TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Jean-Emmanuel NUNES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07369 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJW

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le lundi 02 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/07369 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 1983 à effet au 1er octobre 1983, la société anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (ci-après « R.I.V.P. ») a donné en location à M. [N] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 8], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 2492,28 francs, outre le paiement mensuel d’un loyer de 1880,29 francs et d’une provision sur charges estimée à 752,60 francs.

Une convention a été conclue le 30 décembre 2011 entre l’État et la société R.I.V.P., en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de transformation des logements initiaux de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] en logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS).

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2012 à effet au 1er janvier 2012, la société R.I.V.P. et M. [N] [X] ont signé un nouveau contrat de location applicable aux logements conventionnés en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

À compter du 1er janvier 2019, M. [N] [X] s’est vu facturer un supplément de loyer de solidarité (ci-après « S.L.S. ») qu’il n’a jamais acquitté malgré les relances de sa bailleresse.

Par acte d’huissier signifié le 31 août 2023, la société anonyme d’économie mixte R.I.V.P. a fait assigner M. [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 65 122,48 euros au titre de la dette locative et notamment des arriérés de S.L.S.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG 23/7369, a été appelée à l’audience du 25 septembre 2023, lors de laquelle elle fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil du défendeur.

À l’audience de renvoi du 16 janvier 2024, M. [N] [X], représenté par son conseil, a sollicité la transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité suivante : « L’article 82 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L.441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et de l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l’article L.452-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) contreviennent-ils au principe d’égalité devant la loi fiscale et au principe d’égalité devant les charges publiques, garantis par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 ? ».

Cette question prioritaire de constitutionnalité, enrôlée sous le numéro de RG 24/839, a été transmise au ministère public le 16 janvier 2024, qui a indiqué en retour le 8 février 2024 qu’il n’entendait pas conclure sur cette question et s’en rapportait.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties aux fins de leur permettre de se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2024.

Au cours de celle-ci, la société R.I.V.P., représentée par son conseil, demande au juge de :

sur la question prioritaire de constitutionnalité,

— rejeter la question prioritaire de constitutionnalité formulée par M. [N] [X] ;

sur le fond,

— débouter M. [N] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [N] [X] au paiement de la somme de 78 841,68 euros au titre de la dette locative et notamment des S.L.S. arriérés ;

— condamner solidairement M. [N] [X] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, M. [N] [X], représenté par son conseil, demande au juge de :

sur la question prioritaire de constitutionnalité :

— la transmettre à la Cour de cassation aux fins de transmission au Conseil constitutionnel ;

— surseoir à statuer sur l’entier litige jusqu’à la décision de la Cour de cassation, et le cas échéant du Conseil constitutionnel.

sur le fond,

— constater l’incompétence d’attribution du juge des contentieux de la protection et renvoyer l’affaire au tribunal judiciaire de Paris;

subsidiairement :

— prononcer l’annulation des décisions rétroactives et antidatées, prétendument en date des 8 janvier 2019, 14 mars 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2023 et 31 janvier 2023 (pour l’année 2022), visant à le contraindre à verser le S.L.S. du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

— déclarer la société R.I.V.P. irrecevable en sa demande de paiement du S.L.S. pour la période antérieure au 31 août 2020 ;

infiniment subsidiairement,

— débouter la société R.I.V.P. de l’ensemble de ses demandes ;

— le recevoir en ses demandes reconventionnelles ;

— condamner la société R.I.V.P. à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation précontractuelle d’information ;

— condamner la société R.I.V.P. à lui verser la somme de 16 151,52 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er juillet 2012 au 31 décembre 2023;

en tout état de cause,

— condamner la société R.I.V.P. à verser à M. [N] [X] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c’est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

1. Sur la question prioritaire de constitutionnalité

En application de l’article 126-1 du code de procédure civile, la transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité obéit aux règles définies par les articles 23-1 à 23-3 de l’ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel et aux dispositions du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 que la juridiction transmet sans délai la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation si trois critères cumulatifs sont remplis :

1° La disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites ;

2° Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances ;

3° La question n’est pas dépourvue de caractère sérieux.

En l’espèce, la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par M. [N] [X] est formulée en ces termes  : « L’article 82 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L.441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et de l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l’article L.452-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) contreviennent-ils au principe d’égalité devant la loi fiscale et au principe d’égalité devant les charges publiques, garantis par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 ? ».

a. sur l’applicabilité des dispositions contestées au présent litige

L’article L.441-4 du code de la construction et de l’habitation dispose le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement. Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d’un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l’article L.353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée.

Ces dispositions, qui sont relatives au calcul du supplément de loyer de solidarité, sont applicables au présent litige, la société R.I.V.P. sollicitant la condamnation de M. [N] [X] au paiement de sommes dues à ce titre.

Selon les dispositions de l’article L.452-4 du même code, au titre de leur activité locative sociale, les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L.481-1 et les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L.365-2 versent, chaque année, une cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social. Elle est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité assujettie à cette cotisation le 1er janvier de l’année précédant l’année de contribution (…). La cotisation des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 et des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 a pour assiette les loyers et redevances appelés, ainsi que les indemnités d’occupation versées au cours de la période de référence pour les logements à usage locatif et les logements-foyers sur lesquels ils sont titulaires d’un droit réel et conventionnés dans les conditions définies à l’article L.351-2 ou, dans les départements d’outre-mer, construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l’Etat, ainsi que le produit du supplément de loyer de solidarité mentionné à l’article L.441-3 perçu au cours du dernier exercice. Pour les logements-foyers, la cotisation a pour assiette l’élément de la redevance équivalente au loyer. Pour les organismes bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L.365-2, seuls les produits locatifs des activités relevant de l’agrément sont soumis à la cotisation.

Ces dispositions, qui portent sur la cotisation due par les bailleurs sociaux à la Caisse de garantie du logement locatif social, ne sont pas applicables au présent litige qui oppose un bailleur social à ses locataires.

Par conséquent, la demande de transmission de la question relative à l’alinéa 2 de l’article L.452-4 du code de la construction et de l’habitation sera rejetée au motif qu’elle n’est pas applicable au présent litige.

b. sur le caractère sérieux de la question

A titre liminaire il convient de rappeler que le Conseil constitutionnel décide de manière constante que le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général pourvu que, dans l’un ou dans l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit.

En premier lieu, le demandeur qui procède par voie d’affirmation ne développe pas en quoi la loi n°2015-1785 du 25 décembre 2015 a transformé le supplément de loyer de solidarité en taxe. Il sera observé en particulier, que si dans un courrier adressé à une association de locataires le 15 septembre 2021 la Caisse de garantie du logement locatif social (ci-après « C.G.L.L.S.) qualifie d’impôts les sommes recouvrées auprès de la société R.I.V.P. pour les années 2019 et 2020 en vertu des règles fixées par les articles L 452-4 à L 452-6 du code de la construction et de l’habitation, cela ne suffit pas néanmoins à conférer au S.L.S cette qualité. En effet, cette qualification ne concerne que la cotisation versée par la société R.I.V.P. à la C.G.L.L.S., et non le S.L.S versé par les locataires à leur bailleresse, lequel n’est au surplus que l’une des composantes de l’assiette permettant de déterminer le montant de ladite cotisation.

En second lieu, si le supplément de loyer de solidarité est plafonné à 30% des ressources des personnes vivant au foyer, M. [N] [X] n’explicite ni son caractère confiscatoire en atteignant une telle somme, ni le défaut de progressivité et de proportionnalité, susceptible de constituer une atteinte au principe d’égalité devant la loi fiscale et devant les charges publiques.

D’une part, il sera observé que le supplément de loyer de solidarité peut être fixé en deçà du plafond de 30% et l’article L.441-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément une application progressive et proportionnelle en ce que « le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement ».

D’autre part, l’article L.441-8 du code de la construction et de l’habitation dispose que le supplément de loyer de solidarité est calculé en fonction des valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources, déterminées par décret en Conseil d’État et du montant par mètre carré habitable du supplément de loyer de référence fixé par décret en Conseil d’État selon les zones géographiques tenant compte du marché locatif (R.441-21 du code de la construction et de l’habitation).

Ainsi, la question posée ne présente pas un caractère sérieux dès lors que d’une part le seuil de 30% est un maximum et ne résulte pas d’une application automatique et que d’autre part la disposition litigieuse s’adapte aux capacités contributives de chaque locataire selon des critères objectifs prévus par les textes.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de transmettre à la Cour de cassation la question prioritaire de constitutionnalité présentée par M. [N] [X], ni de faire droit à sa demande subséquente de sursis à statuer sur le fond.

L’affaire étant par ailleurs en état d’être jugée au fond, l’instance qui a été engagée par la société R.I.V.P. à l’encontre de M. [N] [X] peut, par suite, faire l’objet d’une décision au fond, et il convient, dans le souci d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des procédures respectivement enrôlées sous les numéros RG 23/7369 et RG 24/839 sous le numéro unique RG 23/7369 en application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile.

2. Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation, pris dans sa version applicable à la date de l’application du supplément de loyer au bail en cours, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée. Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Selon l’article L.481-2 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions qui précèdent sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III.

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que la société R.I.V.P. a fait procéder à une enquête sur les ressources de référence de M. [N] [X] pour les années 2019 à 2023 (à partir, notamment, de son avis d’imposition portant sur les revenus de l’année n-2), faisant apparaître que celles-ci excédaient d’au moins 20 % le plafond de ressources fixé pour l’application du supplément de loyer de solidarité à sa catégorie de logement.

Pour s’opposer à la demande en paiement, M. [N] [X] soulève divers moyens qu’il convient d’examiner successivement.

a. sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Par ailleurs, l’article L.199 du livre des procédures fiscales dispose notamment qu’en matière de droits d’enregistrement, d’impôt sur la fortune immobilière, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, de contributions indirectes et de taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire.

En l’espèce, M. [N] [X] ne justifie pas que le supplément de loyer de solidarité est une contribution indirecte relevant de la compétence du tribunal judiciaire, étant observé que la production d’un courrier de la Caisse de garantie du logement locatif social qualifiant d’impôt soumis au secret fiscal les cotisations qu’elle recouvre ne suffit pas à conférer au supplément de loyer de solidarité cette qualité puisqu’il s’agit d’une demande d’information portant sur les sommes perçues par cette Caisse en provenance de la société R.I.V.P. dont il n’est pas contesté que le supplément de loyer de solidarité n’est pas la seule composante.

Par ailleurs, le présent litige s’inscrit dans les rapports entre un bailleur et un locataire et a pour objet une demande en paiement fondée principalement sur le contrat de bail conclu entre elles dont l’examen relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection.

Par conséquent, l’exception d’incompétence au profit du tribunal judiciaire soulevée par M. [N] [X] sera rejetée.

b. sur l’absence de notification préalable

En application de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.

En l’espèce, la société R.I.V.P. verse aux débats des courriers datés des:

—  8 janvier 2018, la mention de l’année apparaissant néanmoins affectée d’une erreur matérielle puisqu’il se déduit de son contenu faisant état du décompte du S.L.S. au 1er janvier 2019 que c’est au cours du mois de janvier 2019 que ledit courrier a été adressé,

—  14 janvier 2020,

—  13 janvier 2021,

—  31 juillet 2023,

—  17 janvier 2023,

par lesquels elle a notifié à M. [N] [X] le montant du S.L.S. qui lui était appliqué.

De son côté M. [N] [X] ne rapporte aucun commencement de preuve de ce qu’il n’aurait jamais été destinataire de ces notifications, ni de ce qu’elles auraient été antidatées. Il ne justifie pas par exemple s’être rapproché de la société R.I.V.P. avant la présente instance à ce sujet, tandis qu’ainsi que le relève sa bailleresse M. [N] [X] a répondu aux enquêtes S.L.S. pour les années 2019 à 2023 et que le S.L.S. et son montant figurait sur les avis d’échéance qui lui sont envoyés mensuellement de sorte qu’il en était nécessairement informé, et qu’en outre l’examen du décompte locatif rapproché des avis d’échéance fait apparaître qu’à compter du 1er janvier 2019 le locataire a systématiquement déduit du montant de ses paiements au bénéfice de sa bailleresse le montant du S.L.S. qui lui était appliqué mensuellement.

M. [N] [X] ne démontre pas davantage que les conditions d’application du S.L.S. n’ont pas été respectées.

S’agissant par ailleurs des moyens développés par le défendeur dans ses écritures relativement à son épouse, il sera relevé d’abord que ses écritures et pièces ne permettent nullement à la juridiction de céans de s’assurer de l’existence d’un tel mariage et de connaître de l’identité de son épouse, qu’ensuite M. [N] [X] n’a pas intérêt à agir pour le compte de son épouse, qu’enfin il ne justifie pas du fondement en vertu duquel sa bailleresse était tenue de lui notifier individuellement à lui-même ainsi qu’à son épouse le montant du S.L.S. alors que l’article L.441-9 susvisé ne fait nullement état d’une telle exigence de notification.

Quant à la rétroactivité invoquée en défense, l’article 2 du code civil se rapporte à la loi, non à la décision d’un bailleur de faire application du S.L.S. dont il est question dans le présent litige.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de prononcer l’annulation des décisions annuelles relatives au montant du S.L.S. appliqué à M. [N] [X] ainsi que ce dernier le sollicite ; cette demande sera par conséquent rejetée.

c. sur l’absence de mise en demeure préalable

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Ces dispositions, invoquées en défense, ne se trouvent toutefois pas applicables au présent litige en ce qu’elle se rapportent au paiement de dommages et intérêts alors que la présente demande tend au paiement d’un arriéré de S.L.S..

Dès lors, ce moyen apparaît inopérant.

d. sur la prescription

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la société R.I.V.P. sollicite dans la présente instance le paiement d’arriérés de S.L.S. échus à compter du 1er janvier 2019 – étant observé qu’il résulte de l’examen du décompte locatif, rapproché des avis d’échéances, que le locataire a procédé à compter du mois de janvier 2019 au paiement chaque mois de l’intégralité de son loyer et de ses charges à l’exclusion du S.L.S. qui lui était facturé, ce dont il peut être déduit de manière non équivoque qu’il n’a pas entendu que ses paiements ultérieurs s’imputent sur l’arriéré de S.L.S. mais sur le loyer et les charges mensuels.

Or l’assignation a été signifiée par la société demanderesse le 31 août 2023.

La demande en paiement formée par la société R.I.V.P. apparaît donc irrecevable comme prescrite s’agissant des S.L.S. échus antérieurement au 31 août 2020.

e. sur la fraude

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [N] [X] ne produit aucun élément objectif permettant de caractériser la fraude invoquée. Par ailleurs, l’argument tiré de l’absence de qualité de propriétaire de la société R.I.V.P. a déjà été écarté par la juridiction administrative compétente au regard de la durée du bail emphytéotique consenti, laquelle a étalement constaté la réalité des travaux effectués dans l’ensemble immobilier concerné.

Dès lors, ce moyen est également rejeté.

f. sur la violation des droits fondamentaux

Aux termes de l’article 1er du protocole additionnel n°1 de la convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Il sera observé en l’espèce que, d’une part, M. [N] [X] n’est pas propriétaire du logement litigieux, le droit au bail ne conférant aucun droit acquis à se maintenir dans les lieux aux mêmes conditions sans limite dans le temps, et que, d’autre part, qu’il ne précise pas en quoi l’application d’un S.L.S., qui est proportionnel à ses revenus et plafonné, méconnaîtrait ses droits fondamentaux.

En conséquence, la violation de ses droits fondamentaux n’est pas établie.

g. sur le défaut d’information

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Contrairement à ce que soutient M. [N] [X], il aurait été redevable du S.L.S. quand bien même il n’aurait pas accepté de signer le nouveau contrat de bail que lui proposait la société R.I.V.P., ce en vertu des dispositions de l’article L.353-19 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction en vigueur au jour du conventionnement.

Les dispositions qu’invoquent le défendeur dans ses écritures concernent en effet les nouveaux conventionnements de logements existants, et non les cas de conventionnements de logements antérieurs à la loi du 23 novembre 2018. Elles ne sont donc pas applicables au présent litige, compte tenu de la date du conventionnement de l’immeuble, à savoir le 30 décembre 2011.

Le moyen de défense développé par M. [N] [X] et tiré du défaut d’information ne saurait donc prospérer, pas plus que sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée de ce chef, qui sera donc rejetée.

h. sur l’exonération

L’article L.351-2 2° du code de la construction et de l’habitation prévoit que les logements à usage locatif gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent faire l’objet d’un conventionnement.

Or la société RIVP est bien un organisme d’HLM au sens de l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation pouvant conclure des conventions avec l’Etat.

Selon l’article L.481-2 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions relatives au S.L.S. sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III.

Ainsi, le logement loué par M. [N] [X] n’est pas exclu du champ d’application du S.L.S..

i. sur les plafonds de ressources

L’article R. 441-23 prévoit que le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article R. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11, ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12 ;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

L’arrêté du 29 juillet 1987 fixe les plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré. Son article 1 prévoit que les plafonds de ressources prévus aux articles L.441-3, R.331-12 et R.441-1 (1°) du code de la construction et de l’habitation sont définis en annexe au présent arrêté. Toutefois, pour les logements financés à l’aide des prêts prévus à l’article D.331-17 du code de la construction et de l’habitation, ces plafonds sont majorés de 30 %.

En l’espèce, le défendeur n’établit nullement la réalité de l’erreur de plafond qu’il allègue, étant observé que la majoration du plafond qui s’applique aux logements de catégorie PLS n’est pas applicable au logement loué par M. [N] [X] de catégorie PLUS.

En conséquence, il n’y a pas lieu de recalculer le S.L.S. appliqué au défendeur pour ce motif.

j. sur l’encadrement du loyer de base

L’article 9bis de la convention du 2 avril 2013 prévoit que le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l’article R.331-12 du code de la construction et de l’habitation pour l’attribution des logements sociaux au moment de l’acquisition (…) ne peut excéder le loyer maximum fixé à l’article 8bis, lequel prévoit un loyer fixé à 30 euros par m2 de surface utile par mois, soit pour l’appartement pris à bail par le défendeur, qui a une surface utile de 69,01 m2, une somme de 2070,30 euros.

En l’espèce, si l’article L.445-5 du code de la construction et de l’habitation a bien été abrogé par l’article 82§I.8° de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017, interdisant dès lors l’application de tout loyer dérogatoire pour tous les locataires d’un bailleur social, cet article visait cependant expressément le S.L.S., et non le loyer de base, si bien que le moyen ne saurait prospérer, ni la demande reconventionnelle tendant à la restitution de la somme de 16 151,52 euros à ce titre.

k. sur les sommes dues

En l’espèce, la société R.I.V.P. verse aux débats le décompte actualisé des sommes réclamées arrêté au 3 septembre 2024, duquel il ressort une dette locative de 78 841,68 euros au titre des suppléments de loyer de solidarité impayés.

La demanderesse produit encore :

— les enquêtes qui lui ont été retournées par M. [N] [X] pour le calcul du supplément de loyer de solidarité des années 2019 à 2023 ;

— les avis d’impositions de M. [N] [X] sur les revenus 2017 à 2021 ;

— les courriers qu’elle a adressés au locataire les 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 31 juillet 2023, et 17 janvier 2023 dans lesquels elle l’informe du montant du supplément de loyer de solidarité qui lui sera appliqué et lui communique le détail du calcul qui a été effectué pour parvenir aux montants indiqués ;

— l’ensemble des avis d’échéance.

Il s’ensuit que le défendeur remplissait les conditions d’application d’un supplément de loyer de solidarité à compter du 1er janvier 2019, et que la société R.I.V.P. était fondée à le lui facturer chaque mois à compter de cette date.

Néanmoins, ainsi que cela a été relevé précédemment, la demande en paiement formée par la société demanderesse se trouve prescrite pour les S.L.S. échus antérieurement au 31 août 2020.

Au vu du décompte locatif versé aux débats, c’est donc un montant de 27 284,35 euros (correspondant au solde débiteur au 31 juillet 2020) qu’il convient de déduire de la créance que la bailleresse apparaît fondée à réclamer dans la présente instance.

La créance de la société R.I.V.P. au titre des S.L.S. échus entre le 31 août 2020 et le 31 août 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 3 septembre 2024 (terme d’août 2024 inclus) s’établit donc à la somme de 78 841,68 – 27 284,35 soit 51 557,33 euros.

De son côté, le défendeur ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de cette somme, ainsi que la charge lui en incombe.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] [X] à payer à la société R.I.V.P. la somme de 51 557,33 euros au titre des suppléments de loyer de solidarité impayés échus entre le 31 août 2020 et le 31 août 2024 suivant décompte arrêté au 3 septembre 2024. Conformément à l’article 1153 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date de signification de l’assignation, sur la somme de 37 838,13 euros, et à compter du 18 septembre 2024, date de l’audience de plaidoirie lors de laquelle ont été soutenues les conclusions actualisées de la bailleresse, sur le surplus.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [X] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [N] [X] sera également tenu de verser à la société R.I.V.P. une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1200 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter sur le fondement de l’article 515 du même code dès lors qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DIT n’y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 82 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L.441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l’article L.452-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) selon le mémoire déposé par M. [N] [X] ;

REJETTE en conséquence la demande de sursis à statuer sur le fond formée par M. [N] [X] ;

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/7369 et RG 24/839 sous le numéro unique RG 23/7369 ;

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle soulevée par M. [N] [X] ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [X] tendant à l’annulation des décisions annuelles relatives au montant du S.L.S. appliqué ;

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande en paiement formée par la société R.I.V.P. à l’encontre de M. [N] [X] s’agissant des S.L.S. échus antérieurement au 31 août 2020 ;

CONDAMNE M. [N] [X] à payer à la société R.I.V.P. la somme de 51 557,33 euros au titre des suppléments de loyer de solidarité impayés échus entre le 31 août 2020 et le 31 août 2024 inclus suivant décompte arrêté au 3 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 sur la somme de 37 838,13 euros, et à compter du 18 septembre 2024 sur le surplus ;

REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par M. [N] [X] à l’encontre de la société R.I.V.P. pour manquement à son obligation d’information ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par M. [N] [X] à l’encontre de la société R.I.V.P. au titre du remboursement du loyer de base excessif versé ;

CONDAMNE M. [N] [X] à payer à la société R.I.V.P. la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [N] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE