TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/03705

N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK4

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Avril 2020

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDERESSE

La SCI SENACHAMPS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 17]

représentée par Maître Aurore FAROIGI de l’EURL CABINET AURORE FAROIGI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #B1202

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS ATRIUM GESTION,

[Adresse 6]

[Localité 17].

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2 & H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #U0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 12 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/03705 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK4

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Lucie AUVERGNON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

La S.A.S. SIEL est propriétaire d’un ensemble immobilier édifié sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 18] pour une contenance de 16a 85ca, depuis le 28 novembre 2002.

En suprastructure se trouve un immeuble à usage de bureaux avec une importante galerie commerciale en rez-de-chaussée, assurant la liaison entre la [Adresse 24] et les [Adresse 19].

En infrastructure se trouvent sur neuf niveaux des emplacements de parkings et des cages d’escalier en parties communes.

Par acte du 1er janvier 2009, elle a apporté à la S.C.I. SENACHAMPS la propriété de 420 lots de parkings de cet ensemble immobilier à usage mixte de commerces et de bureaux (soit 80 % des parkings, à savoir la totalité des places de parkings des niveaux 3 à 7).

Cet ensemble immobilier est divisé en deux copropriétés contiguës : l’une dénommée « syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et [Adresse 7] », l’autre étant le « syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et [Adresse 1] ».

Le syndic en exercice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et du [Adresse 10] à [Localité 23] est la société ATRIUM GESTION.

La société LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, venant aux droits de la société LOISELET & DAIGREMONT ENTREPRISES, est le syndic en exercice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et [Adresse 5] à [Localité 23]. Cependant, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2024 (pièce 57 produite en défense), la société ATRIUM GESTION a été désignée comme nouveau syndic de cette copropriété aux lieu et place de la société LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE.

Par lettre recommandée du 7 février 2020, la SCI SENACHAMPS a adressé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et [Adresse 5] à Paris 8ème un avis de mutation de la propriété de certains lots de parkings au profit de la SAS MONT HERMON INVEST.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et [Adresse 5] à Paris 8ème a régularisé, le 24 février 2020, une opposition à cette vente en indiquant être créancier de la SCI SENACHAMPS, en application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, pour un montant cumulé de 190.017,25 €.

Par acte d’huissier en date du 1er avril 2020, la SCI SENACHAMPS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] et [Adresse 1] à Paris 8ème principalement afin de voir ordonner la mainlevée de cette opposition.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 avril 2022, la SCI SENACHAMPS demande au tribunal de :

« Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 73, 74, 75 et suivants, 100 et suivants, 377 et suivants et 760 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le rapport de Mme l’Expert judiciaire [C] [G] en date du 28 octobre 2015,

Vu la jurisprudence,

Vu l’annulation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 ;

Vu les jugements du 24 septembre 2021 annulant l’approbation des charges 2011, 2013 et 2015,

Vu les pièces versées aux débats ;

RECEVOIR la SCI SENACHAMPS en ses demandes et les déclarants fondés :

JUGER que l’opposition du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] est irrégulière et mal fondée ;

ORDONNER la mainlevée de l’opposition du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires des [Adresse 15] au paiement de la somme de 244.859.41 euros sauf à parfaire au titre des charges 2011, 2013 et 2015 ;

SUBSIDIAIREMENT, désigner tel expert afin d’établir le compte entre les parties au regard des sommes payées par la société SENACHAMPS, des catégories de charges jugés illicite par l’arrêt du 22 février 2017 rendu par adoption du rapport d’expertise de Madame [C] [G] (pièce N°14) et en considérant la fermeture des parkings depuis octobre 2014, ce qui entraine l’absence de toutes prestations du syndicat au titre de ces parkings depuis cette date ;

A titre subsidiaire,

DIRE que la décision est dépourvue de l’exécution provisoire dans le cas où la demande d’expertise de la société Senachamps serait refusée et dans le cas où la société Senachamps serait condamnée au paiement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ;

En tout état de cause :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

DIRE que la société Senchamps sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir sauf dans le cas où l’opposition serait jugée régulière ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème demande au tribunal de :

« Vu l’article 20 de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’alinéa 4 de l’article 32 de la loi du 9 Juillet 1991,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 4] à [Localité 23], représenté par son nouveau syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, en ses demandes et les déclarer fondées ;

DEBOUTER purement et simplement la SCI SENACHAMPS de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] à PARIS 8ème ;

DIRE et JUGER que l’opposition du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] à [Localité 23] est régulière et fondée ;

A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER la SCI SENACHAMPS à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] à PARIS 8ème la somme de 175.909,25 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés pour la période allant de l’année 2014 au 1er trimestre 2020, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 Avril 2017 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la SCI SENACHAMPS à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] à PARIS 8ème la somme de 177.415,08 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés pour la période allant de l’année 2014 au 1er trimestre 2020, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 Avril 2017 ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI SENACHAMPS à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] à PARIS 8ème la somme 1.901 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

DIRE ET JUGER que la somme de 12.200 € au titre des articles 700 visés dans les Ordonnances de référé en date des 8/02/2016, 2/03/2017, 1er/02/2018 et 9/04/2019 est exigible ;

En conséquence :

DIRE ET JUGER que l’opposition signifiée entre les mains de la SELARL REBÉRAT & ASSOCIES, Notaires Associés, et la SCP [J] & CAURO, Notaires Associés, le 24 février 2020 n’est pas contestable ni dans son quantum, ni dans la forme ;

VALIDER les sommes bloquées à hauteur de 190.017,25 € afin que la SELARL REBÉRAT & ASSOCIES, Notaires Associés, et la SCP [J] & CAURO, Notaires Associés puissent rétrocéder les fonds au syndicat concluant sur présentation du Jugement à intervenir qu’il conviendra de leur déclarer opposable ;

CONDAMNER la SCI SENACHAMPS à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] à PARIS 8ème la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER la SCI SENACHAMPS à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] à PARIS 8ème la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI SENACHAMPS aux entiers dépens qui pourront être recouvrés, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, Avocat ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 mars 2025, a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Décision du 12 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/03705 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK4

Motifs de la décision :

I – Sur la demande principale de mainlevée de l’opposition en date du 24 février 2020, sur la demande subsidiaire d’expertise et sur les demandes secondaires (remboursement des charges pour les années 2011, 2013, et 2015 et dommages et intérêts pour opposition et procédure abusives) formées par la SCI SENACHAMPS

La SCI SENACHAMPS sollicite sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 la mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème le 24 février 2020 en contestant tant la recevabilité de cette opposition que son bien-fondé.

S’agissant de la recevabilité de l’opposition formée, elle indique que la notification de la cession a été réalisée le 7 février 2020 par le notaire ; l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires n’a été signifiée que le 24 février 2020, soit plus de 15 jours après la notification de la mutation ; elle est donc irrecevable.

S’agissant du bien-fondé de cette opposition, elle fait valoir les moyens suivants :

1/ des procédures en annulation des assemblées générales des 20 juillet 2012, 1er juillet 2013 et 25 juin 2014 ont été engagées, le tribunal ayant annulé notamment les résolutions portant approbation des comptes de 2011, 2013 et 2015, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne dispose plus d’aucun titre pour solliciter le paiement de ces charges au titre des années précitées.

A ce titre, la SCI SENACHAMPS forme également une demande en remboursement de ces charges pour un montant de 244.859,41€.

2/ la prescription des charges antérieures au 24 février 2015. Ainsi, les charges dues plus de cinq avant l’opposition contestée sont prescrites, soit toutes les charges antérieures au 24 février 2015.

3/ les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires sont erronées. Ainsi, des erreurs de charges ont été établies par l’expertise confiée à Madame [C] [G] (expertise ordonnée par un jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 31 août 2012, confirmé sur ce point par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 février 2017) qui démontre que la majorité des charges réclamées sont injustifiées et qu’il existe des erreurs de répartition des charges communes générales et des charges spéciales relatives à la galerie et à l’immeuble qui ont été attribuées aux parkings.

Par ailleurs, ces éléments confirmant les nombreuses anomalies dans la gestion des comptes et charges de la copropriété doivent être étudiés par Mme l’expert [C] [G]. En effet, dans le cadre de la procédure enregistrée sous le n° 16/54079, Mme l’expert [C] [G] a été désignée par l’ordonnance du 31 mai 2016 afin notamment de proposer un calcul des tantièmes de charges applicables à chaque lot et dresser un projet de répartition des charges générales et des charges spéciales applicables aux bureaux, aux commerces de la galerie marchande et aux parkings en sous-sol. Un délai au 28 février 2020 a été donné pour rendre le rapport d’expertise. Dès lors, il est nécessaire d’obtenir le rapport de Mme l’expert [C] [G] sur la répartition des charges communes générales et des charges spéciales.

La SCI SENACHAMPS souligne également l’opacité des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires : ainsi, à l’origine, la demande de règlement était adressée uniquement à la SCI SENACHAMPS pour 2.052.090,37 €, somme arrêtée au 16 décembre 2015, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; par voie de conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 191.254,55 €, pour les mêmes créances et sur les mêmes fondements, au titre des charges de l’exercice 2015, explicitant que seule cette somme est due au titre de l’année 2015 par la seule SCI SENACHAMPS. A présent, le syndicat de copropriétaire sollicite la somme de 1.865.753,29 €, ce qui démontre l’opacité des demandes et ce qui justifierait également la désignation d’un expert afin de vérifier les comptes entre les parties.

Enfin, la SCI SENACHAMPS relève qu’il existe un report injustifié des charges des années antérieures à 2015 :

— pour le compte 1783 : un report du solde de l’ancien syndic est réclamé pour un montant de 1.165.851,22 euros,

— pour le compte 1784 : un report de 743.378,81 euros du solde de l’ancien syndic est réclamé pour un montant de 1.165.851,22 euros.

4/ la contestation des charges du fait de la fermeture et de l’absence d’entretien des parkings : une procédure en responsabilité a été engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et est toujours pendante devant la cour d’appel (RG 16/07412).

Le 16 décembre 2009, la préfecture de police a visité les parkings et émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du parc de stationnement en infrastructure des bâtiments situés [Adresse 12] et [Adresse 7] et [Adresse 1], avis défavorable confirmé le 25 septembre 2014 à la suite d’une nouvelle visite.

La SCI SENACHAMPS fait donc valoir que les parkings sont fermés depuis le 20 octobre 2014 et ne sont plus entretenus par les syndicats des copropriétaires, ainsi qu’il en ressort d’un procès-verbal de constat du 12 février 2019 (ascenseur condamné, ventilation des parkings ne fonctionnant pas, sprinklers ne fonctionnant pas, pas de caméra de vidéosurveillance des parkings, aucune facture liée au supposé entretien des parkings) alors que les syndicats des copropriétaires n’hésitent pas à solliciter le paiement de charges de copropriété.

Elle ajoute qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale afin de voter les travaux de mise en conformité des installations communes des parkings ce qui permettrait la réouverture des parkings.

De plus, la copropriété n’est pas en difficulté au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et elle n’est pas endettée à hauteur des 1.865.753,29 € réclamés.

5/ la non-conformité des charges réclamées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété : ainsi, sur le rapport de Madame [C] [G], au titre des charges 2015 : des charges d’eau, d’électricité, de chauffage, de téléphonie et de climatisation que la SCI SENACHAMPS estime ne pas avoir à supporter du fait qu’elle n’est pas reliée aux équipements communs et qu’elle a son propre compteur séparé, alors que ses parkings ne sont pas climatisés, ni chauffés, qu’il n’existe pas de portes automatiques dans les parkings ni de climatisation, ce que confirme son expert-comptable.

Elle fait également état de charges qui ne présentent aucune utilité pour les lots de parkings (sécurité, charges galerie, nettoyage de parties communes autres que les parkings, porte galerie, maître-chien, vidéo, ramassage des déchets, portes automatiques, climatisation et gardiennage de sécurité), ainsi que de charges directement gérées par les sociétés prestataires (parkings pas nettoyés par le syndicat des copropriétaires mais par la SCI SENACHAMPS au titre de la convention de co-jouissance du 28 novembre 1979, outre l’emploi par la SCI SENACHAMPS de salariés, ayant pour fonction la sécurité des locaux, et un service de gardiennage propre de la société SENACHAMPS).

Elle estime donc que la créance alléguée n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

6/ la remise en cause de la comptabilité du syndicat des copropriétaires par les assemblées générales de copropriétaires des 25 juin 2015 et 22 novembre 2016 ayant décidé d’engager une action en responsabilité à l’encontre des syndics précédents, compte tenu de la mauvaise tenue de la comptabilité du syndicat, notamment dans les appels de charges, tout en votant l’ensemble des budgets de 2011 à 2017 inclus.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] et [Adresse 1] à [Localité 23] fait valoir les moyens suivants :

1/ sur l’irrégularité de l’opposition compte tenu de son prétendu caractère tardif, les avis de mutations ont été reçus entre les mains du syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 3] le 10 février 2020. L’opposition ayant été signifiée entre les mains des notaires le 24 février suivant, le délai de quinzaine visé à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est respecté.

2/ sur les charges prétendument erronées réclamées par le syndicat des copropriétaires ainsi que sur le caractère non-conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1065 et du règlement de copropriété des charges réclamées, l’argumentaire de la SCI SENACHAMPS est le même que celui développé dans le cadre du contentieux qui l’a opposé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 8] à Paris 8ème ; cette argumentation ne lui est pas opposable.

S’agissant de sa créance, il a simplement déduit la somme de 228.444,78 € au titre des reports à nouveau et appels de fonds 2010 non justifiés par le précédent syndic de copropriété, le cabinet ADYAL, sur le compte de la SCI SENACHAMPS.

De plus, Madame [C] [G] a uniquement procédé à un compte entre les parties à l’appui des appels de fonds et appels travaux afférents aux lots des sociétés SIEL et SENACHAMPS entre 2000 et 2011 et n’a pas abordé le bien-fondé desdites charges et travaux.

Les charges et travaux visés par le syndicat des copropriétaires aux termes de son opposition résultent des comptes approuvés en assemblées générales des copropriétaires et non annulés à l’heure actuelle par des décisions définitives.

Sur la prétendue opacité des charges réclamées, l’argumentation de la SCI SENACHAMPS concerne là encore le syndicat des copropriétaires voisin et est étrangère au présent contentieux. De plus, la désignation d’un expert ne s’impose pas car il appartient, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, à la SCI SENACHAMPS de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur le prétendu report injustifié des charges des années antérieures à 2015, là encore, l’argumentation de la demanderesse concerne le syndicat des copropriétaires voisin et n’est pas en lien avec le présent litige. Le syndicat des copropriétaires verse l’historique depuis 2009 ainsi que toutes les pièces comptables justifiant du bien-fondé des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et travaux impayées depuis 2014.

3/ sur la prétendue contestation des charges du fait de la fermeture des parkings et de l’absence d’entretien des parkings, la SCI SENACHAMPS n’a pas contesté les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes des années 2014, 2016, 2017, 2019 et 2020 et que les comptes des exercices 2015, 2018 n’ont fait l’objet, à ce jour, d’aucune décision définitive annulant ces procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires.

De plus, la SCI SENACHAMPS ne peut ainsi se prévaloir d’une prétendue créance virtuelle et non exigible, fondée sur une prétendue responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour faire échec à son obligation de paiement. Par ailleurs, la SCI SENACHAMPS est l’unique responsable de la décrépitude des parkings, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 février 2017 confirmant le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 août 2012, qui a rejeté ses demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires aux fins de réalisation sous astreinte des travaux de remise en état du parking.

Au surplus et dans le cadre d’une énième procédure initiée par la SCI SENACHAMPS, cette dernière tente de contourner le caractère définitif de cet arrêt afin de réclamer une indemnisation pour la fermeture de son parking privatif à accès du public ainsi que des travaux sous astreinte de remise en état du parking (le tribunal judiciaire de Paris, par jugement en date du 16 septembre 2021, l’a déboutée de ces demandes, jugement confirmé par l’arrêt de la cour d’appel du 7 février 2024).

La créance du syndicat des copropriétaires est donc certaine, liquide et exigible au regard des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

4/ sur la contestation des assemblées générales des copropriétaires approuvant les charges, les différentes assignations en demande de nullité de ces assemblées générales diligentées par la SCI SENACHAMPS concernent, pour ce qui est des causes de l’opposition critiquée, l’assemblée générale des copropriétaires de 2016 ayant approuvé les comptes de l’année 2015 et l’assemblée générale des copropriétaires de 2019 ayant approuvé les comptes de l’année 2018 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2019 et 2020.

Or, il a été plusieurs fois jugé que lorsqu’un copropriétaire conteste une décision d’approbation des comptes, elle lui reste opposable tant qu’elle n’a pas été annulée. En l’espèce les jugements cités par le demandeur annulant ces assemblées générales ne sont pas définitifs car ils ont été frappés d’appels. Et en tout état de cause, la question ne se pose plus pour les budgets prévisionnels 2019 et 2020 puisque les comptes de ces deux années ont à ce jour été approuvés par des assemblées générales des copropriétaires non contestées et devenues dès lors définitives.

5/ Sur la remise en cause de la comptabilité du syndicat des copropriétaires par les assemblées générales des 25 juin 2015 et 22 novembre 2016, ces assemblées générales ne concernent pas le syndicat des copropriétaires défendeurs mais le syndicat des copropriétaires voisin ([Adresse 24]).

6/ Sur les prétendues nombreuses difficultés sur l’imputation des charges et la demande de remboursement des charges pour les années 2011, 2013 et 2015, des procédures d’appel sont actuellement en cours s’agissant des assemblées générales des copropriétaires en date des 20 juillet 2012, 25 juin 2014 et 27 septembre 2016. Ainsi, aucune décision définitive n’a été rendue à ce jour. De plus, les charges provisionnelles 2011 et 2015 sont dues puisque le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2015 ayant approuvé l’ajustement des provisions de l’exercice 2015 est définitif et que par jugement du 27 septembre 2021, le tribunal a débouté la SCI SENACHAMPS de sa demande de nullité du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 octobre 2011 qui a approuvé le budget provisionnel des exercices 2012 et 2013. La SCI SENACHAMPS devra donc être déboutée de sa demande de restitution de ces charges.

7/ Sur la prescription des charges, l’opposition porte sur les charges dues depuis l’année 2014 et de multiples procédures en paiement ont été engagées par le passé, interrompant le cours de la prescription.

Au surplus, l’action en recouvrement de charges de copropriété antérieure à la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique entrée en vigueur le 25 novembre 2018, peut s’étendre jusqu’aux charges trouvant leur fait générateur 10 ans avant la date de l’opposition du 27 février 2020, soit depuis le 27 février 2010, voire à tout le moins 10 ans avant la signification des conclusions du syndicat des copropriétaires par RPVA le 29 décembre 2020, soit depuis le 29 décembre 2010.

8/ sur la demande d’expertise : les comptes, ayant été approuvés depuis 2014 suivant des procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires non annulées à ce jour, ne peuvent susciter une demande d’expertise judiciaire en l’état.

9/ sur le préjudice financier subi par la SCI SENACHAMPS du fait de la fermeture des parkings, cette fermeture résulte de la seule attitude de la SCI SENACHAMPS. Le préjudice financier allégué a fait l’objet d’une procédure spécifique devant la juridiction de céans sous le numéro RG n° 16/07412 et a donné lieu à un jugement du 16 septembre 2021 déboutant la demanderesse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] et [Adresse 1] à [Localité 23] conclut que son opposition n’est contestable ni sur sa forme si sur le quantum des sommes réclamées à hauteur de la somme totale de 190.017,25 euros se décomposant comme suit :

1°/ Au titre des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues, soit la somme de 78.205,12 € (Soixante-dix-huit mille deux cent cinq euros et douze cents),

2°/ Au titre des charges et travaux mentionnés aux Articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues, soit la somme de 70 249,03 € (Soixante-dix mille deux cent quarante-neuf euros et trois cents),

3°/ Au titre des créances de toutes natures du Syndicat non comprises dans les créances visées au premièrement, deuxièmement et troisièmement ci-dessus, soit la somme de 41.563,10 €.

***

L’article 20 – I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ».

L’article 5-1 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ».

L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance, afin de permettre à celui qui la reçoit d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié et si elle doit dès lors être réglée par priorité aux autres créanciers.

Par ailleurs, au sein des deux premières catégories de créances énoncées par l’article 5-1 susvisé, le montant des charges, d’une part, et celui des travaux, d’autre part, doivent être énoncés séparément.

Ainsi, l’opposition de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 formée par un syndicat des copropriétaires doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature, et en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° 10-20.182, 22 juin 2017, n° 16-15.195).

A défaut, l’opposition est irrégulière et, si elles existent toujours, les créances perdent leur caractère privilégié, devenant chirographaires, de sorte que le syndicat (qui perd le bénéficie du privilège immobilier spécial) ne peut plus être réglé par prélèvement sur le prix de cession avant toute répartition (ex. : Cour d’appel de [Localité 20], Chambre 1, section 1, 11 juin 2020, n° RG 18/01690 ; Civ. 3ème, 25 octobre 2016, n° 05-16.835 ; 27 novembre 2013, n° 12-27.385).

Il est également constant que la charge de la preuve de l’existence de la créance, dans son exigibilité et sa liquidité à la date de la mutation, incombe au syndicat des copropriétaires et non pas au copropriétaire qui conteste la régularité de l’opposition (ex. : Civ. 3ème, 14 janvier 2006, n° 14-25.614).

A défaut, l’opposition est irrégulière et, si elles existent toujours, les créances perdent leur caractère privilégié, devenant chirographaires, de sorte que le syndicat (qui perd le bénéficie du privilège immobilier spécial) ne peut plus être réglé par prélèvement sur le prix de cession avant toute répartition (ex. : Cour d’appel de [Localité 20], Chambre 1, section 1, 11 juin 2020, n° RG 18/01690).

En l’espèce, aux termes de ses dernières écritures, la SCI SENACHAMPS conteste, d’une part, la recevabilité de l’opposition formée le 24 février 2020 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 1] à Paris 8ème en ce qu’elle n’a pas été notifiée dans le délai de 15 jours prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Elle conteste, d’autre part, le caractère liquide et exigible de certaines créances à la date de la mutation.

S’agissant de la recevabilité de l’opposition litigeuse, il convient d’abord de relever que la SCI SENACHAMPS ne verse aux débats ni l’avis de mutation ni la lettre recommandée (produits par le syndicat des copropriétaires défendeur), ni l’accusé de réception de cette lettre justifiant de la date d’envoi et de réception de cet avis de mutation.

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndicat des copropriétaires peut faire opposition à l’avis de mutation reçu dans un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis. En l’espèce, le syndicat des copropriétaire produit l’avis de mutation tamponné de la mention « reçu le 10 février 2020 ». L’opposition a été signifiée le 24 février 2020, soit dans le délai prévu par la loi.

Au surplus, l’opposition formée le 24 février 2020 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 1] à [Localité 23] détaille précisément les créances énoncées à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dans leur montant et leurs causes, année par année, entre 2014 et 2020, et par catégories de charges (pièce n° 32 produite en défense).

Dès lors, l’opposition est parfaitement recevable et ce moyen sera écarté.

Sur la demande de remboursement des charges des années 2011, 2013 et 2015 :

La SCI SENACHAMPS fait état de plusieurs décisions ayant annulé les assemblées générales et/ou les résolutions approuvant les comptes pour les années 2011, 2013 et 2015.

Il est constant que lorsqu’un copropriétaire conteste une décision d’approbation des comptes, elle lui reste opposable tant qu’elle n’a pas été annulée.

Par ailleurs, les copropriétaires sont tenus de régler leur quote-part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés (Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731, 14 octobre 2014, n° 13-19.634, 13-21.783, 11 juillet 2019, n°18-13.598) et ils ne peuvent en différer le règlement au prétexte de l’existence d’un recours exercé (Civ. 3ème, 19 juin 2007, n° 06-19.992).

L’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat et permet à ce dernier de réclamer le solde de charges en fin d’exercice, en rendant exigibles les quotes-parts de charges dont les montants ont donné lieu à approbation (ex : Civ. 3ème, 11 décembre 2012, n° 11-26.348, 20 mai 2014, n° 13-11.602, 22 octobre 2020, n° 19-22.278, etc.).

En outre, l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.455).

L’existence juridique des charges réside en effet dans leur caractère accessoire au droit réel principal dont elles garantissent l’effectivité. Ainsi, l’annulation d’une assemblée générale en exercice de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n’éteint pas l’obligation de paiement des copropriétaires (Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n° 00-13.824).

Il est produit au débat :

— un jugement du 24 septembre 2021 (RG n° 12/11675) annulant le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Adresse 1] à [Localité 23] en date du 20 juillet 2012 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2011),

— un jugement du 24 septembre 2021 (RG n° 17/16448) annulant les résolutions 4, 5, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Adresse 1] à [Localité 23] du 1er juillet 2013 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2013),

— un jugement du 24 septembre 2021 (RG n° 14/12930) annulant les résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Adresse 1] à [Localité 23] du 25 juin 2014 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2013),

— un jugement du 24 septembre 2021 (RG n° 17/01360) annulant le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Adresse 1] à [Localité 23] en date du 27 septembre 2016 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015).

Cependant, le syndicat des copropriétaires défendeur verse aux débats quatre déclarations d’appel en date du 13 décembre 2021 à l’encontre des quatre jugements susmentionnés. Les procédures d’appel sont pendantes devant la cour d’appel de [Localité 22].

Dès lors, les jugements annulant les procès-verbaux ou les résolutions votées en assemblée générale des copropriétaires et approuvant les comptes pour les exercices 2011, 2013 et 2015 ne sont pas définitifs. En conséquence, le moyen tiré de l’annulation de ces assemblées générales sera écarté.

De plus, la SCI SENACHAMPS sera déboutée de sa demande de remboursement de ces charges au titre des exercices 2011, 2013 et 2015.

Sur le moyen tiré de la prescription des créances antérieures au 24 févier 2015 :

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

L’article 2224 du code civil prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 résulte de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (doit « loi [Localité 21] ») entrée en vigueur le 25 novembre 2018, a permet d’aligner le régime de la prescription en droit de la copropriété à celui du droit commun.

L’article 2222, alinéa 2, du code civil indique que : « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Le délai de prescription prévue pour les actions en recouvrement de charges antérieurement à la loi [Localité 21] était de dix ans. Le nouveau délai de 5 ans commence donc à courir à compter du 25 novembre 2018 (donc avec une prescription acquise au 25 novembre 2023) sans que la durée totale n’excède le délai de 10 ans prévu antérieurement.

Il ressort de l’opposition litigeuse que la créance la plus ancienne est datée du 1er janvier 2014 et devrait en principe être prescrite au 25 novembre 2023 en application de l’article 2222 alinéa 2 du code civil. L’opposition ayant été signifiée le 24 février 2020, les créances réclamées aux termes de celle-ci ne sont donc pas prescrites.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur le moyen tiré du caractère « erroné » et « de l’opacité » des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires et sur le moyen tiré du caractère non-conforme des charges réclamées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété :

La SCI SENACHAMPS s’appuie essentiellement sur un rapport d’expertise de Madame [N] [E], expert judiciaire désigné selon jugement en date du 31 août 2012 (RG n° 10/00259) « pour faire les comptes entre les parties », dont la mission portait sur une période antérieure au 1er janvier 2012, selon rapport déposé le 28 octobre 2015.

Il convient de relever que la SCI SENACHAMPS ne produit pas ce rapport mais un rapport d’expertise du même expert désigné par un jugement également en date du 31 août 2012 mais concernant le contentieux opposant la SCI SENACHAMPS au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires en défense produit toutefois ce rapport d’expertise.

Il ne ressort par ailleurs d’aucun autre élément produit en demande que les charges appelées sur les périodes concernées par l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires défendeur, le 24 février 2020, ne respecteraient pas :

— les stipulations du règlement de copropriété sur la répartition des charges générales et spéciales entre les copropriétaires, nonobstant les dépenses d’entretien relatives aux parkings susceptibles d’avoir été exposés par les sociétés SIEL et SENACHAMPS en exécution d’une convention dite de « co-jouissance » signée le 29 novembre 1979 régissant les rapports entre copropriétaires de places de parking, à laquelle le syndicat des copropriétaires n’est pas partie, qui n’a pas été approuvée en assemblée générale de copropriétaires et qui n’est donc pas opposable au syndicat (comme l’indique d’ailleurs le jugement du 31 août 2012),

— les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’absence de décision d’individualisation des charges de chauffage, il est indifférent que des lots ne soit pas effectivement raccordés à l’installation collective de chauffage, dès lors qu’ils sont techniquement susceptibles d’être raccordés et qu’ils présentent donc une utilité objective à l’égard de ces lots, (ex. : Civ. 3ème, 13 avril 1988, n° 87-10.746 ; Cour d’appel de Paris, 19ème chambre section A, 26 janvier 1998, n° RG 91/15929), peu important l’utilisation effective qui en est faite (Civ. 3ème, 28 mars 2006, n° 04-19.115).

Il n’est pas plus démontré que les charges appelées sur les périodes concernées par l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires défendeur, le 24 février 2020 ne respecteraient pas les principes et méthodes de calcul retenus dans le rapport de Madame [E].

En outre, la pièce n° 42 intitulée « tableau de compte rendu d’audit Ponthieu » produite en demande par la SCI SENACHAMPS, outre le fait qu’elle est difficilement lisible, ne semble pas concerner la copropriété sis [Adresse 1] et ne permet donc pas d’établir la preuve des prétendues « anomalies dans la répartition des charges communes et des charges spéciales » dont elle fait état.

Il sera également souligné, comme le relève pertinemment le syndicat des copropriétaires en défense, que la SCI SENACHAMPS développe dans ses conclusions un argumentaire identique à celui exposé dans son litige avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8].

Il en est de même s’agissant du moyen tiré de l’existence d’un « report injustifié » de charges antérieures à l’année 2015 qui est le même que celui développé lors du contentieux opposant la SCI SENACHAMPS au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 8]. En effet, les reprises de solde visées dans les conclusions du demandeur portent sur les comptes appartenant à la SCI SENACHAMPS au sein de la copropriété sis [Adresse 8] et ne concernent pas le syndicat des copropriétaires défendeur dans le cadre de la présente procédure.

De plus, il sera relevé que l’examen de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et [Adresse 1] ne laisse apparaître aucune reprise de solde.

Ces moyens seront donc rejetés.

De plus, la SCI SENACHAMPS fonde également sa demande subsidiaire d’expertise sur ces moyens et cette argumentation. Dès lors, cette demande n’apparaît pas justifiée dans le cadre du présent litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] et [Adresse 1].

Au surplus, en application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve. La SCI SENACHAMPS, dans le cadre de la présente procédure, est défaillante dans l’administration d’une telle preuve au vu des moyens développés et des pièces produites qui concernent essentiellement un contentieux différent de celui l’opposant au syndicat des copropriétaires défendeur à la présente instance.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le moyen tiré de l’action en responsabilité engagée par la SCI SENACHAMPS à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème :

Il n’est pas démontré que la procédure judiciaire alléguée en demande par la SCI SENACHAMPS serait susceptible d’avoir une quelconque incidence sur le caractère certain, liquide et exigible des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires défendeur à la présente instance, aux termes de l’opposition formée le 24 février 2020, notamment s’agissant des charges de parkings, étant relevé au surplus que :

— selon jugement, assorti de l’exécution provisoire, en date du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – 2ème section – RG n° 16/07412) a débouté les sociétés SIEL et SENACHAMPS de l’intégralité de leurs demandes (pièce n° 48 produite en défense par le syndicat des copropriétaires),

— ce jugement a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de [Localité 22] en date du 2 février 2024 (RG n° 21/18690 – pièce 58 produite en défense par le syndicat des copropriétaires),

— en application de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, l’appréciation de la notion d’utilité doit se faire d’une manière objective, c’est-à-dire abstraction faite de l’usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d’équipement considérés (ascenseurs, sprinklers, etc.),

— le procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 février 2019 produit en demande par la SCI SENACHAMPS (pièce n° 31) ne saurait à lui-seul établir que les charges communes générales réclamées aux termes de l’opposition formée le 24 février 2020, et notamment celles afférentes à l’entretien des parkings, seraient injustifiées.

En conséquence, la SCI SENACHAMPS ne peut alléguer d’un quelconque préjudice financier du fait de la fermeture des parkings ni imputer cette fermeture à une faute du syndicat des copropriétaires.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré de la remise en cause de la comptabilité du syndicat des copropriétaires par les assemblées générales des 25 juin 2025 et 22 novembre 2016 :

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2015 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2016, produits en demande (pièces 23 et 48) concernent tous deux l’immeuble sis [Adresse 8] et non pas le syndicat des copropriétaires défendeur dans le cadre de la présente instance.

Comme le relève pertinemment le syndicat des copropriétaires défendeur, l’argumentation développée au soutien de ce moyen est totalement hors sujet dans le cadre de la présence affaire.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur les sommes réclamées dans le cadre de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires en date du 24 févier 2020 :

L’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 24 février 2020 porte sur la somme totale de 190.017,25 €, se décomposant comme suit :

1°/ Au titre des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues, soit la somme de 78.205,12 € ;

2°/ Au titre des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues, soit la somme de 70.249,03 € ;

3°/ Au titre des créances de toutes natures du Syndicat non comprises dans les créances visées au premièrement, deuxièmement et troisièmement ci-dessus soit la somme de 41.563,10 € comprenant la créance due au titre des charges et des travaux 2014 et 2015 ( 27.455,10 €) ainsi les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.908 €) et la créance due en raison des frais irrépétibles afférents aux procédures (ordonnances du tribunal de grande instance de Paris des 8 février 2016, 2 mars 2017, 1er février 2018 et 9 avril 2019 pour un montant total de 12.200 €).

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, s’agissant des charges et travaux impayés, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 juin 2015 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2014 – résolution 4),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 septembre 2016 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015 – résolution 4),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juillet 2017 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016 – résolution 4),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2918 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017 – résolution 4),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 juillet 2019 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018 – résolution 3 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2019 et 2020 – résolution 7 et 8),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 novembre 2020 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 – résolution 4),

— et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juillet 2021 (ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 – résolution 4).

Il ressort de ces procès-verbaux que ces assemblées générales de copropriétaires ont également voté des travaux pour lesquels des appels de fonds ont été adressés aux copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires produit également les appels de fonds et travaux individuels depuis 2014 ainsi que les régularisations annuelles des charges des années 2014 à 2018 et des années 2019 et 2020. Il verse aussi les attestations de non recours pour les assemblées générales des copropriétaires au titre des années 2014, 2016, 2017, 2019 et 2020 de sorte que les comptes de charges et les travaux votés n’ont pas été annulés et sont définitifs.

S’agissant des exercices 2015 et 2018, approuvés dans le cadre d’assemblées générales qui font l’objet d’une procédure d’annulation, comme précédemment indiqué, ces procédures sont actuellement pendantes devant la cour d’appel (s’agissant des procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des 27 septembre 2016 et 5 juillet 2019).

Aucune décision définitive n’étant intervenue, ces budgets sont opposables au demandeur, étant rappelé au surplus qu’en tout état de cause l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.455), s’agissant de charges qui ont déjà été appelées (ex. : Civ. 3ème, 19 février 2002, n° 00-21.101).

Au surplus, concernant les budgets prévisionnels 2019 et 2020, les comptes de ces deux années ont été approuvés par des assemblée générales devenues définitives en date des 24 novembre 2020 et 19 juillet 2021. De plus, les travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires contestée du 27 septembre 2016 ont fait l’objet d’une approbation de comptes définitifs lors des assemblées générales des copropriétaires des 19 juillet 1017 et 28 juin 2018.

Il résulte ainsi de l’examen des éléments de la procédure et des pièces produites que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires défendeur, au titre des charges et travaux impayés pour la période de l’année 2014 au 1er trimestre 2020, visées dans l’opposition formée le 24 février 2020, sont certaines, liquides et exigibles à la date de la mutation :

— à hauteur de la somme globale 78.205,12 € pour les années 2018, 2019 et 1er trimestre 2020, inclus dans l’opposition précitée,

— à hauteur de la somme globale de 70.249,03 € pour les années 2016 et 2017, incluse dans l’opposition précitée,

— et à hauteur de la somme globale de 27.455,10 € pour les années 2014 et 2015, incluse dans l’opposition précitée.

L’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 24 février 2020 est donc justifiée à hauteur de la somme totale de 175.909,25 € (78.205,12 +70.249,03 + 27.455,10 €).

S’agissant des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires justifie de frais de recouvrement engagés à hauteur de la somme de 1.908 € (au titre des frais de mise en demeure et relance, pièces 41 et 42 produites par le syndicat des copropriétaires).

En outre, il est également justifié de la créance due au titre des frais irrépétibles afférents aux procédures ayant donné lieu aux ordonnances du tribunal de grande instance de Paris des 8 février 2016, 2 mars 2017, 1er février 2018 et 9 avril 2019 (pièces n° 8, 13, 14 et 16 produites par le syndicat des copropriétaires) pour un montant total de 12.200 €. Cette créance est donc également exigible.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 24 février 2020 est justifiée tant dans sa forme que dans le quantum des sommes bloquées, à hauteur de 190.017,25 €.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SCI SENACHAMPS au paiement de la somme de 175.909,25 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés pour la période allant de l’année 2014 au 1er trimestre 2020, somme incluse dans l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires en date du 24 février 2020, et qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de cette date, en l’absence de production de l’accusé de réception de la mise en demeure du 27 avril 2017

Décision du 12 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/03705 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAK4

La SCI SENACHAMPS sera également condamnée au paiement de la somme de 1.901 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, somme incluse dans l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires en date du 24 février 2020. S’il est justifié, comme précédemment indiqué, que des frais de recouvrement ont été engagés à hauteur de la somme de 1908 €, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société demanderesse, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, à la somme de 1901 €, de sorte qu’il convient de faire application des dispositions de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civil indiquant que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Par ailleurs, les créances visées dans l’opposition du 24 février 2020 étant liquides, certaines et exigibles, les notaires pourront libérer les fonds au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] et [Adresse 1] sur présentation du présent jugement à hauteur de la somme de 190.017,25 €.

II – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI SENACHAMPS

La SCI SENACHAMPS considère l’opposition et la procédure en paiement de charges engagée par le syndicat des copropriétaires « abusive » et réclame à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 €.

Elle se fonde sur les éléments développés ci-dessus s’agissant de sa contestation du caractère liquide, certain et exigible des créances réclamées par le syndicat des copropriétaires en défense, alors même que l’expert, Madame [E], était dans l’incapacité d’établir les comptes entre les parties pour l’année 2012 et qu’il est actuellement impossible de connaître exactement la somme due par elle et les sommes trop perçues par le syndicat des copropriétaires, qui auraient dues être refacturées aux sociétés pour la gestion de l’entretien des parkings dont elle avait la charge.

Elle s’étonne également que la présente instance « soit jugée en circuit court » dans la mesure où des procédures, dont dépend la décision dans cette affaire, sont toujours en cours et des rapports encore attendus sur l’état des comptes entre les parties.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’a fait qu’une stricte application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et que la SCI SENACHAMPS est redevable des charges/travaux de copropriété à la date de la vente de ses lots.

***

Il résulte de ce qui précède que l’opposition du syndicat des copropriétaires était totalement fondée, outre que la SCI SENACHAMPS ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice découlant de cette opposition, se contentant de solliciter forfaitairement la somme de 10.000 € pour « opposition abusive », sans indiquer la nature même du préjudice dont elle se plaint, qui n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

La SCI SENACHAMPS sera donc déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème à lui payer la somme de 10.000 € pour procédure abusive.

III – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires souligne qu’elle n’a pas à supporter les procédures multiples et systématiques du fait de la SCI SENACHAMPS pour justifier de sa demande de dommages et intérêts.

La SCI SENACHAMPS ne répond pas sur ce point dans ses conclusions.

***

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve de l’existence d’une faute commise par la SCI SENACHAMPS, qui aurait été de nature à faire dégénérer son action en abus de droit.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne précise pas la nature du préjudice dont il se plaint, qui n’est au surplus justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SCI SENACHAMPS à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI SENACHAMPS, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2 & H, avocat.

La SCI SENACHAMPS sera par ailleurs déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI SENACHAMPS,

Constate que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à [Localité 23], par actes d’huissier du 24 février 2020, est valable dans sa forme,

Constate que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à [Localité 23], par actes d’huissier du 24 février 2020, est justifiée à hauteur de la somme de 190.017,25 €,

Déboute la SCI SENACHAMPS de sa demande de mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème, par actes d’huissier du 24 février 2020,

Déboute la SCI SENACHAMPS de sa demande de paiement de la somme de 244.859,51 € au titre des charges 2011, 2013 et 2015,

Déboute la SCI SENACHAMPS de sa demande subsidiaire d’expertise,

Déboute la SCI SENACHAMPS de sa demande de paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI SENACHAMPS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème la somme de 175.909,25 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés pour la période allant de l’année 2014 au 1er trimestre 2020, somme incluse dans l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires en date du 24 février 2020 et qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de cette date,

Condamne la SCI SENACHAMPS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème la somme de 1.901 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, somme incluse dans l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires en date du 24 février 2020,

Dit que la créance due au titre des frais irrépétibles afférents aux procédures ayant donné lieu aux ordonnances du tribunal de grande instance de Paris des 8 février 2016, 2 mars 2017, 1er février 2018 et 9 avril 2019, pour un montant total de 12.200 €, incluse dans l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires en date du 24 février 2020, est exigible,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème de sa demande de condamnation de la SCI SENACHAMPS à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI SENACHAMPS aux entiers dépens,

Accorde à Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2 & H, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI SENACHAMPS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] à Paris 8ème la somme de 8.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI SENACHAMPS de sa demande de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 22] le 12 Juin 2025

La Greffière Le Président