TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/01274

N° Portalis 352J-W-B7F-CTWHT

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [T]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0185

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, SA

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0109

La société ALBINGIA, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître William FUMEY de la SELARL ROINE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0002

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01274 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWHT

PARTIE INTERVENANTE

La MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE (MACIF), prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé au [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont le syndic en exercice est le cabinet PIERRE BONNEFOI S.A.

Madame [M] [T] est propriétaire non occupante d’un logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, porte gauche, dudit immeuble, constituant le lot n° 5 aux termes de l’état descriptif de division, donné à bail à Mademoiselle [J] [E], selon acte sous seing privé du 2 juillet 2011.

Courant 2015, la locataire a notifié sa décision de quitter les lieux en raison de la persistance d’un taux d’humidité élevé et de la présence de moisissures incompatibles avec son état de santé.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 31 mars 2015 faisant état notamment d’un mur de gauche cloqué et écaillé dans le séjour et de trois pans de murs dans la salle d’eau « écaillés et cloqués ».

Madame [T] a transmis à la MACIF, son assureur, une déclaration de sinistre et la MACIF lui a répondu le 23 avril 2015 que les frais de remise en état incombaient à l’assureur de la société d’assurance de la copropriété.

Elle s’est alors adressée au syndic de l’immeuble, qui a missionné la société THIERRY CHRISTIAN ENTREPRISE (TCE) afin de visiter les lieux et d’établir un rapport sur les causes de la persistance de l’humidité constatée.

L’entreprise TCE a établi un rapport de visite le 3 juin 2015 relevant un défaut d’étanchéité de la cabine de douche et une fuite au robinet de la chasse d’eau des WC de l’appartement.

Le cabinet COEXAR, missionné par l’assureur de Madame [T], a quant à lui relevé, lors de sa visite sur place du 26 juin 2015, des « traces d’infiltration sur un pan de mur de la pièce principale provenant d’un défaut d’étanchéité de la façade » et a invité le syndic à faire procéder en urgence aux travaux de remise en état nécessaires et à saisir l’assureur de l’immeuble pour éventuelle prise en charge.

La société ALBINGIA, assureur multirisques de la copropriété, a également missionné son propre expert, le cabinet ELEX, qui, à la suite de sa visite des lieux le 2 octobre 2015, a conclu que les dommages « ne peuvent s’expliquer uniquement par un phénomène de condensation » et a demandé au syndic de faire procéder à un audit des causes possibles par une entreprise spécialisée.

Le syndic de l’immeuble a alors missionné la société EMA, qui a visité les lieux le 2 décembre 2015, en présence de Madame [T], puis a informé cette dernière que la société EMA s’était trouvée dans l’impossibilité de déterminer une cause d’infiltration pouvant être résolue par une recherche et une réparation, selon courrier du 16 décembre 2015.

C’est dans ce contexte que Madame [T] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire en référé, par actes d’huissier des 20, 21 et 26 janvier 2016, et que selon ordonnance du 10 mars 2016, Monsieur [D] [W] a été désigné en qualité d’expert, avec mission habituelle.

L’expert a déposé son rapport le 6 octobre 2017.

Par actes d’huissier du 19 janvier 2021, Madame [M] [T] a fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur la S.A. ALBINGIA, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter à titre principal :

— la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme globale de 57.823,28 € en indemnisation de ses préjudices, la somme de 8.021,20 € au titre des frais de remise en état du lot n° 5, la somme de 63.372,68 € au titre du préjudice financier consécutif à sa perte de revenus locatifs et de charges récupérables arrêtée à janvier 2021, sous réserve d’actualisation (après déduction de l’indemnité de 13.570,60 € perçue amiablement de la MACIF),

— et la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires défendeur à faire exercer et à justifier de l’achèvement des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble et des travaux de suppression de la jardinière en pied du mur de façade sur cour dudit immeuble, préconisés par l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, Madame [M] [T] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 14 de la Loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 et 1241 (anciennement 1382 et 1383) du Code civil, L.113-1 et L.124-3 du Code des Assurances et L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses prétentions ;

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA irrecevables et, en tout état de cause, mal fondés en tous leurs moyens, fins et prétentions formés contre la Demanderesse ; les en débouter ;

Statuer ce que de droit sur les demandes formées par la Société MACIF à l’endroit du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et de la Société ALBINGIA ;

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA, à lui payer la somme globale de 94.366,31 euros en principal, en indemnisation des préjudices subis représentant :

. les frais de remise en état du Lot Numéro 5 lui appartenant à concurrence de 8.454,60 euros TTC (sous réserve d’actualisation du devis) ;

. le préjudice financier consécutif à la perte de revenus locatifs et de charges récupérables à concurrence de 99.482,31 euros (montant provisoirement arrêté à décembre 2023 et sous réserve d’actualisation jusqu’à achèvement des travaux sur parties communes devant faire cesser l’origine des désordres) ;

. après déduction de l’indemnité de 13.570,60 euros perçue amiablement de la MACIF, Assureur de Demanderesse ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à faire exécuter et à justifier de l’achèvement :

. des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble situé [Adresse 5] ;

. des travaux de suppression des jardinières en pied du mur de façade sur cour dudit immeuble ;

. et des travaux de remise en état du mur d’échiffre (du rez-de-chaussée au 1er étage) de la cage d’escalier B du Bâtiment A ;

aux conditions préconisées par l’Expert Judiciaire, dans le délai de deux mois à compter de la signification à partie du jugement à intervenir, à peine d’une astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué si besoin est ;

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA, à lui payer la somme 7.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger que les intérêts de droit produits par les condamnations pécuniaires et échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts ;

Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et la Société ALBINGIA, aux dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’Expert Judiciaire, lesquels dépens pourront être directement recouvrés par Maître Bruno GRANGEON, avocat au Barreau de Paris, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965 et le Décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu les articles L. 113-1 et suivants du Code des assurances,

Vu les articles L. 124 – 1 et suivants du Code des assurances Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires en ses fins, demandes et prétentions.

DEBOUTER Madame [M] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

DEBOUTER la société ALBINGIA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. A titre principal CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a fait réaliser les travaux réparatoires sur parties communes préconisés par l’expert judiciaire.

DEBOUTER Madame [M] [B] de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire exécuter sous astreinte des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble, des travaux de suppression de la jardinière en pied du mur de façade sur cour et à en justifier et, des travaux de remise en état du mur d’échiffre du rez-de-chaussée au 1er étage de la cage d’escalier B du bâtiment A.

CONSTATER que l’expert judiciaire a imputé à 50 % à Madame [Z] les désordres situés dans le séjour côté rue à hauteur de 50 % en raison du système défectueux de ventilation de son appartement.

CONSTATER que l’expert judiciaire a imputé à 100 % à madame [Z] les désordres situés dans la salle de bains (cloques, peinture, humidité sur les cloisons séparatives et le mur séparatif) en raison de l’absence de ventilation de la pièce et de la section des collecteurs privative non conforme.

CONSTATER que Madame [M] [B] n’a pas fait réaliser les travaux réparatoires dans son appartement relatifs à la reprise du système de ventilation défectueux et à la section des collecteurs privative non conformes préconisés par l’expert judiciaire pour mettre fin aux désordres et évalués à la somme de 7.387,60 euros TTC actualisés par celle-ci à la somme de 8.021,20 euros TTC et dont elle réclame aujourd’hui paiement au Syndicat des copropriétaires.

DEBOUTER Madame [M] [B] de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme totale de 75.580,12 euros en indemnisation des préjudices allégués (63.372,68 euros au titre de la perte locative actualisée à la somme de 82.999,52 euros + 8.021,20 euros au titre des travaux à réaliser dans son appartement et mis à sa charge par l’expert actualisé à la somme de 6.151,20 euros – 13.570,60 euros dont elle a été indemnisée par son assurance).

A titre subsidiaire

CONSTATER que Madame [M] [H] [G] a d’ores et déjà été indemnisée à hauteur de 4.252,60 euros pour les dommages aux embellissements de sorte qu’elle a été indemnisée au titre des travaux la remise en état de son appartement.

IMPUTER en tout état de cause la somme de 4.252,60 euros sur la somme de 8.021,20 euros si par extraordinaire le Tribunal devait condamner le Syndicat des copropriétaires en paiement d’une quelconque somme.

CONSTATER que Madame [M] [B] a d’ores et déjà été indemnisée à hauteur de 9.600 euros au titre du préjudice financier allégué de perte de revenus locatifs, qu’elle ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux dans son appartement (ventilation et section des collecteurs) préconisés par l’expert judiciaire pour mettre fin aux désordres, qu’elle ne justifie pas du caractère indécent de son appartement et qu’elle ne justifie pas avoir tenté de le remettre en location.

IMPUTER le montant de l’indemnisation reçue par Madame [Z] (9.600 euros) sur toute somme qui ferait l’objet d’une condamnation à l’encontre du Syndicat des copropriétaires étant précisé que l’indemnisation ne pourrait porter que sur 20 % de la valeur locative et sur une durée maximum de 2 ans.

CONDAMNER la société ALBINGIA à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

DEBOUTER la société ALBINGIA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de ses demandes tendant à :

— Voir juger qu’elle serait bien fondée à opposer la déchéance de la garantie souscrite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le voir débouter des demandes présentées à son encontre.

— Voir juger qu’elle serait bien fondée à opposer l’absence de caractère accidentel du sinistre et l’existence de fautes dolosives au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le voir débouter des demandes présentées à son encontre.

PRONONCER à titre principal la nullité de la clause d’exclusion de garantie figurant dans le contrat d’assurance et opposée par la société ALBINGIA au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la juger nulle et de nul effet et, écarter en conséquence son application.

JUGER à titre subsidiaire que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] n’a pas commis de défaut d’entretien et de réparation, écarter l’application de la clause d’exclusion de garantie opposée par le société ALBINGIA et la DEBOUTER en conséquence de sa demande tendant à le voir débouter des demandes présentées à son encontre.

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [M] [B] de l’intégralité de ses demandes ainsi que de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article du Code de procédure civile et de ses demandes formulées au titre des intérêts et des dépens.

DEBOUTER la société ALBINGIA de l’intégralité de ses demandes ainsi que de sa demande tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

CONDAMNER Madame [M] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01274 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWHT

CONDAMNER la société ALBINGIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [M] [H] [G] et la société ALBINGIA ou, à défaut, tout succombant, aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 août 2024, la S.A. ALBINGIA, assureur multirisques immeubles d’habitations de la copropriété, demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1108 et 1353 du Code civil,

Vu le décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

1/ JUGER que l’origine des désordres allégués reste indéterminée de sorte que la demanderesse échoue à justifier de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

2/ JUGER que la Compagnie ALBINGIA est bien fondée à opposer la déchéance de la garantie souscrite par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3],

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

3/ JUGER que la Compagnie ALBINGIA est bien fondée à opposer l’absence de caractère accidentel du sinistre et l’existence de fautes dolosives de Madame [T] et du syndicat des copropriétaires,

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

4/ JUGER que la police souscrite auprès de la Compagnie ALBINGIA exclut les dommages dont Madame [T] et le syndicat des copropriétaires sollicitent la prise en charge,

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER Madame [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

1/ DEBOUTER Madame [T] de sa demande de prise en charge des travaux de remise aux normes de son appartement ;

SUBSIDIAIREMENT, limiter la somme qui sera allouée à Madame [T] à 50 % du montant retenu au titre de ses dommages matériels en application de la part des désordres qui lui sont directement imputables.

2/ DEBOUTER Madame [T] de sa demande de prise en charge d’un prétendu préjudice financier ;

SUBSIDIAIREMENT, DEBOUTER Madame [T] faute de rapporter la preuve de sa perte de chance.

TRES SUBSIDIAIREMENT, juger que la part des désordres imputable à la demanderesse est de 50% des désordres subis et par conséquent limiter à 39.802,26 € la somme qui sera allouée à Madame [T] en indemnisation de son dommage immatériel.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

1/ DEBOUTER toute partie de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens dirigées à l’encontre de la Compagnie ALBINGIA.

2/ CONDAMNER toutes parties succombantes à payer à la Compagnie ALBINGIA la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître William FUMEY de la SELARL ROINE & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 février 2024, la MACIF, intervenante volontaire, assureur de Madame [T], demande au tribunal de :

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les articles 328, 329 et 330 du Code de Procédure civile,

Déclarer recevable et bien fondée la MACIF en son intervention volontaire.

Vu les troubles anormaux du voisinage,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu L121-12 du Code des assurances et l’article 1346-1 du Code civil.

Vu le rapport d’expertise,

Juger que les dommages chez Madame [G] engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Juger que la société ALBINGIA, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, doit sa garantie.

En conséquence,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALBINGIA à indemniser la MACIF subrogée dans les droits et action de son assurée.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALBINGIA à verser à la MACIF, subrogée dans les droits de son assurée la somme de 13 570,60 euros.

Le tout portant intérêts au taux légal à compter des conclusions et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALBINGIA à verser à la MACIF la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les dépens de référé les frais d’expertise et investigations, dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO, en application de l’article 699 du Code de Procédure civile, et qui comprendront les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge-rapporteur » du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes de réalisation de travaux et indemnitaires formées par Madame [M] [T]:

Madame [M] [T] fait valoir en substance, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1240 et 1241 du code civil, que le rapport établi le 7 mars 2023 par Madame [S], architecte de la copropriété, dans le but de contester les conclusions de l’expert judiciaire relatives à l’origine des désordres, ne saurait être considéré comme contradictoire et présentant les garanties d’impartialité et d’objectivité l’autorisant à contester valablement les conclusions de l’expert judiciaire, résultant d’opérations conduites au contradictoire des parties et de leurs assureurs respectifs.

Concernant le séjour, elle souligne que les désordres ont pour origine :

— d’une part, un défaut d’étanchéité du mur de façade sur cour, avec divers facteurs aggravants (absence de bandeau maçonné en partie haute du rez-de-chaussée du mur de façade sur cour, présence d’un complexe d’étanchéité de type I4 sur entoilage, inadapté en ce qu’il empêche tout assèchement et entraîne une infiltration des eaux de ruissellement vers l’intérieur du mur, présence d’une jardinière maçonnée en partie basse du mur de façade sur cour, source de retenue d’eau en pied ce mur),

— de seconde part, le mur de façade sur rue, l’expert ayant relevé (rapport, page 32) la présence d’une fissure verticale sur le mur de façade (partie commune) et imputant une part de responsabilité au syndicat à concurrence de la moitié.

Concernant la salle de bains, elle relève que si l’expert a également rappelé la défaillance du système privatif de ventilation, il a identifié deux origines des désordres indépendantes de ce système puisque relatives aux parties communes, à savoir :

— d’une part, une insuffisance de la section des collecteurs d’eaux usées, en raison de la quantité d’installations sanitaires branchée sur ceux-ci et de leur non-conformité aux règles de l’art (présence de deux coudes à 90 degrés favorisant les engorgements),

— d’autre part, l’humidité à saturation du mur d’échiffre de la cage d’escalier, mitoyen de la salle de bains du lot n° 5, en raison de l’entoilage par toile de verre des murs de cette cage d’escalier empêchant tout assèchement et du défaut d’entretien des canalisations enterrées, sous la cour, dont les eaux usées et vannes remontent par capillarité dans le pied des murs fondés, l’immeuble sur rue étant édifié sur terre-plein.

Elle en déduit que la seule origine certaine des désordres constatés est imputable aux parties communes de l’immeuble, l’expert ayant parfaitement localisé les zones d’infiltration, au niveau des points de fixation de la goulotte en PVC et de la canalisation métallique fixée sous cette goulotte, et aucune investigation complémentaire n’ayant été demandée par le syndicat.

Elle ajoute que le syndicat a adhéré implicitement aux conclusions de l’expert qu’il conteste tardivement puisque les travaux destinés à supprimer les points d’infiltration ont été votés selon résolution n° 25 de l’assemblée générale du 16 avril 2019 sur un devis du 22 février 2016, les travaux ayant été exécutés fin 2019, soit deux ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire à la suite d’un ordre de service du 9 juillet de l’entreprise VERGER ELECTRICITE (pièces du syndicat n° 13, 14 et 25).

Elle considère qu’il ne peut être contesté que les préconisations de l’expert relatives à la création d’un bandeau haut recouvert et à la suppression des jardinières (facteurs aggravants) sont en relation directe avec l’origine des désordres constatés.

Elle ajoute qu’il incombait de même au syndicat de faire procéder au ravalement du mur de façade conformément aux préconisations de l’expert qui n’a nullement confondu un complexe d’étanchéité de type I4 avec une peinture minéralisée, puisqu’il a précisé que, loin de préserver l’étanchéité du mur, le complexe d’étanchéité existant empêche tout assèchement de la façade et fait migrer les eaux d’infiltrations vers l’intérieur du mur (rapport, page 30), ces travaux ayant d’ailleurs été votés aux termes de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 16 avril 2019 et effectués depuis lors (pièces n° 13 et 16 du syndicat).

Sur les moyens de défense de la société ALBINGIA, elle fait valoir que la clause de déchéance de garantie stipulée à l’article 7 des conditions générales de la police est rédigée en termes généraux et imprécis et ne vise aucune exclusion formelle et limitée. Elle ajoute qu’à supposer que la déclaration du sinistre du syndicat puisse être considérée comme tardive, ce qui n’est nullement démontré alors que la société ALBINGIA était partie à l’expertise judiciaire, l’assureur, en contradiction avec l’article 7 de ses propres conditions générales, ne justifie d’aucun préjudice en relation avec la déclaration tardive alléguée, de sorte qu’il est mal fondé à tenter d’opposer une déchéance de garantie au tiers lésé agissant par la voie de l’action directe prévue par l’article L. 124-3 du code des assurances.

S’agissant de la clause d’exclusion des conventions spéciales JBSA 202 relative au défaut permanent ou volontaire d’entretien, ou du manque de réparations indispensables incombant à l’assuré, elle relève que les dispositions particulières du chapitre X « RESPONSABILITÉS » des Conventions Spéciales JBSA 202 ne stipulent aucune clause d’exclusion de garantie analogue.

Sur la faute dolosive, elle estime que la société ALBINGIA est mal fondée à reprocher une telle faute à son assuré, supposant un acte délibéré commis par le syndicat avec la conscience du caractère inéluctable des conséquences dommageables d’un tel acte.

Sur les travaux de remise en état du lot n° 5, elle relève que les prestations visées au devis n° 2017.108 établi le 4 septembre 2017 par la société TBI ont été validées par l’expert pour la somme de 7.387,60 € TTC. Elle ajoute avoir fait réaliser courant mars 2014 les travaux de remise en état sur le fondement d’un devis de la société FRANCE BATIMENT RENOVATION du 18 janvier 2024 accepté le 19 février 2024, l’indemnisation du sinistre justifiant de retenir la somme totale de 8.454,60 € TTC, après exclusion des postes de travaux relatifs à la salle de bains et à la pose d’une VMC.

Sur le préjudice financier, elle rappelle que les désordres constatés par l’expert ont causé le départ, en mars 2015, de sa locataire qui occupait les lieux depuis 2011 (pièces n° 3 à 6), la locataire n’ayant jamais formé d’autres griefs que l’humidité anormale de l’appartement et ne s’étant jamais plainte d’un défaut de ventilation ni d’un dysfonctionnement du collecteur, de sorte qu’elle n’a pas participé à la survenance des désordres, comme le soutient le syndicat, dès lors qu’il n’est nullement démontré qu’une ventilation efficace et qu’un collecteur aux normes et conformes aux règles de l’art auraient évité tout dommage.

Elle ajoute que :

— l’expert a expressément reconnu que les infiltrations subies par l’appartement le rendaient impropre à être habité dans des conditions normales d’hygiène et de salubrité (rapport, page 33), le rendant non conforme au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent,

— le quantum s’établit comme suit, sur la base du loyer mensuel d’origine (juillet 2011) de 800 € indexé annuellement sur l’indice de référence des loyers (IRL) du 1er trimestre 2011, soit 119,69 points (pièce n° 3), d’avril 2015 à mars 2024, soit au total la somme de 93.326,31 €,

— en l’absence de locataire, elle ne peut obtenir remboursement des charges locatives récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987, sachant que sa locataire réglait mensuellement une provision sur charges de 57,00 €, la privation des charges récupérables du lot n° 5 sur la période d’avril 2015 à mars 2024 représentant un préjudice financier de 6.156,00 € (57,00 € x 108 mois),

— elle est donc recevable et bien fondée à revendiquer la condamnation du syndicat à l’indemniser du solde de ses préjudices, pour la période d’avril 2015 à février 2024, soit la somme de 94.366,31 € (8.454,60 € : remise en état + 99.482,31 € : préjudice financier ; à déduire indemnité MACIF : – 13.570,60 €).

Sur sa demande d’injonction de travaux sous astreinte (ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue, suppression des jardinières en pied du mur de façade sur cour, remise en état du mur d’échiffre du rez-de-chaussée au 1er étage de la cage d’escalier B du bâtiment A), elle relève les obligations légales du syndicat d’entretien et de conservation des parties communes de l’immeuble, résultant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que son retard prolongé à la mise en œuvre de travaux sur parties communes préconisés par l’expert judiciaire et destinés à faire cesser les causes des désordres privatifs subis par le lot n° 5 lui appartenant.

La MACIF, intervenante volontaire, en qualité d’assureur de Madame [M] [T], s’en rapporte sur le partage de responsabilités retenu par l’expert judiciaire concernant les désordres i) du mur en façade sur rue dans le séjour (50/50), ii) affectant la salle de bains (100 % à la charge de Madame [T]) et iii) du mur façade sur cour dans le séjour (100 % à la charge du syndicat des copropriétaires).

Sur la garantie de la société ALBINGIA, elle fait valoir les moyens suivants :

* Sur la déchéance de garantie, aucune clause n’est mentionnée en caractères très apparents conformément à l’article L. 112-4 du code des assurances dans la police, aucun préjudice n’étant en outre démontré (Civ. 2ème, 4 juillet 2019, n° 18-18.444), alors que l’assureur a assisté aux opérations d’expertise, a désigné un expert et a été en mesure de connaître l’enjeu du sinistre,

* Sur le défaut d’entretien, il est de jurisprudence constante depuis plus de trente ans que ces clauses sont nulles conformément à l’article L. 113-1 du code des assurances comme n’étant ni formelles, ni limitées,

* Sur la faute dolosive, elle suppose un « acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables » (Civ. 3ème, 30 mars 2023, n° 21-21.084),

* Sur le caractère accidentel du sinistre, l’aléa s’apprécie à la date de souscription de la police, l’assureur responsabilité civile étant tenue, en matière de dégât des eaux, à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat, étant ajouté que l’assureur ne produit pas le questionnaire rempli par l’assuré lors de la souscription du contrat, qui permettrait de savoir si l’assureur a voulu connaître l’existence de précédents sinistres.

Sur son recours subrogatoire, elle fait valoir que :

— Madame [T] était assurée auprès de la MACIF au moment du sinistre (pièces n° 1 et 2),

— après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, elle a indemnisé son assurée à hauteur de 13.570,60 € le 14 mars 2020 (pièce n° 3), cette indemnité couvrant les embellissements et une année de loyers, de sorte qu’elle est subrogée dans les droits et actions de son assurée à hauteur de ladite somme en application de l’article L. 121-12 du code des assurances et de l’article 1346-1 du code civil,

— elle sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société ALBINGIA à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2020.

La S.A. ALBINGIA, recherchée en qualité d’assureur multirisques immeubles d’habitations de la copropriété sis [Adresse 5], fait valoir en substance les moyens suivants :

— Sur la déchéance de garantie :

Le syndic a été informé des désordres subis par Madame [T] depuis, a minima, le 3 juin 2015, mais n’a déclaré ledit sinistre à la compagnie ALBINGIA que le 21 septembre 2015, soit, a minima, plus de trois mois après en avoir eu connaissance (pièce n° 2, déclaration de sinistre), de sorte qu’il n’a pas respecté les dispositions contractuelles (article 7 : obligations de l’assuré en cas de sinistre) faute d’avoir déclaré, dans les cinq jours ouvrés où il en a eu connaissance, le sinistre.

— Sur l’absence de travaux de nature à limiter l’ampleur et l’aggravation des désordres (« Prendre immédiatement tous les mesures nécessaires pour limiter l’ampleur des dommages déjà survenus et prévenir la réalisation d’autres dommages ») :

Force est de constater qu’au 6 octobre 2017, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit deux ans après la survenance du sinistre, aucune mesure n’avait été mise en œuvre par le syndic et le syndicat des copropriétaires pour faire cesser les désordres et, à tout le moins, en limiter l’ampleur.

Ce n’est que courant 2018, soit trois années après avoir eu connaissance des désordres, que la copropriété a commencé à effectuer une partie des travaux suggérés par l’expert judiciaire, à savoir le remplacement des collecteurs et canalisations enterrées, suivant décision de l’assemblée générale.

Au 19 janvier 2021, soit trois ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le ravalement du mur de façade rez-de-chaussée n’a toujours pas été effectué, ce qui confirme l’absence de diligence du syndicat des copropriétaires et de réalisation des travaux nécessaires pendant plusieurs années, étant rappelé que les désordres sont survenus en 2015 et que le rapport d’expertise a été déposé en octobre 2017.

— Sur l’absence de caractère accidentel du sinistre et sur la faute dolosive :

La seule conscience des conséquences inéluctables de ses actes par l’assuré a été prise en compte par la Cour de cassation pour retenir la faute dolosive, même en l’absence de faute intentionnelle, la faute dolosive ne supposant pas la volonté de créer le dommage mais uniquement la conscience de son caractère inévitable.

La copropriété n’a pas assuré un entretien régulier et suffisant de l’immeuble, depuis de nombreuses années, alors que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le réseau d’assainissement de l’immeuble date de sa construction, tel qu’établi par la société LAVILLAUGOUET, le syndicat ne pouvant prétendre ignorer que tant le parcours des canalisations que les joints et raccordements se dégradent et se délitent avec le temps.

Il ressort d’un constat d’huissier réalisé le 7 décembre 2022, soit plus sept années après l’apparition des désordres, que les taux d’humidité de l’appartement de Madame [T] étaient, à certains endroits, de 100 % et que le syndicat des copropriétaires avait laissé subsister l’une des origines des désordres (pièce n° 65 [G]), contraignant la demanderesse à isoler ses murs contre l’humidité avec des films en polyuréthane lors des travaux de reprise effectués en mars 2024 (pièce n° 66 [G]).

Sur la non-conformité de l’appartement de Madame [T] :

L’appartement de la demanderesse ne comportait aucun système efficient d’aération et d’évacuation de l’humidité vers l’extérieur, ce qui ne pouvait que conduire à une humidité excessive à l’origine de désordres, comme l’a relevé l’expert judiciaire (rapport, page 30), de sorte que la faute dolosive est constituée tout comme l’absence de caractère accidentel du sinistre.

Sur les exclusions contractuelles de la garantie « dégâts des eaux » (chapitre V des conventions spéciales de la police) pour les dommages résultant d’un défaut permanent ou volontaire d’entretien (i), à l’humidité ou la condensation (ii), dus aux infiltrations d’eau de pluie au travers des murs » (pièce n° 1) :

Sur les désordres du « séjour, façade sur cour », le syndicat des copropriétaires était informé des problèmes d’humidité, comme en témoigne la présence de siphons, dont la pose n’a pas pu être réalisée sans son approbation dans le cadre d’une assemblée générale de copropriétaires, de sorte qu’il ne pouvait ignorer le défaut d’entretien manifeste de la copropriété, résultant également des photographies produites par la demanderesse (pièces [G] n° 26 à 32).

Sur les désordres du « séjour, façade sur rue », une partie des désordres est imputable à la présence d’humidité et de condensation consécutive à l’absence de ventilation de l’appartement et non pas d’une fuite ou d’un débordement, donc est exclue de la police souscrite.

Sur les désordres de la « salle de bains », ils résultent d’une humidité et condensation consécutives à l’absence de ventilation de la pièce et d’un défaut d’entretien manifeste, dès lors que les canalisations datent de l’origine de la construction de l’immeuble.

Sur les réclamations de Madame [T] (à titre subsidiaire) :

L’expert impute à la demanderesse la pleine responsabilité des désordres qu’elle subit dans sa salle d’eau s’agissant de la ventilation et des canalisations, de sorte qu’elle devra être déboutée de sa demande de prise en charge des travaux de mise aux normes de son appartement et que, subsidiairement, l’indemnité devra être limitée à 50 % de la somme retenue afin de prendre en compte la part des désordres imputable à la demanderesse.

Sur le préjudice financier allégué, pour être considéré comme décent, le logement doit permettre une aération suffisante permettant le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité, la demanderesse sollicitant du tribunal la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son assuré à prendre en charge des conséquences de la non-conformité de son propre appartement.

A titre subsidiaire, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de sa perte de chance de louer son appartement, la chance étant par nature aléatoire et la réparation de la perte de chance devant être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir égaler l’avantage qu’elle aurait effectivement procuré si elle s’était réalisée.

Sur la limitation du dommage financier dans le temps, la demanderesse allègue, sans en justifier, que les travaux de reprise de son appartement n’auraient pu être effectués qu’à partir de mars 2024, rien ne permettant de justifier cette date, alors que les murs sinistrés étaient en cours de séchage en décembre 2022, seuls certains points d’humidité demeurant problématiques, de sorte que ce préjudice immatériel sera limité à décembre 2022, date du dernier relevé d’humidité faisant état du séchage des murs, en tenant compte de la part des désordres, non négligeable, imputable à la demanderesse (50 %) en raison de l’absence de ventilation de son appartement (limitation à la somme de 39.802,26 €).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] répond en substance que :

— les facteurs « aggravants » relevés par l’expert judiciaire (absence de bandeau maçonné en partie haute de la façade, complexe d’étanchéité inadapté, jardinière maçonnée construite en partie basse du mur) ne sont pas la cause des désordres, les jardinières n’étant pas directement à l’origine des désordres, le revêtement sur la façade étant en outre une peinture minérale argileuse et nullement une peinture d’imperméabilisation I3 ou I4 (pièces n° 18, procès-verbal de constat d’huissier du 7 mai 2021 consignant les constatations et conclusions de la société AQUARELLES ET RÉNOVATIONS et pièce n° 26, rapport du 7 mars 2023 de Madame [S], architecte),

— sur les désordres constatés dans le séjour au niveau de la façade sur rue, aucun lien de causalité n’a été établi par l’expert entre la fissure constatée sur la façade sur rue et les désordres, celui-ci n’ayant fait réaliser aucunes investigations plus poussées sur ce point et employant d’ailleurs le conditionnel en ce qui concerne ladite fissure et son implication dans les désordres,

— les constatations de l’expert sont sans pertinence et sans objet, aucun lien de causalité n’étant établi entre l’entoilage utilisé et les désordres, de sorte que les parties communes ne sont pas impliquées dans la survenance des désordres dans le salon côté rue,

— sur les désordres affectant la salle de bains, l’expert retient une responsabilité à hauteur de 100 % de Madame [T] au titre de ses installations privatives défaillantes (absence de ventilation de la salle de bains, contraire au règlement sanitaire du département de [Localité 13], fuites et défauts d’étanchéités de la salle d’eau : robinet de chasse d’eau des WC qui fuit, cabinet de douche qui n’est pas étanche entre les parois verticales et le receveur horizontal, joints défectueux, joints d’étanchéité de la porte d’accès à la cabine, déchirés).

Il conteste par ailleurs les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, faute de lien de causalité démontré entre ces derniers et les désordres (suppression des jardinières et restitution du soubassement en pierre originel ; soupiraux et grilles de ventilation alors que des fenêtres d’appartement étaient dépourvues pour certaines de grilles d’aération d’entrée d’air neuf et pour d’autres comportaient des grilles d’aération condamnées ; arrachage du complexe d’entoilage existant et mise à nu du support puis mise en œuvre d’un enduit à la chaux permettant une respiration du support…).

Sur les désordres constatés au niveau du mur de façade sur rue dans le séjour (plafond en angle sur le mur de façade et le mur mitoyen), il relève que l’expert a imputé ces désordres à 50 % à la demanderesse et à 50 % au syndicat des copropriétaires, cette dernière mise en cause étant « plus que contestable » dès lors que l’expert a indiqué que la fissure constatée sur la façade sur rue « peut » être un point d’infiltration, de sorte qu’il n’a pas établi avec certitude que cette fissure était infiltrante et à l’origine des désordres.

Sur les désordres constatés au niveau de la salle de bains (cloisons avec la cuisine et l’entrée et mur séparatif avec la cage d’escalier) et les travaux réparatoires, il souligne que l’expert a imputé ces désordres à 100 % à la demanderesse pour l’absence de ventilation de la salle de bains, pour la section privative et la mise en œuvre non conformes des collecteurs, et à 100 % au syndicat pour l’humidité dans le mur d’échiffre de la cage d’escalier visant sur ce point les réseaux d’assainissement de canalisations enterrées.

Il ajoute que :

— l’expert a constaté que la section des collecteurs [Localité 12] était insuffisante, la présence de deux coudes à 90 ° au lieu de 45 ° favorisant les engorgements, outre que l’aspirateur de la salle de bain n’était pas raccordé à un conduit et se déversait dans le plénum du faux plafond,

— Madame [S], architecte, a conclu à l’absence de ventilation de la salle de bains et de système d’étanchéité au sol et mur, ce qui est contraire à la réglementation en vigueur,

— il sera considéré que les désordres dans la salle de bains ont bien pour origine l’absence de ventilation et la mise en œuvre non conforme des collecteurs,

— contrairement aux affirmations de la demanderesse, la colonne d’adduction et l’entoilage du mur d’échiffre de la cage d’escalier ne sont pas directement impliqués dans la survenance des désordres, l’expert n’ayant établi aucun lien de causalité entre la canalisation d’adduction et les désordres affectant la salle de bains, n’ayant en outre effectué aucune investigation approfondie pour déterminer si la toile de verre était effectivement en tout ou partie à l’origine des désordres.

Sur les travaux réparatoires, il fait valoir que :

— cinq mois après le dépôt du rapport d’expertise, il a approuvé à l’occasion de l’assemblée générale du 12 février 2018 la mise sous goulotte des câbles existants sur les façades cour pour un budget de 12.000 € TTC, les fonds ayant été appelés, de même que les travaux de ravalements des façades intérieures du rez-de-chaussée gauche et du hall approuvés pour un budget de 15.000 € TTC,

— les travaux de réfection du hall d’entrée ont été réalisés en mars 2021 (pièce n° 22),

— à l’occasion de l’assemblée générale du 16 avril 2019, le devis de l’entreprise VERGER a été approuvé pour la réalisation de ces travaux de mise sous goulotte des câbles sur les façades cour, de même que le devis de la société EMA d’un montant de 31.083,36 € TTC relative aux travaux de ravalement des façades sur cour, cette entreprise ayant émis trois factures en date des 30 septembre 2019, 30 novembre 2019 et 31 décembre 2019,

— les travaux de remplacement des collecteurs et canalisations ont été votés pour un montant de 39.930,00 € TTC à l’occasion de l’assemblée générale du 12 février 2018, un ordre de service ayant été émis dès le 28 mars 2018 pour la réalisation de la reprise de ces réseaux de canalisations enterrées et la société LAVILLAUGOUET étant intervenue en juin/juillet 2018 en émettant une facture du même montant,

— contrairement à ce qu’indique ALBINGIA, il n’a pas manqué de diligences et n’a pas tardé dans la mise en œuvre des travaux, la seule circonstance qu’il ait réalisé les travaux de suppression des points d’infiltrations ne constituant pas une adhésion implicite aux conclusions de l’expert judiciaire,

— Madame [T] n’a pas fait réaliser les travaux de mises aux normes de ses installations sanitaires et de ventilation, validés par l’expert selon devis de la société TBI du 4 septembre 2017 d’un montant de 7.387,60 € TTC, n’hésitant pas à réclamer la condamnation du syndicat à l’indemniser du coût de ces travaux qu’elle n’a manifestement pas réaliser dans le cadre de la présente procédure,

— l’expert judiciaire n’a pas mis à sa charge les travaux au niveau du mur d’échiffre du rez-de-chaussée au 1er étage de la cage d’escalier B du bâtiment A,

— sur les travaux de reprise du mur de la cage d’escalier, l’expert n’a retenu aucune imputabilité et responsabilité à sa charge et s’il a qualifié l’entoilage du mur de la cage d’escalier de facteur aggravant, il n’a pas établi avec certitude, à l’aide d’investigations approfondies, que cet entoilage serait à l’origine des désordres affectant la salle de bains,

— sur les travaux de suppression des jardinières, l’expert ne les a pas identifiés comme étant à l’origine des désordres constatés au niveau du mur de façade sur cour du séjour de l’appartement de Madame [T], ayant simplement identifié les jardinières comme étant un facteur aggravant et non à l’origine directe des désordres dans le séjour côté cour,

— la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 3 décembre 2020 avait pour objet de proposer de couvrir les deux bacs à plantes vidés côté gauche de la cour, Madame [T] ayant voté pour cette résolution qu’elle conteste aujourd’hui,

— en tout état de cause, l’assemblée générale du 26 juillet 2021 a approuvé l’annulation de la décision prise lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2020 de couvrir les deux bacs à plantes côté gauche de la cour et a décidé de supprimer ces bacs (pièce n° 19), les travaux de suppression des deux jardinières ayant été réalisés en exécution de cette décision selon facture produite aux débats du 22 février 2022 (pièce n° 20), de sorte que la demande de condamnation à faire réaliser des travaux de suppression de jardinières n’a plus lieu d’être,

— s’agissant des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue, les conclusions de l’expert judiciaire sont contestables dès lors qu’il a déterminé avec certitude que les désordres affectant le plafond du séjour de la demanderesse ont pour origine la ventilation défectueuse de son appartement, tandis que ses observations sur le type d’entoilage sont erronées et qu’aucune investigation approfondie n’a été réalisée pour établir un lien de causalité entre le complexe d’étanchéité et les désordres.

Sur les frais de remise en état de l’appartement de la demanderesse, il estime que celle-ci est seule responsable des désordres résultant de ses installations privatives et qu’elle est tenue des conséquences liées à la défaillance de ses installations, ajoutant qu’en dépit de l’avis favorable donné par l’expert sur le devis de la société TBI du 4 septembre 2017, Madame [T] n’a pas fait réaliser ces travaux privatifs dont la réalisation était pourtant nécessaire pour mettre un terme aux désordres, faisant actualiser ce devis pour les besoins de la présente procédure, en y ajoutant de nouveaux travaux non approuvés par l’expert judiciaire (diverses options), constituant des améliorations apportées à l’appartement de la demanderesse sans lien avec les désordres dénoncés, incluant des travaux d’enduit devant être considérés comme privatifs et à la charge exclusive de la demanderesse. Il ajoute que l’expert a imputé les désordres dans le séjour côté rue à hauteur de 50 % à la demanderesse et les désordres dans la salle de bains à hauteur de 100 % à celle-ci pour la ventilation et les collecteurs.

Sur le préjudice financier, il fait valoir en substance que :

— le caractère inhabitable, à le supposer établi, du logement résulte des désordres dont la demanderesse est responsable mais également de son refus de faire réaliser les travaux dans son logement préconisés par l’expert,

— il a exécuté les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, contrairement à la demanderesse, qui a seule contribué à la persistance des désordres,

— Madame [T] ne justifie pas du montant des charges récupérables qu’elle réclame, qui n’ont pas été retenues par l’expert dans le cadre de l’évaluation des préjudices,

— elle a obtenu de son assurance la somme de 9.600 € en indemnisation de la perte de loyers correspondant à un an de loyer selon plafond prévu au contrat.

Sur la garantie de la société ALBINGIA, il précise que :

— les conditions particulières du chapitre X de la garantie « responsabilité civile » revendiquée ne stipulent aucune clause d’exclusion de garantie liée à un défaut permanent ou volontaire d’entretien des parties communes,

— en application de l’article L. 113-2 4° du code des assurances (sur l’absence de déchéance de garantie pour déclaration tardive), l’assuré est déchu du droit à indemnité si l’assureur prouve que la déclaration tardive de l’assuré lui a causé un préjudice,

— à la date du 25 août 2015, aucune certitude quant à l’origine des désordres n’était établie, l’implication des parties communes dans la survenance du sinistre n’étant en outre pas établie, au jour de la déclaration de sinistre qui a permis à la société ALBINGIA de mandater un expert sur place qui a conclu et indiqué au syndic, par courrier du 7 octobre 2015, que le sinistre ne pouvait s’expliquer uniquement par un phénomène de condensation et ce, sans préciser les origines causales identifiées ou suspectées,

— c’est dans ce contexte que par exploit des 20, 21 et 26 janvier 2016, Madame [T] l’a assigné ainsi que son assuré et l’assureur de la copropriété, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert,

— dans le cadre de ces opérations d’expertise, la société ALBINGIA a pu faire valoir ses observations et participer aux investigations et constatations réalisées, de sorte qu’elle n’a subi aucun préjudice du fait de la prétendue déclaration tardive du sinistre et ne démontre pas d’ailleurs en avoir subi un quelconque,

— sur la « prétendue absence de réalisation des travaux de nature à limiter l’ampleur et l’aggravation des désordres », il n’est aucunement prévu que la déchéance de garanties s’appliquerait en raison de l’absence de mesures conservatoires et nécessaires prises par l’assuré pour réduire l’ampleur du sinistre, étant rappelé au surplus que le syndicat n’a pas manqué de faire diligence, pour déterminer l’origine de l’humidité puis pour faire réaliser des travaux une fois le rapport d’expertise déposé le 6 octobre 2017,

— sur le « caractère accidentel du sinistre et l’absence de faute dolosive », rien n’imposait avant la survenance du sinistre de procéder au remplacement du réseau d’assainissement qui, jusqu’alors, ne présentait aucun désordre, l’essence même du contrat d’assurance souscrit étant notamment de garantir les dommages causés par l’action de l’eau et de couvrir les dommages liés à des fuites, débordements et ruptures accidentels ; aucun défaut d’entretien de ce réseau n’est imputable et opposable au syndicat, les photographies des façades telles que figurant au rapport d’expertise laissant par ailleurs apparaître un bon aspect et état général de celles-ci ; il n’est pas démontré que les parties communes seraient vétustes ou non entretenues de manière régulière, les désordres constatés étant ponctuels et non datés au demeurant par l’expert judiciaire ; il n’est pas démontré un acte délibéré commis par le syndicat avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables (ex. Civ. 2ème, 20 janvier 2022, n° 20-13.245 ; 20 mai 2020, n° 19-14.306),

— en l’espèce, les désordres n’étaient nullement visibles, étant rappelé que la fissure de la façade sur rue n’a pas été incriminée avec certitude dans la survenance des désordres, son caractère infiltrant et son lien de causalité avec les désordres n’ayant pas été déterminés par l’expert,

— sur la « nullité de la clause d’exclusion de garantie et l’absence de défaut d’entretien et de réparation », en application de l’article L. 113-1 du code des assurances (conventions spéciales, chapitre 5 relatif aux dégâts des eaux), la clause alléguée n’est ni formelle ni limitée et ne définit pas les notions de défaut d’entretien et de réparation, de sorte qu’elle est nulle et de nul effet et ne pourra recevoir application en raison de son imprécision, étant relevé, à titre subsidiaire, qu’il n’est pas démontré en l’espèce le défaut permanent ou volontaire d’entretien des parties communes ou un manque de réparations indispensables.

***

1-1 : Sur le « rapport » d’expertise privé de Madame [S] en date du 7 mars 2023 produit en pièce n° 26 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (courrier de 4 pages) :

Il est constant que « hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire rélisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci » (ex. : Civ. 3ème, 14 mai 2020, n° 19-16.278 et 19-16.279).

En l’espèce, l’avis peu circonstancié, de quatre pages, d’un architecte mandaté par le syndic de l’immeuble, après les opérations d’expertise judiciaire (et dont les conclusions n’ont donc pu être soumis à l’expert judiciaire), ne saurait remettre en cause les conclusions claires, détaillées et argumentées d’un expert judiciaire, rendues au contradictoire des parties, basées sur des recherches approfondies (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 11-13.963 ; 23 septembre 2020, n° 19-18.580), cet unique avis n’étant au surplus conforté par aucun autre élément de preuve (Cass. Ch. Mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710, Civ. 1ère, 24 avril 2013, n° 12-15.246).

1-2 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

La faute de la victime partiellement exonératoire peut justifier un partage de responsabilité avec le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 14 mars 2007, n° 05-20.716, second moyen, première branche ; Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 2, 31 janvier 2018, n° RG 16/03361).

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1241 du code civil : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, les désordres d’infiltration subis par Madame [M] [T] sont décrits en pages 27 à 29 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] [W] en date du 6 octobre 2017 (pièce n° 51 produite en demande) et consistent en d’importantes fuites d’eau ayant affecté, en particulier :

* le séjour (larges cloques de peinture, écaillage, forte humidité),

* la salle de bain (écaillage de la peinture, cloques, forte humidité),

*la fenêtre à double ventail et la fenêtre à pavés de verre de l’appartement (côté façade sur cour du bâtiment rue) ainsi que la fenêtre, côté façade sur rue (fissure verticale en angle droite et gauche du linteau de la fenêtre de l’appartement, avec un taux d’humidité de 50 % à l’intérieur de la fissure de gauche, au droit des désordres constatés au plafond de l’appartement) au sein du logement appartenant à Madame [M] [T].

La matérialité des désordres d’infiltration est ainsi établie.

S’agissant de leur origine (rapport, pages 30 et 31 sur 38), ces désordres proviennent :

a) S’agissant du séjour (façade sur cour) :

> d’un défaut d’étanchéité du parement extérieur de la façade sur cour, avec plusieurs points de pénétration relevés au niveau :

* de la goulotte électrique en PVC, installée en partie haute de la façade du rez-de-chaussée, interrompant les eaux de ruissellement pénétrant dans la façade par ses fixations,

* de la canalisation métallique fixée sur colliers sous la goulotte en PVC précitée et canalisant les eaux de ruissellement à travers la façade par ses fixations.

L’expert a par ailleurs relevé comme « facteurs aggravants » :

— le fait que la façade soit dépourvue de bandeau maçonné en sa partie haute du rez-de-chaussée, dont la fonction protectrice est primordiale,

— le fait que les murs de la façade aient été revêtus d’un complexe d’étanchéité de type I4 sur entoilage (nonobstant les conclusions de Madame [S] quant au type de peinture utilisé en façade sur rue) empêchant tout assèchement de la façade et faisant migrer les eaux d’infiltration vers l’intérieur du mur, donc dans l’appartement,

— la présence d’une jardinière maçonnée construite en partie basse du mur correspondant à l’appartement, qui a été une source de retenue d’eau en pied du mur de façade.

b) S’agissant du séjour (côté façade sur rue) :

Plusieurs origines combinées, à savoir :

— d’une part, le raccordement de l’aspirateur du séjour sur un tuyau rigide en PVC de diamètre 100 dirigé vers la façade sur rue et ne débouchant ni sur une grille ni sur un conduit potentiel, provoquant un phénomène d’accumulation de condensation à l’intérieur de la gaine contre le plafond et le parement intérieur de la façade sur rue,

— d’autre part, la présence d’une fissure verticale en angle droite et gauche du linteau de la fenêtre de l’appartement, constituant un point de pénétration des eaux de ruisselement à l’intérieur de l’appartement (nonobstant les conclusions contraires de Madame [S], prétendant sans l’étayer techniquement que la fissure verticale à droite de la fenêtre ne serait « pas infiltrante »).

Par ailleurs, l’expert judiciaire retient également comme facteur aggravant le fait que le mur de façade ait été revêtu d’un complexe d’étanchéité de type I4 sur entoilage empêchant tout assèchement de la façade et faisant migrer les eaux d’infiltration vers l’intérieur du mur donc dans l’appartement.

c) S’agissant de la salle de bains :

Plusieurs origines distinctes, à savoir :

1- L’absence de ventilation de la pièce, avec un aspirateur non raccordé à un conduit et se déversant directement dans le plénum du faux plafond (aucun système de ventilation minimum),

2- Une section et une mise en œuvre non conformes des collecteurs (section des collecteurs [Localité 12] de 40 insuffisante pour collecter correctement la quantité d’installations sanitaires branchées sur ceux-ci, outre la présence en parcours de deux coudes à 90 ° favorisant les engorgements, en lieu et place de coudes de 45 °),

3- Une humidité à saturation dans le mur d’échiffre de la cage d’escalier (toile de verre dont sont revêtus les murs de la cage d’escalier empêchant tout assèchement de ces derniers et faisant migrer les eaux d’infiltration vers l’intérieur du mur, donc dans l’appartement, réseau de canalisations enterrées non étanches, notamment au droit du corps de bâtiment sur rue, les eaux usées et vannes venant s’infiltrer dans le terre plein, puis remontant par capillarité dans le pied des murs fondés dans ledit terre plein, périphériques et de refend, à l’origine des taux d’humidité importants constatés).

La responsabilité objective, sans faute, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant des désordres ayant pour origine des parties communes, à savoir :

* les désordres du mur de façade sur cour dans le séjour (responsabilité de la copropriété à 100 %),

* les désordres du mur de façade sur rue dans le séjour (responsabilité partielle de la copropriété en retenant un fait fautif partiellement exonératoire de la victime tenant à la condensation intérieure du séjour liée au raccordement de l’aspirateur du séjour sur un tuyau inadapté ne débouchant ni sur une grille ni sur un conduit),

* les désordres de la salle de bain ayant pour origine la portion du réseau d’assainissement de l’immeuble, partie commune, ayant occasionné une humidité à saturation dans le mur d’échiffre de la cage d’escalier, mais également l’absence de ventilation de la pièce et la non-conformité de la section et de la mise en œuvre des collecteurs (installations sanitaires privatives défectueuses appartenant à Madame [T]).

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] est responsable des désordres d’infiltrations survenus dans l’appartement de Madame [T] mais qu’il est justifié de l’exonérer partiellement de sa responsabilité à hauteur de 30 % en raison des défauts de ventilation de l’appartement de la demanderesse (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], 4ème chambre – 2ème section, 30 mars 2022, n° RG 19/07509) à l’origine de condensation et d’humidité à l’intérieur des deux pièces affectées de désordres (séjour côté mur de façade sur rue et salle de bain), étant également relevé à cet égard que Madame [T] ne justifie toujours pas dans le cadre de la présente instance avoir fait procéder aux travaux de mise aux normes des installations sanitaires privatives et de ventilation, préconisés par l’expert judiciaire en page 35 de son rapport, afin de remédier de manière pérenne aux désordres faisant l’objet du présent litige.

1-3 Sur la réparation des préjudices :

1-3-1 Sur le préjudice matériel (remise en état de l’appartement de Madame [T], hors VMC et installations sanitaires privatives défectueuses) :

Les travaux de remise en état de l’appartement de Madame [T] strictement nécessaires pour remédier aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige ont été validés par l’expert judiciaire (rapport, page 35), selon devis de l’entreprise TBI n° 2017.108 du 4 septembre 2017 (pièce n° 48 produite en demande), avec une réserve tenant à l’absence de production des qualifications professionnelles de l’entreprise (disposant d’une certification QUALIBAT pour la fourniture et la pose de menuiseries extérieures) pour les travaux faisant l’objet du devis.

Madame [T] produit dans le cadre de la présente instance un devis prétendument actualisé de la même entreprise (n° 2020.055), incluant des travaux de reprise de la « salle d’eau » en « option », qui ne faisaient pas l’objet du précédent devis de la même entreprise, ainsi que des travaux de « réalisation d’une VMC » (également présents dans le devis initial du 4 septembre 2017) sans lien avec les désordres subis, tout en actualisant effectivement les coûts des prestations liées aux travaux d’enduit peinture, identiques (pièce n° 62 produite en demande).

S’agissant du devis de l’entreprise FBR du 18 janvier 2024 (pièce n° 66 produite en demande), celui-ci n’a pas été soumis à l’expert judiciaire et il comporte des postes de travaux dont il n’est pas possible de déterminer qu’ils correspondent effectivement, par leur nature, leur localisation, leur prix et leur quantité unitaire, aux postes de travaux de reprise strictement nécessaires pour remédier aux désordres d’infiltration, retenus par l’expert.

Dans ces conditions, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, le préjudice matériel de Madame [T] (frais de remise en état du lot n° 5 lui appartenant) sera justement évalué de la manière suivante :

— Plomberie (devis n° 2017.108) : 830,00 € HT,

— Plâtrerie (devis n° 2017.108) : 650,00 € HT,

— Travaux d’enduit peinture (devis n° 2020.055, actualisation, à l’exclusion de la salle d’eau plafond et habillage ballon frottis d’enduit et mise en peinture blanc satinée sur 4 m², poste non soumis à l’expert judiciaire et ajouté sans explication au devis actualisé n° 2020.055 de l’entreprise TBI) : 4.458,00 € HT,

Soit au total : 5.938,00 € HT et 6.531,80 € TTC (TVA à 10 %, soit 593,80 €).

Cette somme sera réduite de 30 % pour tenir compte de l’existence du fait partiellement exonératoire de responsabilité imputable à Madame [T] précédemment mentionné, pour ne retenir que la somme justifiée et acceptable de 4.572,26 € TTC (6.531,80 € – 1.959,54 €).

Madame [T] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre des frais de remise en état du lot n° 5 lui appartenant.

1-3-2 Sur la perte de revenus locatifs et de charges récupérables :

Le logement appartenant à Madame [M] [T] était loué depuis 2011 à Mademoiselle [J] [E] au moment de la survenance du dégât des eaux, courant 2015, ayant conduit au départ de la locataire de la demanderesse, au mois de mars 2015, en raison du taux d’humidité « particulièrement élevé dans l’appartement » générant des moisissures et provoquant des allergies, sinusite aiguë et maux de tête à la locataire (pièces n° 3 à 6 produites en demande).

Le lien de causalité entre ses moisissures et cette humidité, d’une part, et les problèmes de santé qui en ont résulté pour Mademoiselle [J] [E], d’autre part, est attesté par la production d’un certificat médical du 17 mars 2015, émanant d’un médecin généraliste (également spécialisé en médecine du sport), communiqué au syndic de l’immeuble et certifiant que Mademoiselle [J] [E] « est allergique aux moisissures et qu’elle est dans l’obligation de changer d’appartement » en raison « de son état de santé » (pièce n° 5 produite en demande).

Un autre certificat du même jour, émanant d’un oto-rhino-laryngologiste, relevant avoir examiné Mademoiselle [J] [E] « dans le cadre de sinusite chronique confirmée par une imagerie médicale », confirme également que « l’histoire clinique et les difficultés de traitement médical » de cette patiente « font évoquer la participation des moisissures dans la pérennisation des symptômes » (pièce n° 6 produite en demande).

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 31 mars 2015 confirme l’état de dégradation avancé du logement de Madame [M] [T] au moment du départ de sa locataire (pièce n° 7 produite en demande).

Dès lors, il convient de considérer en l’espèce que le préjudice indemnisable subi par Madame [M] [T] ne s’analyse pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101), l’expert judiciaire ayant d’ailleurs pu :

— constater, nonobstant l’absence de ventilation de l’appartement (qui n’est pas à elle-seule à l’origine du départ de la locataire), que le logement occupé par la locataire de Madame [M] [T] avait été rendu « impropre à habiter dans des conditions normales d’hygiène et de salubrité » en raison des infiltrations dont il était affecté de l’extérieur (rapport, page 33),

— et émettre un avis favorable sur l’estimation de perte de loyers proposée par le conseil de la demanderesse, sans pour autant se prononcer sur le montant des « charges locatives récupérables » (rapport, page 36).

S’agissant de la période d’indemnisation du préjudice de perte de revenus locatifs, c’est logiquement que la demanderesse fait valoir la persistance, attestée par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 7 décembre 2022 (pièce n° 65 produite en demande), de désordres d’humidité l’empêchant de faire procéder (avant séchage complet des supports) aux travaux de reprise de son logement, jusqu’en mars 2024 (pièce n° 64), dès lors que le syndicat des copropriétaires :

— a certes fait procéder au vote et à la réalisation :

* en 2018, des travaux de remplacement partiel du réseau d’assainissement de l’immeuble préconisés par l’expert (§ VII.5, a), rapport, page 34) selon devis de l’entreprise LAVILLAUGOUET (pièces n° 10 et 11 produites par le syndicat des copropriétaires),

* puis en 2019, des travaux de ravalement des façades sur cour préconisés par l’expert (§ VII.5, b, rapport, page 35, pièces n° 13, aile B sur cour) ;

— mais n’a pas pour autant fait procéder dans les années qui ont suivi le dépôt du rapport d’expertise, aux travaux nécessaires de ravalement du mur de façade sur rue du rez-de-chaussée préconisés en § VII.5c), page 35, du rapport d’expertise judiciaire, conformément à sa mission de « donner son avis sur les solutions appropriées pour » remédier aux désordres.

A cet égard, le tribunal relève que :

— l’imputabilité des désordres d’infiltration au mur de façade sur rue (dans le séjour), avec présence d’une fissure en parement extérieur, a été clairement établie dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (ex., rapport, page 32, § VII.2.c) Les responsabilités, page 32),

— l’expert relève également, en page 29 de son rapport, la présence i) d’une fissure verticale en angle droite et gauche du linteau de la fenêtre de l’appartement, ii) d’une humidité de 50 % à l’intérieur de la fissure de gauche, au droit des désordres constatés en plafond de l’appartement et iii) d’une fissure verticale toute hauteur, à gauche et à 50 cm de la porte d’entrée de l’immeuble, au niveau de la « façade sur rue »),

— la photographie n° 15, insérée entre la page 16 et la page 17 du rapport d’expertise judiciaire, est particulièrement éloquente à cet égard quant à l’état de dégradation de la façade sur rue, autour de la fenêtre du rez-de-chaussée, et notamment en partie haute du mur entre la fenêtre de droit et la façade sur rue, correspondant à la zone de formation de cloques sur la peinture « en prolongement de celles observées en ébrasement droite de la fenêtre à double vantaux de droite » (rapport, page 14),

— l’état de dégradation avancé du mur de façade sur rue résulte également clairement du procès-verbal de constat d’huissier du 7 mai 2021 dressé à la requête du syndicat des copropriétaires lui-même, relevant notamment la présence d’un « revêtement en peinture fissuré et boursouflé sur la partie gauche entre la porte d’accès à l’immeuble et la fenêtre » (pièce n° 18 produite par le syndicat des copropriétaires défendeur, page 2),

— enfin, le procès-verbal de constat d’huissier du 7 décembre 2022, dressé à la requête de Madame [M] [T] (pièce n° 65 produite en demande, pages 39 à 42, avec de nombreuses photographies intégrées), atteste de la persistance des dégradations affectant ce mur de façade, avec notamment :

* la présence de nombreuses fissurations verticales à gauche de la porte d’entée et au-dessus de la fenêtre de l’appartement de la requérante,

* des taux d’humidité très élevés relevés à l’aide d’un appareil relevant l’humidité, au niveau de cette façade sur rue (procès-verbal, pages 42 et 43 en particulier).

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, eu égard aux éléments de la procédure et aux pièces produites, le préjudice locatif de Madame [M] [T] sera justement évalué, en prenant comme point de départ le loyer mensuel d’origine (juillet 2011) de 800 €, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) et en tenant compte des variations annuelles de cette IRL (pièces n° 3 et 49 produites en demande), l’indice de référence étant celui du deuxième trimestre 2011, soit 119,69, de la manière suivante :

— d’avril 2015 à juin 2015 (IR trimestre 2014 = 125,00) :

> (800 € x 125,15)/119,69 x 3 mois = 835,498 € x 3 mois = 2.506,47€,

— de juillet 2015 à juin 2016 (IRL 1er Trimestre 2015 = 125,19) :

> (835,49 x 125,19)/125,00 x 12 mois = 836,76 € x 12 mois = 10.041,12 €,

— de juillet 2016 à juin 2017 (IRL 1er Trimestre 2016 = 125,19) :

> (836,76 x 125,26)/125,19 x 12 mois = 837,23 € x 12 mois = 10.046,76 €,

— de juillet 2017 à juin 2018 (IRL 1er Trimestre 2017 = 125,90) :

> (837,23 x 125,90)/125,26 x 12 mois = 841,51 € x 12 mois = 10.098,09 €,

— de juillet 2018 à juin 2019 (IRL 1er Trimestre 2018 = 127,22) :

> (841,51 x 127,22) /125,90 x 12 mois = 850,33 € x 12 mois = 10.203,96 €,

— de juillet 2019 à juin 2020 (IRL 1er Trimestre 2019 = 129,38) :

> (850,33 x 129,38)/127,22 x 12 mois = 864,77 € x 12 mois = 10.377,24 €,

— de juillet 2020 à juin 2021 (IRL 1er Trimestre 2020 = 130,57) :

> (864,77 x 130,57)/129,38 x 12 mois = 872,72 € x 12 mois = 10.472,64 €,

— de juillet 2021 à juin 2022 (IRL 1er Trimestre 2021 = 130,69) :

> (872,72 x 130,69)/130,57 x 12 mois = 873,52 € x 12 mois = 10.482,24 €,

— de juillet 2022 à juin 2023 (IRL 1er Trimestre 2022 = 133,93) :

> (873,52 x 133,93)/130,57 x 12 mois = 896,00 € x 12 mois = 10.752,00 €,

— de juillet 2023 à mars 2024 (IRL 1er Trimestre 2023 = 138,61) :

> (896,00 x 138,61)/133,93 x 9 mois = 927,31 € x 9 mois = 8.345,79€

Soit au total la somme globale de 93.326,31 €.

Cette somme sera réduite de 30 % pour tenir compte de l’existence du fait partiellement exonératoire de responsabilité imputable à Madame [T] précédemment mentionné, pour ne retenir que la somme justifiée et acceptable de 65.328,42 € (93.326,31 € – 27.997,89 €).

En effet, si le défaut de ventilation du logement de Madame [T] n’est pas directement ni exclusivement à l’origine du départ de sa locataire, il a participé au développement d’une humidité élevée en son sein, à l’origine de moisissures qui ont contribué par la suite à le rendre impropre à toute location.

S’agissant des charges locatives récupérables, Madame [T] ne fait état ni ne justifie par aucun élément de preuve de la quote-part de charges récupérables auprès des locataires, qui peut seule être réclamée, en application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables (appels de fonds, relevé individuel de charges ou autres), de sorte qu’elle ne permet pas au tribunal de vérifier le bien-fondé de sa demande en paiement formée ce titre (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 3, 6 décembre 2018, n° RG 16/15222).

Elle sera donc intégralement déboutée de sa demande indemnitaire formée à ce titre.

Par ailleurs, la MACIF justifie avoir versé, le 14 mars 2020 (pièce n° 5), à son assurée, Madame [M] [T], la somme globale de 13.570,60 €, selon quittance signée du 7 février 2020 (pièce n° 3), conformément à la police d’assurance souscrite (pièces n°1 et 2), devant être décomposée comme suit :

— au titre des dommages aux embellissements : 4.252,60 €,

— au titre de la perte de loyers (plafond d’un an de loyer selon contrat) : 9.600,00 €,

> A déduire franchise remboursée à l’issue du recours : 282,00 €.

Elle exerce donc à bon droit son recours subrogatoire à l’encontre du responsable des désordres et de son assureur, en application des dispositions de l’article L. 121-12 du code des assurances, les indemnités versées par la MACIF devant venir en déduction de celles allouées à Madame [T] dans le cadre du présent jugement au titre de la remise en état de son logement (- 4.252,60 €) et au titre du préjudice locatif (- 9.600,00 €).

1-4 Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à faire exécuter divers travaux (ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble, suppression des jardinières en pied du mur de façade sur cour, remise en état du mur d’échiffre, du rez-de-chaussée au 1er étage, de la cage d’escalier B du bâtiment A) :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] justifie avoir procédé à un vote puis avoir fait réaliser les travaux de suppression des bacs/jardinières, côté gauche de la cour commune (pièces n° 19, 20 et 24 produites par le syndicat des copropriétaires), source de retenue d’eau (rapport, page 30).

Par ailleurs, au titre des travaux de nature à remédier de manière pérenne aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige (rapport, pages 34 et 35, § VII.5.)), l’expert judiciaire ne mentionne pas expressément la réalisation de travaux de « remise en état du mur d’échiffre » du rez-de-chaussée au 1er étage, de la cage d’escalier B du bâtiment A, nonobstant ses constatations techniques quant à l’humidité de ce mur et la vétusté des peintures de la cage d’escalier (rapport, pages 16 et 28).

En revanche, après avoir notamment relevé la présence d’une fissure verticale constituant un point de pénétration des eaux de ruissellement à l’origine d’infiltration dans l’appartement de Madame [T] (rapport, page 30 en particulière), l’expert judiciaire préconise clairement, au titre des solutions de nature à remédier aux désordres (§ VII.5.c)) le ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble, afin d’assurer une étanchéité de ce mur, notamment par :

* l’arrachage du complexe entoilage existant et mise à nu du support,

* l’ouverture et le traitement des fissures,

* sondage, piochage et exécution de raccords plâtre neuf,

* mise en œuvre d’un enduit à la chaux permettant une respiration du support,

* restitution du soubassement en pierre originel (rapport, page 35).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] se contente de produire une analyse sommaire d’un architecte en date du 7 mars 2023 contestant en une phrase laconique, et sans explication technique, le caractère infiltrant de la fissure verticale à droite de la fenêtre (pièce n° 26 produite par le syndicat des copropriétaires, page 4), cet élément n’étant pas de nature à remettre en cause les conclusions précises et circonstanciées de l’expert judiciaire, concluant, à l’issue d’investigations approfondies, à l’existence d’un lien d’imputabilité direct et certain entre l’état du mur de façade sur rue (non étanche) et les infiltrations subies à l’intérieur du séjour de l’appartement de la demanderesse.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble préconisés par Monsieur [D] [W] en page 35 de son rapport d’expertise déposé le 6 octobre 2017 (avec arrachage du complexe entoilage existant et mise à nu du support, ouverture et le traitement des fissures, sondage, piochage et exécution de raccords plâtre neuf, mise en œuvre d’un enduit à la chaux permettant une respiration du support, restitution du soubassement en pierre originel), sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, Madame [M] [T] devra être déboutée :

— de l’intégralité de ses demandes de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à faire exécuter et à justifier de l’achèvement de travaux de suppression des jardinières en pied du mur de façade sur cour de l’immeuble et de travaux de remise en état du mur d’échiffre (du rez-de-chaussée au 1er étage) de la cage d’escalier B du bâtiment A,

— ainsi que du surplus de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à faire exécuter et à justifier de l’achèvement de divers travaux.

1-5 : Sur la garantie de la S.A. ALBINGIA, recherchée en qualité d’assureur multirisques habitation de l’immeuble sis [Adresse 5] :

1-5-1 Sur la déchéance de garantie et l’absence de travaux de nature à limiter l’ampleur et l’aggravation des désordres :

En droit, aux termes de l’article L. 113-2 avant dernier alinéa du code des assurances, « lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des éléments prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ».

En l’espèce, la compagnie ALBINGIA se prévaut d’une clause de déchéance de garantie stipulée à l’article 7 (Obligations de l’assuré en cas de sinistre) des conditions générales n° 805 de la police souscrite le 22 novembre 2002 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (pièce n° 1 produite par ALBINGIA, conditions générales visées aux conditions personnelles du contrat n° IN0206103, page 3), qui prévoit que :

« Dès qu’il a connaissance d’un sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur, l’assuré ou à défaut le preneur d’assurance doit :

— En donner avis à l’assureur dans les 5 jours ouvrés (où dans les 2 jours ouvrés s’il s’agit d’un vol) où il en a connaissance ;

— Prendre immédiatement toutes les mesures nécessaires pour limiter l’ampleur des dommages déjà survenus et prévenir la réalisation d’autres dommages » […]

« L’assuré peut être déchu de tout droit à indemnité, si l’assureur prouve que la déclaration tardive de l’assuré lui a causé un préjudice ».

S’il est incontestable, au travers des pièces produites, que le syndic de l’immeuble était informé de l’existence d’un dégât des eaux affectant l’appartement de Madame [T] depuis les mois de mai/juin 2015 (pièces n° 10 et 11 produite par la demanderesse), il n’en demeure pas moins qu’à cette date, l’origine des désordres n’était pas déterminable et qu’au contraire, l’entreprise mandatée par le syndic avait établi un rapport mettant exclusivement en cause l’absence d’aération suffisante et les installations sanitaires privatives de Madame MAGEDELENAT-[G], de sorte que le syndic avait indiqué à cette dernière par courrier du 4 juin 2015, qu’il « semblerait que » les désordres dans son appartement « soient d’origine privative » (pièce n° 11 précitée).

A cette date, il n’existait donc aucun élément susceptible de laisser suspecter au syndic l’existence d’un sinistre provenant de parties communes de l’immeuble, donc « de nature à entraîner la garantie » de la compagnie ALBINGIA au sens des stipulations précitées de l’article 7 des conditions générales de la police souscrite.

En tout état de cause, la compagnie ALBINGIA ne fait état ni ne justifie d’aucun préjudice que lui aurait causé la prétendue déclaration tardive de son assuré, au mois de septembre 2025 (pièce n° 2 produite par ALBINGIA), alors même qu’il ressort des éléments de la procédure et des pièces versées aux débats que :

— l’assureur du syndicat des copropriétaires a pu mandater rapidement son expert amiable, le cabinet ELEX, qui n’a pas davantage pu, à l’issue d’un rendez-vous d’expertise du 2 octobre chez Madame [T], déterminer l’origine exacte des dommages « qui ne peuvent s’expliquer uniquement par un phénomène de condensation », invitant le syndic de l’immeuble dans un courrier du 7 octobre 2015 (pièce n° 15 produite par Mme [T]) à « faire un audit des différentes causes possibles par une entreprise spécialisée »,

— la compagnie ALBINGIA a ensuite été assignée en référé-expertise, au mois de janvier 2016, à la requête de Madame [M] [T] et elle a participé à l’ensemble des opérations d’expertise menées par Monsieur [D] [W], en faisant valoir ses observations par l’intermédiaire de son conseil.

S’agissant de « l’absence de travaux de nature à limiter l’ampleur et l’aggravation des désordres », le tribunal relève que la clause dont se prévaut la compagnie ALBINGIA ne prévoit aucune déchéance de garantie en l’absence de mesures prises pour limiter l’ampleur des dommages déjà survenus et prévenir la réalisation d’autres dommages, mais uniquement pour déclaration tardive de l’assuré, lorsque celle-ci a causé un préjudice à l’assureur.

En tout état de cause, la compagnie ALBINGIA ne justifie pas de l’absence de mesures conservatoires prises « immédiatement » après la survenance du sinistre par son assuré pour limiter l’ampleur des dommages déjà survenus et prévenir la réalisation d’autres dommages, alors que :

i) les causes du sinistre n’ont pu être déterminées qu’à l’issue des opérations d’expertise judiciaire, après des investigations approfondies,

ii) le syndicat des copropriétaires n’est pas resté inactif une fois le rapport d’expertise déposé puisqu’il a fait réaliser, à compter de 2018, divers travaux préconisés par l’expert judiciaire, d’ampleur, qui nécessitaient un débat en assemblée générale (remplacement des collecteurs et canalisations, ravalement de la façade sur cour, suppression de bacs/jardinières, mise sous goulotte de câbles électriques, notamment),

iii) s’agissant de la façade sur cour, le syndicat des copropriétaires comme d’ailleurs son assureur ALBINGIA, aux termes de ses dernières écritures (pages 4 et 5/25), se sont appuyés sur l’avis d’un professionnel, architecte, mandaté par le syndic de l’immeuble, ayant contredit les conclusions de l’expert judiciaire quant à la peinture appliquée sur le mur de façade sur rue et quant à l’absence de caractère infiltrant de la fissure verticale à droit de la fenêtre en façade sur rue.

Les moyens tirés de la déclaration tardive de l’assuré, et de l’absence de travaux de nature à limiter l’ampleur et l’aggravation des désordres, ne seront donc pas retenus.

1-5-2 Sur l’absence de caractère accidentel du sinistre et la faute dolosive de l’assuré :

Aux termes de l’article L. 113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

En application de ce texte, la faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables (Civ. 2ème, 20 janvier 2022, n° 20-13.245).

La faute dolosive procède d’un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre et à la disparition de l’aléa attaché à la couverture du risque, même si l’assuré n’a pas recherché les conséquences dommageables résultant de son manquement (Civ. 2ème, 19 mai 2016, n° 15-19.000 ; Civ. 3ème, 10 juin 2021, n° 20-10.774 ; Civ. 2ème , 25 octobre 2018, n°16-23.103 ; Civ. 2ème , 12 septembre 2013, n° 12-24.650).

Une faute de négligence réalisée ne caractérise pas une faute dolosive au sens de l’article L113-1 du code des assurances (Civ. 2ème, 6 février 2020, n° 18-17.868 ; 12 janvier 2017, n° 16-10.042).

Au cas d’espèce, la compagnie ALBINGIA ne rapporte pas la preuve de son allégation selon laquelle le contrat d’assurance aurait été privé d’aléa, en raison de l’ancienneté des infiltrations, alors que l’absence d’aléa peut se présenter dans deux cas :

* soit en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat,

* soit en cas de sinistre volontaire, c’est-à-dire lorsque l’assuré provoque volontairement le dommage. Il s’agit alors de la faute intentionnelle de l’assuré, telle que prévue à l’article L. 113-1 du code des assurances.

La négligence de l’assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d’absence d’aléa. En l’espèce, il ne s’agit d’aucun des deux cas susvisés, de sorte que l’absence d’aléa n’est pas justifiée (ex. : Civ. 3ème, 1er juillet 2015, n° 14-13.403 et 14-17.230).

Le sinistre revêt donc bien un caractère accidentel au sens de la police d’assurance dans la mesure où les infiltrations litigieuses ne procèdent pas de faits volontaires de la part de l’assuré responsable (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 18 mai 2016, n° RG 13/13404), la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant en l’espèce engagée, sans faute et de manière purement objective, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé que :

— une déclaration de sinistre a été effectuée en septembre 2015 auprès de la compagnie ALBINGIA par le syndic de l’immeuble,

— les causes techniques du sinistre (non visibles) n’ont pu être déterminées de manière certaine qu’à l’issue des opérations d’expertise judiciaire confiées à Monsieur [D] [W], qui a déposé son rapport le 6 octobre 2017,

— après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires n’est pas resté inactif puisqu’il a fait procéder à divers travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire à compter de 2018.

Au surplus, le défaut d’entretien, à le supposer caractérisé, ne suffit pas, à lui-seul, à établir l’absence d’aléa inhérent au contrat d’assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen).

La non-conformité de l’appartement de Madame [T] n’est non plus de nature à supprimer cet aléa en établissant l’absence de caractère accidentel du sinistre, étant précisé à cet égard que cette non-conformité a déjà été prise en compte dans le cadre du présent jugement à titre de fait exonératoire pour réduire le droit à indemnisation de la victime.

La S.A. ALBINGIA ne justifie pas davantage de l’existence d’une faute dolosive, autonome de la faute intentionnelle, qui aurait été commise par son assuré, au sens de l’article L. 113-1 du Code des assurances, de nature à faire perdre au contrat d’assurance son caractère aléatoire et ayant eu pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage, en s’étant délibérément abstenu d’exécuter certains travaux indispensables dont il aurait préalablement eu connaissance de l’urgence à les faire réaliser (ex. Civ. 3ème, 25 octobre 2018, n° 16-23.103), rendant ainsi inévitables les désordres tels qu’ils sont survenus (ex. : Civ. 2ème, 20 mai 2020, n° 19-11.538).

Les éléments susvisés ne permettent pas d’établir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] se serait volontairement placé dans une situation dont il ne pouvait ignorer qu’elle conduirait inéluctablement aux dommages subis par Madame [M] [T] (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], Pôle 4 – Chambre 2, 6 mars 2024, n° RG 21/05476).

Les moyens tirés de l’absence de caractère accidentel du sinistre et de la faute dolosive de l’assuré ne seront donc pas retenus.

1-5-3 Sur les exclusions de la garantie « dégât des eaux » soulevées par l’assureur pour les « dommages résultant d’un défaut permanent ou volontaire d’entretien », les « dommages dus à l’humidité ou la condensation » et les « dommages dus aux infiltrations d’eau de pluie au travers des murs » :

La S.A. ALBINGIA se prévaut d’exclusions de la garantie « dégât des eaux » figurant au chapitre V des conventions spéciales JBSA 202 de la police souscrite le 22 novembre 2002 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (pièce n° 1 produite par ALBINGIA, conventions spéciales visées aux conditions personnelles du contrat n° IN0206103, page 3), pour :

1 . Les « dommages résultant d’un défaut permanent ou volontaire d’entretien, ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré » […],

3. Les « dommages dus à l’humidité ou la condensation lorsqu’ils ne résultant pas d’une fuite ou d’un débordement »,

7. Les « dommages dus aux infiltrations d’eau de pluie au travers des murs, lorsqu’un sinistre ayant cette origine s’est déjà manifesté, et que les travaux pour y remédier n’ont pas été effectués ».

S’agissant de la première exclusion de garantie invoquée par l’assureur, outre qu’il n’est pas justifié d’un défaut permanent ou volontaire d’entretien, ou d’un manque de réparations indispensables, qui serait imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], il est constant que la clause susvisée ne se réfère pas à des critères précis et hypothèses limitativement énumérées de nature à permettre à l’assuré de savoir, avec certitude, dans quels cas et à quelles conditions il n’est pas garanti, de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée et qu’elle ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision.

La notion non définie de défaut de réparation ou d’entretien incombant à l’assuré reste générale, vague et non limitée, en ne visant pas des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle ne permet pas à l’assuré de connaître avec précision l’étendue de la garantie dont il bénéficie, cette clause ne pouvant donc recevoir application, en ce qu’elle n’est ni formelle, ni limitée (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1, 25 janvier 2017, n° RG 14/00382 ; Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117, publié au bulletin ; Civ. 2ème, 12 décembre 2013, n° 12-25.777, 15 janvier 2015, n° 13-19.405, 12 novembre 2020, n° 19-17.954, etc.).

S’agissant de la deuxième clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur (humidité, condensation), le tribunal relève que l’absence de ventilation suffisante/adaptée des pièces sinistrées de l’appartement de Madame [T], à l’origine d’humidité et de condensation, a déjà été prise en compte par le tribunal pour réduire partiellement son droit à indemnisation, de sorte qu’aucune indemnité ne saurait être mise à la charge de l’assureur de la copropriété au titre de ces non-conformités des installations privatives de l’appartement de la demanderesse.

Pour le surplus, les autres causes des désordres imputables aux parties communes ne procèdent pas de « l’humidité ou la condensation » visée au sein de la clause susvisée mais :

* pour, les désordres du séjour, façade sur cour :

— d’un défaut d’étanchéité du parement extérieur de la façade sur cour, avec des points de pénétration : i) au niveau de la goulotte électricité en PVC, installée en partie haute de la façade du rez-de-chaussée, interrompant les eaux de ruissellement qui pénètrent dans la façade par ses fixations, ii) au niveau de la canalisation métallique fixée sur colliers sous la goulotte en PVC et canalisant les eaux de ruissellement à travers la façade par ses fixations,

— ainsi que de l’absence de bandeau maçonné en partie haute de la façade, de l’existence d’un complexe d’étanchéité inadapté et d’une jardinière maçonnée construite en partie basse du mur, source de retenue d’eau en pied du mur de façade,

* pour les désordres du séjour, façade sur rue :

— de la présence d’une fissure verticale en angle droite et gauche du linteau de la fenêtre de l’appartement, constituant un point de pénétration des eaux de ruissellement à l’intérieur de l’appartement,

— ainsi que de l’inadaptation du complexe d’étanchéité mis en œuvre sur le mur de façade sur rue, faisant notamment « migrer les eaux d’infiltration vers l’intérieur du mur et par conséquent dans l’appartement » (rapport, page 31),

* pour les désordres dans la salle de bain :

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01274 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWHT

— de l’inadaptation du complexe d’étanchéité mis en œuvre, avec une toile de verre revêtant les murs de la cage d’escalier empêchant tout assèchement des murs et faisant également « migrer les eaux d’infiltration vers l’intérieur du mur et par conséquent dans l’appartement » (rapport, page 31),

— mais également de l’absence d’étanchéité des canalisations enterrées, notamment au droit du corps de bâtiment sur rue, les eaux usées et vannes s’infiltrant dans le terre-plein, puis remontant par capillarité dans le pied des murs fondés dans ledit terre-plein (rapport, page 31).

Les dommages ne sont donc pas directement dus à de l’humidité ou à de la condensation mais à d’autres causes techniques, susmentionnées, ayant provoqué des infiltrations et/ou de l’humidité.

L’exclusion de garantie soulevée par la S.A. ALBINGIA n’est donc pas applicable en l’espèce, la clause alléguée étant inopérante dès lors que l’exclusion des dommages dus à l’humidité ne peut, par hypothèse, concerner l’humidité qui résulte d’un dégât des eaux (ex. : Cour d’appel de Dijon, 1ère chambre civile, 18 novembre 2014, n° RG 13/00382).

Sauf à vider la garantie « dégâts des eaux » de son intérêt, l’exclusion alléguée par la S.A. ALBINGIA ne peut en effet s’entendre que de l’humidité ou de la condensation ne trouvant pas son origine dans une cause accidentelle (ex. : Cour d’appel de Dijon, 1ère chambre civile, 17 octobre 2013, n° RG 12/00598).

S’agissant, enfin, de la dernière clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur (infiltrations d’eau de pluie au travers des murs), outre que le sinistre faisant l’objet du présent litige ne procède pas exclusivement d’infiltrations d’eau de pluie au travers des murs (le réseau d’assainissement de l’immeuble, partie commune, étant également mis en cause), la garantie « dégât des eaux » souscrite couvrant tous dommages causés par « l’action de l’eau », le tribunal relève que ladite clause n’a vocation à s’appliquer que « lorsqu’un sinistre ayant cette origine s’est déjà manifesté, et que les travaux pour y remédier n’ont pas été effectués ».

Or, la S.A. ALBINGIA ne justifie en l’espèce :

— ni de l’existence d’infiltrations au travers des murs de façade sur cour ou sur rue de l’immeuble qui aurait précédé le sinistre faisant l’objet du présent litige,

— ni de l’absence de réalisation de travaux de nature à remédier à des infiltrations préexistantes par la copropriété.

Les exclusions de garantie invoquées par la S.A. ALBINGIA ne seront pas donc pas retenues, la garantie de l’assureur de la copropriété étant parfaitement mobilisable au cas d’espèce pour toutes les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de son assuré, à l’exclusion de la condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble, en ce que :

— l’astreinte est une mesure de contrainte à caractère personnel qui n’ouvre pas droit à recours en garantie (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3ème chambre B, 2 juillet 2009, n° RG 99/07109 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 8, 26 mars 2015, n° RG 13/19911 ; 15 novembre 2012, n° RG 12/12676 ; Cour d’appel de Pau, 1ère chambre 14 novembre 2017, n° RG 17/02128, etc.).

— l’assureur ne peut être condamné à exécuter en nature les travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres subis par Madame [M] [T].

En effet, il appartient personnellement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] d’exécuter l’obligation de faire assortie d’une astreinte à laquelle il est condamné, de sorte qu’il ne peut appeler en garantie son assureur en cas d’inexécution fautive de son obligation, un assureur ne pouvant être condamné à exécuter ou faire exécuter des travaux (ex. : Cour d’appel de [Localité 14], 1ère chambre, 9 juin 2016, n° RG 16/02398 ; Cour d’appel d'[Localité 11], 3ème chambre B, 26 mai 2016, n° RG 14.12752).

***

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la S.A. ALBINGIA à payer à Madame [M] [T] :

* la somme de 319,66 € TTC au titre des frais de remise en état du lot n° 5 lui appartenant (4.572,26 € – 4.252,60 € correspondant à l’indemnité de la MACIF au titre des dommages aux embellissements),

* et la somme de 55.728,42 € au titre du préjudice consécutif à la perte de revenus locatifs (65.328,42 € – 9.600,00 € correspondant à l’indemnité de la MACIF au titre de la perte de loyers),

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les sommes précitées (créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire en application de l’article 1231-7 du code civil),

— débouter Madame [M] [T] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre des frais de remise en état du lot n° 5 lui appartenant et du préjudice financier consécutif à la perte de revenus locatifs ainsi que de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice financier consécutif à la perte de charges récupérables,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la S.A. ALBINGIA à payer à la MACIF, subrogée dans les droits et actions de son assurée, Madame [T], la somme de 13.570,60 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement (et non pas à compter des dernières conclusions de la MACIF, s’agissant de créances indemnitaires) et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la S.A. ALBINGIA à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], de l’ensemble des condamnations financières prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles (incluant les frais et honoraires de l’expert judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise), mais à l’exclusion de la condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la S.A. ALBINGIA, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire, Monsieur [D] [W], ainsi que les dépens de la procédure de référé-expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522), mais à l’exclusion de toutes autres mesures “d’investigations” (non explicitées par la MACIF).

Ils seront également condamnés in solidum, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— la somme de 6.000,00 € à Madame [M] [T],

— et la somme de 3.000,00 € à la MACIF.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accodé à Maître Bruno GRANGEON, avocat au Barreau de Paris, ainsi qu’à Maître Florence ROSANO.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la S.A. ALBINGIA, devront être intégralement déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] responsable des désordres d’infiltration subis par Madame [M] [T], sur le fondement des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la S.A. ALBINGIA à payer à Madame [M] [T] :

* la somme de 319,66 € TTC au titre des frais de remise en état du lot n° 5 lui appartenant,

* et la somme de 55.728,42 € au titre du préjudice consécutif à la perte de revenus locatifs,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Madame [M] [T] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre des frais de remise en état du lot n° 5 lui appartenant et du préjudice financier consécutif à la perte de revenus locatifs ainsi que de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice financier consécutif à la perte de charges récupérables,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la S.A. ALBINGIA à payer à la MACIF, subrogée dans les droits et actions de son assurée, Madame [T], la somme de 13.570,60 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble préconisés par Monsieur [D] [W] en page 35 de son rapport d’expertise déposé le 6 octobre 2017 (avec arrachage du complexe entoilage existant et mise à nu du support, ouverture et le traitement des fissures, sondage, piochage et exécution de raccords plâtre neuf, mise en œuvre d’un enduit à la chaux permettant une respiration du support, restitution du soubassement en pierre originel), sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute Madame [M] [T] de l’intégralité de ses demandes de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à faire exécuter et à justifier de l’achèvement de travaux de suppression des jardinières en pied du mur de façade sur cour de l’immeuble et de travaux de remise en état du mur d’échiffre (du rez-de-chaussée au 1er étage) de la cage d’escalier B du bâtiment A,

Déboute Madame [M] [T] du surplus de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à faire exécuter et à justifier de l’achèvement de divers travaux.

Condamne la S.A. ALBINGIA à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], de l’ensemble des condamnations financières prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles (incluant les frais et honoraires de l’expert judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise), mais à l’exclusion de la condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux de ravalement du mur de façade du rez-de-chaussée sur rue de l’immeuble,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la S.A. ALBINGIA, aux entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire, Monsieur [D] [W], ainsi que les dépens de la procédure de référé-expertise, mais à l’exclusion de toutes autres mesures “d’investigations”,

Accorde à Maître Bruno GRANGEON, avocat au Barreau de Paris, ainsi qu’à Maître Florence ROSANO, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la S.A. ALBINGIA, à payer à Madame [M] [T] la somme de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la S.A. ALBINGIA, à payer à la MACIF, agissant en qualité d’assureur de Madame [M] [T], la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et son assureur, la S.A. ALBINGIA, de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 13 Novembre 2025

La Greffière, Le Président,