TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 11 Mars 2024

N° RG 23/00011 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XPQH

DEMANDEUR :

Société européenne DECATHLON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme WALLAERT, substitué par M^e EQUINET, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.C.M CKRF [Localité 8] – Centre de kinésithérapie respiratoire et fonctionnelle, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, substituée par M^e CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2008, la société Park Norwest a donné à bail à la société européenne Décathlon, un ensemble immobilier à usage principal de commerces et bureaux sis [Adresse 12] à [Localité 8] et [Localité 3], à l’effet d’exploiter un magasin à l’enseigne Domyos ainsi que des bureaux et locaux évènementiels.

Le bail prévoyait la faculté pour le preneur de sous-louer librement 35 % de la SHON des lieux loués.

Par acte du 6 juillet 2012, la société Décathlon a conclu une convention de sous-location avec la S.C.M. CKRF [Localité 8] (Centre de kinésithérapie respiratoire et fonctionnelle) portant sur un local de 192 m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment Domyos, pour une durée de neuf années à compter du 15 août 2012 et un loyer annuel de base de 26 880 euros.

Par avenant du 7 janvier 2013, les parties ont convenu d’un versement mensuel à compter du 1er janvier 2013.

Par avenant du 17 juillet 2015, les parties ont convenu d’une minoration du loyer annuel de base à la somme de 17 664 euros rétroactivement à compter du 1er janvier 2015.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 novembre 2020, la société européenne Décathlon a fait donner congé à la locataire pour le 15 août 2021, avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de base annuel de 30 720 euros hors taxes hors charges.

Par courrier recommandé du 28 juin 2021, la société SCM CKRF refusait le montant du loyer de renouvellement proposé.

Par mémoire en fixation de loyer du 9 septembre 2021, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 14 septembre 2021, la société européenne Décathlon a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle en principal de 30 720 euros hors charges et hors taxes à effet rétroactif du 15 août 2021.

Par acte d’huissier délivré le 15 décembre 2021, la société européenne Décathlon a fait assigner la S.C.M. CKRF [Localité 8] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 20 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative confiée à [M] [K] et a fixé le montant du loyer provisionnel au loyer actuel.

Par ordonnance du 16 novembre 2022, il a été procédé au remplacement de l’expert par Mme [N] [L], suite au décès de [M] [K].

Le rapport d’expertise a été déposé le 13 juin 2023. Mme [L] a estimé la valeur locative à 27 175 €/an hors taxes hors charges et à 24 747 €/an hors taxes hors charges déduction faite du montant de la taxe foncière (135€/m²).

La société CKRF [Localité 8] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle par mémoire reçu le 13 novembre 2023.

Dans son mémoire après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 décembre 2023, la société européenne Décathlon demande au juge de:

Constater que la convention de sous-location est renouvelée à compter du 15 août 2021 pour une durée de neuf ans ;Fixer le loyer de base du bail renouvelé à la somme annuelle de 28 682 euros hors taxes hors charges à compter du 15 août 2021 ;Débouter la S.C.M. CKRF [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la S.C.M. CKRF [Localité 8] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens lesquels comprendront les frais d’expertise.

La société européenne Décathlon se prévaut de la modification des obligations respectives des partie au cours du bail avec l’octroi d’une baisse de loyer par avenant afin d’obtenir le déplafonnement du loyer. Elle ajoute que le loyer plafonné doit être calculé à partir du loyer d’origine. Elle critique les références retenues par l’expert judiciaire et l’absence de prise en compte de ses références tout comme elle critique les références cités par l’expert amiable du preneur. La bailleresse estime ainsi que la valeur locative doit être fixée à 170€/m². Elle insiste sur la qualité de l’emplacement pour notamment la spécialité de kinésithérapie du sport qui est pratiquée dans le cabinet. Elle estime que seule la taxe foncière devra être déduite, sans minoration liée aux obligations respectives des parties, la soumission au statut des baux commerciaux compensant les clauses à la charge du preneur.

Dans son mémoire n°2 après expertise notifié le 2 février 2024, la S.C.M. CKRF [Localité 8] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

– Dire et juger que le loyer du bail de l’immeuble doit être fixé après abattements de 15% pour charges exorbitantes, de 5 % pour précarité, et de 2 468 € au titre de la taxe foncière, à la somme annuelle de 16 485 € ht/hc/an, valeur au 15 août 2021 ;

A titre subsidiaire,

– Dire et juger que le loyer du bail de l’immeuble doit être fixé à la somme annuelle de 18 856,02 €ht/ht, le bail étant renouvelé pour neuf ans à compter du 15 août 2021 ;

Dans tous les cas,

– Débouter la société Décathlon de l’ensemble de ses demandes ;

– La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SCM CKRF [Localité 8] indique que l’expert judiciaire écarte la qualification de bureaux des locaux et exclut toute évolution des facteurs locaux de commercialité. Elle considère que l’avenant ayant diminué le loyer ne peut constituer un motif de déplafonnement, en ce que la diminution a trouvé sa contrepartie dans la compensation de charges anormalement élevées de sorte que le caractère notable de l’avantage prétendument consenti en cours de bail n’est pas établi. Elle demande que la surface de 183m² soit retenue. Le preneur estime que le montant exorbitant des charges et les clauses exorbitantes de droit commun justifient une décote de 15% comme chiffrée par l’expert amiable [Z]. Il conteste l’application d’une majoration de 10% tenant à la qualité de l’emplacement. Il critique les valeurs de comparaison proposées par le bailleur en ce qu’il s’agit de baux professionnels dont les loyers sont généralement supérieurs et en ce qu’ils ne figurent pas dans un périmètre comparable, soit en centre ville. La société CKRF soutient que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné et doit être fixée de plein droit à la baisse.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 11 mars 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

La société Décathlon, qui estime le loyer de plafonnement à 29 285,24 euros, demande la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 28 682 euros, à titre principal à raison de la valeur de référence pour le calcul du loyer plafonné, si le loyer d’origine est retenu, et à titre subsidiaire à raison d’un motif de déplafonnement résultant de l’avenant minorant le loyer, si c’est le loyer minoré fixé par l’avenant qui est retenu pour le calcul du loyer plafonné.

Le preneur demande quant-à lui la fixation du loyer à la valeur locative de 16 458 euros à titre principal et subsidiairement au loyer plafonné de 18 856,02 euros.

Les parties sont ainsi en désaccord sur le montant du loyer de plafonnement.

Il convient en premier lieu de statuer sur le montant du loyer plafonné, avant de déterminer la valeur locative du bien et d’examiner enfin, si cela s’avère nécessaire, une éventuelle cause de déplafonnement.

A- Sur le loyer plafonné

Il convient de déterminer le loyer plafonné en vertu de l’article L145-34 du code de commerce susmentionné.

En application de l’alinéa 1er dudit article, le loyer à prendre en compte pour le calcul de la variation ne peut être que le loyer initial, convenu au bail et non le loyer révisé ou réévalué par avenant en cours de bail.

Ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, le loyer plafonné à la date de renouvellement, soit au 15 août 2021, se calcule de la manière suivante :

loyer initial de 26 880 € x ILC 1er trimestre 2021 (116,73) / ILC du 1er trimestre 2012 (107,01) = 29321,58 €

Le loyer plafonné à la date de renouvellement du bail est ainsi de 29 321,58 euros.

Il n’y aura donc lieu à examiner les motifs de déplafonnement que si la valeur locative excède ce montant.

B- Sur la valeur locative

L’article L.145-33 du code de commerce susmentionné fixe cinq éléments pour la détermination de la valeur locative :

1° les caractéristiques du local considéré

2° la destination des lieux

3° les obligations respectives des parties

4° les facteurs locaux de commercialité

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage

1° Sur les éléments de la valeur locative

➢ Sur les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Les locaux sont décrits dans le bail de la manière suivante : « Les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier (ci-après « site DOMYOS »), situé à [Localité 8] et [Localité 3], [Adresse 12], cadastré […] pour une contenance totale de 172.325 m², tel qu’il figure aux plans ci-annexés (ANNEXE n°1), sur lesquels sont implantés :

un magasin à l’enseigne DOMYOS,Des partenaires commerciaux,Des activités sportives, de service et de restaurationUne aire de stationnement à usage commun d’environ 690 emplacements, […]Le local loué est un plateau de 192 m² situé en rez-de-chaussée du bâtiment DOMYOS, sur la gauche immédiate de l’entrée principale ,[…

Le BAILLEUR s’engage à livrer une cellule non aménagée, garantissant son accès par une coursive en façade Est du bâtiment DOMYOS […]» (page 8 et 9 du bail.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique qu’il s’agit d’un rez-de-chaussée à usage d’activité médicale et paramédicale de kinésithérapie, que le local dispose d’un accès indépendant par une entrée située sur l’extérieur, à gauche de l’entrée principale du centre Domyos, et que la porte donne sur un accueil, deux salles de travail et la salle d’activité principale donnant elle-même sur quatre box et les sanitaires dans le fond du local. Mme [L] ajoute que l’ensemble immobilier et les locaux sont en bon état d’entretien et que le preneur a fait état de travaux d’aménagement en 2012 pour un montant de 90 000 euros environ.

L’expert judiciaire fait état d’une surface utile de 183 m², la convention de sous-location indiquant une surface brute de plateau hors aménagement de 192 m². Dans son expertise amiable, M. [Z] avait relevé une surface similaire de 185,10 m².

Compte tenu des surfaces utiles reprises par l’expert judiciaire sur la base des plans communiqués par la bailleresse, et des explications de Mme [L] quant-à la surface mentionnée dans le bail, il convient de retenir la surface de 183 m² pour le calcul du loyer de renouvellement.

➢ Sur la destination des lieux

Aux termes de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

Le bail a été consenti pour un usage exclusif d’activité médicale et paramédicale de kinésithérapie et à titre accessoire d’ostéopathie.

➢ Sur les obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Si les stipulations tendant à transférer au preneur la charge de la taxe foncière sont usuelles pour les baux commerciaux, le transfert de la charge de l’impôt foncier au preneur doit être considéré comme une charge exorbitante dès lors qu’elle pèse en principe sur le propriétaire. Les obligations découlant de la loi incombant normalement au bailleur, dont il s’est déchargé sur le preneur, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Le transfert de la taxe foncière à la charge de la société locataire justifie ainsi une minoration de la valeur locative dès lors qu’il n’est pas démontré que les références produites pour les locaux du voisinage correspondraient à des baux contenant les mêmes clauses exorbitantes.

La charge de la taxe foncière et de celle d’enlèvement des ordures ménagères a été transférée au preneur, sans qu’il soit établi que dans l’ensemble des références citées, le poids de la taxe foncière soit également transféré au locataire. Il conviendra donc de déduire le montant nominal de la taxe du loyer annuel.

Les grosses réparations étaient à la charge du preneur mais seront désormais à la charge du bailleur suite à l’entrée en vigueur de la loi dite « Pinel ».

La convention de sous-location conditionne la sous-location et la location-gérance à l’autorisation préalable du bailleur.

De même, la cession du droit au bail seul est interdite, sauf accord exprès et préalable du bailleur.

Les travaux d’aménagement, embellissement, amélioration, installation, faits par le preneur dans les lieux loués y compris les aménagements constituant des immeubles par destination resteront, en fin de contrat, la propriété du bailleur sans indemnité.

Le bail est conclu pour une durée ferme de six ans.

Il est par ailleurs stipulé à l’article 22 du bail que le preneur supporte une part des charges communes relatives au fonctionnement de l’ensemble du site Domyos sur la base de la surface occupée à laquelle est appliquée un coefficient de pondération, ces charges étant fixées à titre indicatif pour la première année à 35,69 €/m².

➢ Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert judiciaire relève que « [Localité 8] et [Localité 3] sont des communes urbaines de 38 604 et de 9 759 habitants, dans le département du Nord en région Hauts-de-France. Elles sont situées au nord de [Localité 7] et font parties de la Métropole européenne de [Localité 7], qui compte 1 179 050 habitants au 1er janvier 2019 et regroupe 95 communes dont [Localité 7], [Localité 14] et [Localité 15]. Elles se trouvent également à proximité de la frontière belge et appartient de ce fait à la vaste conurbation avec les villes de [Localité 11], [Localité 4], [Localité 16], et [Localité 10], totalisant 1,8 million d’habitants. Ce sont des communes « riches » par le revenu fiscal médian par ménage. Elles sont desservies par la rocade nord-ouest et l’A22. » (page 6). Mme [L] en conclut à un bassin de chalandise important.

L’expert retient en revanche une commercialité avoisinante modérée et une visibilité moyenne, en indiquant que : « Le bien étudié donnant sur l’avenue du Gal de Gaulle reliant [Localité 7], [Localité 8], [Localité 3] jusqu’à [Localité 13] dispose d’un accès rapide à la rocade nord-ouest. Il est intégré dans le bâtiment de DOMYOS, site isolé par rapport aux autres commerces présents sur le secteur. A proximité se trouve le magasin Castorama, la ferme aux oies, Inesis golf, un petit centre voisin de l’aéroclub, composé notamment d’un hôtel Najete, des restaurants comme « au bureau » et KFC [Localité 3] et des bureaux. De l’autre côté de la rocade, se trouve, outre Chronodrive et Jardiland, un autre centre commercial « le parc de l’innovation » composé d’enseignes comme Darty, Gifi, Action, les compagnons des saisons, Basic Fit, etc. L’activité exercée par Domyos est un fitness club assez réputé sur le secteur de par la marque décathlon et de par l’importance du site et des services proposés. On peut donc considérer que le bien étudié, un cabinet de kinésithérapie, bénéficie de l’aura du site. ». Mme [L] précise que « Le bien étudié est identifié par une plaque située sur le pignon gauche de l’entrée principale » (page 6).

Il ressort de plus du rapport que le bien est très bien desservi en voiture par l’accès direct à la rocade et facilement accessible en voiture avec un grand parking, mais qu’il est desservi uniquement par les bus, avec deux arrêts à proximité, de sorte qu’il s’agit d’un site sur lequel on accède majoritairement en voiture.

En synthèse, Mme [L] conclut à une attractivité forte du secteur et qualifie l’emplacement de qualité 1 bis.

➢ Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La bailleresse cite cinq références correspondant à des baux professionnels pour des locaux situés à [Localité 8], [Localité 3], [Localité 5] et [Localité 17] et avec des activités diverses. Il ressort de ces références un prix moyen de 175 €/m²

<< (références citées par M. [F] : moyenne de 175 €/m²) tableau non insérable

Le preneur cite neuf références corespondant à de locaux situés à [Localité 8], [Localité 9] et [Localité 6] et affectés à des activités diverses. Il en ressort un prix moyen de 125€/m².

Références citées par le preneur :

<< tableau non insérable

destination médicale/paramédicale, situés à [Localité 14], [Localité 15], [Localité 6] et [Localité 7], soit dans la métropole. Il précise que « Ces locaux sont loués « normalement » sans que les exploitants soient propriétaires de leurs locaux, ce qui est souvent le cas pour les locaux dans lesquels sont exercées des professions libérales ».

Il ressort de ces dix références un loyer moyen à la date d’évaluation de 150€/m², les loyers s’inscrivant dans une fourchette comprise entre 107 €/m² et 194€/m², pour une surface moyenne de 121 m².

Références citées par l’expert judiciaire :

En réponse aux dires des parties, Mme [L] indique que « Il est vrai que la collecte de comparables n’est pas évidente sur ce type de locaux qui dans la plupart des cas sont des locaux occupés par des propriétaires exploitants. Et de ce fait, les choix des comparables se font dans un secteur plus large. Je noterais toutefois que les comparables pris sur la commune de Marcq sont situés « en ville » et nous étudions un local situé en périphérie. Je constate également que si je reprends toutes les références citées par les parties, j’arrive à une moyenne de 150 €/m². […] L’intérêt des références que j’avais citées est également le fait que nous avions le montant des charges. ».

Enfin, le bailleur produit son propre bail avec le propriétaire lequel fait ressortir un prix de 129 €/m² pour 13 000 m², ainsi que le bail en sous-location qu’il a conclu avec So Good, d’un prix de 214€/m² pour 147 m². A l’instar de l’expert, il convient de considérer que ces deux références ne peuvent servir de comparatifs, le bail de Decathlon concernant une surface très importante et le local de So Good étant situé au sein même du centre Domyos.

2° Sur le prix du bail renouvelé

➢ Sur la valeur locative

En conclusion de son rapport, Mme [L] retient un prix moyen de 150 €/m² avant correctifs, en relevant notamment qu’il s’agit de la valeur moyenne de l’ensemble des termes communiqués.

Les références citées par l’expert judiciaire ne sont certes pas situées sur les communes de [Localité 8] et [Localité 3]. Cependant, elles présentent l’intérêt de correspondre pour l’essentiel à une activité similaire médicale ou paramédicale. Par ailleurs, s’agissant d’une activité bénéficiant d’une prise en charge par la sécurité sociale et les mutuelles, le fait que la commune de localisation soit plus ou moins riche en terme de revenu fiscal par habitant a moins d’incidence que pour d’autres secteurs d’activité. En revanche, la localisation en périphérie ou en centre ville et l’accessibilité du local sont des facteurs davantage déterminants.

S’agissant de l’argument tenant au fait que les baux professionnels, moins contraignants que les baux commerciaux, induiraient des loyers supérieurs, cela n’est pas clairement établi au vu des références citées. Surtout, les références citées en l’espèce comprennent tant des références de baux professionnels que de baux commerciaux, de sorte qu’elles se compensent et permettent de mieux approcher la valeur de marché.

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l’article L145-33 du code de commerce, notamment de la bonne adaptation des locaux à leur destination et de leur bon état d’entretien, de leur implantation en périphérie, au sein de l’ensemble immobilier Domyos, du fait qu’ils sont bien desservis en voiture, avec un grand parking, de ce que l’emplacement peut être qualifié de 1 bis d’après l’expert, et des valeurs de références citées par les parties, il convient de fixer le prix à 150€/m², avant correctifs, soit 27450 euros (150 €x 183 m²).

➢ Sur les correctifs

L’expert retient trois correctifs outre la déduction de la taxe foncière.

→ Sur l’intérêt de l’emplacement pour l’activité du preneur

L’expert judiciaire souligne que « DOMYOS a une image au niveau de la métropole lilloise de centre de fitness réputé et bien équipé. Le fait que le cabinet de kinésithérapie soit intégré à cet ensemble donne indirectement au cabinet une image « jeune et sportive » », tout en admettant que cet impact est difficilement quantifiable. Il relève aussi que le parking a le mérite d’exister, même si le cabinet n’a pas besoin d’autant de places pour sa patientèle.

Compte tenu de l’intérêt de l’emplacement du local, qui permet au cabinet de kinésithérapie de bénéficier de l’image de Domyos, notamment s’agissant de sa spécialité de pathologie du sport et du parking qui permet une bonne accessibilité en voiture, il convient d’appliquer une majoration de 10 % sur la valeur locative.

→ Sur la convention de sous-location

Il s’agit d’un contrat de sous-location qui dépend donc du bail principal à effet du 21 novembre 2008 se poursuivant par tacite prolongation.

A l’instar de l’expert judiciaire, il sera retenu qu’il importe peu que le propriétaire, bailleur principal, appartienne au groupe Décathlon. La sous-location constitue un facteur de précarité et un frein à la cession du fonds de commerce, laquelle est possible avec l’accord du bailleur.

Cet élément justifie l’application d’un abattement de 5 % sur la valeur locative.

→ Sur les charges locatives

Ainsi que le relève l’expert, le bail prévoit la prise en charge par le preneur de diverses charges locatives sur la base de la surface du local à laquelle est appliquée un coefficient de pondération. Parmi ces charges, sont prévues notamment le traitement de déchets, l’entretien des espaces verts, le nettoyage des espaces communs, la surveillance du site, avec télésurveillance et interventions sur site, et des frais de détection incendie, sprinkler, salage des parkings, entretien des toitures etc. Mme [L] parvient ainsi à un montant moyen de charges pour le preneur de 40 €/m². Elle indique que le montant des charges locatives correspond habituellement à 15 à 20 % du montant du loyer, alors qu’en l’occurrence les charges représentent 26 % du prix. Elle conclut à un abattement de 6 % (26 %-20%).

Il ressort de ces éléments que les charges imposées au locataire sont supérieures aux charges habituellement appliquées aux preneurs, ainsi que cela résulte des références citées par l’expert. En outre, il est imposé au cabinet de kinésithérapie des frais liés à la surveillance 24h/24 du site, sans qu’il s’agisse d’un service sollicité et les grandes superficies (bâties et non bâties) de l’ensemble immobilier engendrent des charges plus élevées que celles classiques.

Par ailleurs, il n’est pas établi que la soumission du bail au statut des beaux commerciaux soit un avantage tel pour le preneur qu’elle vienne compenser les diverses obligations exorbitantes qui lui sont imposées (restriction à la liberté de cession du bail, clause d’accession, bail ferme de six ans) outre le caractère excessif des charges.

Dès lors, au regard de ces éléments, c’est à juste titre que l’expert a retenu une minoration de 6 % correspondant au caractère exorbitant des charges imposées au preneur.

→ Sur la taxe foncière

Il convient de déduire la taxe foncière de 2 428 euros.

➢ Sur le montant du loyer

Le loyer de renouvellement doit être ainsi calculé de la manière suivante :

prix au m² : 150€/m² + (+10% – 5% – 6%) = 150€/m² – 1% = 148,50 €/m²

soit un prix total de : 148,50 €/m² x 183 m² = 27175,50 euros

dont il convient de déduire la taxe foncière de 2 428 euros, soit :

27 175,50 €/m² – 2428 € = 24747,50 euros.

Ce montant étant inférieur au loyer plafonné, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 15 août 2021 au montant de 24 747,50 euros.

II- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société CKRF [Localité 8] succombant au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et sera condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé entre la société européenne Decathlon et la société civile de moyens CKRF (centre de kinésithérapie respiratoire et fonctionnel de [Localité 8]) à la somme de 24 747,50 euros hors taxes hors charges par an à compter du 15 août 2021 ;

CONDAMNE la société CKRF à payer à la société Decathlon la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société CKRF de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la société CKRF aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le greffierLe juge des loyers commerciaux