TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Nicolas GUERRIER

M^e Ikrame ZAZOUI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Ikrame ZAZOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09112 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56KV

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSES

Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Ikrame ZAZOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #45

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Ikrame ZAZOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #45

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme principale de 824,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 26 août 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion, sans bénéfice du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de Mme [Y] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chefs, dont Mme [V] [F], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1075,51 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de juillet 2024 incluse,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, solidairement avec Mme [V] [J] euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée initialement à l’audience du 15 novembre 2024, l’affaire à fait l’objet d’un renvoi à la demande des défenderesses pour leur permettre de préparer leur défense.

À l’audience du 19 février 2025, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation abandonnant toutefois la demande en paiement de l’arriéré locatif, la dette ayant été soldée.

Mme [Y] [B] et Mme [V] [F] comparaissent assistées de leur avocat, et dépose des conclusions, dont elles demandent le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elles demandent au juge de :

déclarer nulle l’assignation,rejeter les conclusions n°2 de la demanderesse notifiée le 14 février 2024,Subsidiairement,

rejeter les demandes de la société ELOGIE-SIEMP,condamner la société ELOGIE-SIEMP à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09112 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56KV

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de rejet des conclusions n°2 de la demanderesse

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Dans le cadre de la procédure orale, applicable devant le juge des contentieux de la protection, les demandes et moyens sont recevables lors de l’audience de plaidoirie, un renvoi est alors possible lorsque cela est nécessaire pour permettre à l’autre partie d’y répondre.

En l’espèce, les défenderesses reconnaissent que les conclusions leurs ont été notifiée le 14 février 2025 avant l’audience du 19 février 2025, elles n’ont pas sollicité de renvoi et ont pu présenter des observations orales en réponse. Il n’y a donc pas lieu à écarter ces écritures.

Sur la fin de non-recevoir

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la juridiction est saisie d’une demande principale de résiliation judiciaire du contrat de bail, demande non soumis au préalable obligatoire de conciliation prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile précité. La fin de non recevoir est donc rejetée.

Sur l’exception de nullité de l’assignation

En application des articles 114 et 115 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

L’article 54 du code de procédure civile prévoit qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne : […] 2° L’objet de la demande.

En l’espèce, l’assignation du 26 août 2024 comprend l’objet de la demande à savoir la résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayé locatif et défaut d’occupation personnelle du logement, étant précisé qu’aucune forme n’est imposée pour présentée l’objet de la demande.

S’agissant de l’absence de la mention des articles 642 et suivants du code de procédure civile, il convient de relever qu’aucun texte ne prévoit cette formalité à peine de nullité.

Ainsi, l’exception de procédure est rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail

Il convient, à titre liminaire, de constater que les parties s’accordent pour dire qu’un bail a été conclu entre les parties le 1er août 2008 malgré l’absence de production du contrat.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, applicable en l’espèce, précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

La société ELOGIE-SIEMP soutient que la locataire a manqué à ses obligations en n’occupant pas le logement et en mettant les locaux qui lui sont donnés à bail à la disposition de tiers.

Elle produit en ce sens, un rapport de la société ATER, du 8 juillet 2024, selon lequel Mme [Y] [B] serait domicilé à [Localité 7], salariée d’une société situés dans cette même ville et indemnisée par la CPAM de [Localité 6] pour un arrêt maladie. Cependant, ce rapport n’est accompagné d’aucune pièce justificative permettant d’établir de manière probante les informations qu’ils contient.

La demanderesse produit encore une sommation interpellative du 23 juillet 2024 au terme de laquelle le commissaire de justice indique avoir rencontré Mme [V] [F] dans le logement donné à bail et que cette dernière lui a déclaré « j’occupe l’appartement de Madame [B], je n’ai aucune information à vous donner ». Il précise également que les noms [B] et [F] sont inscrits sur la boite aux lettres. Cet élément ne permet pas plus d’établir que Mme [Y] [B] n’occupe pas le logement.

Ainsi, la société ELOGIE-SIEMP échoue, au travers des éléments qu’elle produit, à rapporter la preuve qui lui incombe de l’existence d’un manquement aux obligations découlant du bail de nature à entraîner la résolution du contrat. La société ELOGIE-SIEMP sera, par conséquent, déboutée de sa demande de résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société ELOGIE-SIEMP, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est donc rejetée.

Il n’est pas contesté qu’il existait une dette locative au moment de la demande en justice, l’équité justifie donc de ne pas faire droit à la demande des défenderesses formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de voir écarter les conclusion n°2 de la demanderesse,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation,

REJETTE la demande de résiliation du bail d’habitation conclu le 7 août 2008 entre la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [Y] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge