Date de délivrance des copies par le greffe :

2 EXP DOSSIER + 1 copie exécutoire + 1 exp à monsieur le Directeur des finances publiques des Alpes Maritimes

1 exp à M^e GRIBALDO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 1^re Chambre section B

A B c\ DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, Direction des Services fiscaux des Alpes maritimes, Brigade de Fiscalité Immobilière, Centre des Finances Publiques d’Antibes, représentée par Monsieur l’Administrateur des finances publiques

JUGEMENT DU 27 Février 2015

DÉCISION N° :

RG N°13/00803

DEMANDEUR :

Monsieur A B

domicilié : chez CLC, avocats à Paris

[…]

[…]

représenté par M^e Aurélia GRIBALDO, avocat au barreau de GRASSE, postulant, et M^e Laurent CORNON avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSE :

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, Direction des Services fiscaux des Alpes maritimes, Brigade de Fiscalité Immobilière, Centre des Finances Publiques d’Antibes, représentée par Monsieur l’Administrateur des finances publiques

[…]

représenté par M^e THOMAS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame X, Juge

Greffier lors des débats: M. Y

Greffier lors de la mise à disposition : M. Z

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

A l’audience publique du 25 Novembre 2014,

Madame X, Juge, en son rapport oral

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2015.

Le prononcé du jugement a été reporté au 27 février 2015 .

*****

• PROCÉDURE

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu l’exploit introductif d’instance en date du 7 février 2013 à la requête de Monsieur ou Madame A B portant assignation de la Direction Générale des Finances Publiques, Direction des Services Fiscaux des Alpes-Maritimes, Brigade de Fiscalité Immobilière, Centre des Finances Publiques d’Antibes, représentée par Monsieur le Directeur départemental des Finances Publiques ;

Vu les conclusions numéro 1 signifiées le 11 mars 2014 par Monsieur A B;

Vu le mémoire en défense de la Direction Générale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes en date du 2 septembre 2013 signifié le 4 septembre 2013 ;

MOTIFS ET DÉCISION

Attendu que toutes les parties ont comparu, qu’il convient par application de l’article 467 du code de procédure civile de statuer par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur les faits et prétentions des parties

Attendu que Monsieur A B expose être propriétaire avec son épouse depuis plus de 35 ans d’une villa située à […] ; qu’ils souscrivent chaque année une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune incluant cette villa ;

Que le 19 décembre 2005, cette propriété a fait l’objet d’un apport à une société civile immobilière, la SCI «Sagitta» dont Monsieur A B détient 50 001 parts sur les 50 002, pour un montant de 5.000.000 euros ;

Attendu que Monsieur A B a fait l’objet au cours de l’année 2009 de redressements en matière d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2006 qui ont porté sur la valeur vénale de la propriété et sur l’évaluation des titres ;

Que la valeur vénale de la propriété a été fixée à 15 611 000 euros puis ramenée à 13 202 000 euros suivant réponse aux observations du contribuable ;

Que le litige persistant sur la détermination de la valeur vénale du bien, ce dernier a été soumis à la commission départementale de conciliation à la demande de Monsieur A B ; que dans sa séance du 9 décembre 2010, la commission départementale de conciliation a fixé la valeur vénale du bien litigieux à 11 653 952 euros ; que l’administration s’est rangée à l’avis de la commission ;

Que la valeur vénale des 50 001 parts détenues par Monsieur A B dans la SCI «Sagitta» a été finalement fixée à 10 488 000 euros, après application d’un abattement au taux usuel de 10 % pour absence de liquidités ;

Que l’imposition correspondant a été mis en recouvrement le 23 mars 2011 suivant l’avis de mise en recouvrement n° B 314A05 2 27430 15/03/2011 0004 pour un montant de 91 170 euros en droit et 14 587 euros au titre de l’intérêt de retard ;

Que le 20 septembre 2011, Monsieur A B a introduit une réclamation contestant le bien-fondé de l’imposition ;

Que sa réclamation n’a donné lieu à aucune réponse de la part de l’administration fiscale ;

Qu’à l’expiration du délai de six mois, la réclamation est considérée comme ayant fait l’objet d’une décision implicite de rejet ;

Attendu que c’est dans ces conditions que Monsieur A B a assigné l’administration devant le tribunal de grande instance de Grasse par exploit introductif d’instance du 7 février 2013, Monsieur A B contestant l’imposition mise à sa charge en matière d’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’année 2006 ;

Attendu que ses dernières conclusions du 11 mars 2014, Monsieur A B sollicite du tribunal de :

vu les articles 324 D, 324 G et 324 H de l’annexe III du code général des impôts,

vu l’article L. 76 B du livre des procédures fiscales,

vu le procès-verbal de mise à jour des valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales de la commune de Cannes,

vu les arrêts du conseil d’État des 24 juin 1981 et 26 juin 1992,

constater l’irrégularité du « procès-verbal de la commission communale des impôts directs de la ville de Cannes du 3 mai 2004 » tel qu’il a été produit par l’administration au soutien de ses rectifications ;

constater que le service n’apporte pas la preuve que la villa est valablement classée en catégorie « super luxe » et juger en conséquence qu’il ne pouvait recourir à des termes de comparaison situés en dehors de la commune de Cannes ;

vu l’arrêt du conseil d’État du 11 mars 2003,

vu l’avis de la commission du 10 décembre 2010,

constater que les termes de comparaison situés sur la commune de Cannes retenus par la commission sont en nombre insuffisant pour permettre l’utilisation par le service de la méthode d’évaluation par comparaison ;

vu les articles 885 A et suivants du code général des impôts relatifs à l’ISF et les articles 666 et 761 du code général des impôts auxquels ils renvoient,

vu les articles L.55, L.57, L.80 CA et R*57 du livre des procédures fiscales,

constater que le service n’apporte pas la preuve qui lui incombe que la valeur déclarée de la villa dans l’assiette de l’ISF 2006, aurait, par comparaison avec un nombre suffisant d’élément intrinsèquement similaires situés sur la commune de Cannes, été sous-évaluée par rapport à sa valeur vénale au 1^er janvier 2006 ;

vu la fiche descriptive n°3031 publiée sur le site www.impôts.gouv.fr.,

vu le guide de l’évaluation des biens,

en déduire que seule la méthode de l’évaluation d’après la valeur antérieure eût été pertinente au cas d’espèce ;

vu l’avis de la commission du 10 décembre 2010,

vu les justificatifs de travaux fournis par les contribuables,

confirmer que la valeur de la villa doit prendre en compte comme le suggèrent les contribuables et la commission la valeur des travaux réalisés depuis 2006 et ceux qui restent à effectuer ;

vu l’arrêt du conseil d’État du 3 juillet 2009,

vu le guide de l’évaluation de l’entreprise publié par les éditions C D,

constater que pour l’évaluation des parts de sociétés civiles un abattement pour facteur juridique de dépréciation de 30 % sur la valeur de l’actif sous-jacent est conforme aux usages, à la jurisprudence du conseil d’État et aux prescriptions de la doctrine ;

vu les articles 367 et 68 du code de procédure civile,

constater que du fait de la nature des procédures ISF 2006 et ISF 2007/2009 engagés par la direction des services fiscaux des Alpes-Maritimes contre les contribuables, et des liens étroits entre ces procédures, le même impôt sur les quatre années, les mêmes procédures et les mêmes parties, les conditions d’une jonction sont satisfaites ;

En conséquence de ce qui précède,

ordonner la jonction des deux procédures ISF 2006 d’une part et ISF 2007/2008/2009 d’autre part, relatives à la villa ;

dire et juger en principal :

— que la procédure d’imposition est irrégulière,

— que la proposition de rectification du 15 décembre 2009 n’est pas motivée de manière à permettre aux contribuables de formuler leurs observations ou de faire connaître leur acceptation,

— et en conséquence, prononcer la décharge de l’ensemble des suppléments d’impositions mis à la charge des contribuables au titre de l’ISF 2006 ;

Et subsidiairement,

— que la méthode d’évaluation proposée par le service ne peut être maintenue et qu’il convient de lui substituer celle proposée par les contribuables,

— et en conséquence, fixer au titre de l’ISF 2006 la valeur de la villa à 8 731 060 euros et celle des parts de la société à 6 111 619 euros et prononcer la décharge à due concurrence des impositions rappelées ;

condamner l’administration au paiement au profit des contribuables d’une indemnité de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens ;

Attendu que par son mémoire en défense du 2 septembre 2013, l’administration fiscale représentée par Monsieur le Directeur départemental des Finances Publiques conclut de :

débouter l’intéressé de l’ensemble de ses prétentions et déclarer l’imposition fondée ;

déclarer la procédure de rectification régulière ;

confirmer la valeur vénale de la propriété évaluée à 8 731 060 euros après admission partielle ;

dire qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une décote supplémentaire pour la détermination de la valeur vénale des titres de la SCI «Sagitta» ;

le condamner en outre à tous les dépens de l’instance ;

déclarer infondée la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et accorder à l’administration une indemnité de 4000 euros au titre dudit article ;

dire en toute hypothèse que les frais entraînés par la constitution d’un avocat resteront à sa charge et que l’administration ne saurait supporter d’autres frais que ceux prévus par l’article R*207-1 du livre des procédures fiscales ;

Attendu qu’il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments de fait et de droit.

Sur la jonction des procédures RG 13/803 et 13/805

Attendu que les deux procédures portent sur des années différentes et des montants différents d’évaluation du patrimoine de Monsieur A B ;

Que les suppléments d’imposition mis à la charge de Monsieur A B sont distincts ;

Qu’il n’y a pas lieu en conséquence de joindre les deux procédures.

Sur la régularité et la motivation de la procédure de rectification

Attendu que Monsieur A B reproche à l’administration fiscale de ne pas avoir motivé sa proposition de rectification et demande de voir constater l’irrégularité de la procédure de rectification au motif que dans le cadre du contrôle, l’administration ne lui aurait pas communiqué, à sa demande, le procès-verbal de la commission communale des impôts directs de Cannes du 3 mai 2004 cité dans la proposition de rectification ;

Qu’il fait valoir que sa demande de communication adressée le 21 décembre 2010 au service vérificateur n’a pas été suivie d’effet, si bien qu’il n’a pu faire part de ses observations de manière éclairée ;

Attendu qu’en l’espèce, la demande de communication du 21 décembre 2010 concerne la seconde procédure relative aux années 2007 à 2009 ;

Qu’il en résulte que Monsieur A B ne peut reprocher une quelconque irrégularité de la procédure de rectification au titre de l’année 2006, pour un document, en l’occurrence, le procès-verbal de la commission communale des impôts directs de Cannes du 3 mai 2004, concernant la proposition de rectification du 24 novembre 2010, au titre des années 2007, 2008 et 2009 ;

Qu’au surplus, aux termes des dispositions de l’article L. 80 CA livre des procédures fiscales, il y a erreur substantielle entraînant la décharge de l’ensemble de l’imposition, des lors que cette erreur a eu pour effet de porter atteinte aux droits de la défense ;

Qu’en l’espèce force est de constater que la procédure de rectification a été menée dans le respect du contradictoire ; que l’administration a procédé à une description détaillée du bien litigieux et des biens retenus comme termes de comparaison ; qu’elle a rappelé les dispositions légales et a expliqué la méthode d’évaluation en mentionnant ses conséquences financières ; que la motivation de la proposition était ainsi suffisamment claire et motivée pour permettre à Monsieur A B de présenter des observations à la rectification, puis de soumettre l’affaire à la commission départementale de conciliation et introduire une réclamation ;

Attendu qu’il convient dès lors de constater que la proposition de rectification du 15 décembre 2009 est motivée et de dire que la procédure de rectification est régulière.

Sur le recours à des termes de comparaison étendus en dehors de la commune de Cannes

Attendu que Monsieur A B reproche à l’administration fiscale de ne pas rapporter les éléments de preuve établissant le classement de la villa en catégorie « bien exceptionnel » condition indispensable à l’extension du périmètre géographique de la comparaison ;

Attendu qu’en l’espèce, l’administration fiscale a précisé les caractéristiques particulières, qu’elle qualifie « hors du commun » de la propriété justifiant son classement en catégorie cadastrale 1 ;

Qu’elle a ainsi relevé :

— le caractère architectural nettement somptueux, dont la qualité de la construction est excellente par l’emploi de matériaux de tout premier ordre et dont l’impression d’ensemble est « grand luxe » selon les dispositions de l’article 324 H de l’annexe III du code général des impôts,

— la situation particulière de la villa « Sagitta » située dans un des quartiers les plus prestigieux de Cannes, à l’abri des regards, dotée d’une maison de gardien de 125 m², bénéficiant d’un ensoleillement exceptionnel, une vue panoramique mer remarquable, d’une surface habitable de 800 m², d’un terrain de 8080 m²,

— la partie boisée de la propriété composée de jardins d’agrément avec pelouses, massifs de fleurs, bassin, le tout parfaitement entretenu ;

Que le descriptif de la propriété indique que celle-ci comprend deux unités d’habitation :

— une maison principale affectée de la catégorie cadastrale 1, construite en 1959, en béton, comportant deux niveaux et disposant d’une surface utile de 800 m², avec 11 pièces principales, de cuisine, sept salles de bains et de dégagement, ainsi qu’un garage d’une surface de 50 m², une première cave de 150 m² et un cellier de 10 m², en outre des toitures-terrasses d’une surface de 300 m², une piscine de 70 m², et un pool-house de 250 m²,

— une maison de gardien affectée de la catégorie cadastrale 4, comportant deux niveaux et disposant d’une surface utile de 125 m², avec trois pièces principales, une cuisine, une salle de bains et un dégagement, ainsi qu’un local technique de 50 m² ;

Attendu que l’administration fiscale justifie le recours à des termes de comparaison situés en dehors de la commune de Cannes, par le descriptif et les caractéristiques de la propriété susvisés, qui ne sont pas contestés ;

Que pour autant la possibilité d’étendre la recherche de termes de comparaison à d’autres communes du département des Alpes-Maritimes n’est pas exclusivement réservée aux biens classés en catégorie 1 ;

Qu’en effet pour déterminer la valeur vénale réelle du bien, les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale n’ont pas à être exactement identiques mais doivent seulement présenter des caractéristiques proches et comparables ;

Qu’il en résulte que si la valeur vénale d’un immeuble ne peut être déterminée en procédant à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires, cela implique que les biens alors pris en considération ne soient pas strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à celui qui constitue l’objet du litige ;

Qu’en l’occurrence, les éléments caractéristiques et descriptifs de la propriété litigieuse justifient la possibilité d’étendre la recherche de termes de comparaison à d’autres communes du département des Alpes-Maritimes, dans les zones les plus prestigieuses de la Côte d’Azur telles que Saint-F-G-H et Beaulieu ;

Attendu par ailleurs, qu’il est intéressant de relever que la commission départementale de conciliation a dû néanmoins conserver des termes de comparaison placés dans des catégories cadastrales inférieures, compte tenu de la rareté du marché immobilier auquel appartient la propriété litigieuse ;

Qu’en tout état de cause, l’administration fiscale a justifié et motivé le recours à la procédure d’évaluation selon la méthode par comparaison ;

Qu’il en résulte que Monsieur A B sera débouté de sa demande de décharge de l’ensemble des suppléments d’imposition mis à sa charge au titre de l’ISF 2006.

Sur les demandes subsidiaires

Au titre de la valeur de la propriété

Attendu que dans un souci de règlement du présent litige qui l’oppose à l’administration fiscale, Monsieur A B propose de retenir la valeur ISF 2006 arrêtée par la commission, soit au total une valeur vénale du bien 8 731 060 euros, après déduction des travaux à réaliser et évalués à 2 922 892 euros sur la somme initiale de 11 653 952 euros ;

Attendu qu’en considération du dégrèvement en cours d’instance, l’administration fiscale s’accorde pour retenir que la valeur vénale de la propriété doit être révisée et fixée à 8 731 060 euros, valeur conforme aux prétentions de Monsieur A B;

Qu’il convient de constater que subsidiairement Monsieur A B s’accorde sur la valeur arrêtée par la commission départementale de conciliation et en conséquence de confirmer la valeur vénale de la propriété à la somme de 8 731 060 euros.

Au titre de l’évaluation des titres de la SCI «Sagitta»

Attendu que Monsieur A B conteste l’abattement au taux usuel de 10 % des titres de la SCI en soutenant qu’il convient de retenir la valeur de la villa et d’y appliquer uniquement les facteurs juridiques de dépréciation, évalués à 30 %, pour tenir compte de l’étroitesse du marché relatif à ce type de société et de l’existence d’une clause d’agrément à l’unanimité ;

Attendu que si la valeur vénale réelle des titres non cotés peut être établie par la combinaison de différentes méthodes, la valeur vénale des titres de sociétés non cotées en bourse s’apprécie en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande qui en matière fiscale doit constituer l’assiette de l’impôt ;

Qu’en l’espèce, la SCI « Sagitta » est une société patrimoniale dont l’objet essentiel est la détention et la gestion d’un patrimoine privé ; qu’elle ne dispose d’aucun revenu, le bien détenu étant mis gratuitement à la disposition de ses associés, en l’occurrence Monsieur A B , titulaire de 50 001 parts et Monsieur E B, titulaire de 1 part ;

Attendu que dans une telle situation, seule la valeur patrimoniale dite mathématique doit être recherchée ; qu’elle est égale à l’actif brut réévalué diminué du passif exigible ;

Que la prise en compte des contraintes liées à la clause d’agrément à l’unanimité prévue à l’article 11 des statuts de la SCI « Sagitta » ne saurait être retenue, dès lors qu’il n’y a pas pour autant une inaliénabilité des parts ;

Qu’il en résulte que l’approche patrimoniale privilégiée par l’administration fiscale doit être retenue compte tenu de l’absence d’incidence d’activité de la SCI sur la valeur des titres ;

Attendu qu’en définitive il y a lieu de retenir le raisonnement de l’administration fiscale tendant à un abattement de 10 % et de dire que la valeur vénale des 50 001 parts sociales de Monsieur A B doit être fixée après abattement, à la somme de 7 857 000 euros ;

Qu’il convient en conséquence de dire qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une décote supplémentaire pour la détermination de la valeur vénale des titres de la SCI « Sagitta ».

Sur les autres demandes

Attendu que l’administration fiscale dont les services disposent d’une cellule contentieuse ne justifie pas des frais irrépétibles qu’elle aurait exposés dans le cadre de cette procédure et susceptibles d’ouvrir droit à l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’elle doit donc être déboutée de ce chef de demande ;

Que par ailleurs, s’agissant de Monsieur A B, le recours au ministère d’avocat n’est pas obligatoire dans les instances soumises aux règles de la procédure spéciale prévue par le Livre des procédures fiscales, que les frais qui en découlent ne sont donc pas susceptibles d’être admis en taxe et doivent être définitivement supportés par celle des parties qui les a exposés ; que les frais entraînés par le demandeur pour la constitution d’un avocat resteront donc à sa charge ;

Qu’enfin Monsieur A B qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à une jonction avec la procédure 13/805 ;

Constate que la proposition de rectification du 15 décembre 2009 est motivée ;

Dit que la procédure de rectification est régulière ;

Dit que pour déterminer la valeur vénale réelle du bien, les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale n’ont pas à être exactement identiques mais doivent seulement présenter des caractéristiques proches et comparables ;

Dit que la possibilité d’étendre la recherche de termes de comparaison à d’autres communes du département des Alpes-Maritimes n’est pas exclusivement réservée aux biens classés en catégorie 1 ;

Dit que l’administration fiscale a justifié et motivé le recours à la procédure d’évaluation selon la méthode par comparaison étendue en dehors de la commune de Cannes ;

Déboute Monsieur A B de sa demande de décharge de l’ensemble des suppléments d’imposition mis à sa charge au titre de l’ISF 2006 ;

Constate que Monsieur A B propose de retenir la valeur ISF 2006 arrêtée par la commission départementale de conciliation, soit au total une valeur vénale du bien 8 731 060 euros ;

Dit en conséquence qu’il y a lieu de confirmer la valeur vénale de la propriété, après déduction des travaux à hauteur de 2 922 892 euros, à la somme de 8 731 060 euros ;

Constate que la SCI «Sagitta» est une société patrimoniale dont l’objet essentiel est la détention et la gestion d’un patrimoine privé ;

Dit que l’approche patrimoniale privilégiée par l’administration fiscale doit être retenue compte tenu de l’absence d’incidence d’activité de la SCI sur la valeur des titres ;

Dit qu’il convient de retenir le raisonnement de l’administration fiscale tendant à un abattement de 10 % et de dire que la valeur vénale des 50 001 parts sociales de Monsieur A B doit être fixée après abattement, à la somme de 7 857 000 euros ;

Dit n’y avoir lieu d’appliquer une décote supplémentaire pour la détermination de la valeur vénale des titres de la SCI « Sagitta » ;

Déboute la Direction Générale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes représentée par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur A B de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur A B aux dépens de la présente instance ;

Rejette toutes demandes plus amples et contraires.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président