TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

18° chambre 1ère section

N° RG 19/00852 N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

N° MINUTE : 7 JUGEMENT rendu le 14 Décembre 2021 contradictoire

Assignation du : 17 Décembre 2018

DEMANDERESSES

S.C.P. G H, I J, AD AE-AF, K L, S T ET U V 15 rue Clovis 51100 REIMS

Madame M A épouse X domiciliée : chez […]

Toutes deux représentées par M^e Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0020

Expéditions exécutoires délivrées le:

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Décision du 14 Décembre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 19/00852 – N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

DÉFENDEURS

SC H20 36 rue de l’Angelarde 86100 CHATELLERAULT

S.C.P. BLC3 2 Le Foulin 86100 USSEAU

Toutes deux représentées par Maître Florence MONTEILLE de la SELARL LM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D1145 et par Maître Anis RAHI, avocat au barreau de Poitiers, avocat plaidant

Madame N Y […]

Monsieur O Z […]

Tous deux représentés par M^e Morgane BRUNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0286 et par Maître Georges HEMERY, de la SCP ROUET HEMERY & ROBIN, avocats au barreau de Châteauroux, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Yadmina AK, Vice-présidente Madame Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe Madame Marie GIROUSSE, Vice-Présidente

assistées de Monsieur AH AI, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2021, tenue en audience publique devant Madame Anne- Claire LE BRAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2021. Puis, le délibéré a été prorogé au 14 décembre 2021.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 14 mai 2018, la société SC BLC3 et la société SC H20 ont donné à bail commercial, par extension du bénéfice du statut, des locaux dépendant de l’immeuble […] arrondissement à la SELAS Y NOTAIRES, en cours de formation, dont les associés, Madame M A épouse X, Madame N Y et Monsieur O Z ont agi au nom et pour le compte de la société dans le cadre d’un projet de fusion de deux offices de notaire, l’un à Chatellerault, l’autre devant être créé à Paris, pour une durée de douze années à compter du 1er mars 2018 et moyennant un loyer annuel de 87.600 euros.

L’acte stipulait qu’à défaut d’immatriculation de la société, les personnes physiques contractant en son nom deviendraient titulaires du bail commercial. La Selas

“Y Notaires” n’a pu être immatriculée en raison des désaccords opposant ses associés entre eux.

M^me A-X ayant décidé de ne verser en septembre 2018 que sa quote-part à concurrence du tiers du loyer et des charges, les sociétés bailleresses ont, par acte d’huissier en date du 27 septembre 2018, délivré à M^me A-X, M^me Y et M. Z un commandement, visant la clause résolutoire, de payer le solde du loyer de septembre 2018, ainsi que les charges de copropriété et la taxe foncière 2018.

Les sociétés bailleresses ont fait signifier ultérieurement deux commandements de payer aux trois co-preneurs, respectivement les 7 novembre 2018 au titre du solde du loyer d’octobre 2018 et de diverses charges et 12 décembre 2018 au titre du solde des loyers de novembre et décembre 2018, de la taxe foncière et des charges de copropriété pour le mois de mars 2018.

Par actes des 17 et 31 décembre 2018 et 3 janvier 2019, M^me A-X a fait assigner devant la présente juridiction M^me Y et M. Z ainsi que les sociétés BLC3 et H2O en opposition aux commandements de payer et octroi de délais de paiement suspendant l’acquisition de la clause résolutoire.

Par arrêté de la Garde des Sceaux du 27 novembre 2019 portant nomination d’une société civile professionnelle, la démission de M^me A, notaire à la résidence de Paris, a été acceptée et la SCP «G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V (la SCP), notaires associés d’une société civile d’offices notariaux », titulaire de deux offices de notaire à la résidence de Reims, a été nommée notaire à la résidence de Paris, en remplacement de M^me A, laquelle a été nommée notaire associée, membre de la SCP dont la dénomination a été modifiée comme suit : « G H, I J, AD AE- AF, K L, S T, U V et M A-X, notaires associés d’une société civile d’offices notariaux», pour exercer dans l’office dont cette dernière est titulaire à la résidence de Paris.

Par acte authentique du 11 septembre 2020, la SCP a procédé à une agmentation de son capital social par apport en nature par M^me A-X de l’office notarial dont elle est titulaire sis […] et agrément de cette dernière en qualité de nouvel associé, l’office objet de l’apport constituant un établissement secondaire de la SCP.

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Par acte extra-judiciaire du 30 juillet 2020, les sociétés BLC3 et H²O ont appelé en intervention forcée la SCP. L’instance a été enrôlée sous le numéro 20/08159.

Par ordonnance du 6 juin 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par M^me A-X a débouté celle-ci de sa demande de provision à l’encontre de ses co-preneurs, M^me Y et M. Z.

Par ordonnance du 22 octobre 2020, le juge de la mise en état a dit qu’il y avait lieu d’écarter des débats les pièces n° 34 et n°35 du bordereau de communication de pièces de M^me Y et M. Z, rejeté la demande de communication de pièces de M^me Y et M. Z, et les autres demandes;

Par ordonnance en date du 12 novembre 2020, les deux instances ont été jointes, et l’affaire enrôlée sous le numéro 19/00852.

Par conclusions en réplique signifiées par RPVA le 19 mai 2021, M^me A-X dont la SCP, intervenante forcée, indique reprendre les moyens et prétentions formulées par elle, demande au visa des articles L.145-41 du Code de commerce, 1317, 1343-2 et 1343-5 du Code civil, de :

* Sur l’ acquisition de la clause résolutoire

- dire qu’à défaut de production par les sociétés bailleresses de justificatifs et de ventilation des sommes demandées au titre des charges et impositions visées au bail et aux commandements de payer, le remboursement de ces sommes ne leur est pas dû par les concluantes ;

- constater que les loyers visés aux trois commandements de payer ont été réglés ;

- déclarer la clause résolutoire non acquise ; À titre très subsidiaire

- accorder à M^me A-X, en vertu des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, un report de paiement de deux ans pour toutes sommes dont elle serait jugée redevable envers les SCI bailleresses au titre des commandements ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

- dire que, si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, le bail poursuivant son plein et entier effet ;

** sur les montants de charges en litige

- condamner in solidum la SC BLC3 et la SC H2O à rembourser à M^me A-X la somme de 3 454,61 € qu’elle leur a versée au titre de charges pour lesquelles elle n’a pas reçu de justificatifs conformes aux stipulations contractuelles ;

- dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, intérêts qui seront capitalisés dès lors qu’ils seraient dus au moins pour une année entière en vertu de l’article 1343-2 du Code civil ; À titre très subsidiaire

- dans l’hypothèse où les SCI propriétaires verseraient au débats les pièces justifiant de leur droit à être remboursées par les preneurs des charges de copropriété acquittées par elles,

- répartir ces montants sur les trois co-preneurs, et en conséquence,

- condamner M^me Y et M. Z à rembourser chacun à M^me A-X, leur quote part dans la somme de 3 454,61€ soit chacun 1.151,54 € ;

- dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, intérêts qui seront capitalisés dès lors qu’ils seraient dus au moins pour une année entière en vertu de de l’article 1343-2 du Code civil ;

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- condamner M^me Y et M. Z à rembourser chacun à M^me A-X leur quote part (un tiers) charges qu’elle serait éventuellement condamnée à verser en totalité aux sociétés bailleresses dès lors qu’il s’agit d’une obligation contractuelle solidaire de paiement résultant du bail commercial ;

- dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, intérêts qui seront capitalisés dès lors qu’ils seraient dus au moins pour une année entière en vertu de de l’article 1343-2 du Code civil ;

*** Sur le paiement des loyers

- condamner M^me Y et M. Z à rembourser chacun à M^me A-X, leur quote part des loyers qu’elle a versé en totalité aux sociétés bailleresses pour la période de mars 2018 à décembre 2018 inclus, soit pour chacun d’eux la somme de 29.200,00 € ;

- dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, intérêts qui seront capitalisés dès lors qu’ils seraient dus au moins pour une année entière en vertu de de l’article 1343-2 du Code civil ;

- condamner M^me Y et M. Z à payer chacun et tous les mois, aux deux sociétés bailleresses, un tiers du loyer mensuel prévu au bail (soit 2.920,00 € chacun) ;

- condamner Maître N Y et Maître O Z à rembourser chacun à Maître M A-X leur quote part des loyers qu’elle serait éventuellement condamnée à verser en totalité aux sociétés bailleresses dès lors qu’il s’agit d’une obligation contractuelle solidaire de paiement résultant du bail commercial ;

- dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal, intérêts qui seront capitalisés dès lors qu’ils seraient dus au moins pour une année entière en vertu de de l’article 1343-2 du Code civil ; À titre très subsidiaire

- accorder à M^me A-X un délai de 2 ans ainsi que cela est prévu par l’article 1343-5 du Code civil, pour s’acquitter des sommes dont elle serait jugée redevable en vertu du bail ;

**** Sur les autres points litigieux

- enjoindre à la société SC BLC3 et à la société SC H20, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir, d’adresser à M^me A-X des factures mensuelles comportant toutes les mentions légales et notamment le montant de la TVA ;

- rejeter les moyens de défense des défendeurs et les débouter de toutes leurs demandes reconventionnelles notamment celle tendant à la résiliation judiciaire du bail;

- condamner les sociétés bailleresses ainsi que Maître N Y et Maître O Z à payer, in solidum, à M^me A-X une indemnité de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

- ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

- condamner in solidum les sociétés bailleresses ainsi que Maître N Y et Maître O Z aux entiers dépens.

Par conclusions en réplique signifiées par RPVA le 29 mars 2021, M. Z et M^me Y demandent au visa des articles 1110 et suivants, 1112 et 1128 et suivants du Code civil, des règles de la profession notariale, des articles 815 et suivants du Code civil, de :

* In limine litis

- dire nul le bail du 14 mai 2018.

- dire nul l’acte notarié du 11 septembre 2020 de M^e ROUY.

- dire que M^me A-X et la SCP usent et jouissent seules depuis toujours des locaux […], et tirent à elles seules bénéfice des revenus l’exploitation du « fond ».

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- dire en conséquence que M^me A épouse X et la SCP seront seules tenues au paiement de l’indemnité d’occupation et de toutes les condamnations réclamées et obtenues par les sociétés SC BLC3 et SC H20, sans que M^me A X et/ou la SCP ne puissent réclamer une quelconque quote part à M^me Y et M. Z.

- débouter M^me A épouse X et la SCP de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

** Au fond (dans l’hypothèse d’une résiliation)

- dire nul l’acte notarié du 11 septembre 2019 de M^e ROUY

- prendre acte de la résiliation du bail du 14 mai 2018.

- dire que M^me M A épouse X et la SCP usent et jouissent seules depuis toujours des locaux […], et tirent à elles seules bénéfice des revenus l’exploitation du « fond ».

- dire en conséquence que M^me A épouse X et la SCP seront seules tenues au paiement de l’indemnité d’occupation et de toutes les condamnations réclamées et obtenues par les sociétés SC BLC3 et SC H20, sans que M^me A X et/ou la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V ne puissent réclamer une quelconque quote part à M^me Y et M. Z.

- débouter M^me A épouse X et la SCP de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

*** Dans l’une ou l’autre de ces hypothèses,

- condamner M^me A épouse X à payer à M. Z et M^me Y la somme de 10.000 euros à chacun d’entre eux au titre du préjudice moral pour rupture des négociations.

- condamner la SCP à payer à M. Z et M^me Y la somme de 10.000 euros à chacun d’entre eux pour préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

- condamner solidairement M^me A épouse X et la SCP à payer à M. Z et M^me Y la somme de 5.000 euros à chacun d’entre eux au titre de l’article 700 du CPC.

- condamner solidairement M^me A et la SCP aux entiers dépens.

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions en réplique signifiées par RPVA le 29 mars 2021, la société BLC3 et la société H²O demandent au tribunal, de :

- Dire M^me A et la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V aussi irrecevables que mal fondées en leurs demandes, et les débouter.

- Dire les société BLC3 et H²O recevables et bien fondées en leurs demandes fins et conclusions. En conséquence:

* A titre principal:

- Constater la résolution du bail au 28 Octobre 2018, au 1er Novembre 2018

** En tout état de cause (y compris en cas d’annulation du contrat de bail):

- Ordonner l’expulsion de M^me M A, corps et biens et de toute personne de son chef, y compris avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

- Ordonner l’expulsion de la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V, corps et biens et de toute personne de son chef, y compris avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

- Dire que la libération des lieux sera assortie d’une astreinte de 200€ par jour passé le délai de 1 MOIS à compter du Jugement à intervenir,

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- Condamner M^me A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à la Société BLC3 la somme de 4.512,14€ TTC correspondant aux loyers et charges impayés, somme arrêtée au 31 Octobre 2018, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 31 octobre 2018,

- Condamner M^me A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à la Société H²O la somme de 4.512,14€ TTC correspondant aux loyers et charges impayés, somme arrêtée au 31 Octobre 2018, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 31 octobre 2018,

- Condamner M^me A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à chacune des Sociétés BLC3 et H²O le montant des charges et impôts depuis le 1 er mars 2018 jusqu’à complète libération des lieux (condamnation en deniers ou quittances).

- Dire que M^me A et la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U W sont redevables d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer à compter du 28 octobre 2018, ou à défaut du 1er novembre 2018.

- Dire qu’en application de l’article intitulé « clause résolutoire » insérée dans le contrat de bail du 14 Mai 2018, l’indemnité d’occupation due par les occupants sera majorée de 50%.

- Dire que cette indemnité majorée sera productive d’intérêts au taux légal,

- Dire que l’ensemble des intérêts appliqués seront capitalisés pour en produire à leur tour par application de l’anatocisme,

- Condamner M^me A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à compter du 1er Novembre 2018, à la société BLC3 une indemnité d’occupation mensuelle de 6.570 euros (4.380€

+ majoration de 50% = 2.190€) jusqu’à complète libération des lieux, outre intérêts au taux légal sur cette indemnité à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité.

- Condamner M^me A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à compter du 1er Novembre 2018, à la Société H²O une indemnité d’occupation mensuelle de 6.570 euros (4.380€ + majoration de 50% = 2.190€) jusqu’à complète libération des lieux, outre intérêts au taux légal sur cette indemnité à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité.

- Condamner M^me A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à chacune des sociétés BLC3 et H²O pour déloyauté contractuelle et abus de droit la somme de 5.000€ en réparation du préjudice moral,

- Condamner M^me A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer aux sociétés bailleresses la somme de 52.560,00€ en réparation du préjudice matériel correspondant à six mois de vacance locative que vont devoir subir les sociétés BLC3 et H²O.

- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L,S T et U V à payer à chacune des sociétés BLC3 et H²O la somme de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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- Condamner les mêmes aux entiers dépens.

- Ordonner l’exécution provisoire.

*** A titre subsidiaire :

- Prononcer la résiliation du bail au jour du Jugement à intervenir.

- Ordonner l’expulsion de Madame M A, corps et biens et de toute personne de son chef, y compris avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

- Ordonner l’expulsion de la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V, corps et biens et de toute personne de son chef, y compris avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

- Dire que la libération des lieux sera assortie d’une astreinte de 200€ par jour passé le délai de 1 MOIS à compter du Jugement à intervenir,

- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à la Société BLC3 la somme mensuelle à titre de loyer de 4.380€ depuis le 1 er mars 2018 outre intérêts sur cette somme à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer.

- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à la Société H²O la somme mensuelle à titre de loyer de 4.380€ depuis le 1 er mars 2018 outre intérêts sur cette somme à compter de la date d’exigibilité de chaque loyer.

- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à chacune des sociétés BLC3 et H²O le montant des charges et impôts depuis le 1 er mars 2018 jusqu’à complète libération des lieux (condamnation en deniers ou quittances).

- Dire que M^me M A et la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V sont redevables d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer à compter du jugement à intervenir.

- Dire qu’en application de l’article intitulé « clause résolutoire » insérée dans le contrat de bail du 14 Mai 2018, l’indemnité d’occupation due par les occupants sera majorée de 50%.

- Dire que cette indemnité majorée sera productive d’intérêts au taux légal,

- Dire que l’ensemble des intérêts appliqués seront capitalisés pour en produire à leur tour par application de l’anatocisme,

- Condamner Madame M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S AG U V à payer à compter du jugement à intervenir, à la Société BLC3 une indemnité d’occupation mensuelle de 6.570 euros (4.380€ + majoration de 50% = 2.190€) jusqu’à complète libération des lieux, outre intérêts au taux légal sur cette indemnité à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité.

- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à compter du jugement à intervenir, à la Société H²O une indemnité d’occupation mensuelle de 6.570 euros (4.380€ + majoration de 50% = 2.190€) jusqu’à complète libération des lieux, outre intérêts au taux légal sur cette indemnité à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité.

- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à chacune des sociétés BLC3 et H²O pour déloyauté contractuelle et abus de droit la somme de 5.000€ en réparation du préjudice moral,

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- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer aux Sociétés bailleresses la somme de 52.560,00€ en réparation du préjudice matériel correspondant à six mois de vacance locative que vont devoir subir les Sociétés BLC3 et H²O.

- Condamner M^me M A solidairement avec la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T et U V à payer à chacune des sociétés BLC3 et H²O la somme de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner les mêmes aux entiers dépens.

- Ordonner l’exécution provisoire.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 juillet 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du bail soulevée par M^me Y et M. Z

Selon l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat, outre le consentement des parties et leur capacité de contracter, un contenu licite et certain. Aux termes des articles 1162 et 1169 du code civil, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties et le contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire. Enfin, selon l’article 1315 devenu 1353 du même code, la charge de la preuve d’une nullité du contrat pèse sur celui qui la demande.

En l’espèce, par acte authentique du 14 mai 2018, les sociétés BLC 3 et H20 ont donné à bail, pour une durée de douze années à compter du 1er mars 2018 et moyennant un loyer annuel de 87.600 euros, des locaux commerciaux situés […], à la SELAS Y NOTAIRES, en cours de formation, dont les associés, M^mes A et Y et M. Z ont agi au nom et pour le compte de la société dans le cadre d’un projet de fusion de deux offices de notaire, l’un à Chatellerault, l’autre devant être créé à Paris.

M^me Y et M. Z sollicitent le prononcé de la nullité de ce contrat, aux motifs d’une part, qu’il serait dépourvu d’objet et de cause, la SELAS Y Notaires n’ayant pas été constituée et ses associés M^me Y et Z s’étant trouvés dans l’incapacité d’exercer la profession de notaire à Paris, dessein essentiel et déterminant du bail, et d’autre part, qu’il serait contraire aux dispositions d’ordre public de la profession notariale qui leur interdit d’exercer à titre habituel hors de leur office, en ce qu’il stipule qu’à défaut d’agrément du garde des sceaux et d’immatriculation, M. Z et M^me Y deviendront co-titulaires du bail portant sur des locaux à Paris.

M^me A conteste que le bail ait été conclu dans le dessein essentiel de permettre aux défendeurs d’exercer la profession de notaire dans les locaux à Paris, dès lors qu’un notaire ne pouvant exercer que dans l’office où il a été nommé et M^me Y et M. Z étant nommés respectivement à Chatellerault et Chasseneuil du Poitou, aucun d’eux ne pouvait exercer personnellement leur profession à Paris.

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Décision du 14 Décembre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 19/00852 – N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

Elle estime que les défendeurs confondent la qualité de preneur à bail commercial avec celle d’exploitant d’une activité dans un local commercial alors que plusieurs personnes peuvent prendre un local à bail commercial, et seule l’une d’elles être exploitante et soutient que les co-preneurs sont soumis à la solidarité conventionnelle stipulée.

Il résulte des pièces versées aux débats par les deux parties (pièces de M^me Y et M. Z n° 7, 15, 27 et 28, pièces de M^me A n°31, 32, 33 et 34) que le bail a été conclu avec la société Y Notaires, en formation, dans le but de permettre à la société preneuse l’exercice de la profession de notaire ; que le bail stipule que l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) doit, pour emporter reprise automatique de la location, être intervenue dans les trois mois suivant l’agrément de la société par le Garde des sceaux et qu’à défaut d’immatriculation dans ce délai, le bail se trouve conclu définitivement aux associés, indivisément entre eux dans les proportions de leurs droits dans le capital social ; qu’il est constant et non contesté par les parties que la SELAS n’a pas été immatriculée dans le délai précité ; qu’il s’ensuit que les parties ont expressément envisagé l’hypothèse où, le bail n’étant pas repris par la société en formation à défaut d’immatriculation au RCS, il se trouve néanmoins conclu avec ses signataires, c’est-à-dire les associés ayant agi au nom et pour le compte de cette société ; que les parties ayant entendu poursuivre le bail quand bien même la société preneuse ne serait finalement pas immatriculée, elles ont donc par là- même considéré qu’il importait peu que M^me Y et M. Z, qui exercent la profession de notaire respectivement à Chatellerault et Chasseneuil du Poitou, ce qui leur interdit d’exercer personnellement en dehors de leurs offices, ne puissent donc exercer à Paris.

En outre, le fait d’être co-preneur d’un bail commercial ne contrevient pas à l’article 10 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971 invoqué par les défendeurs et relatif, notamment, à la compétence d’instrumentation et à la résidence des notaires, qui interdit aux notaires de recevoir la clientèle à titre habituel dans un local autre que leur étude, dans la mesure où, qu’ils exercent ou non leur profession de notaire dans les locaux donnés à bail, les co-titulaires sont liés par le bail soumis au statut par extension conventionnelle du bénéfice de celui-ci, en application de l’article L.145-1, III, du code de commerce qui prévoit que l’exploitant du fonds bénéficie du statut du bail commercial quand bien même ses co-preneurs ou coïndivisaires non exploitants ne seraient pas immatriculés.

Il résulte de ces éléments qu’en stipulant conventionnellement qu’à défaut d’agrément du Garde des sceaux et d’immatriculation de la société en formation, M. Z et M^me Y deviendraient co-titulaires du bail portant sur les locaux situés à Paris, ils ont ni conclu le bail dans le dessein d’exercer leur activité professionnelle à Paris, ni contrevenu aux dispositions d’ordre public de leur profession, en sorte que la demande de M. Z et de M^me Y en nullité du bail du 14 mai 2018 les liant à M^me A et portant sur les locaux situés […] sera rejetée.

Sur la résolution du bail

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement par une partie à ses obligations, si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux. Selon l’article 1315 devenu 1153 du code civil, il appartient au preneur de prouver qu’il a acquitté le loyer entre les mains de son bailleur.

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Décision du 14 Décembre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 19/00852 – N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

En l’espèce, les sociétés BLC3 et H2O ont délivré le 27 septembre 2018 à M. Z et M^mes Y et A un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à leur payer la somme de 5 840 euros TTC correspondant au solde du loyer de septembre 2018, outre la taxe foncière 2018 de 1 311,24 euros et un prorata de charges copropriété mars 2018 de 658,06 euros, pour un total de 7 809,30 euros. Puis, elles ont délivré les 7 novembre 2018 et 12 décembre 2018 deux autres commandements visant la clause résolutoire d’avoir à leur payer les sommes respectivement de 5 840 euros TTC au titre du solde du loyer d’octobre 2018, outre la taxe foncière 2018 de 1 311,24 euros et un prorata de charges copropriété mars 2018 de 658,06 euros, pour un total de 7.809,30 euros et de 11 680 euros TTC au titre du solde des loyers de novembre et décembre 2018, outre les sommes précités pour la taxe foncière 2018 et le prorata de charges copropriété mars 2018, pour un montant total de 13 649,30 euros.

* s’agissant des charges et impositions
M^me A conteste devoir payer le prorata de charges de copropriété réclamé par les sociétés bailleresses, faisant valoir que le bail ne comporte aucune stipulation relative à une provision pour charges, que le bailleur doit fournir au preneur le document précisant la nature et le montant de la charge en question et les justificatifs de ce qu’il s’est acquitté des sommes qu’il réclame, qu’une partie des charges de copropriété réclamées pour la période du 1 avril au 30 septembre 2018 n’est pas due pourer concerner des chambres de service et une cave qui ne sont pas incluses dans le bail, que le bailleur doit justifier de ses prétentions en produisant les appels de fonds émis auprès du syndicat des copropriétaires, les convocations aux assemblées générales et les procès- verbaux de ces assemblées générales, un inventaire limitatif des catégories de charges dues par le preneur.

Le bail du 14 mai 2018 liant les parties prévoit en page 10 dans son paragraphe relatif aux Impôts-charges, que le preneur devra acquitter les impôts, contributions et taxes à sa charges personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur et lui rembourser les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à une service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement. En outre, « il remboursera au bailleur l’intégralité des charges de copropriété pour le cas où le bien loué serait en copropriété ou viendrait à être mis en copropriété, mais à la seule exclusion des travaux compris dans ces charges et relevant de ceux qualifiés de grosses réparations tels que définis ci-dessus comme étant à la charge du bailleur, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. ». Il est ajouté que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En l’occurrence, si les sociétés bailleresses se bornent à soutenir qu’elles ont fourni les justificatifs demandés par la locataire, force est de constater que les pièces versées aux débats (pièces 19 et 20 de la partie demanderesse), intitulées « provisions de charges », sont établies par le syndic de l’immeuble à l’attention des propriétaires, les sociétés BLC3 et H2O et indiquent la quote-part des charges communes générales et de chauffage pour le groupe de lots comportant le lot n°1, 4 chambres et une cave, pour la période du 1 avril 2018 au 30 juin 2018 et du 1 juillet 2018 au 30 septembre 2018.er er

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Décision du 14 Décembre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 19/00852 – N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

Ces pièces qui constituent les provisions de charges appelées par le syndic auprès des copropriétaires ne sauraient constituer le document stipulé dans le bail à la charge du bailleur pour justifier le montant des charges et taxes qui sont imputés au locataire. Outre que ces provisions de charge visent les chambres de services et une cave qui ne sont pas l’objet du bail, limité au lot n°1 (bail, p.4), en sorte qu’une partie des charges réclamée n’est pas due, elles ne peuvent être facturées intégralement au locataire pour remboursement alors qu’il n’est pas justifié par les sociétés bailleresses qu’elles s’en sont acquittées préalablement auprès du syndic, l’absence de règlement par les copropriétaires étant corroboré par le courriel produit par M^me A émanant de M. Z en date du 11 mars 2019 dans lequel celui-ci indique que la copropriété se plaint du non-paiement des charges. A défaut de production des justificatifs, y compris pour le montant de la taxe foncière, il doit être considéré que les sociétés BLC3 et H2O ne peuvent réclamer les charges visées aux commandements.

* s’agissant des loyers

Il ressort du décompte des sociétés bailleresses (pièce n°8 et 9) que M^me A a réglé dans le délai d’un mois imparti par chacun des commandements de payer des 27 septembre et 7 novembre 2018 les loyers de septembre et octobre 2018. S’agissant du loyer de novembre et décembre 2018, M^me A a réglé le 25 janvier 2021 (pièces n°47 et 48) le solde dû selon le commandement de payer du 12 décembre 2018 auquel il a été fait opposition dans le délai d’un mois par assignation.

Au vu de ces éléments, les commandements des 27 septembre, 7 novembre et 12 décembre 2018, dont seules les sommes relatives à la taxe foncière et au prorata de charges copropriété mars 2018, sérieusement contestables, sont restées impayées dans le délai d’un mois suivant leur délivrance, n’ont pu mettre régulièrement en jeu la clause résolutoire. La demande d’acquisition de la clause résolutoire du chef des commandements précités sera donc rejetée.

Subsidiairement, sur la résiliation judiciaire du bail

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et de respecter les obligations particulières contractées, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l’article 1224 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat si l’inexécution est suffisamment grave pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

Les sociétés bailleresses sollicitent le prononcé de la résiliation du bail pour manquements du preneur à son obligation de paiement des loyers entiers et des charges afférentes à la jouissance des lieux et violation des stipulations contractuelles imposant l’accord des co-preneurs à la cession du bail auprès de la SCP.

Sur le manquement à l’obligation de payement des loyers et des charges

Il ressort du décompte qu’elles produisent aux débats que le dernier loyer réglé dans son intégralité est celui d’octobre 2018, les loyers suivants n’ayant été réglés que partiellement, ce que reconnaît M^me A dans ses écritures qui explique s’être acquittée du tiers du loyer contractuel correspondant à sa quote-part à compter de cette date, exception faite pour les loyers de novembre et décembre 2018 qu’elle a réglés intégralement ensuite, en sorte que c’est à compter de janvier 2019 que les échéances n’ont été payées que pour une quote-part.

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M^me A fait valoir qu’il serait inéquitable et injustifié que la résiliation du bail soit prononcée à ses torts et à son seul détriment alors qu’elle a payé seule l’intégralité des loyers pour la période de mars à octobre 2018 et qu’elle a payé ensuite sa quote-part de loyer cependant que les autres co-preneurs qui sont par ailleurs les associés uniques des sociétés bailleresses ne sont pas poursuivis par elles et n’auraient pas à pâtir d’une telle résiliation. Elle réclame donc remboursement des sommes qu’elle a déjà réglées, et ce en application de la solidarité entre les co-preneurs, ainsi que la condamnation de ces derniers à lui rembourser chacun leur quote-part des loyers et charges qu’elle pourrait être condamnée à verser en totalité aux bailleresses.

Les co-preneurs, M. Z et M^me Y, contestent cependant toute solidarité entre eux et M^me A, invoquant les stipulations du bail selon lesquelles celui-ci a été conclu avec les associés indivisément entre eux dans les proportions de leurs droits dans le capital social, en sorte que M^me A AA et jouissant seule du droit au bail, elle est tenue de la totalité de la dette locative, sans pouvoir réclamer une quelconque quote-part à ses co-preneurs.

En l’occurrence, le bail stipule, en page 2, que « les associés sont soumis solidairement entre eux à toutes les obligations leur incombant en vertu du présent acte, sauf l’effet rétroactif de la reprise de ces engagements par leur société dès qu’elle sera immatriculée au registre du commerce et des sociétés.», puis qu'«à défaut d’immatriculation de la société dans le délai qui vient d’être fixé, le présent bail sera conclu définitivement aux associés susnommés, indivisément entre eux dans les proportions de leurs droits dans le capital social». Les parties ont donc stipulé expressément qu’à défaut d’immatriculation de la SELAS Y Notaires, elles entendaient d’une part, être co-titulaires du bail et, d’autre part, régir les rapports entre elles, non par les règles de l’indivision, mais par celles de la solidarité. La société en formation n’ayant pas été immatriculée, les associés de celle-ci sont donc restés engagés solidairement entre eux pour toutes les obligations nées du bail, peu important que dans les faits, seule M^me A AB et use des locaux.

Cette dernière justifie, et ce point n’est pas contesté par les bailleresses, qu’elle a payé en intégralité les loyers pour la période de mars à octobre 2018. Elle reconnaît avoir réglé avec retard les échéances de novembre et décembre 2018, par deux virements effectués le 25 janvier 2021. Pour les échéances postérieures à janvier 2019, M^me A reconnaît s’être bornée à régler uniquement sa quote-part, ses co-preneurs ne contestant pas n’avoir pas réglé la leur.

Le fait que M. Z et M^me Y n’aient pas réglé chacun leur part, fait qui est sans incidence par ailleurs sur l’obligation de paiement de M^me A de l’intégralité de la dette en vertu de la solidarité stipulée au bail, doit être pris en compte pour apprécier le caractère suffisamment grave de l’inexécution contractuelle reprochée à M^me A. A cet égard, il y a lieu de constater que non seulement celle-ci s’est acquittée régulièrement de sa quote-part de loyers pour les échéances postérieures au 1er janvier 2019, mais encore elle est la seule poursuivie en paiement, à l’exclusion de ses copreneurs, lesquels sont les associés uniques des sociétés bailleresses, en sorte que l’on ne peut que considérer que ces dernières ont choisi de faire peser exclusivement sur M^me A les manquements contractuels de leurs associés uniques.

Dans ces conditions, le retard et le défaut de règlement des loyers dus aux bailleresses ne sauraient constituer, de la part de M^me A, une inexécution suffisamment grave du contrat de bail justifiant sa résiliation.

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Sur le manquement à l’obligation de recueillir l’accord des copreneurs à la cession du bail
M^me A conteste également tout manquement lié à l’absence d’accord des co-preneurs à la cession du bail, invoquant le fait que le bail dispense expressément le preneur d’obtenir le consentement du bailleur en cas de cession du bail à son successeur dans le commerce dès lors que la cession est réalisée par acte authentique auquel le bailleur est appelé, ce qui a été le cas.

En l’occurrence, le bail stipule en page 11 que « le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au bail ou sous-louer en tout ou partie les locaux loués, sans le consentement préalable et par écrit du bailleur sous peine de nullité des cessions ou sous locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes. Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce. (…) Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, auquel le bailleur sera appelé, sauf si la cession était ordonnée dans le cadre d’un plan de cession. »

Si effectivement M^me A ne justifie pas avoir recueilli le consentement de ses co-preneurs préalablement à l’apport du droit au bail, pourtant requis en leur qualité de cotitulaires indivis du bail consenti par les sociétés BLC3 et H2O, force est de constater que la clause dont il est invoquée la violation par les défendeurs se borne à délier le preneur de son obligation d’obtenir le consentement du seul bailleur et cela, dans le cas d’une cession réalisée au profit du successeur dans le commerce et ne stipule aucune obligation pour le preneur de recueillir l’accord des cotitulaires du bail, préalablement à la cession. Il en résulte qu’en l’absence de violation d’une stipulation contractuelle expresse en ce sens, il ne saurait être caractérisé, à la charge de M^me A, un quelconque manquement contractuel constitutif d’une inexécution suffisamment grave compromettant la poursuite des relations contractuelles.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de M^me A. Les sociétés BLC3 et H2O, ainsi que M. Z et M^me Y seront déboutés de leur demande en résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion, libération des lieux sous astreinte, et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la nullité de l’acte notarié du 11 septembre 2020 soulevée par M. Z et M^me Y
M. Z et M^me Y demandent de voir prononcer la nullité de l’acte notarié du 11 septembre 2020 pour avoir constaté l’apport réalisé par M^me A de l’office notarial sis […], dont elle était titulaire, sans avoir recueilli l’accord qui, s’agissant d’un acte de disposition, était requis de ses deux copreneurs et faute pour elle de disposer des 2/3 a minima des droits indivis.

Cependant, la cession d’un bien ou d’un droit indivis qui n’a pas été consentie par tous les indivisaires n’étant pas nulle, mais simplement inopposable aux autres indivisaires, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande. M. Z et M^me Y seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

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Sur l’arriéré locatif

En vertu de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir le paiement de son loyer. Par ailleurs, selon l’article 1313 du code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette et le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier qui peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix.

Il résulte des motifs ci-dessus exposés et des décomptes produits par chacune des sociétés BLC3 et H20 (pièces n°24 et 25), que M^me A est redevable à la société BLC3 et à la société H20, chacune, d’une somme de 92 105,50 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés arrêtés au 1 mars 2021, terme du 1 trimestreer er

2021 inclus, les sociétés bailleresses demandant une condamnation en paiement prononcée en deniers ou quittances, et ce au titre des loyers, charges et impôts depuis le 1 mars 2018.er
M^me A ayant acquitté l’intégralité des loyers jusqu’à l’échéance de décembre 2018 incluse, il convient, toutefois, de n’accueillir la demande des sociétés bailleresses qu’à compter de janvier 2019 et de condamner M^me A à payer à chacune d’elles la somme mensuelle de 4 380 euros à compter du 1 janvier 2019er jusqu’au mois de septembre 2020 inclus, puisque c’est par acte authentique du 11 septembre 2020, qu’elle a fait apport à la SCP de son office et de son droit au bail. M^me A est donc redevable envers chacune des sociétés bailleresses au titre des loyers restant dus entre le 1 janvier 2019 et le mois de septembre 2020 inclus, et aprèser déduction des versements qu’elle a opérés sur cette période et dont elle justifie pour un montant de 1460 euros par mois, d’une somme de 61 320 euros [(4380 – 1460) x 21 mois].

A compter du 1 octobre 2020, la SCP venant aux droits de M^me A,er devient redevable envers chacune des sociétés BLC3 et H2O des loyers qui sont dus, soit la somme mensuelle de 4 380 euros.

En revanche, s’agissant des charges et impositions, les sociétés bailleresses ne justifiant pas de leur droit à être remboursées des sommes qu’elles réclament à M^me A et à la SCP, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de condamnation.

M^me A sera donc condamnée à payer à la société BLC3 et à la société H2O au titre des loyers échus entre le 1 janvier 2019 et le mois de septembre 2020er inclus, la somme de 61 320 euros chacune et la SCP sera condamnée à payer à chacune des bailleresses, à compter du 1 octobre 2020, la somme de 4 380 euros, en deniers ouer quittances, l’ensemble de ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement du locataire

Selon l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

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N° RG 19/00852 – N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

En l’espèce, M^me A demande des délais de paiement à hauteur de 24 mois. Compte tenu du montant conséquent restant dû à chacune des société BLC3 et H20 d’une part, des efforts financiers réalisés par le preneur qui a réglé sa quote-part des loyers régulièrement cependant que les cotitulaires du bail, par ailleurs associés unique des sociétés bailleresses n’ont rien payé, que M^me A justifie de ses efforts durant le temps qu’il lui était imparti jusqu’à la présente décision, du fait qu’elle est le seul copreneur indivis que les sociétés bailleresses ont choisi de poursuivre en paiement, compte tenu également des éléments comptables produits par M^me A justifiant de sa situation financière et de ses difficultés après avoir payé intégralement les loyers jusqu’en octobre 2018, il y a lieu d’accorder les délais sollicités.

Par conséquent, la demande de M^me A de bénéficier de délais de paiement sera accueillie.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire étant sans objet, M^me A sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes de dommages-intérêts des sociétés bailleresses

Les sociétés BLC3 et H20 ne justifiant ni de l’existence du préjudice moral et du préjudice financier qu’elles allèguent, ni de leur étendue, elles seront déboutées de leur demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes de dommages-intérêts de M. Z et de M^me Y de pour rupture brutale des négociations

Selon l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Il ressort des pièces produites aux débats (n°39, 14, 4) par M. Z et M^me Y que les parties ont commencé courant 2017 leurs négociations portant sur le rapprochement des études de Chatellerault et de Paris dont M^mes Y et A sont respectivement titulaire et que le 22 août 2018, M^me A leur indiquait qu’elle ne souhaitait plus s’associer. Entre ces deux dates, il est établi que M. Z a été nommé notaire par arrêté du 3 juillet 2018, publié le 11 juillet 2018, titulaire de l’office créé à Chasseneuil du Poitou, que M^me A apprend elle-même à M. Z sa nomination dans un message qu’elle lui adresse le 11 juillet 2018, comme du reste elle lui avait également adressé l’annonce de la vente de l’office de Poitiers qu’il avait racheté aux enchères, que si M^me A a considéré dans un mail du 25 juillet 2018 (pièce n°22 de la demanderesse) que ce projet, qu’elle impute à la décision unilatérale de M. Z, était incompatible avec le développement simultané d’un office à Paris, elle ne l’a pas découvert en juillet 2018, mais en était informée avant, comme il ressort du courriel du 25 juillet 2018 dans lequel elle rappelait ses réticences « dès le départ » pour ce projet, ce que corrobore le fait que le tirage au sort vient clore un processus débuté plusieurs mois en amont avec le dépôt d’une demande, que les échanges qu’elle a eus avec M. Z et M^me Y le 5 août 2018 montrent qu’elle poursuivait leur projet de constitution d’une SELAS et qu’un déplacement à Chatellerault était même prévu le lendemain pour en discuter.

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Décision du 14 Décembre 2021 18° chambre 1ère section

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Au regard de la durée des pourparlers, de près d’une année, de leur état avancé compte tenu notamment de la recherche et de l’acquisition par M. Z et M^me Y au travers de deux sociétés civiles constituées, BLC3 et H20, des bureaux donnés à bail à M^me A, indivisément avec eux, du fait que M^me Y s’est portée caution de l’emprunt professionnel souscrit par M^me A, du caractère soudain de la rupture dans ce contexte, de l’absence de motif légitime, du fait que M. Z et M^me Y ne pouvaient avoir que confiance dans l’aboutissement d’un tel projet pour partie déjà concrétisé, la rupture des pourparlers par M^me A apparaît fautive et ouvre droit à l’indemnisation du préjudice moral subi par M. Z et M^me Y qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 10 000 euros à chacun à laquelle sera condamnée M^me A.

En revanche, ne justifiant pas de l’existence et de l’étendue du préjudice moral qu’ils allèguent à l’encontre de la SCP, ils seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes de M^me A en remboursement et en injonction

Selon l’article 1317 du code civil, « Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. »

Dans la mesure où elle justifie, et ce point n’est pas contesté par les bailleresses, qu’elle a payé en intégralité les loyers pour la période de mars à décembre 2018, elle est en droit d’obtenir remboursement par chacun des co-preneurs de la quote-part qui leur incombe soit, selon justificatifs qu’elle produit aux débats, notamment les relevés bancaires des comptes de l’étude, les virements effectués au titre des loyers de novembre et décembre 2018, la somme de 29 200 euros correspondant à la somme totale payée par elle répartie en trois parts égales entre les co-preneurs (87 600 euros {75 920 euros + 11.680 euros} / 3 = 29 200). Il conviendra donc de condamner M. Z et M^me Y au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts échus dus pour plus d’une année sera ordonnée.

S’agissant des charges non justifiées par les bailleresses, M^me A est en droit d’en revendiquer le remboursement pour un montant de 3 454,61 euros ainsi qu’elle en justifie, en sorte qu’il conviendra de condamner les sociétés BLC3 et H20 à lui payer cette somme.

S’agissant enfin des échéances à compter de janvier 2019, étant acquis que M^me A, solidairement tenue avec les co-preneurs du paiement des loyers, n’a réglé que sa quote-part et est condamnée à payer l’intégralité des loyers qui lui sont réclamés par les sociétés bailleresses, elle est en droit de demander à M. Z et M^me Y, chacun, le paiement de leur quote-part, soit 2 920 euros par mois chacun, correspondant au tiers du loyer mensuel prévu au bail (8 760/3 = 2 920 €).

Il sera fait droit à la demande d’injonction aux sociétés bailleresses de délivrer à M^me A les factures mensuelles comportant toutes les mentions légales et notamment le montant de la TVA, sans qu’il y ait lieu cependant de l’assortir d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée.

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Décision du 14 Décembre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 19/00852 – N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

Les sociétés bailleresses, qui succombent, seront condamnées aux dépens.

L’équité commande d’allouer à M^me A, qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter M. Z et M^me Y de leur demande de condamnation de M^me A solidairement avec la SCP sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de M^me Y et M. Z en nullité du bail conclu le 14 mai 2018 les liant à M^me A et portant sur les locaux situés […] , ème

Rejette la demande des sociétés BLC 3 et H20 et de M. Z et M^me Y en nullité de l’acte d’apport notarié du 11 septembre 2020,

Rejette la demande de la société BLC3 et de la société H2O en acquisition de la clause résolutoire par l’effet des commandements de payer des 27 septembre 2018, 7 novembre 2018 et 12 décembre 2018,

Rejette les demandes de la société BLC3 et de la société H20 en prononcé de la résiliation judiciaire du bail les liant à M^me A, en expulsion, et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Rejette la demande de la société BLC3 et de la société H20 en paiement du montant des charges et impôts depuis le 1 mars 2018er

Condamne M^me A à payer à la société BLC3 et à la société H20, chacune, la somme de 61 320 euros représentant les loyers impayés du 1 janvier 2019 au mois deer septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Autorise M^me A à se libérer de la somme due en 24 mensualités égales et successives payables pour le 30 du mois au plus tard,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la somme restant due deviendra de nouveau immédiatement exigible et recouvrable par les voies d’exécution légales,

Condamne la SCP G H, I J, AD AE- AF, K L, S T, U V et M A-X à payer à la société BLC3 et à la société H20, chacune, la somme mensuelle de 4380 euros TTC, en deniers ou quittances, au titre des loyers impayés, à compter du 1er octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne M. Z à payer à M^me A la somme de 29 200 euros au titre de la quote-part des loyers dus pour la période de mars 2018 à décembre 2018 qu’elle a réglés en intégralité aux sociétés BLC3 et H20, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

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Décision du 14 Décembre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 19/00852 – N° Portalis 352J-W-B7D-COX4P

Condamne M^me Y à payer à M^me A la somme de 29 200 euros au titre de la quote-part des loyers dus pour la période de mars 2018 à décembre 2018 qu’elle a réglés en intégralité aux socités BLC3 et H20, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la société BLC3 et la société H20, in solidum, à payer à M^me A la somme de 3 454,61 euros en remboursement des charges non justifiées et qu’elle a payées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. Z à payer à M^me A la somme de 2 920 euros par mois, au titre leur quote-part pour les loyers restés impayés et dûs à compter du 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne M^me Y à payer à M^me A la somme de 2 920 euros par mois, au titre leur quote-part pour les loyers restés impayés et dûs à compter du 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne M^me A à payer à M. Z et à M^me Y, chacun, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral pour rupture brutale des pourparlers,

Déboute les sociétés BLC3 et H20 de leur demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral et d’un préjudice financier,

Déboute M. Z et M^me Y de leur demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral dirigée contre la SCP G H, I J, AD AE-AF, K L, S T, U V et M A-X.

Ordonne à la société BLC3 et à la société H20 de délivrer à M^me A les factures mensuelles comportant toutes les mentions légales et notamment le montant de la TVA,

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

Condamne solidairement la société BLC3 et la société H20 à payer à M^me A la somme de 5 000 eurosen application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société BLC3 et la société H20, ainsi que M. Z et M^me Y de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société BLC3 et la société H20 aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à Paris le 14 Décembre 2021.

Le Greffier Le Président

AH AI AJ AK

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