TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00006 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JRF

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MARS 2025

MINUTE N° 25/00381

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société FONCIERE DU VAR

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0681

ET :

La société PAPAGENO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 13 juin 2022, la SCI FONCIERE DU VAR a donné à bail commercial à la SAS PAPAGENO, pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2022, un local B 314 situé au sein du centre commercial « [Adresse 6] » à LES PAVILLONS-SOUS-BOIS (93320), [Adresse 3] [Adresse 2], [Adresse 9], moyennant un loyer annuel de 18.232 euros, outre les charges et les taxes.

Le 13 septembre 2024, la SCI FONCIERE DU VAR a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS PAPAGENO un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 30 décembre 2024, la SCI FONCIERE DU VAR a fait assigner la SAS PAPAGENO aux fins de voir :

Vu les articles 1103 et suivants, 1231-6 et suivants et 1343-5, al. 2, du Code civil, l’article L. 143-2 du Code de Commerce, les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment le Bail commercial du 13 juin 2022 et le commandement de payer du 13 septembre 2024,

Vu la clause résolutoire stipulée audit Bail commercial,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au Bail commercial du 13 juin 2022 consenti par la société FONCIERE DU VAR à la société PAPAGENO, portant sur le local commercial identifié sous le numéro B 314, situé dans la galerie marchande du centre commercial « [Adresse 6] » dépendant d’un ensemble immobilier sis aux [Adresse 8], et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 13 octobre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ; ORDONNER l’expulsion de la société PAPAGENO, et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe dans la galerie marchande du centre commercial « [Adresse 6] » dépendant de l’ensemble immobilier sis aux [Adresse 8], et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 5] Publique et l’assistance d’un serrurier ; CONDAMNER, par provision, la société PAPAGENO à payer à la société FONCIERE DU VAR une somme de 19.545,22 euros TTC (= 13 609,62 + 1 142,76 + 4 792,84) au titre des arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés à la date du 13 octobre 2024 inclus, jour de la résiliation du bail, augmentée d’une indemnité forfaitaire et conventionnelle égale à 10 % des sommes dues en application de la clause « clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » convenue entre les parties et stipulée au Bail (page 31) ; FIXER à la somme de 3 255,09 euros, augmentée de la TVA si applicable, correspondant au double du montant du dernier loyer mensuel, la provision mensuelle à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société PAPAGENO à compter du 14 octobre 2024 inclus jusqu’au délaissement effectif des locaux objet du Bail commercial du 13 juin 2022 et remise des clefs au Bailleur ; CONDAMNER la société PAPAGENO à payer par provision à la société FONCIERE DU VAR, une somme mensuelle de 3 255,09 euros, hors charges, augmentée le de la TVA si applicable, à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 octobre 2024 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ; DIRE QUE, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société PAPAGENO et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ; AUGMENTER les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du Bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au Bail ; ORDONNER QUE la somme versée par la société PAPAGENO à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la société FONCIERE DU VAR, conformément aux stipulations de l’article « clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » du Bail (page 31) ; ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la société FONCIERE DU VAR, aux frais, risques et périls de la société PAPAGENO, en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à la société FONCIERE DU VAR ; CONDAMNER la société PAPAGENO à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ; RAPPELER que l’Ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ORDONNER la capitalisation des intérêts ; CONDAMNER la société PAPAGENO à payer à la société FONCIERE DU VAR une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société PAPAGENO aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du Greffe du Tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du Preneur, dont distraction au profit de la SELARL BLUMENTHAL AVOCATS, représentée par Maître Eric Olivier BLUMENTHAL, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 février 2025 et la décision mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS PAPAGENO n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI FONCIERE DU VAR, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SAS PAPAGENO

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 13 septembre 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 40.593,43 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 278 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 13 octobre 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS PAPAGENO, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 13 juin 2022, le commandement de payer du 13 septembre 2024 et le décompte actualisé au 6 novembre 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 29.211,73 euros, loyer du mois d’octobre inclus. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de la somme de 19.545,22 euros, comme sollicitée avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la clause pénale, la majoration de l’indemnité d’occupation, le dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’acquisition du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS PAPAGENO qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 septembre 2024 ; le juge des référés autorisera leur recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI FONCIERE DU VAR au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 5.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 juin 2022 liant les parties sont réunies à la date du 13 octobre 2024 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS PAPAGENO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués B 314 tels que visés dans le bail du 13 juin 2022, situés au sein du centre commercial « [Adresse 6] » à [Localité 7], [Adresse 3] [Adresse 2], [Adresse 9], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SAS PAPAGENO à payer en deniers ou quittances à la SCI FONCIERE DU VAR la somme de 19.545,22 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au loyer du mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS la SAS PAPAGENO au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 13 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 13 juin 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’acquisition du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SAS PAPAGENO à verser à la SCI FONCIERE DU VAR la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS PAPAGENO aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

AUTORISONS le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 MARS 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN