COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00045 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JUHW

Minute N° : 25/00215

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Isabelle PORCHER

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

M^e Nina DORCHIES

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [P]

né le 07 Juillet 1964 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Isabelle PORCHER, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [G]

née le 17 Mars 1982 à [Localité 10]

de nationalité Française

Chez Monsieur [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2024/403 du 22/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 4/3/25

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 août 2009, Monsieur [T] [P] (ci-après M. [P]) a consenti à Madame [M] [G] (ci-après Mme [G]) un bail portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à effet au 15 août 2009, pour un loyer mensuel de 543 euros avec un dépôt de garantie de 519,46 euros et une « assurance loyers » de 519,46 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 29 avril 2022, Mme [G] a donné congé du bail avec effet au 31 juillet 2022 et a quitté les lieux le 4 mars 2023, en accord avec M. [P].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 août 2023, M. [P], via la GMF, a mis en demeure Mme [G] d’avoir à lui payer 13 052,17 euros au titre des devis pour la remise en l’état de l’appartement et des loyers à payer dont a été retranché le montant du dépôt de garantie.

C’est dans ce contexte et faute de régularisation des sommes dues que par acte en date du 29 janvier 2024, M. [P] a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’AVIGNON à l’effet de la voir condamnée au paiement de sommes relatives au solde des loyers et des réparations locatives.

PRETENTIONS/MOYENS

Après plusieurs renvois, l’affaire est retenue à l’audience du 4 mars 2025.

A l’audience, M. [P], représenté, s’est référé oralement à ses écritures aux termes desquelles il demande de :

Condamner Mme [G] à lui payer la somme de 984,42 euros au titre du solde des loyers,Condamner Mme [G] à lui payer la somme de 12 268,68 euros au titre du solde des réparations locatives,Rejeter toutes les demandes de Mme [G], Condamner Mme [G] aux entiers dépens,Condamner Mme [G] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de paiement du solde des loyers et des réparations locatives, M. [P] fait valoir, sur le fondement des articles 1730, 1732, 1735 et 1760 du code civil, qu’au regard de l’état de la maison après le déménagement de la locataire, des devis ont dû être effectués. Le nettoyage complet de la maison a été estimé à 4 920 euros, la peinture à 2 533,58 euros et le changement de menuiseries à 4 827,10 euros.

En outre, le demandeur indique que Mme [G] est tenue d’un arriéré de loyer d’un montant de 984,42 euros suivant décompte qui a été établi en conformité avec les informations données par la caisse d’allocations familiales.

Pour s’opposer aux demandes de Mme [G], M. [P] réplique que la défenderesse a été convoquée pour faire l’état des lieux de sortie et la remise des clés par Me [C] par lettre avec accusé de réception du 6 mars 2024.

Le demandeur ajoute que le logement loué n’était pas insalubre au regard de l’état des lieux d’entrée, que la locataire y a vécu pendant 14 ans et qu’aucune réclamation n’a été faite pendant cette période. M. [P] énonce que Mme [G] n’a pas entretenu le logement et l’a laissé se dégrader alors même qu’il est intervenu lors du bail pour des réparations étrangères à un état d’insalubrité.

Le demandeur précise que les traces d’humidité sont dues au fait que la défenderesse a bouché toutes les aérations, comme le rapporte le constat d’huissier du 16 septembre 2020 et comme l’admet Mme [G].

M. [P] considère que la photographie d’un mur avec de la moisissure, produite par l’ancienne locataire, n’a pas de valeur probante en l’absence de date et en dehors de tout constat d’huissier.

Il fait valoir que l’acheteur de la maison a rédigé une attestation rapportant qu’il a trouvé les grilles d’aérations bouchées.

M. [P] réplique au moyen tiré de l’absence de factures et de la vente de la maison qu’il n’est pas obligé de fournir ces documents et que des travaux ont été réalisés depuis le départ de la locataire.

Il expose que le dépôt de garantie sera restitué après déduction du coût des dégradations.

Le demandeur s’oppose au préjudice de jouissance invoqué par la défenderesse en raison de l’absence de toute sollicitation afin d’effectuer des réparations.

A l’audience, Mme [G], représentée, s’est référée oralement à ses écritures aux termes desquelles elle demande de :

— Rejeter l’intégralité des demandes de M. [P],

— Condamner M. [P] à lui payer la somme de 519,46 euros au titre du dépôt de garantie indu,

— Condamner M. [P] à lui payer la somme de 519,46 euros au titre du dépôt de garantie non restitué avec intérêt au taux légal à compter du 5 mai 2023,

— Condamner M. [P] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner M. [P] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir à l’exception de sa demande reconventionnelle.

Pour s’opposer aux demandes de M. [P], Mme [G] fait valoir, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, que le constat d’huissier de Me [C] et les photographies prises par la défenderesse démontrent une situation de vétusté due à un défaut d’entretien du bailleur, caractérisée par des traces de moisissures.

Mme [G] ajoute que ces dernières ont été provoquées par des traces d’humidité, constatées dans l’état des lieux d’entrée, en lien avec des traces d’inflitration au plafond.

La défenderesse considère que la réparation de ces problèmes relève de l’obligation du bailleur de délivrer et d’entretenir la chose louée. Elle précise que logement était dans un mauvais état lors de l’état des lieux d’entrée et qu’aucun élément ne prouve que les photographies produites par le demandeur datent de cet état de lieux.

Mme [G] énonce que le procès-verbal de constat du 16 septembre 2020 démontre que le bailleur avait connaissance de la situation entre 2020 et 2023, n’a rien fait, et que l’état des lieux de sortie ne fait pas mention d’aérations bouchées.

La défenderesse indique que les factures produites par le demandeur ne permettent pas de prouver l’intervention de ce dernier dans l’entretien de la maison en l’absence d’adresse du logement sur le document et d’une mauvaise inscription du nom de la locataire.

Au visa de l’article 1730 du code civil, Mme [G] s’oppose à la caractérisation d’une dégradation locative au regard de la vétusté découlant d’une location familiale de quatorze années et de l’état d’usure de certains éléments, déjà constaté dans le procès-verbal du 16 mars 2023.

La défenderesse fait valoir que les devis non-signés du demandeur n’ont qu’une valeur informative et qu’aucune preuve de la réalisation effective des travaux par M. [P] n’est rapportée. Elle ajoute que les devis datent de 2023 alors que la maison a été vendue en 2020, et des travaux ont été réalisés par les nouveaux propriétaires en juillet 2023.

Pour s’opposer à la demande d’un arriéré de loyers, Mme [G] réplique que M. [P] produit deux décomptes qu’il a lui-même établi et qui ne retiennent pas le même montant, que nul ne peut se constituer preuve à soi-même et qu’aucun élément ne démontre l’existence de cette dette. La défenderesse précise avoir payé ses loyers en fournissant des quittances.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie indu, Mme [G] fait valoir, au regard de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis la loi du 8 février 2008, qu’il n’était pas possible pour le bailleur de demander le versement de 1 038,92 euros au titre de la caution et de l’assurance loyer, sans justifier du contenu de ces sommes, dans le cadre du bail conclu le 13 août 2009. L’ancienne locataire estime qu’il s’agit d’un dépôt de garantie déguisé.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, Mme [G] considère, selon la loi du 6 juillet 1989, que le dépôt de garantie de 519,46 euros n’a pas été restitué dans un délai de deux mois après le départ des lieux en date du 5 mars 2023, et qu’en conséquence, il doit être restitué avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023.

Au soutien de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance, l’ancienne locataire expose, au visa de l’article 1721 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que le logement était dans un état d’insalubrité entravant sa jouissance paisible pour ses occupants notamment par la présence d’odeurs.

Mme [G] indique que l’état des lieux faisait état de moisissures généralisées, que des traces d’humidités étaient visibles. Elle consteste l’absence de connaissance de la situation de M. [P] au regard des photographies qu’elle lui a communiquées et de sa présence lors du constat d’huissier du 16 septembre 2020.

Au soutien de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral, Mme [G] soutient qu’elle a vécu dans un logement insalubre, sans prise en charge de son bailleur et qu’elle souffre de l’actuelle procédure.

A l’audience du 4 mars 2025, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

La défenderesse ayant comparu représentée, et en application de l’article 467 du code procédure civile, le présent jugement susceptible d’appel sera en premier ressort et contradictoire.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoit que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif,

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement.

En outre, l’article 1315 ancien du code civil (désormais article 1353) énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1341 ancien du code civil (désormais article 1358) dispose qu’hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

L’article suivant précise que l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant de 1 500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

En l’espèce, M. [P] fournit dans deux documents distincts, un décompte des loyers arrêté au mois de mars 2023. Dans le plus récent de ces décomptes, le montant est de 984,42 euros.

Mme [G] qui prétend être libérée du paiement des sommes dues au titre du solde locatif supporte ainsi la charge de la preuve de ses paiements à ce titre. La défenderesse fournit en ce sens trois quittances de loyer des mois de janvier, novembre et décembre 2022 d’un montant respectif de 543 euros, montant exact du loyer, dont la valeur probatoire n’est pas remise en cause par le demandeur.

Dès lors, il convient de soustraire du décompte du bailleur le delta négatif de 335,27 euros calculé dans la perception du loyer du mois de novembre 2022.

Néanmoins, aucun autre justificatif de paiement ne permet de démontrer que les loyers antérieurs et ultérieurs ont été dument réglés. En cela, le décompte produit par M. [P], dont le contenu est conforme aux données fournies par la caisse d’allocations familiales, servira de base au calcul des sommes dues au titre du solde locatif.

Par conséquent, Mme [G] sera condamnée à payer à M. [P] la somme de 649,15 euros au titre du solde locatif.

Sur la demande indemnitaire de M. [P] au titre des dégradations locatives,

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’autre part, et enfin de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes des articles 1732 et 1735 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute, et est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Il est admis que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution de celui-ci des travaux dont il demande l’exécution (civ. 3e, 3 avril 2001).

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 7] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

*

En l’espèce, il ressort des constatations et des photographies présentées dans le procès-verbal de constat du 16 mars 2023, effectué par Me [C], commissaire de justice, que de nombreuses marques de saletés et d’usures couvrent les murs, les plafonds et les fenêtres des différentes pièces de la maison.

A titre d’illustration, la peinture du mur du salon est décrite par le commissaire comme « noircie en partie basse » et la porte fenêtre du rez-de-chaussée est dépeinte comme « sale, mauvais état, griffé, vitre très sale, joint HS ».

Il est également relevé des « traces d’infiltration » sur le plafond de la chambre n°2, sur le palier et dans la salle d’eau, ainsi que des traces importantes de moisissures au-dessus de la douche et à côté des toilettes.

Plusieurs dégradations sont observées, comme le placard placé sous l’évier qui présente une étagère cassée, qualifiée d'« HS », tout comme plusieurs caches de prises électriques du salon, également cassés, et comme la tapisserie de la chambre n°1 qui a été « arrachée ».

Ainsi, l’état des lieux de sortie permet de démontrer l’existence de désordres qui dépassent l’usure normale du logement donné à bail et qui sont imputables à Mme [G].

En effet, l’état des lieux d’entrée du 13 août 2009, signé par la locataire, qualifie de « bon » l’état des murs du séjour, de la chambre n°2, de la salle de bains et ne relève pas d’élément particulier s’agissant des plafonds des différentes pièces. Il n’a été fait état de traces d’humidité qu’au pied du mur du salon et à la base de l’escalier.

De plus, le procès-verbal de constat du 16 septembre 2020, de Me [C], présente des photographies qui soulignent qu’à cette date intermédiaire entre les états de lieux d’entrée et de sortie, de la moisissure était apparente dans la salle d’eau.

L’attestation du 6 juin 2024 de Monsieur [J] [F], nouveau propriétaire de la maison louée selon acte notarié du 28 juillet 2023, indique que lors des travaux réalisés après la vente, il a été remarqué que « tous les orifices des gaines de ventilation étaient bouchés », notamment par des chiffons.

En cela, les dégradations constatées dans l’état de lieu de sortie ont, en l’absence de preuves contraires, été commises au cours de la location de Mme [G].

Les attestations fournies par la défenderesse ne démontrent pas que les dégradations étaient antérieures à la location de Mme [G] ou qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Aucun autre élément probatoire ne permet de caractériser ces éléments.

Le moyen selon lequel l’entretien de la chose louée revient au bailleur en cas de vétusté ne saurait prospérer en l’absence de pièces permettant de retenir un tel fondement.

M. [P] produit trois devis d’un montant total de 12 280,68 euros qui portent sur la décontamination et le nettoyage de la maison, sur la peinture des murs et plafonds ainsi que sur le remplacement d’un ouvrant ALU et d’une porte d’entrée en bois.

Il convient d’écarter le dernier devis cité, en date 12 mai 2023 et d’un montant de 4 827,10 euros, au regard du contenu des dégradations imputées à Mme [G] puisqu’elles n’ont pas porté sur la porte d’entrée du logement, ni sur un ouvrant battant. En cela, le caractère direct du lien de causalité n’est pas suffisamment démontré.

Concernant les deux premiers devis, d’un montant respectif de 4 920 euros et de 2 533,58 euros, au regard de l’état des divers éléments, qui n’étaient pas neufs au début de la location puisqu’ils étaient décrits comme « bon » dans l’état des lieux d’entrée, et de la vétusté naturelle du fait d’une location de quatorze années, il convient de calculer la valeur résiduelle des meubles à la charge du locataire.

Au regard de l’objet du devis de la société Evolution Services et des biens concernés, tels que les radiateurs et les portes, un taux de vétusté sera retenu à hauteur de 20% et il sera alloué la somme de 3 936 euros s’agissant de la décontamination et le nettoyage de la maison.

Au regard de l’objet du devis de Monsieur [Z] [D] et du fait que la peinture est un bien avec une vétusté importante, un taux de vétusté de 15% sera retenu et il sera alloué la somme de 2 533,58 euros à ce titre.

L’argument tiré de l’absence de factures et de signature des devis par le demandeur ne saurait prospérer en ce qu’aucune condition légale ne subordonne la réparation des dégradations à ces éléments.

Par conséquent, Mme [G] sera condamnée à payer à M. [P] la somme de 6 089,54 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle au titre du dépôt de garantie indu,

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer pour les baux vides conclus après le 9 février 2008. Ce dépôt doit être « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

L’article 1156 ancien du code civil (désormais article 1188) énonce que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, Mme [G] a versé un dépôt de garantie à hauteur de 519,46 euros ainsi qu’une somme d’un même montant au titre de « l’assurance loyer » lors de la conclusion du contrat de bail le 13 août 2009.

Au regard des termes de la mention, qui coïncide avec l’objet du dépôt de garantie qui est de prévenir une inexécution contractuelle, et de son emplacement dans la convention, sous le titre « dépôt de garantie », il convient de requalifier cette somme en dépôt de garantie.

De ce fait, M. [P] a perçu la somme de 1 038,92 euros à ce titre alors que la loi applicable au bail impose la limite de 543 euros, montant du loyer mensuel, au regard du contrat.

La somme de 495,92 euros a été indument perçue par M. [P].

En conséquence, M. [P] sera condamné à restituer la somme de 495,92 euros à Mme [G].

Sur la demande reconventionnelle au titre du dépôt de garantie non restitué,

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, M. [P] a versé un dépôt de garantie à hauteur de 543 euros.

Au regard de ce qui a été décidé précédemment, il convient de déduire le dépôt de garantie de la somme de 6 089,54 euros au titre des réparations locatives.

Par conséquent, Mme [G] sera condamnée à payer à M. [P] la somme de 5 546,54 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie non restitué.

Sur la demande reconventionnelle relative au trouble de jouissance,

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 06 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 13 août 2009 que le logement ne présentait pas un état d’insalubrité au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice. Celui-ci n’ayant notamment souligné que des traces d’humidité au pied du mur du salon.

L’argument tiré de la connaissance du propriétaire de l’état d’insalubrité au cours de la location ne saurait prospérer en ce que les photographies fournies par Mme [G] ne sont pas datées. Par ailleurs, le message téléphonique envoyé au demandeur date du 6 mars 2023, soit quelques jours après le départ du logement, et ne peut servir de preuve à une connaissance antérieure du propriétaire de l’état de son bien.

De plus, la présence de M. [P] lors du constat d’huissier du 16 septembre 2020 ne saurait être suffisante en ce que le procès-verbal et les photographies prises à cette date ne permettent pas de caractériser un état d’insalubrité.

Mme [G] ne justifie donc pas d’un trouble de jouissance imputable à M. [P].

Par conséquent, Mme [G] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle relative au préjudice moral,

Aux termes de l’article 1382 ancien du code civil (désormais article 1240) tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la défenderesse n’apporte aucun élément qui justifie l’existence d’un préjudice moral en ce qu’aucune faute commise par M. [P] n’est démontrée.

Par conséquent, la demande de Mme [G] au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur la compensation :

Il ressort des dispositions des articles 1290 (désormais article 1347) et 1291 (désormais article 1348) du code civil que la compensation peut être demandée et prononcée en justice entre des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles entre deux personnes. Les sommes d’argent obligation de sommes d’argent sont fongibles et peuvent être compensées.

Il est admis que la compensation judiciaire peut intervenir même quand la créance alléguée ne remplit pas les conditions de la compensation légale (civ. 3, 25 octobre 1976).

En l’espèce, Madame [G] doit à Monsieur [P] les sommes de :

—  5 546,54 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie non restitué

—  649,15 euros au titre de la dette locative.

Ce dernier lui doit la somme de 495,92 euros au titre du dépôt de garantie indûment perçu.

Par conséquent, la compensation sera ordonnée entre les sommes dues.

Sur les demandes accessoires,

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, Mme [G] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [G] qui succombe en ses prétentions, sera condamnée à payer à M. [P] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 400 euros.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 649,15 euros au titre du solde des loyers ;

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à Monsieur [T] [P] la somme totale de 5 546,54 euros au titre du solde des réparations locatives, déduction faite de la somme de 543 euros correspondant au dépôt de garantie prévu par le bail du 13 août 2009 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à Madame [M] [G] la somme de 495,92 euros au titre du dépôt de garantie indûment perçu ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues ;

REJETTE la demande de Madame [M] [G] au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de Madame [M] [G] au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [M] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le commande l’équité ;

REJETTE la demande de Madame [M] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 avril 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge