COUR D’APPEL DE [Localité 4]

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N° RG 20/00008 – N° Portalis DBYB-W-B7D-MOSJ

Pôle Civil section 2

Date : 03 Juillet 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.N.C. PALMER-PLAGE

N° RCS 479 859 282, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mélanie MAINGOURD de la SCP CASANOVA – MAINGOURD – THAI THONG, avocats au barreau de MONTPELLIER et Maître Steve HERCE de la SCP BOIVIN et associés, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S.U. COMPAGNIE IBM FRANCE

N° RCS 552 118 465, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie DEBERNARD JULIEN de la SCP PALIES – DEBERNARD-JULIEN – MARTIN-VELEINE – CLAISE – PJDA, avocats au barreau de MONTPELLIER et maître Françoise LABROUSSE, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juges : Cécilia FINA-ARSON

Karine ESPOSITO

assistés de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 11 Mars 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 03 Juillet 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 03 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’usine IBM de [Localité 4] s’est installée dans les années 60 sur le site “la Pompignane” de [Localité 4] et son activité a généré une pollution notamment au trichloréthylène : le “TCE” employé comme solvant/dégraissant et comme liquide frigorifique.

A compter des années 70, du fait de l’évolution rapide des innovations technologiques, IBM a cessé d’employer les composés organiques halogènes volatiles, -les “COHV”-, dont le TCE ; elle a de plus mis en place un réseau de piézomètres pour surveiller l’état de pollution de la nappe phréatique sous son site, étant rappelé que concomitamment, à compter de 1976, IBM est alors considérée exploiter une installation classée pour la protection de l’environnement.

A ce titre IBM était notamment tenue de respecter plusieurs obligations légales en matière de dépollution et de protection de l’environnement au visa des dispositions de L512-6-1 du code de l’environnement et de se conformer aux obligations de transparence et d’information envers l’acquéreur du site, conformément aux articles L514-20 et suivants du même code.

En 1994, un rapport du bureau de recherches géologiques et minières -plus loin : BRGM – a révélé une contamination des eaux souterraines du site IBM.

Par acte authentique du 30 décembre 2004, la SNC Palmer Plage a acquis d’IBM son site comprenant un vaste ensemble immobilier dont des bâtiments B3, B2, et bâtiment “B1" que cette dernière a continué de louer et d’exploiter jusqu’en 2009, date à laquelle elle a quitté ce bâtiment.

En 2012, la SNC Palmer Plage a procédé à la démolition des seules structures aériennes du Bâtiment B1 sans toucher à sa dalle, restée intacte.

Le 1er août 2017, le cabinet [C] auquel la SNC Palmer plage avait pris l’initiative de confier une mission d’expertise, a rendu un rapport “Diagnostic environnemental et analyse des enjeux sanitaires” qui met en évidence l’incompatibilité du site avec un futur usage industriel et l’existence d’une nouvelle source de pollution située au nord du bâtiment B1 au niveau du piazomètre 18.

Reprochant à IBM son immobilisme face aux nombreuses alertes quant à l’étendue de la pollution ainsi que son absence de transparence outre l’insuffisance des mesures prises pour y remédier, par acte d’huissier du 30 décembre 2019, la SNC Palmer Plage a assigné la compagnie IBM France devant le tribunal de grande instance de Montpellier sur le fondement des vices cachés concernant la partie nord du B1 ainsi que des fautes contractuelles et délictuelles concernant la partie sud du B1aux fins notamment de la réduction du prix de vente de l’ensemble immobilier, sa condamnation en réparation du préjudice subi et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par dernières conclusions notifiées le 19 février 2025, au visa des articles 1641 et suivants, 1603 et suivants, 1147 et suivants anciens, 1382 ancien du code civil, R512-39-1 et suivants, L514-20 du code de l’environnement, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, la SNC Palmer Plage demande au tribunal judiciaire de Montpellier :

— pour les vices cachés de la zone nord du B1,

➔ de juger que la pollution découverte au nord du bâtiment B1 est constitutive d’un vice caché, que la compagnie IBM France, en qualité de dernier exploitant, est réputée connaître le vice et en conséquence de juger que le prix de vente de l’ensemble immobilier sera réduit et que cette réduction de prix sera arbitrée par experts, la SNC PALMER PLAGE ayant, pour sa part, d’ores et déjà procédé à un premier calcul à hauteur de 10 514 987 euros,

➔ de désigner au visa des articles 273 à 283 du code de procédure civile, un expert qui déposera au greffe du tribunal un rapport écrit des opérations dans le délai de 10 mois, à compter de sa saisine et en fera tenir copie à chacune des parties, avec pour mission notamment de

∘ prendre connaissance des différentes pièces communiquées par les parties et notamment de l’acte de vente du 30 décembre 2004, et des différents rapports et études réalisés par les bureaux d’études techniques,

∘ procéder à toutes recherches utiles permettant de dire quelle était, compte tenu de son état réel, la valeur au jour de la vente, de l’ensemble immobilier de [Localité 3], de déterminer la « réduction du prix de vente » à laquelle l’acquéreur pourrait prétendre, compte tenu de l’état réel du bien vendu au jour de la vente, actualiser les sommes ainsi obtenues au jour de l’établissement du rapport d’expertise,

➔ la condamnation de la compagnie IBM France à lui payer:

∘ les frais occasionnés par la vente, soit la somme de 915 263,19 euros pour la charge augmentative du prix et 525 920,52 euros, à parfaire, pour les frais d’acte,

∘ la somme totale de 262 532,00 euros en réparation de tous ses préjudices liés au vice constaté, en particulier les prestations d'[C],

— pour les fautes commises en zone sud du B1,

➔ de juger que la pollution au sud est constitutive d’une méconnaissance de l’obligation de délivrance conforme, qu’IBM a commis des fautes contractuelle s’agissant de la gestion de la pollution dans le sous-sol du bâtiment B1 et l’absence de remise en état conformément au code de l’environnement et en conséquence de condamner la société IBM à lui payer la somme totale de 17 196 240 euros, arrêtée au 1er janvier 2020, en réparation du préjudice lié aux fautes commises,

➔ pour l’indemnité d’occupation, zone nord et sud, de constater qu’IBM n’a pas satisfait à son obligation de remise en état et, en conséquence, de fixer une indemnité d’occupation par référence au loyer prévu au bail et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 900 000 euros HT HC à indexer selon les clauses du bail initial et de condamner IBM à lui payer 5 288 743 euros au titre des indemnités d’occupation échues des cinq dernières années, non prescrites, de prononcer pour l’avenir la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 900 000 euros par année d’occupation et dire qu’elle sera indexée et augmentée des charges, conformément aux stipulations du bail du 30 décembre 2004, soit un montant initial de 1 099 906 euros,

➔ pour la demande reconventionnelle d’IBM fondée sur l’article L556-1 du code de l’environnement, de dire que la défenderesse est responsable de la pollution de la zone nord du B1 en sa qualité de dernier exploitant ayant l’obligation de traiter une source concentrée de pollution dans le sous-sol liée à ses anciennes activités industrielles, que la SNC Palmer Plage n’avait pas connaissance d’une source de pollution et n’a pas été rendue destinataire de précautions particulières de gestion des eaux à mettre en place lors de la démolition de la superstructure du bâtiment, qu’elle n’a commis aucune faute, de dire que la démolition de la superstructure du bâtiment B1 est sans incidence sur le panache de pollution observé en zone nord, de débouter IBM de sa demande reconventionnelle,

— en tout état de cause de condamner IBM à lui payer 300 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 11 février 2025, au visa de la loi n° 2008-651 du 17 juin 2008 et notamment son article 26-II, les articles 1641 et suivants, 1603 et suivants, 1147 et suivants dans la version applicable au litige, l’article 1382, devenu l’article 1240 du code civil, les articles 63 et suivants du code de procédure civile, au visa du code de l’environnement, et sous bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir quant à ses demandes reconventionnelles la compagnie IBM France demande au tribunal :

— à titre principal, de déclarer irrecevables les actions de la SNC Palmer-Plage sur le fondement de la garantie légale contre les vices cachés en application des règles de la prescription en matière commerciale, ou à titre subsidiaire en matière civile, outre ses actions sur le fondement de la délivrance conforme et celle de la responsabilité contractuelle de droit commun en application des règles de la prescription en matière commerciale, ou subsidiairement en matière civile,

— à titre subsidiaire de dire

∘ la clause de non garantie applicable aux vices cachés opposable à la SNC Palmer-Plage et en conséquence, et de juger que l’action de la requérante fondée sur la garantie légale contre les vices cachés est irrecevable et infondée,

∘ que l’usage auquel le site était destiné lors de la vente en 2004 était un usage industriel, que le vice allégué par la SNC Palmer-Plage est postérieur à la vente du site en 2004, et qu’il n’a pas rendu impropres les lieux à l’usage auquel ils étaient destinés dans le contrat de vente et, en conséquence, de juger que l’action de la SNC Palmer-Plage sur le fondement de la garantie légale contre les vices cachés est non fondée,

∘ que le site vendu en 2004 était conforme aux stipulations du contrat de vente, qu’elle n’a commis aucun manquement dans l’exécution de son obligation de délivrance conforme, qu’elle a respecté son obligation d’information en application de l’article L514-20 du code de l’environnement, qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de la remise en état du site,

et, en conséquence, de juger que les actions de la SNC Palmer-Plage sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme et de la responsabilité contractuelle et délictuelle sont non fondées,et en outre de dire que la requérante ne justifie d’aucun préjudice réparable et en conséquence qu’elle n’est fondée à obtenir aucune réparation,

— en toute hypothèse, si le tribunal juge nécessaire de procéder à l’examen de la matérialité des chiffrages exorbitants avancés par la SNC Palmer-Plage, ORDONNER une expertise judiciaire préalable avant dire-droit sur toute demande de réparation, et en conséquence de débouter la SNC Palmer-Plage de l’intégralité de ses demandes ainsi que de sa demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— à titre reconventionnel de juger qu’il appartient à la SNC Palmer-Plage, en sa qualité de maître d’ouvrage à l’origine d’un changement d’usage du site d’assumer la responsabilité de la définition et de la réalisation des mesures de gestion de la pollution des sols du site et en particulier de la Zone Nord, et en tout état de cause de condamner la SNC Palmer-Plage à lui payer 17 755 687 euros HT à parfaire au titre de la réhabilitation de la Zone Nord, ou subsidiairement à lui payer la somme de 17 445 687 euros HT à parfaire au titre de la réhabilitation de la Zone Nord, outre 300 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’AARPI, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SNC Palmer plage et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la compagnie IBM France.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 11 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en garantie du vice caché lié à la pollution de la zone Nord de la parcelle du B1

Il appartient au juge, en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée de sorte qu’il convient de se référer aux exactes dispositions de l’article 1648 du code civil en vigueur lors de l’acquisition le 30 décembre 2004 du site IBM [Localité 3], par la SNC Palmer plage.

Ainsi, l’article 1648 du code civil, -dans sa version en vigueur à la date précitée-, prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l’usage du lieu où la vente a été faite.

En l’espèce, la SNC Palmer plage a sollicité la réduction du prix de l’ensemble immobilier acquis auprès de la compagnie IBM France par acte authentique du 30 décembre 2004 sur le fondement de la garantie des vices cachés, en raison d’une nouvelle pollution révélée au nord du bâtiment B1, par application de la garantie des vices cachés au visa des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil et s’agissant de la mise du bref délai inscrit à l’article 1648 du code civil, la SNC Palmer plage a plaidé que ce délai ne trouve à s’appliquer qu’à compter de la connaissance par l’acheteur du vice dans son ampleur et ses conséquences.

Elle a expliqué que les investigations menées par [C], consignées à son rapport du 1er août 2017, s’étaient limitées à révéler l’existence d’une nouvelle source de pollution qui nécessitait des investigations complémentaires pour mieux la quantifier et en apprécier toutes ses conséquences, que la société IBM a été alors contrainte d’investiguer la zone Nord du Bâtiment B1, ce qu’elle avait soigneusement cherché à éviter pendant de très nombreuses années en dépit des interrogations de l’administration sur ce point – cf un courrier de la DREAL du 3 juillet 2008-.

La SNC Palmer-plage a encore commémoré que c’était lors des réunions des 8 janvier 2019 puis 9 mai 2019, en présence des conseils techniques et juridiques de la société IBM que cette dernière a pu présenter les premiers résultats de ses propres investigations qui ont alors montré l’existence d’une pollution au TCE dans la partie Nord du bâtiment B1, distincte de la pollution d’ores et déjà connue dans la partie Sud de ce même bâtiment et que ce n’est qu’à partir de la date du 9 mai 2019, alors qu’IBM a exposé que le dispositif de confinement hydraulique en zone Sud ne pourrait pas venir capter cette pollution au nord et qu’il faudrait donc trouver d’autres solutions de dépollution pour remettre en état les terrains, qu’elle a alors pu mesurer toute l’importance du vice caché.

La compagnie IBM France affirme que l’action intentée par la SNC Palmer-Plage sur le fondement des vices cachés, concernant la Zone Nord, est prescrite au titre de l’article 1648 du code civil, ainsi que le rappelle l’arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2010 : le point de départ du bref délai imparti par l’article 1648 doit être interprété comme le jour à compter duquel le vice peut être considéré comme “certain”.

Elle a souligné que si en l’espèce la SNC Palmer Plage décale le point de départ de son action en garantie des vices cachés au jour de l’adoption de l’arrêté préfectoral du 28 octobre 2019 et de ses prescriptions, et dont la requérante était informée depuis de nombreux mois, il convient de déterminer qu’en réalité le point de départ de la découverte de la connaissance de l’ampleur de la pollution de la Zone Nord remonte au rapport [C] du 1er août 2017 sur le parc de [Localité 3], et que le fait que les conclusions dudit rapport [C] aient ensuite été remises en cause tant par IBM que par ses experts ainsi que l’administration est sans incidence sur la connaissance qu’avait pu en avoir la SNC Palmer-Plage dès août 2017.

En conséquence, l’action introduite par la SNC Palmer plage le 30 décembre 2019 est selon elle tardive et par conséquent irrecevable.

S’agissant de l’expertise d'[C], la SNC Palmer plage rédige en le soulignant et en caractères gras, -page 154 de ses dernières conclusions-, que le bureau d’études [C] jouit d’une grande réputation et qu’il est agréé par le ministère de l’écologie.

Il s’évince de ces données objectives que la SNC Palmer plage se contredit en minimisant la valeur des conclusions en août 2017 d'[C] qui de façon claire et appuyée, -par l’usage notamment d’une encre rouge-, à la page 49, au point 3 de son rapport «Analyse des enjeux sanitaires» alerte sur l’ampleur et les conséquences de la pollution de l’ancien bâtiment B1 exploité par IBM ; ses conclusions retracent exactement : “Une analyse des enjeux sanitaires a été réalisée […] afin de déterminer les niveaux de risques sanitaires associés aux pollutions en présence pour un usage industriel […].

Le scénario étudié a été un scénario industriel, pour les employés amenés à travailler quotidiennement en rez-de-chaussée d’un bâtiment sans niveau de sous-sol et exposés par inhalation de vapeurs ainsi que par ingestion de sols et de poussières.

Les résultats ont mis en évidence des niveaux de risques sanitaires supérieurs aux valeurs seuils en vigueur et ce, lié à la présence de TCE dans les gaz du sol. [écrit à l’encre rouge] Aussi le site en son état actuel ne peut être considéré compatible avec un futur usage futur industriel en rez-de-chaussée d’un bâtiment construit sans niveaux de sous-sol sur l’ensemble du site. […]”

Ces conclusions établissent un niveau dangereux de pollution sur la zone nord de la parcelle du B1 dès août 2017: elles ont d’ailleurs vivement fait réagir la requérante qui par un courrier du 22 septembre 2017 en a officiellement saisi la DREAL Occitanie.

La SNC Palmer plage s’est si bien convaincue de la gravité de cette nouvelle pollution qu’elle a alors porté à la connaissance de la DREAL tous les éléments nouveaux dont elle disposait, lui ayant indiqué qu’elle avait sollicité du bureau d’études [C] la réalisation d’un diagnostic environnemental sur la parcelle du bâtiment B1, que les études menées ont donné lieu au rapport précité, annexée au courrier « révélant une contamination des gaz du sol par du Fréon 113 et du TCE. Les investigations, effectuées conformément à la méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués en vigueur, ont effectivement permis d’identifier quatre nouvelles zones de pollution concentrée.»

La requérante a terminé son courrier officiel en martelant : « L’analyse des enjeux sanitaires fait apparaître dans ce rapport que les concentrations en TCE relevé dans le cadre de ses investigations génèrent un risque inacceptable, […]».

La SNC Palmer plage n’aurait pas pris le risque d’annexer ledit rapport [C] à son courrier officiel si elle n’avait pris en considération sa valeur scientifique et ne s’était pas convaincue du sérieux des données quant à la mise à jour de l’ampleur de la nouvelle pollution.

Dès lors, la connaissance certaine du vice liée à la gravité et l’ampleur de la pollution sur la parcelle du B1 marquant le point de départ du bref délai se situe au jour du dépôt du rapport d'[C], soit au plus tard le 31 août 2017 alors que l’assignation a été délivrée le 30 décembre 2019 : l’action en garantie des vices cachée de la SNC Palmer plage est tardive et par conséquent irrecevable.

Sur la recevabilité de l’action sur le défaut de conformité et de la responsabilité contractuelle de droit commun de la zone Sud de la parcelle du B1

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de suivre l’ordonnancement de l’argumentation des parties, surtout si elle est émise “à titre subsidiaire” par la compagnie IBM France alors qu’elle est de nature “moins contestable” que celle présentée à titre principal s’agissant de la prescription en matière commerciale.

S’agissant de la zone Sud du bâtiment B1, la SNC Palmer plage a plaidé deux séries de fautes commises par IBM : l’absence de délivrance de la chose conforme au regard de l’ampleur de la pollution non apparente au jour de la vente ainsi que le non-respect de ses obligations contractuelles de dépollution. Elle a affirmé qu’aucune de ces deux actions n’était prescrite.

Elle a ainsi fait valoir que son action en défaut de conformité est soumise à la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil et non aux dispositions de l’article L110-4 du code du commerce, la prescription commerciale étant inapplicable.

Elle a ajouté qu’au jour de la vente les défauts liés à la pollution de la zone sud n’étaient pas apparents et qu’en conséquence, le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au 30 décembre 2004, mais à la date de présentation du plan de gestion de société IBM en mai 2019, ayant affirmé que l’évaluation détaillée des risques -EDR- quant à l’état de la pollution de la zone sud en 2004 avait été minimisée à dessein.

Au soutien des arguments précités, elle a exposé l’arrêt du 29 février 2012 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation aux termes duquel la circonstance que le vendeur ait donné tous les éléments en sa possession relatifs à l’état de pollution du terrain, mentionnant la possibilité d’une pollution résiduelle, alors que celui-ci avait indiqué que l’état de pollution du site ne nécessitait pas, à sa connaissance, de mesures particulières qu’il n’ait pas déjà prises, ne vaut pas délivrance conforme lorsqu’il s’avère que la pollution requiert des opérations de dépollution complémentaires ; elle a conclu que la pollution du sol est susceptible de constituer un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, lorsque l’absence de pollution importante est entrée dans le champ contractuel et qu’il existe une différence substantielle entre la chose livrée et ce qui avait été contractuellement prévu. La SNC Palmer plage a encore insisté sur l’arrêté de dépollution du 28 octobre 2019 et ses modalités, et qu’en réalité, l’ampleur de la pollution est bien éloignée de ce qui était indiqué dans l’acte de vente et les informations qui lui ont été données. Selon elle, de l’acte de vente, il s’évince que le champ contractuel ne contient pas l’existence d’une pollution importante, comme celle qui est apparue ensuite d’abord pour la partie sud du Bâtiment B1, puis pour la partie nord, et pas non plus l’existence d’une migration de la pollution, car l’EDR en 2004 ne présentait aucune alerte particulière sur le sujet de la migration, ni les mesures qui devraient être mises en place dans le cas où une telle migration se réaliserait effectivement et qui ont commencé à être discutées après la vente.

D’autre part, son action en responsabilité contractuelle n’est pas davantage prescrite à compter du 19 juin 2013, en ce qu’elle est soumise au délai de prescription de droit commun de 30 ans au visa de l’ancien article 2262 du code civil, rappelant qu’elle n’a eu connaissance des mesures de remise en état à réaliser qu’à compter de la remise du plan de gestion de la société IBM courant 2019 et que dans le cas d’espèce elle doit bénéficier d’un point de départ glissant. La SNC Palmer plage a insisté sur le fait que la “prescription commerciale” est en ce cas inapplicable, que par ailleurs, l’action ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si cette dernière établit qu’elle n’en avait pas eu connaissance précédemment : soit à compter de la remise du plan de gestion de la société IBM courant 2019, étant observé de surcroît un certain nombre d’éléments qui constituent un ensemble de fautes évidentes d’IBM dans l’exécution de l’obligation légale de dépollution prévue contractuellement dans l’acte de vente.

La compagnie IBM France a plaidé l’irrecevabilité de l’action en défaut de conformité et celle en responsabilité contractuelle, en formant son raisonnement notamment à titre subsidiaire en application des règles de la prescription de droit commun en matière civile, au jour de la délivrance, la date de signature de l’acte de vente – la pollution de la zone sud n’étant pas constitutive d’une conformité “cachée” à la requérante- pour l’action en conformité ; elle a fait de même pour l’inexécution contractuelle alléguée, le délai ayant commencé à courir dès la date de l’acte de vente, le 30 décembre 2004 et qui a été éteint à compter du 19 juin 2013.

A ce stade, il convient tout d’abord de signaler que la SNC Palmer plage ne pouvait ignorer les extraits de l’arrêté préfectoral du 16 avril 2004 n°2004-I-926, portant sur les installations classées pour la protection de l’environnement afférent au site de [Localité 3] dont elle préparait les modalités d’acquisition, huit mois plus tard le 30 décembre 2004.

Cet arrêté préfectotal autorisait IBM à exploiter un atelier de montage ordinateur, un atelier de déconstruction de matériel informatique et ses annexes, IBM devant “se conformer strictement aux dispositions contenues” -souligné par nos soins-.

A cet arrêté figure en page 28, notamment, l’article 8.4.5. intitulé « Surveillance des eaux souterraines » qui définit les mesures suivantes :

“La surveillance des eaux souterraines est assurée par un réseau de piézomètres implanté sur le site.

La qualité des eaux souterraines au droit du site sera contrôlée annuellement par les analyses comparatives des éléments caractéristiques caractéristiques de portabilité de l’eau sur des prélèvements effectués sur un piézomètre situé en amont hydraulique du site […] et sur 2 piézomètres situés en aval […]

De plus une pollution ancienne de la nappe par des solvants chlorés ayant été détectée à l’angle sud-ouest du bâtiment B1, l’évaluation simplifiée des risques, (rapport Antéa de décembre 2001) et l’évaluation détaillée des risques sur la santé humaine (rapport Antéa janvier 2004) ont positionné ce site en classe 2 – site à surveiller-.

Cette surveillance particulière s’effectuera semestriellement (conditions hautes eaux” et conditions “basses eaux”) au minimum sur les piézomètres suivants Pz3, Pz11, Pz12, Pz17 […] et sur les substances suivantes – tétrachloroéthylène, trichloréthylène […], nickel, et le chlorure de vinyle.

Le résultat de ces analyses accompagnées d’un commentaire sur l’évolution de cette pollution – cette mention, et la précédente, sont soulignées par nos soins- seront adressées dès réception par l’exploitant à l’inspection des installations classées.

Le nombre de prélèvements, leur fréquence et les substances analysées pourront être revues en fonction des résultats obtenus et après accord de l’inspection des installations classées. »

Dès lors, à la seule lecture de ces prescriptions qui dénombrent pas moins de 13 piézomètres et énumère précisément sept substances polluantes, -dont certaines des “COVH” dangereusement polluantes-, la SNC Palmer plage ne peut prétendre à une dissimulation ou une minimisation de l’ampleur de la pollution par IBM.

La SNC Palmer plage était de la sorte particulièrement bien informée le 30 décembre 2004 des enjeux précis liés à la pollution de la zone sud du B1, à son ampleur, et de l’absence de remise en état originel du site par IBM, son incapacité à le dépolluer, à la fois aux termes de l’arrêté préfectoral n°2004-I-926 et aux termes des documents, -retraçant eux-mêmes tous les rapports environnementaux précédents la vente- liés à l’audit environnemental du sol et du sous-sol du site D’IBM, listés au point 24.4.3 de l’acte de vente.

Il convient par ailleurs de relever que l’acte de vente de l’ensemble immobilier du site IBM reprend expressément les dispositions de l’article L514.20 du code de l’environnement.

Par suite, le délai de trente ans applicable aux dispositions de l’acte de vente n’ayant pas expiré avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le nouveau délai quinquennal ayant commencé à courir à compter du 19 juin 2008, il est expiré au 19 juin 2013 : l’action en défaut de conformité et celle en inexécution contractuelle pour la zone Sud de la parcelle du B1introduites par assignation du 30 décembre 2019 doivent être déclarées irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle

Selon l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article R512-39-4 du code de l’environnement prévoit « en cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage sauf s’il est lui-même à l’initiative de ce changement d’usage.

L’article L556-1 du même code prévoit également “Sans préjudice des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1, sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l’arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l’usage défini dans les conditions prévues par ces mêmes articles, lorsqu’un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté.

Ces mesures de gestion de la pollution sont définies en tenant compte de l’efficacité des techniques de réhabilitation dans des conditions économiquement acceptables ainsi que du bilan des coûts, des inconvénients et avantages des mesures envisagées. Le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage fait attester de cette mise en œuvre par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et

sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l’environnement, ou équivalent. […]”

En l’espèce, ensuite de la démolition en 2012 par la SNC Palmer Plage des structures du Bâtiment B1, la compagnie IBM France a demandé au tribunal de condamner la requérante, responsable selon elle de la pollution de la zone Nord du B1, à assumer financièrement les mesures de gestion de cette pollution, soit sa condamnation à lui payer les coûts avancés des mesures nécessaires pour éviter la migration en profondeur et à l’extérieur du Site de la pollution des eaux souterraines sous cette zone, les coûts avancés par IBM concernant la Zone Nord qui se sont élevés à 15 990 009 d’euros HT, outre les coûts futurs du traitement de la Zone Nord de 1 765 678 euros HT, soit le paiement de la somme totale de 17 755 687 euros à titre principal, et à titre subsidiaire la somme totale de 17 445 687 euros HT.

La SNC Palmer plage a réclamé le débouté de ces demandes faisant valoir, notamment, l’absence de remise en état du site par IBM, l’absence de modification de la dalle du B1 maintenue en l’état, et que la pollution mise à jour sur cette zone se rattache aux anciennes activités industrielles d’IBM.

Certes, IBM ayant été informée en mai 2011 par la requérante de son projet en démolition du B1, lui a remis un rapport qui alertait, en cas de modification des fondations du sous-sol du bâtiment B1, de la nécessité d’ “investigations du sol par un bureau d’études environnementales spécialisées seront nécessaires pour confirmer l’absence de source potentielle concentrée de pollution.”.

Toutefois, IBM ne contredit pas que la dalle du B1 ait été maintenue en place et que seules les structures aériennes du bâtiment ont été démolies.

Au soutien de ses prétentions, IBM produit sa pièce 86 portant les avis et les estimations de ses seuls consultants environnementaux, Sanborn Head et Antea, qui reprochent à la requérante de n’avoir pas procédé, ensuite de la démolition du bâtiment B1, à la mise en place d’une couverture imperméable et d’un système de gestion des eaux de pluie.

Le volume financier des sommes réclamées devait inciter IBM à produire aux débats une expertise plus impartiale sur la carence de “mise en œuvre de mesures qui s’imposaient en zone Nord en raison de la démolition du bâtiment B1 pour éviter toute migration plus en profondeur et hors site de la pollution” -son paragraphe 337 de ses conclusions- et sur la preuve que la démolition des structures aériennes du B1 et l’infiltration des eaux pluviales dans les sols de la zone Nord ont bien conduit à une migration verticale d’une contamination précédemment contenue et de sa migration horizontale vers l’ouest.

IBM est par conséquent déboutée de sa demande en indemnisation par la SNC Palmer plage des coûts au titre des mesures prises aux fins d’éviter la migration en profondeur et à l’extérieur de site de la pollution des eaux souterraines sous la zone Nord.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner la SNC Palmer plage succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de l’AARPI, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, ée cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SNC Palmer plage à payer à la compagnie IBM France la somme de 100 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle est réclamée par la requérante.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Déclare l’action de la SNC Palmer plage en garantie des vices cachés de la zone nord du site IBM irrecevable comme étant tardive,

Déclare l’action de la SNC Palmer plage en défaut de conformité pour la zone sud de la parcelle du B1 irrecevable comme étant prescrite,

Déclare l’action de la SNC Palmer plage en inexécution contractuelle pour la zone Sud de la parcelle du B1 irrecevable comme étant prescrite,

DÉBOUTE la compagnie IBM France de sa demande en condamnation de la SNC Palmer plage en paiement des coûts nécessaires au titre des mesures prises aux fins d’éviter la migration en profondeur et à l’extérieur de site de la pollution des eaux souterraines sous la Zone Nord,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE la SNC Palmer plage aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de l’AARPI, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SNC Palmer plage à payer à la compagnie IBM France la somme de 100 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’ensemble du jugement est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Florence LE GAL