TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 19/10479 – N° Portalis DBX6-W-B7D-T3V6

Minute n° 24/00042

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. GRANDS HOMMES BASTIDE représentée par M. [J] [P] [I] gérant associé, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. SECAPRESS prise en la personne de Mr [X] [E], son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 1er octobre 1987, la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE a donné à bail commercial pour un durée de neuf ans à la société PRESSING 10 un local dans un immeuble situé [Adresse 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 36.000 francs soit 5.488,16 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le bail a été renouvelé par actes du 24 octobre 1996, puis du 7 décembre 2005 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2006, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11.844 euros.

Par acte notarié du 27 décembre 2005, la société PRESSING 10 a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société SECAPRESS.

Par jugement du 3 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant après un jugement d’incompétence du juge des loyers commerciaux saisi par la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE, a fixé le montant du loyer révisé à compter du 10 septembre 2014 à la somme annuelle de 23.700 euros hors taxes et hors charges et a condamné le preneur au paiement des arriérés de loyer entre cette date et le 31 décembre 2016.

Dans le temps de la procédure, le 24 juin 2016, le bailleur a fait signifier au preneur un congé contenant une offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017 pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 21.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 21 novembre 2018, la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE, par acte du 25 octobre 2019, a fait assigner la SARL SECAPRESS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017, à hauteur de 28.500 euros annuel hors taxes et hors charges.

Par jugement du 7 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2017 et avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [W].

L’expert a déposé son rapport le 23 juin 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE, soutenant son mémoire signifié le 12 février 2024 et remis au greffe le même jour, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 à la valeur locative pour un montant annuel de 23.700 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 plafonné sur la base du dernier loyer fixé judiciairement soit la somme de 23.700 euros,en tout état de cause, condamner la société SECAPRESS au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant au déplafonnement du montant du loyer, la société LES GRANDS HOMMES BASTIDE fait valoir, sur le fondement des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité avec d’une part la création de trois nouveaux parcs de stationnement à proximité immédiate, représentant 235 places, ce qui constitue objectivement un environnement favorable à l’activité du locataire. Elle expose également l’existence d’une modification notable des obligations respectives des parties en ce que le jugement du 3 novembre 2022, aujourd’hui définitif, a porté le loyer à la somme de 23.700 euros, ce qui constituait une augmentation de 8.500 euros. Elle soutient également que le déplafonnement est justifié, sur le fondement de l’article R145-8 du code de commerce, en raison des améliorations conséquentes des locaux (élargissement vitrine, enseigne lumineuse, pose d’une marquise) effectuées par le preneur en 1999 lors du bail expiré le 31 décembre 2005.

Pour la détermination de la valeur locative, la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE indique que les locaux sont parfaitement adaptés et fonctionnels à l’activité de la société SECAPRESS, qui exerce toujours la même activité que celle exercée par son prédécesseur depuis 1987. Elle ajoute que la destination contractuelle du bail est adaptée à l’activité exercée. Concernant les clauses et conditions du bail, le bailleur soutient que la répartition des charges correspond aux usages, qu’il s’acquitte de la taxe foncière et qu’il a consenti à une autorisation générale de location-gérance du fonds, le bail comportant donc des clauses favorables au preneur. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, le bailleur argue de ce que l’environnement commercial est stable et que l’appréciation de l’incidence sur le commerce doit être objective.

Pour la fixation du montant du loyer déplafonné, elle propose de retenir la surface pondérée mentionnée par l’expert judiciaire, ainsi que le prix unitaire, et subsidiairement en l’absence de déplafonnement de retenir le loyer fixé dans le jugement au titre du loyer révisé.

A l’audience, la SARL SECAPRESS, soutenant son mémoire notifié le 2 avril 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et remis au greffe le même jour, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE de ses demandes,fixer le loyer du bail commercial renouvelé selon la règle du plafonnement,condamner la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE au paiement des dépens, et d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SECAPRESS soutient, au visa des articles L145-34 alinéa 1 et R145-6 du code de commerce, que le bailleur ne rapporte aucun élément permettant de motiver un déplafonnement du loyer. Elle rappelle que le déplafonnement est une dérogation dont l’appréciation est restrictive et ne peut reposer sur des affirmations générales. Elle affirme que les travaux du tramway à compter de septembre 2016 ont modifié la commercialité du secteur en supprimant la quasi-totalité du flux automobile. Elle expose que la seule création de places de stationnement résidentiel n’établit pas une modification des facteurs locaux de commercialité, le bailleur échouant à démontrer en quoi ces parkings situés à 1,5 kilomètre constitueraient une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur son commerce. Elle souligne par ailleurs que la fin des travaux ne signifie pas le retour du niveau de commercialité de sorte qu’il s’agit d’un facteur minorant et d’autre part que la ligne de tramway n’a été mise en fonctionnement que le 14 décembre 2019 soit hors période opérante. Elle ajoute que la barrière du Médoc a toujours été une voie stratégique et qu’il n’y a pas de modification. Elle considère que le bailleur échoue à rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une influence significative sur l’activité de pressing, se contentant de le supposer.

Elle argue également de ce que seule la modification conventionnelle du loyer entre les parties peut constituer une modification notable de leurs obligations respectives de sorte que le moyen relatif à la caducité de la déclaration d’appel d’un contentieux portant sur le montant du loyer ne peut prospérer.

S’agissant des travaux réalisés, le preneur soutient qu’il s’agit avant tout de décorations et non de travaux d’amélioration, que le bailleur ne démontre pas leur réalisation effective aux dates indiquées, que la vitrine a été modifiée en 2014, travaux d’amélioration pour lesquels un déplafonnement ne peut être sollicité qu’au second renouvellement conformément à l’article R145-8 du code de commerce.

Subsidiairement, sur la valeur locative, la société SECAPRESS considère que l’objet du bail est très restrictif, cette limitation étant un facteur défavorable et de minoration, que son activité a tendance à disparaitre, et que le PLU de la barrière du Médoc interdit tout changement de destination des locaux commerciaux. Le preneur souligne également l’existence de facteurs de minoration du montant du loyer dès lors que le bail interdit toute sous location et prévoit un transfert des obligations du bailleur au preneur, dérogeant aux articles 1722 et 1724 du code civil. Enfin, la société SECAPRESS prétend que la configuration des locaux n’est pas adaptée à son activité, que le flux automobile à proximité est dissuasif pour les piétons, qu’il n’existe pas de véritables facultés de stationnement à proximité, facteur essentiel pour son activité, que l’environnement commercial n’est pas florissant. Elle conteste l’efficience des éléments de comparaison retenus par l’expertise judiciaire indiquant qu’aucun des commerces sont de proximité, qu’ils ont des surfaces très réduites et que le rapport ne tient pas compte des spécificités et de la réalité des situations des locaux.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L 145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré.

Il convient d’examiner les critères soutenus aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité, la modification des obligations des parties et la modification des caractéristiques des locaux.

l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire, que la commune [Localité 4] a bénéficié du dynamisme de l’ensemble de la métropole bordelaise avec une progression de plus de 2% du nombre d’habitants, ce qui ne constitue toutefois pas en soi une évolution des facteurs locaux de commercialité.

En outre, l’expertise permet également de retenir que si des parkings ont été créés, ils sont venus compenser partiellement des places de stationnement supprimées pour la création de la ligne D quelques mois plus tard. La création de ces places de parking n’a donc pas eu pour objet de modifier les facteurs locaux de commercialité

Par ailleurs, il en résulte également que l’environnement commercial au 1er janvier 2017 est stable depuis plusieurs années et est composé de plusieurs enseignes d’envergure nationale ou régionale.

S’agissant des travaux du tramway ligne D, ils n’ont débuté qu’en mars 2018 et n’ont dès lors pas d’impact sur la détermination de l’évolution des facteurs locaux de commercialité durant la période du bail écoulé jusqu’au 1er janvier 2017.

La SCI GRANDS HOMMES BASTIDE ne démontre donc pas l’existence d’une évolution des facteurs locaux de commercialité.

la modification des obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, l’expertise judiciaire n’a pas constaté l’existence d’une modification significative des obligations des parties.

S’agissant de l’évolution du prix du loyer et de la fixation du montant du loyer révisé par jugement du tribunal judiciaire du 3 novembre 2022, il importe peu que la décision soit ou non définitive dès lors que la fixation du loyer en cours de bail sur le fondement de l’article L145-38 ou de l’article L145-39 du code de commerce, intervenue en application des conditions légales, dans des conditions étrangères au bail, et ne résultant pas d’un processus conventionnel de modification du montant du loyer, ne constitue pas une modification notable susceptible de justifier le déplafonnement du loyer.

L’évolution des caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;

3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-8 du code de commerce ajoute que les améliorations apportées aux locaux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En application de ce texte, il est admis que si des travaux ont été réalisés par le bailleur à ses frais au cours de l’écoulement du bail, ils pourront être pris en considération pour justifier le déplafonnement du loyer à l’expiration du bail qui suivra.

En l’espèce, s’agissant des travaux, embellissements et améliorations réalisés sur la façade, il est contractuellement prévu dans le bail une clause d’accession au profit du bailleur en fin de bail.

Toutefois, si le bailleur a autorisé la réalisation de travaux de pose d’enseigne, d’élargissement de la vitrine et de pose d’un auvent ou d’une marquise par acte du 23 décembre 1998, la réalisation effective de ces travaux en 1999 comme invoqué par la bailleresse n’est pas démontrée par les pièces du dossier. Ainsi, la mention de cette autorisation dans le bail conclu en 2005 ne saurait constituer la preuve de leur réalisation effective. De même les courriers de 2011 évoquant la réalisation de travaux en façade et la dépose d’une marquise ne permettent pas d’établir que les travaux autorisés en 1998 auraient effectivement été réalisés avant le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2006 par acte du 07 décembre 2005.

La SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE, demanderesse et supportant à ce titre la charge de la preuve, ne démontre donc pas la date de réalisation effective des travaux, l’allégation de leur réalisation en 1999 étant contestée par la société preneuse. Cette preuve n’a pas pu être rapportée devant l’expert judiciaire lequel n’a pu que constater le désaccord des parties sur la date de réalisation des travaux notamment concernant la vitrine.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir qu’il n’est pas démontré l’existence d’un motif de déplafonnement sur ce fondement.

Par conséquent, les trois motifs invoqués par la bailleresse, la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE, ne constituant pas des motifs de déplafonnement, il convient de la débouter de sa demande principale tendant à la fixation du loyer à la valeur locative selon les modalités de l’article L145-33 du code de commerce.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Conformément aux dispositions susvisées de l’article L145-34 du code de commerce, en l’absence de motif de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé par rapport au montant du loyer du bail expiré, en utilisant comme loyer de base celui convenu lors de la conclusion du bail, qui correspond au loyer initial nonobstant la fixation judiciaire du loyer révisé en cours de bail à la valeur locative.

Contrairement à la demande formulée par la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE le loyer de base ne peut dès lors être calculé sur la base du montant du loyer révisé judiciairement fixé mais uniquement sur la base du loyer initial convenu lors de la conclusion du bail, soit 11.844 euros hors taxes et hors charges, auquel seront appliqués les indices tels que prévus par le texte susvisé, selon les modalités fixées au dispositif du jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt du demandeur de voir statuer sur l’existence ou non de motifs de déplafonnement pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative du local, et celui-ci échouant dans la démonstration d’une telle preuve, il convient de condamner la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL SECAPRESS la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au 1er janvier 2020 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office ; chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, et celle-ci étant compatible avec sa nature, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Vu le jugement du 07 juillet 2021 ayant constaté le renouvellement du bail portant sur le local situé [Adresse 1] (33) au titre du bail conclu entre la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE et la SAS SECAPRESS à compter du 1er janvier 2017 ;

Déboute la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 à la valeur locative ;

Dit que le prix du loyer du local situé [Adresse 1] (33) au titre du bail conclu entre la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE et la SARL SECAPRESS renouvelé à effet du 1er janvier 2017 sera plafonné, le loyer de base étant fixé au loyer initial convenu lors de la conclusion du bail, soit 11.844 euros hors taxes et hors charges par an ;

Condamne la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI LES GRANDS HOMMES BASTIDE à payer à la SARL SECAPRESS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE