TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] CCC

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/13317

N° Portalis 352J-W-B7F-CVMEQ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Octobre 2021

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAMNANG

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Silke REMIGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1713

DÉFENDERESSE

Madame [O] [Y], [D] [U] – [G] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Sylvain DUBOIS de la SELEURL SYLVAIN DUBOIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E2159

Décision du 02 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/13317 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMEQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 2 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 28 mai 2004, Mme [O] [U] a donné à bail à la SARL Hansel&Gretel un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 9] dans le [Localité 10], à compter du 1er juin 2004.

La SARL DMC, qui était titulaire d’un bail sur le local commercial voisin situé [Adresse 4], a acquis le fonds de commerce de la société Hansel & Gretel le 29 octobre 2007, devenant exploitante des deux locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4].

Le 19 mars 2013, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] a refusé d’autoriser Mme [U] [J] à effectuer une ouverture entre son local situé au [Adresse 4], dans le mur pignon du [Adresse 4], afin de réunir les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4].

Par un acte de cession de fonds de commerce régularisé le 1er septembre 2014, précédé d’une promesse synallagmatique de cession, la SARL Samnang a acquis le fonds de commerce de la société DMC situé [Adresse 4], incluant le droit au bail. La société DMC était représentée par son gérant, M. [L] [W], et l’acte a été conclu en présence de Mme [O] [U], épouse [J], bailleresse.

Par acte distinct du 1er septembre 2014, Mme [U], épouse [J], représentée par M. [L] [W], muni d’un pouvoir, et la société Samnang, sont convenus de résilier le bail du 28 mai 2004 et de conclure, le même jour, un nouveau bail commercial par acte sous seing privé, portant sur les mêmes locaux situés [Adresse 4] Paris dans le 13ème arrondissement, à destination de " commerce de restauration traditionnelle, traiteur, salon de thé et vente d’objet cadeau en liaison avec ces activités, étant indiqué que la plonge de la cuisine se situe dans les locaux du [Adresse 4] dont est propriétaire la SCI MPC ".

Par acte sous seing privé distinct du 1er septembre 2014, la société MPC, représentée par son gérant, M. [L] [W], a donné à bail à la société Samnang le local commercial situé [Adresse 4], à destination de « commerce de restauration, traiteur, glacier, salon de thé, bar à vin et vente d’objet cadeau en liaison avec ces activités ».

Au début de l’année 2021, la société Samnang a acquis la propriété des locaux situés [Adresse 4]. Le 23 mai 2021, Mme [U], devenue épouse [G], a informé la société Samnang de son intention de vendre les murs du local commercial du [Adresse 4] et lui a proposé l’achat au prix de 450.000 euros.

Le gérant de la société Samnang a fait part de son intérêt pour l’acquisition des locaux appartenant à Mme [U], épouse [G], mais les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le prix.

Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2021, Mme [U], épouse [G], a fait délivrer à la société Samnang une sommation d’avoir à remettre en état les locaux commerciaux dans le délai d’un mois et de :

— " Restaurer le mur mitoyen entre les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 4]

— De dissocier le compteur électrique se trouvant dans les locaux sis [Adresse 4] des locaux sis [Adresse 4]

— De dissocier l’alimentation d’eau des locaux sis [Adresse 4] des locaux sis [Adresse 4] ".

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, Mme [U] a fait délivrer à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire du bail " d’avoir à remettre en état le mur mitoyen entre les locaux des [Adresse 4], dans un délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte […] ", et de justifier de la réalisation desdits travaux auprès de la bailleresse dans le même délai.

Par exploit du 22 octobre 2021, la société Samnang a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement délivré le 22 septembre 2021, visant la clause résolutoire du bail. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/13317. Il s’agit de la présente instance.

Par ordonnance du 2 novembre 2021, le juge des référés saisi à la demande de la société Samnang, a encadré le droit de visite de la bailleresse dans les locaux de la société.

Par assignation du 24 mai 2022, la société Samnang a appelé M. [W], ès qualités de liquidateur amiable de la société DMC aux fins d’intervention à l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/13317. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/06180 mais n’a pas été jointe à la présente instance.

Par acte extrajudiciaire du 10 août 2022, Mme [U] a fait délivrer à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire, valant mise en demeure préalable à un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (article L. 145-17 du code de commerce), " d’avoir à remettre en état la partie du mur située en héberge de la toiture du [Adresse 4], dit « muret », et notamment :

— l’ouverture pour la grille de ventilation (dite « ventilation murale extérieure »),

— l’ouverture pour la sortie d’une gaine de ventilation (dite « gaine d’extraction »),

— l’ouverture pour la traversée de différents (dits « réseau de câbles »), (sic)

Et ce, dans un délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte […]".

Par exploit du 9 septembre 2022, la société Samnang a de nouveau assigné Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement délivré le 10 août 2022, visant la clause résolutoire du bail et valant mise en demeure préalable à un refus de renouvellement. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/10862.

Par un acte extrajudiciaire du 27 octobre 2022, Mme [U] épouse [G] a fait délivrer à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire et mise en demeure préalable à un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (article L. 145-17 du code de commerce), faisant commandement d’avoir à rembourser au bailleur la somme de 978 euros sur les taxes foncières pour les années 2019, 2020 et 2021.

Par un acte extrajudiciaire du même jour, Mme [O] [U] a fait délivrer à la société Samnang un second commandement intitulé de manière identique, faisant commandement dans le délai d’un mois de fixer les dates de visite et d’avoir à laisser visiter les lieux loués au propriétaire, à ses représentants et/ou acquéreurs éventuels, deux fois par semaine entre 15h30 et 17h30 en dehors des horaires de service et ce, assorti d’un délai de prévenance à la bailleresse d’au moins 72h avant des dates pour chaque visite.

Par un troisième commandement visant la clause résolutoire du même jour, elle a fait commandement à la société Samnang d’avoir à justifier des autorisations pour bénéficier de l’usage d’une terrasse.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2022, Mme [U] a fait délivrer à la société Samnang un congé avec refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction.

Par exploit du 3 août 2023, la société Samnang a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au congé du 28 décembre 2022. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/10356.

Par acte en date du 19 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire, avec mise en demeure préalable en date du 29 novembre 2023, pour obtenir le paiement de la taxe foncière de l’année 2023 pour un montant de 504 euros.

Par acte en date du 21 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, avec mise en demeure préalable en date du 28 novembre 2023, visant à obtenir une régularisation des charges et le paiement des frais de deux commandements et des intérêts.

Par acte en date du 25 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 1.852,28 euros au titre de la révision du loyer ainsi qu’une somme de 341,79 euros au titre de la majoration de 10%, une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de 40 euros et les frais du commandement à hauteur de 135,36 euros.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état a, en substance :

— ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 21/13317 et RG 22/10862, désormais appelée sous le numéro RG 21/13317 ;

— déclaré recevable la société Samnang en ses actions en opposition aux commandements de faire délivrés le 22 septembre 2021 et le 10 août 2022 ;

— déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Samnang aux termes de ses conclusions d’incident n°2 notifiées électroniquement le 22 août 2023 ;

— constaté que l’examen de cette fin de non-recevoir tirée de la prescription nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond ;

— joint l’examen de l’incident à l’examen du fond de l’affaire devant la formation de jugement ;

— rejeté les demandes de la société Samnang aux fins de sursis à statuer ;

— rejeté la demande de la société Samnang aux fins d’audition de témoin sur le fondement de l’article 203 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande tendant à voir écarter la pièce n°78 versée aux débats par Mme [U] épouse [G] ;

— rejeté les demandes suivantes car ne relevant pas des pouvoirs du juge de la mise en état:

— débouter la société Samnang de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [U] épouse [G] de ses demandes, fins et conclusions,

— « statuer sur les demandes en état d’être jugées » ,

— prononcer la nullité de la sommation de remise en état délivrée le 13 juillet 2021, du commandement délivré le 22 septembre 2021 et du commandement délivré le 27 octobre 2022,

— " Juger qu’en faisant délivrer un congé sans réserve, Mme [U] épouse [G] a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire et à la demande de résolution du contrat de bail ainsi qu’aux demandes subséquentes » ;

— réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— enjoint à la société Samnang et à Mme [U] épouse [G], de rencontrer un médiateur judiciaire et désigné M. [N] en cette qualité.

A l’audience de mise en état du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a notamment pris acte du refus de médiation à la suite de l’injonction donnée dans l’ordonnance du 30 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société Samnang demande au tribunal de :

— In limine Litis, prononcer la nullité du commandement en date du 22 septembre 2021,

— Prononcer la nullité du commandement en date du 10 août 2022,

— Prononcer la nullité des trois commandements en date du 27 octobre 2022,

— Prononcer la nullité du commandement du 21 décembre 2023,

— Prononcer la nullité du commandement du 25 janvier 2024,

— Subsidiairement concernant le commandement du 25 janvier 2024, ordonner la nullité de la clause de révision du loyer,

— Par conséquent, rejeter la demande d’acquisition de clause résolutoire,

Subsidiairement concernant les commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022,

— Déclarer toute demande sur le fondement des commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022 irrecevable en raison de la prescription,

— Déclarer prescrite la demande sur le fondement du vice de consentement,

Plus subsidiairement,

Vu le congé avec refus de renouvellement et sans proposition d’indemnité d’éviction délivré sans réserve du 23 décembre 2022,

— Dire et juger que Mme [U] [G] a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire des commandements délivrés avant le 23 décembre 2022,

— Par conséquent, débouter Mme [U] [G] de toutes ses demandes fins et conclusions, formulées à titre principal ou subsidiaire,

Très subsidiairement,

— la recevoir en son opposition à la sommation du 13 juillet 2021 et aux commandements en date du 22 septembre 2021, du 10 août 2022, du 27 octobre 2022, du 21 décembre 2023 et du 25 janvier 2024 et l’y déclarer bien fondée,

— Ecarter l’application de la clause résolutoire,

— Dire qu’elle n’a commis aucune infraction aux clauses et conditions du bail signé le 1er septembre 2014,

Encore plus subsidiairement concernant les commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022 :

— Dire et juger que Mme [U] [G] devra effectuer les travaux concernant le mur litigieux à ses frais,

— La condamner à la prise en charge du coût des travaux concernant la fermeture des trois ouvertures dans la partie du muret et pour transformer la cuisine et adapter les locaux à la destination prévue au bail sur présentation d’un devis,

— Condamner Mme [U] [G] à une somme de 1000 euros par jour pendant la période des travaux l’empêchant de recevoir sa clientèle,

Subsidiairement concernant ce point concernant le commandement du 10 août 2022,

— A défaut de possibilité d’exploiter une restauration traditionnelle dans les locaux, désigner un expert afin de déterminer le préjudice pour manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse et avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire,

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux,

et, plus généralement,

— Réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer l’indemnité que la bailleresse devra lui verser compte tenu de l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce,

— Ordonner que l’expert effectue sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat greffe du tribunal judicaire de Paris dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises,

Plus subsidiairement concernant ce point, et à défaut d’ordonner une expertise pour évaluer le préjudice,

— Fixer son préjudice subi à la somme globale de 400.000 euros,

— Condamner Mme [U] [G] à l’indemniser à hauteur de 400.000 euros pour la perte de la valeur du fonds de commerce, au déménagement et l’indemnisation des salariés pendant la période d’inactivité,

Infiniment subsidiairement concernant les commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022,

— lui accorder un délai de 12 mois à compter du jugement à intervenir pour effectuer les travaux,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés,

— Dire et juger qu’en cas de respect des délais accordés, les effets de la clause résolutoire visés dans le commandement du 22 septembre 2021 et du 21 août 2022 seront anéantis, Subsidiairement en ce qui concerne les commandements en date du 21 décembre 2023 et du 25 janvier 2024 :

— Ecarter l’application de la clause résolutoire,

— Débouter la bailleresse de sa demande de régularisation de taxe foncière, de charges et de loyer,

— Ordonner par conséquent le remboursement des sommes suivantes :

—  504 euros au titre de la taxe foncière,

—  1280 euros au titre des charges,

—  1852,28 euros au titre des loyers,

Très subsidiairement concernant les commandements du 21 décembre 2023 et du 25 janvier 2024 :

— Accorder un délai d’un mois à partir de la décision à intervenir pour régler toute somme réclamée au titre desdits commandements qui resterait due,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés,

— Dire et juger qu’en cas de respect des délais accordés, les effets de la clause résolutoire visés dans le commandement du 22 septembre 2021 [sic] seront anéantis,

En tout état de cause

— Débouter Mme [U] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter Mme [U] [G] de ses demandes au titre d’indemnité d’occupation et de dommages et intérêt sur quelque fondement que ce soit,

— Condamner la bailleresse à une somme de 20 000 euros pour procédure abusive,

— Ordonner que les visites des éventuels acquéreurs aient lieux en dehors des heures de service et en tout état de cause avec un délai de prévenance de 72 heures,

— Ordonner que le propriétaire et son architecte pourront visiter les lieux en respectant les heures de service et avec un délai de prévenance de 72 heures, sauf en cas d’urgence et que la bailleresse devra obligatoirement annoncer l’objet/le motif précis de ses visites,

— Ordonner l’exclusion des visites d’ordre judiciaires, comme constat d’huissier, expertises etc. qui devront être organisées de manière contradictoire en présence des parties et de leurs conseils dans un cadre judiciaire,

— Condamner Mme [U] [G] au paiement d’une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 septembre 2023, Mme [U] épouse [G] demande au tribunal de :

Sur les demandes de la société Samnang :

— déclarer la demanderesse irrecevable en toutes ses fins et conclusions,

— en tout état de cause, les déclarer mal fondées et l’en débouter,

Sur ses demandes reconventionnelles :

— les déclarer recevables et bien fondées,

— recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions,

A titre principal :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail, signé le 1er septembre 2014, sur le local commercial sis [Adresse 4], est acquise depuis le 23 octobre 2021,

— constater en conséquence la résolution de plein droit dudit bail à la date du 23 octobre 2021,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résolution de plein droit du bail commercial du 1er septembre 2014 à la société Samnang à compter du 23 octobre 2021,

A titre plus subsidiaire :

— dire que la cession, le 1er septembre 2014, du droit au bail du 28 mai 2004 est irrégulière,

— prononcer la nullité de l’acte du 8 mai 2014,

— prononcer la nullité de l’acte du 1er septembre 2014 de résiliation du bail du 28 mai 2004 sur le local sis [Adresse 4] à [Localité 10],

— prononcer la nullité du bail commercial du 1er septembre 2014 sur le local sis [Adresse 4] à [Localité 10],

— prononcer la résolution de plein droit du bail commercial du 28 mai 2004 portant sur le local commercial sis [Adresse 4] [Localité 9],

— condamner la demanderesse à lui verser un montant de 71 400 euros au titre de l’indemnité d’occupation impayée depuis le 1er septembre 2014,

A titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial du 1er septembre 2014 consenti à la société Samnang pour manquement d’obligation de jouissance raisonnable,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de la demanderesse et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— ordonner à la demanderesse de restituer à sa charge les clés à l’huissier de justice qu’il lui plaira dans le mois après la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— dire, qu’en cas de refus de libérer le local commercial, dans le mois de la décision à intervenir, procéder à l’expulsion de la société Samnang avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— la condamner à payer l’indemnité d’occupation mensuelle, soit la somme de 3 752,64 euros depuis le 23 octobre 2021 ou subsidiairement depuis le 1er septembre 2014, jusqu’à parfaite libération des lieux par la remise des clés,

— lui ordonner d’effectuer les travaux, à ses frais, de réparation de l’ouverture du passage et remise en état du mur entre les deux copropriétés des [Adresse 4], sous la surveillance d’un architecte, avec les assurances professionnelles et avec l’intervention d’un organisme de contrôle et ce, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’en cas de refus d’exécuter les travaux de réparation des ouvertures et de remise en état du mur séparant les deux copropriétés des 41 et 43, ou en cas de non-respect des conditions pour effectuer ces travaux par la société Samnang, à compter de l’expiration du délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir :

— l’autoriser, ses représentants et ses mandataires, à se rendre au local commercial du 43 ainsi que dans la cour de la copropriété du [Adresse 4], avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, aux fins d’exécuter tous les travaux de réparation et de remise en état dudit mur et

— condamner la société Samnang à lui faire l’avance de la somme de 4 200 euros et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois jours suivant la réception de sa demande,

— condamner la société Samnang à lui verser un montant de 20 000 euros au titre de la réparation des préjudices consécutifs au refus de remise en état des travaux irréguliers sur les parties communes de la copropriété du [Adresse 6] et réunissant son local avec une autre propriété, portant atteinte au droit de possession et au droit de propriété de Mme [U],

— la condamner à lui régler la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’inexécution des engagements contractuels,

— la condamner à lui régler la somme de 30 000 euros au titre de dommages et intérêts pour manquements à la bonne foi contractuelle,

— la condamner à lui régler la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

— déclarer irrecevables les attestations de M. [I] du 15 mars 2022 et de M. [A] du 10 février 2022 et les écarter des débats,

— condamner la demanderesse à lui régler la somme de 20 000 euros, au titre du dommage subi pour atteinte à l’intimité de sa vie privée,

— la condamner à lui régler la somme de 20 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les dépens afférents à la présente instance, les frais de commandement, de signification, de procès-verbal de constat et d’expulsion.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 6 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2025, Mme [U] a demandé au juge de la mise en état de :

— révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 20 juin 2024 dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/13317,

— constater l’existence, entre les litiges dans les procédures enregistrées sous les numéros RG 21/13317, RG 23/10356, RG 24/12782 et RG 25/00458, d’un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble,

— fixer un calendrier de mise en état,

— dire que l’audience des plaidoiries est maintenue au mardi 6 mai 2025 à 14h15 ou subsidiairement fixer la même date pour l’audience de plaidoiries,

— fixer, le cas échéant, toute nouvelle date de clôture qu’il plaira avant le 6 mai 2025,

— condamner la société Samnang à lui régler la somme de 10.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Samnang aux entiers dépens.

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 20 juin 2024 et toutes les autres demandes de Mme [U], en ce compris les demandes de jonction.

Aucun état relatif aux éventuels créanciers inscrits n’a été communiqué par la bailleresse.

A l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogée au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe,

*

**

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité des demandes de la société Samnang

En tête de ses prétentions, Mme [U] sollicite du tribunal :

«  DÉCLARER irrecevable la SARL SAMNANG en toutes ses fins et conclusions.

DÉCLARER irrecevable la SARL SAMNANG en toutes ses demandes, en tout état de cause mal fondées et l’en débouter "

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, la bailleresse soutient le caractère irrecevable des « demandes de visites au local de l’huissier de justice et de l’expert, ainsi que les demandes concernant de paiement des taxes foncières » au motif que ces demandes sont « sans attaches avec les prétentions originaires invoquées dans son assignation ».

Elle soutient également le caractère irrecevable de « toutes les demandes de la partie adverse, basées sur lesdites attestations et moyens portant atteinte à l’intimité de la vie privée de la bailleresse » en faisant référence aux attestations de M. [I] du 15 mars 2022 et de M. [A] du 10 février 2022, au motif que les faits révélés relèveraient de la sphère d’intimité de sa vie privée.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. "

En l’espèce, il ne ressort pas de la procédure que Mme [U] a soulevé ces fins de non-recevoir devant le juge de la mise en état au cours de son instruction de l’affaire. L’ordonnance du juge de la mise en état en date du 30 janvier 2024 ne mentionne pas les irrecevabilités ci-dessus rappelées de certaines prétentions de la société Samnang.

En conséquence, l’irrecevabilité des demandes d’encadrement des visites du local, des demandes relatives aux taxes foncières et des demandes qui se fonderaient sur les attestations de M. [I] et de M. [A] sera rejetée et la société Samnang sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande de rejet de pièces versées aux débats

Mme [R] soutient que les attestations de M. [I] du 15 mars 2022 et de M. [A] du 10 février 2022 contiennent des informations portant atteinte à l’intimité de sa vie privée en ce qu’elles sous-entendent l’existence d’une relation sentimentale entre elle et son précédent locataire, M. [W] ; que ces attestations ainsi que les conclusions de la société Samnang qui développent l’idée d’une connivence entre elle et M. [W] sont offensantes et diffamantes et visent à discréditer son image devant le tribunal ; qu’il s’agit de modes de preuve illicites qui doivent être écartés des débats.

La société Samnang fait valoir que les attestations constituent un mode de preuve admis; que la démonstration d’une relation amicale ayant existé entre la bailleresse et le précédent locataire n’est ni outrageante ni constitutive d’une atteinte à la vie privée ; que les attestations émanent d’ouvriers intervenus sur le chantier des travaux de M. [W], précédent locataire, et attestent de ce qu’ils ont observé à cette occasion.

L’article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que les preuves illicite ou déloyales peuvent porter atteinte au caractère équitable de la procédure. Dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Cass. Ass.plén., 22 décembre 2023, n° 20-20.648).

En l’espèce, la société Samnang a versé aux débats plusieurs attestations dont celle de M. [H] [I] et celle de M. [C] [A]. Il n’est pas contesté que ces pièces ont été produites dans le respect du principe du contradictoire et que Mme [U] a pu organiser sa défense en conséquence.

M. [I] a produit une attestation le 15 mars 2022 dans laquelle il relate ce qu’il a constaté dans les locaux litigieux à l’occasion de la réalisation de travaux de climatisation en 2013. M. [C] [A] a produit une attestation en date du 10 février 2022 dans laquelle il relate ce qu’il a observé lorsqu’il aidait à ces mêmes travaux en 2013. Elles font état d’une relation amicale ayant été observée par les ouvriers entre Mme [U] et M. [W], l’ancien locataire.

Les attestations ne sont pas un mode de preuve illicite et Mme [U] ne démontre pas qu’elles auraient été obtenues de façon déloyale.

Les faits que la société Samnang cherche à mettre en lumière dans ses écritures sont antérieurs à sa prise à bail. Il ne peut lui être reproché d’avoir recherché des preuves auprès des témoins des faits de l’époque, cette recherche étant indispensable à sa démonstration.

Au regard de la nécessité pour l’exercice des droits de la société Samnang de produire les attestations litigieuses, et, au regard de l’évocation d’une simple relation amicale de la bailleresse qui a été exposée au regard des témoins qui en attestent, la production de ces pièces ne porte pas atteinte au caractère équitable de la procédure.

Mme [U] sera déboutée de sa demande de rejet des pièces.

Sur la validité des commandements et la mise en œuvre de la clause résolutoire

Sur la validité du commandement du 22 septembre 2021

La société Samnang soutient :

— que le commandement du 22 septembre 2021 manque de précision et ne permet pas de savoir ce que la bailleresse attendait en ce qu’il présente des contradictions avec la sommation de remise en état du 13 juillet 2021, laquelle se fondait sur le règlement de copropriété et sur un PV d’assemblée générale des copropriétaires de 2013 qui n’étaient pas annexés aux actes ; que la sommation indiquait que des travaux étaient intervenus sans autorisation du syndicat des copropriétaires ni des bailleurs, alors que le commandement du 22 septembre 2021 indiquait au contraire que la bailleresse avait autorisé le 8 mai 2014 la locataire précédente à réaliser une ouverture limitée entre le [Adresse 4] et le [Adresse 5],

— que ce commandement indique que le bail au profit de la demanderesse mentionne l’absence d’ouverture entre les deux locaux commerciaux, alors que le bail n’indique rien de tel,

— que la mise en œuvre de la clause résolutoire implique que les griefs rapportés dans le commandement soient imputables au preneur au regard des clauses et conditions du bail, alors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que la société Samnang est à l’origine des ouvertures reprochées,

— que l’acte manque de clarté au regard des contradictions entre les sommations du 13 juillet et le commandement du 22 septembre 2021, et manque de loyauté en ce que la bailleresse conteste la validité de l’autorisation qu’elle avait précédemment donnée,

— que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi en ce qu’elle a fait délivrer des commandements lui imputant des travaux qu’elle avait autorisés, avant sa prise à bail, et dont elle aurait pu contester la régularité avant le bail du 1er septembre 2014.

Mme [U] fait valoir :

— que le commandement du 22 septembre 2021 relève le non-respect de six conditions du bail prévues pour la réalisation de travaux, dont l’inexécution de chacune suffit à la mise en œuvre de la clause résolutoire ; que l’ouverture d’un passage de 2 m2 dans un mur de 50 cm entre les deux locaux commerciaux du 41 et du 43 constitue des travaux autorisés ni par le bailleur, ni par les copropriétaires alors que cette autorisation était obligatoire selon le règlement de copropriété, ainsi que la surveillance des travaux par le syndic et l’architecte de l’immeuble,

— que le défaut de signification du procès-verbal d’assemblée générale et du règlement de copropriété ne constituent pas un grief dès lors que les mentions utiles de ces documents ont été reproduites dans l’acte,

— que le gérant de la société DMC, précédent locataire, a certifié devant l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2013 qu’il n’avait effectué aucuns travaux touchant le mur séparant le 41 et le 43 à cette date ; qu’aucun acte n’indique que la société DMC aurait effectué des travaux afin d’exploiter conjointement les locaux du 41 et du 43 ; qu’il n’existe aucune indication qu’une ouverture ou quelques travaux que ce soient auraient été réalisés sur le mur mitoyen avant le 1er septembre 2014,

— que la mention dans le bail de 2014 selon laquelle la plonge se fait au 41 est la preuve que le locataire était informé des défauts du local du 43 pour son exploitation ; que cette précision dans le bail ne signifie pas qu’il existe un passage entre les locaux,

— que les conditions de réalisation de travaux affectant les parties communes étaient les mêmes dans le bail de 2004 et dans le bail de 2014 et que les sociétés DMC et Samnang, respectivement cédant et cessionnaire, ont certifié n’avoir commis aucune contravention aux clauses et conditions du bail, de sorte qu’aucuns travaux n’avaient été effectués sur le mur mitoyen des copropriétés à la date de la cession du fonds de commerce à la société Samnang,

— que l’autorisation d’une « ouverture limitée » donnée par la bailleresse à la société DMC et son successeur constituait un accord pour entrer en négociation mais pas une autorisation de travaux selon les termes du bail de 2004 ou de 2014 ; que le fait que la société DMC sollicite cet accord de négociation constitue la preuve qu’aucuns travaux n’avaient été effectués par elle à la date du 1er septembre 2014,

— que dans l’acte d’engagement de bail du 3 juillet 2014, il est précisé qu’un état des lieux contradictoire et amiable a été effectué ce jour entre la bailleresse et le gérant de la société Samnang ; qu’aucuns travaux d’ouverture n’ont été constatés à l’occasion de cette visite ; qu’elle peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle la locataire est réputée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et sans percement dans le mur,

— que les travaux ont été réalisés par la société Samnang après qu’elle est devenue propriétaire du local du [Adresse 4] à partir du 2 février 2021, n’ayant plus de comptes à rendre au propriétaire du [Adresse 4],

— qu’en tout état de cause, si les travaux avaient été autorisés par la bailleresse, ils ont été réalisés en contravention avec les conditions stipulées dans le bail de sorte que l’autorisation est nulle,

— que les attestations d’ouvriers relatives à la réalisation de travaux en 2013 sont contradictoires et ne portent pas sur les travaux de percement du mur mitoyen entre le 41 et le 43,

— que l’attestation de M. [W], gérant de la société DMC, précédente locataire, ne répond pas aux conditions de validité d’une attestation en justice ; que son contenu est confus et général et ne permet pas d’en tirer une preuve au soutien de prétentions,

— que les factures de travaux de 2013 produites par le preneur ne démontrent pas les travaux d’ouverture du mur mitoyen,

— qu’il n’y a pas de lien entre les travaux d’ouverture du mur reprochés et les travaux d’installation d’une climatisation sur le toit de la cuisine du restaurant qui constitue un lot de propriété individuel de la bailleresse et indépendant de la copropriété, de sorte que cette installation ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, contrairement au percement du mur mitoyen.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Il est constant que l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement de payer visant une telle clause soit délivré de bonne foi par le bailleur, que celle-ci est présumée et qu’il appartient au preneur de caractériser l’absence de bonne foi du requérant lors de la délivrance de l’acte. Il énonce de façon précise les manquements auxquels le preneur doit remédier, de façon à lui permettre de savoir exactement ce qui lui est reproché et ce qu’il doit faire pour déférer à l’injonction. Les imprécisions sont de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis, privant ainsi d’effet le commandement.

En l’espèce, Mme [U] et la société Samnang sont liées par un bail commercial en date du 1er septembre 2014, qui contient un article « CLAUSE RESOLUTOIRE » aux termes duquel " Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus […] ".

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, Mme [U] a délivré à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire du bail " d’avoir à remettre en état le mur mitoyen entre les locaux des [Adresse 4], dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte, avec la présence et surveillance d’un architecte justifiant de ses assurances professionnelles, avec intervention d’un organisme de contrôle et les assurances prévues par le bail commercial ".

Aux termes de cet acte, la bailleresse déclare les éléments suivants :

— qu’aux termes du bail du 1er septembre 2014, les locaux pris à bail sont destinés au commerce de restauration traditionnelle, traiteur, salon de thé et vente d’objet cadeau en liaison avec ces activités,

— que suivant procès-verbal du 19 mars 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé l’autorisation d’effectuer une ouverture entre les deux locaux commerciaux dans le pignon,

— que le 8 mai 2014, la bailleresse a donné un accord à son locataire, la société DMC représentée par M. [W], pour procéder à une « ouverture limitée » dans le mur séparant les [Adresse 4], au niveau de la partie arrière sur cour (cuisine),

— que dans le bail commercial conclu avec la société Samnang, il est bien indiqué le défaut d’ouverture entre le [Adresse 4] et le [Adresse 4] et qu’à cette fin il est précisé dans la clause « Destination » que " La plonge de la cuisine se situe dans les locaux mitoyens sis [Adresse 4], dont est propriétaire la SCI DMC ",

— que la bailleresse a constaté une ouverture effectuée dans un gros mur de séparation et mitoyen entre les [Adresse 4], d’une dimension de 1,80 m sur 1 m de large,

— que l’ouverture réalisée sans autorisation des copropriétaires des deux immeubles, sans la surveillance d’un architecte, sans assurances professionnelles, sans intervention d’un organisme de contrôle, sans autorisation des propriétaires, " l’autorisation de Madame [U] concernant une ouverture limitée (du 8 mai 2014) étant non valable ", constitue des travaux non autorisés, portant atteinte aux clauses et conditions du bail.

Il ressort de cet acte que la bailleresse reproche à la société Samnang d’avoir réalisé des travaux d’ouverture entre les locaux situés au [Adresse 4] et au 43 de la même rue, tout en reconnaissant avoir autorisé la précédente locataire à réaliser une « ouverture limitée » par acte du 8 mai 2014.

En outre, elle soutient que le défaut d’ouverture entre le 41 et le 43 est indiqué dans le bail du 1er septembre 2014, alors que le bail versé aux débats ne comporte aucune mention de ce type, le contrat stipulant uniquement dans la clause « DESTINATION DES LIEUX » que " Les locaux et lieux loués sont destinés exclusivement au commerce de restauration traditionnelle, traiteur, salon de thé et vente d’objet cadeau en liaison avec ces activités, étant indiqué que la plonge de la cuisine se situe dans les locaux du [Adresse 4] dont est propriétaire la SCI MPC ".

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2013 refusant l’autorisation d’effectuer une ouverture entre les deux locaux commerciaux dans le pignon n’est pas annexé au commandement, de sorte que le preneur ne peut savoir si ce refus d’autorisation porte sur le même mur que celui dans lequel la bailleresse a autorisé une « ouverture limitée » le 8 mai 2014, étant précisé que ces différents actes sont antérieurs à la cession du fonds de commerce de la société DMC à la société Samnang et à la conclusion du bail du 1er septembre 2014.

Il ressort de ces éléments que le commandement d’avoir à remettre en état le mur mitoyen entre les [Adresse 4] manque de clarté et de précision sur les manquements reprochés à la locataire au regard de la contradiction sur l’existence d’un refus de la copropriété, d’une autorisation de la bailleresse et de l’imprécision sur le mur concerné.

La société Samnang verse aux débats plusieurs pièces établissant la connaissance qu’avait Mme [U] de la réalisation d’une ouverture entre les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4], avant le bail conclu avec la société Samnang.

Ainsi, sont versés aux débats :

— une lettre datée du 8 mai 2014, signée par Mme [U] et contresignée par M. [W], gérant de la société DMC, précédente locataire des locaux, aux termes de laquelle il est mentionné " Je soussignée [O] [S], […] suis en mesure à ce jour de confirmer en tant que de besoin le plein accord que j’ai donné en août 2013, à la société DMC ma locataire, en accord avec la SCI MPC, propriétaire du lot voisin du [Adresse 4], pour procéder à une ouverture limitée du mur séparant nos lots au niveau de la partie arrière sur cour (cuisines). Cet accord vaut évidemment pour ma locataire actuelle la société DMC et ses éventuels successeurs " (pièce demanderesse n° 15),

— une attestation de M. [H] [B] [I] en date du 2 septembre 2021, lequel déclare avoir réalisé des travaux d’électricité et de climatisation en avril 2013 dans les deux locaux du restaurant « Le 43 », au cours desquels il a observé que Mme [U] était « très impliquée car elle venait souvent visiter le chantier », qu’elle a vu le « grand tableau électrique du local du 41 qui alimentait aussi le 43 ainsi que la climatisation fonctionnant pour les 2 locaux sur le toit de la cuisine du 41 », que les ouvriers ont fêté la fin des travaux avec M. [W] et Mme [U], laquelle « était satisfaite que nous ayons tout réunis » (pièce demanderesse n° 26),

— une autre attestation de M. [I] en date du 15 mars 2022 précisant qu’à l’occasion des travaux d’électricité et de climatisation, il a pu constater que M. [W] avait fait appel à une entreprise de maçonnerie « pour l’ouverture d’un passage entre les deux cuisines » (pièce demanderesse n° 31),

— un courrier de M. [I] au Procureur de la République de Pontoise en date du 2 décembre 2022 ainsi qu’un courrier adressé au tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre civile du 20 mai 2023, indiquant avoir reçu la « visite inopinée » de Mme [U] et son mari, pour lui demander de modifier l’attestation qu’il avait fournie à la société Samnang dans la procédure judiciaire qui les oppose, et indiquant qu’il s’était senti menacé (pièces demanderesses n° 55 et 55b),

— une attestation de M. [C] [A] en date du 10 février 2022, lequel déclare avoir participé aux travaux dans le restaurant « Le 43 » en 2013 et avoir régulièrement vu Mme [U] sur le chantier et indique que " Monsieur [W] ravi d’avoir reçu l’autorisation de cette dame pour casser le mur entre les deux cuisines " (pièce demanderesse n° 32),

— une facture en date du 17 mars 2013 pour des travaux de « ouverture entre les deux cuisines » incluant « Percement du mur non porteur 900 x 550 cm », adressée à la « SARL DMC / Restaurant Le 43 » (pièce demanderesse n° 29),

— une facture complémentaire du 23 mars 2013 pour « Création passage 530 mm x 1700 mm », « fourniture et pose d’un habillage inox » (pièce demanderesse n° 30),

— des conclusions en défense signifiées par M. [W], ès-qualités de liquidateur amiable de la SARL DMC, dans l’instance en intervention engagée par la société Samnang, enregistrée sous le numéro RG 22/06180, aux termes desquelles la société DMC indique qu’elle exploitait un fonds de commerce au [Adresse 4], qu’elle a acquis le fonds de commerce de la société Hansel & Gretel exploité au [Adresse 4] pour y poursuivre l’activité de restauration rapide exercée selon la destination du bail ; que « des travaux ont été effectués en début d’année 2013 par la société pour relier les deux locaux par une légère ouverture destinée à éviter d’encombrer l’extérieur et permettant que le travail de » plonge « et de » service « soit effectué conformément aux règles d’hygiène imposées » ; que " lors de la cession par la société DMC à la société SAMNANG, Madame [O] [U] à l’époque épouse [G] a expressément confirmé son autorisation orale à cette ouverture par un écrit en date du 8 mai 2014 » ; « C’est dans ces conditions que l’exploitation globale a été poursuivie sans aucune réaction ni difficulté » jusqu’aux actes de 2021 ; il est précisé que les travaux initialement envisagés visaient à réunir les deux salles de restaurant, qu’un projet d’architecte avait été présenté et autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] mais refusé par l’assemblée générale de la copropriété sise au [Adresse 4] cette même rue, raison pour laquelle ce projet n’a pas été réalisé et seul un petit passage a été créé au niveau des cuisines sur un mur de bâtiment qui ne dépendait pas de la copropriété et pour lequel l’autorisation de la bailleresse suffisait (pièce demanderesse n° 61),

— une attestation de M. [W] du 12 mai 2024 déclarant qu’il est à l’origine des travaux réalisés début 2013 pour la ventilation des deux locaux des [Adresse 4] et de réunification des deux cuisines par la création d’un passage, qu’il n’a jamais eu de plainte de la bailleresse qui a toujours soutenu ses actions et qui lui a permis de vendre son restaurant " pour une exploitation conjointe des deux locaux [Adresse 4] [Adresse 4] " (pièce demanderesse n° 76).

Les critiques de Mme [U] relatives à certaines de ces pièces ne sont pas fondées en ce que :

— l’accord qu’elle a donné par écrit le 8 mai 2014 à la réalisation d’une ouverture limitée ne peut s’analyser en un accord « pour entrer en négociation » pour des futurs travaux ; les termes de l’accord sont clairs et font référence à une autorisation donnée en 2013 pour des travaux de réunion des lots du 41 et du [Adresse 4] par le mur de la cuisine de chaque lot,

— les attestations des ouvriers ayant travaillé sur le chantier dans les locaux ne sont ni ambiguës, ni confuses ; elles sont au contraire concordantes sur le fait que les deux locaux ont été réunis lors de travaux réalisés début 2013 grâce à une ouverture réalisée entre les deux cuisines, et sur le fait que Mme [U] était présente sur le chantier et exprimait son accord avec les travaux réalisés,

— les factures de travaux versées aux débats sont également cohérentes avec les travaux décrits en 2013, en ce qu’elles font référence à des percements de mur et création de passage, et le fait que les unités de mesure ne soient pas exactes ou les dimensions pas identiques à quelques centimètres près à celles relevées par un commissaire de justice ne suffit pas à les discréditer,

— le courrier de M. [W] en date du 13 juin 2022 critiqué par la bailleresse, ne constitue pas une attestation et il est complété par une attestation formelle en date du 12 mai 2024, en cohérence avec les conclusions en défense produites dans l’instance RG 22/06180, ces documents étant tous précis et concordants sur les travaux réalisés par lui, afin de réunir les deux locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4] qu’il exploitait à l’époque, avec l’autorisation de Mme [U].

En outre, le fait que le gérant de la société DMC ait déclaré devant l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4], le 19 mars 2013, qu’il n’avait pas, à ce jour, effectué de travaux sur le mur séparant le 41 et le 43, n’est pas incompatible avec la réalisation de travaux d’une ouverture limitée en fond de cuisine à peu près à la même époque. Le projet initial de la société DMC, qui a été soumis à l’autorisation des copropriétaires et refusé par l’assemblée générale de la copropriété située au [Adresse 4], visait à supprimer en totalité la séparation entre les lots 41 et 43, de manière à faire une seule salle de restaurant. Cela ressort des plans de travaux datés du 12 novembre 2012 versés aux débats. Cette ouverture n’a effectivement jamais été réalisée à la suite du refus donné par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4], seule une ouverture limitée au niveau des cuisines, en fond des deux lots ayant finalement été réalisée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [U] avait parfaitement connaissance de l’ouverture entre les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4], que cette ouverture a été réalisée avec son autorisation par le précédent locataire, la société DMC dont M. [W] était le gérant, et que la société Samnang a pris à bail les locaux du [Adresse 4] concomitamment à ceux du [Adresse 4] au regard de la liaison entre les deux locaux permettant une exploitation conjointe.

Dans ce contexte, le commandement de remettre en état le mur séparant les deux cuisines, pour fermer une ouverture précédemment autorisée par la bailleresse avant la prise à bail, crée nécessairement une confusion dans l’esprit du preneur qui ne peut raisonnablement comprendre le sens de cette demande.

En outre, au regard de la connaissance qu’avait la bailleresse de l’ouverture existant entre les deux lots qu’elle avait elle-même autorisée, la délivrance de ce commandement juste après l’échec des négociations entre les parties sur le prix de vente du local litigieux caractérise l’absence de bonne foi de la bailleresse dans la mise en œuvre de ses prérogatives contractuelles.

En conséquence, le commandement du 22 septembre 2021 sera déclaré nul et dépourvu d’effet.

Sur la validité du commandement du 10 août 2022

La société Samnang fait valoir :

— que le commandement litigieux ne lui impute pas les manquements reprochés, et pour cause dans la mesure où elle n’est pas à l’origine des percements du mur reprochés,

— que les manquements reprochés ne sont pas précis puisque le commandement vise plusieurs stipulations du bail ainsi que le règlement de copropriété qui n’était pas joint au commandement, alors qu’elle s’est conformée au bail en prenant les locaux dans l’état où ils se trouvaient à la date de signature,

— que les travaux de remise en état demandés par la bailleresse sont en contradiction avec les articles 1 et 2 du bail puisqu’il s’agit de travaux affectant des parties communes de l’immeuble sur lesquelles elle n’a pas la possibilité d’intervenir de son chef sans une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires que seule la bailleresse peut demander,

— que le commandement conduisant à une injonction impossible est nul.

Mme [U], qui ne répond pas expressément aux moyens opposés au soutien de la demande de nullité du commandement du 10 août 2022, soutient simplement que l’installation d’un climatiseur sur le toit de la cuisine du [Adresse 4] ne nécessitait pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dans la mesure où la toiture de la cuisine recouvre un bâtiment qui constitue un lot « hors construction », c’est-à-dire, ne faisant pas partie de la copropriété, de sorte que l’installation de la climatisation sur son toit ne nécessitait pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement énonce de façon précise les manquements auxquels le preneur doit remédier, de façon à lui permettre de savoir exactement ce qui lui est reproché et ce qu’il doit faire pour déférer à l’injonction. Les imprécisions sont de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis, privant ainsi d’effet le commandement.

En l’espèce, il est rappelé que le bail commercial en date du 1er septembre 2014 contient un article « CLAUSE RESOLUTOIRE » dont les termes ont déjà été rappelés.

Par acte extrajudiciaire du 10 août 2022, Mme [U] a délivré à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire du bail " d’avoir à remettre en état la partie du mur situé en héberge de la toiture du [Adresse 4], dite « muret », et notamment :

— l’ouverture pour la grille de ventilation (« dite » ventilation murale extérieure "),

— l’ouverture pour la sortie de d’une gaine de ventilation (« dite gaine d’extraction »),

— l’ouverture pour la traversée de différents (dits « réseau de câbles »),[sic]

Et ce dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte, avec une entreprise, la présence et la surveillance d’un architecte justifiant de ses assurances professionnelles, l’intervention d’un organisme de contrôle, les assurances prévues par le bail et ce, conformément aux règles de l’art ".

Le commandement rappelle les stipulations suivantes du bail commercial du 1er septembre 2014 :

— la clause 1 des « Conditions » relative à la prise des locaux en l’état,

— la clause 2 des « Conditions » relative à l’obligation de se conformer notamment au règlement de copropriété,

— la clause 12 des « Conditions » relative à l’interdiction d’effectuer des changements, percements de gros murs, démolition sans le consentement du bailleur et de la copropriété le cas échéant, en respectant certaines conditions d’exécution.

Il rappelle également l’article 29 du règlement de copropriété relatif aux règles de majorité pour les travaux affectant les parties communes et l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Le commandement renvoie également à un constat d’huissier établi par Me [K] le 29 octobre 2021, constatant l’existence de " trois ouvertures dans la partie du muret situé en héberge de la toiture du [Adresse 4] " ainsi qu’à un rapport de l’architecte de l’immeuble, M. [M], selon lequel les ouvertures pratiquées sur le mur en héberge sont illicites car ils débouchent à moins de 8 mètres d’une ouverture et qu’une autorisation d’ouverture était indispensable.

Le commandement énonce que les ouvertures ont été réalisées sur la partie du mur située en héberge de la toiture du [Adresse 4], par le percement d’un mur appartenant aux parties communes du [Adresse 4], et que ces travaux ont été effectués :

«  – sans le consentement express et écrit du bailleur,

— sans la surveillance de l’architecte du bailleur,

— sans la surveillance d’un architecte justifiant ses assurances professionnelles,

— sans l’intervention d’un organisme de contrôle,

— sans contracter les :

— assurance « tous risques chantier » garantissant également les dommages atteignant les existants appartenant au bailleur,

— assurance « dommages-ouvrage » conforme à la loi du 4 janvier 1978,

— assurance responsabilité pour tous dommages causés aux biens en cours de travaux ou de fait des travaux après réception,

— sans l’autorisation des copropriétaires du [Adresse 4])".

Toutefois, le commandement n’impute pas à la société Samnang ou au précédent preneur la réalisation des ouvertures qui auraient été réalisées en contravention avec le règlement de copropriété, de sorte que le manquement aux dispositions du bail du 1er septembre 2014 n’est pas explicité.

En outre, comme le relève la société Samnang, dans l’hypothèse où ces ouvertures auraient effectivement été réalisées sur des parties communes, en contravention avec le règlement de copropriété, toute intervention sur ledit « muret » pour supprimer les ouvertures nécessiterait une autorisation de la copropriété qui ne peut être sollicitée que par la bailleresse elle-même, de sorte que l’exécution du commandement ne dépendrait pas de la seule volonté du preneur.

Enfin, il ressort des pièces versées aux débats et déjà citées que des travaux de climatisation ont été réalisés conjointement dans les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4] en 2013, soit avant la prise à bail de la société Samnang, et que la bailleresse a déclaré dans un courrier électronique du 10 juin 2021 qu’il n’y avait pas d’autorisation à demander pour la pose d’une climatisation sur le toit de la cuisine puisque ce bâtiment était « hors copropriété ». Il ressort également d’un courrier d’un administrateur judiciaire de l’immeuble du [Adresse 4] du 30 mai 2008 et d’un procès-verbal d’assemblée générale du [Adresse 4], que des ouvertures sur le muret situé en héberge du [Adresse 4] existaient déjà et que la climatisation des locaux avec climatiseur sur le toit de la cuisine du [Adresse 4] existait déjà en 2013, donc avant la prise à bail de la société Samnang.

Il résulte de ces éléments que le commandement du 10 août 2022 est à la fois imprécis sur le manquement imputé au preneur et inexécutable par le preneur sans l’autorisation de l’assemblée générale à demander par la bailleresse. En conséquence, il sera déclaré nul et de nul effet.

Sur la validité des trois commandements du 27 octobre 2022

— Sur le commandement relatif au paiement de la taxe foncière

La société Samnang soutient que la bailleresse a sollicité le paiement de la taxe foncière pour la première fois par la voie d’un commandement de payer du 27 octobre 2022, sans adjoindre aucun document justificatif à l’appui de cette demande ; qu’en tout état de cause elle a payé la somme demandée dans le délai imparti.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles. Cet article permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2022, Mme [U] a fait commandement à la société Samnang de payer la somme de 978 euros au titre des taxes foncières 2019, 2020 et 2021. Le commandement relate de façon précise le mode de calcul de la taxe foncière imputable à la société preneuse, au regard de la quote part que représente le local dans la copropriété.

Le commandement versé aux débats par la société Samnang ne contient pas de pièce annexe alors que sont visées en fin de page plusieurs pièces jointes. Ce document n’est toutefois pas complet puisque le procès-verbal de signification par le commissaire de justice est également absent.

A l’inverse, Mme [U] verse aux débats une copie de l’acte qui apparait complète et dont le procès-verbal de signification mentionne « 9 feuillets », l’acte incluant les justificatifs de taxe foncière mentionnés dans le commandement.

En conséquence, le commandement de payer du 27 octobre 2022 est suffisamment précis et clair pour permettre à la société Samnang de s’exécuter, de sorte que la demande de nullité de l’acte sera rejetée.

Il est précisé surabondamment que la société Samnang justifie avoir réglé les causes du commandement et que la bailleresse ne forme aucune demande spécifique sur le fondement de cet acte.

— Sur le commandement relatif aux visites des locaux

La société Samnang soutient que la clause du bail faisant obligation au preneur de laisser la bailleresse, son architecte ou son représentant visiter les locaux quand bon leur semble est entachée de nullité absolue en ce qu’elle est contraire à l’obligation de jouissance paisible à la charge du bailleur ; que la bailleresse a fait un usage abusif de cette clause; que la bailleresse ne peut contourner une règle d’ordre public par l’usage d’un commandement qui est donc nul ; qu’il ne ressort pas du bail ni de l’ordonnance de référé du 2 novembre 2021 qu’il lui appartient de fixer les dates des visites de la bailleresse.

La bailleresse fait valoir qu’elle n’a jamais entravé le service du restaurant, qu’elle a respecté les termes de l’ordonnance de référé en informant de ses visites 72 heures à l’avance mais qu’elle se confronte à l’obstruction de la locataire.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2022, Mme [U] a fait commandement à la société Samnang, « dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte de FIXER LES DATES DES VISITES et D’AVOIR A LAISSER VISITER les lieux loués au propriétaire, à ses représentants et/ou acquéreurs éventuels, deux fois par semaine, entre 15h30 et 17h30 en-dehors des horaires de service et ce, assorti d’un délai de prévenance à la bailleresse d’au moins 72h avant des dates pour chaque visite ».

L’acte fait référence à la clause 22 de l’article « Conditions » du bail du 1er septembre 2014 qui prévoit l’obligation pour le preneur :

«  De laisser le propriétaire, son architecte ou son représentant visiter les lieux loués, quand bon lui semblera.

Dans le cas où le bailleur viendrait à vendre l’immeuble, de le laisser visiter à tous acquéreurs éventuels au moins deux fois par semaine ".

Il fait également référence à l’ordonnance de référé du 2 novembre 2021 ayant fixé un calendrier de visite du local au profit de la bailleresse, deux fois par semaine, entre 15h30 et 17h30 en dehors des heures de service, avec un délai de prévenance de 72h.

Il ne ressort pas des termes du commandement un manquement du preneur aux obligations du bail dans la mesure où le bail ne lui fait aucunement obligation de fixer les dates de visite de la bailleresse, ni d’encadrer ces visites dans des horaires et de les soumettre à un délai de prévenance, ces précisions résultant de l’ordonnance de référé du 2 novembre 2021 et non du bail lui-même. Le fait d’exiger du preneur de fixer un calendrier de visite qui s’imposerait à la bailleresse et de lui demander de l’avertir 72h avant chaque visite qu’il aura fixé est incohérent et contraire au sens des stipulations du bail.

Le commandement n’ayant pas pour objet d’exiger l’exécution d’une obligation résultant du bail, il sera déclaré nul et de nul effet.

— Sur le commandement relatif à la communication des autorisations pour bénéficier d’une terrasse

La société Samnang ne développe aucun moyen au soutien de sa prétention relative à la nullité de ce troisième commandement du 27 octobre 2022. Elle justifie simplement avoir communiqué les autorisations de terrasse sollicitées par la bailleresse, laquelle ne forme aucune demande au soutien de ce commandement.

En conséquence, la demande de nullité de l’acte sera rejetée.

Sur la validité du commandement du 21 décembre 2023

— Sur la demande de nullité

La société Samnang soutient que l’acte qui lui fait commandement de payer la somme de 1.413 euros au titre de régularisations de charges et la somme de 265,17 euros vise l’article 24 du contrat de bail qui n’a aucun rapport avec les charges ; que la demande ne formule aucun calcul et n’est pas compréhensible ; qu’aucune régularisation de charges n’est prévue au bail et n’a été demandée jusqu’au 18 avril 2023 au motif que les charges étaient forfaitisées ; que le calcul présenté dans le commandement est incompréhensible; que les intérêts réclamés et les frais de commandements qui sont nuls ne sont pas dus; que l’imputabilité des griefs reprochés à la société Samnang n’est pas caractérisée, de sorte que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre.

Mme [U] ne soutient aucun moyen en réponse à cette prétention.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2023, Mme [U] a fait commandement à la société Samnang, " d’avoir à régler à Mme [U] la somme de 1 413 € + 265,17 = dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte " (sic).

Ce commandement vise les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce relatif au refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.

L’acte fait référence à la clause n° 24 de l’article « Conditions » du contrat de bail aux termes de laquelle est stipulée l’obligation « De rembourser chaque année au propriétaire en sus du loyer ci-après fixé, l’impôt foncier des lieux loués et taxes afférentes », puis à un courrier de la bailleresse du 18 avril 2023 présentant les différences entre les charges provisionnées et les charges exigibles depuis le 1er janvier 2019, le courrier étant assorti de justificatifs. L’acte expose que la société Samnang a contesté les sommes réclamées, puis en a réglé une partie en novembre 2023.

L’acte indique que la société Samnang reste redevable :

— d’une somme de 1248 euros au titre de ces régularisations de charges, à laquelle est appliquée une majoration de 10% en application d’une clause du bail (124,8 euros),

— d’un intérêt calculé selon les termes du bail en cas de défaut de paiement, soit 23 euros pour la période du 1er septembre au 1er novembre 2023 et 17 euros pour la période du 1er novembre au 1er décembre 2023,

— du remboursement des frais de commandement visant la clause résolutoire du « 27 novembre 2023 » (sic) sur l’autorisation d’installer une terrasse (83 euros), sur la demande en paiement de la taxe foncière 2023 avec l’indication « ajouter les frais du commandement », et de la présente sommation avec la mention « ajouter les frais du commandement », soit un total non spécifié dans l’acte,

— soit la somme totale de 1.413 euros et de 265,17 euros, cette dernière somme étant indiquée de façon manuscrite.

Aucune pièce justificative ni aucun décompte précis n’est annexé au commandement ; en particulier le courrier de mise en demeure de Mme [U] du 18 avril 2023 dont il est indiqué qu’il contenait les pièces justificatives des régularisations de charges depuis le 1er janvier 2019 n’est pas joint.

En outre, le commandement fait référence à la clause 24 de l’article « Conditions » du contrat de bail qui ne fait pas référence aux charges mais uniquement aux taxes. Il indique que le bail prévoit dans le titre « provisions sur charges » le fait que les charges sont « révisables », ce qui n’est pas indiqué dans le bail. La « révision » mentionnée dans le commandement n’est d’ailleurs pas explicitée.

Les termes ainsi que les calculs confus du commandement de payer ne permettent pas au preneur de savoir si les sommes réclamées sont réellement dues, ni pour quel montant, faisant obstacle à toute possibilité d’exécution.

En conséquence, le commandement du 21 décembre 2023, valant mise en demeure préalable à un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, sera déclaré nul et de nul effet.

— Sur la demande de remboursement de la somme versée au titre des régularisations de charges

A titre liminaire, au regard des conclusions de la société Samnang, il n’apparait pas clairement si cette demande est formée à titre principal ou subsidiaire.

En tout état de cause, la société Samnang sollicite le remboursement de la somme de 1.280 euros payée en exécution du commandement du 21 décembre 2023, au motif que le bail mentionne un loyer de 1.500,52 euros charges comprises, sans préciser la ventilation entre le loyer et les charges ; qu’il n’est prévu aucune régularisation de charges et que les provisions sur charges ont évolué forfaitairement en application de l’indice appliqué au loyer au cours des 8 dernières années.

Mme [U] ne développe pas de moyen en réponse à cette prétention.

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail du 1er septembre 2014 stipule dans l’article « Loyer » que " le présent bail est consenti moyennant un loyer MENSUEL de 1.500,52 euros (charges comprises) que le preneur s’engage à payer […]. Le loyer en principal, provisions sur charges et taxes, couvrant la période du 1er au 31 août 2014 est réglé par chèque remis ce jour ".

Le contrat ne contient pas de stipulation relative à la régularisation des charges.

Mme [U] verse aux débats une quittance de loyer du mois d’août 2021 faisant apparaitre un montant au titre du loyer et un montant au titre des « provisions sur charges ».

La société Samnang justifie d’un virement réalisé le 21 janvier 2024, soit un mois après le commandement, pour un montant de 1.280 euros, portant le libellé « Charge propriétaire ». Pour contester ce paiement, elle ne verse aucun avis d’échéance ou quittance de loyer pour démontrer que la volonté des parties était de fixer les charges de façon forfaitaire et qu’elles ont appliqué une révision indiciaire à ces charges.

Au contraire, bien qu’imprécis, le bail fait référence à des « provisions sur charges » de même que la seule quittance de loyer versée aux débats par la bailleresse. La notion de « provisions » implique nécessairement des régularisations, de sorte que la société Samnang échoue à démontrer que la somme de 1.280 euros qu’elle a versée serait indue. Elle sera donc déboutée de sa demande en remboursement.

Sur la validité du commandement du 25 janvier 2024

— Sur la demande de nullité

La société Samnang soutient que le commandement de payer du 25 janvier 2024 qui réclame le paiement d’une régularisation de loyer par application de la clause d’indexation contractuelle est nul en ce qu’il est fondé sur une clause d’indexation nulle car prévoyant uniquement une variation à la hausse du loyer. A titre subsidiaire, elle sollicite que la clause d’indexation du bail soit déclarée nulle ou, en tout état de cause, réputée non écrite.

Mme [U] ne soutient aucun moyen en réponse à cette prétention.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2024, Mme [U] a fait commandement à la société Samnang de payer la somme de 2.234 euros, outre 135,36 euros au titre des frais de l’acte.

Ce commandement vise les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce relatif au refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.

Aux termes du commandement, il est fait référence à un ajustement du loyer sollicité par la bailleresse en application de la clause d’indexation du bail, à hauteur de 55.159,28 euros pour la période du 1er février 2020 au 31 août 2023, dont la société Samnang n’aurait réglé que la somme de 53.307 euros. Elle sollicite donc le paiement du complément auquel elle applique des majorations pour retard de paiement.

L’acte indique que " pour la fixation du montant au titre de 'loyer’ prévue par la clause d’indexation du bail est applicable l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Que les montants mensuels réglés à votre compte au titre de 'loyer’ du 1er février 2020 au 31 août 2020 (montant de 1.559,12 € – se composant de 1.460,42€ de loyer principal et 98,70 € de provision sur charges) et depuis le 1er septembre 2020 au 31 août 2023 (montant de 1.580,75 € – se composant de 1.480,67 € de loyer principal et 100,08 € de provision sur charges), ne correspond pas au montant au titre de 'loyer’ indexé et réajusté pour lesdites périodes selon les conditions expressément prévues par le bail en fonction des variations de l’ILC ".

L’article « Révision du loyer » du contrat de bail du 1er septembre 2014 stipule : " Le loyer sera réajusté à chaque période annuelle, exclusivement à la hausse, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations de l’Indice National du Coût de la Construction publié par l’INSEE (indice de base : premier trimestre 2014 : 1648).

Le taux de variation indiciaire annuel est calculé en fonction du dernier indice publié à la date d’effet du bail, puis ensuite à l’indice trimestriel, strictement correspondant, des années suivantes.

Si la présente clause ne pouvait recevoir application pour quelque raison que ce soit, les indices de référence seront ceux afférents à la date de départ de chaque période annuelle, le bailleur ayant alors la faculté de procéder à des facturations provisoires sur les bases précédentes.

Dans le cas où l’indice choisi viendrait à disparaître, ou ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit, il lui sera substitué l’indice de remplacement ou à défaut tous indice similaire qui sera déterminé, ou au besoin reconstitué par un expert mandataire commun qui sera désigné, soit d’accord des parties, soit à défaut par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance et qui, en cas de refus, départ ou empêchement de quelque nature que ce soit, sera remplacé dans les mêmes formes.

Le preneur reconnaît d’autre part expressément que la clause d’indexation ci-dessus constitue la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle celui-ci n’aurait pas été conclu compte tenu de l’importance de la location, de sa durée et de la constance des usages pour des locations similaires ".

En faisant commandement à la société Samnang de payer une somme au titre de l’actualisation du loyer par application de l’indice des loyers commerciaux (ILC), alors que le bail prévoyait l’application de l’indice du coût de la construction (ICC), sans justifier qu’un accord était intervenu entre les parties pour modifier l’indice de référence, la bailleresse n’a pas fait application des stipulations contractuelles de sorte que, sans qu’il soit besoin d’analyser plus en avant les moyens soulevés par la société preneuse le commandement de payer est nul et de nul effet.

— Sur la demande de remboursement de la somme versée au titre de la révision des loyers

A titre liminaire, au regard des conclusions de la société Samnang, il n’apparait pas clairement si cette demande est formée à titre principal ou subsidiaire.

En tout état de cause, la société Samnang sollicite le remboursement de la somme de 1.852,52 euros payée en exécution du commandement du 25 janvier 2024, au motif qu’elle doit une somme forfaitaire au titre des loyers et des charges et que les sommes réclamées ne sont pas dues.

Mme [U] ne développe pas de moyen en réponse à cette prétention.

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il a été rappelé que le bail stipule une clause de révision annuelle du loyer de sorte que la bailleresse est en droit d’en faire application. La société Samnang qui soutient ne pas devoir la somme de 1.852,52 euros qu’elle a payée en exécution du commandement du 25 janvier 2024 ne justifie d’aucun calcul de révision du loyer en application de l’indice contractuel pour justifier ne rien devoir au titre de la révision.

En conséquence, en l’absence de preuve du caractère indu du paiement qu’elle a effectué au titre de la révision, la société Samnang sera déboutée de sa demande de remboursement.

Sur la demande subsidiaire de résolution du bail à compter du 23 octobre 2021

Mme [U] fait valoir :

— qu’en application des articles 1184 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résolu du fait des manquements d’une partie à ses obligations,

— que la société Samnang a commis des manquements suffisamment graves au contrat pour justifier sa résolution en refusant d’exécuter son obligation de réparer les travaux irréguliers affectant les parties communes et le mur mitoyen, la privant de la possibilité de disposer de son bien pour le vendre ; que le preneur a également manqué à son obligation de respecter le règlement de copropriété de l’immeuble, de réparer le local, et de relever et garantir la bailleresse de toute réclamation dont elle serait l’objet ; que le preneur a adopté une conduite déloyale en essayant de contourner l’exécution de ses obligations,

— que l’empêchement d’exercer son droit de disposer et posséder son bien résulte d’un ensemble de faits imputables au preneur qui constituent une violation des obligations découlant du contrat de bail suffisamment grave pour justifier la résolution du bail, son maintien dans les lieux étant devenu incompatible avec les droits de la bailleresse,

— que le caractère intentionnel d’inexécution de nombreuses obligations essentielles découlant du contrat de bail constitue également une inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles justifiant la résolution.

La société Samnang soutient :

— que la bailleresse ne rapporte pas la preuve des manquements qu’elle lui reproche, en particulier des travaux qu’elle lui impute dans les locaux, en l’absence d’état des lieux d’entrée produit par la bailleresse,

— que l’ouverture présente dans le mur de la cuisine préexistait à la signature du bail du 1er septembre 2014 ; qu’il appartenait à la bailleresse de faire intervenir l’architecte de l’immeuble et le syndic pour la réalisation des travaux d’ouverture en 2013 si elle le jugeait utile,

— que le fonds de commerce a été vendu à la société Samnang dans son état actuel, avec l’ouverture dans le mur de la cuisine, la bailleresse ayant attesté de son autorisation à ces travaux et de nombreuses pièces versées aux débats démontrant l’exécution des travaux avant son acquisition du fonds,

— que les actes de cession du fonds de commerce, auxquels est intervenue Mme [U], précisent la possibilité d’exploiter l’activité de restauration « conjointement » avec le local du [Adresse 4] ; qu’il y est précisé que le chiffre d’affaires de la société cédante pour l’année 2013 résulte " à partir d’avril 2013 de l’exploitation étendue au local commercial sis au [Adresse 4] ",

— que la déclaration de l’ancien gérant de la société DMC à l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4], le 19 mars 2013, portait sur le mur principal séparant les deux salles, pas sur le mur de l’appentis dans lequel une ouverture a été réalisée en l’absence d’autorisation de travaux sur le mur principal,

— que la bailleresse ne démontre pas par des documents officiels que le mur de la cuisine, qui appartient à un appentis situé dans la cour de l’immeuble et construit « hors copropriété » selon la bailleresse, était une partie commune.

Selon les articles 1134 et 1741 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement. En outre et selon les termes de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, il a déjà été établi que les pièces versées aux débats démontrent suffisamment que les travaux d’ouverture dans le mur de la cuisine reliant les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4] ont été réalisés en 2013, à l’initiative du précédent preneur, la société DMC, avec l’autorisation de la bailleresse.

Il ressort du contrat de bail du 1er septembre 2014 que les locaux du [Adresse 4] ont été loués pour une destination notamment de « restauration traditionnelle », avec la précision que " la plonge de la cuisine se situe dans les locaux du [Adresse 4] ".

La promesse de cession de fonds de commerce du 12 mai 2014 et l’acte de cession du fonds de commerce de la société DMC à la société Samnang du 1er septembre 2014, auxquels Mme [U] est intervenue en qualité de bailleresse, précisent que :

«  le cédant est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI MPC portant sur un local commercial voisin sis au [Adresse 4] à Paris (75013), dans lequel il a aménagé une salle pour accueillir sa clientèle et qu’il exploite conjointement avec le local sis au [Adresse 4]. […]

La SCI MPC consent ce jour un bail commercial au cessionnaire, portant sur le fonds sis au [Adresse 4], afin qu’il puisse l’exploiter conjointement avec le fonds sis au [Adresse 4]. ".

L’acte de cession contient les déclarations du cédant selon lesquelles tous les travaux effectués dans les locaux l’ont été avec l’autorisation des propriétaires, et aucune contravention aux clauses et conditions du bail n’a été commise jusqu’à ce jour.

Au regard de ces éléments, aucun manquement aux dispositions du bail ou aux obligations légales ne peut être reproché à la société Samnang qui a pris à bail les locaux du [Adresse 4] reliés à ceux du [Adresse 4], en vue de leur exploitation conjointe, sans être informée d’aucune opposition de la bailleresse, ni contrariété au règlement de copropriété. Au contraire, l’accord de la bailleresse pour cette configuration est explicite par son intervention à l’acte de cession et par la destination de restauration traditionnelle autorisée avec la précision que la plonge se fait dans le local voisin. L’absence de plonge dans le local du [Adresse 4] constituerait un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur si l’accès au local du [Adresse 4] n’était pas organisé.

En l’absence de manquement contractuel caractérisé de la société Samnang, la demande subsidiaire de résolution du bail sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de nullité du bail du 1er septembre 2014 et des actes concomitants

Mme [U] soutient que son consentement à la cession du fonds de commerce à la société Samnang a été obtenu par dol et par fraude en ce que l’acte mentionne qu’aucune contravention au bail ou aux obligations légales n’a été commise à la date de la cession et en ce qu’elle s’est appuyée sur les déclarations des parties visées dans la promesse pour donner son consentement exprès et écrit, en donnant procuration à M. [W] pour la représenter lors de la signature de l’acte. Elle fait valoir que la société DMC et la société Samnang lui ont dissimulé des informations et fait de fausses déclarations pour la mener à donner son consentement, alors que ces informations étaient déterminantes ; que si les violations au bail du 28 mai 2004 constituées par les travaux non-autorisés, la violation du règlement de copropriété et le non-respect de toutes les charges et conditions de ce bail ne lui avaient pas été dissimulés, elle n’aurait pas donné son accord à la cession du fonds de commerce, à la résiliation du bail du 28 mai 2004 et à la conclusion du bail du 1er septembre 2014 ; que son consentement ayant été vicié par des manœuvres dolosives, les actes précités sont nuls.

Elle soutient enfin que l’inexécution des obligations essentielles du bail du 28 mai 2004 par la société DMC est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail du 28 mai 2004.

La société Samnang expose que Mme [U] a confirmé par écrit son accord aux travaux réalisés par la société DMC de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de manœuvres dolosives ayant consisté à dissimuler ces travaux lors de la cession du fonds de commerce et de la conclusion du bail du 1er septembre 2014. Elle estime que c’est son propre consentement qui aurait été vicié lors de ces actes, la possibilité d’une exploitation conjointe des locaux lui ayant été affirmée.

Selon l’article 1109 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa version applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Pour trouver application, le dol doit être imputable au cocontractant et avoir eu un caractère déterminant sur le consentement de l’acheteur.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

L’article 1131 du même code dans sa version applicable au présent litige dispose que l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

En l’espèce, il a été établi que Mme [U] avait connaissance des travaux réalisés dans son local par la société DMC pour relier les deux locaux puisqu’elle les a autorisés et suivis, de sorte qu’elle ne peut, sans mauvaise foi, soutenir que ces travaux constitueraient des manquements au bail du 28 mai 2004 qui lui auraient été dissimulés lors de la cession du fonds de commerce à la société Samnang.

Elle ne rapporte la preuve d’aucune manœuvre ou réticence dolosive de la société Samnang qui aurait vicié son consentement à l’occasion de la cession du fonds de commerce à cette société. En l’absence de vice de son consentement, son engagement dans le bail du 1er septembre 2014 n’était pas dépourvu de cause.

En conséquence, la demande de nullité de l’acte de résiliation du bail du 28 mai 2004 et du bail du 1er septembre 2014 sera rejetée.

S’agissant de l’acte du 8 mai 2014, Mme [U] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de nullité de cet acte par lequel elle déclare avoir autorisé les travaux réalisés dans son local par la société DMC. En conséquence, la demande de nullité de cet acte sera également rejetée.

S’agissant de la demande de résolution du bail du 28 mai 2004, elle sera déclarée sans objet compte tenu de la résiliation amiable de cet acte survenue le 1er septembre 2014.

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail pour manquement à l’obligation de jouissance raisonnable

Mme [U] fait soutenir que la société Samnang a manqué à son obligation de jouissance raisonnable des locaux loués aux motifs que dans le cadre des échanges sur la vente du local, elle a tenté frauduleusement de réduire la valeur vénale du bien en faisant de fausses déclarations aux agents immobiliers sur des vices inexistants du local; qu’elle a refusé l’accès au local à de futurs acquéreurs pour en empêcher la vente ; qu’elle refuse de remettre en état l’ouverture réalisée dans le mur de la cuisine et de réparer les dégradations aux parties communes de l’immeuble rendant la vente du bien impossible à un autre acquéreur et au prix du marché ; qu’elle a refusé l’accès au local au commissaire de justice pour empêcher la constatation de ses inexécutions contractuelles; qu’elle refuse d’exécuter son obligation de respecter le règlement de copropriété et de la garantir de mises en cause par les tiers et occupants de l’immeuble conduisant à la mise en cause de sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires ; que la saisine du tribunal judiciaire au lieu du juge des référés comme prévu dans le bail, lui a imposé deux procédures longues l’empêchant de vendre son local.

La société Samnang fait valoir que son usage des locaux est raisonnable et qu’elle n’a jamais reçu de plainte ; que la saisine du tribunal au lieu du juge des référés ne caractérise pas un usage déraisonnable du bien ; que le refus de laisser entrer un commissaire de justice peut se justifier lorsqu’il s’agit d’un agissement abusif de la bailleresse ; que la bailleresse et son époux ont pu accéder à maintes reprises au local, faire des constats par commissaires de justice et prendre des photographies afin de les produire en justice ; que la mise en vente du local par la bailleresse n’est pas démontrée ni le fait qu’elle n’a pas pu effectuer des visites avec de potentiels acquéreurs.

Selon l’article 1728 du code civil, " Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

L’article 1729 du même code dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est constant que la faute reprochée au preneur doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire de bail, appréciation qui relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, il ressort des échanges entre les parties du mois de juin 2021 que Mme [U] a proposé la vente de son local à la société Samnang pour un prix de 450.000 euros. Par courrier électronique du 8 juin 2021, le gérant de la société Samnang a proposé de l’acquérir pour un montant de 310.000 euros, à la suite d’évaluations faites par des agents immobiliers pour un montant de 280.000 à 310.000 euros, le locataire faisant état d’inconvénients tels que l’absence de cave, l’absence d’autorisation de poser le moteur de climatisation sur le toit du local ou l’absence d’autorisation de poser la gaine d’extraction.

Par courrier électronique du 10 juin 2021, Mme [U] a contesté les points évoqués par la locataire pour réduire l’évaluation du bien, indiquant en particulier que la pose d’une climatisation sur le toit de la cuisine relevait de sa seule autorisation puisqu’il s’agit d’un bâtiment « hors copropriété », que la hotte d’extraction était aux normes au moment de la prise à bail et que l’installation d’une gaine d’extraction sur le mur pignon du [Adresse 4] a été autorisée par le syndic de copropriété de cet immeuble.

Il ressort de ces éléments que les parties ont eu des échanges sur la valorisation du bien dans la perspective de sa vente, ces échanges sur la régularité de telle ou telle installation ne caractérisant pas un usage déraisonnable du bien au sens des articles 1728 et 1729 du code civil.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’ordonnance de référé du 2 novembre 2021 que les parties ont eu des difficultés à s’entendre pour la visite des locaux par la bailleresse, la société Samnang ayant finalement saisi le juge des référés aux fins d’ordonner un calendrier de visite. Aux termes de cette ordonnance, la société Samnang sollicitait un calendrier de visite permettant à la bailleresse de visiter le local deux fois par semaine en dehors des heures de service, soit entre 15h30 et 17h30, avec un délai de prévenance de 72 heures. Comme le relève le juge des référés, la bailleresse dispose d’un droit de visite aux termes du bail du 1er septembre 2025, mais l’exercice de ce droit « ne peut se faire qu’en bonne intelligence et ne doit pas avoir pour conséquence de perturber son activité ».

Comme le relève la société Samnang, la bailleresse et son époux ont accédé aux locaux les 9, 12, 23 et 25 juin 2021, le 29 octobre 2021 et le 24 et 25 janvier 2022. Le 29 octobre 2021 un constat de commissaire de justice précis et très complet a été réalisé à l’initiative de Mme [U]. Si le 12 septembre 2022, un commissaire de justice mandaté par la bailleresse n’a pas pu accéder à l’intérieur des locaux, il résulte des pièces versées aux débats que le gérant de la société Samnang a parfois attendu inutilement les visites annoncées de la bailleresse, de sorte que l’absence d’accès aux locaux ce jour-là ne suffit pas à caractériser un usage déraisonnable du bien loué.

Par ailleurs, Mme [U] ne justifie ni de la mise en vente des locaux par d’éventuelles annonces immobilières, ni de la tentative de faire visiter les locaux à d’éventuels acquéreurs, de sorte qu’il ne peut être reproché à la société Samnang de faire obstacle aux visites en vue de la vente.

S’agissant des travaux de remise en état des locaux, il a d’ores et déjà été établi que l’ouverture entre le local du [Adresse 4] et du [Adresse 4] est antérieure à la prise à bail de la société Samnang et qu’elle a été autorisée par la bailleresse. S’agissant d’autres éventuelles dégradations aux parties communes, il ressort du courrier de Mme [U] du 10 juin 2021 au gérant de la société Samnang, qu’elle avait expressément autorisé l’installation d’une climatisation sur le toit de l’appentis du [Adresse 4] et l’installation d’une gaine d’extraction, bien avant la prise à bail de la société Samnang, l’autorisation du syndic du 41 datant du 30 mai 2006.

Il résulte de ces éléments que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les éventuelles contraventions au règlement de copropriété ou que les plaintes d’autres copropriétaires relatives à des dégradations de parties communes seraient imputables à la société Samnang.

En conséquence, en l’absence d’usage déraisonnable établi de la chose louée, la demande de résiliation du bail du 1er septembre 2014 sera rejetée.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’ensemble des moyens soulevés par Mme [U] au soutien de ses prétentions visant à mettre fin au bail de la société Samnang étant inopérants, les demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles, restitution des clés sous astreinte, condamnation à une indemnité d’occupation seront en conséquence rejetées.

Sur la demande de travaux de la bailleresse

Aux termes de ses conclusions, la bailleresse demande d’ordonner à la société Samnang d’effectuer à ses frais des travaux " de réparation de l’ouverture du passage et remise en état du mur entre les deux copropriétés des [Adresse 4] sous la surveillance d’un architecte, avec les d’assurances professionnelles et avec l’intervention d’un organisme de contrôle et ce, sous une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir " et, en cas de refus de la société locataire, l’autoriser à réaliser elle-même ces travaux de réparation, sous astreinte aux frais avancés de la locataire.

Mme [U] ne développe pas de moyen spécifique à ces prétentions mais elles s’entendent comme la conséquence des manquements contractuels qu’elle impute à la société Samnang.

Dans la mesure où la société Samnang n’est pas responsable de l’ouverture dans le mur de la cuisine entre les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4] ou d’éventuelles dégradations dans les parties communes, et dans la mesure où ces travaux ont été réalisés avec l’autorisation de la bailleresse, la société Samnang ne saurait être condamnée à faire des travaux réparatoires ni même à les financer.

Si de tels travaux venaient à être exigés par la copropriété, il reviendrait à Mme [U] d’en assumer les conséquences vis-à-vis de sa locataire si les obligations à la charge du bailleur n’étaient plus respectées.

En conséquence, les demandes de travaux de Mme [U] seront rejetées.

Les demandes principales de la société Samnang ayant été accueillies, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires relatives à chacun des actes, en particulier les demandes relatives à la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux, ni les demandes relatives à un éventuel manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse en cas de travaux.

Sur la demande en remboursement de la société Samnang au titre de la taxe foncière

A titre liminaire, au regard des conclusions de la société Samnang, il n’apparait pas clairement si cette demande est formée à titre principal ou subsidiaire.

En tout état de cause, la société Samnang sollicite le remboursement de la somme de 504 euros payée en exécution du commandement du 19 décembre 2023 de payer la taxe foncière au titre de l’année 2023. Elle ne développe pas de moyen au soutien de cette prétention.

Or, il résulte des termes du bail que la société preneuse est débitrice de la taxe foncière de sorte qu’il n’est pas démontré que le paiement litigieux serait indu.

En conséquence, la société Samnang sera déboutée de sa demande en remboursement.

Sur la demande de la société Samnang d’encadrer le droit de visite de la bailleresse

La société Samnang soutient que la clause du bail prévoyant le droit de visite du bailleur doit être interprétée de façon conciliable avec l’exploitation du restaurant ; qu’elle ne s’oppose pas aux visites de la bailleresse avec d’éventuels acquéreurs mais souhaite qu’elles s’opèrent en dehors des heures de service, de façon à ne pas perturber son activité, avec un délai de prévenance de 72h sauf en cas d’urgence et en énonçant le motif ; qu’elle souhaite éviter que l’exercice de ce droit de visite soit détourné au profit d’un harcèlement judiciaire en invoquant des visites d’huissier pour accéder aux locaux sans en exposer le motif ; qu’elle souhaite que les visites judiciaires comme constats ou expertises, soient excluent de ce cadre afin d’être organisées de façon contradictoire en présence des parties et de leurs conseils.

Mme [U] estime que ces demandes sont mal fondées en ce qu’elle a pris soin d’informer la locataire de ses visites 72h à l’avance à la suite de l’ordonnance de référé, sans entraver l’exploitation du restaurant ; que la demande d’interdire l’accès du local à un commissaire de justice ou à un expert est une manœuvre frauduleuse pour permettre à la locataire de dissimuler des infractions qui priveraient la bailleresse de la possibilité d’établir des contraventions au bail.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1156 du code civil, dans sa version applicable au litige, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En l’espèce, la clause 22 de l’article « Conditions » stipule que le preneur s’engage à « laisser le propriétaire, son architecte ou son représentant visiter les lieux loués, quand bon leur semblera. Dans le cas où le bailleur viendrait à vendre l’immeuble, de le laisser visiter à tous acquéreurs éventuels au moins deux fois la semaine ».

Comme l’a relevé le juge des référés dans l’ordonnance du 2 novembre 2021, l’exercice du droit de visite du bailleur ne peut se faire qu’en bonne intelligence avec le preneur et ne doit avoir pour conséquence de perturber son activité.

Il n’est pas contesté qu’après cette ordonnance la bailleresse s’est conformée au cadre fixé par le juge des référés en annonçant ses visites au moins 72 heures à l’avance, mais il ressort des pièces versées aux débats que, malgré les demandes du preneur, elle n’a pas souhaité en donner le motif.

Compte tenu des rapports conflictuels entre les parties, il est opportun de faire préciser à la bailleresse le motif de ses visites, de manière à pacifier les relations entre les parties.

En revanche, le tribunal ne peut interdire à une partie le recours à un commissaire de justice ou un expert pour se garantir des preuves et assurer la défense de ses intérêts. Il n’y a donc pas lieu d’exclure ces visites par avance, étant précisé qu’en cas d’expertise judiciaire les réunions sont nécessairement contradictoires.

En conséquence, les visites seront organisées dans les termes définis au dispositif.

Sur les demandes indemnitaires

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [U]

Mme [U] demande la condamnation de la société Samnang à lui payer les sommes suivantes :

—  20.000 euros au titre de la réparation des préjudices consécutifs au refus de remise en état des travaux irréguliers sur les parties communes et réunissant son local avec une autre propriété,

—  50.000 euros au titre de la réparation des dommages et intérêts pour inexécution des engagements contractuels,

—  30.000 euros au titre de la réparation des manquements à la bonne foi contractuelle,

—  20.000 euros en réparation du dommage subi pour atteinte à l’intimité de sa vie privée,

—  20.000 euros pour procédure abusive.

Il convient de relever que ces demandes indemnitaires ne sont pas ventilées au fil des moyens développés dans les conclusions de la bailleresse mais elle soutient que la société Samnang commet un manquement à l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat en refusant de procéder aux travaux de remise en état du mur dégradé par les travaux non autorisés, en refusant de faire cesser cette infraction au bail, en prétendant qu’elle aurait eu l’autorisation de faire ces travaux, en reprochant à la bailleresse le manquement à l’obligation d’assurer l’exploitation conjointe des locaux, en refusant de respecter le règlement de copropriété, en refusant l’accès du local à des commissaires de justice, en refusant de respecter l’obligation de saisine préalable du juge des référés. Elle expose que les attestations de M. [I] du 15 mars 2022 et de M. [A] du 10 février 2022 font état d’une prétendue relation sentimentale entre elle et M. [W], son ancien locataire, portant atteinte à l’intimité de sa vie privée ; que cette imputation d’une relation sentimentale est offensante et diffamatoire et vise à discréditer son image et sa réputation devant le tribunal. Elle estime que ce comportement de la locataire justifie également la résiliation du bail. Elle soutient que toutes les demandes présentées par la société Samnang auraient pu être tranchées par le juge des référés et que la procédure engagée au fond est inutile et parfaitement abusive ; que cette saisine du tribunal visait à l’empêcher de demander l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés ; que cette procédure avait donc pour but de nuire à ses intérêts et de bloquer la vente du local.

La société Samnang conteste que les attestations versées aux débats porteraient atteinte à l’intimité de la vie privée de la bailleresse, ces attestations visant à relater l’état des locaux à l’époque où ces ouvriers l’ont observé.

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».

En l’espèce, Mme [U] ayant échoué à démontrer les manquements contractuels de la société Samnang dans la réalisation des travaux d’ouverture entre le local du [Adresse 4] et du [Adresse 4], les pièces ayant établi que la bailleresse avait elle-même autorisé ces travaux réalisés par la précédente locataire puis donné à bail les locaux en l’état, la société Samnang n’est responsable d’aucun préjudice que pourrait subir la bailleresse du fait de ces travaux.

Par ailleurs, la saisine du tribunal en lieu et place du juge des référés ne peut être reprochée à la société Samnang, laquelle a agi en opposition aux commandements de payer délivrés par la bailleresse, qui ne l’ont pas empêché de former des demandes reconventionnelles au titre de la clause résolutoire. En outre, au regard des oppositions existantes entre les parties, le juge des référés n’aurait pas été compétent pour trancher leurs différends.

Il a également été démontré que si la société Samnang n’a pas permis l’accès à un commissaire de justice à une occasion, il convient de relever qu’il ne s’agit pas d’une obligation contractuelle et que cette visite est intervenue après plusieurs autres de Mme [U], la réalisation d’un constat très complet en octobre 2021, et la délivrance de plusieurs actes extrajudiciaires. De sorte que ce refus ne suffit pas à caractériser un manquement de la locataire à son obligation de bonne foi contractuelle.

En l’absence de manquement caractérisé aux obligations contractuelles de la société Samnang et à son obligation de bonne foi, les demandes de dommages et intérêts associées seront rejetées.

S’agissant des attestations de M. [I] et de M. [A] versées aux débats, ces deux personnes ayant travaillé sur le chantier des locaux du [Adresse 4] ont attesté principalement des travaux et de la configuration des locaux qu’elles ont observés, de la présence et de l’accord de Mme [U] aux travaux, et de la bonne entente entre celle-ci et le gérant de la société DMC, précédente locataire. Cette bonne entente qui pourrait caractériser une relation amicale ou une relation sentimentale selon M. [A], a été exposée aux personnes ayant travaillé sur le chantier et ayant relaté ces faits, de sorte qu’elle est sortie de la sphère privée. Il est relevé par ailleurs d’une part, que les faits qu’ils rapportent ne se sont pas déroulés dans un domicile ou lieu à usage d’habitation, mais dans un local commercial destiné à l’accueil du public et accessible à des entreprises de travaux pendant la durée du chantier, et d’autre part, que les informations ont été révélées dans le cadre d’une procédure judiciaire soumise à la procédure écrite et non au public.

En outre, le fait de faire état de cette bonne entente constitue une révélation proportionnée au but recherché par la société Samnang et visant à établir le contexte des travaux d’ouverture et de climatisation du local qu’elle a pris à bail.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée sera rejetée et l’utilisation de ces attestations en justice ne caractérise pas un manquement contractuel grave justifiant la résiliation du bail.

Dès lors qu’il est fait droit dans son principe aux demandes principales de la société Samnang et que les demandes reconventionnelles de Mme [U] sont rejetées, il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [U].

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Samnang

La société Samnang fait valoir que les agissements de Mme [U] et le harcèlement qu’elle lui fait subir sont constitutifs d’un abus de droit et lui causent un préjudice en ce qu’elle ne parvient plus à exploiter son commerce correctement, le gérant et son épouse vivant constamment dans l’inquiétude des assauts, mises en demeure et actes d’huissiers de la bailleresse ; que ce comportement justifie des dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros pour procédure abusive.

Il est rappelé qu’en application de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».

En l’espèce, la persistance de Mme [U] à imputer des manquements contractuels à sa locataire en usant d’actes extrajudiciaires de façon excessive et dans une chronologie resserrée, en allant jusqu’à la délivrance de plusieurs actes le même jour, contraignant sa locataire à introduire des procédures judiciaires pour défendre ses droits, alors que les manquements reprochés lui sont en partie imputables, caractérise une mauvaise foi dans l’exercice des voies de droit ainsi qu’une malveillance à l’égard de sa locataire.

Cette attitude caractérise une faute ayant causé un préjudice à la société Samnang contrainte de se défendre constamment face aux actes judiciaires et extra-judiciaires de sa bailleresse.

Mme [U] sera en conséquence condamnée à payer à la société Samnang la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus dans l’exercice des voies de droit.

Sur l’injonction à médiation

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, la dégradation avérée des relations entre Mme [U] et la société Samnang à compter de 2021 porte indéniablement préjudice aux deux parties, lesquelles sont pourtant contraintes de maintenir des relations contractuelles.

Cette dégradation et la rupture de communication entre elles les empêchent d’aborder de façon raisonnable la poursuite de leurs projets respectifs, qu’il s’agisse d’une poursuite d’exploitation commerciale, d’une vente immobilière, ou de régler des différends avec la copropriété.

Dans ce contexte, l’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront convenir d’entrer en médiation conventionnelle.

Sur les autres demandes

Mme [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle devra verser à la société Samnang une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

*

**

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SARL Samnang recevable en ses demandes,

Rejette la demande de Mme [O] [U] [G] visant à déclarer irrecevable et écarter des débats l’attestation de M. [H] [I] du 15 mars 2022 et l’attestation de M. [C] [A] du 10 février 2022,

Déclare nul et de nul effet le commandement délivré par Mme [O] [U] [G] à la SARL Samnang le 22 septembre 2021,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2014 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à la date du 23 octobre 2021,

Déclare nul et de nul effet le commandement délivré par Mme [O] [U] [G] à la SARL Samnang le 10 août 2022,

Déboute la SARL Samnang de sa demande de nullité du commandement de payer du 27 octobre 2022 relatif à la taxe foncière,

Déclare nul et de nul effet le commandement délivré par Mme [O] [U] [G] à la SARL Samnang le 27 octobre 2022 relatif à la fixation d’un calendrier de visites,

Déboute la SARL Samnang de sa demande de nullité du commandement du 27 octobre 2022 relatif à la communication des autorisations de terrasse,

Déclare nul et de nul effet le commandement valant mise en demeure préalable à un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, délivré par Mme [O] [U] [G] à la SARL Samnang le 21 décembre 2023,

Déboute la SARL Samnang de sa demande en remboursement de la somme de 1.280 euros au titre des régularisations de charges,

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer valant mise en demeure préalable à un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, délivré par Mme [O] [U] [G] à la SARL Samnang le 25 janvier 2024,

Déboute la SARL Samnang de sa demande de remboursement de la somme de 1.852,28 euros au titre de l’indexation du loyer,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande de résolution du bail à la date du 23 octobre 2021,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande de nullité de l’acte du 8 mai 2014,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande de nullité de l’acte de résiliation du bail du 28 mai 2004 en date du 1er septembre 2014,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande de nullité du contrat de bail du 1er septembre 2014 conclu avec la SARL Samnang,

Dit que la demande de Mme [O] [U] [G] de résolution du bail du 28 mai 2004 sur les locaux du [Adresse 4], est sans objet,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande de résiliation du contrat de bail du 1er septembre 2014 conclu avec la SARL Samnang pour manquement à l’obligation de jouissance raisonnable,

Déboute Mme [O] [U] [G] de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion, remise des clés sous astreinte, séquestration des meubles de la SARL Samnang,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande de condamnation de la SARL Samnang à une indemnité d’occupation,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa visant à ordonner à la SARL Samnang d’effectuer des travaux de réparation de l’ouverture du passage et de remise en état du mur entre les deux copropriétés des [Adresse 4], et de sa demande visant à l’autoriser à réaliser ces travaux sous astreinte et aux frais de la société preneuse,

Déboute la SARL Samnang de sa demande en remboursement de 504 euros payé au titre de la taxe foncière 2023,

Dit que Mme [O] [U] [G] pourra se rendre dans les locaux du [Adresse 4] à [Localité 10], exploités par la SARL Samnang, deux fois par semaine entre 15h30 et 17h30, en dehors des horaires de service, en respectant un délai de prévenance d’au moins 72 heures et en informant la société locataire du motif de sa visite,

Rejette la demande de la SARL Samnang d’encadrer les visites judiciaires telles que constat de commissaire de justice ou expertises,

Déboute Mme [O] [U] [G] de toutes ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne Mme [O] [U] [G] à payer à la SARL Samnang la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts,

Donne injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation dès réception des présentes et avant le 31 décembre 2025,

Madame [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

médiateur ou tout médiateur qu’il se substituera ou tout autre médiateur que les parties choisiraient,

Invite chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil,

Rappelle que la présence des parties, le cas échéant accompagnées de leur conseil, à la réunion d’information délivrée gratuitement, est obligatoire, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel, ou si le médiateur l’estime nécessaire,

Rappelle que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation conventionnelle (dans les conditions du livre V du code de procédure civile) avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous,

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction,

Dit qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Condamne Mme [O] [U] [G] à payer à la SARL Samnang la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [O] [U] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [U] [G] aux entiers dépens de l’instance,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 02 Octobre 2025.

Le Greffier La Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME