REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/04732 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJR4

MINUTE N°

ORDONNANCE

DU 02 Octobre 2024

S.A. UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE c/ [M]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Corinne TSANGARI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE:

Madame [H] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Octobre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Corinne TSANGARI

— [H] [M]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18/02/2021, LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE a donné à bail à Mme [M] [H] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4] à [Localité 3], et un emplacement de stationnement selon bail du 03/03/2021 en contrepartie d’un loyer mensuel de 321.35 euros, outre 110.45€ au titre de charges et 8.36€ pour le stationnement.

Différentes échéances sont demeurées impayées et LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE a fait délivrer à Mme [M] [H] un commandement de payer visant clause résolutoire le 22/09/2022, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 239.76 euros en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 04/06/2024, LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE a fait assigner Mme [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voi r:

CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 septembre 2022 à Madame [H] [M] est resté infructueux,

Prononcer Ia résiliation au 22 novembre 2022, du contrat de location du 18 février 2027 relatif au logement et du contrat de location du 3 mars 2021 et garage sis [Adresse 4] à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement réservé liant la S.A D’HLM U.N.I.C.I.L. à Madame [H] [M].

A TITRE SUBSIDIAIRE SUR LA RESILIATION CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et Par conséquent, la résiliation au 22 novembre 2022 (2 mois après commandement du contrat de location du 18 février 2021 relatif au logement et du contrat de location du 3 mars 2021 relatif au garage sis Résidence ainsi qu’un emplacement de stationnement réservé Logement 179074/6709.0004 – garage 179314/6709.8O37 liant la S.AD’HLM U.N.LC.I.L. à Madame [H] [M].

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de Madame [H] [M] et de tout occupant de son chef de Ia Résidence [Adresse 4] à [Localité 3]ainsi qu’un emplacement de stationnement et l’évacuation des meubles le cas échéant, en faisant, s’il y a lieu d’y procéder, à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux,

AUTORISER la requérante à séquestrer et les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lots de l’expulsion aux frais, risques et périls des parties requises,

JUGER que la locataire est occupant sans droit ni titre du logement et du garage

CONDAMNER Madame [H] [M] à payer à la S.A. U.N.I.C.I.L la somme de 1.832, 05 € arrêtée au 9 janvier2024, à titre provisionnel et à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation outre les intérêts et frais qui seront dus lors du départ effectif des occupants, somme à parfaire jusqu’à signification de l’ordonnance à venir,

CONDAMNER Madame [H] [M] à payer à la S.A. U.N.I.C.I.L. une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle équivalente aux loyers actualisés, charges et accessoires que le locataire aurait dû payer en cas de non résiliation du bail de location du logement et de ses accessoires, et augmenté des charges tels que réglés au titre du bail sut le local à usage d’habitation soit actuellement la somme mensuelle toutes charges comprises de 440,16 € pour le logement, et l’emplacement de stationnement et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

JUGER que cette indemnité d’occupation sera indexée selon le même indice de référence servant de base à Ia révision annuelle des loyers.

JUGER que cette indemnité sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel,

JUGER que ladite assignation a été régulièrement dénoncée pat l’Huissier significateur de l’acte, au Préfet du Vat.

CONDAMNER Madame [H] [M] à payer à la S.Â. U.N.IC.I.L la somme de 350 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

CONDAMNER Madame [H] [M] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en ceux compris le coût du commandement de payer du 22 septembre 2022 soit Ia somme de 89,06 € TTC et celui de la présente assignation.

A l’audience du 04/09/2024, LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE par la voie de son conseil a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 054 € échue à la date du 04/09/2024 ; elle indique s’en remettre s’agissant de la demande de délai de paiement .

Mme [M] [H] quant à elle indique reconnaître le bien-fondé de la créance de la bailleresse quant à son principe et son montant, elle propose de régler sa dette par règlements successifs de 150 € ; elle ne produit aucune pièce justificative à l’appui de sa demande.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 02/10/2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 05/06/2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 04/09/2024.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29/09/2022 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner ses locataires en référés le 04/06/2024.

En l’espèce, LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE justifie également en tant que bailleur avoir signalé la situation d’impayés des loyers de Mme [M] [H] à la Caisse d’Allocations Familiales du Var le 24/05/2022.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 18/02/2021 prévoit en son article 5 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 22/09/2022, LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 239.76 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23/11/2022.

Mme [M] [H] est donc à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement et du parking donnés à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [H] et dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [M] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23/11/2022 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 440.16 € euros, de nature à réparer le préjudice subi par LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE réclame paiement de la somme provisionnelle de 3 054 € échue à la date du 04/09/2024 selon décompte qu’elle produit, en sus du contrat de bail.

Mme [M] [H], reconnait expressément à la barre sa dette locative ; la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [M] [H] à régler à LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE la somme de 3 054 € à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’absence de toute pièce justificative produite relative à la situation financière de Mme [M] [H], la Juridiction n’est manifestement pas en mesure d’apprécier ses capacités éventuelles à procéder à des remboursements échelonnés.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Mme [M] [H], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner Mme [M] [H] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric BONALDI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande de LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18/02/2021 portant sur le local d’habitation et du bail du 03/03/2021 relatif à un emplacement de stationnement réservé Logement 179074/6709.0004 – garage 179314/6709.8O37 conclus entre Mme [M] [H], d’une part, et LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE, d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies au 23/11/2022 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date;

ORDONNONS en conséquence à Mme [M] [H] de libérer les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 3] local d’habitation et parking/garage et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DISONS qu’à défaut pour Mme [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Mme [M] [H] à payer à LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE la somme de 3 054 € euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 04/09/2024 avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Mme [M] [H] à verser à LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE à compter du 23/11/2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 440.16 € ;

RAPPELLONS que les contrats de bail étant résiliés par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETONS le surplus des demandes des parties,

CONDAMNONS Mme [M] [H] à verser à LA SA UNICIL SOCIETE ANONYME D’ HABITATION A LOYER MODERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [M] [H] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE