TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 22/09942 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XK3K

Jugement du 20 Mars 2026

N° de minute

Affaire :

M., [H], [I]

C/

M., [N], [R], Mme, [P], [Q]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES

—  435

la SELARL GUITTON &, [L]

—  1811

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 20 Mars 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 Décembre 2025 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Marianne KERBRAT, greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur, [H], [I]

né le 16 Mai 1980 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Amélie DADON de la SELARL GUITTON & DADON, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur, [N], [R]

né le 26 Avril 1981 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame, [P], [Q]

née le 24 Juin 1981 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 2]

représentée par Maître Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] sont propriétaires d’un appartement situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] cadastré section AH n,°[Cadastre 1], lot 15, 16, 7 et 8.

Le 1er juin 2022, Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] signaient avec Monsieur, [H], [I] une promesse unilatérale de vente concernant l’appartement situé, [Adresse 3] à, [Localité 4] pour un prix de 585 000euros avec une condition suspensive d’obtention de prêt. La date de lévée d’option était fixée au 27 septembre 2022.

Le 13 juin 2022, Monsieur, [H], [I] versait 29 250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le 11 juillet 2022, il obtenait le prêt pour financer l’acquisition de l’appartement.

Le 21 août 2022, les consorts, [R], [Q] signaient un constat amiable de dégât des eaux avec leur assureur la MAIF suite à de nouvelles infiltrations constatées dans leur appartement.

Le 15 septembre 2022, l’expert de la MAIF rendait son rapport.

Le 23 septembre 2022, l’expert, [Z] EXPERTISE, mandaté par, [H], [I] rendait également un rapport.

Lors du rendez-vous chez le notaire du 27 septembre 2022, la promesse n’était pas réitérée.

Le 29 septembre 2022, les consorts, [R], [Q] remettaient en vente le bien.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 octobre 2022, Monsieur, [H], [I] sollicitait une réduction de prix du bien entre 1 et 10% en raison des sinistres affectant régulièrement le bien qu’avaient omis de mentionner les consorts, [R], [Q] lors de la conclusion de la promesse unilatérale de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 octobre 2022, les consorts, [R], [Q] sollicitaient de Monsieur, [H], [I] le versement des 58 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Par courrier du 28 octobre 2022, ce dernier refusait tout versement car il s’estimait toujours acquéreur du bien et sollicitait une revalorisation du prix du bien en raison des dégâts des eaux récurrents.

Le 16 novembre 2022, les consorts, [R], [Q] signaient une nouvelle promesse de vente portant sur le bien siué au, [Adresse 3] avec un tiers.

Par actes d’huissier de justice des 22 novembre 2022, Monsieur, [H], [I] assignait Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, de voir ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation sur le fondement des vices du consentement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Monsieur, [H], [I] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1124, 1137 et 1240 du code civil de :

A titre principal

— JUGER que l’état du bien tel qu’il se présentait le jour de la signature de la promesse constituait un élément essentiel du consentement de Monsieur, [I] ;

— JUGER que la promesse stipulait au bénéfice de Monsieur, [I] la possibilité de renoncer à l’acquisition sans que puisse lui être imputée une quelconque somme dès lors que l’état du bien était modifié postérieurement à la signature de la promesse ;

— JUGER que postérieurement à la signature de la promesse, le bien a subi des désordres altérant son état ;

— JUGER en conséquence que la restitution du dépôt de garantie est de droit ;

— A titre subsidiaire

— JUGER que Monsieur, [R] et Madame, [Q] ont manqué à leur devoir d’information auquel ils sont tenus en vertu de l’article 1112-1 du code civil en n’informant pas Monsieur, [I] de la récurrence et de l’ampleur des infiltrations d’eau subies par le bien ;

— JUGER que ce manquement est également constitutif d’un dol en vertu de l’article 1137 du code civil ;

— JUGER que le consentement de Monsieur, [I] a été vicié ;

— JUGER en conséquence que la promesse était nulle ;

— JUGER que la restitution du dépôt de garantie est de droit en raison de la nullité du contrat;

— PRONONCER la nullité de la promesse unilatérale de vente du 1er juin 2022 ;

A titre plus subsidiaire

— JUGER que Monsieur, [I] n’est pas défaillant ;

— JUGER que Monsieur, [R] et Madame, [Q] sont seuls à l’origine de l’échec de la vente;

— JUGER en conséquence que la restitution du dépôt de garantie est de droit ;

En tout état de cause

— DEBOUTER Monsieur, [R] et Madame, [Q] de l’intégralité de leurs demandes;

— ORDONNER la restitution à Monsieur, [I] de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 29.250€ placée sous le séquestre de Maître, [X], notaire, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

— AUTORISER Maître, [X] à se dessaisir de cette somme au vu d’une expédition de la décision à intervenir ;

— DIRE que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre de Maître, [X] ;

— JUGER que Monsieur, [R] et Madame, [Q] ont fait preuve de résistance abusive dans la restitution du dépôt de garantie ;

— JUGER que la défaillance de Monsieur, [R] et Madame, [Q] a causé des préjudices à Monsieur, [I] qui doivent être réparés ;

— En conséquence,CONDAMNER solidairement Monsieur, [R] et Madame, [Q] à verser à Monsieur, [I] :

o La somme de 480 € au titre des frais d’expertise ;

o La somme de 2180,71 € au titre des assurances de prêt ;

o La somme de 12 940 € au titre des frais de relogement ;

o La somme de 780 € au titre de la location en pure perte du garage attenant à l’appartement;

o La somme de 1594,20 € au titre de la location de l’espace de stockage ;

o La somme de 10 000 € au titre du préjudice moral ;

o La somme de 71 757 euros au titre de la perte de chance ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur, [R] et Madame, [Q] à verser à Monsieur, [I] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il expose que l’état du bien au jour de la promesse était un élément essentiel de son consentement, qu’ainsi, avec la survenant du sinistre affectant le bien en août 2022 révélant de précédents dégâts dissimulés par les promettants, son état se trouve modifié. Il soutient qu’ainsi, il peut librement renoncer à la vente et se voir rembourser le dépot de garantie.

Il affirme ensuite que les promettants avaient un devoir d’information sur l’état du bien et qu’il résulte des différents rapports que cette information a été partielle et postérieure à la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ajoute qu’il n’a été informé, au jour de la promesse, ni des répérations déjà effectuées ni du caractére récurrent des infiltrations.

Il fait valoir que l’échec de la vente ne peut pas lui être imputable dans la mesure où il a toujours souhaité acquérir le bien mais qu’il a simplement voulu abaisser le prix en proportion des informations nouvelles qu’il avait reçues. Il affirme que face à cette position légitime il a essuyé un refus injustifié des promettants qui ont par la suite rapidement remis en vente le bien et signé une nouvelle promesse de vente avec un tiers.

Il estime donc que les silences des promettants et leur refus injustifié constituent une résistance abusive. Il soutient avoir subi plusieurs préjudices matériels et moraux tenant tant aux frais d’expertise, aux frais relatifs au prêt, au relogement en urgence qu’à la situation de blocage de son projet d’acquisition d’un bien pour loger sa famille.

S’agissant de la demande reconventionnelle des consorts, [K], il affirme avoir toujours cherché à maintenir la relation contractuelle mais avoir souhaité voir pris en compte la situation nouvelle tirée de la découverte des sinistres que subissait de manière récurrente le bien.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] demandent au tribunal de débouter Monsieur, [H], [I] de ses prétentions et de :

— Rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur, [H], [I].

— Condamner Monsieur, [H], [I] à payer à Madame, [P], [Q] et à Monsieur, [N], [R] la somme de 58 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

— Ordonner à Maître, [M], [X] de verser à Madame, [P], [Q] et à Monsieur, [N], [R] la somme de 29 250 euros séquestrée en sa comptabilité, et qui s’imputera sur le montant total des sommes dues.

— Condamner Monsieur, [H], [I] à payer à Madame, [P], [Q] et à Monsieur, [N], [R] la somme de 6000 euros, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner le même aux entiers dépens.

— A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où par impossible il était fait droit aux demandes de Monsieur, [I], vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, écarter l’exécution provisoire de toute condamnation rendue contre Madame, [P], [Q] et Monsieur, [N], [R].

Ils soutiennent dans un premier temps que l’état du bien ne permet pas au bénéficiaire de la promesse de renoncer à l’acquisition sans verser l’indemnité convenue en cas de non levée d’option.

Ils affirment dans un second temps, que l’état du bien n’a pas été modifié, ni sa valeur diminuée. Ils rappellent que le bénéficiaire dispose d’un droit de visite et de controle sur le bien et que la clause de renonciation à la vente stipulée dans la promesse pose deux conditions à savoir un bien devenu inutilisable et une atteinte significative de sa valeur. Or, il font valoir que Monsieur, [H], [I] a sollicité une baisse du prix, que le cout des différentes interventions n’ont jamais exécédé les 500 euros et que les différents rapports ne mentionnent aucun désordre structure affectant le bien de sorte que le bien n’est pas devenu inutilisable et qu’il n’y a pas eu une atteinte significative de sa valeur du fait du dégats des eaux d’aout 2022.

Ils affirment avoir toujours coopéré pour la recherche de la cause du dégat comme le démontre la possibilité pour Monsieur, [I] de mandater un expert et les divers courriers échangés entre les parties. Ils soutiennent en revanche que le bénéficiaire ment tant sur la configuration des lieux que sur les sinistres. Il ajoutent que la réunion du 27 septembre 2022 chez le notaire avait bien pour but de réitérer la vente, le notaire de Monsieur, [I] ayant par ailleurs transmis un projet d’acte de vente. Ils ajoutent qu’ils ne se sont jamais opposés aux recherches de fuite mais que le rapport de, BERGER EXPERTISE soulignait leurs inutilités.

Ils font valoir que Monsieur, [H], [I] n’a subi aucun préjudice, ou du moins qu’il n’en rapporte pas la preuve ou des pièces incohérentes.

Ils soutiennent ensuite qu’ils ont toujours informé Monsieur, [H], [I] sur les sinistres, ce qu’il a lui même reconnu tel qu’il en résulte de la promesse unilatérale de vente, de divers couriers et du constat amiable. Ils ajoutent que le représentant du conseil syndical atteste ne pas avoir eu connaissance de sinistres affectant l’appartement avant 2021.

Enfin, ils soulignent avoir subi des préjudices tenant notamment aux frais d’agences.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux termes des conclusions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025. L’affaire a été plaidée le 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 20 mars 2026.

Sur la demande principale et l’étendue de la saisine

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Ainsi, il ressort de la combinaison de ces deux textes, le juge ne statue dans le cadre de la présente espèce que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il sera cependant rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui ne sont pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement. De même, les mentions dans le dispositif des conclusions qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement. Par suite, il n’y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties et ne donneront lieu à aucune mention dans le dispositif de cette décision.

En l’espèce, il est relevé que dans ses conclusions en réplique n°3,, [H], [I] évoque dans le corps de la discussion, dans ses prétentions à titre principal, la nécessité de restituer, sous astreinte, l’indemnité d’immobilisation, au motif qu’il était en mesure de renoncer à la vente en cas de modification du bien postérieurement à la signature de la promesse, notamment au regard de des désordres intervenus après la signature.

Or, il est relevé que dans le corps de son dispositif, il ne tire aucune conclusion juridique de ces moyens puisque sans formuler de demande de condamnation, il se limite à solliciter du tribunal à voir:

— “JUGER que l’état du bien tel qu’il se présentait le jour de la signature de la promesse constituait un élément essentiel du consentement de Monsieur, [I] ;

— JUGER que la promesse stipulait au bénéfice de Monsieur, [I] la possibilité de renoncer à l’acquisition sans que puisse lui être imputée une quelconque somme dès lors que l’état du bien était modifié postérieurement à la signature de la promesse ;

— JUGER que postérieurement à la signature de la promesse, le bien a subi des désordres altérant son état ;

— JUGER en conséquence que la restitution du dépôt de garantie est de droit"

Le tribunal n’étant saisi d’aucune demande à titre principal, il n’y a dès lors pas lieu à statuer sur la demande principale.

Sur la demande subsidiaire : Sur le vice du consentement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les dispositions des articles 6, 9 et 15 du Code de procédure civile ainsi que de l’article 1353 du Code civil mettent à la charge de Monsieur, [I], la démonstration des faits qu’elle allègue au soutien de ses prétentions.

Aux termes des dispositions de l’article 1101 et suivants du code civil, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. Il fait loi entre les parties.

Il ressort des dispositions de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…)

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties (…)

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1130 du même code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il ressort enfin des dispositions de l’article 1131 du code civil que les vices du consentement sont une cause de nullité.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il ressort de la lecture des pièces versées au débat que suite à une annonce sur le site « habitat de caractère », selon acte notarié dressé par Me, [X], notaire associé à, [Localité 5] (69), avec la participation de Me, [O], [C], notaire à, [Localité 6], en date du 1er juin 2022, promesse unilatérale de vente a été signée par Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] au profit de Monsieur, [H], [I], relative à leur appartement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1] cadastré section AH n,°[Cadastre 1], lot 15, 16, 7 et 8.

Il ressort du constat amiable non daté mais qui fait état d’un dégât des eaux en « 08.2022 » puis du rapport définitif expertal du 22 aout 2022 que si un dégât des eaux est intervenu en aout 2022, l’expert indique: " Les dégâts des eaux de juin 2021 et d’aout 2022 prennent leur origine dans des entrées d’eau de pluie depuis le sol du palier du niveau R+4".

Il est ainsi patent qu’un dégât des eaux était déjà intervenu en 2021.

Les échanges de mail entre Madame, [Q] et Monsieur, [I] mettent en évidence que le 23 aout 2022, soit après la signature de la promesse, la venderesse informe Me, [X], de l’infiltration découverte dans le logement au moment de son retour de vacances et lui indique " nous avions déjà eu ce problème il y a un an et visiblement les réparations n’ont pas été faites correctement. M,.[I] est au courant des infiltrations ayant eu lieu il y a un an, les réparations concernant les parties communes ont été votées en AG et effectuées depuis. La MAIF nous a conseillé de vous en avertir pour mettre en place une subrogation de droit. Nous prévenons également notre acheteur. "

Par mail du même jour,, [P], [Q] écrit à, [H], [I]: " J’espère que tu as passé un bon été. En rentrant de vacances, nous avons découvert un petit dégât des eaux à l’appartement. Nous t’avons parlé d’une infiltration venant de la façade et qui avait eu lieu l’an dernier. Visiblement, les réparations faites l’an dernier n’ont pas été suffisantes. Nous avons contacté notre assurance, la MAIF et le syndic. Nous avons RDV le 12 septembre avec un expert. Nous avons également prévenu le notaire qui va faire une subrogation de droits pour que tu bénéficies de l’indemnisation. L’eau s’est infiltrée lors du gros orage de la semaine dernière, dans la chambre qui jouxte l’entrée? Il y a quelques traces sous la grosse poutre et la peinture est un peu abîmée en hauteur. Si tu veux passser la voir, fais-nous signe."

En réponse,, [H], [I] mentionne dans son mail du 29 aout 2022: "Oui j’espère que vous avez passé un bel été et j’espère que vous aussi. J’ai bien reçu votre message et vous souhaite bon courage pour les RDV d’expertise…. Depuis que vous êtes propriétaires, de l’appartement, y avait-il eu d’autres sinistres de dégâts des eaux que celui que vous évoquez l’an dernier? ( que j’avais découvert via un des PV d’AG de copro transmis? )"

Le 30 aout 2022, elle lui répondait: "depuis que nous sommes propriétaires, il n’y a pas eu d’autres sinistres. Nous avions remarqué des traces sur le poutres de notre chambre. Les anciens propriétaires nous avaient dit qu’il s’agissait de traces anciennes et avait tout de même préconisé des travaux de prévention chez les voisins du dessus (je ne me rappelle plus exactement mais il était question de changement de carrelage ou de joints dans leur salle de bain. Ses travaux ont bien été effectués.)”

Dans son mail du 27 septembre 2022,, [H], [I] demande bien la convocation à l’assemblée générale de 2021 ce qui laisse entendre qu’il n’avait pas connaissance de cette assemblée générale.

Or, il apparait que par mail du 1er mai 2022,, [N], [R] avait adressé un mail à, [H], [I] mentionnant:

« Comme convenu, voici quelques documents concernant notre appartement:

— appels de charges,

— comptes rendus d’AG

—  2 estimations qu’on nous a faites"

Par mail du 5 mai 2022,, [H], [I] sollicitait en réponse, le compte-rendu de l’assemblée générale de 2019 en évoquant la problématique de fuites indiquées et sollicitait des explications concernant leur localisation, impacts et résolution définitive ou non., [N], [R] lui répondait: « pour la fuite, ça ne doit plus être d’actualité parce que je ne vois pas de quoi il s’agit. Ma femme en saura plus, je vais voir avec elle, et au pire on vous dit samedi. »

Ainsi, il peut en être déduit en premiers lieux que bien avant la signature de la promesse de vente, la question des fuites avait été évoquées et que Monsieur, [H], [I] était en possession des procès-verbaux des assemblée générale des années précédentes. Enfin, il est relevé qu’en page 35, paragraphe intitulé « remise des pièces », la promesse de vente notariée du 1er juin 2022 mentionne que sont communiqués les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

Or, il ressort de la lecture de l’assemblée générale du 9 novembre 2021, que sont inscrites, à l’ordre du jour les résolution n°12 et 13 " Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de reprise des fissures infiltrantes au niveau des 2e et 3e étages de la copropriété afin de supprimer les infiltrations dans le logement de MME, [Q]« et »mandat au conseil syndical pur pour le choix de l’entreprise adjudicaitaire". Lors de ces résolutions, il est fait état du rapport de visite et du devis de la société LES CORDISTES SAVOYARDS, avec descriptions des travaux de réparation à effectier. Il est mentionné que suite à discussion, l’assemblée générale décide de faire réaliser les travaux de reprise des fissures infiltrantes identifiées au 2e et 3e étage. Des préconisations sont notées avec des mesures de surveillance particulières. L’entreprise CORDISTES SAVOYARDS a été immédiatement choisie.

Dès lors, il est ainsi démontré que si la fuite n’a pas été évoquée ni inscrite lors de la promesse, Monsieur, [H], [I] a été mis en mesure de connaitre la situation de l’appartement avant et au moment de la vente et le moyen tiré du vice du consentement ne saurait prospérer. Sa demande d’annulation de la promesse de vente sera rejetée.

Sur la demande à titre plus subsidiaire

Sur la demande au titre de la caducité: sur la réalisation ou la non réalisation de la condition suspensive

Aux termes des dispositions de l’article 1101 et suivants du code civil, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Aux termes de l’article 1304-6 dudit code, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, qui ne lève pas l’option faute de réalisation de la condition suspensive, n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors qu’il n’en a pas empêché l’accomplissement.

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il ressort des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé, à l’aulne de ces dispositions, que l’immobilisation d’un bien ne saurait, par principe, constituer un préjudice pour le promettant puisqu’elle résulte de la nature même de son obligation contractuelle et d’un engagement de vendre résultant d’une promesse unilatérale de vente qu’il a consentie sauf à démontrer que le bénéficiaire n’a pas respecté ses propres engagements.

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, qui ne lève pas l’option faute de réalisation de la condition suspensive, n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors qu’il n’en a pas empêché l’accomplissement.

Il ressort cependant de la combinaison de ces différents articles susvisés que dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve des démarches effectuées auprès des divers établissements de crédit en vue de l’obtention d’un prêt et plus encore, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse. Faute par le bénéficiaire de la promesse d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil

.

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il est rappelé en l’espèce que selon promesse notariée dressé par Me, [X], notaire associé à, [Localité 5] (69), avec la participation de Me, [O], [C], notaire à, [Localité 6], signée le 1er juin 2022, Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] ont promis de vendre à Monsieur, [H], [I] leur appartement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1] cadastré section AH n,°[Cadastre 1], lot 15, 16, 7 et 8.

Le prix fixé était de 585 000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 27 septembre 2027 à 18 heures. Pour former valablement la vente, le bénéficiaire devait émettre avant l’expiration du délai fixé ci-dessus un consentement pur, simple er non équivoque d’acquérir le bien aux conditions de la promesse selon l’une des modalités fixées à l’acte.

L’indemnité d’immobilisation était fixée à 58 000 euros. Sur cette somme, le bénéficiaire s’est engagé à verser une somme de 29 250 euros au plus tard dans les 10 jours de la signature de la promesse sous peine de caducité.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit 29 500 euros, le bénéficiaire s’est engagé à le verser au promettant au plus tard dans les 8 jours de l’expiration du délai offert au bénéficiaire pour lever l’option, pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Aux termes des conditions suspensives insérées en page 11, dans le paragraphe prévu cet effet, il est indiqué que la condition sera réputée accomplie dans les trois hypothèses alternatives suivantes: En cas de survenance de l’événement, le cas échéant, en cas de renonciation par la partie dans l’intérêt exclusif de laquelle elle a été stipulée, ou lorsque le débiteur obligé sous cette cindition en a empêché l’accomplissement.

Il est stipulé que la convention était conditionnée à l’obtention de la condition suspensive,à savoir d’obtention d’un ou plusieurs prêts de tous organismes bancaires, d’un montant maximum de 486 600 euros d’une durée maximale de 25 ans, au taux d’intérêt maximal hors assurance de 1,60%, le ou les prêts devant intervenir avant le 29 juillet 2022. Le ou les prêts étaient considérés comme obtenus quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été reçues par le bénéficiaires, sachant que la promesse serait considérée comme caduque de pein droit 8 jours après une mise en demeure restée infructueuse par le promettant au bénéficiaire.

Il est enfin précisé en page 7, dans le paragraphe 3°) intitulé « Renonciation à la vente par le bénéficiaire – carence du Bénéficiaire » :

( …)

« Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, le bénéficiaire sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’auraient exprimées le bénéficiaire. »

Il n’est pas contesté que Monsieur, [I] a versé la somme de 29 250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Il est également justifié qu’il a obtenu son prêt le 11 juillet 2022, déclanchant ainsi, au demeurant, le versement de l’assurance mensuelle.

Les obligations à la charge du bénéficiaire ont donc été respectée, aucune carence ne pouvant lui être opposée sur ce point et à ce titre la condition suspensive spéciale réalisée.

Il est cependant encore stipulé page 14, dans le paragraphe intitulé « Conditions et déclarations générales » dans le paragraphe intitulé « état du bien » que le bien est vendu en l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vue et visité.

Dans le chapitre intitulé « dispositions transitoires », page 30 à 32, il est stipulé dans le paragraphe intitulé « Sinistre pendant la durée de validité des présentes », que:

« En cas de sinistre de nature soit à rendre le bien inutilisable soit à porter atteinte de manière significative à sa valeur, le bénéficiaire aurait la faculté:

— soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant;

— soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistrés totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitattion de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. LE PROMETTANT entend que dabs cette hypothèses le BENEFICIAIRE soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard des compagnies d’asurance."

Ainsi le champ contractuel et l’accord des parties s’est christallisé sur le prix d’un terrain présentant les caractéristiques évoquées.

Il ressort du constat amiable non daté mais qui fait état d’un dégât des eaux en « 08.2022 » puis du rapport définitif expertal du 22 aout 2022 qu’un dégât des eaux est intervenu en aout 2022 soit pendant les mesures provisoires.

Ainsi, et dès le 23 aout 2022, la survenance du sinistre entre le moment de la promesse et la réitération de la vente empêchait la levée de la condition suspensive sauf renonciation express du bénéficiaire.

Sur ce point, il est vain par ailleurs de prétendre que l’acquéreur souhaitait poursuivre la vente au prétexte que le projet d’acte de vente aurait été adressé la veille de la signature par le notaire aux parties. Il est justifié que quelques minutes après, le même notaire indiquait qu’il s’agissait d’une erreur de sa collaboratrice. Bien au contraire, l’envoi de ce projet la veille de la date initiale de signature, il est démontré que jusqu’à la veille de la vente encore, aucun projet n’avait été adressé aux parties ce qui démontre qu’une difficulté était survenue entretemps. Il est démontré que le 27 septembre 2022, l’ensemble des parties s’est bien déplacé.

Or, il est justifié que le 27 septembre 2022,, [H], [I] indiquait, par mail, aux vendeurs et aux deux notaires:

«  nous avons pu échanger ce matin pour une réunion d’explication à l’initiatve des deux parties, en lieu et place de la signature de la vente défintive programmée initialement ce jour.

Dans la continuité de cet entretien, pourriez-vous me fournir la convocation à l’asemblée générale de copropriété de 2021?

Aussi, je vous prierai de noter que l’expert mandaté par mes soins (M,.[Z]), ne valide pas en l’état, la mise en place d’une porte et de reprise de maçonnerie pour solutionner le problème (solution proposée par Me, [X]). Des investigations et analyses complémentaires seront nécessaires pour résoudre définitivement le problème.

J’ai bien noté que vous aviez connaissance, lors de la signature du compromis, des travaus réalisés sur la poutre dans le cadre de la tentative de résolution du sinistre de juin 2021

(…)

Le dossier est transmis au cabinet, [B] &, [L] qui m’accompagne dans les démarches suivantes, dans l’hypothèse où ne trouvons pas d’issue favorable".

Il est ainsi justifié, qu’à cette heure, le bénéficiaire de la promesse se réserve la possibilité de se positionner sur la faculté qui lui était offerte.

Or, il n’est pas contesté que le bien a été remis en vente par les vendeurs. Il n’est pas prétendu à ce stade par le bénéficiaire qu’il a contesté cette décision et sollicité le bénéfice de la vente à son profit.

Dès lors, Le bénéficiaire ne poursuivant pas la réalisation de la vente il y a lieu de dire que la promesse est devenue caduque.

Sur la somme consignée chez le notaire de 29 250 euros

Il est rappelé qu’en page 10 de l’acte, dans le paragraphe relatif à l’indemnité d’immobilisation, il est stipulé que:

« la mission du séquestre sera la suivante:

(…)

2°) Il remettra cette somme au bénéficiaire dans le cas où celui-ci mettrait en jeu son droit de rétractation. Conformément aux dispositions prévues par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, le séquestre les restituera dans un délai de 21 jourus à commter du lendemain de la date de rétractation, sur présentation de la copie de la notification de de rétractation et de l’avis de réception ou du récepissé du promettant.

3°) Il remettra également cette somme au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditons suspensives ci-dessous stipulées et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé".

Il est constant et justifié en l’espèce que la somme de 29 250 euros soit la moitié de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, a été séquestrée en comptabilité de Me, [X], au moment de la signature de la promesse.

Il convient d’ordonner la restitution de cette somme et de condamner Monsieur, [R] et Madame, [Q] au versement de cette somme.

Eu égard à l’ancienneté des faits, de l’absence de versement volontaire et du positionnement des défendeurs dans la présente instance, une astreinte sera fixée à défaut de restitution dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de la résistance constitutive d’un abus, d’un lien de causalité, et d’un préjudice indépendant du retard, qui ne serait pas compensé par les intérêts.

Il ressort de la combinaison des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1- sur les frais d’expertises

Il est démontré qu’en dépit d’une mise en demeure de restituer l’indemnité d’immobilisation, les consorts, [Q], [R] n’ont pas restitué la somme séquestrée, attitude constitutive d’une faute.

Il est justifié par Monsieur, [I] de la dépense d’une somme de 480 euros au titre de frais d’expertise. Cependant, au delà du fait que cette dépense n’était pas nécessaire pour lui permettre de faire valoir son droit de rétractation, il n’est pas justifié par ce dernier du lien de causalité entre la résistance des défendeurs, à restituer l’indemnité d’immobilisation et la dépense effectuée. La demande de Monsieur, [I] sur ce fondement sera rejetée.

2- Sur les échéances de prêt.

Il est justifié par Monsieur, [I] de la dépense des frais d’assurance. Cependant, si son droit de rétractation était acquis, il n’est pas justifié par ce dernier du lien de causalité entre la résistance des défendeurs, à restituer l’indemnité d’immobilisation et la dépense effectuée, les consorts, [Q], [R] ne pouvant être tenus pour responsables du droit, pour Monsieur, [I], de se retirer de la vente. La demande de Monsieur, [I] sur ce fondement sera rejetée.

3- Sur le relogement et les frais de box et de stockage familial

Il est justifié par Monsieur, [I] des diverses dépenses au titre de son relogement. Cependant, si son droit de rétractation était acquis, il n’est pas justifié par ce dernier du lien de causalité entre la résistance des défendeurs, à restituer l’indemnité d’immobilisation et la dépense effectuée au titre de son relogement et de la mise en box de ses effets personnels, sachant que les propriétaires à qui il louait l’appartement avaient fait valoir leur droit de retour à leur domicile et que, [H], [I] devait donc quitter sa location, et les consorts, [Q], [R] ne pouvant par ailleurs, pas être tenus pour responsables du droit, pour Monsieur, [I], de se retirer de l’achat qu’il avait envisagée. Les trois demandes de Monsieur, [I] sur ce fondement seront rejetées.

4- Sur la perte de chance d’un financement plus avantageux

Cette demande basée sur une préjudice purement hypothétique et de surcroît sans lien direct avec la faute commise par les défendeurs, la demande de Monsieur, [I] à ce titre sera rejetée.

5- Sur le préjudice moral

Il est patent que la somme de 29 250 euros est bloquée depuis le mois de juin 2022 et qu’en dépit d’une mise en demeure en date du 19 octobre 2022, elle ne lui a pas été restituée, soit depuis une période de trois ans et 5 mois. Cette somme significative a pu lui faire défaut pour la mise en place d’un autre projet familial alors qu’il est patent qu’il souhaitait se reloger suite à sa séparation pour recevoir ses enfants et ainsi être à l’origine d’un préjudice moral dont la réparation peut être fixée à la somme de 1000 euros par an soit 3 500 euros.

Monsieur, [R] et Madame, [Q] seront tenu au paiement de cette somme à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles

Succombant dans leurs prétentions en défense, leur demande reconventionnelle aux fins de voir Monsieur, [I] condamné à payer le reliquat de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Monsieur, [H], [I] a été contraint d’engager des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits et assurer la défense de ses intérêts qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Partie tenue aux dépens, Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur, [H], [I] , au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des défendeurs, la charge des frais qu’ils ont exposé pour la défense de leurs intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. [le cas échéant] Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

DEBOUTE Monsieur, [H], [I] de sa demande aux fins de voir annuler le contrat,

CONDAMNE Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] in solidum à payer à Monsieur, [H], [I] la somme de 29 250 euros, dans un délai maximum de UN MOIS à compter de la signification de la présente décision, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

en conséquence,

ORDONNE à Me, [X] notaire, de procéder à la libération du séquestre et à la restitution du séquestre soit la somme de 29 250 euros à Monsieur, [H], [I],

FIXE l’astreinte provisoire de 200€ ;

DIT que faute pour Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] de procéder à la restitution de l’indemnité d’immobilisation dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision, ils seront redevables in solidum, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 200 euros par jour de retard pendant une durée de SIX mois,

CONDAMNE Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] in solidum à payer à Monsieur, [H], [I] à payer la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur, [H], [I] de ses autres demande indemnitaires et notamment:

— au titre des frais d’expertise,

— au titre des échéances d’assurance de prêt,

— au titre des frais de relogement, garage, box et d’une manière générale de de stockage des effets personnels de Monsieur, [I],

— au titre de la perte de chance de souscrire un financement intéressant,

DEBOUTE Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] de leur demande reconventionnelle au titre de la clause pénale,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] in solidum aux dépens,

CONDAMNE Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] in solidum à payer à Monsieur, [H], [I] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur, [N], [R] et Madame, [P], [Q] de leurs prétentions en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente