PP/VB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE CIVILE 1ère section

JUGEMENT DU 17 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 20/02846 – N° Portalis DBY7-W-B7E-DUHB

[Y] [V]

C/

[A] [W], [S] [P] épouse [W], [D] [C], S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DE MONTMIRAIL

ENTRE :

Monsieur [Y] [V]

2 rue de Trépail 51150 BOUZY

représenté par la SELARL MOREL-THIBAUT, avocats au barreau de REIMS

ET :

Monsieur [A] [W]

4 Grande Rue 51150 BISSEUIL

représenté par la SELARL LE CAB AVOCATS, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [S] [P] épouse [W]

4 Grande Rue 51150 BISSEUIL

représentée par la SELARL LE CAB AVOCATS, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [D] [C]

26 rue des Berceaux BP 30038 51202 EPERNAY CEDEX

représenté par la SELARL LE CAB AVOCATS, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DE MONTMIRAIL

1 rue du Faubourg de Condé 51210 MONTMIRAIL

représentée par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Pauline POTTIER, vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Madame Marina RIBEIRO

A l’audience publique du 17 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, prorogé au 17 décembre suivant

CE le 17/12/25 à :

— SELARL Morel Thibaut – M^e Billet Deroi

— SELARL LE CAB

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Pauline POTTIER, vice-présidente, et Valérie BERGANZONI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [V], frère de M. [Y] [V], est décédé le 9 octobre 2019.

De son vivant, M. [J] [V] bénéficiait d’une mesure de tutelle, M. [D] [C] étant désigné en qualité de tuteur.

Au cours de la mesure de protection, le 25 septembre 2019, il avait été procédé à la signature d’un compromis de vente pour un bien reçu en héritage par M. [J] [V], situé 14 rue du Château à Bergères-sous-Montmirail (51210), au profit de M. [A] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] (ci-après les consorts [W]), au prix de 230 000 euros, par l’intermédiaire de la SARL Agence Immobilière de Montmirail, sur autorisation du juge des tutelles donnée par ordonnances des 13 mars 2018 et 23 septembre 2019.

Par jugement du 9 juin 2020, le juge des tutelles a déclaré irrecevable la tierce opposition formée par M. [Y] [V] à l’ordonnance du 23 septembre 2019, faute pour celui-ci de démontrer sa qualité de tiers créancier à la succession de M. [J] [V].

M. [Y] [V] a fait établir une estimation de valeur du bien immobilier par M. [B] [G] qui a établi un pré-rapport d’expertise le 25 novembre 2019, ainsi qu’un procès-verbal de constat de l’état du bien par huissier de justice le 28 mai 2020.

Par actes des 29 octobre et 2 novembre 2020, M. [Y] [V] a fait assigner M. [A] [W], Mme [S] [P] épouse [W], M. [D] [C] et la SARL Agence Immobilière de Montmirail devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, sur le fondement des articles 422, 1130 et 1240 et suivants du code civil, aux fins d’obtenir notamment le prononcé de la nullité du compromis de vente du 25 septembre 2019.

M. [Y] [V] a fait établir une estimation de valeur du bien immobilier par le cabinet Hélias Péan qui a établi un rapport le 5 avril 2021.

Par ordonnance du 22 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise de l’immeuble situé 14 rue du Château, à Bergères-sous-Montmirail (51210), et commis pour y procéder Mme [X] [I] née [U].

Le rapport a été déposé le 19 septembre 2022.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 12 novembre 2024 et le 9 janvier 2025, M. [Y] [V] demande au tribunal de :

À titre principal

— prononcer la nullité du compromis de vente signé le 25 septembre 2019 portant sur le bien immobilier situé 14 rue du Château à Bergères-sous-Montmirail (51210), cadastré section AD n°63 et 64 d’une contenance totale de 87 a 55 ca ;

— ordonner la nullité de tous les actes subséquents relatifs au compromis de vente du 25 septembre 2019 ;

À titre subsidiaire,

— prononcer la caducité dudit compromis de vente ;

— prononcer la caducité de tous les actes subséquents ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [D] [C], la SARL Agence Immobilière de Montmirail et les consorts [W] à lui payer une somme de 23 500 euros en réparation du préjudice moral résultant de la perte de chance de faire le choix en famille du sort à donner de la propriété familiale, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2019 ;

— condamner in solidum M. [D] [C], la SARL Agence Immobilière de Montmirail et les consorts [W] à lui payer une somme de 40 000 euros en réparation du préjudice financier relatif à l’immobilisation de l’immeuble durant quatre années, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2019 ;

— donner acte aux consorts [W] de ce qu’ils renoncent à demander la cession à leur profit dudit immeuble situé à Bergères-sous-Montmirail ;

— rejeter toutes les demandes contraires présentées par les consorts [W] et la SARL Agence Immobilière de Montmirail à son encontre ;

— condamner in solidum M. [D] [C], la SARL Agence Immobilière de Montmirail et les consorts [W] à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et amiable ainsi que les frais du constat d’huissier du 5 octobre 2021, dont distraction au profit de la SELARL Morel Thibaut.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 5 février 2024, M. [D] [C] et les consorts [W] demandent au tribunal de :

— débouter M. [Y] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [Y] [V] à verser aux consorts [W] la somme de 90 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en indemnisation du préjudice subi ;

— condamner M. [Y] [V] à verser à M. [D] [C] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— condamner M. [Y] [V] à leur régler chacun une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la SARL Agence Immobilière de Montmirail demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [Y] [V] à lui payer une somme de 12 000 euros au titre de dommages et intérêts équivalents aux honoraires de négociation prévus au sein du compromis de vente du 25 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du procès-verbal de carence établi par le notaire le 30 octobre 2020 ;

— condamner M. [Y] [V] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à sa réputation et son image commerciale ainsi que pour procédure abusive et injustifiée ;

— condamner M. [Y] [V] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Sophie Billet Deroi ;

— constater l’exécution provisoire de droit de la décision.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025.

MOTIVATION

1. Sur la nullité du compromis de vente

À l’appui de sa demande de nullité du compromis de vente, M. [Y] [V] fait valoir, au visa de l’article 1137 du code civil, que les défendeurs ont agi sciemment en fraude des droits de M. [J] [V] en procédant à la vente du bien immobilier situé à Bergères-sous-Montmirail à vil prix, soit 30 % en-dessous de sa valeur, alors que le pronostic vital de ce dernier était engagé et qu’il disposait d’avoirs bancaires lui permettant d’assurer ses besoins personnels, y compris le cas échéant les frais d’hospitalisation. Il ajoute que la proximité entre le dépôt de la requête par le tuteur aux fins de voir autoriser la vente de l’immeuble ayant donné lieu à l’ordonnance du 23 septembre 2019, la signature du compromis de vente le 25 septembre 2019, lequel intègre notamment une mention prévoyant à la charge du vendeur les frais d’élagage de la haie de thuyas, et le décès de M. [J] [V] intervenu le 9 octobre 2019, ainsi que la mise à l’écart de la vente tant du majeur protégé que de lui-même, qui s’y seraient opposés, caractérisent les manœuvres dolosives destinées à permettre l’acquisition du bien litigieux à moindre coût.

Il invoque en outre la nullité du compromis de vente pour insanité d’esprit, au visa des articles 414-1 et 414-2 du code civil, rappelant qu’elle n’est pas exclue en matière de tutelle et qu’en vertu de l’article 426 du même code, la vente du logement d’un majeur protégé ne peut être qu’exceptionnelle.

En réplique, M. [D] [C] et les consorts [W] indiquent, d’une part, s’être rencontrés après la proposition d’achat des consorts [W] et uniquement à deux reprises, et d’autre part, que M. [D] [C] avait obtenu l’autorisation du juge des tutelles de vendre le bien litigieux pour un prix minimum de 210 000 euros à la charge du vendeur en 2018 et que la requête du 7 septembre 2019 visait à respecter les termes de l’ordonnance du 13 mars 2018, de sorte que ni la mise en vente ni la saisine du juge des tutelles ne se sont faites dans la précipitation. Ils ajoutent que M. [Y] [V] a été avisé de la mise en vente du bien dès 2018 ainsi que du prix auquel les agences immobilières l’estimaient et que ce dernier n’a jamais proposé d’acquérir lui-même le bien, ni trouvé un acheteur pour un prix supérieur aux estimations comme il s’était proposé de le faire.

Enfin, ils font valoir l’autorité de la chose jugée de la décision de vendre du juge des tutelles s’appuyant sur le jugement du 9 juin 2020 rendu sur tierce opposition par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne.

La SARL Agence Immobilière de Montmirail indique avoir correctement et consciencieusement évalué le bien litigieux, précisant que tant la SARL l’Immobilière Champenoise, agence concurrente, que l’expert judiciaire ont fait la même estimation du prix (entre 210 et 220 000 euros pour la première et 225 000 euros pour le second). Elle fait en outre valoir les inexactitudes, que ce soit dans la description du bien et/ou de ses équipements qu’en termes de méthode d’évaluation ou de référence au marché, du pré-rapport d’expertise établi par M. [G] le 25 novembre 2019 et sur lequel s’appuie M. [Y] [V] pour soutenir que le bien, objet du litige, a été vendu 30 % en dessous de sa valeur. La SARL Agence Immobilière de Montmirail expose enfin que le bien litigieux a également été évalué à la somme de 230 000 euros au sein de la déclaration de succession de M. [J] [V].

1.1. Sur la nullité du compromis de vente pour dol

Il résulte de l’article 1128 du code civil que le consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat.

L’article 1130 du même code indique que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La caractérisation d’un dol suppose donc la démonstration d’un élément matériel, à savoir des manœuvres ou des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante pour l’autre partie, d’un élément intentionnel, à savoir la volonté de tromper son cocontractant en vue d’obtenir son consentement au contrat, et d’un lien de causalité, à savoir que ces informations ou omissions mensongères ont emporté le consentement du cocontractant, alors que, sans elles, il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En outre, aux termes des articles 425 et 440 du code civil, la personne qui est dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté et doit être représentée d’une manière continue dans les actes de la vie civile peut être placée en tutelle.

L’article 505 du code civil prévoit que pour accomplir un acte de disposition au nom de la personne protégée, le tuteur doit obtenir l’autorisation du juge. Cette autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé.

En l’espèce, M. [J] [V] a été placé sous tutelle, confiée à M. [D] [C], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, selon jugement du 19 janvier 2017 du juge des tutelles du tribunal d’instance de Châlons-en-Champagne en raison d’une aggravation de l’altération de ses facultés personnelles, rendant l’instauration d’une mesure de sauvegarde de justice ou d’une curatelle insuffisante.

Il ressort en outre des éléments de la procédure que par ordonnance du 13 mars 2018, le juge des tutelles a autorisé M. [D] [C] ès qualités de tuteur de M. [J] [V] à mettre en vente le bien litigieux sis 14 rue du Château à 51210 Bergères-sous-Montmirail au prix minimum de 210 000 euros ; puis, par ordonnance du 23 septembre 2019, a notamment autorisé ce dernier à vendre à l’amiable ledit bien aux consorts [W] au prix de 230 000 euros dont 12 000 euros à la charge du vendeur au titre de la rémunération de l’agence immobilière.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme M. [Y] [V], la signature du compromis de vente n’était pas précipitée puisque celle-ci est intervenue le 25 septembre 2019 soit plus d’un an après l’autorisation de vendre du juge des tutelles.

De même, le fait que le compromis prévoit à la charge du vendeur les frais d’élagage de la haie de thuyas ne caractérise aucunement une manœuvre frauduleuse mais apparaît une clause classique d’un contrat de vente immobilière.

Par ailleurs, si M. [Y] [V] allègue une collusion frauduleuse entre M. [D] [C], les consorts [W] et la SARL Agence Immobilière de Montmirail visant à permettre l’acquisition à vil prix du bien litigieux, celui-ci ne verse aux débats aucune pièce établissant les liens de proximité entre le tuteur du majeur protégé décédé, les consorts [W] et la SARL Agence Immobilière de Montmirail, ni aucun pièce de nature à confirmer que M. [D] [C] a pu user de manœuvres frauduleuses pour tromper le consentement de M. [J] [V].

Au surplus, il n’appartenait pas à M. [J] [V], dans l’incapacité de donner son consentement éclairé, de consentir à un acte de disposition, cet acte étant réalisé dans son intérêt par son seul représentant et après autorisation du juge des tutelles.

Enfin, M. [Y] [V] soutient que le bien litigieux a été vendu à vil prix, sans apporter plus d’éléments que ses dires formulés à l’expert, lequel maintient ses conclusions et notamment l’estimation dudit bien à 225 000 euros (valeur arrondie) net vendeur.

L’expert judiciaire a, pour déterminer la valeur vénale du bien litigieux à la date de signature du compromis, chiffré le montant des travaux (209 441,65 euros), à partir des prix unitaires correspondant à ceux pratiqués et/ou constatés sur le secteur à la date du compromis, avant de le soustraire à la valeur vénale obtenue en multipliant la surface habitable, annexes comprises, au prix moyen au m² (248 x 1 750), lequel a été obtenu à partir du prix moyen au m² vente bâti-terrain intégré pour un bien en bon état d’entretien apparent, déterminé après collecte des transactions régularisées sur une période donnée, leur vérification sur Google Maps pour s’assurer de la correspondance en termes d’époque de construction et d’architecture et le recoupement des informations collectées auprès des différents sites professionnels.

Aucune manœuvre frauduleuse ni aucun vice du consentement n’apparaît ainsi caractérisé. Ce moyen de nullité sera donc écarté.

1.2. Sur la nullité du compromis de vente pour insanité d’esprit

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit, soit ne pas souffrir d’affections mentales par l’effet desquelles son intelligence est altérée, ses capacités de jugement obscurcies ou sa faculté de discernement déréglée, et il incombe à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

L’article 414-2 du même code dispose que «De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° s’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° si une action a été introduire avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.»

Les articles 464 et 465 du code civil relatives à la régularité des actes dans la curatelle et la tutelle ne font pas obstacle à l’application des articles 414-1 et 414-2.

En l’espèce, il y a lieu de constater que le compromis a été signé par M. [D] [C], muni d’un mandat valable pour représenter M. [J] [V] en sa qualité de tuteur et d’une autorisation motivée du juge des tutelles pour vendre le bien immobilier du majeur, selon des motifs qu’il n’appartient pas au tribunal de remettre en cause. Par ailleurs, si M. [Y] [V] invoque les dispositions de l’article 426 du code civil, il y a lieu de constater que le bien avait été acquis par M. [J] [V] par héritage et ne constituait pas son logement puisque le majeur résidait dans un logement loué à Sézanne puis en hospitalisation à l’EPSM de la Marne, l’ordonnance d’autorisation de vente du 23 septembre 2019 ne visant d’ailleurs que l’article 505 du code civil, tandis que la vente de son ancien logement situé 3 rue des Acacias à Montmirail (51) avait déjà été autorisée par ordonnance du 3 décembre 2014.

La représentation valable par le tuteur fait dès lors échec à la nullité de l’acte pour insanité d’esprit et ce moyen ne saurait donc aboutir.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de nullité du compromis de vente formulée par M. [Y] [V] sera rejetée.

2. Sur la caducité du compromis de vente

M. [Y] [V] soutient, à titre subsidiaire, que le compromis de vente est caduc en raison de la non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention par les acheteurs d’un prêt de 110 000 euros dans le délai de 45 jours. Il indique en outre que les autres conditions suspensives ne sont pas justifiées.

Les consorts [W] ne répondent pas concernant cette demande.

La SARL Agence Immobilière de Montmirail relève que le seul fait ayant empêché la vente relève de l’absence de volonté de M. [Y] [V] de vendre et son entêtement procédural, tandis que les consorts [W] l’avaient fait convoquer devant notaire pour régulariser la vente.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

L’article L. 313-41 du code de la consommation dispose : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

Les dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation susmentionné étant édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, seul ce dernier peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt (arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, du 24 septembre 2003, n°02-11.815, publié au bulletin et du 8 juillet 2014, n°13-17.386, inédit).

En l’espèce, si le compromis de vente du 25 septembre 2019 stipule, à l’article « Condition suspensive d’obtention de prêt » que « La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 45 jours », M. [Y] [V], venant aux droits du vendeur, est irrecevable à invoquer la non obtention du prêt.

S’agissant des autres conditions suspensives à savoir celles relatives au certificat d’urbanisme ainsi qu’à l’état hypothécaire, ces dernières sont à la charge du vendeur, de sorte que M. [Y] [V], en ne justifiant pas de leur réalisation, en empêche l’accomplissement.

En conséquence, conformément à l’article 1304-3 du code civil, elles sont réputées accomplies.

La demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente formulée par M. [Y] [V] sera donc rejetée.

3. Sur les demandes d’indemnisation

Pour solliciter la condamnation in solidum de M. [D] [C], la SARL Agence Immobilière de Montmirail et les consorts [W] à l’indemniser, M. [Y] [V] soutient que l’état de santé de M. [J] [V], au moment de la signature du compromis de vente le 25 septembre 2019, n’a pas permis à M. [D] [C] de recueillir la volonté de son protégé qui ne pouvait pas s’exprimer et que la mesure prise par le tuteur n’était pas en adéquation avec la protection des intérêts de M. [J] [V] compte tenu des avoirs bancaires dont il disposait tandis que son pronostic vital était engagé, de sorte que le tuteur a manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement des dispositions de l’article 1240 et 421 du code civil, tandis que les fautes commises par les consorts [W] et la SARL Agence Immobilière de Montmirail ont contribué à dépouiller son frère sur son lit de mort par une sous-évaluation du bien, sans s’interroger sur le souhait de la famille.

S’agissant de son préjudice moral, il invoque avoir subi les manœuvres frauduleuses ainsi que des atteintes à sa vie privée avec menaces d’intimidation et chiffre sa demande sur la base de la clause du compromis relative à l’indemnité forfaitaire en cas de non-réitération de la vente.

S’agissant de son préjudice d’immobilisation, il invoque qu’elle doit compenser le prix de l’exclusivité du bien pendant quatre ans au profit des consorts [W].

M. [D] [C] et les consorts [W] répondent qu’ils n’ont commis aucune faute, dès lors que le tuteur a agi conformément aux intérêts du majeur qui ne pouvait pas vivre dans le bien, la vente, réalisée sans précipitation et au prix du marché, devant permettre d’éviter la perte du capital sans engager de frais de rénovation. Ils ajoutent que les vendeurs n’ont pas plus acquis le bien à vil prix ou dans la précipitation.

La SARL Agence Immobilière de Montmirail soulève l’absence de preuve des préjudices invoqués, à défaut de preuve d’un attachement au bien et de toute faute quant à l’évaluation du bien de sa part.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Toute action en recherche de responsabilité suppose la démonstration par le demandeur d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

3.1. Sur la demande au titre du préjudice financier

En l’occurrence, il ressort d’un procès-verbal de carence établi par Me [E] [O] le 30 octobre 2020 que M. [Y] [V], sommé de se présenter en l’office notarial pour procéder à la réitération de la vente, ne s’est pas présenté, ni personne en son nom, et qu’il a été prononcé défaut contre lui.

Dès lors qu’il est à l’origine de la non-réitération de la vente, il apparaît être le seul responsable du préjudice d’immobilisation du bien qu’il invoque et ne peut ainsi prétendre à aucuns dommages et intérêts à ce titre, aucune faute du tuteur, de l’acquéreur ou de l’agence n’étant par ailleurs justifiée.

La demande indemnitaire de M. [Y] [V] au titre de son préjudice financier doit donc être rejetée.

3.2. Sur la demande au titre du préjudice moral

Ainsi qu’il résulte de ce qui précède, aucune faute n’apparaît pouvoir être mise à la charge de M. [D] [C], de la SARL Agence Immobilière de Montmirail ou des consorts [W], le tuteur ayant obtenu l’autorisation de vendre le bien immobilier tandis qu’il n’avait pas obtenir le consentement du majeur protégé, le prix n’ayant pas été sous-évalué, la vente n’ayant pas été précipitée et les consorts [W] n’ayant pas refusé abusivement de procéder à la vente.

De plus, les copies de photos figurant au procès-verbal de constat ne démontrent pas d’atteinte à sa vie privée.

Enfin, la clause pénale, figurant au compromis de vente et sur laquelle ce dernier fonde sa demande, a pour objet de sanctionner l’une des parties qui viendrait à refuser de signer l’acte authentique, ce qui n’est pas le cas de M. [D] [C], tiers à l’acte, ni des consorts [W], ces derniers ayant au contraire souhaité poursuivre la vente ainsi qu’il résulte du procès-verbal de carence du 30 octobre 2020.

En conséquence, à défaut de caractériser une faute en lien de causalité avec un préjudice, M. [Y] [V] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral.

4. Sur la demande de donner acte aux consorts [W] du renoncement à la cession

La demande de « donner acte » ne constituant pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il n’y sera pas répondu.

5. Sur les demandes de dommages et intérêts reconventionnelles

5.1. Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires formulée par les consorts [W]

Les consorts [W] font valoir que l’absence de finalisation de la vente a entraîné pour Mme [S] [P] épouse [W], exerçant en qualité de sage-femme, une perte d’environ 30 % du chiffre d’affaires en 2020 en ce qu’elle n’a pas pu être présente de façon permanente à Montmirail, soit un préjudice professionnel de 42 000 euros net sur 3 ans. Ils indiquent, en outre, n’avoir pas pu réaliser certains de leurs projets (gîtes et animaux), ni entreprendre un autre cheminement et acheter d’autres biens, devenus indisponibles. Ils ajoutent subir un trouble de jouissance et devoir faire face à un coût d’emprunt plus élevé pour la partie non financée comptant et les travaux de rénovation, précisant que le coût des travaux de réfection à réaliser a augmenté de plus de 20 % depuis 2020. Enfin, ils font état d’une usure de leur véhicule de 1 600 kilomètres par mois en plus en raison des trajets sur la zone de travail de Monmirail ainsi que d’une fatigue liée aux deux heures de trajet par jour, en plus du temps perdu et des risques sur la route.

En réplique, M. [Y] [V] relève que les consorts [W] ont renoncé à leur demande de cession, qu’ils ne justifient pas des préjudices allégués et qu’ils pouvaient acquérir des biens similaires sans problème de succession, ce qui leur aurait permis de réaliser les projets qu’ils invoquent sans en rapporter la preuve. Il soutient enfin que seul le taux de marge brute, lequel n’est pas justifié, peut être indemnisé et que les économies réalisées, lesquelles ne sont pas non plus justifiées, doivent être également prises en compte dans l’évaluation du préjudice financier.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’occurrence, la clause « Acte authentique » du compromis de vente signé le 25 septembre 2019 stipule : « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour retard dans l’exécution, la somme de 13 500,00 € (treize mille cinq vents euros).

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 23 500,00 € (vingt-trois mille cinq cents euros). »

Les consorts [W] indiquent dans leurs conclusions « renoncer à demander la cession à leur profit », compte tenu de la carence de M. [Y] [V] dans la réitération de la vente et du temps passé. Pour autant, ils ne demandent pas au tribunal de constater cette résiliation de plein droit, ni de condamner M. [Y] [V] au paiement de la clause pénale susmentionnée. Or, la clause pénale prévue au compromis de vente est destinée à compenser les inconvénients résultant pour les acheteurs de la non-réalisation de la vente, de sorte qu’attribuer des dommages et intérêts complémentaires conduirait à indemniser le préjudice couvert par ladite clause.

Au surplus, s’agissant d’éventuels préjudices distincts, les consorts [W] ne produisent strictement aucun élément de preuve susceptible d’en démontrer l’existence.

En conséquence, les consorts [W] seront déboutés de leur demande.

5.2. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée formulée par M. [D] [C]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions ne caractérise pas automatiquement l’abus du droit d’ester en justice, puisque l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, M. [D] [C] ne rapporte pas la preuve d’une telle faute de la part de M. [Y] [V] et notamment d’une intention de lui nuire.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts formée par M. [D] [C] sera rejetée.

5.3. Sur les demandes formulées par la SARL Agence Immobilière de Montmirail

La SARL Agence Immobilière de Montmirail se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu percevoir sa rémunération en raison, selon elle, du comportement fautif du demandeur. Elle soutient également que l’accusation de collusion frauduleuse faite à son égard par M. [Y] [V] porte atteinte à sa réputation commerciale et que l’acte de ce dernier frise l’abus de procédure.

En réplique, M. [Y] [V] indique notamment que la non-réalisation de la vente est imputable aux consorts [W], lesquels ont renoncé à poursuivre la cession de l’immeuble à leur profit, tandis que la SARL Agence Immobilière de Montmirail ne démontre aucun préjudice indemnisable.

5.3.1. Sur la demande de dommages et intérêts équivalents aux honoraires de négociation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent, selon l’article 1104, être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1240 du code civil, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Le paragraphe « négociation » du compromis de vente du 25 septembre 2019 stipule : « Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par L’AGENCE IMMOBILIERE DE MONTMIRAIL que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 12 000,00 € TTC (douze mille euros) TVA comprise au taux actuellement en vigueur de 20,00 % soit 10 000,00 € (dix mille) conformément au mandat écrit préalablement délivré à MONTMIRAIL le 28 juin 2019 portant numéro 8247 comme cela résulte du registre des mandats.

Cette rémunération due par LE VENDEUR, qui accepte, sera exigible et versée le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique.

Si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente, le mandataire sera indemnisé du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir ».

En l’espèce, il est constant que la vente entre M. [Y] [V] et les consorts [W] n’est pas encore intervenue alors qu’elle devait se réaliser au plus tard le 31 décembre 2019. Il ressort également des éléments du débat que M. [Y] [V] ne souhaite pas vendre le bien aux consorts [W], tandis que ces derniers déclarent renoncer à demander la cession à leur profit.

Par ailleurs, il résulte du courrier avec avis de réception du 17 décembre 2019 adressé par le conseil de M. [Y] [V] au notaire en charge de la vente (pièce n°10 du demandeur) que celui-ci avait sollicité l’ajournement de la régularisation de l’acte authentique de vente à une date ultérieure correspondant à l’issue de la procédure de la tierce opposition.

Toutefois, alors que par décision du 9 juin 2020, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a déclaré irrecevable la tierce-opposition de M. [Y] [V], l’acte authentique de vente n’a pas été régularisé et un procès-verbal de carence constatant l’absence de M. [Y] [V] a été établi le 30 octobre 2020 par le notaire en charge de la vente.

Dès lors, il résulte de ces éléments que M. [Y] [V] est à l’origine de la non-réalisation de la vente à ce jour, laquelle prive la SARL Agence Immobilière de Montmirail de tout droit à rémunération.

En conséquence, M. [Y] [V] sera condamné à payer à la SARL Agence Immobilière de Montmirail la somme de 12 000 euros au titre de dommages et intérêts équivalents aux honoraires de négociation avec intérêts au taux légal à compter du procès-verbal de carence établi par le notaire le 30 octobre 2020, en application de l’article 1231-7 du code civil.

5.3.2. Sur la demande de dommages et intérêts pour atteinte à la réputation et son image ainsi que pour procédure abusive et injustifiée

S’agissant de l’atteinte à la réputation commerciale, force est de constater que la SARL Agence Immobilière de Montmirail ne justifie d’aucun élément venant établir une dégradation quelconque de sa réputation.

De même, s’agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, comme vu supra, l’exercice du droit d’ester en justice ne dégénère en abus que lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable, ce qui n’est pas démontré en l’occurrence.

Il convient donc de débouter la SARL Agence Immobilière de Montmirail de sa demande à ce titre.

6. Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, M. [Y] [V], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et dont distraction, pour la part la concernant, à M^e Sophie Billet Deroi, conseil de la SARL Agence Immobilière de Montmirail.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [C], la SARL Agence Immobilière de Montmirail et les consorts [W] les frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits, c’est pourquoi M. [Y] [V] sera condamné à leur payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [V] ayant été débouté et condamné aux dépens, il convient de rejeter sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute M. [Y] [V] de sa demande de nullité du compromis de vente signé le 25 septembre 2019 ;

Déboute M. [Y] [V] de sa demande de caducité du compromis de vente signé le 25 septembre 2019 ;

Déboute M. [Y] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Déboute M. [Y] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de « donner acte » formulée par M. [Y] [V] ;

Déboute M. [A] [W] et Mme [S] [P] épouse [W] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

Déboute M. [D] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

Condamne M. [Y] [V] à payer à la SARL Agence Immobilière de Montmirail la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts équivalents à ses honoraires de négociation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020 ;

Déboute la SARL Agence Immobilière de Montmirail de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à sa réputation et son image commerciale ainsi que pour procédure abusive et injustifiée ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [Y] [V] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, dont distraction, pour la part la concernant, au profit de M^e Sophie Billet Deroi ;

Condamne M. [Y] [V] à verser à M. [A] [W], Mme [S] [P] épouse [W], M. [D] [C] et la SARL Agence Immobilière de Montmirail la somme de 1 500 euros chacun à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Y] [V] de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,