TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires:

— Maître Yves VIVIEZ DE CHATTELARD

— Maître Emmanuel SEIFERT

Délivrées le :

■

Charges de copropriété

N° RG 18/04937

N° Portalis 352J-W-B7C-CM2BE

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Avril 2018

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ET [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndicat, la SASU ATRIUM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1259

DÉFENDEURS

Madame [Y] [U] née [C] veuve [A]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [O], [V] [A]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0179

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 18/04937 – N° Portalis 352J-W-B7C-CM2BE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024, tenue en audience publique

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [A] est nu-propriétaire des lots 29 et 31 et usufruitier du lot 30 et Mme [Y] [U] est usufruitière des lots 29 et 31 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par jugement du 29 mars 2011, le tribunal de grande instance de Paris a:

— déclaré non écrites les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] exonérant les numéros 29 et 31 des charges relatives à l’entretien du local vide-ordures, du local à voiture d’enfants et des charges de gardiennage ,

— déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété exonérant le lot numéro 31 des charges de chauffage et du local de la chaufferie ,

— déclaré non écrites les clauses du règlement de copropriété exonérant les numéros 29, 30 et 31 des dépenses d’éclairage des escaliers et parties communes et des frais de nettoyage des escaliers ,

— dit que le syndic peut rectifier, pour la période comprise entre le 2ème trimestre 1966 et le 30 septembre 2001 les comptes des lots 29, 30 et 31 en leur imputant les sommes respectives de 11.957,28 euros, de 312,75 euyros et de 11.935,85 euros ,

— annulé les resolutions numéro 6.1 de l’assemblée Générale tenue le 22 janvier 2004 (qui a approuvé la répartition des charges conforme au règlement de copropriété pour les exercices de 1996 à 2001) et 16 de l’assemblée réunie le 14 décembre 2004.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 18/04937 – N° Portalis 352J-W-B7C-CM2BE

Par exploit d’huissier signifié le 26 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner M. [O] [A] et Mme [Y] [U] veuve [A] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 11 février 2020, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 10 octobre 2019, renvoyé l’affaire devant le juge de la mise en état et a invité le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à produire tout éclaircissement utile et à fournir toutes pièces justificatives sur les points suivants :

— indiquer quels sont les lots visés par les charges demandés,

— produire les relevés de comptes depuis le premier impayé réclamé,

— produire soit deux décomptes distincts, l’un pour les charges et travaux appelés, l’autre pour les frais, soit un décompte faisant apparaître séparément les charges et travaux appelés, les frais, les versements, en les expurgeant des frais afférents à la procédure qui a donné lieu au jugement du 29 mars 2011,

— trier et numéroter précisément les pièces visées dans les écritures,

— fournir tout éclaircissement sur les régularisations portées mentionnées depuis le 2 novembre 2002 au regard du jugement qui reprend au 30 septembre 2001 les sommes totales à rectifier pour chacun des trois lots (29, 30, 31).

Par ordonnance du 2 juillet 2021, le juge de la mise en état a débouté Mme [Y] [A] et M. [O] [A] de leur demande de fins de non-recevoir tirées du principe de la concentration des moyens, de l’autorité de la chose jugée et de la prescription de l’action en recouvrement de charges introduite par le syndicat des copropriétaires à leur encontre.

Dans ses conclusions n°8 notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 76.078,99 euros au titre des charges dues pour la période du 30 avril 2004 (2eme trimestre 2004 correspondant au 3eme appel de l’exercice 2003/2004) au 4ème trimestre 2023 inclus correspondant au 1er appel de l’exercice 2023/2024 (lots 29 et 31), avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 2.087,90 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 24.205,88 euros, au titre des régularisations conformément au jugement du 29 mars 2011 (lots 29 et 31) ;

— condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 5.144,29 euros, pour la période du 30 avril 2004 (2eme trimestre 2004 correspondant au 3eme appel de l’exercice 2003/2004) au 4eme trimestre 2023 inclus correspondant au 1er appel de l’exercice 2023/2024 (lot 30);

— condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 232,10 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 25.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les consorts [A] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement les consorts [A] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 octobre 2023, les consorts [A] demandent au tribunal, au visa des articles 3, 6, 9, 15, 16, 56, 122, 132 et 133, 135 480, 503, 678, 680, 801 et suivants du code de procédure civile, des articles 877, 1154, 1240, 1351, 2224 et suivants du code civil, ainsi que de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10 et 42, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— juger irrecevables les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] ;

— Spécialement, juger irrecevable le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] en ses demandes de condamnation à paiement des sommes de 24.205,88 euros et 9.577,04 euros au titre du jugement du 29 mars 2011, (écritures du 11/12/2014 dans les livres du Syndicat) ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que les lots parkings ne peuvent se voir imputer des frais d’antenne collective ni des frais d’interphonie, faute de disposer de ce service dans lesdits lots et ORDONNER la rectification de la répartition individuelle des comptes par le Syndicat ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à créditer le compte individuel de la somme de 10.270,03 euros perçue pour son compte par l’huissier de justice ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic à payer à Mme [Y] [A] née [U] et M. [O] [A] la somme de 547,80 euros au titre des sommes versées par l’assureur et conservés par le Syndicat (écritures du 20/11/2015 dans les livres du Syndicat) ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic à payer à Mme [Y] [A] née [U] et M. [O] [A] la somme de 3.922,68 euros subsidiairement de 2.147,50 euros ;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE

— débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— fixer la somme due pour le lot 30 à la somme de 96,34 euros et plus subsidiairement encore à la somme de 303,99 euros, et encore plus subsidiairement à 1.046,43 euros ;

— fixer la somme due pour les lots 29 et 31 à la somme de 3.922,68 euros au profit des consorts [A] et plus subsidiairement encore à la somme de 2.147,50 euros au profit des consorts [A] et encore plus subsidiairement à 9.367,51 euros au profit du Syndicat ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic à payer à Mme [Y] [A] née [U] et M. [O] [A] la somme de 10.000 € chacun à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic à payer à Mme [Y] [A] née [U] et M. [O] [A] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic à payer les entiers dépens ;

— Et juger que conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats constitués pourront recouvrer directement les frais dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 03 octobre 2024.

Lors de l’audience de plaidoirie du 03 octobre 2024, le tribunal a invité les parties à lui communiquer dans un délai de dix jours, une note en délibéré afin de justifier de la qualité de copropriétaire des lots 29, 30, 31, 62 et/ou 67 de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par message RPVA du 07 novembre 2024, les consorts [A] ont observé qu'[I] [A], propriétaire du lot 30 n’est pas dans la cause et versé aux débats :

La formule de publication en date du 21 août 2022 d’un acte de donation du 05 juillet 2002,Les formules de publication en date du 03 janvier 2023 de deux actes de donation du 14 décembre 2022.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir

La présente procédure ayant été introduite le 26 avril 2018, soit antérieurement au décret du 11 décembre 2019 qui a opéré une extension des pouvoirs du juge de la mise en état pouvant désormais connaître des fins de non-recevoir, le tribunal examinera successivement les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [A].

Sur la prescription

Les consorts [A] soutiennent que toutes les charges dues avant le 26 avril 2013 sont prescrite et soutient que le syndicat des copropriétaires n’a formé aucun acte interruptif de prescription et formé aucune demande en paiement pour les charges dues du 2ème trimestre 1996 au 26 avril 2013.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la procédure constatant qu’il convenait de rectifier les comptes des consorts [A] et de leur imputer des charges a interrompu la prescription décennale et que jusqu’entre le 8 avril 2004, date de l’assignation et le 29 mars 2011 la prescription a été interrompue par l’effet de l’instance et que le jugement du 29 mars 2011 a été signifié aux deux parties au jugement : Mme [D] [L] veuve [U] et M. [O] [A].

Sur ce :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

En vertu des dispositions de l’article 2224 les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, par exploit d’huissier signifié le 26 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner M. [O] [A] et Mme [Y] [U] veuve [A] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le syndicat des copropriétaires n’a formé aucune demande en paiement de charge, en application du jugement du 29 mars 2011 antérieurement à l’assignation du 26 avril 2018.

Par conséquent cette action est prescrite pour toutes les demandes de paiement de charges antérieures au 26 avril 2013 et le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable en ses demandes de condamnation à paiement des sommes de 24.205,88 euros et 9.577,04 euros au titre du jugement du 29 mars 2011, (écritures du 11/12/2014 dans les livres du Syndicat).

Au vu de ces éléments, il ne sera pas nécessaire d’examiner les fins de non-recevoir soulevées au titre de l’autorité de chose jugée et principe de concentration, le tribunal ayant fait droit à la demande tendant à déclarer irrecevable en ses demandes de condamnation à paiement des sommes de 24.205,88 euros et 9.577,04 euros au titre du jugement du 29 mars 2011.

Sur le défaut de qualité

Les consorts [A] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas leur qualité de propriétaire en versant aux débats un extrait de matrice cadastrale et a omis d’attraire dans la cause Mme [I] [A], qui est nue propriétaire.

Sur ce :

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels a loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

Par note en délibéré, les consorts [A] ont adressé au magistrat des justificatifs de démarches effectuées auprès de la publicité foncière concernant plusieurs donations.

Si, comme l’affirment les consorts [A], le défaut de qualité du défendeur peut constituer une fin de non-recevoir, encore faut-il que la demande porte sur un intérêt dont la loi a réservé la défense à certaines personnes seulement.

Or la qualité de propriétaire des consorts [A] constitue une défense au fond.

L’absence de mise dans la cause de Mme [F] [A] par le syndicat des copropriétaires n’a pas d’incidence sur la recevabilité des demandes en paiement formées à l’encontre de Mme [Y] [U] et M. [O] [A], le syndicat des copropriétaires n’ayant pas l’obligation d’attraire tous les propriétaires et les indivisaires en paiement de charges.

La fin de non-recevoir soulevée à ce titre par les consorts [A] sera rejetée.

2. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur la propriété des lots

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait de matrice cadastrale mentionnant que M. [O] [A] et Mme [Y] [U] veuve [A] sont propriétaires des lots n°29, 30 et 31 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4].

Les consorts [A] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas leur qualité de propriétaire en versant aux débats un extrait de matrice cadastrale

Sur ce :

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les consorts [A] par note en délibéré du 07 novembre 2024 et des autres éléments figurant dans la procédure, notamment le règlement de copropriété, que les époux [U] ont fait construire l’immeuble objet du litige avec la société civile immobilière résidence Paris Bastille et ont rédigé le règlement de copropriété le 6 septembre 1965, que les lots 29, 30 et 31 sont la propriété de la famille [A] depuis 1967 et ont fait l’objet depuis de plusieurs donations.

Ainsi [D] [L] et son époux [X] [U] ont acquis de la SCI residence Paris Bastille, le 24 octobre 1967 notamment les lots de copropriété 29, 30 et 31 de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] consistant pour les lots 29 et 31 en des grands garages couvrant le rez-de-chaussée et pour le lot 30 en une boutique.

Le 1er juillet 1980, les époux [U] ont fait donation à leur fille unique, Mme [Y] [U], de la nue-propriété de ces lots en se réservant l’usufruit au dernier survivant.

A la suite du décès de son père survenu le 15 septembre 1982, par acte authentique du 05 juillet 2002, Mme [Y] [U] a fait donation à son fils unique M. [O] [A] de la nue propriété des lots n°29, 30 et 31 dont sa mère, [D] [L] veuve [U], était usufruitière. L’acte prévoyait qu’au décès de cette dernière, sa fille, Mme [Y] [U], deviendrait à son tour usufruitière jusqu’à son décès.

Au décès de sa mère survenu le 11 janvier 2012, Mme [Y] [U] est devenue usufruitière des lots n° 29 à 31 tandis que son fils M. [O] [A] en était nu propriétaire.

Par acte authentique du 14 décembre 2022, Mme [Y] [U] a fait donation à son fils, M. [O] [A] de l’usufruit du lot de copropriété n°30 sous condition que ce dernier règle les charges de copropriété.

Le même jour, [O] [A] a fait donation à sa fille [F] [A], de la nue-propriété du lot n°30.

Par l’effet des donations du 14 décembre 2022, les démembrements de propriété sont aujourd’hui les suivants :

— s’agissant des lots n° 29 et 31: M. [O] [A] est nu-propriétaire et Mme [Y] [U] usufruitière,

— s’agissant des lots n° 30 : Mme [F] [A] est nue-propriétaire et M. [O] [A] usufruitier,

— s’agissant des lots n°62 : Mme [F] [A] est nue-propriétaire et Mme [Y] [U] usufruitière.

Sur le montant des charges réclamées

Au soutien de sa demande principale pour les lots 29, 30 et 31, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2002, 14 janvier 2003, 22 janvier 2004, 13 décembre 2005, 13 décembre 2006, 10 décembre 2007, 18 décembre 2008, 2 février 20107 mars 2011, 14 février 2012, 8 avril 2013, 15 décembre 2014, 14 décembre 2015, 23 mars 2017, 28 mars 2018, 18 mars 2019, 15 janvier 2020, 08 février 2021 et 19 avril 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2001 au 30 septembre 2021, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2002 au 30 septembre 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance pour les lots 29 et 31 actualisé au 1er octobre 2023 ;

— un décompte de créance pour le lot 30 actualisé au 1er octobre 2023

Pour les lots 29 et 31

Il sera en premier lieu déduit les charges comptabilisées avant le 09 avril 2013. Ainsi sera déduit du montant demandé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges la somme de 52.373,82 euros au titre d’une reprise de solde au 09 avril 2013.

En outre le montant du solde charges est contesté par les défendeurs en ce qu’il a été rectifié à la suite du jugement du 29 mars 2011 qui avait déclaré non écrites les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] exonérant les numéros 29 et 31 des charges relatives à l’entretien du local vide-ordures, du local à voiture d’enfants, des charges de gardiennage ainsi que des dépenses d’éclairage.

Or ces nouveaux montant de solde charge figurant à droit de la colonne ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires à qui incombe la charge de la preuve, étant précisé au surplus que les appels de charge ont été adressés à M.[A] jusque fin 2015 pour un montant correspondant aux charges avant jugement du 29 mars 2011.

Ainsi seuls seront pris en compte les appels de charge tels qu’adressés à M. [A] en l’absence d’élément justificatif autre présenté par le syndicat des copropriétaires et au lieu de la somme de:

—  3.751,50 euros présentant le solde charge au 30 septembre 2012 présenté le 5 juin 2013 sera comptabilisé la somme de 1.560,19 euros, ainsi sera décompté la somme de 2.191,31 euros des sommes dues par les consorts [A]

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

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—  3.325,10 euros présentant le solde charge au 30 septembre 2013 présenté le 28 mai 2014 sera comptabilisé la somme de 1.342,69 euros, ainsi sera décompté la somme de 1.982,41 euros des sommes dues par les consorts [A]

—  5.281,11 euros présentant le solde charge au 30 septembre 2014 présenté le 10 janvier 2015 sera comptabilisé la somme de 3.034,96 euros, ainsi sera décompté la somme de 2.246,15 euros des sommes dues par les consorts [A]

—  4.953,48 euros présentant le solde charge au 30 septembre 2015 présenté le 5 février 2016 sera comptabilisé la somme de 2.662,61 euros, ainsi sera décompté la somme de 2.290,87 euros des sommes dues par les consorts [A].

Seront donc déduits du solde la somme totale de 8.710,74 euros (2.191,31 + 1.982,41 +2.246,15 + 2.290,87).

Concernant les frais de sinistre, les consorts [A] ne justifient pas leur demande tendant à créditer leur compte de la somme de 5.47,80 euros.

Concernant les frais d’antenne et d’interphone, les consorts [A] ne justifient pas leur demande tendant à ne pas être tenu de les payer, ces frais consistant en des charges de copropriété dont les lots ne sauraient être exonérés du paiement de ces charges.

Ainsi les consorts [A] seront condamnés à payer la somme de 14.994,43 euros (76.078,99-52.373,82 -8.710,74) au titre des charges courantes impayées dues entre le 26 avril 2013 et le 4eme trimestre 2023 inclus correspondant au 1er appel de l’exercice 2023/2024 et non 76.078,99 euros comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Pour le lot 30

Il sera en premier lieu déduit les charges comptabilisées avant le 09 avril 2013. Ainsi sera déduit du montant demandé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges la somme de 2.504,81 euros au titre d’une reprise de solde au 09 avril 2013.

Concernant les frais d’antenne, les consorts [A] ne justifient pas leur demande tendant à ne pas être tenu de les payer, ces frais consistant en des charges de copropriété dont le lot ne saurait être exonéré, malgré l’absence de television dans le local commercial.

Ainsi les consorts [A] seront condamnés à payer la somme de 1.771,85 euros (4.276,66-2.504,81) au titre des charges courantes impayées dues entre le 26 avril 2013 et le 13 décembre 2022.

M. [A] est propriétaire en démembrement avec sa fille du lot 30 à compter du 14 décembre 2022. Il sera seul condamné à payer la somme de 867,63 euros au titre des charges impayées pour le lot 30 entre le 14 décembre 2022 et le 4eme trimestre 2023 inclus correspondant au 1er appel de l’exercice 2023/2024.

Les consorts [A] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de ces sommes au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la notification de leurs dernières conclusions, soit le 18 octobre 2023, au regard de l’actualisation de sa créance par le demandeur.

Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales.

Or il ressort des éléments du dossier que l’article 10ème 2° du règlement de copropriété du 21 juin 1965 prévoit la solidarité des nu propriétaires et usufruitiers vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] , au titre de « toutes sommes dues »,

En effet le règlement de copropriété contient, page 59, une clause de solidarité au paiement des charges qui prévoit que « en cas de démembrement de la copropriété d’un lot, la même solidarité existera sans bénéfice de discussion pour toutes sommes dues afférentes audit lot, entre les nu propriétaires et usufruitiers comme entre les propriétaires et bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation ».

Par conséquent Mme [Y] [U] et son fils M. [O] [A] seront condamnés solidairement à payer les charges impayées.

3. Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 18/04937 – N° Portalis 352J-W-B7C-CM2BE

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de :

—  232,10 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance entre le 30 octobre 2003 et le 26 septembre 2014 pour le lot 30,

-2.087,90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance entre le 30 octobre 2003 et le 30 juin 2023 pour les lots 29 et 31.

Il sera rappelé que les créances antérieures au 26 avril 2013 sont prescrites.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, pour le lot 30, des « frais de 2ème relance » exposés le 26 mai 2013, ni enfin des frais libellés « frais de mise en demeure» exposés le 26 septembre 2013 et le 26 septembre 2014.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, pour les lots 29 et 31, des « honoraires suivi dossier avocat » exposés le 15 février 2022, le 1er juillet 2022, le 30 décembre 2022 et le 30 juin 2023 ni enfin des frais libellés « frais de mise en demeure» exposés le 26 septembre 2014.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4. Sur la demande indemnitaire du syndicat

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [A] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que les consorts [A] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur la demande indemnitaire des consorts [A]

La demande du syndicat des copropriétaires étant accueillie, ce dernier ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour procédure abusive. La demande indemnitaire des consorts [A] doit donc être rejetée.

6. Sur les demandes accessoires

Les consorts [A], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En raison de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à l’encontre des consorts [A] ;

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] en ses demandes de condamnation à paiement des sommes de 24.205,88 euros et 9.577,04 euros au titre du jugement du 29 mars 2011 ;

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] en ses demandes de condamnation à paiement de charges antérieures au 26 avril 2013 ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [A] et Mme [Y] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de:

—  14.994,43 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 4eme trimestre 2023 inclus correspondant au 1er appel de l’exercice 2023/2024 pour les lots de copropriété numéro 29 et 31, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 ;

—  1.771,85 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 13 décembre 2022 pour le lot de copropriété numéro 30, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE M. [O] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 867,63 euros au titre des charges impayées pour le lot 30 entre le 14 décembre 2022 et le 4eme trimestre 2023 inclus correspondant au 1er appel de l’exercice 2023/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] de ses demandes en paiement au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE M. [O] [A] et Mme [Y] [U] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [O] [A] et Mme [Y] [U] du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE solidairement M. [O] [A] et Mme [Y] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [A] et Mme [Y] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente