapport : « Cette couverture, réalisée il y a plus de 10 ans, n’est pas conforme au DTU 40.21 qui précise que la pente minimale de la couverture pour ce type de tuiles sans interposition d’un écran de sous couverture, pour un zone 1 normale, doit être de 60% alors que la pente réalisée est de 37%.

Le type de tuiles utilisables correspondant à la pente du toit aurait dû être des tuiles grands moules à cotes avec écran de sous toiture ou bien des tuiles grand moule de catégorie B sans écran de sous toiture.

Aucune ventilation de la sous couverture n’a été réalisée, pas de chatière.

Ces non conformités ont accéléré le vieillissement prématuré de la couverture qui en général est assurée pour 30 ans par le fournisseur ; il se peut également que le lot des tuiles fourni ait subi une mauvaise cuisson.

Le demandeur précise que lors de l’acquisition, la couverture ne comportait pas de mousse et semblait en parfait état mais le rapport de l’expert assurance du 28 novembre 2006 indique déjà la présence de mousse.

L’expert rappelle que de grands arbres existent à proximité et qu’il est nécessaire d’entretenir régulièrement la couverture. La présence de mousse favorise les infiltrations, car elle empêche la circulation de l’eau dans les rainures des tuiles et arrive à soulever les tuiles. Lorsque le vent souffle, l’eau s’infiltre sous les tuiles, ce qui aggrave les non conformités liées à la pose et à la présence de l’isolant. La couverture n’a pas été entretenue depuis 2006 ce qui a augmenté les risques d’infiltrations.

Néanmoins, la couverture tuile devra dans tous les cas être refaite dans un délai rapproché car le désordre va aller en grandissant. Le type de tuile devra être choisi en fonction de la pente et il serait utile qu’un écran de sous toiture soit mis en place. De la sorte, un contre-liteaunage sera nécessaire et par la même assurera la ventilation de la couverture. »

L’expert indique en page 20 de son rapport « les époux X ont confié la construction de leur maison à un constructeur qui s’est occupé de l’ensemble des travaux. La conception et la réalisation des travaux de couverture dès l’origine de la construction n’étaient pas aux normes.

L’état de la couverture était visible à l’achat mais les non conformités n’étaient pas décelables par un non professionnel (éventuellement par un professionnel qualifié : couvreur). L’entreprise de maçonnerie et le décorateur qui ont visité les lieux pour des travaux d’aménagement intérieur n’étaient pas forcément qualifiés pour indiquer ce type de malfaçon.

A ce jour, la couverture n’est pas parfaitement étanche et ne répond plus à la définition d’un logement décent. A mon avis, le vendeur bien que n’étant pas responsable des travaux réalisés lors de la construction ne pouvait ignorer les infiltrations existantes qui peuvent de fait s’apparenter à un vice caché, car visiblement il avait fait procéder à un nettoyage de la couverture avant la vente (pour réduire les infiltrations rémanentes ?)

Néanmoins, l’acquéreur n’a pas acheté une maison neuve et à mon avis une participation correspondante à la différence entre la vétusté normale et la vétusté réelle pourrait lui être imputée. Durée de vie moyenne d’un toit = 50 ans durée constatée 25 ans soit perte de la moitié de vie.

La prise en charge pourrait être répartie entre le vendeur et l’acquéreur. »

En l’espèce, le vice caché à savoir une toiture fuyarde ne doit pas être confondu avec l’origine du désordre à savoir la non-conformité détaillée par l’expert ci-dessus.

Il appartient donc à Madame H Y de démontrer que Madame V-W R-X avait connaissance de ce que la toiture était fuyarde et non de la cause de ce désordre.

Lors de l’expertise réalisée par le Cabinet GUILLON mandaté par l’assurance de Madame Y, l’expert relève que « la toiture est recouverte de mousse » (annexe 7 du rapport page 55)

Madame H Y à qui incombe la charge de la preuve ne démontre pas que Madame V-W R-X avait fait démousser la toiture juste avant la vente. Ce point semble d’ailleurs contradictoire avec le constat fait par l’expert le 1eraoût 2007 environ 1 an après la vente.

Par ailleurs, elle ne démontre pas plus que Madame W R-X savait que la toiture était fuyarde avant la vente.

En effet, l’expert judiciaire conclut dans son avis que Madame W R-X ne pouvait ignorer les infiltrations existantes au motif qu’elle avait fait démousser la toiture.

Cependant, ainsi qu’il vient d’être développé, il n’est pas démontré un tel fait dont il ne peut être tiré aucune conséquence.

Enfin, la première réunion d’expertise a lieu le 4 février 2009 soit 2 ans et demi après la vente. L’expert évoque des infiltrations anciennes mais il ne ressort nullement des constats opérés que les infiltrations sont antérieures à la vente. D’ailleurs, le rapport d’expertise du Cabinet GUILLON effectué le 1eraoût 2007 ne mentionne pas dans ses constats des infiltrations anciennes. En outre, l’expert relève un défaut d’entretien de la couverture depuis l’acquisition ce qui augmente les risques d’infiltrations.

En conséquence, Madame H Y, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas, que Madame V-W R-X connaissait l’existence d’infiltrations en toiture sur le pan ouest et le lui a caché au moment de la vente.

La responsabilité de Madame W R-X ne sera pas retenue et les demandes formées à ce titre contre elle par Madame Y seront rejetées. La demande d’expertise formée par Madame V-W R-X est sans objet et sera rejetée.

3) Les dégâts des eaux en provenance des fenêtres et du pan Est de la toiture

Madame H Y a dénoncé de nouveaux désordres en cours d’expertise (infiltrations par le vélux) et d’autres postérieurs notamment infiltrations en toiture par le pan Est)

Le désordre provenant du velux

Constat

Elle a ainsi dénoncé, le 3 juin 2009, des inondations d’eau de pluie en provenance du pan Est de la toiture dans les pièces du 1^erétage.

Elle a mandaté un technicien de la société VELUX qui conclut le 12 juin 2009 que « les fuites signalées proviennent du raccord et de la bavette qui sont percés. » (annexe 23 de l’expertise)

En réponse au dire du 26 juin 2009 de l’avocat de Madame Y, l’expert indique en page 23 de son rapport « concernant le nouveau désordre d’étanchéité d’un velux signalé dans votre dire récapitulatif, ce point n’a pas été constaté contradictoirement avant la note de synthèse et de ce fait l’expert n’en tiendra pas compte dans le cadre de la rédaction de son rapport ; néanmoins la pose du velux date de la réalisation de la couverture soit en 1984 ou 1987 qui ce jour n’est plus sous garantie et le technicien de velux indique que les fuites proviennent du raccord et de la bavette qui sont percés (soit usés) et non d’un défaut de pose. C’est la raison pour laquelle l’expert ne provoquera pas de nouvelle réunion pour ce sujet. »

Prescription

Il résulte du rapport d’expertise que la pose du velux date de 1984 ou 1987. Ce point n’est pas contesté par les parties.

Ainsi, Madame H Y est forclose en son action sur le fondement de la responsabilité décennale en application de l’article 1792-4-1 du code civil sus visés, les travaux ayant été exécutés il y a plus de 10 ans.

En revanche, Madame H Y fonde également sa demande sur l’article 1641 du code civil relatif aux vices cachés.

Il convient donc d’apprécier la prescription sur ce fondement.

Aux termes des dispositions des articles 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Aux termes des dispositions de l’article 2239 du code civil, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Ces dispositions issues de la loi du 17 juin 2008 sur la prescription sont applicables au présent litige dans la mesure où l’assignation en référé est postérieure à la date d’application du texte.

Aux termes des dispositions de l’article 2241 du code civil alinéa 1, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’application combinée des deux textes permet d’interrompre la prescription par l’ordonnance désignant l’expert et de suspendre le nouveau délai décennal jusqu’au dépôt du rapport.

Ce désordre a été découvert le 3 juin 2009.

Madame H Y a assigné Madame V-W R-X au fond en ouverture de rapport par acte d’huissier du 9 septembre 2011 et non du 20 septembre 2011 comme le soutient cette dernière.

Néanmoins, cette assignation n’a pas interrompu la prescription déjà acquise le 4 juin 2011.

La demande sur le fondement du velux est donc irrecevable.

le désordre provenant du pan Est de la toiture

Madame H Y s’est plainte postérieurement à l’expertise d’infiltrations en toiture sur le pan Est de la maison.

Par conclusions du 4 janvier 2012, elle a sollicité une mesure d’expertise devant le juge de la mise en état qui a rejeté sa demande.

Madame H Y n’expose pas explicitement le fondement juridique de sa demande précisant seulement que les désordres du pan est sont les mêmes que ceux du pan ouest précédemment constatés par l’expert.

S’agissant de la responsabilité civile décennale, le Tribunal se réfère aux mêmes développements que les précédents relatifs à la toiture pan ouest. La forclusion décennale est acquise.

S’agissant de la garantie des vices cachés, Madame X ne démontre pas que la prescription du délai de deux ans est acquise alors que les conclusions d’incident du 4 janvier 2012 mentionnaient des infiltrations sur ce pan de la toiture

Cependant, Madame H Y ne démontre pas plus ainsi qu’il a été développé ci-dessus, développements auxquels il convient de se référer, que Madame V-W R-X connaissait l’existence d’infiltrations en toiture sur le pan est et le lui a caché au moment de la vente.

La responsabilité de Madame W R-X ne sera pas retenue et les demandes formées à ce titre contre elle par Madame Y seront rejetées. La demande d’expertise formée par Madame V-W R-X est sans objet et sera rejetée.

4) sur les dégâts des eaux en provenance de raccords de plomberie fuyards au rez de chaussée et au garage (parties de réseaux encastrés dans le doublage)

Madame H Y a dénoncé des nouveaux désordres en décembre 2010 à savoir une fuite d’eau dans le coin repas au droit de la salle de bains de l’étage. Cette fuite a dégradé le doublage PS+BA13.

Ces désordres ont fait l’objet d’un incident du 4 janvier 2012.

Madame H Y fonde sa demande sur la responsabilité décennale ou sur l’obligation de délivrance conforme.

Il convient en premier lieu d’examiner si les conditions de la responsabilité décennale sont réunies. La forclusion soulevée par Madame X sera examinée dans le même temps.

La garantie décennale concerne les désordres non apparents ni signalés lors de la réception des travaux, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Dans ce cas, tout constructeur de l’ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage ou son acquéreur des dommages en résultant s’il est démontré que ces désordres sont apparus dans les dix ans suivant la réception.

Cette présomption s’applique aussi aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Madame H Y doit donc démontrer l’existence d’un désordre en lien avec des travaux, constituant un ouvrage, réalisés par le vendeur réputé constructeur, moins de 10 ans avant la survenance du désordre. Ce désordre doit par ailleurs être un désordre décennal.

Il est établi que des travaux ont été effectués en 2002/2006 avant la vente de la maison.

Ces travaux ont notamment concernés le réseau d’assainissement extérieur de la maison, point qui a été développé ci-dessus, mais également les raccordements intérieurs à ce réseau d’assainissement.

Ces travaux ont été qualifiés d’ouvrage conformément aux développements précédents auxquels il convient de se reporter.

Les fuites ont été constatées au cours de l’expertise diligentée par l’assurance de Madame Y dont le rapport date du 10 janvier 2011. (pièce 14 Madame Y).

Or, ces fuites rendent l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’elles créent une humidité à l’intérieur même des murs sous le doublage. (constat d’huissier du 7 septembre 2012 (pièce 21).

Ce désordre est survenu moins de 10 ans après l’achèvement des travaux, cette date étant retenue et non celle de la réception en présence de travaux effectués par le vendeur. Madame Y a dénoncé ces désordres dans le délai de 10 ayant saisi le Tribunal de conclusions en ce sens le 4 janvier 2012 et en tout état de cause en régularisant des conclusions en ce sens dans le délai de 10 ans.

En conséquence, la responsabilité de plein droit de Madame V-W R-X sera retenue.

5) sur les dégâts du fait de l’humidité en l’absence de protection des parties enterrées au sous-sol

Madame H Y a dénoncé dans ses conclusions d’incident du 4 janvier 2012 des désordres d’infiltrations dans les parties enterrées au sous-sol.

Le constat des désordres :

Dans son rapport d’expertise amiable du 11 Octobre 2011, Monsieur B, Expert mandaté à l’initiative d’AMF EXPERTISE, constate :

Lieu de naissance du sinistre et origine technique des dommages :

« Au rez-de-jardin, une humidité importante est décelée sur le mur pignon ainsi qu’une partie de la façade principale.

Origine : depuis la construction, les eaux pluviales ruissèlent le long du mur, s’infiltrent dans le terrain gazonné et finissent par s’infiltrer dans le mur enterré en blocs de béton manufacturés. Il aurait fallu à la construction réaliser une étanchéité ou imperméabilisation de la face coté terre du mur enterré ainsi que la mise en œuvre d’un drainage contre ce mur ».

Description et estimation des dommages :

« Cage d’escalier : peinture tâchée. Toilettes et dégagement : Revêtement mural en lambris.

Surface totale des embellissements réparés : 27,20m2 pour un total après travaux de 1793,50€ TTC ».

Ces désordres sont corroborés par un constat d’huissier du 7 septembre 2012 (pièce 21 Madame Y) et des photographies.

La responsabilité :

Madame H Y fonde sa demande sur la responsabilité décennale ou sur l’obligation de délivrance conforme.

Il convient en premier lieu d’examiner si les conditions de la responsabilité décennale sont réunies. La forclusion soulevée par Madame X sera examinée dans le même temps.

La garantie décennale concerne les désordres non apparents ni signalés lors de la réception des travaux, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ; une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Dans ce cas, tout constructeur de l’ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage ou son acquéreur des dommages en résultant s’il est démontré que ces désordres sont apparus dans les dix ans suivant la réception.

Cette présomption s’applique aussi aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Madame H Y doit donc démontrer l’existence d’un désordre en lien avec des travaux, constituant un ouvrage, réalisés par le vendeur réputé constructeur, moins de 10 ans avant la survenance du désordre. Ce désordre doit par ailleurs être un désordre décennal.

Il est établi que des travaux ont été effectués en 2002/2006 avant la vente de la maison.

Dans son rapport d’expertise judiciaire Monsieur F (page 23), relève :« J’ai noté que l’aménagement de la salle de bain dans la chambre du sous-sol ne semblait pas dater de la construction, mais visiblement d’un réaménagement ultérieur. Ces travaux, réalisés il y a moins de 10 ans ne sont pas conformes aux règles de l’art pour ce qui concerne la plomberie (évacuation des eaux usées). La création ou le déplacement d’un WC à l’étage (le sous-sol) est également très récent (passage de canalisation au sous-sol devant une porte en interdisant l’usage)».

L’expert Judiciaire a en effet constaté que l’année 2006 était inscrite sur des tuyaux de PVC de sorte que si l’on ignore la date exacte du début des travaux, il y a lieu de retenir que ces derniers ont été achevés courant 2006.

De surcroît, il résulte d’une attestation de Madame S D, produite par Madame X, qu’à l’époque où cette dernière a logé dans la maison (1995/2000), celle ci était composée d’une grande pièce principale salon/salle à manger/cuisine de type américaine, un sous sol (appelé rez de jardin dans l’annonce de l’agence immobilière) et un étage. Elle ne décrit donc pas l’existence d’une chambre et d’une salle de bains dans la partie dite « sous sol ».

Ainsi, le sous-sol de la maison n’était pas habitable lors de sa construction et Madame X a transformé le sous-sol en chambre et salle de bains en procédant à des travaux précédents la vente faite à Madame Y.

Si l’acte de vente du 30 mai 2006 mentionne un sous-sol sans plus de précision, il est établi par les pièces produites que l’annonce de l’agence immobilière (annexe 1 du rapport d’expertise) mentionne « en rez de jardin une SDB 1 WC, une chambre »

Ces travaux constituent des travaux de rénovation importants devant être qualifiés d’ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil.

Le désordre doit être qualifié de décennal car l’humidité importante rend impropre à sa destination l’ouvrage, le sous-sol ne pouvant être habité dans des conditions normales compte tenu de l’humidité répandue sur les murs.

Les désordres ont été constatés en 2011 et Madame H Y a formé une demande d’expertise par conclusions d’incident le 4 janvier 2012 soit dans le délai décennal, les travaux ayant été achevés en 2006.

En conséquence, la responsabilité de plein droit de Madame V-W R-X sera retenue.

Réparation du préjudice

Le préjudice matériel

L’électricité

L’expert retient la somme de 1942 euros HT soit 2018,81 euros TTC avec une Tva à 5,5% correspondant aux travaux à la charge du vendeur soit

Pose et branchement du tableau de chantier, cout de raccordement sur réseau E, complément sécurité tableau, disjoncteur 500 mA, alimentation depuis le compteur câble et attestation conformité consuel.

Selon l’expert, en page 20 du rapport, la reprise de l’installation intérieure reste à la charge de l’acquéreur.

Cependant, l’expert mentionne préalablement dans son rapport en page 12 que « pour obtenir la fourniture d’électricité de façon définitive, il est nécessaire de réaliser les mêmes démarches que pour tout nouvel abonnement

1- faire une demande de raccordement individuel sur le réseau E et pour cela mettre en place un coffret en limite de propriété et régler les frais de branchement. Alors E raccorde le nouveau coffret au réseau.

2- réaliser un tableau électrique conforme aux normes actuelles (avec protections différentielles) et tirer un câble électrique sous fourreau du coffret de façade jusqu’à ce tableau, faire vérifier l’installation existante par un bureau de contrôle ou par l’électricien qui doit attester que l’installation est conforme. Pour cela, il remplir le certificat de conformité et le fait valider par le « Consuel »

3- une fois que ce document est en possession du propriétaire, ce dernier s’adresse à un fournisseur d’énergie (EDF POWEO ou autre) qui installe un compteur et fournir l’énergie. »

Or, s’il faut un certificat de conformité de l’installation délivrée par un consuel pour obtenir la fourniture d’électricité, le coût de la mise aux normes de l’installation doit incomber au vendeur, l’acquéreur ayant droit à la réparation intégrale de son préjudice.

Madame H Y produit une facture de l’entreprise TONI du 15 août 2006 de 822,9 euros. Sur cette facture le poste VMC de 530 euros HT constitue une amélioration car il n’est pas justifié que le système électrique initial comportait une telle WMC. Le surplus de 250 euros HT pour la pose de platine et du disjoncteur sera retenu.

Pour le surplus à savoir la réfection de l’installation électrique, Madame H Y produit plusieurs factures de l’entreprise TONI des 14 novembre 2009, 29 décembre 2009 et 28 février 2010 mentionnant un coût de 10430 euros HT.

Madame X n’a pas produit de devis.

L’expert a avait indiqué dans son rapport qu’il ne disposait que d’un seul devis mais dont les prix paraissaient « normaux ».

En conséquence, il y a lieu de retenir la somme de 250 euros HT +10430 euros HT = 10 680 euros HT soit 11267,4 euros TTC

Le réseau d’assainissement

L’expert judiciaire indique dans le rapport qu’il « a autorisé des travaux de remise en conformité de l’installation sur la base de devis transmis d’un montant de 4593,47 euros TTC (devis PERROT du 11 février 2009) ». Il précise en page 21 du rapport que « les experts assurances présents à la réunion n’ont pas émis de remarques particulières concernant le coût des travaux. Les travaux seront réalisés par Madame Y à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra. »

Madame H Y démontre qu’elle s’est acquittée de cette somme selon factures des 6 et 22 avril 2009.

Madame H Y invoque aussi le paiement d’une facture de 300 euros HT soit 316,50 euros du 4 mai 2009.

Cette facture qui concerne le remplacement d’une évacuation des eaux usées sera retenue.

En revanche, pour le surplus, Madame H Y produit des factures de travaux de plomberie (pièces 65, 66 et 67) dont il ne résulte pas qu’ils soient nécessaires à la réparation matériel du préjudice invoqué en raison du désordre touchant le réseau d’assainissement.

Le surplus de la demande sera donc rejeté.

Total pour ce poste : 4909,97 euros TTC

La toiture pan ouest, est et le velux

La demande sera rejetée contre Madame X faute de responsabilité retenue.

Les infiltrations en raison de raccords fuyards

Madame H Y sollicite la somme de 600 euros TTC pour la réparation de la cause des désordres et 1721,76 euros TTC pour celle des conséquences.

Ces travaux ont été évalués par l’expert amiable de l’assurance de Madame Y à la somme total de 1600 euros (pièce 14 de Madame Y). Madame Y produit un devis comprenant divers postes de travaux de rénovation mentionnant des travaux dans le séjour de 1632 euros HT. (pièce 19)

Compte tenu de l’ensemble des éléments produits, le préjudice sera réparé par la condamnation d’une somme de 1600 euros TTC.

Les infiltrations dans le sous-sol

L’expert amiable diligenté par l’assurance de Madame Y indique dans son rapport du 11 octobre 2011 (pièce 16 de Madame Y) s’agissant de l’origine des désordres « Les travaux de remise en conformité de la face côté terre sont à prendre en charge par le vendeur. La construction du bâtiment n’était pas conforme à la destination du rez-de-jardin semi enterré dès l’aménagement de celui-ci en logement par le vendeur et constitue certainement un vice caché. Seule une analyse juridique de ce dossier pourrait confirmer ou infirmer ce point. D’autre part, pour la partie habitable du rez-de-jardin semi enterré, un doublage isolant posé avec une lame d’air est recommandé ; les revêtements muraux non sensibles à l’eau sont à préférer et utiliser des peintures respirantes (non étanches) ».

Ce point est corroboré par le constat d’huissier permettant de constater qu’il n’y a ni étanchéité ni drainage.

Afin de réparer intégralement le préjudice subi, il convient de retenir la somme de 6174 euros TTC correspondant au devis de la société MF CONSTRUCTIONS du 12 mars 2012 (pièce 50 Madame Y) pour la création d’une étanchéité et d’un drainage.

En outre, il y a lieu d’indemniser les désordres causés dans le jardin par cette intervention selon devis du 6 septembre 2016 de la société P T Paysage de 2796, 60 euros TTC soit 2330,5 euros HT. (pièce 58)

Enfin, il y a lieu d’indemniser la remise en état des embellissements (murs en lambris) soit 2170 euros HT + 350 euros HT = 2520 euros HT soit 2658,60 euros TTC (pièce 19 de Madame Y).

Total : 6174 euros TTC +2796, 60 euros TTC +2658,60 euros TTC = 11629,2 euros TTC

La demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’expert Judiciaire en page 22 de son rapport conclut que « le total des préjudices de jouissance peut être évalué au quart de la valeur locative et non à la moitié comme réclamée par Madame Y, exception faite pour la période sans alimentation provisoire d’électricité. Durant cette période la perte de jouissance est à mon avis de 100%. »

L’expert Judiciaire chiffre dans son rapport la valeur locative de l’ensemble de la maison à 1521 euros par mois (valeur 365 000 euros X5%/12 mois).

Cette estimation de valeur est confirmée par les avis de valeur émis par des agences immobilières.

Le préjudice de jouissance doit avoir un lien de causalité direct avec les désordres dont la responsabilité ou la garantie de Madame X a été retenue.

Inhabitabilité totale:

Il résulte des pièces produites que la maison acquise par Madame Y le 30 mai 2006 a été inhabitable totalement de juin à août 2006 inclus soit 3 mois compte tenu de l’absence de branchement E provisoire et du dégât des eaux survenu antérieurement à son acquisition, sans pour autant avoir été déclaré par Madame X, avant la signature.

La panne du WC de l’étage invoqué par Madame Y dans ses conclusions n’est en lien avec aucun des désordres dont la responsabilité ou la garantie de Madame X a été retenue. Cette période d’inhabilité totale de décembre 2008 à mars 2009 ne sera donc pas retenue.

Le préjudice doit donc être chiffré à 3 mois X 1521 euros = 4563 euros

préjudice de jouissance partiel :

Les désordres liés à l’assainissement de décembre 2006 à avril 2009, date des travaux effectués aux frais avancés de Madame H Y, occasionnent un préjudice de jouissance correspond à ¼ de la valeur locative de la maison.

Le préjudice doit donc être chiffré à 29 mois X1521 euros/1/4 = 11 027,25 euros.

Les désordres dans la partie rez de jardin et jardin de janvier 2011 à avril 2013, occasionnent un préjudice de jouissance correspond à ¼ de la valeur locative de la maison.

Le préjudice doit donc être chiffré à 28 mois X1521 euros/1/4 = 10 647 euros.

Le surplus de la demande sera rejeté comme n’étant pas justifié par des désordres en lien avec la responsabilité ou la garantie retenue de Madame X.

Total au titre du préjudice de jouissance = 26 237,25 euros.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Il est établi par les pièces produites que le projet familial visant à héberger sa mère dépendante n’a pas pu être réalisé en raison des désordres retenus dans le cadre de la présente procédure ce qui a entrainé une déception importante et la contrainte d’effectuer des longs trajets non prévus ni prévisibles, pour se rendre à Créteil, Madame Y ayant vendu sa maison pour acquérir le bien à […].

Par ailleurs, il est également établi par les attestations que la vie sociale et amicale de Madame Y ainsi que son état de santé se sont trouvées affectées par cette procédure.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice moral sera réparé par l’allocation d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

B- l’action contre l’agence immobilière

De jurisprudence constante, l’intermédiaire professionnel qu’est l’agence immobilière est tenu d’une obligation d’information et de conseil qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance.

L’agent immobilier doit informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité.

Il doit également vérifier l’exactitude de la surface mentionnée dans le compromis de vente d’une maison non soumise à la loi carrez.

En revanche, la responsabilité de l’agent immobilier découle de son domaine de compétence à savoir les qualités et défauts du bien immobilier, mais non de la situation juridique de l’immeuble.

L’agent immobilier ne doit pas non plus conseiller au même titre qu’un professionnel de la construction ni se livrer à une forme d’expertise sur la potentialité des vices cachés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites au débat que l’agence de la mairie sous l’enseigne ORPI s’est vue confier la vente de la maison vendue à Madame Y.

L’agence de la mairie n’ignorait pas que cette maison était issue d’une division en 3 lots d’une maison appartenant à Madame V-W X ainsi qu’elle l’a mentionné dans l’acte de vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives (annexe 2 du rapport d’expertise).

L’agence de la mairie a stipulé une mention particulière relative au réseau d’assainissement. Elle n’a en revanche stipulé aucune clause particulière relative à l’électricité alors qu’elle ne pouvait ignorer ou en tout état de cause aurait dû se renseigner sur la nécessité de l’installation d’u compteur autonome permettant la fourniture de l’électricité.

Elle n’a pas plus informé Madame H Y de la nécessité de visiter le bien avant la signature de l’acte authentique pour constater l’état du bien avant la vente alors même qu’elle n’ignorait pas, ainsi qu’elle le reconnaît elle-même dans ses conclusions, que l’électricité n’était pas encore achevée lorsque la promesse de vente a été signée.

D’ailleurs, l’agence de la mairie aurait dû solliciter la transmission par Madame X de l’attestation du Consuel signé sans se contenter de recevoir le jour de la vente un imprimé vierge.

L’agence de la mairie a donc commis une faute en relation directe de causalité avec le préjudice subi par Madame H Y. Cette faute a contribué avec celle de Madame V-W X, venderesse, à causer le préjudice subi par Madame H Y relatif à l’électricité selon le quantum chiffré dans les développements ci-dessus. L’agence de la mairie sera donc condamnée in solidum avec Madame V-W X.

Elle sera également condamnée in solidum à supporter le préjudice de jouissance mais uniquement dans la limite de 3 mois correspondant à la période d’inhabitabilité liée à l’absence d’électricité soit 3 X 1521 euros = 4563 euros.

Elle sera enfin condamnée in solidum à supporter le préjudice moral mais uniquement dans la limite de 3000 euros.

S’agissant du réseau d’assainissement, Madame V-W X a transmis un certificat de conformité délivré par le SIARV. Dès lors, l’agence de la mairie, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’a commis aucune faute en ne décelant pas les malfaçons du réseau d’assainissement.

S’agissant de la toiture, il résulte du rapport d’expertise que l’état de la toiture était visible et que seul un couvreur pouvait détecter les non conformités relevées. D’ailleurs, il n’est pas contesté que Madame H Y s’est faite assistée d’une entreprise la société POITEVIN qui n’a pas non plus décelé les non-conformités de la toiture. N’étant pas un professionnel de la construction, l’agence de la mairie n’a donc commis aucune faute.

S’agissant de la surface, seule l’annonce mentionne une surface de 140 mètres carrés. La surface n’est reprise ni dans la promesse ni dans l’acte de vente. L’annonce mentionne dans son corps qu’il s’agit d’un document non contractuel. En conséquence, l’agence immobilière n’a pas commis de faute en lien de causalité avec le préjudice invoqué relatif à la surface. Il en est de même pour le descriptif du bien pour lequel Madame H Y n’invoque d’ailleurs pas de préjudice.

Le surplus de la demande sera donc rejeté.

C- l’action contre la société G venant aux droits du SIARV

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au surplus selon une jurisprudence constante, une faute contractuelle engage la responsabilité délictuelle du co contractant fautif vis-à-vis d’un tiers au contrat dès lors que ce manquement lui cause un dommage.

Sur l’attestation de conformité de l’assainissement

La LYONNAISE DES EAUX mandatée par le SIARV en charge des contrôles du réseau d’assainissement pour la ville de Quincy sous Sénart a opéré un contrôle du réseau d’assainissement chez Madame X le 5 mai 2006 selon rapport d’enquête du même jour (annexe rapport d’expertise N°10).

Le SIARV avait pour mission de constater l’existence d’un réseau séparatif et son bon fonctionnement.

Il résulte du rapprochement de son rapport d’enquête du 5 mai 2006 (annexe rapport d’expertise N°10) et de celui du 25 juin 2007 (annexe rapport pièce 11) que lors de son premier contrôle LA LYONNAISE DES EAUX agissant pour le compte du SIARV n’a pas contrôlé l’ensemble des installations privatives d’EU et d’EP. Elle n’a en effet pas contrôlé l’ensemble des appareils contrairement à sa mission.

Madame H Y rapporte donc la preuve d’une faute délictuelle à son encontre, le SIARV n’ayant pas procédé au contrôle selon la charte prévue en la matière. Cependant, elle ne démontre pas son préjudice en lien direct de causalité. En effet, le SIARV n’est pas mandaté pour attester de la conformité de l’installation aux règles de l’art. Or, en l’espèce, contrairement à la jurisprudence transmise, il ne s’agit pas de constater qu’il n’y a pas un réseau séparatif. Ce réseau séparatif existe matériellement en l’espèce. Ce sont les malfaçons affectant l’ouvrage du réseau d’assainissement et notamment le modèle de pompe posé qui ont conduit à rendre le circuit hors d’usage. Il n’y a donc pas de lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

Madame H Y ne rapport d’ailleurs pas la preuve que le SIARV aurait dû délivrer un certificat de non-conformité dès le 22 mai 2006.

Sa demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’absence de puits

Sur le rapport d’enquête du 5 mai 2006 ayant donné lieu au certificat de conformité du réseau, le SIRV a mentionné l’existence d’un puisard. Ce point est confirmé par le rapport d’expertise judiciaire du 15 septembre 2009, l’expert précisant qu’aux termes de ce rapport « les EP se déversent dans un puisard ».

Or, à la suite des nombreux désordres rencontrés, des sondages ont été effectués par le SIARV le 2 avril 2013 lesquels ont permis de conclure à l’absence de puisard.

Par courrier du 30 juillet 2013, le G venant aux droits du SIARV a rappelé à Madame H Y que le règlement des eaux pluviales en vigueur sur la commune impose la réalisation d’un volume de stockage-infiltration de 4M3 pour 100 m2.

Contrairement à sa lettre de mission, le G venant aux droits du SIARV n’a pas procédé au contrôle régulier des installations.

Madame H Y rapporte donc la preuve d’une faute délictuelle à son encontre. Elle rapporte également la preuve d’un lien de causalité direct avec son préjudice résultant de l’obligation de faire réaliser un puits pour la somme de 3807,43 euros TTC.

Le G sera donc condamné à lui payer la somme de 3807,43 euros TTC.

En revanche, Madame H Y ne fait état d’aucun désordre en lien avec l’absence de puisard. Elle ne démontre en conséquence aucun lien de causalité entre cette faute et les préjudices de jouissance et moral.

Le surplus de sa demande sera rejeté.

II- les appels en garantie formés par Madame X

Contre l’agence

Aux termes des dispositions de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

au titre du réseau électrique

Il est établi par les pièces produites aux débats et des conclusions des parties que Madame X était parfaitement informée de la nécessité de rendre le lot C autonome en électricité et en réseau d’assainissement pour le vendre indépendamment des 2 autres lots.

La maison appartenant à Madame X a été divisée en trois lots par elle-même et les deux autres lots ont été vendus préalablement.

L’agence de la mairie n’avait donc aucune obligation d’information à cet égard.

Madame X ne démontre pas plus, ainsi qu’il a été déjà développé, que Madame H Y avait accepté d’acquérir la maison avec un réseau électrique non achevé et non sécure.

Ainsi, elle ne peut pas plus reprocher à l’agence de ne pas avoir stipulé une telle clause dans l’acte.

Sa demande de garantie sera donc rejetée.

au titre de la toiture

Madame X n’a pas été condamnée relativement aux désordres de la toiture de sorte que sa demande de garantie devenue sans objet sera rejetée.

Contre le G au titre du réseau d’assainissement

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au surplus selon une jurisprudence constante, une faute contractuelle engage la responsabilité délictuelle du co contractant fautif vis-à-vis d’un tiers au contrat dès lors que ce manquement lui cause un dommage.

Il est établi par les pièces produites que le G venant aux droits du SIARV a remis une attestation de conformité le 22 mai 2006.

Il est également établi ainsi qu’il a été développé ci-dessus que le contrôle n’a pas été fait selon les modalités contractuelles convenues.

Madame V-W X démontre donc une faute commise par le SYARGE venant aux droits du SIARV. Cependant, elle ne démontre pas le lien de causalité entre la faute et son préjudice. En effet, Madame V-W X a été condamnée en raison d’un désordre décennal, le réseau d’assainissement étant défectueux et non en raison d’une non-conformité lié au réseau séparatif contrôlé.

En conséquence, la demande de garantie sera rejetée.

III- la demande de dommages et intérêts formée par Madame X

Agir en justice est un droit fondamental reconnu à toute personne titulaire de la capacité à agir. L’exercice de ce droit ne peut, à lui seul, justifier une condamnation à des dommages-intérêts. C’est l’exercice de ce droit dans des circonstances abusives qui peut donner lieu à des sanctions.

En l’espèce, Madame V-W X à qui incombe la charge de la preuve ne démontre pas que Madame H Y a exercé son droit dans des circonstances abusives alors même que le Tribunal fait droit partiellement à ses demandes.

Sa demande sera rejetée.

IV sur les mesures accessoires

Les frais de procédure, dépens et frais irrépétibles, ne peuvent, selon l’article 1202 du code civil, donner lieu à condamnation solidaire, une telle modalité n’étant pas prévue par un contrat ou par une loi ; ils ne peuvent davantage, à défaut de pouvoir être assimilés à l’indemnisation d’un dommage, donner lieu à une condamnation in solidum.

Madame V W X, le G et l’agence de la mairie succombant à la présente instance, et par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de la condamner aux dépens. Les dépens pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile par Maître I U.

Ils seront également condamnés à payer les frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à la somme de 3000 euros.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée compte tenu de son ancienneté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Madame V W X à payer à Madame H Y les sommes suivantes au titre du préjudice matériel :

- quatre mille neuf cent neuf euros et quatre vingt dix sept cents (4909,97 euros) TTC au titre du réseau d’assainissement

- mille six cents euros (1600 euros) TTC au titre des raccords fuyards

— onze mille six cent vingt neuf euros et vingt cents (11629,20 euros) TTC au titre des désordres au sous-sol ;

CONDAMNE in solidum Madame V W X et la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à payer à Madame H Y la somme suivante au titre du préjudice matériel :

onze mille deux cent soixante sept euros et quarante cents (11267,40 euros) TTC au titre de l’électricité ;

CONDAMNE le syndicat mixte pour l’assainissement et la gestion des Eaux du bassin de l’Yerres « G » à payer à Madame H Y la somme suivante au titre du préjudice matériel :

trois mille huit cent sept euros et quarante trois cents (3807,43 euros) TTC au titre des dommages et intérêts pour le puits ;

CONDAMNE in solidum Madame V W X et la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à payer à Madame H Y la somme de vingt six mille deux cent trente sept euros et vingt cinq cents (26 237,25 euros) au titre du préjudice de jouissance, cette condamnation étant limitée pour la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à la somme de quatre mille cinq cent soixante trois euros (4563 euros);

CONDAMNE in solidum Madame V W X et la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à payer à Madame H Y la somme de huit mille euros (8000 euros) au titre du préjudice moral, cette condamnation étant limitée pour la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER à la somme de trois mille euros (3000 euros) ;

REJETTE les appels en garantie de Madame V W X ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame V W X ;

CONDAMNE Madame V W X, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER et le syndicat mixte pour l’assainissement et la gestion des Eaux du bassin de l’Yerres « G » aux dépens ;

AUTORISE Maître I U à les recouvrer selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame V W X, la société NOUVEAU CONCEPT IMMOBILIER et le syndicat mixte pour l’assainissement et la gestion des Eaux du bassin de l’Yerres « G » à payer à Madame H Y la somme de trois mille euros (3000 euros) au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait et rendu le QUINZE FEVRIER DEUX MIL DIX HUIT, par Lucie FONTANELLA, Vice-Présidente, assistée de Annie JUNG-THOMAS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,