Du 12 février 2026

5AZ

PPP Contentieux général

N° RG 24/03283 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5YU

[O], [C] [A], [Z] [B] épouse [A]

C/

S.C.I. ORTEGA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 février 2026

JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [O], [C] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Sophie PASTURAUD (avocate au barreau de BORDEAUX)

Madame [Z] [B] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Sophie PASTURAUD (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.C.I. ORTEGA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Maître Anne-Sophie LOURME (avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et premier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 5 août 1994, la SCI ORTEGA a donné à bail à usage commercial à la SARL LE TIVOLI le lot n°3 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2], constitué d’un local à usage de café-restaurant.

Par acte authentique en date du 14 juin 1999, la SARL LE TIVOLI a cédé son fonds de commerce à M. [O] [A] et Mme [Z] [B] épouse [A].

Par acte authentique en date du 14 juin 1999, la SCI ORTEGA, représentée par M. [V] ORTEGA PLAZA, son gérant, a consenti à M. [O] [A] et Mme [Z] [B] épouse [A] un bail d’habitation portant sur un logement, le lot n°4, situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 2.000 franc (soit 304,90 euros), et des provisions sur charges mensuelles de 100 francs.

Par courrier officiel en date du 4 février 2020, le conseil de M. [O] [A] et Mme [Z] [A] a informé le conseil de la SCI ORTEGA de l’apparition d’infiltrations et l’a invité à faire le nécessaire pour y remédier.

Par courrier officiel du 16 février 2021, le conseil de M. [O] [A] et Mme [Z] [A] a informé le conseil de la SCI ORTEGA que les infiltrations se sont aggravées et l’a mis en demeure de faire réaliser dans les meilleurs délais des travaux afin de remédier à cette situation.

Par courriers des 17 février et 22 mars 2021, distribués respectivement les 19 février et 25 mars 2021, le conseil de M. [O] [A] et Mme [Z] [A] a interrogé la SCI ORTEGA quant à la réalisation des travaux de la toiture engendrant les infiltrations et l’a mise en demeure de prendre les mesures nécessaires afin que leur appartement soit mis aux normes de décence, sous huitaine.

S’agissant de l’appartement, par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2021, M. [O] [A] et Mme [Z] [A] ont fait assigner la SCI ORTEGA, par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référés, lequel par ordonnance du 04 février 2022, ordonné une expertise et a désigné pour y procéder M. [I] [G].

S’agissant du local commercial, par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2021, M. [O] [A] et Mme [Z] [A] ont fait assigner la SCI ORTEGA, par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, lequel par ordonnance du 25 juillet 2022, ordonné une expertise et a désigné pour y procéder M. [I] [G].

Le rapport d’expertise a été établi le 5 juin 2024.

M. [O] [A] et Mme [Z] [B] épouse [A] ont assigné, par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la SCI ORTEGA, par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 28 janvier 2025, aux fins notamment de condamner la SCI ORTEGA, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement, à réaliser les travaux réparatoires retenus par M. [I] [G] en page 27 de son rapport à hauteur de 28 669,11 euros.

A la suite de l’audience du 28 janvier 2025, le dossier a fait l’objet de cinq renvois à la demande des parties, pour échange de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 11 décembre 2025.

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, M. [O] [A] et Mme [Z] [A], régulièrement représentés, demandent au juge, aux visas des dispositions des articles 6 et 20 de la loi du 6 juillet 1989, l’article L1331-23 du code de la santé publique, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, articles 1219 et suivants, articles 1719, 1720 et suivants du code civil, de :

Débouter la SCI ORTEGA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions en principal, frais et accessoires. Condamner la SCI ORTEGA sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir à réaliser les travaux réparatoires retenus par M. [G] en page 27 de son rapport à hauteur de 28.669,11 euros. Ordonner la mise en place d’un échafaudage provisoire extérieur durant la réalisation des travaux réparatoires et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite exécution. Ordonner la réalisation d’une étanchéité à la poussière entre les locaux communicants entre le restaurant et le logement pour la bonne exécution des travaux et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite exécution. Interdire la réalisation des travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant, à savoir : le lundi de 12h à 14h30, le mardi de 12h à 14h30, le mercredi de 12h à 14h30 et de 19h45 à 21h30, le jeudi de 12h à 14h30 et de 19h45 à 21h30, le vendredi de 12h à 14h30 et de 19h45 à 21h45.

Condamner la SCI ORTEGA au paiement d’une indemnité d’un montant de 2.000 euros par infraction constatée par Commissaire de Justice, à l’obligation d’arrêter les travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant. Juger que les frais de constat par Commissaire de Justice afférents à la violation de l’interdiction de travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant seront imputables à la SCI ORTEGA.

Par conséquent,

Condamner la SCI ORTEGA au paiement des frais de constats visés établis par Commissaire de Justice, afférents à la violation de l’interdiction de réaliser des travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant. Condamner la SCI ORTEGA au paiement de la somme de 17.850 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance des époux [A] du 1er octobre 2021 au 1er avril 2025.-

Prononcer la suspension des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux qui seront ordonnés par le Juge. Condamner la SCI ORTEGA à payer à M. [O] [A] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et son préjudice moral. Condamner la SCI ORTEGA à payer à Mme [Z] [A] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Condamner la SCI ORTEGA au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC. Condamner la SCI ORTEGA aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise [G]. Maintenir l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs demandes principales, les consorts [A] se fondent sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, 1331-23 du code de la santé publique, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 et soutiennent que la SCI ORTEGA a gravement manqué à ses obligations d’entretien, de réparation, d’assurer la sécurité des lieux et de jouissance paisible. Ils expliquent que le rapport d’expertise du 5 juin 2024 constate l’absence de chauffage, l’absence de planéité du parquet, la non fonctionnalité de la chaudière, la vétusté de la cuisine et du réseau électrique, qu’il impute à la SCI ORTEGA, dont la responsabilité est engagée. Le rapport précise également que l’immeuble loué ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent et considère les locaux comme impropres à l’habitation. Par ailleurs, ils ajoutent que le rapport présente les lieux comme dangereux pour la santé et la sécurité quel qu’en soit l’usage. Ils ajoutent que la SCI ORTEGA ne peut valablement soutenir qu’au motif que les lieux loués ne constitueraient pas l’habitation principale, ils ne pourraient prétendre à la location d’un logement décent.

Au soutien de leur demande de résiliation des travaux, ils indiquent que le rapport d’expertise a retenu la réalisation de travaux à hauteur de 28 669,11 euros, conformément aux différents devis établis, afin d’assurer la sécurité et l’habitabilité des lieux. Ils ajoutent que seule la responsabilité du propriétaire-bailleur est retenue quant à la réalisation de ces travaux. Ils considèrent que la SCI ORTEGA ne peut se prévaloir d’aucun manquement de leur part, et ne peut invoquer aucun refus de leur part quant à la réalisation de travaux. Ils indiquent également que l’astreinte apparaît nécessaire à l’avancée des travaux, compte tenu du fait que la SCI ORTEGA a attendu d’être assignée en référés pour procéder à l’automne 2021 à la réalisation des travaux de couverture alors qu’elle avait été avertie des défauts d’infiltrations dès le 4 février 2020, sans toutefois procéder aux travaux dans les parties intérieures.

Ils précisent en outre que l’expert a indiqué des conditions d’exécution précises pour la réalisation des travaux qui, s’ils ne sont pas encadrés dans leur exécution, risquent de troubler leur vie privée et professionnelle.

Concernant le préjudice de jouissance, ils exposent que les lieux loués présentent des défauts importants résultant du manquement de la SCI ORTEGA à ses obligations qui ont été signalés dès le 4 février 2020, et à nouveau les 16 et 17 février 2021 et 22 mars 2021. Outre les défauts précités, ils révèlent la présence de champignons résultant de la vétusté des lieux particulièrement néfastes à leur santé. Ils considèrent que l’ensemble de ces défauts impacte négativement l’utilisation des lieux et ont empêché une jouissance paisible et contestent l’argument selon lequel les lieux auraient été affecté à l’usage de réserve. Ils estiment leur préjudice à 17.850 euros correspondant à 425 euros x 42 mois (du 1er octobre 2021 au 1er avril 2025).

Concernant la suspension du paiement des loyers, ils se fondent sur les dispositions des articles 1219 du code civil et exposent qu’ils doivent être suspendus le temps de la réalisation des travaux, en raison des graves manquements de la SCI ORTEGA à ses obligations.

Concernant leur préjudice moral, ils expliquent qu’en raison de l’insalubrité des lieux, ils sont contraints depuis octobre 2021 d’effectuer quotidiennement les trajets entre [Localité 2] et leur lieu de travail, à des heures tardives compte tenu des obligations qu’impliquent leur profession. Ces trajets ne sauraient être considérés comme un choix personnel, alors que le logement loué est impropre à l’habitation. De ce fait, ils indiquent subir une dégradation de leur état de santé liés à la fatigue, au stress de la situation et de la procédure.

Concernant l’exécution provisoire, ils soutiennent que la SCI ORTEGA ne justifie pas de l’incompatibilité qu’elle allègue et expliquent qu’elle est non seulement compatible avec l’affaire, en raison de sa nature et de son ancienneté, mais nécessaire pour la réalisation des travaux dans les meilleurs délais.

En réponse aux demandes reconventionnelles de la SCI ORTEGA, les époux [A] se fondent sur les dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1102, 1218 et 1219 du code civil et exposent que le bail signé le 14 juin 1999 fait référence à la loi du 6 juillet 1989 et constitue la loi des parties. Ils précisent que le bail signé le 14 juin 1999 est d’une durée de trois ans, a été tacitement reconduit à chaque période triennale, sans qu’aucune modification ne soit sollicitée par le bailleur de sorte que le bail demeure soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent qu’en 2023, le bailleur ne pouvait ignorer qu’ils ne pouvaient plus faire pleinement usage du bien, en raison des défauts d’étanchéité de l’immeuble signalés dès 2020.

Ils soutiennent également que les lieux loués présentent d’importants défauts dont l’absence de chauffage, la non-fonctionnalité de la chaudière, la vétusté de la cuisine et du réseau électrique les empêchaient de jouir de manière habituelle du logement. Selon eux, dès lors, la SCI ORTEGA ne peut leur reprocher de ne pas résider principalement dans un logement impropre à l’habitation du fait de ses propres manquements.

Ils font en outre valoir que la SCI ORTEGA ne démontre pas qu’ils n’ont pas occupé les lieux à titre principal depuis la signature du bail le 14 juin 1999.

Ils indiquent également que la demande de résiliation judiciaire intervient par pure opportunité, sans démonstration d’une faute grave leur étant imputable, alors que la SCI ORTEGA reconnait dans ses écritures une absence d’occupation des lieux à titre principale seulement depuis les dernières années. Ils ajoutent que l’absence d’occupation résulte d’un défaut d’entretien imputable à la SCI ORTEGA, qui ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude. Ils précisent avoir été contraints d’habiter dans leur bien situé à [Localité 2], alors que leur projet était de le vendre, et souhaitent vivre au plus près de leur restaurant, en raison de leurs horaires de travail. Ils considèrent ne pas avoir commis d’inexécution contractuelle grave justifiant la résiliation judiciaire sollicitée, ayant d’ailleurs toujours procédé au paiement des loyers.

Ils ajoutent que quel que soit le régime juridique applicable au bail, les lieux sont à usage d’habitation et constituent un logement devant pouvoir être utilisé dans le respect des dispositifs légaux et règlementaires, et que le régime applicable est sans conséquence sur les manquements de la SCI ORTEGA.

En défense, dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, la SCI ORTEGA, régulièrement représentée, sollicite du juge, aux visas des dispositions des articles 2 et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217 et suivants, 1719 et 1720 du code civil, de :

A titre principal et reconventionnel :

Prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation du 14 juin 1999, Ordonner l’expulsion de M. [O] [A] et Mme [Z] [A] ainsi que toute personne occupant les lieux de leur chef, Condamner M. [O] [A] et Mme [Z] [A] à la remise en état du bien à leurs frais, Condamner M. [O] [A] et Mme [Z] [A] à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [O] [A] et Mme [Z] [A] aux entiers dépens en ce compris les dépens d’expertise.

A titre subsidiaire :

Prononcer la requalification du contrat de bail d’habitation du 14 juin 1999 en contrat de bail civil de droit commun, En conséquence,

Débouter M. [O] [A] et Mme [Z] [A] de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre, Condamner M. [O] [A] et Mme [Z] [A] à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [O] [A] et Mme [Z] [A] aux entiers dépens en ce compris les dépens d’expertise.

A titre infiniment subsidiaire :

Dire que les travaux seront réalisés par elle selon les devis soumis à l’expert judiciaire,Dire que M. [O] [A] et Mme [Z] [A] devront autoriser les travaux, Dire n’y avoir lieu à assortir la réalisation des travaux d’astreinte, Débouter M. [O] [A] et Mme [Z] [A] de leurs demandes d’indemnisation de préjudice de jouissance et de préjudice moral,Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme incompatible avec la nature de l’affaire, Réserver les dépens.

La SCI ORTEGA soutient que le logement litigieux ne constitue pas la résidence principale de M. [O] [A] et Mme [Z] [A] et qu’ils ne sont donc pas fondés à solliciter le bénéfice de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, elle explique que la résidence principale est définie comme un logement occupé au moins huit mois par an et qu’il est exigé une occupation effective et continue. Elle indique que le bail du 14 juin 1999 stipule que les locaux sont destinés à usage d’habitation et affectés à la résidence principale du locataire. La résidence principale de M. [O] [A] et Mme [Z] [A], acquise le 27 septembre 2001, se situe au [Adresse 4]. Elle ajoute que l’appartement constitue une réserve du restaurant, une salle de repos entre les services et une laverie pour le linge du restaurant, de sorte que la destination du bail n’est pas respectée.

Elle fait valoir que les locataires avaient déclarés que les lieux loués devaient constituer leur résidence principale, de sorte qu’il y a simple application de la loi du 6 juillet 1989 et non soumission volontaire. Elle ajoute qu’il ne ressort pas du bail que l’application de la loi du 6 juillet 1989 se soit faite de manière claire et non équivoque et qu’une reconduction tacite ne constitue pas une volonté claire et manifeste d’accepter la situation. Elle considère que M. [O] [A] et Mme [Z] [A] ne peuvent se fonder sur les dispositions s’appliquant aux baux à usage d’habitation car ils ont renoncé à cet usage depuis leur emménagement à [Localité 2] en 2001. Elle soutient que les désordres du logement ne sont pas la cause du changement de résidence de M. [O] [A] et Mme [Z] [A] lequel est lié à des convenances personnelles.

Elle se fonde sur les dispositions des articles 1217 et 1227 du code civil et indique qu’il est de jurisprudence constante que le fait pour un locataire de ne pas respecter la destination du bien en n’occupant pas les lieux à titre de résidence principale est constitutif d’une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

A l’appui de sa demande de remise en état, elle explique que le contrat de bail prévoit une obligation de remise en état de l’accès privatif aux frais des preneurs et que les locataires avaient été autorisés à supprimer le couloir d’accès à l’étage afin d’agrandir la salle de restaurant et à recréer un accès à l’étage uniquement accessible depuis le restaurant.

Au soutien de sa demande de requalification du bail, elle fait valoir que les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne sont plus applicables en l’absence de résidence principale, de sorte que les relations entre les parties doivent être régies par les dispositions de droit commun du code civil. Elle considère que cette requalification implique que les demandes des requérants soient appréciées à l’aune des dispositions des articles 1708 et suivants du code civil.

Elle soutient que les travaux demandés par M. [O] [A] et Mme [Z] [A] vont au-delà de l’obligation de réparation à laquelle elle est tenue. Elle ajoute qu’en 22 ans de location, ils n’ont formulé aucune demande quant au caractère prétendument inhabitable et insalubre, démontrant une absence de nécessité de travaux au regard de l’usage du bien. Elle ajoute que la cuisine existante a été démontée et que la chaudière a été coupée sans qu’une nouvelle soit installée et remplacée.

Elle indique également que les travaux sollicités dépassent son obligation entretien et ont vocation à apporter un confort supérieur à celui dont les locataires disposaient initialement. Elle précise que la délivrance de locaux indécents ou impropres à l’habitation ne caractérise un manquement à l’obligation du bailleur que dans le cas d’une habitation principale. Elle ajoute que jusqu’à la présente procédure M. [O] [A] et Mme [Z] [A] ne lui ont jamais demandé de réaliser les travaux relatifs à la chaudière et au réseau électrique, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer qu’elle a refusé de s’exécuter en raison de l’absence d’avertissement de la part des locataires. Elle considère que M. [O] [A] et Mme [Z] [A] sont responsables de leur propre préjudice et que sa responsabilité ne saurait être engagée au titre de ces désordres.

Elle fait également valoir que les locataires ne justifient pas de l’entretien de la zinguerie alors qu’ils ont déclaré, aux termes du bail, en faire leur affaire personnelle. Elle précise que l’expert a relevé que l’état de l’appartement est lié à une absence d’entretien imputable au défaut d’occupation des lieux par les locataires et que les locaux ne sont utilisés que de façon très ponctuelle pour les besoins de l’activité professionnelle de M. [O] [A] et Mme [Z] [A].

Elle ajoute que des travaux de réfection de la canalisation du tout à l’égout et de couverture n’ont pas pu être réalisés dans les délais convenus compte tenu des refus des locataires de laisser entrer le plombier et des reports imposés au couvreur. Les fuites et infiltrations ont donc persisté pendant plusieurs mois du fait de la mauvaise foi de M. [O] [A] et Mme [Z] [A], de sorte qu’ils ne sauraient exiger une condamnation à réaliser des travaux qu’ils ont jusqu’alors refusés.

A l’appui de ses demandes subsidiaires, elle expose que seuls les travaux permettant d’assurer la sécurité des lieux, dont ceux relatifs à la conformité du réseau électrique, pourraient lui être imposés.

Elle fait valoir que l’astreinte sollicitée est inutile et inadaptée, la condamnation à réaliser des travaux revêtant une force exécutoire permettant à M. [O] [A] et Mme [Z] [A] de s’assurer de leur réalisation. Elle ajoute qu’elle ne saurait se voir imputer les retards des artisans qui sont indépendants de sa volonté et qu’elle a déjà tenté de faire intervenir des artisans qui se sont heurtés au regard de M. [O] [A] et Mme [Z] [A].

Elle soutient également que les mesures de précaution préconisées par l’expert ne figurent pas sur les différents devis retenus et ne sont donc pas utiles sur le chantier. Elle ajoute que les horaires imposés sont ceux du temps de pause des ouvriers et que faire droit à ces demandes engendrerait un risque de procédure abusive, les requérants devenant libres de faire réaliser à tout moment et sans frais des actes de commissaire de justice.

Elle soutient que rien ne justifie la suspension du paiement des loyers et l’indemnisation au titre du remboursement des loyers versés. Elle ajoute que le logement d’une superficie de 87m² est loué 385 euros en raison de son état et que les locataires n’ont revendiqué aucun problème en 22 ans puisque leur usage ne nécessitait pas qu’il soit en parfait état. Elle précise que les seuls désordres rapportés sont ceux de la toiture dont les réparations ont été effectuées dans un délai raisonnable.

Elle indique que M. [O] [A] et Mme [Z] [A] ne sont pas fondés à invoquer le préjudice résultant des trajets entre le restaurant et [Localité 2] alors qu’il ne peut être déduit du fait de rentrer chez soi, dans sa résidence principale, en sortant du travail.

Concernant le préjudice moral, elle soutient qu’ils n’ont jamais habité dans le logement litigieux et que la fatigue résultant des trajets entre leur domicile et le restaurant est le résultat d’un choix de vie personnel, sans rapport avec elle. Elle ajoute que les horaires du restaurant sont au demeurant compatibles avec des trajets jusqu’à [Localité 2], qui en dehors des heures de forte affluence est de 17 minutes et que le restaurant est ouvert tous les matins par une employée. Elle fait également valoir qu’aucun lien de causalité n’est établi, ni aucune pièce produite, entre la prétendue dégradation de leur état de santé et son attitude.

Concernant l’exécution provisoire, elle se fonde sur les dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et qu’elle nuirait gravement à sa trésorerie, dont les fonds et l’activité ne permettent pas une exécution immédiate, de sorte que sans urgence ni trouble imminent elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

***

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge renvoie aux dernières conclusions des parties soutenues oralement à l’audience et visées par le greffe le 11 décembre 2025, pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa version applicable au jour de la conclusion du bail litigieux, prévoit que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Toutefois, elles ne s’appliquent ni aux locaux meublés, ni aux logements-foyers, ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations à caractère saisonnier. »

L’article 7b de cette même loi dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1224 du code civil indique que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du même code prévoit que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1728 alinéa 1 et 2 énonce du même code que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; »

L’article 1729 du même code prévoit que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il est constant que l’inoccupation par les locataires du logement à titre de résidence habituelle conformément à la destination convenue entre les parties est de nature à caractériser un manquement contractuel suffisamment grave engendrant la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il est constant qu’un bail a été signé le 14 juin 1999 entre la SCI ORTEGA et M. [O] [A] et Mme [Z] [A].

Le bail stipule expressément, dans sa clause relative à la destination des biens loués, que les lieux sont « destinés à usage d’habitation au profit du locataire et des personnes dont il a la charge. A l’exclusion de tout autre usage sous réserve des disposition de l’article 4 paragraphe j) de la loi du 6 juillet 1989. Ils seront affectés à l’habitation principale du locataire ». Le contrat porte donc sans équivoque sur un logement loué à titre de résidence principale.

La SCI ORTEGA fait valoir que le logement pris à bail, situé au [Adresse 2], ne constitue plus la résidence principale de M. [O] [A] et Mme [Z] [A], ces derniers ayant acquis un bien situé au [Adresse 4] le 27 septembre 2001.

Il appartient donc à la SCI ORTEGA, qui se prévaut de la perte du caractère de résidence principale du logement afin d’écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989, d’en rapporter la preuve, conformément à l’article 1353 du code civil.

Le relevé des formalités publiées du 01/01/1974 au 21/11/2024 établit que les époux [A] ont acquis le bien situé au [Adresse 4], le 27 septembre 2001, ce qu’ils ne contestent pas. Cette acquisition est confirmée par le procès-verbal de constat établi les 22 et 23 septembre 2021 et 1er octobre 2021. Toutefois, la seule acquisition d’un bien immobilier ne saurait, à elle seule, suffire à caractériser l’abandon de la résidence principale située au [Adresse 2].

M. [O] [A] et Mme [Z] [A] reconnaissent ne plus occuper le logement loué à titre de résidence principale, mais soutiennent que cette cessation ne serait intervenue qu’en 2021.

Or, le procès-verbal de constat précité établi à la requête de la SCI ORTEGA indique notamment qu’après avoir sonné à la porte du bien immobilier situé à YVRAC à 7h30, le 24 septembre 2021, l’identité de M. [O] [A] et Mme [Z] [A] a été confirmée, et que ce dernier a spontanément déclaré « vous pourrez dire au propriétaire, M. ORTEGA, que nous habitons bien ici depuis 21 ans. ». Cette déclaration, consignée dans un procès-verbal de commissaire de justice, présente une force probante élevée et constitue un élément de preuve de l’occupation effective du logement situé à [Localité 2] à cette date mais également depuis plusieurs années.

Le même procès-verbal constate qu’à 8h00, le même jour, aucune lumière n’était allumée à l’étage de l’immeuble situé au [Adresse 2] correspondant au logement loué, tandis qu’à 8h45, une personne est arrivée à pied afin d’ouvrir, depuis la voie publique, le restaurant exploité par les époux [A], avant d’y allumer les lumières. Cette constatation tend à démontrer que les époux [A] ne quittaient pas leur logement d'[Localité 2] le matin pour rejoindre leur restaurant situé [Localité 1], ce qui est peu compatible avec une occupation effective du logement loué à titre de résidence principale. Le procès-verbal de constat mentionne en outre qu’un véhicule appartenant à M. [O] [A], de marque NISSAN, modèle TERRANO II, immatriculé [Immatriculation 1], était stationné devant le garage du bien immobilier d'[Localité 2] le 23 septembre 2021 à 14h, soit pendant les horaires d’ouverture du restaurant exploité par les époux [A].

Le procès-verbal de constat précité relève que Mme [Z] [A] est inscrite sur la liste électorale d'[Localité 2], ce qui démontre une volonté de s’ancrer civiquement dans cette commune.

Par ailleurs, le rapport d’estimation du 19 octobre 2017 relève que la cuisine du logement loué [Localité 1] est utilisée comme lingerie. Cette circonstance démontre que cette pièce n’est pas aménagée pour un usage domestique quotidien, ce qui est incompatible avec l’occupation d’un logement à titre de résidence principale. Cette constatation est d’ailleurs corroborée par les photographies jointes aux procès-verbaux de constat les 10 février 2020 et 26 mai 2021 produits par les époux [A].

Le procès-verbal d’expertise établi le 24 octobre 2003 à la suite d’un incendie survenu dans une chambre du logement loué mentionne que les frais de relogement correspondent à des « frais de transport journaliers entre le restaurant exploité par l’assuré [Localité 1], à la même adresse, et sa maison située à [Localité 2], à 17 kilomètres ». L’expert identifie donc le bien situé à [Localité 2] comme la maison des époux [A].

Le rapport d’expertise judiciaire établi le 5 juin 2024 indique, en page 17, que « M. et Mme [A] ne résident pas principalement dans cet appartement. Le logement n’est pas occupé en habitation principale, celle-ci étant située au [Adresse 4]. »

Enfin, il ressort du rapport d’expertise précité ainsi que du courrier adressé par les époux [A] à leur bailleur le 11 janvier 2008 que le logement ne disposait pas de chauffage ce qui rend peu réaliste l’occupation des lieux par les locataires durant les périodes hivernales.

L’ensemble des éléments précités permet d’établir que les époux [A] ont cessé d’occuper le logement situé au [Adresse 2] et ce depuis plusieurs années et bien antérieurement aux désordres invoqués pour justifier de leur départ, et que le centre de leurs intérêts personnels et familiaux s’est durablement déplacé vers leur bien situé au [Adresse 4] acquis en 2001.

Si le rapport d’expertise indique en page 17 que les locaux sont impropres à l’habitation, il n’est pas rapporté la preuve qu’ils ne permettaient pas l’habitation antérieurement aux désordres dénoncés en 2020 alors même qu’il ressort de l’ensemble des éléments précités que les époux [A] résidaient principalement dans leur maison d'[Localité 2] bien avant les désordres.

Par conséquent, cette absence d’occupation du logement situé au [Adresse 2] à titre de résidence principale constitue un manquement grave à l’obligation d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée au sein du contrat de bail du 14 juin 1999 et la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires sera prononcée au jour du présent jugement.

Sur l’expulsion

En l’espèce, les époux [A] ne disposent plus de titre d’occupation depuis le présent jugement. La SCI ORTEGA est donc fondée à demander leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des époux [A] et celle de tout occupant de leur chef, laquelle interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la réalisation des travaux sous astreinte

L’article 1719 du code civil prévoit notamment que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; »

L’article 1720 du même code indique que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, le bail liant la SCI ORTEGA et les époux [A] a été judiciairement résolu à la date de la présente décision.

A compter de cette date, les époux [A] se trouvent dans les lieux sans droit ni titre et ne peuvent plus se prévaloir des droits attachés à la qualité de locataire, ni des obligations contractuelles et légales mises à la charge du bailleur dans le cadre du bail d’habitation désormais résolu.

Par conséquent, les demandes formées par M. [O] [A] et Mme [Z] [A] tendant à la condamnation de la SCI ORTEGA, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir à réaliser les travaux réparatoires retenus par M. [I] [G], au paiement d’une indemnité d’un montant de 2.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice à l’obligation d’arrêter les travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant, au paiement des frais de constats visés établis par commissaire de justice, afférents à la violation de l’interdiction de réaliser des travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant, ordonner la mise en place d’un échafaudage provisoire extérieur, la réalisation d’une étanchéité à la poussière entre les locaux communicants entre le restaurant et le logement, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite exécution, interdire la réalisation des travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant, au prononcé de la suspension des loyers, lesquelles supposent l’existence d’un bail en cours et d’obligations corrélatives à la charge du bailleur, sont donc devenues sans objet.

Sur la remise en état

L’article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail stipule expressément, dans sa clause relative aux conditions particulières, que « le cessionnaire du droit au bail, preneur aux présentes, s’engage dans le cas où il viendrait à libérer de lui-même la partie habitation de l’immeuble loué ci-dessus désigné soit le lot 4, à recréer, l’accès privatif pour accéder à l’appartement et ceci entièrement à ses frais. […] » et que « de même, dans le cas où le bailleur donnerait congé au preneur du lot numéro 4 sus-désigné et objet des présentes dans les cas prévus par la loi du 6 juillet 1989 régissant le présent bail le preneur, cessionnaire du bail commercial du local commercial ainsi qu’il est dit ci-dessus, s’engage de la même façon, à recréer l’accès privatif pour accéder à l’appartement à ses frais. ».

Cette clause met ainsi à la charge des époux [A] une obligation contractuelle de remise en état consistant en la recréation d’un accès privatif permettant d’accéder au logement objet du bail du 14 juin 1999, et ce à leur frais, dès lors que le bail d’habitation portant sur le logement situé au [Adresse 2] cesse et que leur occupation des lieux prend fin.

Si cette clause vise expressément les hypothèses de la libération volontaire du logement par les preneurs et du congé donné par la bailleresse dans les cas prévus par la loi du 6 juillet 1989, elle n’en limite pas pour autant son champ d’application à ces seules situations. En effet, elle organise les conséquences matérielles attachées à la cessation de l’occupation du logement, l’obligation de recréer un accès privatif étant liée au fait que les preneurs cessent d’en avoir la jouissance.

Ainsi, la résiliation judiciaire du bail ayant été ordonnée aux torts des époux [A], celle-ci a mis un terme à leur occupation du logement et constitue un mode de cessation du bail emportant les mêmes effets quant à l’exécution de l’obligation contractuelle précitée, les preneurs ne pouvant au demeurant se prévaloir de leur propre faute pour s’en exonérer.

Par conséquent, les époux [A] seront condamnés à exécuter, à leurs frais, les travaux nécessaires à la recréation d’un accès privatif permettant l’accès au logement objet du bail du 14 juin 1999, conformément aux stipulations contractuelles de ce dernier.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil prévoit notamment que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; »

L’article 1720 du même code indique que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

L’article 1231-1 du code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [A] produisent trois procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 10 février 2020, 26 mai 2021 et 1er octobre 2021, desquels il ressort que le logement loué était affecté de nombreux désordres persistants.

Il est notamment constaté :

Dans la salle à manger, la présence d’un radiateur à gaz vétuste et hors service, des cloquages du revêtement mural, des fissurations ouvertes aux murs et au plafond ainsi qu’un défaut de planéité du parquet entrainant son décollement ; Dans la première chambre, un défaut de planéité du parquet et son décollement, des fissurations murales, des traces d’humidité, d’infiltration et d’entrée d’eau, des cloquages, la présence de moisissure, ainsi que l’absence de tout dispositif de chauffage ;Dans la deuxième chambre, une fissuration murale ; Dans le premier palier, des entrées et coulures d’eau, ainsi qu’une altération du parquet flottant ;Dans la cuisine, une chaudière hors service dont l’alimentation en gaz a été interrompue en raison de sa dangerosité, des fissurations murales, et l’absence de chauffage ;Dans la salle de bain, l’absence de chauffage,Dans le séjour, un défaut de planéité et des décollements du parquet flottant, des fissurations des murs et plafond, la vétusté de l’installation électrique ainsi que l’absence de chauffage,Dans la troisième chambre, un défaut de planéité du parquet, une fissuration au plafond, la vétusté de l’installation électrique ainsi que l’absence de chauffage,Dans le second palier, l’absence d’isolation des combles.

Le rapport d’expertise judiciaire établi le 5 juin 2024 confirme l’existence de ces désordres graves et persistant, relevant notamment l’absence généralisée de chauffage dans les principales pièces, l’absence d’isolation thermique, la non-fonctionnalité de la chaudière à gaz, la présence de traces d’humidité et de moisissures, les désordres affectant le parquet du fait de l’humidité, ainsi que la vétusté des installations électriques et de la cuisine.

L’expert précise toutefois que la couverture de l’étage a été intégralement reprise au cours du deuxième semestre de l’année 2021, assurant ainsi l’étanchéité de la toiture, ce qui est corroboré par la facture n°00333 du 4 octobre 2021 relative à la réfection totale de celle-ci.

Il conclut que l’absence de chauffage, la non-fonctionnalité de la chaudière, la vétusté du réseau électrique et de la cuisine relèvent de la responsabilité du propriétaire, la SCI ORTEGA.

Ces désordres, par leur nature et leur ampleur, ont rendu les lieux impropres à une jouissance normale, et ce indépendamment de la présence ou de l’absence des preneurs dans le logement de manière habituelle. Ils ont ainsi privé les époux [A] de la faculté même de jouir intégralement du bien, caractérisant une atteinte à leur droit de jouissance.

Le fait que les époux [A] aient cessé d’occuper les lieux à titre de résidence principale est sans incidence sur l’engagement de la responsabilité de la SCI ORTEGA, dès lors que le préjudice de jouissance trouvant sa cause dans les manquements de celle-ci à ses obligations d’entretien et de réparation. Par ailleurs, si les lieux loués n’étaient pas utilisé comme une résidence principale par les locataires, ils l’étaient de manière temporaire et ponctuelle comme l’indique l’expertise judiciaire dans son rapport en page 17, “les locaux sont loués en tant qu’habitation, mais dans les faits ils ne sont pas utilisés comme habitation et sont habités de manière intermittente pour du couchage ponctuel lié à l’activité professionnelle du locataire situé en rez-de-chaussée – le restaurant”.

La circonstance que les preneurs aient pris les lieux à bail dans l’état où ils se trouvaient lors de la conclusion du bail ne saurait exonérer la bailleresse de son obligation d’entretien et de remise en état, laquelle s’exécute pendant toute la durée du bail.

Si la SCI ORTEGA fait valoir que les époux [A] ont manqué à leur obligation d’entretien en cessant de l’occuper, il convient de rappeler que les désordres en cause concernent des éléments relevant exclusivement de la responsabilité du bailleur, tels que la toiture, la chaudière, les systèmes de chauffage, l’isolation, et conformité de la cuisine et des installations électriques.

La SCI ORTEGA, qui soutient que les époux [A] ont entravé la réalisation des travaux de la toiture, ne produit aucun élément le démontrant.

Il ressort des pièces versées aux débats que, par courrier daté du 4 février 2020, le conseil des époux [A] a alerté le conseil de la SCI ORTEGA de l’apparition d’infiltrations imputables à un défaut d’étanchéité de la toiture et des éléments de zinguerie.

A cet égard, il convient de préciser que le bail stipule expressément dans sa clause relative à l’entretien que « le preneur déclare vouloir faire son affaire personnelle de l’entretien de la zinguerie dans la partie façade [Adresse 5] et [Adresse 6] pendant toute la durée du présent bail », de sorte que la responsabilité de la SCI ORTEGA ne sera pas engagée sur ce point.

Par courrier recommandé du 17 février 2021, reçu le 19 février 2021, le conseil des époux [A] a transmis à la SCI ORTEGA le premier procès-verbal du 10 février 2020 ainsi que la copie du courrier daté du 16 février 2021 envoyé à son conseil, et l’a mise en demeure procéder, sous huitaine, aux travaux nécessaires afin de remédier aux désordres affectant le logement.

Il s’en suit que le préjudice de jouissance est caractérisé :

S’agissant des désordres liés aux infiltrations et à l’étanchéité de la toiture, du 10 février 2020 jusqu’au 4 octobre 2021, date de sa réfection complète ; Ce préjudice sera évalué à 20% du montant du loyer mensuel soit la somme de 85 euros (425x20%) sur une période de 19 mois soit la somme de 1615 euros. S’agissant des autres désordres (absence de chauffage, non-fonctionnalité de la chaudière, vétusté des installations électriques et de la cuisine), à compter du 19 février 2021 jusqu’à la date de la présente décision, la SCI ORTEGA n’alléguant ni ne justifiant avoir procédé aux travaux de remise en état correspondants. Ce préjudice sera évalué à 30% du montant du loyer mensuel soit la somme de 127,50 euros (425x30%) sur une période de 60 mois soit la somme totale de 7650 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI ORTEGA à payer aux époux [A] la somme de 9265 euros.

VI- Sur le préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que les époux [A] ont cessé d’occuper le logement situé au [Adresse 2] de manière habituelle et ce antérieurement aux désordres dénoncés, de sorte qu’ils ne sauraient invoquer un préjudice moral fondé sur la dégradation de leur état de santé résultant des trajets quotidiens entre leur résidence principale et leur lieu de travail.

En outre, aucun élément n’est versé aux débats permettant d’établir que la présente procédure aurait revêtu, pour les époux [A], un caractère particulièrement éprouvant excédant les désagréments inhérents à toute instance judiciaire que ces derniers ont d’ailleurs introduit.

Ainsi, les époux [A] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral personnel et certain et en lien direct avec le comportement reproché à la SCI ORTEGA.

Par conséquent, les époux [A] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation de leur préjudice moral respectif.

VII- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties étant perdantes, les époux [A] et la SCI ORTEGA prendront chacune en charge la moitié des dépens de l’instance comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire confiée à M. [I] [G].

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de débouter les époux [A] et la SCI ORTEGA de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

PRONONCE à effet du présent jugement la résiliation du bail conclu entre la SCI ORTEGA et M. [O] [A] et Mme [Z] [A] le 14 juin 1999 pour manquement à l’obligation d’occuper les lieux loués à titre de résidence principale ;

CONDAMNE M. [O] [A] et Mme [Z] [A] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 2] ;

AUTORISE, à défaut pour M. [O] [A] et Mme [Z] [A] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les demandes suivantes, formées par M. [O] [A] et Mme [Z] [A], sont devenues sans objet :

la condamnation de la SCI ORTEGA, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir à réaliser les travaux réparatoires retenus par M. [I] [G],la condamnation de la SCI ORTEGA au paiement d’une indemnité d’un montant de 2.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice à l’obligation d’arrêter les travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant,la condamnation de la SCI ORTEGA au paiement des frais de constats visés établis par commissaire de justice, afférents à la violation de l’interdiction de réaliser des travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant, ordonner la mise en place d’un échafaudage provisoire extérieur, la réalisation d’une étanchéité à la poussière entre les locaux communicants entre le restaurant et le logement, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfaite exécution, interdire la réalisation des travaux bruyants pendant les heures d’ouverture à la clientèle du restaurant,prononcer la suspension des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux ;

CONDAMNE M. [O] [A] et Mme [Z] [A] à exécuter, à leurs frais, les travaux nécessaires à la remise en état du logement lot n°4 sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE la SCI ORTEGA à payer à M. [O] [A] et Mme [Z] [A] la somme de 9265 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [O] [A] et Mme [Z] [A] de leurs demandes d’indemnisation de leur préjudice moral respectif ;

DEBOUTE M. [O] [A] et Mme [Z] [A] de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI ORTEGA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [A] et Mme [Z] [A] à la moitié des dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire confiée à M. [I] [G] ;

CONDAMNE la SCI ORTEGA à la moitié des dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire confiée à M. [I] [G] ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

LA CADRE-GREFFIERE, LA JUGE,