Minute N°20/00131

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES N° du dossier : N° RG 20/00387 – N° Portalis DB3K-W-B7E-E65B Nature:30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Juillet 2020
Madame ARQUIE Magalie, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assisté de MOUTARD Karine, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE:

SOCIETE 3 PRODUCTIONS SAS immatriculé au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 810 988 832, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est […]

DEMANDEUR ayant pour avocat M^e Stéphane CHAGNAUD du Barreau de LIMOGES, membre de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD.

SCP BTSG immatriculé au registre de commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 434 122 511, prise en la personne de Maître Z A, ès qualités de mandataire judiciaire de la société 3 PRODUCTIONS, nommé par décision du Tribunal de Commerce de LIMOGES du 18 Décembre 2019 dont le siège social est situé […], prise en son établissement situé […]

La Société C & ASSOCIES, SELARL immatriculé au registre de commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 799 018 150, prise en la personne de Maître B C, ès qualités d’administrateur judiciaire de la société 3 PRODUCTIONS, nommé par décision du Tribunal de Commerce de LIMOGES du 18 Décembre 2019 dont le iège social est situé […], prise en son établissement situé […]

D E ayant pour avocat M^e Stéphane CHAGNAUD du Barreau de LIMOGES, membre de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD.

ET:

Madame F Y épouse X née le […] à […], […], demeurant […]

DEFENDEUR ayant pour avocat plaidant Maître Aldo SEVINO du barreau de LYON, associé du Cabinet […]

Ayant pour avocat postulant M^e Emmanuelle POUYADOUX du Barreau de LIMOGES.

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 29 Juillet 2020, avons mis l’affaire en délibéré au 31 Juillet 2020 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

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Suivant contrat en date du 29 avril 2015, la société civile immobilière MAZEIROLAS a donné à bail commercial à la société 3 Productions un ensemble immobilier situé ZA Jean Monnet à Condat-sur-Vienne consistant en un bâtiment composé de deux parties d’une superficie totale de 1120 m² environ et de terrains autour dans la jouissance est conférée au preneur à usage de parking.

L’affectation des lieux loués tant à usage de bars, discothèques, spectacles, petite restauration – snack, location de salles pour cérémonies occasionnelles.

La discothèque Le Komplex y est exploitée.

Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 3000 € hors taxes.

Le 2 août 2016, les locaux ont été l’objet d’un incendie qui a endommagé une superficie non négligeable des locaux loués. Une procédure pénale est en cours afin de rechercher les causes de l’incendie et d’en identifier et confondre les auteurs.

Par suite, l’établissement a été fermé pendant 9 mois.

Par acte notarié des 26 et 27 juin 2017 reçu devant Maître Alain DEBROSSE, notaire à G H, la société MAZEIROLAS a vendu à madame Y épouse X l’ensemble immobilier objet du bail commercial.

Diverses procédures au fond opposent le nouveau bailleur, madame Y épouse X, à la société 3 Productions devant le Tribunal judiciaire de Limoges.

En décembre 2019, la société 3 Productions a fait l’objet d’une fermeture administrative pendant un mois en raison du décès d’un client de l’établissement qui avait été percuté par un véhicule automobile non loin de la discothèque.

Le représentant légal de la société 3 Productions a saisi le Tribunal de commerce de Limoges et par jugement du 18 décembre 2019, cette juridiction a ouvert une procédure de redressement judiciaire et nommé la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire avec mission d’assistance.

La société 3 Productions emploie douze personnes : deux disc-jockeys, un responsable de la communication, six employés polyvalents, deux agents d’accueil et un conducteur navette.

Par jugement du 19 février 2020, le Tribunal de commerce a ordonné la poursuite de la période d’observations et désigné la SELARL C et ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance.

L’examen de la situation de la société a ensuite fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 27 mai 2020, puis à celle du 22 juillet 2020.

La crise sanitaire a entraîné l’arrêt pur et simple de l’activité qui n’a, à ce jour, pas repris.

Dûment autorisée par ordonnance du 24 juillet 2020, la société 3 Productions a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du Tribunal judiciaire de Limoges Madame F Y épouse X aux fins, en application des articles 808 du code de procédure civile, 1302, 1220, et 1719 du

Code civil:

- de l’enjoindre de justifier de son assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée et, dans l’affirmative, de produire les bordereaux de paiement de TVA depuis le 1er juillet 2017 dans les 48 heures de la signification de l’ordonnance intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

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- de l’enjoindre de lui fournir dans les 48 heures de la signification de l’ordonnance intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, l’ensemble des quittances de loyer correspondant au règlement des loyers effectués par la société 3 Productions depuis le 1er juillet 2017 jusqu’à la date de la présente ordonnance,

- de se réserver, en tant que de besoin, la liquidation de l’astreinte,

- de la condamner à lui payer à titre de provision la somme de 30 419,31 euros ou, à défaut la somme de 18 419,31 euros représentant le trop-perçu de loyer payé par la société 3 Productions,

- d’ordonner la suspension du paiement du loyer pour la période du 23 mars 2020, date de déclaration de l’état d’urgence sanitaire, jusqu’à l’autorisation de réouverture des établissements de nuit dans l’exploitation est actuellement interdite par décret des 21 juin et 10 juillet 2020,

De la condamner à lui verser une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait essentiellement valoir quant à l’urgence qu’elle se trouve dans une situation critique notamment en raison du comportement du bailleur, qui n’a pris aucune disposition d’accompagnement dans le cadre du règlement des loyers commerciaux durant la crise sanitaire, n’a jamais délivré de quittances à son preneur et a obtenu le règlement d’un trop-perçu de loyers, et que le Tribunal de commerce a, lors de l’audience du 22 juillet 2020, dressé le constat de l’impossibilité pour elle d’assurer la poursuite de l’activité en l’absence de trésorerie significative, et a fixé l’examen de sa situation à une audience exceptionnelle le 10 août 2020.

Elle soutient que le bailleur, en dépit de ces réclamations, ne lui a jamais fourni de quittances de loyer depuis le 1er juillet 2017 ni n’a justifié de son assujettissement à la TVA et des preuves de ce qu’elle acquitte cette taxe, alors que le preneur a réglé un loyer de 3000 € au lieu de 2000 euros prévus par avenant du 26 avril 2017.

Elle plaide encore qu’en raison du non-respect de l’avenant modifiant le prix du bail, le bailleur lui doit une somme d’un montant de 30 419,31 euros pour un loyer sans TVA ou d’un montant de 18 419,31 euros pour un loyer avec TVA à titre de trop perçu et qu’elle est fondée à obtenir la restitution de ce trop-perçu, à titre de provision.

Enfin, invoquant les articles 1719 et 1220 du Code civil, elle fait valoir qu’elle se trouve dans l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce à raison des mesures prises par l’autorité publique interdisant l’exploitation des établissements de nuit, qu’elle est ainsi totalement privée de la jouissance du local commercial et que le bailleur ne respecte plus son obligation de délivrance des lieux conformes au bail commercial. Considérant que le bailleur manque à son obligation de délivrance, elle sollicite l’autorisation de suspendre le règlement des loyers dus au bailleur en vertu du bail commercial pour la période courant du 23 mars 2020, date de déclaration de l’état d’urgence sanitaire, jusqu’à l’autorisation de réouverture des établissements de nuit.

Madame X a constitué avocat le 28 juillet 2020.

Aux termes de ses conclusions signifiées le même jour, elle a conclu :

au rejet des demandes pour exception de litispendance,

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- à défaut, à leur rejet pour exception de connexité,

- à défaut, au constat de la nullité de l’acte introductif d’instance adressé à une mauvaise adresse,

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- au rejet des demandes pour défaut de qualité à agir de la société 3 Productions, en tout état de cause, au débouté de l’ensemble des demandes présentées comme faisant l’objet de contestations sérieuses,

- à la condamnation à titre reconventionnel de société 3 Productions à une indemnité de 20.000 euros en réparation de son préjudice pour procédure dilatoire et abusive, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile.

Elle fait essentiellement valoir :

- qu’il y a identité d’objet et de parties entre la présente procédure et une autre action au fond tendant à obtenir la réduction du montant du loyer afférent aux locaux loués et qu’il existe un risque non négligeable de contradiction de décisions revêtues de l’autorité de la chose jugée de sorte qu’en application de l’article 100 du code de procédure civile, la présente requête doit être rejetée.

- subsidiairement, qu’en application de l’article 101 de ce code, une autre juridiction est déjà saisie de l’action portée devant le juge des référés et qu’il existe un lien tel que ce juge ne peut que se dessaisir.

- que le demandeur lui a fait délivrer l’assignation à une adresse qu’il savait inexacte et que cette erreur lui a porté préjudice en ce qu’elle a appris l’existence de la procédure 48h avant l’audience et n’a pu préparer correctement sa défense, de sorte que l’acte introductif d’instance est nul.

que le demandeur ne disposait pas de la qualité pour assigner seul madame Y épouse X, dès lors l’exercice de l’action en justice ne constitue pas un acte de gestion courante, si bien que l’assignation est atteinte de nullité pour défaut de qualité à agir du représentant de la société 3 Productions,

- que la défenderesse n’était pas tenue de fournir une quittance de loyer dans la mesure où le loyer n’a jamais été intégralement réglé, le loyer s’élevant à la somme mensuelle de 3.000 euros HT soit 3.600 euros TTC; que la bailleresse a en revanche transmis régulièrement un décompte de ce qui avait été effectivement réglé à titre de loyer et charges ; qu’en conséquence la demande d’injonction de remettre des quittances de loyer est infondée et fait à tout le moins l’objet d’une contestation sérieuse,

que la preuve de l’assujettissement à la TVA a déjà été produite à la société 3 Productions à plusieurs reprises ; que la TVA fait l’objet d’un contentieux entre les parties, une injonction de payer la TVA ayant été délivrée par le Tribunal de commerce à la défenderesse, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse,

- que l’avenant dont se prévaut la société 3 Productions, à supposer son existence établie, ce qui n’est pas évident, n’est pas opposable à madame X, que plusieurs éléments démontrent le contraire, et qu’en tout état de cause, la demande de provision au titre d’un trop perçu de loyer est l’objet de contestations sérieuses,

que la demande de suspension du paiement du loyer est sérieusement contestable et contestée;

- que la société 3 Productions ne pourrait exploiter les locaux suivant la destination convenue dès lors qu’elle ne dispose pas des autorisations nécessaires, notamment licence IV nécessaire à la vente d’alcool; que madame X met le bien à disposition et exécute son obligation et ne peut être tenue pour responsable de la situation actuelle, l’impossibilité d’exploiter les locaux relevant d’une force majeure, ou du moins du fait d’un tiers, l’Etat, lequel interdit l’ouverture des discothèques,

- que la demande de suspension du paiement des loyers n’a été précédée d’aucune notification au cocontractant ainsi que le prévoit pourtant l’article 1220 du code civil ; que le gouvernement n’a pas prévu de suspension de l’obligation à paiement des loyers dans les ordonnances mais seulement l’absence de sanction en cas de défaut de paiement durant la période d’urgence sanitaire ; qu’en conséquence, la

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demande de suspension des loyers ne peut être fondée sur l’inexécution alléguée, laquelle n’est pas imputable au bailleur ni sur les mesures propres à la gestion de la crise sanitaire, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse justifiant le rejet de cette demande.

- que la présente procédure, qui réitère une demande faisant déjà l’objet d’une instance pendante devant le tribunal judiciaire, tend à la production en urgence de pièces déjà produites dans diverses procédures, tend à la suspension d’une obligation contractuelle sans négociation préalable et dont l’acte introductif d’instance n’a pas été délivré à la bonne adresse constitue une procédure abusive, cause un préjudice et justifie une condamnation à des dommages-intérêts.

A l’audience du 29 juillet 2020, madame Y épouse X a réitéré les exceptions de procédure et moyens de défense développés dans ses conclusions ainsi que ses demandes reconventionnelles. Elle fait valoir que des procédures sont pendantes devant la juridiction du fond ayant le même objet, que la société 3 Productions est la seule demanderesse à l’instance, que la société 3 Productions lui a transmis les mails échangés par le demandeur avec les mandataire judiciaire et administrateur judiciaire de la société mais qu’ils sont insuffisants à régulariser la procédure, en l’absence de conclusions aux fins d’intervention volontaire à l’instance.

Enfin, elle soutient que l’assignation a été délivrée à sa précédente adresse alors que le demandeur avait connaissance de son adresse actuelle.

En réponse, la société 3 Productions conclut à l’absence de litispendance dès lors que le Tribunal judiciaire est saisi de la question de l’adéquation du loyer à la superficie des locaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sur le défaut de qualité à agir invoqué par la défenderesse, elle soutient que ses demandes sont recevables, dès lors que le redressement judiciaire ne prive pas la société de son droit d’agir, qu’il n’était pas nécessaire que le mandataire judiciaire et l’administrateur judiciaire soient aux côtés du demandeur pour engager la procédure et qu’en tout état de cause, son conseil ayant reçu par mail mandat de leur part de les représenter, il se constitue pour le mandataire judiciaire et l’administrateur judiciaire de la société 3 Productions, de sorte qu’il y a quatre parties à cette procédure et que l’irrecevabilité des demandes n’est pas encourue.

Au fond, la société 3 Productions a développé les prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance; madame X en a fait de même pour ses moyens de défense et demandes reconventionnelles.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la société BTSG et de la société C ET ASSOCIES

Aux termes des dispositions des articles 63 et 66 du code de procédure civile, l’intervention est la demande incidente dont l’objet de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

En application des dispositions de l’article 69 du même code, l’acte par lequel est formé une demande incidente vaut conclusions; il est dénoncé aux autres parties.

En outre, l’article 767 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n°2020-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile prévoit que la remise au greffe de la copie de l’acte de constitution et des conclusions est faite soit dès leur notification avec la justification de leur notification soit si celle-ci est antérieure à la saisine de la juridiction, avec la remise de la copie de l’assignation.

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En l’espèce, la société 3 Productions a notifié à madame X avant

l’audience un courriel par lequel les organes de la procédure collective lui donnent mandat d’intervenir volontairement à l’instance et la constitution des organes de la procédure collective par le conseil de la société 3 Productions l’a été sur l’audience. Compte tenu de l’urgence, s’agissant d’une procédure en référé d’heure à heure, cette constitution sera déclarée régulière.

La société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions d’une part, et la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société d’autre part, sont donc chacune parties

à la procédure.

Sur les exceptions de procédures

Sur la litispendance

Conformément à l’article 100 du code de procédure civile, la litispendance est une situation exceptionnelle où deux juridictions distinctes, de même degré, et également compétentes, sont saisies simultanément d’un même litige. Dans pareil cas, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande ou, à défaut, d’office.

En l’espèce, à la lecture de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 septembre 2018, le litige au fond dont le Tribunal judiciaire de Limoges est saisi porte sur l’adéquation du loyer commercial dû par la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société à madame X à la superficie des locaux exploitables, à la suite de l’incendie qui les a endommagés.

Tel n’est pas le litige présentement soumis au juge des référés, qui concerne le montant du loyer dont le preneur et le bailleur ont convenu et qui est applicable.

En conséquence, l’objet, ni la cause des litiges pendant d’une part devant le Tribunal judiciaire d’autre part devant le Juge des référés ne sont identiques. Les conditions de la litispendance ne sont ainsi pas réunies. L’exception tendant à cette fin sera rejetée.

Sur la connexité

Aux termes de l’article 101 du code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et jugé ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

En l’espèce, il existe un lien entre le litige au fond relatif à l’adéquation du loyer commercial à la surface des locaux exploitables et celui relatif au prix du loyer applicable entre les parties. Toutefois, l’instance au fond vise à déterminer la valeur locative des locaux exploitables et à permettre une discussion entre les parties et à défaut, une décision judiciaire sur un ajustement du loyer, tandis que la présente instance en référé entend voir déterminer le bail applicable entre les parties, entre celui initial fixant à 3.000 euros HT le montant du loyer, et celui daté de 2017 mentionnant une somme de 2.000 euros HT à ce titre. Il n’est pas acquis que les décisions rendues séparément seraient susceptibles d’être inconciliables que le montant du loyer liant les parties soit de 3.000 euros HT ou de 2.000 euros HT dans la présente instance, un ajustement du loyer sur la valeur locative des locaux exploitables et les qualités du local et conditions du bail à la baisse ou à la hausse pourra être discuté séparément à l’occasion de l’instance au fond.

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)6 O

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En conséquence, le lien entre les deux instances n’est pas tel qu’il justifie de les instruire et juger ensemble. L’exception de connexité sera par suite rejetée.

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance

L’article 54 du code de procédure civile exige à peine de nullité que la demande initiale mentionne notamment, pour les personnes physiques, leur domicile.

Madame X conteste que son domicile soit situé au […], qui est l’adresse à laquelle l’acte d’huissier a été délivré.

En l’espèce, le procès-verbal de l’huissier de justice auquel mission a été donnée par la société 3 Productions de délivrer l’assignation mentionne que l’acte a été remis« au domicile du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants : le nom de l’intéressée figure sur la boîte aux lettres ».

Il convient de relever que c’est cette adresse qu’elle déclarait être celle de son domicile lorsque, par l’intermédiaire de son conseil, elle a saisi le Juge commissaire d’une demande en résiliation du bail commercial le 9 avril 2020.

A supposer que tel ne soit pas le cas, ce qui ne résulte pas des pièces produites, incombe à Madame X de démontrer que la délivrance de l’assignation à une adresse qui n’est pas celle de son domicile lui a causé un grief.

Or, elle échoue à l’établir, dès lors qu’assignée le vendredi 24 juillet 2020 à 15h48, elle a constitué avocat et fait déposer des pièces et des conclusions complètes en défense le mardi 28 juillet 2020.

En conséquence, en l’absence de grief, l’acte introductif d’instance est régulier et la demande tendant à son annulation sera rejetée.

Sur la qualité à agir du demandeur

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel, notamment, le défaut de qualité.

L’article 126 du même code prévoit que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir et susceptible d’être régularisé, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

En l’espèce, à la lecture de l’assignation en référé, la société 3 Productions qui est « représentée par son président en exercice » est seul demandeur, à l’exclusion des organes de la procédure collective.

Dès lors que la mission d’assistance au dirigeant conférée aux organes de la procédure collective par les jugements du Tribunal de commerce des 18 décembre 2019 et 28 février 2020 n’est pas limitée à certains actes de gestion, il convient de retenir que cette mission inclut tous les actes de la société, à l’exception de ceux qualifiés d’actes de gestion courante.

L’action qui tend à voir reconnaître l’existence d’une créance de loyer et à voir modifier les conditions d’exécution du contrat de bail commercial, a pour objet et/ou effet d’affecter les intérêts du créancier qu’est le bailleur, et ne constitue pas un acte de gestion courante de la société, qui exploite une discothèque.

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En conséquence, la présente action ne peut qu’être exercée conjointement avec les organes de la procédure collective et est considérée comme un acte soumis à assistance. La société 3 Productions n’a donc pas qualité à engager le présent procès sans l’assistance des organes de la procédure collective.

Mais ces derniers sont intervenus volontairement à l’audience et, ce faisant, au jour où le juge statue, l’action est régularisée en application des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile.

En conséquence, le demandeur régulièrement assisté des organes de la procédure collective a qualité à agir et le moyen tiré du défaut de qualité à agir est inopérant ; la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir présentée par madame X est par suite rejetée.

Sur le fond

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire notamment peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La société 3 Productions, assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET

ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société, justifie l’urgence à voir statuer sur ses demandes dès lors qu’en redressement judiciaire, sa situation risque d’être compromise et qu’après une audience tenue devant la juridiction commerciale le 22 juillet 2020, une autre est prévue le 10 août 2020 afin d’examiner sa situation et que les locaux demeurant fermés à la suite des mesures gouvernementales résultant de la gestion de la crise du COVID19, elle ne les exploite pas conformément au bail commercial.

Sur la demande de production des quittances de loyer et de preuve de l’assujetissement à la TVA

La société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société demande au juge des référés d’enjoindre la bailleresse à lui remettre des quittances de loyer; celle-ci le conteste et s’y oppose.

Le bail commercial prévoit au IV-Conditions financières du bail 2° Paiement du loyer que le bailleur est tenu de délivrer gratuitement quittance sur première demande.

A l’examen des relevés de compte de la société 3 Productions, du tableau récapitulatif de paiement du loyer (pièces 4 et 6 du demandeur) et de la pièce 4 versée par madame X, il n’est pas sérieusement contestable que la société 3 Productions a réglé au bailleur les loyers de juillet, août et septembre 2017 à hauteur de 3.000 euros mensuels, au moyen, chaque mois, d’un chèque de 1800 euros et d’un virement en provenance du compte CARPA ouvert en sa faveur de 1200 euros.

Madame X ne s’est pas acquittée de son obligation de produire de quittances de loyer, malgré plusieurs courriers recommandés.

Il convient donc de lui enjoindre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, de produire à la société 3 Productions des quittances de loyers pour ces mois de juillet, août et septembre 2017 lesquelles devront inclure les mentions relatives à la TVA.

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Le preneur n’a pas de quittance de loyers et se trouve en redressement judiciaire. Les pièces produites par madame X, soit une déclaration pour la période de l’année civile 2017 qu’elle a remplie et dont il n’est pas établi qu’elle ait été enregistrée par les services fiscaux et une attestation des services fiscaux aux termes de laquelle elle dispose d’un numéro de SIREN, ne démontrent pas qu’ à l’évidence madame X est assujettie à la TVA, qu’elle l’acquitte et qu’elle est fondée à la collecter sur le preneur.

Madame X sera en conséquence enjointe de produire tout justificatif de son assujettissement à la TVA sur les mois de juillet, août et septembre 2017 sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance.

Quant aux autres mensualités de loyer que la société 3 Productions soutient avoir réglées intégralement, et à l’assujettissement à la TVA sur ces autres mensualités de loyer, il existe une contestation sérieuse en l’état des pièces produites; les demandes y relatives seront donc déclarées irrecevables.

Sur le trop perçu de loyer

La société 3 Productions demande au juge des référés de reconnaître l’existence d’un trop perçu de loyer à son bénéfice, en retenant qu’en vertu de l’avenant au bail commercial du 26 avril 2017, la SCI MAZEIROLAS lui a consenti une réduction de loyer, portant son montant de 3.000 à 2.000 euros HT par mois.

Madame X conteste en soutenant que cet avenant ne lui est pas opposable, que le contrat de vente des locaux datant de juin 2017, soit postérieurement à l’avenant invoqué, mentionne un loyer annuel de 36.000 euros HT, ce qui correspond à un loyer mensuel de 3.000 euros HT, et que la société 3 Productions ne s’est jamais prévalu de cet avenant avant la présente procédure.

Il convient de relever que madame X n’était pas partie à l’avenant du 26 avril 2017 que la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société entend voir produire effet à son égard et madame X élève d’autres contestations, telles que le montant du loyer figurant au contrat de vente des locaux datant de juin 2017. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe des contestations sérieuses qui font obstacle à ce que le juge des référés, qui est juge de l’évidence, statue en l’espèce sur l’existence d’un loyer moindre que celui figurant au bail commercial. La demande en paiement d’un trop perçu de loyer sera par suite déclarée irrecevable.

Sur la demande de suspension des loyers

Le preneur sollicite la suspension du loyer en urgence en raison de l’inexécution de l’obligation de délivrance des locaux loués résultant du bail commercial.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du Code civil :

< Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée […];

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] ».

L’obligation de délivrance, lato sensu, oblige le bailleur, d’une part, à délivrer au preneur un local utile, c’est-à-dire propre à l’exercice de l’activité conforme à la destination du bail, soit, pour les commerces de vente, un local apte à accueillir du public pendant les heures d’ouverture et d’autre part, à assurer cette délivrance pendant toute la durée du bail en assurant la jouissance paisible de ce local utile.

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L’obligation de délivrance constitue une obligation de résultat, le bailleur étant astreint à un résultat précis qui consiste à délivrer et assurer la jouissance paisible et utile du bien loué au preneur pendant toute la durée du bail.

Il est manifeste que la jouissance paisible et utile des locaux fermés n’est plus assurée.

En effet, l’article 6 1 du décret du 23 mars 2020 interdit à certains établissements de continuer à recevoir du public, identifiés par rapport aux catégories dont ils relèvent.

La notion d’établissement recevant du public est définie par l’article R. 123-2 du code de la construction et de l’habitation, lequel dispose:

< Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.

Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel '>

L’interdiction d’ouverture au public concerne donc bien les locaux, et non l’activité qui y est exercée. Celle-ci intervient simplement pour les besoins de l’identification des locaux concernés par cette interdiction d’ouverture au public.

En effet, l’article 6 du décret susvisé identifie :

- les établissements concernés par l’interdiction par référence au < type » d’établissement recevant du public dont ils relèvent ; conformément au code de la construction et de l’habitation, les établissements recevant du public sont classés par < type » -symbolisé par une lettre – en fonction de leur activité ou la nature de leur exploitation, ceux de ces établissements pouvant, par dérogation, continuer à recevoir du public par l’activité qui y est exercée.

Il n’est pas contestable, ni d’ailleurs contesté, que la discothèque exploitée dans les locaux donnés à bail est un établissement affecté par l’interdiction d’ouverture au public. Le preneur n’est de ce fait plus apte à y exercer l’activité prévue au bail. Par suite, le résultat exigé par l’exécution de l’obligation de délivrance n’est plus atteint. L’inexécution de l’obligation essentielle du bailleur est ainsi caractérisée.

Madame X invoque, en défense, la force majeure ou le fait du prince pour voir retenir qu’elle n’a commis aucune faute et s’opposer à la demande d’exception d’inexécution présentée par le preneur à bail.

Les parties convergent sur le fait que la fermeture des locaux loués, qui a été ordonnée par mesures gouvernementales pour faire face à l’épidémie de COVID19 échappe au contrôle de madame X et n’est pas de son fait, ni de sa responsabilité.

Mais à supposer la force majeure ou le fait du prince caractérisé, l’absence de faute du bailleur n’empêche pas le constat évident de l’inexécution, qui est constituée par la seule défaillance dans la délivrance des locaux loués, laquelle est le résultat convenu et nécessaire.

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Les mesures gouvernementales de soutien, qui visent à atténuer les effets de la fermeture de locaux, ne sont pas de nature à empêcher cette inexécution de l’obligation de délivrance des locaux loués.

Les contrats devant être exécutés de bonne foi selon l’article 1104 du code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Il ressort des pièces produites que le preneur n’a jamais formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée, que le bailleur a exigé le paiement immédiat du loyer et des charges selon les conditions prévues au contrat sans proposer d’aménagement, et a fait suivre cette demande un mois plus tard, le 9 avril 2020, d’une requête en résiliation du bail commercial devant le juge commissaire. Au vu de ces éléments, il est manifeste qu’au regard des circonstances, le bailleur a exécuté de mauvaise foi ses obligations, tandis que le preneur à bail a exécuté celles lui incombant en vertu du contrat de bail de bonne foi.

La société 3 Productions n’a pas notifié au bailleur, préalablement à toute instance, la suspension de l’exécution qu’il demande au juge des référés de prononcer conformément à l’article 1220 du code civil.

Mais le recours aux dispositions de mise en œuvre de l’article 1220 du code civil sont une alternative à la saisine du juge des référés sur le fondement de 834 du code de procédure civile et ne sont en aucun cas un préalable obligatoire à celle ci.

L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid 19, prévoit en son article 4 que :

« Les personnes mentionnées à l’article premier ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreintes, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622-14 et L 641-12 du code de commerce. »

Les dispositions spéciales et dérogatoires au droit commun prises par l’ordonnance n°2020-316 visées ci-dessus ne prévoient pas la suspension de l’obligation de paiement des loyers, mais seulement l’absence de sanctions en cas de défaut de paiement durant la période d’état d’urgence sanitaire.

Tenant compte de la mauvaise exécution manifeste par le bailleur de ses obligations contractuelles, de la bonne foi du preneur et de ce que la société 3 Productions, dûment assistées des organes de la procédure collective, se trouve dans l’impossibilité totale d’ouvrir les locaux au public du fait de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et par suite dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux conformément à la destination figurant au bail, alors que sa situation risque d’être gravement compromise, la société 3 Productions est à l’évidence bien-fondée à invoquer l’exception d’inexécution. Il apparaît nécessaire et justifié au regard de la santé financière précaire de la société 3 Productions, et proportionné au regard de la mauvaise foi du bailleur, de l’inexécution de l’obligation de délivrance des locaux fermés et des autres obligations contractuelles respectives des parties, d’ordonner la suspension de l’exigibilité des loyers échus et dus depuis la date de la fermeture administrative et jusqu’au jour de la ré-ouverture des locaux loués autorisée administrativement.

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Sur les autres demandes

Compte tenu de l’issue du litige, la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire présentée à titre reconventionnel par la défenderesse est rejetée.

Madame X, qui succombe principalement, sera tenue aux entiers dépens.

Elle devra régler une indemnité de 1.000 euros à la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par madame X au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de référé et en premier ressort ;

Reçoit l’intervention volontaire de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société;

Déboute madame X de l’exception de litispendance qu’elle présentait;

Déboute madame X de l’exception de connexité qu’elle présentait;

Déboute madame X de sa demande tendant à l’annulation de

l’assignation en référé à elle délivrée le 24 juillet 2020;

Déclare régulière l’assignation en référé délivrée le 24 juillet 2020 à madame X;

Constate que la société 3 Productions est assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société

C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société;

Dit en conséquence que la société 3 Productions, assistée de la société

BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société, a qualité à agir;

Déboute madame X de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir;

Enjoint à madame X, sous astreinte de 50 euros passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, de produire à la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société des quittances de loyers pour les mois de juillet, août et septembre 2017 lesquelles devront inclure les mentions relatives

à ^la A;

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Enjoint à Madame X sous astreinte de 50 euros passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, de produire à la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société tout justificatif de son assujettissement à la TVA et du paiement de celle-ci sur les mois de juillet, août et septembre 2017;

Déclare irrecevable la demande de la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société tendant à voir enjoindre madame X de fournir au demandeur sous astreinte l’ensemble des quittances de loyer correspondant aux règlements des loyers effectués par la société 3 Productions depuis le 1er juillet 2017 jusqu’à la date de la présente ordonnance pour les mois autres que ceux de juillet, août et septembre 2017, comme faisant l’objet de contestations sérieuses;

Déclare irrecevable la demande de la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société tendant à voir enjoindre madame X de justifier de son assujettissement à la TVA, et de produire les bordereaux de paiement de TVA sous astreinte pour les mois autres que ceux de juillet, août et septembre 2017, comme faisant l’objet de contestations sérieuses;

Déclare irrecevable la demande de la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société tendant à voir condamner madame X à lui payer à titre de provision des sommes représentant un trop perçu de loyers payés par le preneur comme faisant l’objet de contestations sérieuses;

Ordonne la suspension de l’exigibilité des loyers échus et dus par la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société à madame X depuis la date de la fermeture administrative et jusqu’au jour de la ré-ouverture autorisée administrativement des locaux loués ;

Condamne madame X aux entiers dépens ;

Condamne madame X à payer à la société 3 Productions assistée de la société BTSG en qualité de mandataire judiciaire de la société 3 Productions et de la société C ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de cette société une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute madame X de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de toutes leurs demandes contraires ou supplémentaires.

LE VICE-PRESIDENT, LE GREFFIER, lolline Magalie ARQUIÉ. Karine MOUTARD

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