TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e DAYAN / CCC + CE

— M^e CARON / CCC

— M^e CAYOL / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/06835

N° Portalis 352J-W-B7E-CSPPM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

29 Juillet 2020

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. KERMONY OFFICE dont le nom commercial est AGH CONSEIL

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DAYAN de la SELAS SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0418

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. LEASEO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0249

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Jérôme CAYOL de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0109

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision du 18 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/06835 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSPPM

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sophie GUILLARME, Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT (ci-après la SCI DE LA BELLE MARGOT) est propriétaire d’un local dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 8].

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2020, elle a confié à la société LEASEO un mandat non exclusif de recherche d’un locataire.

C’est ainsi que par acte sous seing privé en date du 28 février 2020, elle a donné ces locaux à bail professionnel à la société AGH CONSEIL, nom commercial de la société KERMONY OFFICE, pour une durée de six années du 16 mars 2020 au 15 mars 2026, l’exercice de l’activité de « Gestion de patrimoine – Transaction immobilière – Défiscalisation immobilière – Courtage d’assurance – Intermédiaire courtier mandataire en opération de banque et services de paiement » et un loyer annuel de 71 980 euros hors taxes et hors charges.

Lors de la signature du contrat, la société KERMONY OFFICE a remis à la SCI DE LA BELLE MARGOT une somme de 17 995 euros en règlement du dépôt de garantie ainsi qu’une somme de 2 400 euros à titre d’avance sur le règlement du loyer du mois de mars 2020.

Un litige est alors survenu entre les parties sur la rédaction et la prise d’effet du contrat de bail, de sorte que la société KERMONY OFFICE n’est pas entrée dans les locaux.

Par acte d’huissier de justice signifié le 06 juillet 2020, la SCI DE LA BELLE MARGOT a délivré à la société KERMONY OFFICE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme de 19 694,79 euros représentant le solde du loyer du 16 au 31 mars 2020 (870,87 euros), le loyer du 2e trimestre 2020 (17 995 euros), la provision sur charges du 2e trimestre 2020 (608,35 euros), et le coût de l’acte (220,57 euros).

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 29 juillet 2020, la société KERMONY OFFICE a assigné la SCI DE LA BELLE MARGOT à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la restitution des sommes versées lors de la signature du contrat ainsi que des dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

Par acte d’huissier de justice signifié le 17 juin 2021, la SCI DE LA BELLE MARGOT a assigné en intervention forcée la société LEASEO notamment afin d’obtenir sa condamnation à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances le 20 septembre 2021.

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023), la société KERMONY OFFICE demande au tribunal de :

«- Constater que le contrat de bail conclu le 28 février 2020 entre la société KERMONY OFFICE et la SCI DE LA BELLE MARGOT est inopposable à la société KERMONY OFFICE  ;

— Constater que le contrat de bail conclu le 28 février 2020 entre la société KERMONY OFFICE et la SCI DE LA BELLE MARGOT n’a pas pris effet entre les parties ;

— Prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 28 février 2020 entre la société KERMONY OFFICE et la SCI DE LA BELLE MARGOT pour défaut de changement d’usage ;

— Juger que la société KERMONY OFFICE a indument versé à la SCI DE LA BELLE MARGOT la somme de 20.395 € ;

— Juger que les agissements de la SCI DE LA BELLE MARGOT ont causé un préjudice à la société KERMONY OFFICE ;

En conséquence :

— Condamner la SCI DE LA BELLE MARGOT à restituer à la société KERMONY OFFICE la somme de 20.395 € sous 8 jours à compter de la notification de la décision à intervenir, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 avril 2020 ;

— Condamner la SCI DE LA BELLE MARGOT à payer à la société KERMONY OFFICE la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— Débouter la SCI DE LA BELLE MARGOT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la société LEASEO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— ÉCARTER l’exécution provisoire des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la société KERMONY OFFICE.

En tout état de cause :

— Condamner solidairement la SCI DE LA BELLE MARGOT et la société LEASEO à payer à la société KERMONY OFFICE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 24 février 2023), la SCI DE LA BELLE MARGOT demande au tribunal de :

« débouter la société KERMONY OFFICE, dont le nom commercial est AGH CONSEIL, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Sur la demande reconventionnelle,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 28 février 2020,

Condamner la société KERMONY OFFICE, dite AGH CONSEIL, au paiement de 20.893,79 €uros, correspondant aux loyers dus jusqu’au 6 juillet 2020,

Condamner la société KERMONY OFFICE, dite AGH CONSEIL, au paiement de la somme de 17.995 €uros à titre de clause pénale,

Subsidiairement en cas d’annulation du bail,

Condamner, la société KERMONY OFFICE, dite AGH CONSEIL, au paiement de la somme de 20 000 €uros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Dire et juger, que ces dommages et intérêts se compenseront avec les sommes que la SCI DE LA BELLE MARGOT pourrait devoir à la société AGH CONSEIL en cas d’annulation du bail.

En tout état de cause,

Condamner la société KERMONY OFFICE, dont le nom commercial est AGH CONSEIL, à payer à la SCI LA BELLE MARGOT la somme de 2.500 €uros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

A titre subsidiaire, dans le cas où il serait fait droit aux demandes de la société KERMONY OFFICE, dont le nom commercial est AGH CONSEIL,

Condamner la société LEASEO à garantir la SCI DE LA BELLE MARGOT de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, à quelque titre que ce soit, et notamment en cas de nullité du bail professionnel du 28 février 2020 ;

Condamner la société LEASEO, en cas d’annulation du bail, à payer à la SCI DE LA BELLE MARGOT une somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts;

▪ Condamner la société LEASEO à payer à la SCI DE LA BELLE MARGOT une somme de 2.500 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

▪ Condamner solidairement la socuété KERMONY OFFICE et la société LEASEO aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS CAYOL CAHEN TREMBLAY & ASSOCIES, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.».

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 06 avril 2023), la société LEASEO demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER la société KERMONY OFFICE de ses demandes principales à l’encontre de la SCI DE LA BELLE MARGOT,

PAR CONSEQUENT

— REJETER l’appel en garantie de la SCI DE LA BELLE MARGOT à l’encontre de la société LEASEO, sans objet.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DEBOUTER la SCI DE LA BELLE MARGOT de ses demandes à l’encontre de la société LEASEO.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— ECARTER l’exécution provisoire des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la société LEASEO,

d

— CONDAMNER la SCI DE LA BELLE MARGOT ou tout succombant au paiement d’une somme de 3.000 euros à la société LEASEO au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Clément CARON en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.»

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 06 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et le renvoi de celle-ci à l’audience collégiale du 10 avril 2025 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1 – Sur la demande de la société KERMONY OFFICE d’inopposabilité du contrat de bail professionnel du 28 février 2020

Sur le fondement de l’article 1108 du code civil et de l’article 57-A de la loi n°86-1290 du 26 décembre 1986 applicable aux baux professionnels, la société KERMONY OFFICE expose que le contrat de bail professionnel conclu le 28 février 2020 ne peut produire aucun effet entre les parties. La société KERMONY OFFICE soutient, d’une part, que compte tenu des irrégularités contenues dans le contrat, la société LEASEO lui avait proposé, sans aucune équivoque, de lui soumettre un nouveau projet de bail professionnel. La SCI DE LA BELLE MARGOT est selon elle de mauvaise foi lorsqu’elle prétend n’avoir jamais donné son accord pour la réécriture du bail et il ne saurait être tenu compte de son prétendu refus dans la mesure où seuls les échanges qu’elle a pu avoir avec la société LEASEO lui sont opposables en application de l’article 1998 du code civil. La société KERMONY OFFICE invoque, d’autre part, qu’il lui a été fait signer deux versions du contrat de bail, l’une le 28 février 2020 et l’autre qui lui a été adressée le 02 mars 2020 car la première ne comportait pas l’adresse des locaux. La société KERMONY OFFICE prétend enfin que les deux versions du contrat de bail des 28 février 2020 et 02 mars 2020 sont nulles pour défaut d’objet et violation des stipulations d’ordre public de la loi du 23 décembre 1986 car elles ne font pas mention de la faculté pour le preneur de pouvoir résilier le contrat à tout moment, ni du mécanisme de reconduction tacite, lesquels sont d’ordre public, et car elle a découvert après la signature les éléments déterminants de son consentement qui n’avaient pas été portés à sa connaissance.

La SCI DE LA BELLE MARGOT explique que la seconde version du contrat de bail ne fait que corriger la première, les parties ayant corrigé le bail en précisant l’adresse des locaux qui avait été omise et en dactylographiant au verso de la première page les sommes versées par la société KERMONY OFFICE qui avaient été modifiées à la main. La société KERMONY OFFICE a proposé de procéder à un nouveau tirage de la première page, lequel a été signé par toutes les parties, mais ne l’a pas substitué à la page qui avait été signée auparavant. En ce qui concerne la durée du bail, la SCI DE LA BELLE MARGOT soutient que la clause prévoit explicitement la possibilité pour le preneur de faire cesser le bail moyennant un préavis de six mois, qu’en tout état de cause seule la clause serait nulle et non l’entier contrat et enfin que le contrat étant soumis de plein droit aux règles d’ordre public de l’article 57-A, il n’y a aucun obstacle à sa reconduction tacite. La SCI DE LA BELLE MARGOT prétend également ne jamais avoir donné son accord pour la réécriture d’un nouveau bail, de sorte que seul celui du 28 février 2020 fait foi entre les parties. Enfin, elle considère qu’il n’existe aucun vice du consentement qui justifierait une résiliation du bail. Elle en conclut que le contrat de bail du 28 février 2020 comporte les quatre conditions de validité nécessaires à sa formation. La SCI DE LA BELLE MARGOT ajoute q’il avait été décidé que la prise d’effet du bail serait fixée au 16 mars 2020, date pour laquelle un rendez-vous avait été prévu pour la remise des clefs et l’état des lieux d’entrée, et qu’elle n’a jamais donné son accord pour qu’elle soit repoussée.

La société LEASEO déclare que le contrat de bail signé le 28 février 2020 a force obligatoire et doit s’appliquer dans la mesure où il a été librement, et de façon éclairée, négocié et signé par les parties. Elle souligne que la version du contrat dont dispose la société KERMONY OFFICE mentionne bien l’adresse des locaux loués, qu’il n’y a jamais eu le moindre doute à ce sujet et qu’aucun texte ne fait de cette mention une condition d’opposabilité ou de validité du bail. Elle considère que la clause du contrat relative à sa durée ne contient aucune mention contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 puisqu’il est bien prévu une durée de six années et la faculté pour le preneur de faire cesser le bail avec un délai de prévenance de six mois. En tout état de cause, la sanction ne serait pas celle de la nullité du bail mais celle de la clause, les dispositions d’ordre public se substituant à la clause frappée de nullité.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En outre, l’article 57-A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière prévoit que le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

Selon l’article 46 de cette même loi, ces dispositions sont d’ordre public.

De plus, l’article 1998 du code civil dispose que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Enfin, l’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu de l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En l’espèce, la société KERMONY OFFICE produit deux contrats de bail signés par les parties le 28 février 2020.

Il apparaît, et les explications des parties le confirment, qu’il s’agit de deux versions d’un même contrat de bail, la seconde version complétant la première en mentionnant, à la première page, l’adresse des locaux loués, laquelle n’apparaît pas sur la première version, et la rectifiant, à la deuxième page, en reprenant de manière dactylographiée une correction de deux sommes qui avait été portée de manière manuscrite sur la première version. Les autre stipulations, notamment celles relatives à la désignation des locaux, à la durée du bail, à sa date d’effet, au montant du loyer, à la destination des locaux, n’ont pas été modifiées.

Ainsi, conformément à leur volonté, il convient de considérer que c’est la seconde version du contrat qui engagent les parties et doit être exécutée, ce que la société KERMONY OFFICE ne pouvait ignorer.

Il ressort en outre de la correspondance échangée entre les parties que la remise des clefs et l’état des lieux d’entrée devaient être réalisés sur place le 16 mars 2020, le matin en présence des parties et d’un huissier de justice, mais que ce rendez-vous a été annulé afin de permettre à celles-ci de procéder à une nouvelle rédaction du contrat de bail. En effet, la société KERMONY OFFICE ayant considéré que les stipulations du contrat relatives au changement d’usage des locaux et à la durée du bail ne lui étaient pas favorables et contraires aux dispositions légales, la société LEASEO lui a proposé de faire réécrire le contrat, à ses frais et par un avocat spécialisé, et de reporter la prise d’effet du bail afin de permettre à son avocat de faire le nécessaire. Cependant, la SCI DE LA BELLE MARGOT a refusé que le contrat de bail soit réécrit et considéré que celui signé le 28 février 2020 devait être appliqué.

La SCI DE LA BELLE MARGOT a fait part de son désaccord à la société KERMONY OFFICE par e-mail du 18 mars 2020 et en a également informé la société LEASEO par e-mail du 14 mars 2020, laquelle par e-mail du 18 mars 2020 a indiqué cependant au mandataire de la société KERMONY OFFICE qu’elle était disposée à lui soumettre un nouveau projet de contrat.

La société KERMONY OFFICE ne peut considérer que seuls les engagements de la société LEASEO lui sont opposables puisqu’en proposant de réécrire le contrat de bail celle-ci a agi sans tenir compte du refus de la SCI DE LA BELLE MARGOT dont elle avait été informée, soit en dépassant le mandat qui lui avait été donné.

En outre, la SCI DE LA BELLE MARGOT ne peut être considérée comme engagée par la proposition de la société LEASEO de réécrire le contrat de bail dès lors qu’elle s’y était expressément opposée, tant auprès de cette dernière que directement auprès de la société KERMONY OFFICE.

Par ailleurs, en ce qui concerne le respect des dispositions d’ordre public de l’article 57-A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, contrairement à ce que soutient la société KERMONY OFFICE, le contrat de bail prévoit la faculté pour le preneur de notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Si le mécanisme de la reconduction tacite n’est pas mentionné, il demeure néanmoins applicable au regard des dispositions de l’article 57-A susvisé et cette omission ne saurait entraîner la nullité du contrat. En tout état de cause, seule la clause qui serait contraire aux dispositions de l’article 57-A, et non l’entier contrat, doit être frappée de nullité, les dispositions de l’article 57-A se substituant alors de plein droit aux stipulations contractuelles déclarées nulles et devant être appliquées. La société KERMONY OFFICE ne peut donc soutenir que le contrat de bail est nul pour non respect de l’article

57-A.

Enfin, la société KERMONY OFFICE ne démontre pas que la découverte de la vétusté de la chaudière, un dégât des eaux, des travaux à réaliser d’urgence sur les persiennes et l’intention du bailleur de faire une ouverture de l’appartement à la cave pour y installer un sauna étaient de nature à vicier son consentement, ce qui supposerait notamment que la SCI DE LA BELLE MARGOT lui ait intentionnellement caché ces éléments afin de la tromper et la déterminer à conclure le contrat de bail. Il apparaît au contraire qu’une franchise de loyer de 15 000 euros avait été accordée à la société KERMONY OFFICE pour les travaux à réaliser dans les locaux, que le dégât des eaux, au plafond de la cuisine et de date indéterminée, était postérieur à la signature du contrat puisque découvert par la SCI DE LA BELLE MARGOT le 06 mars 2020 et déclaré le jour même à son assureur, qu’un accord avait été trouvé entre les parties selon lequel la société KERMONY OFFICE prenait à sa charge le coût du remplacement éventuel de la chaudière et la SCI DE LA BELLE MARGOT celui des travaux de remise en état des lieux qui pourraient s’avérer nécessaires à la suite de ce remplacement et que la société KERMONY OFFICE ne rapporte nullement la preuve d’un projet de réalisation d’une ouverture de l’appartement à la cave alors que la SCI DE LA BELLE MARGOT conteste l’avoir envisagé. La société KERMONY OFFICE ne peut ainsi soutenir que le contrat de bail est nul.

Dans ces conditions, le contrat de bail du 28 février 2020, qui a été signé par la société KERMONY OFFICE, doit être appliqué.

La demande de la société KERMONY OFFICE de voir constater que le contrat de bail du 28 février 2020 lui est inopposable sera rejetée.

2 – Sur la demande de la société KERMONY OFFICE de nullité du contrat de bail professionnel du 28 février 2020

Sur le fondement de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, la société KERMONY OFFICE soutient que le contrat de bail est nul pour défaut de changement d’usage. Elle expose qu’aux termes du contrat, elle s’était engagée à faire son affaire personnelle de l’obtention des services de la mairie de [Localité 7] du déclassement des locaux loués de local d’habitation en local professionnel mais que le rendez-vous qu’elle avait pris le 26 février 2020 auprès du service compétent pour le 19 mars 2020, a été annulé en raison du confinement et sans qu’il lui soit possible d’en demander un autre. Elle souligne que l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation étant d’ordre public et pouvant être invoqué par toute personne qui y a intérêt, la nullité du bail pour défaut de changement d’usage peut être prononcée quand bien même le preneur se serait montré négligent. Elle fait également valoir qu’il ne peut être retenu qu’elle devait faire son affaire personnelle de l’obtention de l’autorisation de changement d’usage ainsi que le prévoyait le bail car le contrat est nul de plein droit en l’absence d’autorisation.

La SCI DE LA BELLE MARGOT invoque que le contrat de bail stipulait expressément que l’obtention de l’autorisation administrative se ferait à la charge exclusive du preneur et qu’ainsi la société KERMONY OFFICE était parfaitement informée que les locaux étaient à usage d’habitation et que l’exercice de son activité professionnelle était conditionné à l’obtention de l’autorisation de changement d’usage. Elle ajoute que c’est à la demande de la société KERMONY OFFICE que la condition suspensive d’obtention de cette autorisation a été supprimée. Elle souligne que la société KERMONY OFFICE ne rapportant pas la preuve des démarches qu’elle aurait entreprises pour obtenir un autre rendez-vous alors qu’elle en avait la possibilité, le défaut d’autorisation de changement d’usage résulte de sa propre négligence, de sorte qu’en application de l’adage « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » elle ne peut solliciter la nullité du bail.

La société LEASEO expose que la société KERMONY OFFICE, alors qu’elle est un professionnel de l’immobilier, a demandé que la condition suspensive relative à l’autorisation de changement d’usage soit retirée du projet de contrat afin d’accélérer son entrée dans les lieux mais qu’elle s’est néanmoins engagée à faire son affaire personnelle de l’obtention de l’autorisation de changement d’usage. Selon elle, la société KERMONY OFFICE ne justifie pas avoir cherché à obtenir un nouveau rendez-vous. Elle considère qu’elle a ainsi gravement manqué à ses obligations au titre du bail et à son obligation de bonne foi. Elle soutient également qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour réclamer la nullité du contrat.

Sur ce,

Il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

L’article 1170 du même code prévoit que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que la présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Il est acquis que la sanction de nullité attachée à la modification non autorisée de l’affectation des locaux est une nullité absolue qui peut être invoquée par toute personne y ayant intérêt, et notamment par chacun des deux contractants au bail. C’est à celui qui invoque la nullité du contrat de rapporter la preuve que le local objet du bail professionnel ou commercial avait un usage d’ habitation, au moins pour partie, au 1er janvier 1970. Si tel est le cas, l’autorisation administrative de changement de destination doit avoir été obtenue par le propriétaire, préalablement à la signature du bail professionnel.

Le contrat de bail stipule que « Le preneur reconnaît explicitement avoir été informé par le bailleur de son obligation à obtenir des services de la Mairie de [Localité 7] le renouvellement du déclassement des locaux de local d’habitation en local professionnel. Le preneur déclare, de cette obligation en faire son affaire personnelle sous sa seule responsabilité et dégage formellement et irrévocablement le bailleur de toute responsabilité quant aux suites que les services de la Mairie de [Localité 7] donneront à cette demande de déclassement.».

Aucune des parties ne conteste que les locaux loués étaient à usage d’habitation et qu’il était nécessaire d’obtenir de la Ville de [Localité 7] une autorisation de modification de cette affectation pour permettre à la société KERMONY OFFICE d’exercer son activité professionnelle dans les lieux.

Cependant, cette autorisation aurait dû être obtenue préalablement à la signature du contrat par la SCI DE LA BELLE MARGOT en exécution de son obligation de délivrer des locaux conformes à la destination pour laquelle ils ont été loués.

La SCI DE LA BELLE MARGOT ne pouvait se décharger de son obligation sur la société KERMONY OFFICE ni dégager sa responsabilité à ce sujet, ce qui vide de sa substance son obligation essentielle de délivrance.

En conséquence, elle ne peut aujourd’hui prétendre que la société KERMONY OFFICE a négligé de procéder aux formalités nécessaires à l’obtention de l’autorisation.

La SCI DE LA BELLE MARGOT n’ayant pas respecté son obligation, le contrat de bail conclu le 28 février 2020 devra être déclaré nul.

3 – Sur les demandes en paiement de la société KERMONY OFFICE

a) Sur la restitution des sommes indûment perçues

Sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du code civil, la société KERMONY OFFICE expose que la SCI DE LA BELLE MARGOT a indûment perçu la somme de 17 995 euros au titre du dépôt de garantie ainsi que la somme de 2 400 euros constituant une avance sur le loyer et les charges du mois de mars 2020 dont elle est bien fondée à solliciter la restitution.

La SCI DE LA BELLE MARGOT s’oppose à la demande en considérant que la société KERMONY OFFICE a délibérément manqué à ses obligations contractuelles en refusant de se présenter à l’état des lieux, en refusant d’entrer dans les lieux et en exigeant la réécriture d’un contrat valablement convenu et signé.

La société LEASEO ne formule pas d’observations à ce sujet.

Sur ce,

Il est constant que la nullité d’un contrat entraîne la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.

Compte tenu de la nullité du contrat de bail conclu le 28 février 2020, la société KERMONY OFFICE est donc bien fondée à solliciter la restitution des sommes qu’elle a versées à la SCI DE LA BELLE MARGOT.

Cette dernière ne conteste pas avoir reçu de la société KERMONY OFFICE la somme de 17 995 euros en règlement du dépôt de garantie ainsi que la somme de 2 400 euros à titre d’avance sur le loyer et les charges du mois de mars 2020.

Par conséquent, la SCI DE LA BELLE MARGOT sera condamnée à payer à la société KERMONY OFFICE la somme de 17 995 euros en restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 2 400 euros en remboursement de l’avance sur le loyer et les charges du mois de mars 2020, soit une somme totale de 20 395 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

b) Sur le paiement de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, la société KERMONY OFFICE soutient que les agissements déloyaux de la SCI DE LA BELLE MARGOT qui a fait preuve d’une mauvaise foi manifeste lui ont causé un préjudice, d’autant plus que le gérant de cette dernière est avocat alors qu’elle n’a aucune compétence en droit immobilier. Elle fait valoir que la responsabilité de la société LEASEO, seule professionnelle de l’immobilier, est également établie puisqu’elle est à l’origine des vices affectant le contrat. Elle expose avoir subi un préjudice financier car elle a dû mobiliser sa trésorerie pour payer une somme de 20 395 euros pour un contrat qui n’a jamais pris effet, continuer de payer le loyer de ses anciens locaux et faire face à une désorganisation de son activité. Elle prétend avoir également subi un préjudice moral puisqu’elle a été contrainte de rechercher en urgence d’autres locaux durant la période de confinement tout en se retrouvant dans l’obligation de retarder son départ de ses anciens locaux.

La SCI DE LA BELLE MARGOT considère que la faute qui justifierait cette demande de dommages-intérêts n’est pas établie. Elle soutient que la relation entre les parties ne faisait l’objet d’aucun déséquilibre car son gérant est fiscaliste et n’a pas de connaissances en droit des baux. Elle déclare que c’est la société KERMONY OFFICE qui a refusé d’entrer dans les locaux et décidé d’en louer d’autres alors qu’elle avait donné son accord pour la rédaction d’un avenant prenant en compte certaines de ses demandes.

La société LEASEO soutient que la nullité du contrat ne saurait profiter à la société KERMONY OFFICE, professionnelle de l’immobilier, qui a gravement manqué à son obligation de bonne foi lors de la négociation et de la signature du contrat. Elle expose que cette dernière a en effet tenté de tromper le tribunal en prétendant à l’existence de deux versions différentes d’un contrat et qu’elle a pris soin de faire retirer la clause suspensive dans le but de se ménager la possibilité de former une demande de nullité du contrat.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si la SCI DE LA BELLE MARGOT n’a pas rempli son obligation relative à l’autorisation de changement d’usage des locaux loués, le préjudice invoqué par la société KERMONY OFFICE n’apparaît pas constitué.

En effet, la société KERMONY OFFICE a versé le dépôt de garantie et une avance sur les loyers et charges en vertu d’un contrat de bail qu’elle avait approuvé et signé et qu’elle était tenue d’exécuter. Elle ne peut donc se plaindre d’une mobilisation de sa trésorerie.

En outre, dès lors qu’elle n’a jamais pris possession des locaux, la nullité du contrat n’a aucun effet dommageable sur son occupation et l’exercice de son activité.

S’il est établi qu’elle a dû rechercher et louer de nouveaux locaux durant la période de confinement, c’est uniquement en raison de son refus de prendre possession des locaux loués, lesquels avaient pourtant été mis à sa disposition par la SCI DE LA BELLE MARGOT.

Enfin, il n’apparaît nullement que la SCI DE LA BELLE MARGOT ait fait preuve de mauvaise foi et il n’est pas établi qu’elle ait profité des compétences de juriste de son gérant au détriment de la société KERMONY OFFICE alors que les parties étaient toutes deux assistées d’un professionnel de l’immobilier.

Par conséquent, la demande de la société KERMONY OFFICE de condamnation de la SCI DE LA BELLE MARGOT à lui payer la somme de 25 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

4 – Sur les demandes reconventionnelles de la SCI DE LA BELLE MARGOT

a) Sur les demandes de résiliation du bail, de conservation du dépôt de garantie au titre de la clause pénale et de paiement des loyers à l’encontre de la société KERMONY OFFICE

La nullité du contrat de bail du 28 février 2020 ayant été prononcée et les parties remises en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, les demandes de la SCI DE LA BELLE MARGOT de résiliation du contrat de bail, de conservation du dépôt de garantie de 17 795 euros en exécution de la clause pénale et de condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 20 893,70 euros au titre des loyers dus jusqu’au 06 juillet 2020 seront rejetées.

b) Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société KERMONY OFFICE

La SCI DE LA BELLE MARGOT sollicite la condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier sur le fondement des articles 1240 et 1112 du code civil. Elle invoque que l’absence de changement d’affectation résulte d’une faute de la société KERMONY OFFICE qui n’a jamais demandé ce changement. Elle fait valoir qu’en lui laissant croire qu’elle prendrait possession des locaux la SCI DE LA BELLE MARGOT l’a privée des loyers et qu’elle a signé un nouveau bail pour d’autres locaux dès le 02 juin 2020 sans l’en avertir.

La société KERMONY OFFICE soutient n’avoir commis aucune faute quant au changement de destination des locaux et explique que si elle avait pu obtenir un rendez-vous elle aurait dû de toute façon attendre la réécriture du contrat de bail pour le solliciter. Elle expose qu’elle n’a jamais demandé la suppression de la clause suspensive d’obtention de l’autorisation de changement d’usage mais voulu qu’il soit tenu compte des conséquences qu’elle risquait de subir si cette autorisation lui était refusée alors qu’elle aurait fait réaliser des travaux dans les locaux. Elle ajoute que si la SCI DE LA BELLE MARGOT n’a pas perçu de loyers c’est en raison de la crise sanitaire.

La société LEASEO ne formule aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

L’article 1231 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il a été jugé précédemment qu’il appartenait à la SCI DE LA BELLE MARGOT de solliciter l’autorisation de changement d’usage des locaux préalablement à la signature du contrat de bail et qu’elle ne pouvait s’en décharger sur la société KERMONY OFFICE.

La SCI DE LA BELLE MARGOT ne peut dès lors prétendre que la société KERMONY OFFICE a commis une faute à l’origine de la nullité du contrat de bail et solliciter l’indemnisation du préjudice qu’elle aurait subi.

Sa demande de condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

c) Sur l’appel en garantie et la demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société LEASEO

Sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, la SCI DE LA BELLE MARGOT sollicite la condamnation de la société LEASEO à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et à lui payer la somme de 25 000 euros de dommages-intérêts aux motifs qu’elle a commis diverses fautes dans l’exercice de son mandat. Elle soutient que la société LEASEO a commis des fautes en rédigeant et faisant signer aux parties un premier contrat ne mentionnant pas l’adresse des locaux loués, en ne récupérant pas auprès des parties le premier exemplaire du bail qu’elles avaient signé, en acceptant de reporter le rendez-vous du 16 mars 2020 de remise des clefs et d’état des lieux sans l’en avertir, en acceptant de faire réécrire le bail alors qu’elle n’avait jamais donné son accord et, si le contrat devait être annulé sur le fondement de l’article L.631-7 du code de commerce, en ne prenant pas les dispositions nécessaires afin d’éviter la nullité du bail qu’il lui incombait de rédiger. Elle déclare que ces fautes lui ont nécessairement causé un préjudice et sont de nature à engager la responsabilité de la société LEASEO.

En vertu de l’article 1998 du code civil, la société LEASEO conteste avoir commis des fautes dans l’exécution de son mandat. Elle invoque que l’omission de l’adresse des locaux loués n’a généré aucun préjudice car elle a été réparée lors du rendez-vous de signature, qu’elle n’est constitutive d’aucune faute contractuelle puisque la mention de l’adresse des locaux dans le contrat de bail n’est pas obligatoire et qu’il n’y avait aucun doute sur l’adresse des locaux. Elle considère que l’absence de récupération de la première page du bail ne constitue pas une faute contractuelle, d’autant plus que la SCI DE LA BELLE MARGOT était présente lors de la conclusion du contrat. Elle conteste avoir accepté un report du rendez-vous du 16 mars 2020 et soutient que la société KERMONY OFFICE ne rapporte pas la preuve qu’elle lui aurait donné son accord. Elle explique ne pas avoir accepté de réécrire le bail mais uniquement le paragraphe relatif au changement d’affectation et ce afin de sécuriser le contrat, moyen qui en tout état de cause est inopérant puisque le bail n’ a pas été réécrit. Enfin, elle déclare que la SCI DE LA BELLE MARGOT, dont le gérant est avocat, connaissait les dispositions de l’article L.631-7 du code de la contruction et de l’habitation qui avaient fait l’objet de discussion entre les parties et qu’elle a refusé sa proposition de modification des stipulations du contrat relatives au changement d’usage.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1992 du même code, le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion.

L’article 1170 prévoit que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Il est de principe que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un contrat après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de ce contrat, même à l’égard de l’autre partie.

En l’espèce, le 12 février 2020 la SCI DE LA BELLE MARGOT avait conclu avec la société LEASEO un mandat non exclusif de recherche de locataire.

Ce contrat de mandat stipulait notamment que :

— le mandataire s’engage à rédiger et faire signer le bail ;

— « Le mandant déclare expressément que les locaux sont à usage de d’habitation.

Le mandataire est dégagé de toute responsabilité à cet égard sauf à informer le preneur des formalités éventuelles à accomplir auprès de la Mairie de [Localité 7] pour le déclassement en locaux professionnels de locaux à l’origine à usage d’habitation. ».

En sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société LEASEO ne pouvait ignorer la nécessité pour la SCI DE LA BELLE MARGOT d’obtenir l’autorisation de changement d’usage des locaux préalablement à la signature du contrat de bail.

Il lui appartenait de garantir l’efficacité du contrat de bail et pour cela de s’assurer au préalable de l’obtention de cette autorisation.

En s’abstenant de le faire, elle a manqué à son obligation et causé un préjudice à la SCI DE LA BELLE MARGOT qui se voit imputer la nullité du contrat de bail pour défaut d’autorisation préalable de changement d’usage et qui doit en supporter les conséquences financières à l’égard de la société KERMONY OFFICE.

Par conséquent, elle sera condamnée à garantir la SCI DE LA BELLE MARGOT des condamnations prononcées à son encontre, sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens invoqués par cette dernière au soutien de sa demande de garantie.

En outre, la SCI DE LA BELLE MARGOT a subi un préjudice dès lors que les locaux ont été immobilisés au profit de la société KERMONY OFFICE et qu’elle n’a pu les louer à un autre locataire jusqu’au 06 juillet 2020, date à laquelle elle sollicite la résiliation du bail, ce qui constitue une perte de chance. Cette perte de chance s’avère néanmoins faible compte tenu de la difficulté de trouver un preneur et de conclure un contrat de bail en raison de la crise sanitaire. Il y a lieu de la fixer à 20% durant la période du 28 février au 06 juillet 2020 et selon le loyer annuel hors taxes et hors charges de 71 980 euros qui avait été fixé, soit une somme de (71 980 euros x 4 / 12 mois + 1 199 euros du 1er au 06 juillet x 20 % =) 5 038,47 euros.

Dès lors, la société LEASEO sera condamnée à payer à la SCI DE LA BELLE MARGOT la somme de 5 038,47 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

5 – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LEASEO qui succombe sera condamnée aux dépens.

Au vu des circonstances de la cause, l’équité commande de la condamner à payer à la société KERMONY OFFICE et à la SCI DE LA BELLE MARGOT la somme de 2 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Seront rejetées la demande de la SCI DE LA BELLE MARGOT de condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 2 500 euros ainsi que la demande de la société LEASEO de condamnation de la SCI DE LA BELLE MARGOT ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter ainsi que le permet l’article 514-1 du code de procédure civile. La demande à ce titre de la société LEASEO sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société KERMONY OFFICE de voir constater que le contrat de bail conclu le 28 février 2020 avec la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT pour les locaux sis à [Adresse 8], lui est inopposable ;

Déclare nul le contrat de bail conclu le 28 février 2020 entre la société KERMONY OFFICE et la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT pour les locaux sis à [Adresse 8] ;

Condamne la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT à payer à la société KERMONY OFFICE la somme de 20 395 euros (vingt mille trois cent quatre-vingt-quinze euros) en restitution du dépôt de garantie et de l’avance sur loyer et charges, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Rejette la demande de la société KERMONY OFFICE de condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT à lui payer la somme de 25 000 euros de dommages-intérêts ;

Rejette la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT de résiliation du contrat de bail conclu le 28 février 2020 ;

Rejette la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT de condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 17 795 euros en exécution de la clause pénale ;

Rejette la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT de condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 20 893,70 euros au titre des loyers dus jusqu’au 06 juillet 2020 ;

Rejette la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT de condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts ;

Condamne la société LEASEO à garantir la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne la société LEASEO à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT la somme de 5 038,47 euros (cinq mille trente-huit euros et quarante-sept centimes) de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Condamne la société LEASEO aux dépens ;

Condamne la société LEASEO à payer à la société KERMONY OFFICE et à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT la somme de 2 000 euros (deux mille euros) chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT de condamnation de la société KERMONY OFFICE à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société LEASEO de condamnation de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA BELLE MARGOT ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société LEASEO de voir écarter l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER