TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ODIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10256 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ICZ

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [Z] [T],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître PERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1494

DÉFENDEURS

Madame [E] [G],

Monsieur [C] [H],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître ODIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R105

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10256 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ICZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2020 avec prise d’effet au 1er juillet 2020, Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H] ont donné à bail meublé à Madame [Z] [T] un appartement situé [Adresse 2], de 3 pièces et d’une surface de 81 m², moyennant un loyer mensuel de 2 200 euros, outre une provision sur charge de 186 euros par mois.

Le 6 décembre 2023, Madame [Z] [T] a adressé à ses bailleurs, Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H] une mise en demeure d’avocat de lui régler la somme de 17809 euros, correspondant au montant des travaux qu’elle a fait réaliser lorsqu’elle est entrée dans les lieux, et de procéder à la réalisation de travaux de réfection au sein du logement, sans délai, compte-tenu d’un certain nombre de désordres qu’elle dit avoir constatés.

Déplorant l’absence de réponse à ce courrier et l’aggravation de certains désordres, elle a fait assigner Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H] par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir :

à titre principal,

— leur condamnation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, à faire procéder aux travaux de remise en état du bien,

— l’autorisation de suspendre, sans consignation, le paiement des loyers pendant la durée des travaux,

— leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 19 645,20 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts,

— leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— leur condamnation solidaire aux entiers dépens

à titre subsidiaire

— une injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur dans le cadre d’une mesure de médiation judiciaire et la désignation d’un médiateur à cette fin.

A l’audience du 5 mars 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [Z] [T], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement aux termes desquelles elle a maintenu ses demandes principales uniquement et s’est désistée de sa demande d’injonction à rencontrer un médiateur. Elle a précisé souhaiter que l’intervention sur la verrière soit réalisée par un homme de l’art et non par la personne travaillant habituellement pour les défendeurs.

Elle expose, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs ne respectent pas leur obligation légale d’entretenir le logement qu’elle loue et produit, au soutien de sa demande de condamnation à faire réaliser des travaux un constat de commissaire de justice réalisé le 27 novembre 2023. Elle sollicite ainsi la suspension sans consignation des loyers au regard de l’indécence du logement conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle expose que sa demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 19 645,20 euros à titre de dommages et intérêts correspond d’une part aux sommes qu’elle a engagées lors de son entrée dans les lieux pour faire procéder à divers travaux, d’autre part au préjudice matériel lié à une surconsommation énergétique le logement étant classé en catégorie G et enfin, au préjudice moral du fait de l’absence d’isolation thermique et phonique.

Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions qu’ils ont soutenues oralement et aux termes desquelles ils sollicitent le débouté de toutes les demandes formées par Madame [Z] [T] et demandent, à titre reconventionnel, sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré en 26 avril 2024, avec, dans l’intervalle, une demande de la juge de tenter une conciliation, démarche amiable qui n’a pas abouti.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] ont délivré un congé pour reprise pour habiter le logement.

Par ordonnance du 26 avril 2024, la juge des contentieux de la protection de Paris a ordonné à Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H] de procéder aux travaux suivants :

— réfection totale de l’étanchéité de la verrière ;

— réfection de l’enduit et des peintures des murs et plafonds des pièces suivantes : séjour, chambre n°1, chambre n°2, salle de bain n°2 ;

— réparation de la porte séparative entre la chambre n°2 et la salle de bain n°2 ;

— réparation des portes de placard de la chambre n°2 ;

— reprise du siphon et réalisation du coffrage de la gain d’évacuation des eaux usées dans la salle de bain n°1 ;

— réparation de la fuite, remise aux normes de l’électricité dans la salle de bain n°2 ; et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire solidaire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois ;

s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— rejeté les autres demandes de travaux formées par Madame [Z] [T] ;

— débouté Madame [Z] [T] de sa demande de suspension des loyers sans consignation ;

— débouté Madame [Z] [T] de sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

— condamné Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H] in solidum à verser à Madame [Z] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H] in solidum aux dépens ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Madame [Z] [T] a libéré les lieux le 2 juillet 2024 et remis les clés le 18 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, Madame [Z] [T], a assigné Madame [E] [G] et Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au fond aux fins d’obtenir :

déclarer l’action de Madame [Z] [T] à l’encontre de Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] recevable et bien-fondée ;

En conséquence

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 12 600 euros (à parfaire) au titre des travaux effectués par Madame [Z] [T] ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 2 209 euros au titre du diagnostic DPE et des travaux effectués sur la verrière par Madame [Z] [T] ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 2 386 euros en restitution du dépôt de garantie assortie de la majoration de 10% du montant du loyer à compter du 18 août 2024 au jour de la restitution ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 8 928 euros en restitution des charges indues ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] aux dépens.

L’affaire a été appelée le 27 janvier 2025 pour être renvoyée au 16 mai 2025 puis au 15 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Madame [Z] [T], représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse n°1, soutenues oralement, sollicite de :

déclarer l’action de Madame [Z] [T] à l’encontre de Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] recevable et bien-fondée ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [H] et Madame [E] [G] ;

— Requalifier le bail location meublée en date du 1er juillet 2020 en contrat de location non meublée ;

En conséquence

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 15 906,17 euros au titre des travaux effectués par Madame [Z] [T] ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 2 909 euros au titre du diagnostic DPE et des travaux effectués sur la verrière par Madame [Z] [T] ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 1 000 euros au titre de la condamnation prononcée par le juge des référés le 28 avril 2024 ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 13 964 euros (à parfaire) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du caractère frauduleux du congé délivré ;

— condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H] à régler la somme de 2 386 euros en restitution du dépôt de garantie assortie de la majoration de 10% du montant du loyer à compter du 18 août 2024 au jour de la restitution ;

Elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’à son entrée dans les lieux, des travaux auraient dû être effectués par les propriétaires, que ces derniers l’ont encouragée à les réaliser, ayant la volonté de lui vendre à terme le bien. Elle expose avoir effectué ces travaux ainsi que la réfection de la verrière, le nettoyage des gouttières et le remplacement de l’évacuation des sanitaires de la salle de bain n°1. Elle met toutefois en avant dans ses écritures que des désordres ont subsisté dans le logement pendant son occupation, notamment un défaut d’isolation et d’étanchéité de la verrière, des désordres dans la salle de bains, l’absence d’isolation de la porte d’entrée. Elle souligne qu’en l’absence de DPE, la locataire en a fait réaliser un à ses frais classant le bien en catégorie G.

Après la libération des lieux suite au congé pour reprise pour habiter délivré par les bailleurs, Madame [Z] soutient avoir découvert que le logement a été habité par les consorts [X] [K] et conteste la validité du congé délivré pour reprise par le bailleur.

Elle considère par ailleurs que les bailleurs ont commis des fautes dans l’exécution du contrat de bail d’habitation meublé, en l’absence d’inventaire annexé au contrat de bail sur le fondement de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, et demande la requalification du contrat de bail meublé en un contrat de bail à usage d’habitation en contrat de bail non meublé.

Elle soutient que le logement était entaché de désordres ne permettant pas une jouissance paisible du bien sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice de Maitre [B] [N] en date du 27 novembre 2023.

Elle conteste les déclarations des bailleurs qui opposent le refus de la locataire de faire intervenir un artisan.

Elle sollicite sur le fondement de l’article 1 303 du code civil et de l’enrichissement sans cause, le remboursement des travaux qu’elles a effectués en accord avec les bailleurs.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle considère que les charges récupérables n’ont jamais été justifiées et en demande le remboursement.

Elle oppose l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil en raison de la gravité de l’inexécution des propriétaires de leurs obligations essentielles.

Elle conteste enfin la réalité du préjudice subi par les bailleurs et considère n’avoir commis aucune faute sur le fondement d’une procédure abusive.

A l’audience, elle souligne l’absence d’état des lieux dressé à l’entrée et à la sortie dans les lieux objet du présent litige. Elle affirme que, selon elle, les propriétaires n’habitent pas les lieux personnellement et effectivement.

Elle évoque les pièces 27 à 32 des consorts [G] [H] en espagnol et en allemand et invite le juge à apprécier leur pertinence. Elle avance que Madame [E] [G] ne vit pas à [Localité 3], mais en Espagne avec sa fille.

Madame [E] [G] et Monsieur [M] [H], représentés par leur conseil, par conclusions écrites en réponse, soutenues oralement, sollicitent quant à eux de :

— débouter Madame [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Madame [T] à verser à Madame [G] la somme de 10 331 euros au titre de l’arriéré de loyers ;

— condamner Madame [T] à verser à Madame [G] la somme de 1000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral subi résultant de l’absence de paiement des loyers dus ;

— condamner Madame [T] à verser aux consorts [G] [H] la somme de 8226,86 euros aux fins de rééquipement et de remise en état du bien dont ils sont propriétaires ;

— condamner Madame [T] à verser aux consorts [G] [H] la somme de 5 000 euros au titre de la procédure abusive ;

— condamner Madame [T] à verser aux consorts [G] [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que la locataire a, dès son entrée dans les lieux, souhaité acheter le bien et a décidé de procéder à la réfection de l’électricité, sols et murs du logement, sans autorisation de leur part, de même pour les éléments de la cuisine.

Les bailleurs soutiennent avoir pris en charge financièrement le remplacement des sanitaires. Ils soutiennent que Madame [Z] [T] a refusé l’intervention de leur artisan.

Ils mettent en avant les impayés de loyers et charges de la locataire, et ce à compter de mars 2024.

Ils confirment l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire et ont mandaté un commissaire de justice le 10 juillet 2024 pour dresser un constat de l’état du logement.

Ils contestent le mauvais état d’usage du logement et l’absence de jouissance paisible du logement.

Ils reconnaissent les conclusions du DPE classant G leur logement mais soutiennent qu’ils ne dépassent pas le seuil légal de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Ils considèrent la demande de requalification de bail infondée. Ils confirment la reprise pour habiter du logement et reconnaissent héberger des amis dans la chambre d’amis, les propriétaires effectuant de réguliers déplacements dans le cadre de leur activité professionnelle.

A l’audience, ils soutiennent que les travaux effectués par l’ancienne locataire à son entrée dans les lieux constituent des travaux de confort, non des réparations nécessaires et que le juge des référés a déjà statué sur ce point.

Par ailleurs, ils déclarent n’avoir jamais été informés, ni n’avoir donné leur accord à ces travaux. Ils ne sont donc pas tenus au remboursement desdits travaux.

Ils mettent en avant que la locataire elle-même s’est opposée à la réalisation des travaux de la verrière avant de quitter les lieux.

Ils précisent que la dette locative s’élève à la somme de 10 331,38 euros au jour de la libération des lieux le 9 juillet 2024.

Ils soutiennent résider dans le logement, leur nom étant sur la boite aux lettres, de même que leurs factures et impôts. Ils précisent que Madame [E] [G] est intermittente du spectacle et se déplace régulièrement en Europe. Ils soulignent que leur fille vit en Espagne avec sa grand-mère. Ils affirment à l’audience que Madame [E] [G] a sa résidence principale en France.

Ils sollicitent le remboursement des loyers impayés.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré le 8 janvier 2026, prorogé au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur les pièces n°27 et n° 32 des consorts [G] [H]

Aux termes de l’article 2 de la constitution du 4 octobre 1958, la langue de la république est le français.

Cette disposition fonde l’obligation pour les justiciable comme pour les juges de rédiger les actes en français ou de les faire traduire.

Le juge dans l’exercice de son pouvoir souverain, peut retenir des documents en langue étrangère dès lorsqu’il en comprend le sens, sans qu’une traduction officielle soit nécessaire.

En l’espèce la demanderesse souligne que les pièces adverses n°27 et n°32 sont en langue étrangère, en l’espèce en Espagnol et en allemand, questionnant leur recevabilité, et prouvant que la défenderesse ne vit pas dans le logement objet du présent litige.

Au regard des pièces susmentionnées et versées aux débats, il apparait que la pièce n°27 est effectivement rédigée en espagnol et la n°32 en allemand, et que les défendeurs n’ont pas procédé à une traduction desdites pièces.

En l’absence de maitrise de l’allemand du juge, il convient d’écarter des débats la pièce n°32. La pièce n°27 sera conservée dans les débats, cette dernière étant compréhensible du tribunal.

Sur la qualification du bail

La loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prise en son article 25-4 définit les logements meublés comme étant « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », la liste des éléments que doit comporter ce mobilier étant fixée par décret.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret du 31 juillet 2015 applicable à compter du 1er septembre 2015 précise que le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1°) Literie comprenant couette ou couverture ;

2°) Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3°) Plaques de cuisson ;

4°) Four ou four à micro-ondes ;

5°) Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6o°C ;

6°) Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7°) Ustensiles de cuisine ;

8°) Table et sièges ;

9°) Étagères de rangement ;

10°) Luminaires ;

11°) Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’article 25-5 de la même loi précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et la restitution des clefs. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve du caractère meublé d’un logement pèse sur le bailleur et que la seule qualification de « location meublée » ne suffit pas à prouver le caractère meublé lorsque les meubles loués avec le local ne sont pas en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement.

En l’espèce, le contrat signé entre Madame [Z] [T] d’une part, et Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] d’autre part le 27 juin 2020 avec prise d’effet au 1er juillet 2020, est intitulé « contrat de location ou de colocation de logement meublé à usage de résidence principale soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 ». Il porte également mention dans l’item éléments d’équipement du logement (cuisine équipée, SDB équipée), ainsi qu’une mention illisible commençant par « meubles envoyés… par locataire », sans autre précision. Il dispose par ailleurs dans les pièces annexées au contrat que l’item G inventaire et un état détaillé du mobilier est coché avec une mention manuscrite partiellement lisible « des meubles avant envoi … ».

Toutefois, aucun inventaire de meubles n’est annexé à ce contrat de bail à usage d’habitation. Par ailleurs, aucun état des lieux d’entrée contradictoire n’a été dressé, et cette carence ne permet pas d’établir le mobilier garnissant le logement.

Les défendeurs produisent des photographies les déclarant datées du 9 juin 2020, faisant apparaitre une cuisine équipée d’un réfrigérateur, d’une partie congélateur, d’un four, de meubles de cuisine, et de luminaires, sans autre éléments contenus dans la pièce de vie, les salles de bains et les chambres au moment de la prise à bail. Toutefois, la date desdites photographies n’apparait sur aucune planche.

En outre, si les consorts [G] et [H] soulignent que la locataire a souhaité garnir le logement de ses meubles pour convenance personnelle et qu’ils ont accepté cette demande, ils n’en justifient pas.

Au surplus, s’il apparait que Madame [Z] [T] n’a jamais contesté pendant la durée du bail, reconduit par ailleurs tacitement au bout des 3 années, la qualification dudit contrat de bail, ni dans la première instance en référé, ni même au moment de l’assignation délivrée le 30 octobre 2024 de la présente instance, les éléments de mobilier listés par le décret 31 juillet 2015 susvisé étant mentionnés comme étant un minimum requis, il convient de constater, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres arguments invoqués, que les bailleurs ne justifient pas que les locaux loués répondent à la définition des contrats de bail portant sur des locaux meublés résultant de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, le contrat de bail sera requalifié en contrat de bail portant sur des locaux vides.

Sur le caractère frauduleux du congé pour reprise pour habiter

Le contrat de bail en date du 26 juin 2020 ayant été requalifié en contrat de location portant sur des locaux vides, la validité du congé pour reprise délivré le 25 mars 2024 sera examinée au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de six mois.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office vérifier, la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 27 juin 2020 avec prise d’effet au 1er juillet 2020, de sorte que le contrat arrivait à expiration, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, au 31 juin 2023 à minuit et non au 31 juin 2024 comme mentionné dans le congé délivré le 25 mars 2024.

Le congé délivré comporte le motif du congé, à savoir la reprise du logement à leur bénéfice, conformément aux prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La requalification du contrat de bail en contrat à usage d’habitation nu modifie les dispositions applicables que la durée du bail (3ans), les délais légaux pour délivrer le congé, à savoir 6 mois minimum avant l’expiration du délai de 3 ans et la reconduction du bail.

En délivrant le congé le 24 mars 2024, les bailleurs n’ont pas respecté les dispositions légales et ont par ailleurs mentionné dans le congé des dispositions applicables au logement meublé et non, au logement non meublé.

L’erreur dans la date de délivrance du congé ainsi que la délivrance d’un congé fondé sur le fondement de dispositions non applicables au logement litigieux constituent des éléments déterminant le caractère frauduleux du congé.

Il en résulte, sans qu’il soit nécessaire d’examiner d’autres éléments, que le congé délivré le 25 mars 2024 par Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] est nul.

Il sera constaté la libération des lieux par la locataire le 2 juillet 2024 et une remise des clés le 18 juillet 2024.

Sur la demande en remboursement des travaux, du DPE et de la verrière

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En outre, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Madame [Z] [T] demande à être remboursée à hauteur de 19 645,20 euros au titre :

des travaux qu’elle a effectués dans le logement qu’elle a pris à bail le 1er juin 2020 visant l’installation d’une cuisine, la pose d’un parquet, l’isolation, la pose de cloison et installation d’une porte d’entrée, la réfection des peintres de la chambre n°1, la réfection totale de l’électricité qui n’était pas aux normes pour une somme de 12 600 euros

du remplacement de l’évacuation des sanitaires dans la salle de bain n°1 pour un montant de 1 136,20 euros ;

de la réalisation du DPE qu’elle a pris en charge à hauteur de 109 euros ;

de son préjudice matériel estimé à 2 000 euros au titre de la surconsommation énergétique du logement ;

de son préjudice moral estimé à 1 000 euros au titre de l’absence d’isolation thermique et phonique du logement.

Il convient de préciser que Madame [Z] [T] a déjà sollicité ce remboursement et a été déboutée des demandes à ce titre dans le cadre de la précédente instance en référés et de l’ordonnance 26 avril 2024.

Ainsi, s’agissant de la demande au titre des travaux que Madame [Z] [T] a effectués, il convient de relever que tant les photographies versées au débat par les bailleurs que le contrat de bail signé par les parties attestent de la présence d’une cuisine équipée à l’entrée dans les lieux de la locataire et que cette dernière s’engage d’ailleurs à la remettre en place à son départ.

Par ailleurs, la requérante demande à être remboursée du coût de la pose du parquet à laquelle elle a fait procéder alors qu’il ne s’agit pas d’une réparation nécessaire devant être prise en charge par les bailleurs au sens de l’article 6 et que cette pose de parquet n’a fait l’objet d’aucun accord entre les parties dont Madame [Z] [T] justifierait.

Il s’agit dès lors de travaux d’embellissement auxquels elle a procédé de sa propre initiative et dont elle a d’ailleurs indiqué qu’ils valorisaient le bien.

S’agissant des autres sommes réclamées, la requérante produit une série de factures dont les montants cumulés excèdent largement la somme demandée de 12 600 euros et rien ne permet de relier ces achats aux travaux effectivement effectués dans le logement dont au demeurant, elle ne justifie pas.

S’agissant de la réparation de l’évacuation des sanitaires, le requérante produit deux factures de 554 euros et 591,80 euros en date du 20 novembre 2023, mais il n’est pas indiqué à quelle intervention elles correspondent et elles ne permettent donc pas de déterminer s’ils relevaient de l’entretien courant relevant de l’obligation de la locataire, ou d’une obligation d’entretien des bailleurs. Madame [Z] [T] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sa demande ne saurait pas plus prospérer sur le fondement de l’enrichissement sans cause et de l’article 1301-1 du code civil, Madame [Z] [T] ayant volontairement et de son propre chef procédé à ses travaux, et ne justifiant pas d’en avoir informé, ni a fortiori sollicité l’accord des bailleurs, et ce quand bien même le contrat de bail mentionnait en son point V intitulé travaux la réalisation de travaux d’amélioration en cours de bail par le bailleur, à savoir la cuisine, le changement de porte salle de bains, peinture sols et murs, sans toutefois aucune précision quant à la date de ces réalisations.

Il ne lui appartenait donc pas d’exécuter ces travaux de sa propre initiative, sauf à en accepter d’en supporter les frais.

Par conséquent, Madame [Z] [T] sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de Madame [E] [G] et de Monsieur [C] [H] en remboursement des travaux de à hauteur de 19 645,20 euros.

Sur la demande en remboursement du diagnostic de performance énergétique et des travaux effectués sur la verrière

Sur le diagnostic de performance

Selon les dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est destiné principalement à estimer la consommation d’énergie du logement ainsi que les taux d’émission de gaz à effet de serre. Il comporte également une information sur les conditions d’aération ou de ventilation et est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

En l’espèce, la locataire demande à être remboursée du coût du DPE de 109 euros auquel elle a fait procéder alors qu’il est constant qu’il s’agit d’une des obligations légales imputées au propriétaire. Elle produit le diagnostic énergétique en date du 22 juin 2023, sans toutefois en produire la facture. Il n’est pas contesté ni au cours des débats, ni dans les écritures qu’elle a pris l’initiative d’effectuer ce diagnostic et que ce dernier n’était pas joint au contrat de bail objet du présent litige. Les défendeurs y font référence dans leurs écritures sans contester le montant sollicité.

Madame [Z] [T] est donc bien-fondée à en demander le remboursement de la somme de 109 euros en remboursement du DPE.

Sur les travaux effectués sur la verrière

Selon les dispositions de l’article 6 de la l loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Concernant le remboursement des travaux effectués sur la verrière, Madame [Z] [T] produit une première facture n°F-230055 du 22 mai 2023 comprenant du nettoyage et de la peinture dont une réparation d’infiltration d’eau sur les carreaux pour 700 euros. Elle joint une seconde facture n°F-230057 du 6 juin 2023 portant sur le nettoyage de la verrière et du nettoyage de la terrasse ainsi que sur des travaux de peinture, et de la réparation d’une infiltration pour la somme de 900 euros hors taxe d’un montant de 1700 euros TTC justifié de l’intervention.

Madame [Z] [T] apparaît bien-fondé à réclamer le remboursement de la somme de 900 euros, et non de 2900 euros comme sollicité, en ce que la réparation des infiltrations relève du champ d’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et doit être mise à la charge des bailleurs mais sera déboutée du surplus des travaux, correspondant à des travaux d’entretien et d’embellissement qui n’ont pas été autorisés par les bailleurs.

En ces conditions, Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] seront condamnés in solidum à rembourser à Madame [Z] [T] la somme de 1 800 euros au titre de la réparation de la toiture.

Sur la demande en remboursement des charges récupérables

Sur le texte applicable

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, il convient que les dispositions applicables au bail sont celles relatives au contrat de bail à usage d’habitation nu et non meublé de sorte que l’article 54-10 n’est pas applicable au présent litige.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent la prescription considérant que Madame [Z] [T] n’est pas fondée à solliciter le remboursement des charges avant le 20 juillet 2022.

Il est établi que Madame [Z] [T] a pour la première fois sollicité le remboursement de ces charges auprès des anciens locataire dans le cadre de son assignation en date du 30 octobre 2024. Elle est donc fondée à sollicité les charges à compter du 30 octobre 2021, l’action relative à la restitution des charges versées antérieurement étant prescrite.

Il s’ensuit qu’il convient de constater la prescription partielle de l’action en remboursement des charges antérieures au 30 octobre 2021.

Sur la demande en restitution des charges

Le contrat de bail à usage d’habitation en date du 1er juillet 2020 contient dans son article 2 B une disposition relative aux charges récupérables mais qui apparait barrée, sans précision d’aucun montant. L’article D intitulé « modalités de paiement » indique au titre des charges récupérables la somme de 186 euros par mois. Le contrat ne permet donc pas de déterminer les modalités de paiement de ces charges, à savoir le versement au réel, réglé à titre de provision ou sous une forme forfaitaire.

La demanderesse soulève que les anciens bailleurs n’ont jamais justifié de ces charges et sollicite en raison de la non justification de ces charges la somme de 8 928 euros correspondant à la somme de 186 euros sur 4 années.

En l’absence de mention expresse dans le contrat de bail, il convient de considérer que les parties ont convenu que le système de versement des charges s’effectuait sous la forme de provision.

Il s’ensuit que les bailleurs étaient obligés à une régularisation annuelle. Il apparait à la lecture de leurs écritures qu’ils n’ont pas opéré cette régularisation, ni produit aucun décompte chaque année et n’ont justifié d’aucune des charges.

Et, à tout le moins, ils ne justifient pas avoir mis à disposition de ces documents à l’ancienne locataire, de sorte qu’ils ont contrevenu à la disposition légale d’ordre public susmentionnée.

Ils ne versent pas plus à la procédure lesdits documents. Par leur abstention, ils ne permettent pas au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires ci-dessus évoquées, qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

Au regard du défaut de régularisation des charges avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, l’ancienne locataire aurait pu former une demande d’un paiement des provisions par douzième, ce dont elle ne justifie pas.

C’est donc à bon droit que Madame [Z] [T] sollicite la restitution de la quote-part des charges versées, puisqu’elle n’a pas été mise en mesure de prendre connaissance des pièces justificatives, les provisions étant en ces conditions dépourvues de cause.

En conséquence, et en l’absence d’élément sur la réalité des charges locatives, il convient d’accueillir la demande de Madame [Z] [T] mais de la limiter au remboursement des charges récupérables sur trois années à compter du 31 octobre 2021 et jusqu’à libération des lieux le 2 juillet 2024, soit 32 mois et la somme globale de 5 952 euros.

[C] [H] et Madame [E] [G] seront donc condamnés in solidum à verser à Madame [Z] [H] la somme de 5 952 au titre de la restitution des charges locatives durent la période allant du 31 octobre 2021 au 2 juillet 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Sur la demande en réparation du préjudice financier

En l’espèce Madame [Z] [T] sollicite à ce titre les sommes suivantes :

-109 euros au titre du DPE ;

-2800 euros au titre des travaux réalisés sur la verrière ;

-1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

-15 906,17 euros en remboursement des travaux d’amélioration effectués ;

Au regard des précédents développements, il apparait que ces demandes ont été tranchées ou le seront dans le cadre des frais irrépétibles.

Elle sollicite au titre du congé frauduleux les sommes suivantes :

-7 500 euros au titre de l’astreinte sollicité dans la précédente instance ;

-2490 euros au titre des frais de déménagement ;

-2 550 euros au titre du dépôt de garantie du nouveau logement ;

Elle sollicite une somme de 13 964 euros, qui ne correspond pas à la somme des demandes susmentionnées (12 540 euros).

En dépit du caractère frauduleux constaté du congé, il ne peut être mis à la charge des défendeurs l’intégralité des frais de déménagement, du montant du dépôt de garantie et de l’augmentation du coût du loyer de la demanderesse.

En effet, si les défendeurs ont commis une faute dans la délivrance du congé, et si ce congé a amené Madame [Z] [T] à quitter prématurément le logement dans un contexte familial délicat, il n’en demeure pas moins qu’elle a volontairement fait appel à un déménageur et qu’elle a librement contracté un nouveau bail avec un loyer plus élevé. Elle ne peut faire supporter ni le quantum du loyer ni le montant du dépôt de garantie à ses anciens bailleurs.

Il s’ensuit que la demande de Madame [Z] [T] sera ramenée à de plus justes proportions et Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] seront condamnés in solidum à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

Madame [Z] [T] soulève le caractère frauduleux du congé pour reprise et des conséquences de ce congé, l’ayant obligé à libérer les lieux, alors même que dans le même temps, l’ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris, par ordonnance du 24 avril 2024, faisait partiellement droit à ses demandes, notamment dans l’exécution de travaux.

Il ne peut qu’être constaté que le congé pour reprise délivré le 26 mars 2024 est intervenu un mois avant la décision du juge des contentieux de la protection du 24 avril 2024, et alors que les défendeurs ne pouvaient ignorer la date de ce délibéré.

Il a été établi par ailleurs par le présent jugement le caractère frauduleux de ce congé.

Il est constant Madame [Z] [T] a du libérer les lieux, et a restitué les clés le 2 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance du congé.

Elle fait état dans ses écritures que ce déménagement en urgence a été concomitant avec un accident d’équitation de sa fille de 11ans, évènement non contesté par les défendeurs.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accueillir la demande de Madame [Z] [T] mais de la ramener à de plus justes proportions.

Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] seront condamnés in solidum à verser à Madame [Z] [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son alinéa 1, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

En outre, l’article 3 bis du même décret dans sa version applicable aux faits de l’espèce dispose que la consommation énergétique du logement est inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut être autorisé par le juge à suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux si le logement ne satisfait pas aux dispositions susvisées et que le logement apparaît inhabitable ou indécent.

Sur le montant du solde locatif

En l’espèce, les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel le paiement du solde locatif à hauteur de 10 331, 38 euros correspondant au loyers et charges impayés entre mars et juillet 2024.

Ils ne joignent ni mise en demeure, ni commandement de payer, ni décompte locatif actualisé. Toutefois, la suspension des loyers et charges n’est pas contestée par la demanderesse.

Il sera rappelé que, dans le cadre d’une précédente instance en référé, Madame [Z] [T] avait sollicité la suspension du loyer sans consignation sur le fondement de l’exception d’inexécution et qu’elle en a été déboutée par ordonnance du 26 avril 2024.

Sur l’exception d’inexécution soulevée

L’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Madame [Z] [T] reconnait à l’audience avoir suspendu les loyers et charges à compter de mars 2024 et met en avant l’exception d’inexécution considérant détenir une créance certaine à l’encontre des défendeurs d’un montant de 15 906,17 euros.

Toutefois, il est établi que l’ordonnance du 26 avril 2024 du juge des contentieux de la protection de Paris l’a déboutée de cette demande.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que Madame [Z] [T] a résidé dans le logement objet du présent litige jusqu’au 2 juillet 2024. Enfin, elle ne justifie pas du caractère totalement inhabitable du logement, seul motif pouvant justifier de la suspension totale du versement des loyers et charges.

Il s’ensuit que l’exception d’inexécution soulevée par Madame [Z] [T] sera rejetée.

En ces conditions, il convient d’accueillir la demande de Monsieur [C] [H] et de Madame [E] [G], et Madame [Z] [T] sera condamnée à verser aux défendeurs la somme de 10 331,38 euros en paiement des loyers et charges impayés entre le 1er mars 2024 et le 2 juillet 2024.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation en date du 1er juillet 2020 ne mentionne aucun élément relatif à un dépôt de garantie. Madame [Z] [T] soutient dans ses écritures avoir versé la somme de 2386 euros à ce titre, et que le dépôt de garantie n’a pas été restitué au moment de la remise des clés le 18 juillet 2024.

Les bailleurs ne contestent pas la non restitution du dépôt de garantie. Ils considèrent que le logement a été restitué dans un état dégradé et que les travaux réalisés ont modifié la configuration des lieux.

Par ailleurs, il est établi au regard des précédents développements que Madame [Z] [T] restait redevable de charges et loyers.

C’est donc à bon droit que les bailleurs ont conservé le dépôt de garantie. Toutefois, ce dernier n’apparait pas dans le décompte du solde locatif effectif par les bailleurs dans leurs écritures.

Il en résulte que la demande de Madame [Z] [T] en restitution du dépôt de garantie avec majoration sera rejetée.

Il convient en conséquence d’ordonner la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 2386 euros du solde locatif.

Sur les indemnités sollicitées au titre de la remise en état du logement

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

(…)

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

Ces dispositions font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire.

Il est ainsi constant que le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’obligation qui pèse sur le locataire s’analyse en une restitution des lieux en bon état. La sanction peut être l’obligation pour le preneur de réparer ou d’indemniser le bailleur.

En outre, c’est à partir de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qu’est estimé le coût des réparations.

Enfin, il convient de prendre en compte l’usure normale du bien loué.

En l’espèce, Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] sollicitent la somme de 8 226,86 euros au titre d’indemnité en réparation des dégradations locatives.

Pour apprécier les dégradations, les défendeurs versent à la procédure :

Des photographies du logement dont une partie est daté du 9 juin 2020 ;

Un procès-verbal de constat en date du 10 juillet 2024 établi par Maitre [S] [Y], commissaire de justice sur l’état de l’appartement objet du présent litige ;

Une facture IKEA du 26 septembre 2019 en espagnol pour un montant global de 531,49 euros ;

Les défendeurs font également valoir des éléments manquants dans le logement, dont la réalité ne peut être confirmée en l’absence d’un état des lieux d’entrée et de sortie, et de factures desdits objets.

Ils mettent en avant l’état de saleté et de désordre général du logement.

Ils font par ailleurs état de travaux de la locataire pendant le temps du bail, à savoir :

Remplacement de la cuisine du bien par une cuisine standard ;

Pose d’un nouveau sol dans la chambre n°1, peu qualitatif ;

Transformation de la chambre par la pose d’une cloison, dressé avec un lit encastré pour enfants ;

Pose d’une porte d’entrée ;

Pose de papier peint ;

Travaux dans la salle de bains : remplacement du parquet en bois par un sol en ciment noir et baignoire repeinte en noire ;

Suppression du pieds d’une mezzanine ;

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé par les parties au moment de la prise à bail 1er juillet 2020.

Il convient par ailleurs de noter que le procès-verbal de constat de l’auxiliaire de justice ne s’intitule pas état des lieux de sortie, et, qu’à tout le moins, il n’a pas été dressé contradictoirement avec l’ancienne locataire. L’acte de commissaire de justice produit confirme l’absence d’état des lieux de sortie l’auxiliaire de justice consignant « elle a remis les clés à mon avocat, aucun état des lieux de sortie n’a été fait ».

Les défendeurs ne justifient d’aucun échange avec Madame [F] [T] fixant un RDV en vue de cet état des lieux, ni de refus de cette dernière.

Toutefois, il convient de rappeler que l’absence d’un état des lieux de sortie joue toujours en défaveur du bailleur. Sauf cas particulier, le logement est présumé rendu en bon état.

Par ailleurs, si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Il résulte par ailleurs qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, quand bien même il a recours à un commissaire de justice, mais dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Il ne fait pas état d’un logement dans un état général dégradé et de saleté important.

Il en résulte qu’en l’état des éléments versés à la procédure et de la carence des bailleurs à fournir un état des lieux d’entrée et de sortie, il ne peut être apprécié la potentielle dégradation du logement et par voie de conséquence, de déterminer une indemnité à ce titre. En outre, les travaux effectués et non contestés par l’ancienne locataire ne sauraient constituer, par principe, une dégradation du logement, quand bien même ils n’ont pas été autorisés.

En ces conditions, la demande d’indemnisation au titre de dégradations locatives de Monsieur [C] [H] et de Madame [E] [G] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Au regard de la résolution du litige et de la mise en cause des anciens bailleurs, il convient de débouter ces derniers de leur demande de demande de 1000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la procédure

Aux termes de l’article 32-1du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 32-1 ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

Il convient de rappeler que la condamnation à une amende civile ne peut être prononcée qu’au profit du Trésor public et ne saurait être versée à la partie qui se plaint de l’abus de droit, laquelle peut obtenir du juge la condamnation de l’auteur de l’abus de droit au paiement de dommage et intérêts.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, au visa des deux articles susvisés, Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] sollicitent la condamnation de Madame [Z] [T] à lui verser une indemnité de 5000 euros.

Il convient de relever que ces deux articles n’ont ni les mêmes objectifs ni les mêmes créanciers et que les défendeurs n’ont pas d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. En effet, ils sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, et fondent leur demande sur la disposition légale relative à l’amende civile.

En outre, ils se contentent de demander la condamnation de Madame [Z] [T] au paiement d’une amende civile, sans se prévaloir et encore moins démontrer que celle-ci a agi avec une légèreté blâmable ou avec une intention de nuire au point de faire dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

Il s’ensuit que la demande des consorts [H] et [G] étant mal fondée, elle sera rejetée au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Par ailleurs ils ne rapportent pas la preuve d’une faute de Madame [Z] [T] au sens de l’article 1240 du code civil. Il s’ensuit que Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la compensation des créances

Aux termes de l’article 1347 code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’Article 1348 du même code précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, au regard des créances réciproques des deux parties, il y a lieu de prononcer la compensation judiciaire des créances.

Sur les demandes accessoires

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [G] et de Monsieur [C] [H], succombant chacun partiellement à la cause, conserveront la charge de leurs dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les parties succombant chacun partiellement à la cause, ils devront conserver chacun leurs frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit dans le cadre du présent jugement, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE la pièce n° 33 produite par Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] des débats ;

REQUALIFIE le contrat de location ou de colocation de logement meublé à usage de résidence principal en date du 1er juillet 2020 signé entre Madame [Z] [T], locataire, et Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G], bailleurs en contrat de bail à usage d’habitation non meublé ;

CONSTATE le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] le 26 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] verser à Madame [Z] [T] la somme de 109 euros en remboursement du diagnostic de performance énergétique ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] in solidum à rembourser à Madame [Z] [T] la somme de 1700 euros au titre de la réparation de la toiture ;

DEBOUTE Madame [Z] [T] de sa demande en remboursement des travaux d’embellissement du logement ;

CONSTATE la prescription partielle de l’action en remboursement des charges antérieures au 30 octobre 2021 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] à verser à Madame [Z] [H] la somme de 5 952 euros au titre de la restitution des charges locatives durent la période allant du 31 octobre 2021 au 2 juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] à verser à Madame [Z] [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] à verser à Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] la somme de 10 331,38 euros en paiement des loyers et charges impayés entre le 1er mars 0224 et le 9 juillet 2024, avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

REJETTE la demande de Madame [Z] [T] en restitution du dépôt de garantie avec majoration ;

ORDONNE la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 2386 euros des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [C] [H] et de Madame [E] [G] de leur demande d’indemnisation au titre de dégradations locatives ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [H] et Madame [E] [G] de leur demande au titre de la procédure abusive fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 8 janvier 2026, prorogé au 6 février 2026 par la Juge et la Greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA JUGE