MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00034 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IMKZ

AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur Général en exercice C/ [Y] [X] épouse [T] propriétaire exproprié des lots suivants

— lot privatif 407 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01407, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 408 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01408, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 409 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01409, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 410 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01410, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 514 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01514 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 515 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01515 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 516 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01516 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 517 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01517 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

tous situés au sein de la copropriété carencée sise […] [Localité 4] assiette foncière AB [Cadastre 2], AB [Cadastre 6] à [Cadastre 7], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9],

[D] [S] [T] propriétaire exproprié des lots suivants :

— lot privatif 407 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01407, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 408 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01408, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 409 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01409, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 410 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01410, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 514 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01514 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 515 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01515 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 516 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01516 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 517 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01517 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

tous situés au sein de la copropriété carencée sise […] [Localité 4] assiette foncière AB [Cadastre 2], AB [Cadastre 6] à [Cadastre 7], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

EXPROPRIATION

JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITÉS

EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur Général en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 5]

représentée par M^e Véronique LANG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

EXPROPRIES

Madame [Y] [X] épouse [T] propriétaire exproprié des lots suivants :

— lot privatif 407 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01407, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 408 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01408, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 409 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01409, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 410 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01410, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 514 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01514 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 515 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01515 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 516 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01516 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 517 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01517 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

tous situés au sein de la copropriété carencée sise […] [Localité 4] assiette foncière AB [Cadastre 2], AB [Cadastre 6] à [Cadastre 7], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9], demeurant [Adresse 11] – [Localité 10] – ANDORRE

non comparante non représentée

Monsieur [D] [S] [T] propriétaire exproprié des lots suivants :

— lot privatif 407 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01407, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 408 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 8, porte 01408, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 409 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01409, d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 410 (appartement) : bâtiment C, entrée 15, étage 9, porte 01410, d’une surface de 75,2 m², quote part 73/10 000 èmes

— lot privatif 514 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01514 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 515 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01515 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 516 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01516 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 517 (cave) : bâtiment C, entrée 15, étage sous sol, porte 01517 d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

tous situés au sein de la copropriété carencée sise […] [Localité 4] assiette foncière AB [Cadastre 2], AB [Cadastre 6] à [Cadastre 7], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9]

né le 25 Juin 1970 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11] – [Localité 10] – ANDORRE

non comparant non représenté

PARTIE INTERVENANTE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social est sis Direction Départementale des Finances Publiques – De Meurthe et Moselle – [Adresse 3] – [Localité 4] pris en la personne de Monsieur [E] [M]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nous Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de NANCY, Juge Titulaire de l’Expropriation pour le Département de Meurthe et Moselle, assistée de Madame Nathalie LEONARD, Greffier,

Avons statué ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 03 mars 2003, Mme [Y] [T] née [X] et M. [D] [T] ont acquis la propriété de quatre appartements (lots n°407, 408, 409 et 410) et de quatre caves (lots n°514, 515, 516 et 517) dans une copropriété située […] à […] moyennant un prix de 81.686,79 euros.

Devant le constat de désordres au niveau des casquettes de toitures de l’immeuble constituant un risque en terme de sécurité du public, le maire de la commune de […] a saisi, le 06 septembre 2013, le juge des référés du tribunal administratif de Nancy pour obtenir la désignation d’un expert aux fins d’examen du bâtiment en application des dispositions de l’article L.511-9 du code de la construction et de l’habitation.

Au regard des conclusions du rapport de l’expert, M. [H], concluant en un danger imminent, le maire de la commune de […] a pris, le 04 octobre 2013, un arrêté de péril imminent avec prescription de travaux (sécurisation face au risque de chute de morceaux de béton de la casquette de la toiture terrasse ; pose de protections en tôle galvanisée à fixer de l’intérieur sur toutes les cages d’escalier dépourvues de vitres, fermeture des accès des séchoirs et gaines d’ascenseur, refixation des tôles au n° 17 et 18 de l’immeuble). Cet arrêté a fait l’objet d’une mainlevée après réalisation des travaux par la Ville de […].

Par arrêté du 11 octobre 2013, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré les parties communes de l’immeuble rémédiablement insalubres, en interdisant temporairement d’habiter à compter du 31 octobre 2013.

Le 23 octobre 2013, le Président du tribunal de Grande instance de Nancy a déclaré, en application de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation, l’état de carence de la copropriété située […] à […], après dépôt du rapport d’expertise de M. […].

Le 08 janvier 2014, le maire de la commune de […] a pris un arrêté de péril ordinaire prescrivant dans un délai de 12 mois la réfection de l’étanchéité de la dalle haute et du plancher au niveau des séchoirs, ainsi que la réparation du béton. Cet arrêté a été régulièrement renouvelé pour une durée d’un an jusqu’en 2020.

Le 10 août 2017, la […] a régularisé avec l’Établissement Public Foncier de Lorraine devenu l’Etablissement Public Foncier de Grand Est une convention de maîtrise foncière opérationnelle permettant à ce dernier, dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain du Plateau de Haye sur la période 2015-2025, d’acquérir la copropriété « La bergamote » par voie d’expropriation en vue de sa démolition. Cette convention a fait l’objet d’un avenant signé le 10 mars 2020 avec l’Agence Nationale pour la rénovation urbaine.

Par arrêté en date du 22 septembre 2021, au vu du dossier d’acquisition simplifiée de la copropriété approuvé par délibération de la […] et mis à disposition du 25 mai 2021 au 02 juillet 2021 et en application de l’article L.615-7 du code de la construction et de l’habitation, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 1] à […] en vue de sa démolition totale et a déclaré cessibles, au profit de l’établissement Public Foncier de Grand Est, les immeubles ou parties d’immeubles, les parties communes, ainsi que les parcelles ou les droits réels immobiliers figurant sur le plan et l’état parcellaire. En outre, il a fixé le montant global de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires à la somme de 1.930.033,81 euros, et ce en référence à l’avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle.

Par ordonnances en date du 14 mars 2022, rectifiée le 26 août 2022, et en date du 20 novembre 2023, le juge de l’expropriation a prononcé le transfert de propriété des biens et droits immobiliers au profit de l’établissement public foncier de Grand Est.

En référence à l’avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle et à l’arrêté précité fixant l’indemnité globale provisionnelle, l’établissement public foncier de Grand Est a notifié à Mme [Y] [T] née [X] et M. [D] [T], une offre pour lots n°407, 408, 409 et 410, 514, 515, 516 et 517 d’un montant de 73.185,82 euros.

Par requête en date du 31 octobre 2022 reçue au greffe le 02 novembre 2022, l’Etablissement Public Foncier de Grand Est a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 08 avril 2024. Mme [Y] [T] née [X] et M. [D] [T] étaient absents.

Par mémoire récapitulatif en date du 23 août 2024 reçu au greffe le 28 août 2024, l’Établissement Public Foncier de Grand Est sollicite de dire que la requête est recevable et de fixer l’indemnité due à Mme [Y] [T] née [X] et M. [D] [T] en leur qualité de propriétaires expropriés des lots n°407, 408, 409 et 410, 514, 515, 516 et 517 au sein de la propriété située […] à […], comme suit :

indemnité principale : 65.623,47 eurosindemnité de remploi : 7.562,35 eurossoit au total 73.185,82 euros

outre de mettre les frais et dépens à sa charge.

Il soutient que la date de référence pour apprécier l’usage du bien doit être fixée à la date du 11 février 2020 et que la consistance tant matérielle que juridique de ce bien doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 14 mars 2022.

Il retient qu’à cette date, le bien est libre d’occupation.

Afin d’évaluer l’état du bien, il se fonde sur l’avis rendu par le pôle d’évaluation domaniale de l’Etat, pour apprécier le bien exproprié en considération de ses caractéristiques et état à la date du 14 mars 2022, et des données du marché relatives à des biens de même nature, en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et de ceux prescrits par les arrêtés de polices spéciales en application de l’article L.615-8 du code de la construction et de l’habitat.

Par conclusions en date du 25 mars 2024 reçues au greffe le 26 mars 2024 et par conclusions en réplique en date du 14 août 2024 reçues au greffe le 20 août 2024, le commissaire du gouvernement sollicite de fixer l’indemnité de dépossession à hauteur de 73 186 euros (remploi inclus).

Il fait valoir que la date à prendre en considération pour apprécier l’état du bien est le 14 mars 2022 et que la date à retenir pour qualifier le bien en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme est le 02 octobre 2018.

Il relève que les accords amiables qui représentent la majorité des acquisitions liées à la déclaration d’utilité publique constituent des termes de comparaison privilégiés dont il convient de tenir compte et se fonde sur l’avis domanial du 13 septembre 2021 qui a servi de base à l’émission des offres ayant conduit à ces accords amiables. Il souligne que les caves ne sont pas évaluées séparément car le service des domaines a intégré la valeur des dépendances dans le prix du logement.

La partie expropriée n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités d’expropriation

La présente expropriation est menée suite au prononcé par le Président du tribunal judiciaire (alors tribunal de Grande instance) de l’état de carence de la copropriété de l’immeuble, le 23 octobre 2013.

L’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce avant le 11 avril 2014 dispose que :

I. – Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. […] La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

II. – Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L.615-10 la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.

[…]

V. – Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale.

[…]

L’article L.615-7 du code de la construction prévoit ainsi que lorsque l’état de carence a été déclaré, l’expropriation de l’immeuble est poursuivie au profit de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, de l’opérateur mentionné à l’article L. 615-10, de l’organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées, d’un organisme y ayant vocation, d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L.300-4 du code de l’urbanisme ou d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital.

[…]

Selon l’article L.615-8 du même code, l’indemnité d’expropriation est fixée selon la procédure prévue aux L.242-2 à L.242-6, L.311-1 à L.311-8, L.312-1, L.321-2 à L.321-6 et L.323-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et est calculée conformément aux articles L.322-1 à L.322-12 du même code.

[…]

En l’espèce, les offres ont été notifiées après la mise à disposition au public du projet simplifié de d’acquisition publique du 25 mai 2021 au 02 juillet 2021, après la déclaration d’utilité publique le 22 septembre 2021 et après l’ordonnance d’expropriation rendue le 14 mars 2022.

Mme [Y] [T] née [X] et M. [D] [T] ont reçu ces offres le 12 novembre 2021, par voie de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’Etablissement Public Foncier de Grand Est a saisi le juge de l’expropriation, le 02 novembre 2022, soit après l’écoulement d’un mois après la réception des offres.

Les notifications en la matière sont régies par R.311-30 du code de l’expropriation qui dispose que la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile. Les autres notifications prévues par le présent livre sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties, sous réserve des règles propres à la notification des décisions mentionnées à l’alinéa précédent. Lorsque la notification du mémoire du demandeur a été faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et n’a pas touché son destinataire dans les conditions prévues à l’article 670 du code de procédure civile, il y est procédé à nouveau par voie de signification.

La requête a été notifiée à Mme [Y] [T] née [X] et M. [D] [T], le 14 novembre 2022.

L’ordonnance de transport sur les lieux a été signifiée à M. [T], le 22 avril 2024. Il semble, au regard des éléments produits, que la signification n’a pas été faite à Mme [T] faute temps suffisant. Toutefois, son époux demeurant à la même adresse a été informé du transport, de sorte qu’il n’est pas démontré de grief.

La requête en fixation d’indemnité d’expropriation doit être considéré comme recevable.

A- Sur l’indemnité principale d’expropriation

Sur les dates de référence

Selon l’article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens expropriés à la date de l’ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l’estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, les biens expropriés doivent être estimés au jour du jugement, compte tenu de leur consistance matérielle et juridique au 14 mars 2022, date de l’ordonnance d’expropriation et, en fonction de leur usage effectif apprécié à la date de la dernière modification du plan local d’urbanisme rendue exécutoire le 02 octobre 2018, au regard du fait que le bien exproprié est soumis au droit de préemption, en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme.

Sur la qualification de la parcelle au regard de l’urbanisme

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

L’immeuble exproprié est situé en zone UN du plan local d’urbanisme de la commune de […] composée d’immeubles collectifs d’habitation, de commerces et prestations diverses. Il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Sur la détermination du montant de l’indemnité principale

L’article L.321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En vertu de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

La méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à analyser directement les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié est retenue.

Les biens à évaluer sont quatre appartements, pourvus de caves, au 8ème et 9ème étage de la copropriété « […] » située sur le […] dans le […], d’une surface de 64m2 et 75,20 m2 représentant une quote part de 62/10000 et de 73/10000 tantièmes des parties communes. La surface des caves est de 3,5 m2 représentant une quote part de 1/10000 tantièmes chacune des parties communes.

A la fin de l’année 2013, les occupants de l’immeuble […] ont été contraints de quitter les lieux en raison de la défaillance de la copropriété pour financer les travaux afin de remédier aux nombreux désordres affectant notamment le toit terrasse et la façade, ainsi que l’installation électrique.

L’insalubrité des parties communes de l’immeuble a été reconnue par un arrêté en date du 11 octobre 2013. La sortie de l’insalubrité était conditionnée à la réalisation de travaux qui n’ont pas été réalisés. Le bien exproprié est libre d’occupation depuis cette date.

Dans le même temps, le tribunal a déclaré l’état de carence de la copropriété par décision en date du 23 octobre 2013, motivé par l’état d’abandon depuis 15 ans des entrées 17 et 18, la très faible implication des copropriétaires sur les projets de redressement entraînant de facto la non-réalisation récurrente des prestations de base et le défaut d’entretien le plus élémentaire des parties communes, l’état de déséquilibre irrémédiable entre la proportion de charges « travaux » dans le budget annuel courant et le montant des charges « travaux » impayées, le potentiel recouvrement des impayés inexistants, l’occupation quasi exclusive locative et le risque très fort d’acquisition par des bailleurs indélicats.

L’expropriant se réfère à l’avis du pôle d’évaluation domaniale en date du 13 septembre 2021. Des photographies ont été prises par ce pôle en 2019 et produites aux débats. Elles montrent des appartements très dégradés et saccagés. Des cloisons sont démolies. Des équipements sont cassés. Les sols sont jonchés de plâtres, de détritus, de meubles vandalisés. Les murs et les sols sont couverts de traces noires. Les plafonds subissent visiblement un dégât des eaux. Les portes sont détériorées. A cette date, l’évaluateur fait état de parties privatives et communes totalement dégradées et en état d’abandon. Il ajoute que les anciens appartements ne comportent plus aucun élément de confort : radiateurs, fils électriques, parquet, évier, baignoires et autres éléments de cuisine ou salle de bain sont arrachés, outre le fait que des cloisons ont parfois été démolies et les vitres cassées, les parties communes étant couvertes d’immondices. Il retient finalement au regard de l’état des données les plus récentes du marché immobilier local et des caractéristiques du bien une valeur de 400 euros par m2 habitable.

En matière d’expropriation, la consistance matérielle du bien, soit son état et ses caractéristiques, s’apprécie à la date de l’ordonnance d’expropriation, en l’occurrence, au 14 mars 2022.

L’évolution de l’état de l’appartement a été défavorable au fil du temps en raison d’actes de vandalisme, de sorte qu’il est pertinent de prendre en considération les photographies prises par le pôle d’évaluation domaniale en 2019 pour apprécier la consistante matérielle du bien.

Il y a donc lieu de considérer, en l’absence d’évolution favorable, qu’en mars 2022, l’appartement exproprié était en conséquence dégradé et inhabitable, comme décrit précédemment. Comme l’indique l’évaluateur, les parties communes étaient, quant à elles, jonchées de détritus, totalement délabrées et en état d’abandon.

Suivant l’article L.322-8 du code de l’expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le commissaire du gouvernement expose que les accords conclus par l’expropriant dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique ne s’imposent pas au juge qui n’a pas à les prendre pour base, dans la mesure où l’une des conditions cumulatives n’est pas remplie.

Il résulte des calculs non contestés du commissaire du gouvernement que 40 propriétaires, soit 51,82%, ont donné leur accord, portant sur une surface de 3.858,30 m2 d’appartements et cave, représentant 51,03 % des surfaces.

Ces accords concernent plus de la moitié des propriétaires et surfaces dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique, ce qui justifie de les prendre en considération.

Or ces accords ont été conclus sur la base de l’avis du pôle d’évaluation domaniale du 13 septembre 2021 précité ayant retenu une valeur de 400 euros par mètre carré habitable pour les appartements avec cave, tenant compte de l’état de dégradation des biens précité.

Il sera en conséquence retenu une indemnisation sur cette base. La valeur vénale du bien libre d’occupation s’établit à la somme de (400 euros x 278,40 m2) 111.360 euros.

Toutefois, il résulte de l’article L. 322-7 du code de l’expropriation que le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l’arrêté est déduit de l’estimation de la valeur d’un immeuble bâti. Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectés à chaque lot.

Le montant de l’indemnité ne peut être réduit à la valeur du terrain nu. […]

En outre, concernant la procédure plus spécifique de l’expropriation faisant suite à une déclaration de l’état de carence, l’article L.615-8 du code de l’expropriation prévoit que la valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble mentionnés dans le rapport d’expertise prévu à l’article L.615-6 du présent code et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements par des arrêtés pris sur le fondement des article L.1331-26 et suivants du code de la santé publique et de l’article L.511-2.

Le pôle d’évaluation domaniale expose, dans son avis du 13 septembre 2021, que le montant prévisionnels des travaux sur les parties communes a été déterminé par un consultant, a été établi à la somme totale prévisionnelle de 1.669.216,50 euros et a été réparti en fonction des millièmes détenus par les propriétaires.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement déduisent de cette indemnité le coût des travaux des parties communes en fonction de la quote part des lots, soit en l’espèce, 45.736,53 euros.

Ainsi, l’indemnité principale s’élève à la somme de ( 111.360 euros- 45.736,53 euros) 65.623,47 euros.

B- Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais que devra normalement exposer l’exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En application de la méthode de calcul usuelle, le taux de l’indemnité de remploi doit être retenu comme suit :

20% jusqu’à 5.000 euros15% de 5.000 euros à 15.000 euros10% au-delà de 15.000 euros

L’indemnité de remploi doit en conséquence être fixée comme suit :

20% x 5.000 euros = 1.000 euros15% x 10.000 euros = 1.500 euros10% de 50.623,47 euros = 5.062,35 euros soit au total 7.562,35 euros.

Sur les dépens

L’article L.312-1 du code de l’expropriation prévoit que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, l’EPFGE supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

FIXE à la somme de 73.185,82 euros le montant de l’indemnité d’expropriation due par l’Etablissement Public Foncier de Grand Est à Mme [Y] [T] née [X] et M. [D] [T] pour la dépossession de leurs lots n° n°407, 408, 409 et 410, 514, 515, 516 et 517 situés dans la copropriété […] à […], selon le détail suivant :

indemnité principale : 65.623,47 eurosindemnité de remploi : 7.562,35 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de Grand Est aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE