MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01848 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TG6A

AFFAIRE : S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN

C/ S.C.I. DE LA [Adresse 14], S.E.L.A.R.L. FIDES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN

placée en redressement judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Christel BRANJONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0209

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [F] [E], dont l’étude se situe [Adresse 4], es qualité de mandataire judiciaire de la société REDILEX

représentée par M^e Christel BRANJONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0209

DEFENDERESSE

S.C.I. DE LA [Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e François CHATEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0206

Clôture prononcée le : 04 juillet 2024

Débats tenus à l’audience du : 09 décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 28 mars 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014, la S.C.I. de la [Adresse 14] dont le siège social est sis [Adresse 9] et immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 326 467 685, a consenti à la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN, immatriculée au Registre des Commerces et des Sociétés de Créteil sous le numéro 804 586 063, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5] à VINCENNES (94300), et ce pour une durée de neuf années consécutives, à effet du 31 juillet 2014 jusqu’au 1er août 2023.

La gestion de ce local commercial a été confié par le Bailleur à la société GFI IMMO, sise [Adresse 2] à [Localité 13].

Suivant acte extrajudiciaire du 25 février 2022, la S.C.I. de la [Adresse 14] a fait signifier à la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 21 072,53 € dont 20 864,58 € au titre de loyers et charges impayés.

Suivant assignation délivrée le 25 février 2022, la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN a fait opposition à ce commandement en sollicitant des délais de paiement et a attrait la S.C.I. de la [Adresse 14] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de la voir condamner au paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, instance enrôlée sous le numéro 22/01848.

Suivant assignation du 22 mars 2022, la S.C.I. de la [Adresse 14] a attrait la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN devant cette même juridiction aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement des loyers échus, instance enrôlée sous le numéro 22/02159.

Ces deux instances ont fait l’objet d’une jonction par bulletin du juge de la mise en état du 12 juillet 2022.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN par jugement du tribunal de commerce de Paris du 11 mai 2023 qui a désigné comme mandataire judiciaire la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [F] [E], dont l’étude est sise [Adresse 3] Paris ([Adresse 8]) et immatriculée au Registre des Commerces et des Sociétés de Paris sous le numéro 451 953 392.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 29 mai 2024, la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN et la S.E.L.A.R.L. FIDES ont demandé à la juridiction, au visa des articles L. 145-41 et L. 631-14 alinéa 1 et du Code de commerce, de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1343-5 et 1719 du Code civil, de :

« – DIRE recevable et bien fondée la société REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN en ses présentes conclusions,

Y faisant droit :

— DIRE ET JUGER que les demandes de la SCI DE LA [Adresse 14] tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à la condamnation de la société REDILEX au paiement d’une somme d’argent ayant son origine antérieure au jugement d’ouverture, sont irrecevables ;

— DIRE ET JUGER que les demandes de la SCI DE LA [Adresse 14] tendant à la résiliation judiciaire du bail en raison du non paiement d’une somme d’argent, devra être déclarée irrecevable ;

— JUGER que la créance produite par la SCI DE LA [Adresse 15] au passif de la société REDILEX s’établit à la somme de 52.394,11 € (63098,11 € – 10.704 €) ;

— DEBOUTER la SCI DE LA [Adresse 14] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN

— DIRE ET JUGER que la SCI de la [Adresse 14] a manqué à ses obligations de bailleur en n’assurant pas la jouissance paisible des locaux à la société REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN,

— CONDAMNER la SCI DE LA [Adresse 14] à verser au demandeur une somme de 50.000 euros en réparation des préjudices subis du fait des désordres affectant les locaux,au titre des dommages et intérêts liés au surcoût de la consommation d’électricité,

— CONDAMNER la SCI DE LA [Adresse 14] à verser au demandeur une somme de 977,12 euros au titre des dommages et intérêts liés au surcoût de la consommation d’électricité,

A titre subsidiaire en cas de résiliation du bail professionnel

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à verser à la SCI DE LA [Adresse 14] par la société REDILEX au montant du loyer en cours au jour du jugement à intervenir,

En tout état de cause

— CONDAMNER la SCI de la [Adresse 14] à verser au demandeur une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI de la [Adresse 14] en tous les dépens de l’instance. »

La S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN a soutenu que :

— l’ouverture d’une procédure de sauvegarde empêche l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges échus antérieurement à l’ouverture de la procédure, de sorte que le bail commercial se poursuit en l’absence de décision définitive ayant constaté sa résiliation, les demandes en ce sens de la S.C.I. de la [Adresse 14] étant irrecevables ;

— la créance dont la S.C.I. de la [Adresse 14] demande l’inscription au passif n’est pas déterminée en ce qu’elle n’intègre pas les redditions de charges dont l’emploi n’est pas justifié, de sorte qu’en l’absence d’actualisation, la dette de la défenderesse se limite à un montant de 63 098,11 € au titre des loyers et charges dus et le somme de 14 400 € correspondant à des provisions sur charges devra être remboursée au Preneur ;

— le Bailleur a manqué à son obligation de délivrance en raison de la persistance de désordres liés à l’installation de chauffage ayant perturbé l’activité du Preneur, la chaudière installée dans les locaux étant une chaudière de chantier impropre au chauffage pérenne d’une habitation ;

— le versement d’une indemnité d’occupation et la clause pénale ne sont pas applicables dès lors que le bail est réputé se poursuivre après l’ouverture de la procédure de sauvegarde, leur montant devant, à titre subsidiaire, être minoré en cas de prononcé de la résiliation du bail.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2024, la S.C.I. de la [Adresse 14] a demandé au tribunal, au visa des articles 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et des articles L. 631-1 et suivants du Code de commerce, de :

« JUGER la SCI DE LA [Adresse 14] recevable et bien fondée en ses demandes ;

JUGER acquise la clause résolutoire prévue au bail liant les parties et PRONONCER la résiliation du bail du 31 juillet 2014 eu égard aux trois commandements de payer visant clause résolutoire successivement signifiées dont ceux des 16 novembre 2016 et 26 juillet 2017 qui n’ont jamais été contestés par REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN ;

— ORDONNER l’expulsion de la SELARL REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée, avec si besoin est l’assistance du Commissaire de police, et de la force publique et ORDONNER la séquestration des biens meubles ou objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira à la SCI [Adresse 12], et ce aux frais, risques et périls de l’expulsée, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— FIXER au montant du loyer et de ses accessoires, tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, l’indemnité d’occupation due par la SELARL REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN en la majorant de 50 % à compter du 25 janvier 2022, soit la somme mensuelle de 6.455,62 euros, outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux, et CONDAMNER la SELARL REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN au paiement ;

— A titre subsidiaire, si le Tribunal ne fixe pas l’indemnité d’occupation à 6.455,62 euros, JUGER que cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à 3.227,81 euros hors charges, jusqu’à la complète libération des lieux ;

— JUGER que la créance de la SCI [Adresse 12] produite au passif de la SELARL REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN s’établit à la somme de 80.374,16 euros conformément à sa déclaration de créance ;

— DÉBOUTER la SELARL REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SELARL REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SELARL REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN aux entiers dépens de l’instance que Maître François CHATEAU, Avocat à la Cour, pourra directement recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

La S.C.I. de la [Adresse 14] a soutenu que :

— l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 est applicable au bail, lequel est à usage exclusivement professionnel, de sorte que le juge n’a pas la faculté de suspendre les effets de sa clause résolutoire ;

— la récente jurisprudence de la Cour de cassation permet la recevabilité de l’action tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets antérieurement à la décision ouvrant la procédure de sauvegarde ;

— deux précédents commandements de payer visant la clause résolutoire des 16 novembre 2016 et 26 juillet 2017 n’ont pas été contestés par la demanderesse, de sorte que la clause résolutoire se trouvait déjà acquise lorsqu’elle a fait opposition au troisième commandement de payer du 25 janvier 2022 ;

— la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN lui est redevable d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer conventionnel en application de la clause pénale insérée au bail ;

— elle a justifié des charges payées par le Preneur, de sorte que la créance détenue à son encontre ne saurait être minorée ;

— la chaudière installée à son initiative par la société NRJGAZ, dont le Preneur ne précise pas s’il l’a effectivement faite remplacer, était conforme et non destinée à un usage de chantier ;

— les demandes indemnitaires de la la demanderesse pour défaut de délivrance sont infondées dès lors qu’elle a empêché l’accès des locaux loués à la société NRJGAZ mandatée par le cabinet gestionnaire de l’immeuble afin de réaliser des travaux de changement du mode de chauffage, retardant la conduite de ces derniers qu’elle a tardé à souscrire un contrat de fourniture de gaz et qu’elle a refusé de prendre contact avec le constructeur de la chaudière, dont elle ne démontre pas le défaut de fonctionnement ;

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 4 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 9 décembre 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2025, prorogé au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 31 juillet 2014,

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les baux à usage exclusivement professionnel sont régis par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. Les dispositions de cet article 57 A ont été créées par l’article 36 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Aux termes de l’article L. 622-21 du Code de commerce :

« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. (…) »

Le principe édicté par ce texte, de l’interruption ou de l’interdiction des actions en justice de la part des créanciers, dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 du Code de commerce et tendant au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un bail à usage exclusivement professionnel par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du Preneur, dès lors que ce dernier n’a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause.

En l’espèce, la clause du contrat de bail litigieux relative au régime juridique stipule que :

« La présente location est conclue à usage exclusivement professionnel (local à usage de bureaux). En conséquence, le contrat sera régi par à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989 précitée, par les dispositions du Code civil ainsi que par les conditions prévues aux pages suivantes » (production n° 1 de la défenderesse).

Le contrat de bail, s’agissant d’un bail professionnel, est ainsi régi par les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 6 juillet 1989, aucune stipulation du contrat ne prévoyant de déroger à ces dispositions pour soumettre le contrat de bail au statut des baux commerciaux, comme le permet l’article L. 145-2 du Code de commerce, ou aux dispositions d’ordre public concernant les locaux d’habitation.

Ce texte ne prévoyant pas les modalités de résiliation en cas d’impayés, celles-ci sont laissées à la libre volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du Code civil.

Les stipulations du bail litigieux précisent quant à elles, de manière parfaitement explicite et claire au sujet du jeu de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers, que :

« Il est expressément convenu, comme condition essentielle du présent bail, qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’inexécution d’une seule de ses clauses, et un mois après un seul commandement de payer ou sommation d’exécuter resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de faire prononcer la résiliation en justice. (…) »

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.C.I. de la [Adresse 14] a fait délivrer à la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN deux commandements visant la clause résolutoire les 16 novembre 2016 et 26 juillet 2017 portant respectivement sur les sommes totales de 13 031,40 € et 10 321 € au titre des loyers et charges impayés (productions n° 8 et 9 de la défenderesse).

Conformément à l’article 1353 précité du Code civil, s’il revient à la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN de justifier du paiement des loyers et charges dans le délai d’un mois suivant la signification desdits commandements de payer, il est constant que la demanderesse ne démontre, ni même ni prétend s’être libéré, dans le délai prescrit, de l’obligation de versement des loyers et charges découlant du bail consenti par la S.C.I. de la [Adresse 14].

Il résulte de tout ce qui précède que les conditions sont réunies pour que la S.C.I. de la [Adresse 14] soit recevable à faire jouer la clause résolutoire insérée au bail du 31 juillet 2014.

En conséquence, le commandement de payer délivré le 16 novembre 2016 devant être regardé comme demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte versé aux débats, le bail s’est ainsi trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 16 décembre 2016.

Sur la demande d’expulsion du Preneur,

L’obligation de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation depuis le 16 décembre 2016,

L’article 1231-5 du Code civil dispose notamment que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le maintien dans les lieux de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN causant un préjudice à la S.C.I. de la [Adresse 14], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la clause pénale insérée dans le bail litigieux stipule que si « le Preneur déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux (…) il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’au complet déménagement et restitution des clefs. Cette indemnité est destinée à dédommager le Bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du Bailleur ».

La S.C.I. de la [Adresse 14] demande cependant que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer et ses accessoires, et qu’elle soit majorée de 50 % à compter du 25 janvier 2022 pour atteindre un montant mensuel de 6 455,62 € après cette date.

La pénalité exigée étant manifestement excessive et le Bailleur ne rapportant pas la preuve que son préjudice excède le montant des loyers qu’il aurait perçus si le bail s’était poursuivi, le montant de cette indemnité sera fixé au montant du loyer mensuel augmenté des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion.

Sur l’inscription au passif du Preneur et la justification des provisions par le Bailleur,

La S.C.I. de la [Adresse 14] sollicite de la juridiction qu’elle fixe la créance produite au passif de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN à la somme de 80 374,16 € correspondant aux loyers et charges échus et non acquittés par le Preneur, selon décompte arrêté au 23 mai 2023 aux termes de son courrier du 25 mai 2023 adressé à la S.E.L.A.R.L. FIDES (production n° 35 de la défenderesse), qu’il convient en l’espèce de requalifier en indemnité d’occupation.

En réponse, la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN fait exposer que le Bailleur ne justifie pas des redditions de charges sur les provisions réclamées, de sorte que le montant de la créance doit être ramené à la somme de 52 394,11 € correspondant aux seuls loyers échus et non réglés.

Il est de jurisprudence constante que l’obligation pesant sur le bailleur de justifier tous les ans des charges locatives facturées au Preneur suppose que soient produits les justificatifs correspondants afin que ce dernier s’assure de l’engagement effectivement exposé des charges provisionnées à sa charge par le Bailleur.

En l’espèce, si la S.C.I. de la [Adresse 14] produit un document dont l’origine est inconnue indiquant un prorata des charges dues par la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN (pièce n° 38 de la défenderesse), cet élément versé aux débats ne peut être regardé comme probant de sorte que le Bailleur ne peut se prévaloir que d’une créance consistant en une part de l’indemnité d’occupation non acquittée limitée dans ses montants aux loyers qui auraient été dus en cas de continuation de bail, sans prise en compte des charges non réglées dont le montant exigible n’est pas justifié.

Il résulte du contrat de bail versé aux débats (production n° 1 de la défenderesse) que les provisions correspondant aux charges hors taxes étaient originellement fixées à la somme annuelle de 24 000 € hors taxes soit la somme mensuelle de 200 € hors taxes et qu’elles ont été ramenées à la somme de 90 € hors taxes à compter du mois de septembre 2020 selon courrier adressé au Preneur en date du 25 août 2020 (production n° 37 de la défenderesse).

La S.C.I. de la [Adresse 14] ne verse pas en procédure le décompte arrêté 23 mai 2023 visé dans son courrier du 25 mai 2023 et ne produit qu’un décompte arrêté au 1er décembre 2022 (production n° 33 de la défenderesse) faisant apparaître à l’encontre de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN une créance correspondant aux loyers et charges non acquittés qui auraient été dus en cas de continuation du bail, et ce pour un montant de 63 098,11 € auquel il convient de soustraire, ainsi que rappelé supra, les provisions de charges dont la régularisation n’est pas justifiée, soit :

— au titre de l’année 2020, (200 € HT x 8) + (90 € HT x 4) : 1 960 € ;

— au titre de l’année 2021, 90 € HT x 12 : 1 080 € ;

— au titre de l’année 2022, 90 € x 11 : 990 € ;

Soit un total de 4 030 € de provisions de charges entre le 1er janvier 2020 et le 1er décembre 2022 ne pouvant, en l’absence de régularisation, être produit au passif de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN.

Dès lors, la créance détenue par la S.C.I. de la [Adresse 14] au titre de la fraction de l’indemnité d’occupation correspondant aux loyers échus et non réglés qui auraient été dus en cas de continuation du bail s’élève à 63 098,11 € – 4 030 € : 59 060,11 €.

En conséquence, il y a lieu de limiter la créance produite par la S.C.I. de la [Adresse 14] au passif de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN à la somme de 59 060,11 € correspondant à la fraction d’indemnité d’occupation échue et non réglée entre le 1er janvier 2020 et le 1er décembre 2022 dont l’exigibilité est justifiée.

Sur la demande indemnitaire du Preneur pour défaut de délivrance du Bailleur,

La S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN fait exposer qu’elle a subi un préjudice de jouissance découlant de désordres affectant le système de chauffage auquel le Bailleur n’a pas été en mesure de remédier conformément ses obligations, après qu’il avait fait installer dans les locaux loués une chaudière de chantier temporaire non destinée à un usage d’habitation et .

En réponse, la S.C.I. de la [Adresse 14] fait valoir qu’elle a satisfait de bonne foi à son obligation de délivrance et que les obstructions du Preneur lui sont pleinement imputables.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte en outre des articles 1719 et 1720 de ce code que le Bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le Preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail et qu’il doit y effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est de jurisprudence constante que l’obligation mise à la charge du Bailleur par l’article 1719 du Code civil, qui l’oblige à faire jouir paisiblement le Preneur de la chose louée pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat découlant de la nature même du contrat de bail visant à délivrer la chose, le simple constat de l’inexécution suffisant à engager la responsabilité du Bailleur. Il revient alors à ce dernier de s’en exonérer en discutant l’imputabilité du manquement caractérisé par la démonstration d’un cas de force majeure (Civ. 3e, 23 janvier 2008, 06-19.520, Inédit).

Il est en outre de jurisprudence constante que l’obligation de délivrance, en tant qu’elle est essentielle, est d’ordre public et qu’il ne peut être stipulé de clause lui faisant échec.

En l’espèce, il est constant que la S.C.I. de la [Adresse 14] a pris l’initiative de modifier le mode de chauffage des locaux loués au cours de l’année 2019 et a, en conséquence, mandaté la société NRJGAZ afin d’installer un chauffage individuel au gaz.

Or, ainsi qu’il a été rappelé supra, la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise depuis le 16 décembre 2016, de sorte que, le bail ayant été résilié, la S.C.I. de la [Adresse 14] n’était plus tenue d’une obligation de délivrance envers la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN postérieurement à cette date.

En conséquence, le Preneur sera débouté de ses demandes indemnitaires afférentes à d’éventuels manquements du Bailleur à son obligation de délivrance postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN à payer à la S.C.I. de la [Adresse 14] la somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevables la demande de la S.C.I. de la [Adresse 14] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 juillet 2014 entre la S.C.I. de la [Adresse 14] d’une part, et la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN d’autre part, concernant les locaux sis [Adresse 7] [Localité 16] [Adresse 1]), sont réunies à la date du 16 décembre 2016 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN à payer à la S.C.I. de la [Adresse 14] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 décembre 2016 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DIT que la créance de la S.C.I. de la [Adresse 14] produite au passif de la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN s’établit à la somme de 59 060,11 € correspondant à la fraction d’indemnité d’occupation échue et non réglée entre le 1er janvier 2020 et le 1er décembre 2022 dont l’exigibilité est justifiée ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN à payer à la S.C.I. de la [Adresse 14] la somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. REDILEX AVOCATS FERDI-MARTIN aux entiers dépens, que Maître François CHATEAU, Avocat à la Cour, pourra directement recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT HUIT MARS

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT