TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Février 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Alain DE ANGELIS…………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/02043 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IXR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Karine SABBAH, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [N]

né le 26 Octobre 1972 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 16 novembre 2023, la [Localité 2] CDC HABITAT a loué à Madame [K] [W] un logement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 565 euros outre 79,30 euros de provision pour charges.

Par courrier reçu le 20 juin 2024, Madame [K] [W] a fait délivrer à la [Localité 2] CDC HABITAT un courrier intitulé « Désistement sur le bail locatif [Adresse 5] » dans lequel elle informe la bailleresse qu’elle a quitté les lieux, lesquels demeurent occupés par son ancien compagnon : Monsieur [P] [N].

Les lieux n’ayant pas été libérés et les clés n’ayant pas été restitués, la [Localité 2] CDC HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, fait assigner Madame [K] [W] et Monsieur [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 28 avril 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

La [Localité 2] CDC HABITAT invoque en outre l’existence d’une dette locative de Madame [K] [W] s’élevant à la somme de 3 401,06 euros, au 13 février 2026, dont elle sollicite le paiement, ce à quoi les défendeurs s’opposent.

L’affaire est mise en délibéré au 11 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur la validité du congé et ses conséquences

Aux termes de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise notamment que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il en résulte que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ; et que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

En l’espèce, il est constant que Madame [K] [W] a fait délivrer à la [Localité 2] CDC HABITAT un courrier, lequel a été reçu par la [Localité 2] CDC HABITAT le 20 juin 2024, selon lequel elle précise « Désistement sur le bail locatif [Adresse 5]. Je tiens à vous informer que je suis sortie de l’appartement (…). A l’époque, j’étais seule. J’ai rencontré Monsieur [P] [N] qui s’est installé avec moi. Je l’ai quitté en mars 2024 et c’est lui qui est resté dans l’appartement ».

L’appartement litigieux est occupé depuis lors par Monsieur [P] [N], lequel conteste la validité du congé quant aux modalités d’envoi et aux mentions obligatoires, sans que cela ne lui fasse grief, et alors même que Madame [K] [W] comme la [Localité 2] CDC HABITAT n’en contestent ni l’envoi, ni la réception, ni la régularité.

Reste que le courrier ne saurait être reconnu comme étant un congé régulièrement délivré par la locataire, les conditions d’application des articles susvisés n’étant pas réunies (l’expression d’une volonté de mettre fin au contrat tout en respectant un délai de préavis et la preuve de l’envoi par signification ou lettre recommandée ne sont pas apportées).

Le congé invoqué par Madame [K] [W] doit, de ce fait, être déclaré irrégulier, et il y a donc lieu de prononcer sa nullité, le bail n’étant dès lors pas résilié du fait de son envoi.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

Il résulte de l’application combinée de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil que le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements ; l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit en outre la sous-location sans l’accord du bailleur.

Vu les articles L.442-3-5 et R.353-37 du code de la construction et de l’habitation,

Vu le contrat de bail dont il résulte que le locataire a l’obligation d’user paisiblement de son habitation et qu’il est interdit de sous-louer le bien.

Vu les articles 544 et 1715 du code civil,

Il résulte de ces textes que :

il appartient au demandeur d’établir l’existence du bail verbal dont il se prévaut,le bail verbal peut être prouvé par tous moyens dès lors qu’il y a eu installation du preneur dans les lieux, mais il est nécessaire d’établir qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix. Ainsi, si le montant du loyer n’a pas été déterminé, la validité du contrat n’est pas rapportée,est sans valeur probante l’occupation des lieux qui résulte, en l’absence d’un acte explicite de la volonté des parties, de la passivité du propriétaire, y compris durant plusieurs années,l’allégation du paiement des loyers, sans production de quittances permettant d’en attester, ne saurait dénaturer l’intention des parties de conclure un prêt gratuit du logement,le paiement d’une taxe d’habitation ne suffit pas à conférer la qualité de locataire,la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire,le paiement du loyer peut consister soit en numéraire, soit en denrées, soit en toute autre chose convenue entre les contractants, par exemple l’engagement du preneur d’effectuer des réparations à la place du bailleur.

En l’espèce, bien que n’étant pas entré dans les lieux litigieux par voie de fait, Monsieur [P] [N] ne justifie ni des conditions nécessaires au transfert du bail à son profit, ni d’un droit au maintien dans les lieux litigieux, le contrat de location susvisé ayant été signé par Madame [K] [W] en qualité de locataire.

En d’autres termes, si l’appartement litigieux est occupé par Monsieur [M] [N], qui argue de sa qualité de locataire des lieux litigieux, ce dernier n’établit pas l’existence d’un bail verbal, bénéficiant en réalité d’une simple tolérance de la propriétaire, non créatrice de droits. Il ne fournit en effet aucune quittance ni aucun échange de correspondances témoignant du fait qu’il a bien réglé diverses sommes à titre de loyer. De même, il ne prouve pas que les parties se sont entendues sur le montant et les modalités de paiement d’un loyer déterminé.

Monsieur [M] [N] sera dès lors débouté de ses demandes au titre de l’existence d’un bail verbal et d’établissement d’un bail écrit.

Au soutien de sa demande, la [Localité 2] CDC HABITAT verse aux débats des procès-verbaux établis par un commissaire de justice les 13 septembre 2024 et 17 septembre 2024, dont il ressort que l’appartement litigieux est proposé à la sous-location et que Monsieur [M] [N] est hôte depuis 7 mois sur la plateforme AirBnb.

Ces documents, précis et circonstanciés, permettent de démontrer la réalité, la récurrence et la gravité des griefs reprochés par la [Localité 2] CDC HABITAT, qui conduisent à considérer que Madame [K] [W] a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible de son logement, outre que l’interdiction de sous-louer le bien donné à bail a été violée du fait de l’occupant de son chef, Monsieur [M] [N].

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [K] [W] et d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4].

Ne disposant d’aucun droit ni titre à occuper l’appartement situé [Adresse 4], il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] des lieux illégalement occupés.

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de Madame [K] [W] de quitter les lieux et de remettre les clés sera assortie d’une astreinte d’un montant de 25 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés.

En l’absence de justification en ce sens, et faute de lien contractuel établi entre la [Localité 2] CDC HABITAT et Monsieur [M] [N], la présente condamnation ne sera pas prononcée à son encontre ni assortie de la solidarité.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Vu l’article 1240 du code civil,

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés, Madame [K] [W] sera par ailleurs condamnée à payer à la [Localité 2] CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (à défaut de justificatifs, à un montant de 644,30 euros), à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la [Localité 2] CDC HABITAT, afin de réparer le préjudice découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer.

En l’absence de justification en ce sens, et faute de lien contractuel établi entre la [Localité 2] CDC HABITAT et Monsieur [M] [N], la présente condamnation ne sera pas prononcée à son encontre ni assortie de la solidarité.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1224 à 1230, 1709 et 1728 du code civil,

En l’espèce, la [Localité 2] CDC HABITAT verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte locatif, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Madame [K] [W] s’élève à la somme de 3 221,04 euros, au titre des loyers et charges échus au 13 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais de rejet, non justifiés.

Il convient, au vu de ces éléments, de condamner Madame [K] [W] au paiement de la somme de 3 221,04 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En l’absence de justification en ce sens, et faute de lien contractuel établi entre la [Localité 2] CDC HABITAT et Monsieur [M] [N], la présente condamnation ne sera pas prononcée à son encontre ni assortie de la solidarité.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, la [Localité 2] CDC HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [K] [W].

De même, Madame [K] [W] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [M] [N].

En conséquence, la [Localité 2] CDC HABITAT et Madame [K] [W] seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Vu l’opposition de la [Localité 2] CDC HABITAT,

En l’espèce, Monsieur [M] [N] ne justifie ni d’un titre pour occuper le bien litigieux, ni de démarches entamées en vue de son relogement.

Par ailleurs, bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales et il a, de fait, bénéficié de larges délais en vue de son relogement.

En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [W] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

En l’absence de justification en ce sens, et faute de lien contractuel établi entre la [Localité 2] CDC HABITAT et Monsieur [M] [N], la présente condamnation ne sera pas prononcée à son encontre ni assortie de la solidarité.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la [Localité 2] CDC HABITAT, Madame [K] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros en application de l’article précité.

En l’absence de justification en ce sens, et faute de lien contractuel établi entre la [Localité 2] CDC HABITAT et Monsieur [M] [N], la présente condamnation ne sera pas prononcée à son encontre ni assortie de la solidarité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrégulier le congé délivré par Madame [K] [W] ;

PRONONCE en conséquence la nullité dudit congé ;

PRONONCE la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu le 16 novembre 2023 entre la [Localité 2] CDC HABITAT et Madame [K] [W] concernant le logement et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 4], aux torts de Madame [K] [W] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’obligation de Madame [K] [W] de quitter les lieux occupés et de remettre les clés sera assortie d’une astreinte d’un montant de 25 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la [Localité 2] CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à verser à la [Localité 2] CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 644,30 euros ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à verser à la [Localité 2] CDC HABITAT la somme de 3 221,04 euros, au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la [Localité 2] CDC HABITAT de ses demandes à l’encontre de Monsieur [M] [N] ;

DEBOUTE la [Localité 2] CDC HABITAT de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [K] [W] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [M] [N] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à verser à la [Localité 2] CDC HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,