TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ROYAI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PIZON KLOETI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00936 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644E

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [G] épouse [N],

Monsieur [C] [N],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître PIZON-KLOETI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1832

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [B],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître ROYAI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P572

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00936 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644E

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1 novembre 1994 exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Mme [K] [N] et M. [C] [N] ont donné à bail à M. [I] [B] un appartement meublé situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2927 francs outre 300 francs de provision sur charges.

Par ordonnance de référé rendue le 3 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a, notamment :

— autorisé les époux [N] à pénétrer dans l’appartement utilisé par M [I] [B] sis [Adresse 2],

— à déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement de M. [I] [B],

— à jeter tout objet infesté qui ne pourrait être traité ou désinfecté sur place, en dehors des papiers et documents personnels,

— désigné la SELARL CHERKI-RIGOT, commissaires de justice associés, avec pour mission de décrire les mesures mises en œuvre pour pénétrer dans l’appartement donné à bail, décrire l’état de l’appartement occupé, décrire la totalité des mesures et travaux effectués par la société de désinsectisation afin de mettre fin à l’infestation de punaises, et dresser procès-verbal des opérations de séquestration, désinfection ou de destruction des effets personnels de [I] [B] qui seraient rendues indispensables.

Par procès-verbaux des 2 et 3 décembre 2024, le commissaire de justice désigné a :

— constaté la présence dans les lieux de M. [I] [B],

— indiqué que le locataire avait coopéré aux opérations de tri des objets qu’il souhaitait conserver de ceux voués à la destruction,

— indiqué qu’avaient été évacués du logement 1,8 tonnes de sacs poubelle,

— constaté la présence dans les lieux de la société de désinsectisation, laquelle a procédé au traitement des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, Mme [K] [N] et M. [C] [N] ont fait délivrer à M. [I] [B] un congé pour vente, à effet du 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Mme [K] [N] et M. [C] [N] ont assigné M. [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Valider le congé pour vente délivré le 22 juillet 2024 avec effet au 31 octobre 2024,

— Constater l’expiration du bail meublé au 31 octobre 2024,

— Déclarer M. [I] [B] occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024,

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion de M. [I] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, des lieux sis [Adresse 2],

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, et aux frais de M. [I] [B],

— Ordonner la suppression des délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991,

— Condamner M. [I] [B] à leur verser 1900 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation dus à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— Condamner M. [I] [B] à leur payer une indemnité d’occupation correspondante au montant du loyer actuel et des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— Constater que M. [I] [B] a manqué à ses obligations contractuelles de jouissance paisible des lieux,

— Ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [I] [B] ;

— Condamner M. [I] [B] au paiement des frais de désinfection et de désinsectisation du logement ;

— Condamner M. [I] [B] à leur payer la somme de 3600 euros au titre des frais de constat conformément à la décision prise par ordonnance de référé du 3 octobre 2024 ;

— Condamner M. [I] [B] à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et comportement gravement dolosif dans l’exécution du contrat ;

— Condamner M. [I] [B] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vente.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 30 avril 2025.

A l’audience du 30 avril 2025, Mme [K] [N] et M. [C] [N], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, et aux termes desquelles ils maintiennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, précisant et ajoutant les demandes suivantes :

— la condamnation de M. [I] [B] au paiement de la somme de 17 413 euros au titre des frais de désinfection et de désinsectisation du logement ;

— la condamnation de M. [I] [B] à leur payer la somme de 3600 euros au titre des frais de constat conformément à la décision prise par ordonnance de référé du 3 octobre 2024 ;

— la condamnation de M. [I] [B] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et comportement gravement dolosif dans l’exécution du contrat ;

— la condamnation de M. [I] [B] à leur payer la somme de 34.430 euros au titre des réparations locatives ;

— le rejet des demandes formées par M. [I] [B] ;

— la condamnation de M. [I] [B] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [K] [N] et M. [C] [N] exposent s’être rendu compte, à l’occasion d’une recherche de fuite dans l’immeuble, que le logement loué n’était pas destiné à l’habitation de M. [I] [B], lequel s’en servait comme local de stockage, et qu’il était si encombré que l’accès aux installations sanitaires était impossible. Ils ajoutent que l’appartement ainsi laissé à l’abandon est à l’origine de la prolifération de cafards et de punaises de lit ayant atteint les appartements voisins, la nécessité de juguler le risque sanitaire représenté par les nuisibles ayant motivé la délivrance de l’ordonnance rendue en référé. Ils soulignent que le commissaire de justice autorisé à pénétrer dans les lieux a pu y constater un amoncellement de déchets, des punaises de lit et des nids de rats, rendant impropre l’utilisation de l’appartement, leur ayant occasionné un préjudice matériel important. Ils ajoutent avoir fait délivrer à M. [I] [B] un congé pour vente, mais que ce dernier s’est maintenu dans les lieux en dépit de l’expiration du bail. Ils considèrent par ailleurs que ces manquements graves du locataire à son obligation de jouissance paisible et d’entretien des locaux justifient la résiliation judiciaire de son contrat de bail.

En réponse à la demande de requalification du contrat de bail formée par M. [I] [B], ils soulignent que le logement était, dès l’origine, meublé en nombre et en qualité suffisante pour y manger, dormir et vivre, et s’étonnent de ce que M. [I] [B] ait attendu 31 ans pour contester la qualité de meublé de l’appartement. Ils considèrent que le fait que le logement soit aujourd’hui vide de tout meuble relève de la seule responsabilité du locataire, qui n’a pas entretenu le logement conformément à son obligation contractuelle et qui a contraint les bailleurs à procéder à des opérations de désencombrement.

En réponse à l’indécence des lieux dont se plaint M. [I] [B], ils reprochent à ce dernier sa mauvaise foi, caractérisée par son propre refus de leur donner accès à l’appartement, dans lequel ils ambitionnaient de faire des travaux. Ils ajoutent que :

— la plupart des désordres sont imputables au comportement du locataire,

— l’état des poutres et des canalisations n’ aucune incidence sur la décence du logement,

— les odeurs de produits chimiques et l’absence de récupération de l’intégralité de ses biens ne sont imputables qu’à la résistance de M. [I] [B] aux opérations de désinsectisation.

M. [I] [B], représenté par son conseil, a déposé des écritures, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions des époux [N] ;

— requalifier le contrat de bail meublé en location nu ;

— juger nul le congé pour vente;

— juger que le logement loué est indécent,

— juger que les consorts [N] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

A titre subsidiaire,

— le rejet de toutes les demandes, fins et prétentions des époux [N] ;

— de plus larges délais de paiement,

— de plus larges délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

— la condamnation des consorts [N] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation des époux [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [B] expose que le logement donné à bail ne comportait ni canapé lit, ni literie, ni ustensiles de cuisine, de sorte que le contrat doit être requalifié en contrat portant sur un logement nu.

Il en déduit que le congé délivré par ses bailleurs est nul, pour avoir été donné en violation des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lesquelles prévoient un délai de préavis de six mois, outre la mention du prix et des conditions de la vente projetée, conditions qui n’ont pas été respectées par ses bailleurs, au mépris de son droit de préemption.

Au visa de l’article 6 de la même loi, il souligne que le bailleur a manqué à son obligation de « délivrance conforme », exposant que le logement n’était pas alimenté en eau.

Enfin, il conteste être redevable d’une quelconque somme au titre d’un arriéré locatif, et toute responsabilité dans les désordres affectant l’appartement ; à ce titre, il fait observer que ces derniers n’apportent pas la preuve de ce qu’il en serait à l’origine, et de ce qu’ils ne résultent pas de la vétusté.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, il invoque les dispositions des articles L. 412-3 et L. 41264 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que les dispositions de l’article 1345-5 du code civil, et fait valoir la précarité de sa situation personnelle.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à « constater » ou à « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

En l’espèce, M. [I] [B] demande au tribunal de :

— juger nul le congé pour vente;

— juger que le logement loué est indécent,

— juger que les consorts [N] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme ;

Si « juger nul le congé pour vente » tend à ce que soit tranché un point litigieux, tel n’est pas le cas des demandes tendant à « juger que le logement loué est indécent » et « juger que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme », ces demandes constituant en réalité des moyens dont le défendeur ne tire aucune conséquence juridique.

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la qualification du contrat de bail

Le contrat de bail s’intitule « contrat de location à usage d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 » et indique qu’il s’agit d’une location d’un logement meublé.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il incombe cependant au juge de donner ou de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification juridique sans s’arrêter à la dénomination que les parties en ont proposée.

Rien n’indiquant qu’à la date de la conclusion du contrat de bail, M. [I] [B] n’habitait pas le logement à titre de résidence principale, il y a lieu de dire que le régime applicable au contrat de bail est celui de la loi du 6 juillet 1989, auquel les parties ne pouvaient conventionnellement déroger.

Les parties ne contestent d’ailleurs pas l’applicabilité de cette loi, puisqu’elles débattent précisément des dispositions régissant le congé qui en sont issues.

Aux termes de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. En application de cette disposition, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, et les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent à se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés.

A l’époque de la signature du bail litigieux, la loi ne définissait pas le logement meublé. La jurisprudence avait suppléé à cette absence en donnant une définition fonctionnelle fondée sur deux éléments :

— un critère intentionnel : les parties doivent avoir eu l’intention de souscrire un contrat de location meublée, ce qui peut résulter, entre autres circonstances, de l’intitulé même du bail ou de la signature d’un inventaire ;

— un critère matériel : le logement doit être garni de meubles en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement ou normalement.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la loi du 6 juillet 1989 a été complétée pour intégrer dans son article 25-4 une définition du logement meublé et prévoir dans son titre I bis l’application de dispositions communes aux logements vides et des dispositions spécifiques aux logements meublés. Cet article 25-4, consacrant la jurisprudence dominante, définit désormais le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret du 31 juillet 2015 est en outre venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

À l’époque où le bail litigieux a été signé, de telles exigences s’appliquaient donc déjà par le biais de la jurisprudence aux logements loués meublés.

La location meublée devait, donc, à la date de la conclusion du contrat de bail, s’entendre de locaux comportant un ensemble d’éléments mobiliers indispensables à une occupation normale des lieux.

En l’espèce, l’inventaire d’une page, signé des deux parties, produit par le bailleur, permet de constater que le studio était équipé de mobilier, mais qu’il ne comportait pas de canapé-lit, cette mention ayant été barrée.

Les bailleurs ne produisent aucun élément permettant d’établir que le logement était équipé d’un lit lors de l’entrée dans les lieux du locataire de sorte qu’ils échouent à démontrer que le locataire pouvait y dormir normalement.

En conséquence, il convient de procéder à la requalification du bail du 1 novembre 1994 en bail portant sur des locaux non meublés.

Sur le congé délivré par le bailleur

Aux termes de l’article 2 de la du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I de cette loi sont d’ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, à la suite de la requalification ci-dessus opérée, le contrat de bail liant les consorts [N] à M. [I] [B] se trouve soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989, et s’agissant du congé, à l’article 15 de la loi précitée.

En application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

En l’espèce, le congé pour vente délivré le 22 juillet 2024, à effet du 31 octobre 2024, ne respectait aucune des obligations légales applicables à un bail non meublé puisqu’il a été délivré moins de six mois avant l’expiration du bail, ne contenait aucune des mentions exigées par l’article 15 de la loi de 1989 quant au prix et aux conditions de la vente projetée, ne reproduisait pas les dispositions de l’article 15 mais uniquement celles de l’article 25-8 applicables aux baux meublés et n’était pas accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire exigée par l’article 15.

Le fait que ces exigences légales n’aient pas été respectées suffit à rendre ce congé nul et de nul effet.

En ces conditions, les bailleurs ne pourront qu’être déboutés de leur demande de validation du congé du 22 juillet 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’obligation d’usage paisible du lieu par le locataire est prévue par l’article 1728 du code civil ; le locataire ne doit pas commettre de trouble de jouissance en causant notamment des troubles ou nuisances aux autres locataires de l’immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer, par des dégradations ou des pertes, le bien loué.

L’article 1729 du code civil précise que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

— d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des conditions générales du contrat de bail,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. De même, les articles 6 et 9 du code de procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il appartient ainsi à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. Il appartient ainsi au bailleur de prouver que l’usage déraisonné de la chose louée présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les bailleurs, notamment des courriers émanant du syndic de l’immeuble, du compte-rendu de recherches de fuite de la société SERTIS du 13 novembre 2023, du courriel émanant de Mme [E] [H], voisine se plaignant de punaises de lit provenant de l’appartement occupé par M. [I] [B], de la déclaration effectuée par M. [F] [P], syndic de l’immeuble, à la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 4], des photographies versées aux débats et du procès-verbal de constat d’huissier du 2 décembre 2024, que M. [I] [B] a accumulé dans le logement de nombreux objets, meubles, déchets, laissant ainsi l’appartement dans un tel état d’encombrement qu’il était impossible d’y accéder normalement.

Il ressort en particulier du rapport d’intervention de la société SERTIS EXPERTISE du 13 novembre 2023 que M. [I] [B] a déclaré n’utiliser le logement que comme un lieu de stockage, et que son logement était si encombré qu’il était impossible de vérifier l’absence de fuite émanant de sa salle de bains.

De l’ordonnance rendue le 3 octobre 2024 par le juge des référés, il résulte que la société HYGIENE OFFICE a, dans un rapport d’intervention du 22 juillet 2024, constaté la présence de nombreuses punaises de lit dans le logement situé en face de celui occupé par M. [I] [B] et généralement dans les parties communes du premier étage, mais qu’il était impossible d’accéder au logement de M. [I] [B] afin qu’un traitement puisse y être effectué. Il y était par ailleurs fait état de ce qu’un voisin, M. [A], avait envoyé plusieurs courriels se plaignant d’être constamment piqué par des punaises de lit qu’il voyait se déplacer sous la porte du logement de M. [I] [B].

Enfin, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 décembre 2024, que M. [J] [U], président de la société SA HYGIENE OFFICE, chargé de l’évacuation et du traitement des lieux et des objets qui y étaient contenus, a constaté dans les lieux, en plus des punaises de lit, des nids de rats. Il résulte dudit constat que 1,8 tonnes de sacs poubelle destinés à la destruction ont été évacués du logement loué à M. [I] [B].

Les consorts [N] produisent une facture émanant de la société HYGIENE OFFICE du 23 janvier 2025, dont il résulte que les opérations de désinsectisation leur ont coûté la somme de 17 413 euros TTC.

Ces éléments (courriers du syndic, de voisins, constats de commissaire de justice) relatant des éléments graves, précis et concordants, permettent d’établir que M. [I] [B] a employé la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, et a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible et d’entretien du logement, l’accumulation d’objets et de déchets dans les lieux, qui n’étaient, selon les déclarations même de M. [I] [B], plus occupés, ayant conduit à son infestation par des nuisibles, le préjudice qui en est résulté pour ses voisins et ses bailleurs étant considérable.

Il sera à ce stade précisé que l’argumentaire selon lequel le logement donné à bail était indécent ne saurait être utilisé pour contester l’imputabilité des désordres constatés à M. [I] [B], lequel ne démontre aucune tentative d’alerter ses bailleurs sur de quelconques troubles de jouissance au cours de ses trente années d’occupation. Il ne justifie en outre pas avoir réagi aux multiples sollicitations des consorts [N] afin d’accéder au logement pour y faire des travaux ; en effet, ces derniers démontrent, par la production de 7 courriers adressés au locataire en recommandé avec accusé de réception, avoir, durant plusieurs années, tenté d’entrer en contact avec lui aux fins de s’assurer du bon état du logement.

S’il est vrai que le logement est aujourd’hui vide de tout encombrement, et que l’on y constate, ainsi que le fait le commissaire de justice mandaté par M. [I] [B] le 11 mars 2025, un logement dans un état de vétusté inquiétant et d’indécence manifeste, ce dernier ne saurait être imputé à la négligence des bailleurs, le comportement du locataire, qui n’a répondu à aucune de leurs sollicitations depuis 2003, étant à l’origine de la dégradation des lieux.

Les contestations formées par le locataire dans le cadre de la présente instance, dans un contexte où ses propres manquements sont très étayés, interrogent sa capacité à reconnaître sa responsabilité et à désormais honorer ses obligations de jouissance paisible, étant souligné que quelle que soit sa situation personnelle, familiale et médicale, le locataire, dont il a été précisé qu’il ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection, est, en l’état, responsable de ses actes et des troubles qu’il est susceptible de causer à autrui.

En pareil contexte, la résiliation judiciaire ne peut qu’être ordonnée, cela à compter de l’assignation en justice du 16 janvier 2025. M. [I] [B] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie toutefois que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, M. [I] [B] n’étant pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il conviendra donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [I] [B], âgé de 54 ans, justifie d’une demande de logement social déposée le 28 février 2025 ainsi que de ressources constituées de l’allocation de retour à l’emploi, d’un montant mensuel de 2337,09 euros par mois, sa durée d’indemnisation restante étant de 393 jours au 31 mars 2025, soit un an à la date de l’audience.

Il produit un unique courriel, dont il résulte qu’un agent immobilier lui a indiqué qu’il était difficile, dans le marché immobilier actuel, de trouver une petite surface à la location pour un loyer inférieur à 700 euros.

M. [I] [B] ayant indiqué ne pas résider dans les lieux, et sa demande de logement social n’étant datée que du 28 février 2025, le caractère sérieux de sa recherche de logement interroge.

Dans ces circonstances, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux, et il sera débouté de cette demande.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables ; ils précisent que ces dernières sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, les époux [N] sollicitent le paiement de la somme de 1300 euros correspondant à un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté à la date de l’assignation.

Au soutien de leur demande, ils produisent un relevé de leur compte bancaire, dont il résulte qu’ils ont reçu 25 virements bancaires de 650 euros en provenance de M. [B] [I] entre le 7 février 2023 et le 1 avril 2025. Ils ne produisent toutefois aucun relevé de compte locataire, de sorte que le montant de la dette locative n’est nullement justifié, M. [I] [B] ayant pu procéder à des paiements sous une autre forme que par prélèvement, et son compte locataire ayant pu être crédité à d’autres titres.

La demande en paiement formée au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [I] [B] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de la résiliation du bail (16 janvier 2025) à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [N]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts notamment à raison de l’inexécution de l’obligation contractuelle.

Il appartient ainsi aux consorts [N], demandeurs de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, de démontrer la ou les fautes contractuelles commises par le locataire, ainsi qu’un ou des préjudices qui leur sont directement imputables.

Sur les frais de désinsectisation

Il a précédemment été démontré que l’appartement occupé par M. [I] [B] était à l’origine de la prolifération de nuisibles (rats et punaises de lit) en raison des manquements du locataire à son obligation d’entretien, et que les consorts [N] n’avaient pu procéder aux opérations de désinsectisation qu’après avoir saisi le juge des référés d’une demande tendant à les autoriser à pénétrer dans les lieux aux fins, notamment, d’y mener des opérations de désinsectisation.

Il est établi que le coût de ces opérations s’est élevé à 17 413 euros TTC.

Ce préjudice matériel, directement causé par la faute contractuelle de M. [I] [B], sera indemnisé par l’octroi de dommages-intérêts de 17 413 euros TTC.

Sur les frais de constat

Il est établi que les bailleurs ont été contraints d’avoir recours au juge des référés aux fins d’être autorisés à pénétrer dans les lieux, M. [I] [B] n’ayant jamais répondu à leurs nombreuses demandes d’accéder au logement.

Ce constat a donc été rendu nécessaire par la résistance du locataire.

M. [I] [B] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3600 euros TTC, justifié par la facture produite aux débats.

Sur la résistance abusive

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

S’il est en l’espèce établi que les époux [N] se sont heurtés à l’inertie de M. [I] [B], il n’est pas démontré un préjudice tel qu’il convienne de le réparer par des dommages-intérêts d’un montant de 10.000 euros. Il sera toutefois constaté que les nombreuses vaines tentatives d’entrer en contact avec leur locataire aux fins de résoudre amiablement les problèmes dénoncés par les voisins et le syndic, avant d’être contraints de saisir le juge des référés, leur a nécessairement causé un préjudice moral qu’il convient d’indemniser par des dommages-intérêts qu’il est raisonnable de fixer à la somme de 2000 euros.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute .

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, les bailleurs ne produisent qu’un « inventaire et état des lieux » d’entrée dans l’appartement très sommaire. Il résulte par ailleurs du constat de commissaire de justice produit par M. [I] [B] et de l’attestation établie par le locataire l’ayant précédé, M. [L] [D], que l’appartement était déjà vétuste lorsqu’il a été donné à bail, ce que corrobore d’ailleurs l’inventaire du 1 novembre 1994, dont il résulte que « le sol était dans un état usagé avec de nombreuses tâches, que la baignoire était écaillée, que l’électroménager était simplement décrit comme en « état de marche », à l’exception d’une plaque électrique, dont il était précisé qu’elle était abîmée.

Le devis qu’ils produisent contient des mises aux normes électriques, ainsi que la réfection complète de la plomberie, des murs, des fenêtres, des portes et des sols : il s’agit de la réfection intégrale de l’appartement, qui n’incombe pas au locataire.

En l’absence d’état des lieux de sortie, et compte-tenu de la durée d’occupation du logement, plus de trente années, la distinction de ce qui relève de la vétusté d’origine, de la vétusté liée aux 30 années d’occupation, et de ce qui relève des dégradations locatives est en l’état impossible.

Il convient donc de débouter les consorts [N] de leur demande formée à ce titre.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [I] [B] justifie être à la recherche d’un emploi.

Les créanciers ne justifient pas de leurs propres besoins.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, M. [I] [B] paraissant raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements sur 24 mois.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue donnée au litige, M. [I] [B] sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer aux époux [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REQUALIFIE le contrat de bail d’habitation portant sur l’immeuble situé au [Adresse 2] liant Mme [K] [N] et M. [C] [N] et M. [I] [B] régi par les dispositions du titre I la loi n°462- du 6 juillet 1989, applicable aux logements non meublés;

REJETTE en conséquence la demande de validation du congé délivré le 22 juillet 2024 avec effet au 31 octobre 2024 par Mme [K] [N] et M. [C] [N] ;

ORDONNE la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [I] [B],

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de M. [I] [B] ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [N] et M. [C] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [B] à verser à Mme [K] [N] et M. [C] [N] la somme de17 413 euros TTC au titre des frais de désinsectisation ;

CONDAMNE M. [I] [B] à verser à Mme [K] [N] et M. [C] [N] la somme de 3600 TTC au titre des frais de constat de commissaire de justice;

CONDAMNE M. [I] [B] à verser à Mme [K] [N] et M. [C] [N] la somme de 2000 TTC au titre des frais de la résistance abusive;

DEBOUTE Mme [K] [N] et M. [C] [N] de leur demande de remise en état du bien;

AUTORISE M. [I] [B] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 950 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [I] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [B] à verser à Mme [K] [N] et M. [C] [N] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION