DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence située […] et 20 RUE DE NORMANDIE NIEMEN […], représenté par son syndic, la SAS SOGI, sise […]

représenté par M^e Alexandra SEIZOVA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1099,

Maître E MARIN de la SDE CABINET DECKER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant,

DÉFENDEURS

S.A. LOFTA

[…]

(LUXEMBOURG)

représentée par M^e Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0905

Monsieur Y J

39 rue Notre-Dame de Lorette

[…]

représenté par Maître Chantal MALARDE de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Bérangère MEURANT, Vice-président

Monsieur G H I, Juge

Madame C D, Juge

assistée de Madame Vannara SO, Greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2017 tenue en audience publique devant Monsieur H I, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA LOFTA était propriétaire d’un bien immobilier situé aux […] et […] et Sente X, acquis le 17 novembre 2006 au prix de 5.510.000 €.

Par acte notarié du 06 juillet 2007, la SA LOFTA a établi un règlement de copropriété avec état descriptif de division portant création de 108 lots.

Le diagnostic technique aux fins de division de l’immeuble mis en copropriété a été établi par Monsieur Y J, architecte.

Entre janvier 2007 et février 2008, la SA LOFTA a entrepris la division intérieure, l’aménagement des parties communes et la rénovation de l’immeuble.

La maîtrise d’œuvre a été assurée par Monsieur Y J.

Les lots ont été vendus à usage d’activités et de bureaux.

Selon procès-verbal en date du 24 juin 2008, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé d’affecter certains lots à l’usage d’habitation, outre à l’usage d’activités et de bureaux tel que prévu au règlement de copropriété, chaque propriétaire restant seul responsable de la bonne réalisation des formalités et autorisations administratives ou autres déclarations.

En 2010, les services techniques de la ville des LILAS et les sapeurs pompiers de la ville de Paris ont effectué une visite technique afin de vérifier la conformité des existants et ils ont établi un compte-rendu de visite en date du 09 juin 2010 relevant un certain nombre de non-conformités à la réglementation « habitation ».

Selon courrier recommandé en date du 11 avril 2011, le syndic de l’immeuble a sollicité de Monsieur Y J communication d’un certain nombre de documents relatifs aux travaux entrepris (procès-verbaux de réception, certifications, attestations de matériaux, matériels et équipements mis en œuvre).

Monsieur Y J a adressé aux syndic certains documents, dont deux procès-verbaux de réception en date des 21 janvier 2008 et 19 mars 2009.

Selon procès-verbal du 24 mars 2011, l’assemblée générale des copropriétaires a donné mission à Madame E B, architecte, d’établir un projet d’aménagement en vue de l’amélioration des conditions de sécurité incendie conformément au rapport établi par les sapeurs pompiers de Paris le 09 juin 2010.

Madame E B a déposé son rapport le 31 octobre 2011, relevant un certain nombre de non-conformités des bâtiments au regard de la réglementation concernant le Code du travail (accessibilité des secours, isolement des locaux, parc de stationnement, propagation du feu, escaliers et dégagements, alarme, accessibilité aux personnes handicapées).

Sur la base de ce rapport, le syndicat des copropriétaires du […] et […] a sollicité en référé une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 23 mars 2012, Monsieur F Z a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 16 octobre 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires du […] et […] demande au tribunal de :

Vu les articles 1134 (actuel 1103), 1604, 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence constante,

Vu les pièces susvisées,

CONSTATER que l’immeuble vendu et aménagé par la société LOFTA en sa qualité de maître d’ouvrage et par Monsieur J en sa qualité de maître d’œuvre est affecté de nombreuses non-conformités ;

DIRE ET JUGER que la société LOFTA et Monsieur J ont solidairement engagés leurs responsabilités ;

CONDAMNER solidairement la société LOFTA et Monsieur J à payer au syndicat des copropriétés de la Résidence située […] et […] les sommes suivantes :

- 152.988 € HT pour le remplacement des portes ;

- 264.000 € pour la mise en œuvre des culs-de-sac dans les escaliers et dégagement ;

- 115 589 € HT pour la mise aux normes de la ventilation se décomposant comme suit :

*85 000 € pour l’installation de la ventilation ;

*16 139 € d’interventions dans les parties privées comprenant le carottage, la dépose et la réalisation d’habillages ;

*14 450 € d’interventions dans les parties communes pour la dépose et repose des faux plafonds.

Ou à minima la somme de 29.520,00 € HT pour ce poste de préjudice si seul le changement de 23 clapets était retenu.

- 500.000 € au titre de la moins-value de l’immeuble en raison de l’absence d’accessibilité des secours ;

- 52.000 € HT en raison de la mise en place de ventilations basses par dévoiement dans le parking ;

CONDAMNER solidairement la société LOFTA et Monsieur J à procéder au remplacement des parois évaluées à la somme de 186 € HT le mètre carré et à celui des portes de recoupement ;

DEBOUTER la société LOFTA et Monsieur J de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement la société LOFTA et Monsieur J à payer au syndicat des copropriétés de la Résidence située […] et […] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement la société LOFTA et Monsieur J au paiement des entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2016, Monsieur Y J demande au tribunal, au visa du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Z, de :

CONSTATER que l’expert judiciaire ne retient l’existence que de trois non-conformités dont une n’existerait pas si l’immeuble était classé comme ressortant de l’habitation ce qui est pourtant effectivement le cas ;

CONSTATER que l’expert judiciaire limite le montant des travaux de mise en conformité à 219.000 €.

CONSTATER que l’expert judiciaire ne retient pas les autres réclamations faites par la copropriété, les non-conformités évoquées n’étant pas avérées ou bien affectant des parties de l’ouvrage non objet de travaux, entrepris sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur J.

En conséquence,

DIRE ET JUGER qu’aucune condamnation ne saurait intervenir à l’encontre de Monsieur J qui excèderait la somme de 219.000 € ;

DIRE ET JUGER qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne pourrait intervenir.

CONDAMNER tous succombants à verser à Monsieur J 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER les mêmes aux dépens lesquels pourront directement être recouvrés par Maître Chantal MALARDE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2016, la S.A. LOFTA demande au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants et notamment l’article 1792-7 du code civil,

Vu les articles 1134 et 1603 du code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment le rapport de Monsieur Z,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence située […] et […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence située […] et […] à verser à la société LOFTA la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mathilde ANDRE, Avocat au barreau de Paris.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2017.

L’affaire, plaidée à l’audience du 15 mai 2017, a été mise en délibéré au 26 juin 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires du […] et […] :

1-1 : Sur la destination de l’immeuble à usage d’activités et de bureaux et/ou d’habitation :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] souligne que :

— l’assemblée générale n’a voté l’utilisation partielle de certains locaux à usage d’habitation que sous réserve de l’obtention par chaque copropriétaire concerné des autorisations adéquates,

— le compte-rendu de visite des sapeurs-pompiers mentionne une transformation partielle,

— les locaux doivent être au minimum conformes à leur destination initiale d’activités et de bureaux,

— au moment de la réalisation des travaux et de la mise en copropriété, la société LOFTA et Monsieur J devaient respecter la règlement « code du travail » en vigueur,

— la destination d’habitation doit désormais être mise en œuvre à partir du moment où il y a un lot qui a la destination d’habitation.

La S.A. LOFTA soutient quant à elle que :

— la brigade des sapeurs pompiers de Paris a relevé certaines non-conformités des locaux de l’immeuble avec la norme « habitation »,

— au détriment de la sécurité des occupants et en dépit de relances de la mairie des LILAS (pièce adverse n° 5), le syndic n’a décidé à aucun moment de réaliser les travaux nécessaires pour répondre aux griefs formulés par la mairie des LILAS et la brigade des sapeurs-pompiers de Paris,

— sous couvert d’application de la norme « Code du travail », le syndicat des copropriétaires présente des demandes relevant de la norme « habitation », alors qu’il ne justifie d’aucun préjudice réel et actuel et que le rapport d’expertise n’a retenu aucun poste de responsabilité à l’encontre de la société LOFTA.

Monsieur Y J souligne globalement que :

— l’expert judiciaire ne retient la réalité que de trois non-conformités dont l’une n’existe que si l’immeuble est à usage de bureaux,

— au regard des analyses de l’expert judiciaire, le tribunal ne pourra qu’homologuer ses conclusions en limitant le montant des condamnations éventuellement à intervenir à l’encontre de l’architecte à la seule somme de 219.000 € TTC pour remédier à deux désordres (doute sur le caractère pare-flammes des portes, installation de 23 clapets).

***

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que la S.A. LOFTA a entrepris en 2007/2008 la révision et l’aménagement des parties communes de deux bâtiments existants dont elle était propriétaire à usage exclusif d’activités et de bureaux, depuis les années 1970, sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur Y J (pièces n° 2 et 3 produites en demande, pièce annexe n° 4 au rapport d’expertise judiciaire, CCTP des travaux de réhabilitation d’un ensemble immobilier à usage d’activité et de bureaux au 83 avenue du Général Leclerc LES LILAS, rapport, page 11).

L’immeuble […] et 20, rue Normandie Niemen Sente X – […] a ensuite fait l’objet d’un règlement de copropriété, selon acte notarié du 6 juillet 2007, avec état descriptif de division de l’immeuble en 108 lots, comprenant :

—  64 lots du rez-de-chaussée au 3^e étage, consistant exclusivement en des locaux d’activités (lot n° 1 à 64),

— et 44 lots en sous-sol, consistant en des emplacements de voitures (lots n° 65 à 108).

Aux termes dudit règlement de copropriété, il est par ailleurs précisé de manière explicite que l’immeuble « est destiné exclusivement à usage d’activités et de bureaux » et que les locaux « seront à usage d’activité » (pièce n° 1 produite en demande, page 28, chapitre 3 : Conditions d’usage de l’immeuble).

Les différents lots faisant l’objet de l’état descriptif de division ont ensuite été vendus dans leur totalité par la S.A. LOFTA à usage d’activités et de bureaux, en considération de l’affectation des lots et conformément à l’affectation des biens prévue au règlement de copropriété de l’immeuble, à savoir « activité » (dernières écritures de la S.A. LOFTA, page 2 sur 18, pièce n° 2 produite en demande et pièce annexe n° 5 au rapport d’expertise judiciaire, « Changement ultérieure de destination non prévu au règlement de copropriété – Avertissement3).

Les travaux d’aménagement de l’immeuble ont été réceptionnés par lots le 21 janvier 2008 puis le 19 mars 2009 (pièce n° 3 produite en demande).

Toutefois, des copropriétaires ont ensuite modifié l’usage du local acquis en habitation et ont réalisé des travaux d’aménagement de leur local, sans autorisation préalable de la copropriété, et avec ou sans autorisation des services de l’urbanisme de la ville des Lilas.

Selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2008 (pièce annexe n° 6 au rapport d’expertise judiciaire et pièce n° 1 produite par la S.A. LOFTA), le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 83, […] et […], réuni sur convocation du syndic, a voté à l’unanimité la « modification de l’affectation » de locaux à usage exclusif « d’activité ou de bureaux » en locaux « d’habitation » pour l'intégralité des lots n° 1 à 64 (hors emplacements de parkings) composant l’ensemble immobilier tels que figurant à l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété de l’immeuble du 6 juillet 2007.

Si ladite résolution mentionne l’affectation à l’usage d’habitation « outre à l’usage d’activités et de bureaux tel que prévoit le règlement de copropriété établi par Maître A, en date du 06 juillet 2007 », la partie demanderesse ne justifie par aucun élément de preuve du maintien de certains locaux à usage d’activités ou de bureaux au sein de l’immeuble, postérieurement à cette date.

Au contraire, par la suite, plusieurs lots dépendant de l’immeuble ont été revendus, notamment entre le 23 décembre 2009 et le 29 octobre 2010, à usage d’habitation, après changement d’affectation ou de destination (pièces n° 15 à 17 produites en demande et pièce annexe n° 7 au rapport d’expertise judiciaire).

L’expert judiciaire a lui-même relevé que le bâtiment était occupé à usage d’habitation « dans la majorité des lots » et que les occupants de l’immeuble rencontrés au cours des opérations d’expertise ont tous acheté leurs lots « postérieurement à 2008 pour un usage d’habitation » (rapport, pages 23 et 26).

Ce changement d’affectation en habitation des locaux de l’immeuble a conduit à un changement de référentiel par rapport à celui qui était initialement applicable (par référence à la législation du code du travail issue des décrets n° 92-332 et 92-333 du 31 mars 1992) au moment de la réalisation des travaux d’aménagement entrepris sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur Y J, s’agissant de dispositions sur la sécurité que devaient observer les maîtres d’ouvrage lors de la construction de lieux de travail ou lors de leurs modifications, extensions ou transformations (rapport d’expertise judiciaire, page 10).

C’est dans ces conditions que, eu égard à l’afflux des dossiers de demandes de changements d’usage (rapport, page 35), les services techniques de la Ville des Lilas ont été amenés à procéder à des contrôles de conformité, le 29 avril 2010, en présence d’un représentant de la Brigade des Sapeurs-Pompiers de Paris, afin d’analyser la situation de l’immeuble au regard des normes de sécurité incendie par référence à la règlementation applicable en usage d’habitation, en application de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation (articles R. 111-13, R. 121-1 à R. 121-13 et R. 122-2 notamment du Code de la construction et de l’habitation, rapport d’expertise, pages 12 et 14 en particulier).

Ainsi, dans son courrier adressé à la Mairie des Lilas en date du 9 juin 2010, la Brigade des Sapeurs-Pompiers de Paris :

— indique comme objet « Visite de sécurité dans deux bâtiments d''habitation – 1/3, Sente X et […] »,

— fait état d’un avis effectué, à la demande de la Mairie des Lilas, « suite à la transformation partielle de deux bâtiments d’activité en bâtiments d’habitation collectifs »,

— se prononce sur la compatibilité des logements aux règles de sécurité incendie applicables par référence à l’arrêté du 31 janvier 1986, s’agissant de bâtiments d’habitation classés du point de vue de la sécurité incendie en deuxième famille collectif (article 3 – 2° – de l’arrêté précité, « habitations collectives de plus d’un étage sur rez-de-chaussée groupées en bande », pièce annexe n° 8 au rapport d’expertise).

Or, le changement de destination des locaux de lieu de travail en lieu d’habitation doit conduire à assujettir l’immeuble dans son ensemble à la réglementation « intégrale » applicable aux immeubles d’habitation (rapport, page 15), conformément à la définition du bâtiment d’habitation donnée par l’article R. 111-1-1 alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation (« bâtiments ou parties de bâtiments abritant un ou plusieurs logements… à l’exclusion des locaux destinés à la vie professionnelles lorsque celle-ci ne s’exerce pas au moins partiellement dans le même ensemble de pièces que la vie familiale et des locaux auxquels s’appliquent les articles R. 123-1 à R. 123-55, R. 152-4 et R. 152-5 »).

Sur la base de ce référentiel, la Brigade des Sapeurs-Pompiers de Paris va notamment relever :

— l’absence de dissociation des conduits de VMC et des conduits de logements, ainsi que l’absence de protection coupe-feu, de degré une demi-heure, des conduits, dans la traversée de ces différents volumes (pose de clapets),

— l’inaccessibilité des fenêtres des logements, côté sente X, aux échelles à main des sapeurs-pompiers, en l’absence de fenêtres dites à la française,

— la présence de nombreuses portes coupe-feu des locaux communs, non équipées de ferme-porte,

— une insuffisance de ventilation du parc de stationnement, le débouché du conduit haut devant être situé par rapport aux bouches d’aérations ou fenêtres, à une distance au moins égale à 8 mètres,

— une paroi du sas de communication entre parc et logement qui n’est pas coupe-feu de degré deux heures au droit du passage de câbles électriques traversant.

Tout en indiquant orienter son analyse sur l’aspect « Code du travail », Madame E B, architecte mandaté par la copropriété, ne précise pas quelles dispositions du code du travail auraient été spécifiquement méconnues et fait également référence à la norme habitation résultant d’une circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants (pièce annexe n° 9 au rapport d’expertise, diagnostic non contradictoire du 31 octobre 2011 et pièce n° 13 produite en demande). Au cours des opérations d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires demandeur a indiqué à Monsieur F Z que l’expertise devait porter « uniquement sur les non-conformités éventuelles au regard de la réglementation du Code du Travail » (rapport, page 24).

Pourtant, alors que certains défauts de conformité relevés au cours des opérations d’expertise (dégagements, culs-de-sac…) ne sont caractérisées qu’en application des règles du Code du travail, pour un immeuble à usage d’activités et de bureaux, le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie nullement avoir rendu « les lieux à leur usage initial (Code du Travail) » (rapport, page 36) depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire jusqu’à ce jour.

Les défauts de conformité à la réglementation sur la sécurité incendie alléguée en demande, imputables aux travaux d’aménagement réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la S.A. LOFTA, également vendeur d’immeuble, et sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur Y J ne pourront donc être retenus qu’à la double condition cumulative de la caractérisation :

— d’un non-respect des normes « Code du travail » seules applicables au moment de la réalisation des travaux, donc seules de nature à justifier l’engagement de la responsabilité de l’architecte et du vendeur d’immeuble, à l’origine des travaux litigieux,

— et d’un non-respect concomitant de la norme « Habitation », désormais applicable, compte tenu du changement d’affectation de l’ensemble immobilier validé a posteriori par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, mais non prévu ni lors des travaux d’aménagement réalisés en 2006/2007, ni dans le cadre des ventes par lots effectués par la S.A. LOFTA, après aménagement et division des locaux par cloisonnement.

En effet, les écarts susceptibles d’exister entre la norme habitation et la norme « Code du travail » ne peuvent être imputés à l’architecte ayant assuré la maîtrise d’œuvre de travaux d’aménagement d’un ensemble immobilier à usage exclusif d’activité et de bureaux.

Par ailleurs, s’agissant du non-respect de normes relevant exclusivement de la norme « Code du Travail », le syndicat des copropriétaires demandeur, qui ne justifie pas d’un changement d’affectation de l’ensemble immobilier de l’usage « habitation » vers l’usage initialement convenu d'« activités et de bureaux », ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice actuel subi à ce titre.

1-2 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification :

1-2-1 : Sur la résistance au feu des portes :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] soutient que :

— les portes installées en 2007 devaient présenter un degré de résistance au feu pare-flammes heures,

— son préjudice a été retenu par l’expert judiciaire, alors qu’il ne fait aucun doute que si les portes avaient été conformes, les défendeurs n’auraient pas manqué de faire réaliser une étude sur ce point le démontrant,

— le remplacement des portes pour un montant de 152.988 € HT a été validé par l’expert judiciaire.

En défense, la S.A. LOFTA souligne que :

— la résistance coupe feu des portes est selon l’expert judiciaire conforme aux normes (rapport, page 25),

— c’est en raison de l’opposition du syndicat des copropriétaires qu’il a été contrainte d’admettre, faut d’accord, le devis présenté,

— en sollicitant des défendeurs de démontrer la conformité des portes, alors que cela a déjà été fait par l’expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires inverse la charge de la preuve,

— la transformation d’un seul des lots bureaux en habitation suffit à entraîner l’application de la norme habitation, dont la caractère exclusif a été relevé par l’expert judiciaire,

— le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d’aucun préjudice indemnisable actuel, réel et certain.

Monsieur Y J précise que :

— l’entreprise ayant réalisé les ouvrages n’a pas été en mesure de remettre les procès-verbaux de résistance au feu,

— il a fourni un procès-verbal du laboratoire CTICM relatif à des portes mises en œuvre sur un autre chantier,

— faute de document technique attestation de la résistance au feu des portes, l’expert a préféré valider leur remplacement intégral.

***

Aux termes de l’article R. 235-4-14 ancien du Code du travail, devenu l’article R.4216-24, « les bâtiments définis à l’article précédent (dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 8 mètres du sol) doivent avoir une structure d’une stabilité au feu de degré de 1 heure et des planchers coupe-feu de même degré…

Ils doivent être isolés de tout bâtiment ou local occupé par des tiers au minimum par des parois coupe-feu de degré 1 heure ou par des sas comportant des portes pare-flammes de degré demi-heure munies de ferme-porte et s’ouvrant vers l’intérieur du sas ».

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les portes installées en 2007 ne présentent pas un degré de résistance au feu pare-flamme une demi-heure (rapport, page 16 notamment).

Aucun justificatif normatif de résistance au feu, en l’absence d’intervention sur site d’un laboratoire agréé, ni aucune attestation du fabricant du produit quant aux caractéristiques des portes installées n’ont été sollicités dans le cadre des travaux puis produits dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, alors qu’une équivalence est admise entre l’épaisseur d’une porte pleine en bois massif et le degré de résistance au feu, notamment en application d’une circulaire du 1^er février 2017.

Il avait d’ailleurs été convenu entre les parties, au cours des opérations d’expertise judiciaire, que Monsieur Y J devait « s’engager sur les caractéristiques des portes » en produisant les procès-verbaux de résistance au feu, ce qu’il n’a pas fait, ayant admis ensuite ne pas être en possession de tels documents (rapport, page 22), de sorte qu’il n’est pas établi que les portes litigieuses étaient bien des portes « pleine en bois aggloméré de 40 millimètres d’épaisseur » (rapport, page 25).

En outre, il ressort du diagnostic technique de Madame E B que la division en lots des bâtiments rendait nécessaire la mise en place de ferme-porte au droit de chaque porte d’accès aux lots (pièce n° 13 produite en demande, page 4).

De même, la brigade des sapeurs-pompiers de Paris a relevé dans son compte rendu de visite la présence de très nombreuses portes coupe-feu des locaux communs situées dans les circulations horizontales non équipées de ferme-porte, en violation de la norme « Habitation » (pièce annexe n° 8 au rapport d’expertise, compte-rendu de visite du 9 juin 2010 et article 5 de l’arrêté précité du 31 janvier 1986 prévoyant que les éléments porteurs verticaux des habitations de la deuxième famille doivent présenter un degré de stabilité au feu d’une demi-heure).

Le devis de la société BTNR en date du 30 mai 2014 validé par l’expert judiciaire pour un montant de 152.988,00 € HT prévoit d’ailleurs le remplacement des portes palières existantes par des portes pare-flammes ½ heures, avec serrure trois points (pièce annexe n° 12 au rapport d’expertise).

La preuve apparaît donc rapportée en l’espèce que les portes installées en 2007 ne présentaient pas un degré de résistance au feu pare-flammes ½ heures, ni munies de fermes-portes, conformément aux dispositions précitées de l’article R. 235-4-14 ancien du Code du travail.

Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires demandeur au titre du remplacement de l’intégralité des portes des lots, non conformes à la réglementation sécurité incendie « Code du travail » et « Habitation », également applicable, doit être évalué à la somme justifiée et acceptable de 152.988 € HT.

1-2-2 : Sur la ventilation :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] conteste la position de l’expert judiciaire (23 clapets à installer au droit des planchers et des parois des locaux à risques particuliers pour un montant de 29.520 € HT) et il relève que :

— l’alinéa 3 de l’article R. 235-4-14 du Code du travail en vigueur au moment des travaux impose que les bâtiments soient « isolés de tout bâtiment ou local occupé par des tiers au minimum par des parois coupe-feu de degré une heure ou par des sas comportent des portes pare-flammes de degré demi-heure munies de ferme-porte et s’ouvrant vers l’intérieur du sas »,

— les lots sont des locaux indépendants occupés par des propriétaires différents, de sorte que chaque lot doit être isolé par des parois coupe-feu 1 heures,

— afin de permettre cet isolement au feu, les gaines traversant les parois doivent également être protégées par des clapets,

— si le texte parlait des « tiers » au sens de l’expert judiciaire, il indiquerait simplement que les bâtiments doivent être isolés des autres bâtiments occupés par des tiers sans mentionner les locaux, nécessairement au sein d’un même bâtiment,

— cette analyse a d’ailleurs été reprise par Madame B dans son rapport, sans que l’expert judiciaire indique en quoi il serait erroné sur ce point,

— la société LOFTA et Monsieur J auraient dû isoler chaque lot par des parois coupe-feu une heure et protéger les gaines les traversant par des clapets,

— néanmoins, compte tenu des difficultés techniques d’une telle solution, il convient de procéder au remaniement complet des installations par le passage de l’ensemble des réseaux dans les parties communes avec mise à disposition de piquages avec registre d’équilibrage par lot, solution estimée à la somme totale de 115.589 € HT, qui doit être mise en œuvre quelle que soit la destination des locaux.

***

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les bâtiments A et B de l’ensemble immobilier litigieux sont bien isolés des autres bâtiments ou locaux occupés par des tiers, outre que ces deux bâtiments sont séparés entre eux par un espace libre de huit mètres, ce qui les isole l’un par rapport à l’autre, conformément aux exigences de l’article R. 235-4-14 ancien du Code du travail précité, qui n’impose nullement que les locaux à l’intérieur même de chaque bâtiment faisant l’objet des travaux fassent l’objet d’un cloisonnement spécifique.

La notion de « bâtiment ou local occupé par des tiers » au sens de l’article R. 235-4-14 précité doit donc s’entendre exclusivement des « édifices » (bâtiment ou local) « bâtis au pourtour » du bâtiment devant faire l’objet d’un isolement, dont chaque lot ne peut être considéré en soi comme un « local occupé par des tiers » distinct du bâtiment lui-même à l’intérieur dont ils font partie intégrante (rapport, page 30).

Dès lors, la présence de conduits de ventilation traversant les parois à l’intérieur d’un même bâtiment ne conduit pas à rompre l’isolement à l’égard des bâtiments ou locaux tiers.

En revanche, les conduits de distribution et de reprise d’air mettant en communication les niveaux et locaux doivent assurer une résistance pare-flammes de traversée trente minutes, tant :

* au regard de la réglementation habitation (article 48 de l’arrêté du 31 janvier 1986, les parois des conduits et gaines mettant en communication différents niveaux des habitations collectives de la deuxième famille devant être « coupe-feu de degré une demi-heure »),

* qu’en application de la réglementation code du travail (article 3 de l’arrêté du 22 septembre 1995 modifiant l’arrêté du 5 août 1995 pris pour l’application des articles R. 235-4-8 et R. 235-4-15 du Code du travail et fixant des dispositions pour la prévention des incendies et le désenfumage de certaines lieux de travail prévoyant notamment que « la résistance pare-flammes de traversée trente minutes doit être assurée par les conduits traversant les parois »).

S’agissant de conduits métalliques de la catégorie M 0, sans coupe-feu de traversée et dont le point de fusion n’est pas supérieur à 850 ° C, ils doivent être équipés, pour répondre aux exigences réglementaires précitées, d’un « dispositif d’obturation automatique de degré coupe-feu un quart d’heure », à savoir un clapet (article 3 de l’arrêté précité du 22 septembre 1995 et rapport d’expertise, pages 22 et 23).

Compte tenu de l’ensemble des éléments précités, il convient de retenir un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires demandeur au titre de la ventilation non-conforme à la réglementation sécurité incendie Habitation et Code du travail à hauteur de la somme de 29.250 € HT, selon devis BTNR du 30 mai 2014 validé par l’expert judiciaire, pour l’installation de 30 clapets au droit des planchers et parois des locaux techniques de réserve à risques particuliers (annexe n° 12 au rapport d’expertise).

1-2-3 : Sur les escaliers et dégagements :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] soutient que selon l’article R235-4-6 du Code du travail vigueur au moment des travaux, les itinéraires de dégagements ne doivent pas comporter de cul-de-sac supérieur à 10 mètres, la circulaire du 14 avril 1995 indiquant en outre que les travaux d’aménagement ne doivent jamais « conduire à aggraver une situation, tant sur le plan de la sécurité, que sur le plan de l’hygiène et des conditions de travail ».

Elle ajoute que :

— les culs de sac ont été créés lors des travaux de restructuration de l’immeuble en vue de réaliser des lots supplémentaires au mépris de la législation en vigueur,

— dans la mesure où l’immeuble est toujours à destination d’activités et de bureaux, les locaux, pour être conformes ont en état de cause besoin de la mise en place de ces culs de sacs,

— l’expert a évalué son préjudice à la somme de 264.000 €, alors qu’il est incontestable que les locaux ont pris de la valeur entre 2007 et 2016, de sorte que l’évaluation à 4.000 €/m² est justifiée.

La S.A. LOFTA répond que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain, réel et actuel, les copropriétaires n’ayant manifestement pas l’intention d’abandonner la destination d’habitation de leur lot.

Monsieur Y J ajoute que la nécessité de supprimer le cul-de-sac n’a de sens que si l’immeuble reprend sa destination initiale par rapport aux règles applicables au code du travail (page 26).

***

En application de l’article R. 235-4-6 ancien du Code du travail, devenu l’article R. 4216-11, « la distance maximale à parcourir pour gagner un escalier en étage ou en sous-sol ne doit jamais être supérieure à 40 mètres. Le débouché au niveau du rez-de-chaussée d’un escalier doit s’effectuer à moins de 20 mètres d’une sortie sur l’extérieur. Les itinéraires de dégagements ne doivent pas comporter de cul-de-sac supérieur à 10 mètres ».

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que si les circulations des étages 2 et 3 du bâtiment A, aménagés lors des travaux de 2007, présentent bien des culs de sac de plus de 10 mètres et des distances à parcourir supérieures aux exigences de l’article R. 235-4-6 précité, il s’agit exclusivement d’une non-conformité aux règles du Code du travail applicables au moment des travaux (rapport, pages 23 et , de sorte que le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie d’aucune préjudice actuel à ce titre, s’agissant de bâtiments transformés par la suite à usage d’habitation.

Dès lors, le préjudice « théorique » résultant des distances de circulations et des culs de sac non conformes à la réglementation « Code du travail » (264.000 €, aux termes du rapport, page 26) ne peut être retenu en l’espèce, faute de « reprise » par l’ensemble immobilier de son usage initial d’activités et de bureaux, tandis que cette « mesure n’est pas imposée » dans l’usage «habitation » et qu’elle n’a d’ailleurs pas été préconisée par la Brigade des Sapeurs-Pompiers de Paris (rapport, page 26 et pièce annexe n° 8).

1-2-4 Sur la résistance au feu des structures, l’accessibilité des secours aux façades et l’isolement par rapport aux tiers :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] estime que :

— les travaux réalisés ont nécessairement aggravé la situation sur le plan de la sécurité, comme l’exige la circulaire du 14 avril 1995, tandis que la société LOFTA et/ou l’architecte avaient la possibilité de modifier l’ossature du bâtiment ou a minima de créer des tours incendies comme le préconise Madame B pour rendre la structure accessible aux secours,

— les nouveaux locaux créés étaient donc soumis selon l’article R. 235-1 du Code du travail au chapitre V du titre II de la partie réglementaire relatif aux dispositions applicables aux opérations de construction dans l’intérêt de l’hygiène et de la sécurité du travail, que ces opérations nécessitent ou non l’obtention d’un permis de construire,

— en raison de l’importance du réaménagement réalisé, les nouveaux locaux devaient nécessairement être isolés des bâtiments et locaux occupés par des tiers dans les conditions fixées par la réglementation visant ces derniers,

— de même, ils devaient être accessibles aux secours par les façades et devaient avoir une stabilité au feu de heure et des planchers coupe-feu degré une heure, conformément à l’article R. 235-4-14 du Code du travail,

— sans s’expliquer, l’expert affirme que les deux bâtiments constituant la copropriété sont stables au feu de degrés une heure et qu’étant séparés par un espace libre de 8 m, ils sont naturellement isolés l’un par rapport à l’autre,

— en tout état de cause, il indique que « les baies » des « façades » ne « sont pas conformes dans la version habitation »,

— ces non-conformités entraînent une moins-value de l’immeuble, justifiant l’allocation de la somme de 500.000 € en raison de l’absence d’accessibilité des secours.

La S.A. LOFTA répond que :

— ces demandes sont fondées exclusivement sur la note non-contradictoire de Madame B, l’expert judiciaire ayant quant à lui écarté chacun de ces points dans son rapport,

— son projet est avant tout de division juridique d’un immeuble d’activité et non de rénovation, les travaux étant principalement de cloisonnement et n’ayant pas nécessité l’obtention d’un permis de construire, en l’absence de changement de destination sollicité,

— la demande de 500.000 € est fondée exclusivement sur le rapport de Madame B et son quantum n’est pas justifié, alors qu’il appartient à chaque copropriétaire de saisir les juridictions s’ils l’estiment nécessaire.

Monsieur Y J confirme que la réclamation relative à l’accessibilité des secours n’a pas été soumise à l’expert judiciaire et n’a donc pas pu être débattue contradictoirement.

***

S’agissant de la résistance au feu des structures, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le bâtiment, en structure béton, est stable au feu de degré une heure (rapport, page 15), de sorte qu’il répond aux exigences de l’article R. 235-4-14 ancien précité du Code du travail qui impose que les bâtiments aient « une structure d’une stabilité au feu de degré 1 heure ».

S’agissant de l’accessibilité des secours aux façades, aucun problème d’accessibilité au regard de la norme « Code du travail » n’a été relevé au cours des opérations d’expertise judiciaire (rapport, page 15), s’agissant en outre d’un projet d’aménagement qui n’a pas touché aux façades du bâtiment tandis que la circulaire DRT N° 95 -07 du 14 avril 1995 (page 15) limite l’application des dispositions relatives à la sécurité incendie aux aménagements des bâtiments existants de grande ampleur, modifiant l’ossature du bâtiment ou conduisant à aggraver la situation, sur le plan de la sécurité, de l’hygiène ou des conditions de travail, ce qui n’est pas le cas des travaux entrepris en 2007/2008 qui concernaient uniquement « la division intérieure et l’aménagement des parties communes de 2 bâtiments existants » (pièce annexes n° 3 et 10 au rapport d’expertise) .

En tout état de cause, le constat d’une inaccessibilité des secours aux façades au regard de la norme « code du travail » exclusivement applicable au moment des travaux litigieux repose uniquement sur un diagnostic non-contradictoire établi par Madame E B, ne faisant référence à aucun texte précis et dont les conclusions ont été contredites par l’expert judiciaire sur ce point (pièce n°13 produite en demande).

Or, cet unique élément de preuve, établi non contradictoirement et non étayé par d’autres pièces, ne peut à lui-seul suffire à établir l’existence technique de la non-conformité alléguée en demande.

La circonstance de l’absence de conformité des baies des façades à la norme habitation, relevée par l’expert judiciaire et la Brigade des Sapeurs-Pompiers de Paris (rapport, page 15), est indifférente s’agissant de travaux d’aménagement d’un ensemble immobilier à usage exclusif d’activités et de bureaux, donc non soumis à la norme habitation, tant au moment où l’ensemble immobilier a été aménagé sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur Y J qu’au moment où la S.A. LOFTA l’a vendu par lots.

S’agissant de l’isolement par rapport aux tiers, ainsi qu’il a été déjà été exposé précédemment et indépendamment de l’importance ou non des aménagements réalisés, aucun problème d’isolement des bâtiments de l’ensemble immobilier par rapport aux bâtiments et locaux tiers, considérés comme l’ensemble des édifices situés autour des bâtiments A et B et non comme l’ensemble des lots constituant les-dits bâtiments, n’apparaît caractérisé en l’espèce (rapport, pages 15 et 30, en particulier).

A titre surabondant , le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires demandeur ne produit aucun élément de preuve justifiant de la réalité et du quantum de la moins-value de l’immeuble dont il fait état, en raison des non-conformités précitées, au surplus non démontrée, s’agissant d’un préjudice qu’il évalue forfaitairement à la somme globale de 500.000 €, sans aucun autre élément d’explications (dernières écritures, page 24).

Aucun préjudice ne saurait donc être retenu au titre de ces non-conformités.

1-2-5 : Sur la résistance au feu des parois et le recoupement des circulations :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] soutient que :

— les portes des parois doivent être coupe-feu à une heure, en application de l’article R. 235-4-14 alinéa 3 du Code du travail en vigueur au moment des travaux et à l’analyse de l’expert,

— l’expert estime que les parois sont conformes sur la base d’un procès-verbal délivré par un laboratoire agréé alors qu’aucun élément ne permet de recouper les caractéristiques des cloisons en place avec le procès-verbal produit et que l’absence de contestation de la société LOFTA sur l’engagement de Monsieur J ne saurait être suffisante,

— il convient donc de procéder au changement des parois, évalué à la somme de 186 € HT le mètre carré selon devis BTNR CONSTRUCTION,

— les portes de recoupement ne sont que partiellement équipées de fermes portes,

— il ne s’agit vraisemblablement pas de portes pare-flamme ½ heure ce qui ne peut être attribué à une détérioration, de sorte qu’elle devront être remplacées.

La S.A. LOFTA répond que :

— ces demandes sont fondées exclusivement sur la note non-contradictoire de Madame B, l’expert judiciaire ayant quant à lui écarté chacun de ces points dans son rapport,

— son projet est avant tout de division juridique d’un immeuble d’activité et non de rénovation, les travaux étant principalement de cloisonnement et n’ayant pas nécessité l’obtention d’un permis de construire, en l’absence de changement de destination sollicité.

Monsieur Y J confirme que la reprise des parois n’a pas été abordée ans le cadre des opérations d’expertise.

***

S’agissant de la résistance au feu de degré une heure des parois installées en 2007, conformément aux dispositions précitées de l’ancien article R. 235-4-14 alinéa 3 du Code du travail dans sa version applicable au moment de la réalisation des travaux, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que lesdites parois sont bien coupe-feu 1 heures, ainsi qu’il ressort des procès-verbaux des parois de marque PREGY METAL délivré par le laboratoire agréé EFFECTIS (rapport, pages 16 et 29).

Si les procès-verbaux officiels communiqués par le maître d’œuvre n’indiquent pas l’adresse du chantier, ils confirment la documentation sur les cloisons séparatives type PLACOSTIL produit par Monsieur Y J le 3 juillet 2012 précisant les performances des ouvrages PLACOSTIL, notamment quant à la résistance au feu.

Ils ne sont par ailleurs contredits par aucun élément de preuve produit par le syndicat des copropriétaires demandeur permettant d’établir une absence de résistance au feu de degré une heure des parois(dossier des ouvrages exécutés ou autres…).

S’agissant du recoupement des circulations, les opérations d’expertise judiciaire ont permis d’établir que les couloirs des étages 2 et 3 du bâtiment A sont effectivement dotés de portes de recoupement, dont les vantaux sont toutefois en position ouverte, cette anomalie n’étant pas imputable aux travaux d’aménagement litigieux mais relevant de la maintenance du bâtiment (rapport, page 19).

Par ailleurs, la détérioration de certaines portes de recoupement, liée à leur utilisation, ne saurait justifier leur remplacement aux frais du maître d’œuvre et du vendeur de l’immeuble (rapport, page 30).

Le syndicat des copropriétaires demandeur se base quant à lui sur de simples « vraisemblances » (dernières écritures, page 26) pour justifier sa demande formulée au titre du recoupement des circulations.

Aucun préjudice ne saurait donc être retenu au titre de ces non-conformités.

1-2-6 : Sur le parc de stationnement :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] relève que :

— l’article R. 235-4-8 du Code du travail relatif au désenfumage s’applique en cas d’aménagements nouveaux,

— aucune mention de ce texte n’indique qu’il ne s’appliquerait pas aux locaux destinés au stationnement, alors qu’il ressort du rapport de Madame B que le niveau du parc n’est pas correctement ventilé, de nombreuses ouvertures, situées au droit de la façade, faisant office de ventilations hautes,

— le débouché du conduit de ventilation haute doit être situé, par rapport aux bouches ou aux fenêtres, à une distance au moins égale à 8 mètres,

— des travaux ont été effectués puisque certaines places ont été cloisonnées en boxes,

— en tout état de cause, même si des travaux d’aménagements à proprement parler n’ont pas été réalisés dans le parking, il n’en reste pas moins que l’affectation de ces parkings a été modifiée, par la transformation en 44 lots de copropriété, ce qui aurait dû entraîner leur mise aux normes,

— une étude de désenfumage du parc de stationnement a été réalisée par la société CAPET,

— les travaux sont estimés à la somme de 52.000 € HT en raison de la mise en place de ventilations basses par dévoiement,

— le syndicat des copropriétaires a été régulièrement mandaté pour effectuer cette demande, le nombre des copropriétaires ayant voté cette action étant inopérant.

La S.A. LOFTA rétorque que :

— l’expert n’a porté aucune appréciation juridique mais a simplement indiqué qu’en l’absence de réglementation « Code du travail » relative aux parcs de stationnement rattachés à l’immeuble, ce poste devait être écarté,

— sur 53 copropriétaires, seuls 26 ont souhaité poursuivre la procédure.

Monsieur Y J ajoute que les travaux qui se sont réalisés dans les lieux n’ont pas touché cette partie du bâtiment, de sorte que les travaux allégués sont une amélioration du bâtiment et non la reprise d’une non-conformité (rapport, page 31).

***

L’article R. 235-4-8 ancien du Code du travail cité en demande, devenu l’article R. 4216-13, ne fait référence qu’aux « locaux situés en rez-de-chaussée et en étage de plus de 300 mères carrés, les locaux aveugles et ceux situés en sous-sol de plus de 100 mètres carrés » devant « comporter un dispositif de désenfumage naturel ou mécanique », sans faire référence expressément aux parcs de stationnement qui n’entrent pas nécessairement dans la catégorie des « locaux » … « situés en sous-sol ».

Si les parcs de stationnements couverts étaient précédemment encadrés par la circulaire du 3 mars 1975 (rapport, page 19), cette réglementation n’était plus en vigueur au moment de la réalisation des travaux, tandis qu’aucun texte ne réglemente les parcs de stationnement rattachés aux immeubles à usage d’activités et de bureaux au regard du Code du travail.

En revanche, l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation comporte, quant à lui, un titre VI relatif aux parcs de stationnement dans les immeubles d’habitation (articles 77 à 99).

C’est d’ailleurs sous l’angle, ou le « prisme », exclusif de cette réglementation, non applicable au moment où les travaux d’aménagement de 2007/2008 ont été réalisés, que la Brigade des Sapeurs-Pompiers de Paris a relevé un certain nombre de non-conformités du parc de stationnement aux règles de sécurité contre l’incendie (fermeture de l’issue réservée aux véhicules non assurée par une porte pleine condamnable, article 87, niveau du parc pas correctement ventilé, avec un débouché du conduit de ventilation haut non situé par rapport aux bouches d’aération, à une distance au moins égale à 8 mètres, paroi du sas de communication entre le parc et les logements non coupe-feu de degré deux heures au droit du passage de câbles électriques traversant…, pièce annexe n°8 au rapport d’expertise).

En tout état de cause, le parc de stationnement de l’ensemble immobilier n’a pas été touché par les travaux de 2007/2008 portant uniquement sur la division intérieure et l’aménagement des parties communes des deux bâtiments existants, de sorte qu’il n’existe aucun lien d’imputabilité entre les-dits travaux et la non-conformité à la réglementation « Code du travail » alléguée en demande, au surplus non démontrée.

Si le syndicat des copropriétaires demandeur souligne que certaines places de parking ont été « cloisonnées en boxes » par des copropriétaires (dernières écritures, page 28), le défaut de ventilation qui résulterait de ce type de travaux ne saurait être imputé aux travaux d’aménagement réalisés en 2007/2008 qui n’ont même pas touchés au parc de stationnement, hors du périmètre de l’intervention des constructeurs.

Aucun préjudice ne pourra donc être retenu au titre de cette non-conformité alléguée résultant du manque de ventilation du parc de stationnement.

1-3 : Sur les responsabilités (fondements : garantie des vices cachés et responsabilité décennale) :

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] précise que :

— en application de l’article 15 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est habilité à agir sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, sa créance étant niée du contrat de vente, pour les malfaçons compromettant gravement l’habitabilité des parties communes et privatives,

— l’action en responsabilité décennale est attachée à la propriété de l’immeuble qui le suit donc est entre les mains de l’acquéreur et des acquéreurs successifs de l’immeuble,

— la société LOFTA est intervenue en qualité de maître de l’ouvrage puisqu’elle a mandaté Monsieur J, architecte, pour la réalisation de l’opération et a procédé à la mise en copropriété de l’immeuble,

— il est manifeste que les non-conformités aux normes incendie rendent indiscutablement l’ouvrage impropre à sa destination, en raison de l’atteinte à la sécurité des personnes qui en résulte,

— les portes, la ventilation, les escaliers/dégagements ne sauraient être considérés comme des éléments d’équipements à usage exclusif professionnel, alors qu’ils sont indispensables au fonctionnement du bâtiment et n’ont pas une utilisation qu’à des fins commerciales.

La S.A. LOFTA répond que :

— sa responsabilité ne saurait être recherchée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, alors qu’il n’a pas la qualité de constructeur ou de vendeur d’immeuble à construire,

— les dommages mis en exergue ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination initiale d’activités et de bureaux (rapport, page 23), l’article 1792 n’évoquant pas des non-conformités,

— le dommage recouvre la situation de dégât causé à l’existant,

— les dommages allégués portent exclusivement sur des éléments d’équipement dont la fonction est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage,

— il n’existe aucune relation contractuelle entre la société LOFTA et le syndicat des copropriétaires, alors qu’elle n’a pas vendu l’intégralité des lots,

— les travaux allégués sont sans objet dès lors que l’immeuble est soumis à la réglementation sur la sécurité incendie des immeubles d’habitation, alors qu’aucun défaut de conformité à la norme « activités » n’a été relevé,

— la solidarité ne se présume pas.

***

S’agissant de non-conformités aux règles de sécurité-incendie, non apparentes à réception, qui constituent un risque de perte de l’ouvrage par incendie, les désordres précités rendent l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du Code civil, l’impropriété à destination englobant les risques directs d’atteintes à la sécurité des usagers de l’ouvrage.

Contrairement à ce qu’indique la S.A. LOFTA, les dommages allégués ne portent par exclusivement sur des éléments d’équipements dont la fonction serait de permettre l’exécution d’une activité professionnelle dans l’ouvrage, même à usage d’activités et de bureaux, au sens de l’article 1792-7 du Code civil.

L’exclusion de la garantie biennale de bon fonctionnement pour les éléments d’équipements dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage n’a donc pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

En effet, il est manifeste que les installations litigieuses n’ont pas pour fonctions exclusives de permettre l’exercice d’activités professionnelles au sens de l’article 1792-7 du Code civil.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats et du rapport d’expertise, que les désordres dont s’agit sont directement en lien avec l’activité de Monsieur Y J, maître d’œuvre des travaux de division intérieure et d’aménagement des parties communes de l’ensemble immobilier réalisés en 2007/2008.

Si la S.A. LOFTA n’est pas un constructeur, ni un réputé constructeur ou un vendeur d’immeuble à construire au sens de l’article 1792-1 du Code civil, elle est néanmoins tenue à la garantie décennale, en sa qualité de vendeur d’immeuble à rénover sur le fondement de l’article L. 262-2 alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation, compte tenu de l’importance des travaux réalisés préalablement à la vente par lots de l’intégralité de l’ensemble immobilier, travaux comprenant, outre la sécurité incendie, des lots démolition, maçonnerie, étanchéité, métallerie, menuiserie extérieure, plomberie, électricité, menuiserie bois, cloisons/doublages, peinture, revêtements sols, ascenseur, aménagements extérieurs (annexes n° 3 et 4 au rapport d’expertise et pièce n° 3 produite en demande : note technique du maître d’oeuvre sur les travaux de réaménagements de bâtiments à usage de bureaux réalisés par le vendeur et CCTP des travaux de réhabilitation d’un ensemble immobilier à usage d’activités et de bureaux établi par Monsieur Y J).

Or, le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, dès lors que l’importance des travaux effectués les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage, ce qui est le cas en l’espèce.

Les non-conformités des équipements et installations d’un bâtiment aux normes incendie, s’appliquant aux immeubles à usage d’activités ou de bureaux, sont donc également de nature à engager la responsabilité décennale, de plein droit, de la S.A. LOFTA, le syndicat des copropriétaires demandeur ayant en outre qualité pour agir sur ce fondement en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble contre le vendeur des lots, s’agissant de désordres affectant les parties communes de l’immeuble vendu, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ailleurs, les acquéreurs successifs de l’immeuble bénéficient de la garantie décennale, conformément aux dispositions de l’article 1792 du Code civil.

La S.A. LOTFA et Monsieur Y J ayant contribué ensemble, de manière indivisible, à la réalisation de l’entier dommage subi par le syndicat des copropriétaires demandeur, une condamnation in solidum s’impose en l’espèce.

Compte tenu de l’ensemble des éléments précités, la S.A. LOFTA et Monsieur Y J seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du […] et […] :

— la somme de 152.988 € HT au titre de la résistance au feu des portes,

— et la somme de 29.250 € HT au titre de la ventilation.

Le syndicat des copropriétaires du […] et […] sera débouté du surplus de ses demandes indemnitaires, non justifié.

II – Sur les autres demandes :

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

La S.A. LOFTA et Monsieur Y J, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires du […] et […] de la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum la S.A. LOFTA et Monsieur Y J à payer au syndicat des copropriétaires du […] et […] :

— la somme de 152.988 € HT au titre de la résistance au feu des portes,

— et la somme de 29.250 € HT au titre de la ventilation,

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] et […] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Condamne in solidum la S.A. LOFTA et Monsieur Y J aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum la S.A. LOFTA et Monsieur Y J à payer au syndicat des copropriétaires du […] et […] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 26 Juin 2017

Le Greffier Le Président

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