TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e CONSEIL / CCC + CE

— M^e COHEN TRUMER / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/15375

N° Portalis 352J-W-B7G-CYTSB

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :

21 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0987

DÉFENDERESSE

S.A. C.P.P.J.

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0009

Décision du 18 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/15375 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTSB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elisette ALVES, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025. Délibéré prorogé au 05 décembre 2025 puis au 18 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 avril 2011, la SOCIÉTÉ [Adresse 9], aux droits et obligations de laquelle se trouve la société C.P.P.J., a donné à bail commercial en renouvellement d’un précédant bail signé le 21 octobre 2005, à Mme [S] [G], aux droits et obligations de laquelle est venue la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 04 juillet 2010, les locaux n°29 et 31 situés au sein de la Galerie [Adresse 13] sise [Adresse 1] et [Adresse 8], à [Localité 12], afin qu’elle y exploite un commerce de "jeux, gadgets, articles de [Localité 11] et vêtements d’enfants", moyennant le versement d’un loyer annuel fixé à la somme de 47.578 euros en principal.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 mars 2019, la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] a sollicité le renouvellement de son bail portant sur les locaux n°29 et 31 à compter du 04 juillet 2019, proposant de verser un loyer fixé « au montant du loyer actuel, majoré de l’augmentation des indices ».

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2019, la société C.P.P.J. a accepté le principe du renouvellement à effet du 04 juillet 2019, pour une durée de neuf ans aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception du loyer annuel qu’elle a demandé de porter à la somme de 72.000 euros en principal.

Selon mémoire préalable notifié le 30 juin 2021 en lettre recommandée avec avis de réception et signifié le 02 juillet 2021, la société C.P.P.J. a revendiqué un loyer annuel en renouvellement fixé à la somme de 99.402 euros en principal à compter rétroactivement du 04 juillet 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2022, la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] a demandé la révision de son loyer à la somme de 26.000 euros par an hors charges et hors taxes, en application de l’article L145-38 du code de commerce.

Suivant un second acte sous seing privé du 13 avril 2012, la SOCIÉTÉ [Adresse 9], aux droits et obligations de laquelle se trouve la société C.P.P.J., a donné à bail commercial en renouvellement à la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE LA BOUTIQUE PAIN D’EPICES, aux droits et obligations de laquelle est venue la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] qui a racheté son fonds de commerce le 21 août 2012, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2004, un local n°33 à usage commercial situé [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 12], à destination de « vente de vêtements d’enfants et accessoires de chambres d’enfants, à l’exception des jouets », moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé à la somme de 22.600 euros en principal.

Ce second bail portant sur le local n°33 a été renouvelé par acte sous seing privé du 04 décembre 2014, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel de 32.500 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2022, la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] a sollicité le renouvellement de son bail portant du le local n°33 à effet du 1er juillet 2022, proposant de verser un loyer en principal de 17.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2022, la société C.P.P.J. a accepté le renouvellement sollicité à compter du 1er juillet 2022, pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions du bail échu, mais contesté le loyer offert, revendiquant un loyer annuel en renouvellement fixé à la somme de 40.000 euros en principal.

Parallèlement, un différend est né entre les parties concernant les régularisations de charges facturées au titre des différents locaux donnés à bail à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] qui en a contesté le bien fondé et le quantum.

C’est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2022, la société L’ÉLÉPHANT ROSE PARIS a fait assigner la société C.P.P.J. devant ce tribunal aux fins essentiellement de la voir condamner à lui rembourser la somme de 79.339,13 euros et, subsidiairement, la somme de 67.945.61 euros au titre des provisions pour charges facturées entre 2015 et 2022, non justifiées et/ou non expressément prévues dans les baux conclus entre les parties portant sur les locaux n°29 et [Adresse 3] [Adresse 13], d’une part, et le local n°33 du [Adresse 13], d’autre part.

Par ordonnance en date du 29 janvier 2024, le juge de la mise en état, saisi par la bailleresse de l’irrecevabilité de l’action en répétition de l’indu formée au titre des provisions pour charges versées au titre des années 2015 à 2017, a notamment :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société C.P.P.J.,

— déclaré recevable la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] en sa demande de restitution de l’indu des provisions sur charges versées au titre des années 2015 à 2017,

— condamné la société C.P.P.J. à payer à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société C.P.P.J. aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, la société C.P.P.J. demande au tribunal, de :

“DEBOUTER la société L’ELEPHANT ROSE [Localité 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

LIMITER la condamnation à remboursement de la société CPPJ au profit de la société L’ELEPHANT ROSE [Localité 11] à la somme de 8.861,40 €,

En tout état de cause :

CONDAMNER la société L’ELEPHANT ROSE [Localité 11] à payer à la société CPPJ la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société L’ELEPHANT ROSE [Localité 11] en tous les dépens, en ce compris les frais de signification du Jugement à intervenir”.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, la société L’ÉLÉPHANT ROSE PARIS demande au tribunal de :

“- DECLARER la société l’Eléphant Rose [Localité 11] recevable et bien fondée en ses demandes.

Sur les provisions sur charges :

— JUGER que la C.P.P.J. ne justifie pas des provisions sur charges qu’elle refacture à la société l’Eléphant Rose [Localité 11] en application des baux conclus le 21 octobre 2005 et le 20 avril 2011 entre les parties pour des locaux n°29 et 31 du [Adresse 13], et le 4 décembre 2014 pour les locaux n° 33 du [Adresse 13].

— En conséquence, CONDAMNER la société C.P.P.J. à rembourser à la société l’Eléphant Rose [Localité 11] la somme de 97.439,05 €, au titre des provisions sur charges facturées entre 2015 et 2022 et non justifiées.

— Subsidiairement, CONDAMNER la société C.P.P.J. à rembourser à la société l’Eléphant Rose [Localité 11] la somme de 67.945,61 € au titre des charges non justifiées et non prévues expressément dans les baux conclus le 21 octobre 2005 et le 20 avril 2011 entre les parties pour des locaux n°29 et 31 du [Adresse 13], et le 4 décembre 2014 pour les locaux n° 33 du [Adresse 13], entre 2015 et 2022.

Sur les loyers Covid :

— JUGER que la société C.P.P.J. n’a pas respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible en fermant sa galerie marchande et ses parties communes à la clientèle, autorisant la société l’Eléphant Rose [Localité 11] à lui opposer l’exception d’inexécution pendant les périodes de fermeture des locaux et de confinement des populations, soit du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021.

— JUGER qu’en raison de l’impossibilité d’exécuter le contrat de bail, celui-ci a été suspendu pendant les périodes de fermeture de la galerie marchande et de ses parties communes et de l’interdiction d’y faire entrer la clientèle.

— JUGER qu’en raison de la perte partielle des parties communes de la galerie marchande, accessoires de la chose louée, les loyers doivent être ramener à

0 € pendant les périodes de fermeture de la galerie marchande.

— JUGER que la société L’Eléphant Rose [Localité 11] n’est pas redevable des loyers, charges et taxes du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021 correspondant aux périodes de fermeture de la galerie marchande, soit la somme non due de 45.597,71 € TTC.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société C.P.P.J. à verser à la société l’Eléphant Rose [Localité 11] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La CONDAMNER aux entiers dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire”.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que les demandes tendant à voir « déclarer bien fondée » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des prétentions de la défenderesse, celle-ci n’étant pas contestée devant le tribunal.

I – Sur la demande de note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, lors de l’audience de plaidoiries tenue le 08 octobre 2025, puis par bulletin du même jour, le tribunal a invité le conseil de la bailleresse à transmettre ses observations concernant la prise en compte du jugement rendu le 25 septembre 2025 par la 18e chambre civile 3e section du tribunal judiciaire de Paris (RG 20/00118) dont le conseil de la défenderesse s’est prévalu lors des plaidoiries en expliquant que celui-ci avait été rendu dans une affaire similaire opposant la société HOTEL CHOPIN à la même bailleresse et concernant la même galerie marchande.

Par message électronique du 10 octobre 2025, le conseil de la société C.P.P.J. a adressé une note en délibéré aux termes de laquelle il s’oppose à l’admission aux débats dudit jugement rendu postérieurement à l’ordonnance de clôture. Il invoque la violation du principe du contradictoire en ce que ce jugement ne lui a pas été communiqué et qu’il n’a pu faire valoir ses arguments sur sa teneur.

Le conseil de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], a par message électronique du 13 octobre 2025, transmis en note en délibéré le jugement du 25 septembre 2025.

Ces notes en délibéré, dûment autorisées, sont recevables et il en sera tenu compte dans le cadre du présent jugement.

II – Sur l’exigibilité des loyers et des charges durant la crise sanitaire

A titre principal, la société L’ÉLÉPHANT ROSE PARIS sollicite que le tribunal se prononce sur le caractère indu des loyers, charges et taxes relatifs aux périodes du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021 objet des mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la propagation du Covid-19, d’un montant de 45 597,71 euros TTC. Elle explique que les mesures d’interdiction d’accueil du public dans la galerie marchande dont dépendent les locaux ont rendus impossible temporairement l’exécution du contrat de bail commercial lui-même du fait de la bailleresse qui en a fermé l’accès. Elle se prévaut d’un cas de force majeure suspendant le contrat et les obligations qui en découlent pour les parties pour la période concernée, sans que la portion non exécutée ne soit rattrapable. Elle se prévaut aussi d’une exception d’inexécution de son obligation de paiement des sommes susvisées faute d’avoir pu jouir des lieux loués. Elle affirme que l’obligation de délivrance de la chose louée relève des obligations de résultat, et qu’elle comprend tant la délivrance et la garantie de jouissance paisible des locaux proprement dits que des parties communes du centre commercial constituant un accessoire nécessaire à l’usage de la chose louée. Elle considère que la fermeture de la galerie marchande en raison des mesures gouvernementales d’interdiction d’accueil du public, caractérise un manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance, peu important que cette inexécution soit fautive ou le résultat d’un cas de force majeure. Enfin, elle déclare que la fermeture de la galerie marchande s’assimile à une perte temporaire de la chose louée dès lors qu’elle n’a pas pu profiter de l’intégralité de la chose louée, à savoir ses locaux et les parties communes de la galerie marchande. Selon elle, les arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022 ne sont pas transposables au cas de fermeture de la galerie marchande, de ses parties communes et de l’interdiction d’entrer de la clientèle comme c’est le cas en l’espèce.

La société C.P.P.J. résiste à ces moyens en se prévalant des arrêts de la Cour de cassation en date du 30 juin 2022. Elle soutient donc que les loyers, charges et taxes échus durant la crise sanitaire sont dus par la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], le fait que les locaux soient situés dans un centre commercial ou une galerie marchande, étant indifférent.

Sur le moyen tiré de la force majeure

Selon l’article 1218 du code civil, applicable au contrat de bail des locaux n°29 et n°31, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En vertu de l’article 1148 ancien du code civil, applicable au contrat de bail des locaux n°33, il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

La force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé.

Constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse. Ainsi, le débiteur d’une obligation de paiement inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers.

Si l’épidémie de la covid-19 est un événement par essence imprévisible, il ne peut être considéré comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution d’une obligation de paiement des loyers et charges par la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée. De simples difficultés d’exécution, provisoires, dues en l’espèce aux mesures gouvernementales adoptées dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus ne sont pas de nature à caractériser une irrésistibilité requise.

Le moyen tiré de la force majeure sera donc rejeté.

Sur l’exception d’inexécution tirée du manquement à l’obligation de délivrance

Il est constant que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. Ce principe est désormais visé à l’article 1219 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Selon l’article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

L’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers.

Il est de droit que lorsque l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail est imposée par les pouvoirs publics, le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution tirée d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur pour s’opposer au paiement des loyers.

Il est aussi constant qu’il n’y a pas d’obligation légale pour le bailleur d’assurer la commercialité d’un emplacement ni le maintien de l’environnement commercial, sauf stipulation en ce sens du bail.

En l’espèce, il est acquis et non contesté que des mesures de fermeture puis de distanciation sociale ont été adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid 19. Ainsi la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 a instauré un état d’urgence sanitaire demeuré en vigueur jusqu’au 10 juillet 2020, sur la base duquel est intervenu le « confinement » général du pays au printemps 2020. Compte tenu du rebond de l’épidémie, cet état d’urgence a à nouveau été déclaré à compter du 17 octobre 2020 par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020. La loi du 14 novembre 2020, modifiée par la loi du 15 février 2021, a prolongé l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 1er juin 2021 inclus et a autorisé le Gouvernement à rétablir ou prolonger, par voie d’ordonnances, les dispositions prises lors de la première vague de l’épidémie. La loi n°2021-689 du 31 mai 2021 a de nouveau prorogé les mesures pour la période du 2 juin 2021 et jusqu’au 31 juillet 2022.

Ces mesures gouvernementales, qui n’ont pas prévu de dispense du paiement des loyers, ont cependant mis en place des mesures d’accompagnement dans des conditions précises, que le preneur pouvait solliciter.

Il n’est pas contesté par la défenderesse que les locaux loués ont été mis à sa disposition de longue date et qu’elle a pu les exploiter conformément à la destination prévue par les deux baux qui lui ont été consentis.

La société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], exerçant des activités de commerce de « jeux, gadgets, articles de [Localité 11] et vêtements d’enfants » dans les locaux n°29 et n°31 et de « vente de vêtements d’enfants et accessoires de chambres d’enfants, à l’exception des jouets » dans les locaux n°33, entendue comme un magasin de vente, ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par la société C.P.P.J. en exécution des baux les liant, lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés.

Il est également acquis que la bailleresse n’est pas à l’origine des mesures de confinement, de restriction des déplacements et de distanciation sociale prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid 19, qui ont empêché ou réduit l’activité des preneurs aux activités indispensables pour la Nation.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] du fait de la fermeture de ses magasins ainsi que de la galerie marchande, imposées par la lutte contre la crise sanitaire entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020 et entre le 20 mars 2021 et le 18 mai 2021, ne résulte donc pas d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative. De surcroît, contrairement à ce qu’affirme la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], tant ses locaux que la galerie marchande dont ils dépendent n’ont pas subi d’interdiction de recevoir du public entre le 30 octobre et le 27 novembre 2020 mais seulement une limitation du nombre de clients à accueillir, en vue de respecter les mesures de distanciation nécessaires dans le cadre de la lutte maintenue contre la propagation du virus.

Enfin, la circonstance que par courriel en date du 15 mars 2020, la bailleresse a informé les preneurs de ce que les accès à la galerie marchande ont été limités à son initiative, ne constitue pas davantage un manquement à son obligation de délivrance, cette décision étant la résultante directe des mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la prorogation du virus de la Covid-19 et les locaux demeurant accessibles pour les preneurs le cas échéant en s’adressant au gardien de la galerie chargé d’assurer l’application de la restriction de l’accès.

Partant, étant relevé que le bail ne stipulait aucune garantie de la commercialité des lieux loués, la défenderesse ne peut opposer une exception d’inexécution à la bailleresse fondée sur le manquement à son obligation de délivrance pour voir écarter le paiement des loyers et accessoires contractuels durant les périodes de fermetures administratives et/ou de distanciation sociale.

Ce moyen sera donc également rejeté.

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du Code civil applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l’impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

Il est admis que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

Il est désormais de droit que l’effet des mesures gouvernementales prises pour faire face à la crise sanitaire, générales et temporaires, ne peut être assimilé à la perte de la chose. De fait, ces mesures ont été adoptées au regard de la nature de l’activité exercée, aux seules fins de garantir la santé publique et ainsi pour des raisons étrangères aux locaux loués, qui n’ont subi aucun changement.

Il s’en suit que lesdites mesures gouvernementales ne constituent pas une circonstance affectant les lieux loués eux-mêmes, de nature à emporter leur perte comme l’allègue la défenderesse, de sorte que l’obligation de payer le loyer et ses accessoires a perduré durant lesdites mesures administratives, en raison de la nature de l’activité exploitée par elle.

En conséquence, ce moyen sera aussi rejeté.

Par conséquent, il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] n’est pas fondée à solliciter l’exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués pendant les périodes considérées du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021 et qu’elle est demeurée redevable des loyers, charges et taxes afférents.

III – Sur la répétition de l’indu au titre des provisions pour charges

La société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] sollicite le remboursement de la somme de 97.439,05 euros au titre des provisions pour charges versées à la bailleresse entre 2015 et 2022 au titre des locaux n°29 et n°31, d’une part, et du local n°33, d’autre part. Elle fonde sa demande sur le fait que la bailleresse a procédé tardivement à la régularisation des charges litigieuses, qu’elle l’a empêchée d’accéder aux justificatifs afférents alors même les relevés de charges locatives versés sont opaques et ne lui permettent pas de déterminer avec exactitude tant les calculs opérés par le bailleur que la nature des charges appelées.

A titre subsidiaire, elle sollicite le remboursement de la somme de 67.945,61 euros au titre des charges non prévues par les baux et non justifiées, considérant que les clés de répartition des charges des deux baux ne sont pas prévues clairement par le bail ni annexées à ce dernier et la bailleresse a appliqué plusieurs clés de répartition différentes sur ses différentes régularisations de charges, sans s’en expliquer, modifiant de façon unilatérale ces dernières sans l’en informer. Elle estime que le tableau de répartition de charges versé aux débats par la bailleresse ne lui est pas opposable, ne lui ayant jamais été communiqué antérieurement et le mode de calcul opéré pour connaître la part des charges qui lui sont refacturables n’ayant pas été contractuellement fixé. Elle en déduit qu’en l’absence de clause expresse et claire des baux concernant la clé de répartition et/ou les charges incombant au preneur, la bailleresse doit lui rembourser les provisions pour charges et les charges suivantes qui lui ont été facturées indûment concernant les locaux n°29 et n°31 : charges communes du [Adresse 13] à l’exception des frais de gardiennage, charges spéciales des locaux n°29 et n°31 (gaz, entretien et petites réparations), charges d’accès aux caves, charges escalier dont les charges de nettoyage, taxe sur les ordures ménagères, taxe foncière, taxe sur les locaux commerciaux, assurance du bailleur et la TVA sur l’ensemble de ces postes ; concernant les locaux n°33, elle requiert le remboursement des provisions pour charges et des charges suivantes non prévues au bail et non justifiées : frais d’entretien de la couverture ; honoraires techniques et frais de gestion technique ; outre les frais d’assurance.

La société C.P.P.J. s’oppose à cette demande considérant avoir justifié des charges et du montant des provisions sur charges pour les années 2015 à 2023 en versant aux débats des relevés individuels par répartition des charges communes, les relevés généraux des dépenses et les factures pour les années 2017 à 2022.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que les deux baux prévoient bien une clé de répartition des charges et qu’elle verse aux débats un tableau de répartition des charges établi par un géomètre expert et déterminée selon les surfaces sans pondération des locaux loués. Elle ajoute que les charges facturées sont justifiées et correspondent à celle prévues aux baux. Elle conteste également devoir rembourser la TVA que la locataire a réglé sur les montants des charges, arguant que celle-ci la déduite des sommes dont elle était redevable à ce titre à l’égard des impôts, de sorte qu’un tel remboursement constituerait un paiement indu et un enrichissement sans cause de la défenderesse.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable aux baux conclus ou renouvelés avant le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il est par ailleurs acquis que dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, la définition des charges et taxes incombant au locataire relevait de la liberté contractuelle. Les parties pouvaient donc convenir de mettre à la charge du preneur toutes les charges ou taxes, ainsi que les travaux incombant normalement au bailleur, à condition de le faire par une clause expresse et exempte de toute ambiguïté, les clauses équivoques ou contradictoires s’interprétant contre le bailleur qui est réputé en être le rédacteur et les clauses exorbitantes du droit commun étant d’interprétation stricte.

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014 dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, applicables aux baux renouvelés en 2019 et 2022, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Enfin, il résulte de l’ancien article 1315 devenu l’article 1353 du code civil, qu’il appartient au bailleur propriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

Il y a lieu de rappeler que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle.

S’agissant des charges communes de l’immeuble, elles sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur.

En l’absence de clé de répartition conventionnelle ou par règlement intérieur, le juge doit vérifier si le mode de répartition pratiqué est admissible.

Enfin, il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges imputées sur le preneur.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 avril 2011 relatif aux locaux n°29 et n°31, dont les clauses sont reconduites et applicables au renouvellement du contrat du bail du 4 juillet 2019, prévoit que le preneur doit verser, en sus du loyer, une provision sur charges d’un montant de 1.100 euros, payable par trimestre. Aucune stipulation n’évoque la question de la régularisation des charges.

Le contrat de bail du 04 décembre 2014 relatif au local n°33, dont les clauses sont reconduites et applicables au renouvellement du contrat du bail à effet du 1er juillet 2022, prévoit quant à lui que le preneur doit verser, en sus du loyer, une provision sur charges d’un montant de 650 euros, payable par trimestre, et que le preneur pourra consulter au siège du bailleur et prendre copie à ses frais, dans le mois qui suit la réception du décompte définitif de charges, l’ensemble des factures et avis d’imposition.

Il n’est pas contesté que la société C.P.P.J. a fait procéder à la régularisation des charges pour les deux baux aux dates suivantes :

— Pour l’année 2015 : par relevé individuel des charges locatives établi le 30 mai 2017 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 1er avril 2018 ;

— Pour l’année 2016: par relevé individuel des charges locatives établi le 25 octobre 2018 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 30 décembre 2018 ;

— Pour l’année 2017: par relevé individuel des charges locatives établi le 31 octobre 2018 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 30 juin 2019 ;

— Pour l’année 2018: par relevé individuel des charges locatives établi le 31 juillet 2020 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 30 décembre 2020 ;

— Pour l’année 2019: par relevé individuel des charges locatives établi le 30 décembre 2021 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 30 décembre 2021 ;

— Pour l’année 2020: par relevé individuel des charges locatives établi le 23 décembre 2022 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 27 décembre 2022 ;

— Pour l’année 2021: par relevé individuel des charges locatives établi le 12 juin 2023 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 12 juin 2023 ;

— Pour l’année 2022: par relevé individuel des charges locatives établi le 27 octobre 2023 et dont le paiement a été réclamé par l’avis d’échéance du 30 octobre 2023.

Les contrats signés en 2011 et 2013 ne sanctionnent nullement la régularisation des charges par le bailleur plus d’une année après le versement des provisions, de sorte que contrairement à l’affirmation de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], les provisions pour charges sont dues dans leur principe, étant précisé que les justificatifs des charges, prévus à disposition au siège de la bailleresse, sont versés à la présente procédure.

Il résulte des dispositions de la loi Pinel, applicables aux baux renouvelés respectivement en 2019 et 2022, imposent quant à elles une régularisation des charges dans l’année suivant leur approbation en assemblée générale, ce qui apparaît avoir été fait en l’espèce. Les justificatifs du bien-fondé des charges pouvant être produits en cours d’instance.

La société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] n’établit pas avoir sollicité l’autorisation de consulter les justificatifs de charges et/ou une copie à l’issue, et que la société C.P.P.J. aurait refusé de donner suite à ses demandes, la loi ni les baux n’imposant qu’une copie des pièces soit remise au preneur.

En tout état de cause, la société C.P.P.J. verse aux débats l’ensemble des justificatifs des charges appelées et imputées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] au titre des régularisations de charges des années 2015 à 2022 contestées.

La société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] sera donc déboutée de sa demande de remboursement des provisions sur charges versées de 2015 à 2022 au motif que les régularisations de charges n’auraient pas été opérées annuellement et que les justificatifs ne lui ont pas été remis.

Pour autant, il convient de vérifier si les charges facturées sont dues, au regard tant de la clause de répartition que des postes imputables au preneur en vertu des deux baux.

Concernant les locaux n°29 et n°31

*Les charges générales communes et spéciales et le surcoût de l’assurance bailleur

La clause « Loyer » du bail signé le 20 avril 2011 reconduite et applicable au renouvellement du contrat du bail du 4 juillet 2019 stipule que « le preneur versera en outre en même temps que le loyer à valoir sur un compte de régularisation une provision pour charges de mille cents euros (1100,00€) par trimestre, révisable à tout moment en fonction des dépenses. La preneuse remboursera sa part dans les taxes, prestations, fournitures individuelles, frais de gardiennage, ladite part étant fixée selon les règles de répartition en vigueur dans l’ensemble immobilière dénommé « PASSAGE JOUFFROY ». En cas de suppression totale ou partielle de ces impôts, taxes ou prélèvements et de leur remplacement par d’autres à la charge du propriétaire, la preneuse versera une somme égale au montant des impositions nouvelles ».

La clause « Entretien-travaux-réparations » du contrat de bail du 20 avril 2011 reconduite et applicable au renouvellement du contrat du bail du 4 juillet 2019 stipule que le preneur est tenu « de maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois tous les trois ans. Le bailleur ne sera par suite tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, qui seules restent à sa charge ». Il est également stipulé à la même clause que « le preneur remboursera ses consommations [d’eau, de gaz, de l’électricité, du chauffage urbain et des télécommunications] d’après les relevés des compteurs ainsi que les frais de location, entretien et relevés ».

Les termes clairs et précis de ces stipulations contractuelles constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il ressort de l’analyse des relevés individuels de charges locatives pour la période de 2015 à 2022 établis par la bailleresse qu’ont été mis à la charge de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] : la taxe communale, les frais de gardiennage, les salaires et charges sociales, les frais d’électricité, les frais de téléphonie, les frais de consommation d’eau et de contrat de compteurs d’eau, de dératisation, de contrat extincteur, de prestation de nettoyage, d’entretien couverture, d’entretien et petites réparations à deux reprises, les horaires techniques, et les frais de gaz.

Or, seuls les frais de gardiennage, les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité et les frais de téléphonie sont expressément mis à la charge de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] par le bail, de sorte que toutes les autres charges ne sont pas causées, ni dues.

En outre, s’agissant des charges causées dans leur principe, il ressort des relevés individuels de charges locatives de 2015 à 2022 que les charges imputées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] sont réparties et déterminées selon une clé de répartition exprimée par tantièmes, mais la valeur des tantièmes mentionnées et déterminant la clé de répartition diffère pour chaque année de régularisation entre 2015 et 2019, puis à partir de 2020 jusqu’en 2022, ne permettant donc pas à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] d’apprécier la répartition des charges des parties communes avec les autres locataires ni le montant de ses charges.

Le tableau de répartition des charges au sein de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux établi le 4 août 2016 à la seule initiative du bailleur, tel qu’il le reconnaît lui-même dans ses conclusions, ne constitue pas une clé de répartition des charges admissible dès lors qu’il n’est nullement établi que la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] y a consenti ou en a eu connaissance. En effet, « les règles de répartition en vigueur dans l’ensemble immobilier » visées dans le bail ne sont nullement détaillées dans le contrat de bail ni annexées à celui-ci.

Il n’est donc pas justifié que ces règles auraient été rendues opposables à la locataire par une stipulation du bail, de sorte que toutes les charges communes mises à la charge de la preneuse ne sont pas dues, en l’absence de clé de répartition et de justification d’un mode de calcul de cette répartition consenti entre les différents locataires de l’ensemble immobilier par le bailleur. La demande de remboursement des charges de ces chefs est donc fondée.

Par ailleurs, la clause « responsabilités-recours » du bail signé le 20 avril 2011 reconduite et applicable au renouvellement du contrat du bail du 4 juillet 2019 stipule que le preneur se doit « […] De supporter toute surprime d’assurance qui serait réclamée du fait de l’exercice de son commerce, de la nature de ses marchandises ou de son occupation, tant au bailleur qu’aux autres locataires de l’immeuble, le cas échéant au syndicat des copropriétaires et même aux propriétaires des immeubles voisins qui en réclameraient le remboursement ».

Il ressort de cette stipulation contractuelle claire et sans ambiguïté que la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] est seulement tenue au paiement de surprime d’assurance pesant sur les cotisations d’assurance notamment de la société C.P.P.J. à raison de son activité commerciale exercée dans les lieux loués, de la nature de ses marchandises ou de la nature de son occupation.

Or, si la société C.P.P.J. verse différentes attestations de cotisations d’assurance de l’immeuble dans son intégralité de 2015 à 2022, elle ne justifie nullement du montant de la surprime qu’elle paierait du fait du commerce exercé, de la nature des marchandises ou de l’occupation de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] et qui seule est à la charge de celle-ci aux termes du bail.

En outre, il ressort des relevés individuels de charges locatives de 2015 à 2022 et des attestations de cotisations précitées que la société C.P.P.J. a imputé sur la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] le coût de l’assurance de l’immeuble dans son intégralité, selon une clé de répartition jugée inopposable plus avant.

Par conséquent, les sommes versées au titre de l’assurance de l’immeuble des années 2015 à 2022 ne sont pas dues par la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] et doivent également lui être remboursées.

Par conséquent, les sommes versées au titre des charges générales communes et les charges spéciales du [Adresse 13] des années 2015 à 2022 ainsi qu’au titre de l’assurance, indues, doivent être remboursées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], soit la somme totale de 35.196,49 euros TTC (3258,50 + 4127,12 + 4866,62 + 5424,10 + 4229,23 + 4232,06 + 4188,10 + 4870,76), étant précisé que les sommes échues de 2015 à 2018 inclus sont exprimées TTC et qu’il appartiendra à la défenderesse de tirer les conséquence de ce remboursement au regard des obligations fiscales lui incombant.

*Les charges d’accès aux caves

Il ressort des stipulations contractuelles plus amplement rappelées ci-dessus que les charges liées à l’accès aux caves et notamment de leur nettoyage ne sont nullement expressément mises à la charge de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11].

Par conséquent, les sommes versées au titre des charges d’accès aux caves des années 2015 à 2018 ne sont pas dues et doivent être remboursées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], soit la somme totale de 118,62 euros TTC (=23,23+21,14+37,15+37,10), étant précisé que les sommes échues de 2015 à 2018 inclus sont exprimées TTC et qu’il appartiendra à la défenderesse de tirer les conséquence de ce remboursement au regard des obligations fiscales lui incombant.

*Les charges liées aux escaliers dont les charges de leur nettoyage

Il ressort des stipulations contractuelles plus amplement rappelées ci-dessus que les charges liées aux escaliers et notamment de leur nettoyage ne sont nullement expressément mis à la charge de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11].

Par conséquent, les sommes versées au titre des charges liées aux escaliers des années 2019 à 2022 ne sont pas dues et doivent être remboursées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], soit la somme totale de 151,67 euros HT (=32,46+56,83+41,56+20,82), outre la somme de 30,32 euros au titre de la TVA trop versée (=151,67 x 0,20), étant précisé que les sommes échues de 2015 à 2018 inclus sont exprimées TTC et qu’il appartiendra à la défenderesse de tirer les conséquence de ce remboursement au regard des obligations fiscales lui incombant.

*La taxe d’ordures ménagères et la taxe sur les locaux commerciaux

La clause « Occupation-jouissance » du contrat de bail du 20 avril 2011 reconduite et applicable au renouvellement du contrat du bail du 4 juillet 2019 stipule que le preneur se doit « De satisfaire à toutes les charges de police, de ville et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus et d’acquitter exactement ses contributions personnelles mobilières, taxes professionnelles et tous autres impôts à la charge du locataire, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, d’en justifier au bailleur à toute réquisition ».

Aucune stipulation contractuelle spécifique met à la charge de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur les locaux commerciaux, de sorte que celles-ci doivent rester à la charge de la société C.P.P.J.

Dès lors, les sommes versées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe sur les locaux commerciaux des années 2015 à 2022 ne sont pas dues et doivent être remboursées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], soit la somme totale de 5289,06 euros au titre des taxes d’ordures ménagères (=733,45 +684,25+996,42+644,82+534,73+540,32+573,32+581,75) et la somme de 16 130,81 euros au titre des taxes sur les locaux commerciaux (=1222,35+1795,60+2825,50+2973,70+2428,73+1613,41+1623,56+1647,96), étant précisé que les sommes échues de 2015 à 2018 inclus sont exprimées TTC.

Seront également remboursées les TVA trop versées sur les sommes indues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2019 à 2022, soit la somme totale de 446,02€ (=(534,73+540,32+573,32+581,75) x 0,20), ainsi que sur les sommes versées au titre de la taxe sur les locaux commerciaux de 2019 à 2022, soit la somme totale de 1462,73 euros (=(2428,73+1613,41+1623,56+1647,96) x 0,20), étant là encore précisé que les sommes échues de 2015 à 2018 inclus sont exprimées TTC et qu’il appartiendra à la défenderesse de tirer les conséquence de ce remboursement au regard des obligations fiscales lui incombant.

Sur le local n°33

*Les frais d’entretien de la couverture

La clause 2 « Loyer-charges » du contrat de bail du 4 décembre 2014 reconduite et applicable au renouvellement du contrat du bail du 1er juillet 2022 stipule que « Le preneur versera en outre en même temps que le loyer à valoir sur un compte de régularisation une provision pour charges de six cent cinquante euros (650 €) hors TVA par trimestre, révisable à tout moment en fonction des dépenses.

Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de charges (hors article 606 du code civil mais y compris la vétusté), prestations, impôts, frais et taxes ci-après :

— gardiennage et frais induits par le gardiennage dont notamment entretien et réparations de la loge des gardiens, et des éléments mobiliers qui la composent, téléphone au service de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13].

— frais du personnel extérieur chargé de l’entretien général de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13], et frais du remplacement des gardiens pendant leur absence.

— nettoyage, entretien, réparations et/ou changements rendus nécessaires par la vétusté (autres que celles relevant de l’article 606) relatifs à l’intégrité des parties non privatives dites communes de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] dont notamment, sans que cette liste soit limitative, le nettoyage, l’entretien, la réparation ou le changement des chéneaux, courettes vitrées, canalisations, descentes d’eau pluviales, revêtements, terrasse, extincteurs, dératisation et désinsectisation, ampoules, location de matériels, peintures, nettoyage etc., qui pourraient être réalisés dans l’immeuble abritant les lieux loués.

— Travaux dans les lieux loués, y compris vétusté, hors articles 606 du code civil, réalisés par le bailleur, dont ceux rendus obligatoires par une disposition légale.

— Eclairage des parties non privatives dites communs et circuit électrique y compris compteur.

— Consommation d’eau froide des parties non privatives dites communes.

— Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéfice directement ou indirectement. […]

Sauf dispositions légales contraires, toutes charges et travaux seront répartis au prorata des loyers encaissés de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] ».

Les termes clairs et précis de cette clause, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il en résulte que le bail met expressément à la charge de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] le paiement des frais d’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] rendus nécessaires par la vétusté comprenant donc les frais dits de couverture.

Toutefois, la société C.P.P.J. n’établit nullement que les frais facturés au titre de l’entretien de la couverture ne correspondent pas au changement de celle-ci dans son intégralité, relevant comme tel des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, et qu’ils sont donc imputables à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11].

De surcroît, il ressort des relevés individuels de charges locatives de 2015 à 2022 et du tableau de répartition des charges versés aux débats que la société C.P.P.J. a appliqué une clé de répartition des charges entre locataires de l’ensemble immobilier en fonction de la superficie occupée par les locataires, tel que prévu par la loi Pinel applicable seulement au renouvellement de bail à compter de 2022, et non au prorata des loyers encaissés de l’ensemble immobilier tel que prévu par le bail signé en 2013. Il n’est pas établi que la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] a eu connaissance et a consenti à cette nouvelle clé de répartition appliquée unilatéralement par la société C.P.P.J.

Dès lors, les sommes versées au titre des frais d’entretien de couverture des années 2015 à 2022 ne sont pas dues et doivent être remboursées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], soit la somme totale de 3330,97 euros (26,08+28,45+28,88+29,45+50,08+1514,65+1653,38), étant précisé que les sommes échues de 2015 à 2018 inclus sont exprimées TTC. Seront également remboursées les TVA trop versées sur les sommes indues au titre des frais d’entretien de couverture de 2019 à 2022, soit la somme totale de 643,62 euros (=(50,08+1514,65+1653,38) x 0,20).

*Les honoraires techniques et les frais de gestion technique

La société C.P.P.J. reconnaît que les honoraires techniques et frais de gestion technique à hauteur de 1618,28 euros ont été refacturées par erreur à la locataire.

Il ressort des relevés individuels de charges locatives de 2015 à 2020 que la société C.P.P.J. a refacturé à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] :

— Au titre de l’année 2015 : la somme de 40,67 euros TTC ;

— Au titre de l’année 2016 : la somme de 324,12 euros TTC ;

— Au titre de l’année 2017 : la somme de 325,14 euros TTC ;

— Au titre de l’année 2018 : la somme de 333,66 euros TTC ;

— Au titre de l’année 2019:la somme de 283,90 euros hors taxes ;

— Au titre de l’année 2020 : la somme de 291,76 euros hors taxes.

Soit la somme totale de : 1.599,25 euros.

A cette somme s’ajoute la somme de 115,13 euros (=(283,90+291,76) x 0,20) correspondant à la TVA trop versée des années 2019 et 2020, portant la somme totale à 1714,38 euros (=1599,25+115,13).

Il n’est pas justifié par les parties de restituer une somme inférieure ou supérieure à cette dernière.

Par conséquent, les sommes versées au titre des honoraires techniques et les frais de gestion technique des années 2015 à 2020 ne sont pas dues et doivent être remboursées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], soit la somme totale de 1714,38 euros, TVA comprise.

*Les frais d’assurance

Les stipulations contractuelles plus amplement rappelées ci-dessus ne mettent pas expressément à la charge de la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] les frais d’assurance de l’immeuble, par principe à la charge du bailleur de sorte que les sommes appelées à ce titre par la société C.P.P.J. ne sont pas causées et ne sont donc pas dues.

Or, il ressort des relevés individuels de charges locatives de 2015 à 2022 que les frais d’assurance de l’immeuble ont été imputées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] de la façon suivante :

-2015 : 494,08 euros TTC (= 53 127,67 x 0,0093) ;

—  2016 : 75,10 euros TTC (= 8076 x 0,0093) ;

—  2017 : 183,76 euros TTC (= 17 623,32 + 2136 (DO) x0,0093) ;

—  2018 : 163,89 euros TTC (= 17623,32 x 0,0093) ;

—  2019 : 153,09 euros HT ;

—  2020 :239,89 euros HT ;

—  2021 : 239,89 euros HT ;

—  2022 : 560,13 euros HT ;

Soit la somme totale de : 2.109,83 euros.

A cette somme s’ajoute le trop-versé de TVA sur les années 2019 à 2022, soit la somme totale de 2348,43 euros (= (1193 x 0,20) + 2109,83).

Par conséquent, les sommes versées au titre des frais d’assurance de 2015 à 2022 ne sont pas dues et doivent être remboursées à la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11], soit la somme totale de 2.348,43 euros, TVA comprise.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, étant relevé qu’il n’est pas contesté que la société L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] a acquitté les provisions et régularisations de charges facturées, la société C.P.P.J. sera condamnée à lui rembourser la somme totale de 66.863,12 euros TTC au titre des charges indues pour la période de 2015 à 2022, concernant les locaux n°29 et n°31, d’une part, et le local n°33, d’autre part.

V – Sur les mesures accessoires

La société C.P.P.J., qui succombe, sera condamnée aux dépens, de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société C.P.P.J. sera donc condamnée à lui régler une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables la note en délibéré notifiées le 10 octobre 2025 par le conseil de la S.A. C.P.P.J. et le 13 octobre 2025 par le conseil de la S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11],

DÉBOUTE la S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] de sa demande de restitution des loyers échus du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 18 mai 2021,

DÉBOUTE la S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] de sa demande de remboursement des provisions pour charges versées entre 2015 et 2022,

CONDAMNE la S.A. C.P.P.J. à rembourser la S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] la somme de 66.863,12 euros TTC (soixante-six mille huit cent soixante-trois euros et douze centimes) au titre des charges indues pour la période de 2015 à 2022, en exécution des baux liant les parties,

CONDAMNE la S.A. C.P.P.J. aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la S.A. C.P.P.J. à verser à la S.A.R.L. L’ÉLÉPHANT ROSE [Localité 11] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A. C.P.P.J. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 18 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Elisette ALVES