TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 23/16080

N° Portalis 352J-W-B7H-C3PDJ

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

13 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LES MARAIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Laura GHELFI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0573,

et par Maître Sandra BROUT DELBART de la SELARLU BDA, Avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LA TARTE A PART

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Imed KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0714

Décision du 12 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/16080 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PDJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue en audience publique devant Monsieur jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2016, la S.C.I. Les Marais a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S. Marie et Guillaume des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2016 avec échéance au 31 décembre 2025, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 17 400 euros hors taxes et charges.

La destination est la suivante : « Le Preneur devra occuper les locaux loués paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil, en y installant son commerce pour la seule activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie et sandwiches-boissons à emporter ».

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2017, la S.A.S. Marie et Guillaume a cédé à la S.A.R.L. La Tarte à Part son fonds de commerce, comprenant le droit au bail.

Par acte extrajudiciaire signifié le 9 janvier 2023, la S.C.I. Les Marais a fait délivrer à la S.A.R.L. La Tarte à Part une sommation visant la clause résolutoire de lui communiquer dans un délai d’un mois " l’autorisation préalable donnée par la SCI LES MARAIS à la réalisation des travaux effectués par la SARL LA TARTE A PART sur la façade des locaux commerciaux loués ainsi que l’information préalable donnée à la copropriété quant à la réalisation des travaux sur l’immeuble sis [Adresse 2] -[Localité 2] ".

Par courrier du 7 février 2023, la S.A.R.L. La Tarte à Part a contesté auprès du bailleur, par l’intermédiaire de son conseil, la sommation de communiquer visant la clause résolutoire, aux motifs qu’elle ne sait pas à quels travaux le bailleur se réfère. Il lui a également prié de lui communiquer les justificatifs témoignant de la réalité de travaux désignés par la sommation précitée.

Saisi par assignation signifiée par la S.C.I. Les Marais le 2 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance contradictoire en date du 23 octobre 2023, a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ses demandes subséquentes ;

— rejeté la demande de la S.C.I. Les Marais de renvoi de l’affaire sur le fondement des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2023, la S.C.I. Les Marais a fait assigner la S.A.R.L. La Tarte à Part devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 février 2023, d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. La Tarte à Part des locaux loués et de tous occupants de son chef, d’ordonner la conservation du dépôt de garantie, de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente à quatre fois le montant du loyer soit la somme mensuelle de 8712,24 euros jusqu’à la libération effective des lieux et de la condamner au paiement de la somme de 78 410,16 euros à parfaire au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 9 février 2023.

Par ordonnance du 28 mai 2024, le juge de la mise en état a notamment ordonné une mesure de médiation entre les parties et a désigné pour y procéder Mme [B] [P].

La mesure de médiation des parties n’a pas abouti.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 novembre 2025, la S.C.I. Les Marais a dénoncé l’assignation ainsi que ses dernières conclusions à la Banque populaire [Etablissement 1] en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la S.A.R.L. La Tarte à part.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, la S.C.I. Les Marais demande au tribunal de :

— déclarer recevable l’assignation délivrée à la S.A.R.L. La Tarte à Part ;

— écarter des débats les pièces n°3 et n°4 de la S.A.R.L. La Tarte à Part pour violation du principe du contradictoire ;

— rejeter l’intégralité des exceptions soulevées par la S.A.R.L. La Tarte à part ;

— débouter la S.A.R.L. La Tarte à Part de l’ensemble de ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 9 février 2023 ;

— constater la résiliation du bail commercial conclu avec la S.A.R.L. La Tarte à Part et ce, depuis le 9 février 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. La Tarte à Part et de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique ;

— ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par ses soins ;

— condamner la S.A.R.L. La Tarte à Part au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente à quatre fois le montant du loyer, soit la somme mensuelle de 8 712,24 euros du 9 février 2023 au mois de décembre 2023 inclus, et la somme de 8 994,36 euros à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, sauf à parfaire ;

— condamner la S.A.R.L. La Tarte à Part au paiement de la somme de 229 530,95 euros à parfaire, au titre de l’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 9 février 2023 ;

— ordonner que soit dressé un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par commissaire de justice ;

— condamner la S.A.R.L. La Tarte à Part à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.A.R.L. La Tarte à Part aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation et de procès-verbal de constat s’élevant à la somme de 513,98 euros ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions la S.C.I. Les Marais énonce :

— que les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.R.L. La Tarte à Part ne relèvent pas de la compétence du juge du fond ; que par ailleurs, s’agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification des créanciers inscrits, elle indique avoir bien notifié son assignation et ses dernières conclusions au seul créancier inscrit de la S.A.R.L. La Tarte à Part de sorte que son action est recevable ; que s’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action, elle fait valoir que son action en acquisition de la clause résolutoire est soumise à la prescription quinquennale et non biennale en ce qu’elle ne se fonde pas sur des dispositions du statut des baux commerciaux ; qu’il en résulte que son action n’est pas prescrite en ce que le délai de prescription a commencé à courir le 20 octobre 2022, date de découverte des manquements contractuels de la S.A.R.L. La Tarte à part ; que s’agissant de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, elle expose que l’ordonnance en référé du 23 octobre 2023 n’a pas autorisé de chose jugée en principal et ne fait dès lors pas obstacle à la saisine du juge du fond en acquisition de la clause résolutoire ;

— que s’agissant des pièces n°3 et n°4 produites par la S.A.R.L. La Tarte à Part, elles ne lui ont pas été communiquées malgré une sommation notifiée le 6 novembre 2025, de sorte qu’en vertu du principe du contradictoire, elles doivent être écartées des débats ;

— que s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, la S.A.R.L. La Tarte à Part n’a pas déféré dans le délai d’un mois à la sommation faite et a manqué à ses obligations contractuelles en réalisant des travaux de modification de la façade sans son autorisation expresse et écrite préalable prévues à l’article 6 du bail, lesquels travaux ont été découverts lors d’une visite fortuite des locaux loués le 20 octobre 2022 ; que la sommation visant la clause résolutoire est claire, non-équivoque et valable ; qu’elle mentionne le délai d’un mois aux termes duquel le preneur peut régulariser sa situation ; qu’elle vise expressément la clause résolutoire stipulée au bail ainsi que le manquement aux stipulations du bail reproché à la S.A.R.L. La Tarte à Part ; qu’une sommation visant la clause résolutoire suffit à emporter la résiliation de plein droit du bail et qu’il n’est pas nécessaire que l’acte soit qualifié de commandement ; que la sommation a été délivrée de bonne foi en se prévalant des clauses du bail qui sont la loi des parties et au regard des manquements contractuels du preneur ; que la S.A.R.L. La Tarte à Part échoue à apporter la preuve de l’atteinte à l’obligation de bonne foi ;

— que l’ancienneté et le caractère minime des travaux allégués sont inopérants pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que les stipulations du bail ne fixent aucun critère quant à l’ampleur et la durée des travaux soumis à son autorisation expresse et écrite ; que les travaux litigieux ne relèvent nullement de l’obligation de réparation et d’entretien de la S.A.R.L. La Tarte à part, dès lors qu’ils ont consisté à une modification complète de la façade et de la devanture des locaux loués ;

— que s’agissant de la demande de remboursement sollicité par la S.A.R.L. La Tarte à Part au titre de travaux électriques, celle-ci échoue à démontrer la réalité et le coût desdits travaux ; qu’elle a reconnu en outre les locaux conformes et en bon état d’exploitation lors de la visite préalable et de la prise à bail ;

— qu’elle s’oppose à ce que les clauses relatives aux charges soient déclarées inopposables au preneur, demande au demeurant indéterminée, puisqu’elle justifie de la régularisation des charges et des justificatifs y afférents ;

— qu’elle s’oppose à la demande de dommages-intérêts formée par le preneur au titre d’un préjudice moral en ce que celle-ci n’établit pas le préjudice moral qu’elle allègue.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, la S.A.R.L. La Tarte à Part demande au tribunal de :

A titre principal,

— déclarer irrecevable la demande en résiliation du bail commercial formée par la S.C.I. Les Marais pour défaut d’assignation des créances inscrits ;

— déclarer irrecevable l’assignation et les demandes de la S.C.I. Les Marais ;

A titre subsidiaire,

— débouter la S.C.I. Les Marais de l’ensemble de ses demandes ;

— déclarer le caractère non fondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater la violation par la S.C.I. Les Marais de l’obligation de délivrance conforme, matérielle et juridique ;

— constater l’inapplicabilité de la clause résolutoire du fait de la défaillance de la S.C.I. Les Marais ;

— déclarer le caractère non fondé des demandes de la S.C.I. Les Marais notamment pour violation par la S.C.I. Les Marais de l’obligation de délivrance conforme, matérielle et juridique ;

— déclarer le caractère non fondé des demandes de la S.C.I. Les Marais notamment pour inapplicabilité de la clause résolutoire du fait de la défaillance de la S.C.I. Les Marais;

— condamner la S.C.I. Les Marais au paiement au titre du remboursement d’une partie des travaux d’électricité ainsi que d’autres charges d’un montant de 20 000 euros ;

— condamner la S.C.I. Les Marais au paiement au titre du remboursement des charges payées d’une manière injustifiée depuis l’acquisition des locaux à hauteur de 9 000 euros;

— déclarer l’inopposabilité des clauses du bail relatives aux charges du bail pour méconnaissance des règles de répartition des charges ;

— condamner la S.C.I. Les Marais au paiement de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la S.C.I. Les Marais à lui payer la somme de 3 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Au soutien de cette prétention, la S.A.R.L. La Tarte à Part énonce :

— que la demande en résiliation du bail commercial formée par la S.C.I. Les Marais et affectant les droits des créanciers nantis est irrecevable, à défaut d’avoir assigné les créanciers inscrits conformément à l’article R.145-23 du code de commerce ;

— que l’assignation et les demandes de la S.C.I. Les Marais sont irrecevables aux motifs tout d’abord que l’action de la S.C.I. Les Marais, relevant soit de la prescription biennale soit de la prescription quinquennale, est prescrite ; que le délai de prescription, tant quinquennale que biennale, a commencé à courir à compter de la prise d’effet du bail, soit en 2017 ;

— que l’action de la S.C.I. Les Marais est irrecevable au motif que le présent litige a déjà fait l’objet d’une ordonnance de référé ayant acquis autorité de la chose jugée ;

— que s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, la S.C.I. Les Marais ne justifie pas d’un commandement conforme aux exigences des articles L.145-41 alinéa 1er du code de commerce et 1727 du code civil ; que la sommation visant la clause résolutoire a été délivrée en violation de l’obligation de bonne foi en ce que comme l’a relevé le juge des référés, d’une part, elle ne pouvait produire un acte que seul le bailleur était habilité à lui délivrer alors même, qu’il savait que ledit acte n’existait pas et d’autre part, que cette demande intervient plus de quatre ans après l’entrée dans les lieux ;

— que ladite sommation est nulle et de nul effet en ce qu’elle fait référence à des travaux anciens qui ne sont pas identifiés de façon précise et qui n’ont jamais été contestés par le bailleur ; que les travaux litigieux sont minimes et ont été réalisés conformément à son obligation de réparation et d’entretien des locaux loués, au regard de la dégradation de la façade et de ses éléments à l’instar de la porte d’entrée et de la vitrine lors de sa prise à bail ; que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre, en l’absence de manquement contractuel de sa part ;

— que l’acquisition de la clause résolutoire est disproportionnée, en considération des manquements contractuels de la S.C.I. Les Marais et de sa propre bonne foi ;

— que s’agissant du manquement à l’obligation de délivrance, il est caractérisé par le fait que le local était dégradé et n’a pas garanti une conformité des locaux ; que la défaillance de la S.C.I. Les Marais à ses obligations fait obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire ;

— que s’agissant de la demande de remboursement des sommes qu’elle a exposées pour la mise aux normes de l’électricité, elle fait valoir que les locaux loués étaient dans un état délabré l’ayant contrainte à emprunter de l’argent pour effectuer les travaux intérieurs et de remise aux normes de l’électricité ;

— qu’il y a lieu de déclarer les clauses du bail relatives aux charges inopposables et de condamner la S.C.I. Les Marais à lui rembourser les charges payées depuis l’acquisition des locaux à hauteur de 9 000 euros en ce que les charges réclamées en application du contrat de bail sont contestables ; que le contrat de bail ne respecte pas les exigences normatives et que les charges facturées sont infondées ;

— que s’agissant de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, la S.C.I. Les Marais a multiplié les recours dilatoires en résiliation du bail aux fins d’éviter le paiement d’une indemnité d’éviction, ce qui tend à affecter le développement de son activité et sa pérennité.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées par voie électronique s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

La clôture a été prononcée le 15 janvier 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 février 2026 et mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « déclarer », « constater », et « dire » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité du mémoire de question prioritaire de constitutionnalité et des conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture de la S.A.R.L. La Tarte à part

A titre liminaire, le tribunal a relevé lors de l’audience de plaidoirie que le preneur entendait se prévaloir d’un mémoire de question prioritaire de constitutionnalité alors que ni le tribunal ni la partie adverse n’en a été destinataire et a invité le preneur à régulariser sa situation.

Aux termes de l’article 126-2 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, la partie qui soutient qu’une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution présente ce moyen dans un écrit distinct et motivé, y compris à l’occasion d’un recours contre une décision réglant tout ou partie du litige dans une instance ayant donné lieu à un refus de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité.

Le juge doit relever d’office l’irrecevabilité du moyen qui n’est pas présenté dans un écrit distinct et motivé.

Les autres observations des parties sur la question prioritaire de constitutionnalité doivent, si elles sont présentées par écrit, être contenues dans un écrit distinct et motivé. À défaut, elles ne peuvent être jointes à la décision transmettant la question à la Cour de cassation.

L’article 126-4 du même code dispose que le juge statue sans délai, selon les règles de procédure qui lui sont applicables, sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité, le ministère public avisé et les parties entendues ou appelées.

Ceux-ci sont avisés par tout moyen de la date à laquelle la décision sera rendue. Les parties sont en outre avisées qu’elles devront, le cas échéant, se conformer aux dispositions de l’article 126-9.

Il résulte de ces dispositions que la partie soulevant une question prioritaire de constitutionnalité doit le faire par un mémoire distinct et motivé, lequel doit être notifié à la partie adverse selon les règles de procédure applicables devant le juge saisi, à savoir les règles de la procédure écrite avec représentation obligatoire devant le tribunal judiciaire.

L’article 766 du code de procédure civile dispose que les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent être notifiées à tous les avocats constitués. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article 765 n’auront pas été fournies. La communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication.

Il résulte de l’article 850 du même code que I. – À peine d’irrecevabilité relevée d’office, en matière de procédure écrite ordinaire et de procédure à jour fixe, les actes de procédure à l’exception de la requête mentionnée à l’article 840 sont remis à la juridiction par voie électronique. Lorsque l’acte est adressé par voie postale, le greffe l’enregistre à la date figurant sur le cachet du bureau d’émission et adresse à l’expéditeur un récépissé par tout moyen.

III. – Les avis, avertissements ou convocations sont remis aux avocats des parties par voie électronique, sauf impossibilité pour cause étrangère à l’expéditeur.

Un arrêté du garde des Sceaux, ministre de la justice, définit les modalités des échanges par voie électronique. "

Il est constant que l’exigence du respect de la contradiction est une règle d’ordre public que le juge doit relever d’office.

En l’espèce, il est relevé que la S.A.R.L. La Tarte à Part a produit dans son dossier de plaidoirie un mémoire distinct de question prioritaire de constitutionnalité, ainsi que des écritures intitulées " conclusions d’incident [sic] devant le juge de la mise en état demande de rabat de l’ordonnance de clôture " et ce, sans les avoir notifiés à la partie adverse, conformément aux dispositions légales plus amplement rappelées.

La S.A.R.L. La Tarte à Part n’a pas davantage, à titre supplétif, transmis au greffe du tribunal le mémoire distinct de question prioritaire de constitutionnalité et les conclusions tendant au rabat de clôture en se prévalant d’une cause qui lui serait étrangère justifiant l’impossibilité de procéder à la notification électronique.

En conséquence, le mémoire de question de prioritaire de constitutionnalité et les conclusions précitées de la S.A.R.L. La Tarte à Part doivent être déclarés irrecevables, en l’absence de notification à la partie adverse.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.R.L. La Tarte à Part

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment statuer sur les fins de non-recevoir.

En vertu de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il appert que les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.R.L. La Tarte à Part et tirées du défaut de notification des créanciers inscrits, de la prescription de l’action et des demandes de la S.C.I, Les Marais, et de l’autorité de la chose jugée relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Il s’ensuit que doivent être déclarées irrecevables devant le tribunal les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.R.L. La Tarte à Part relatives à demande en résiliation du bail commercial pour défaut d’assignation des créances inscrits, à l’assignation et aux demandes de la S.C.I. Les Marais.

A titre surabondant, il est relevé que la S.C.I. Les Marais a régularisé la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification des créanciers inscrits.

En outre, il doit être rappelé que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée de sorte qu’elle ne fait nullement obstacle à ce que la partie qui y a intérêt engage par la suite une action au fond, le tribunal n’étant pas lié par ladite ordonnance ; qu’en outre, contrairement à ce que fait soutenir a S.A.R.L. La Tarte à Part, le délai de prescription de l’action en résiliation du bail court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action et non pas à compter de la conclusion du bail.

Sur la demande tendant à écarter des débats les pièces n°3 et n°4 de la S.A.R.L. Tarte à Part

L’article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Il résulte de l’article 16 du même code que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer le principe de la contradiction et ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En vertu de l’article 766 alinéa 2 du même code, la communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication.

En l’espèce, par notification par voie électronique le 31 octobre 2025, le conseil de la S.C.I. Les Marais a fait sommation au conseil de la S.A.R.L. La Tarte à Part de lui communiquer les pièces n°1 à n°5 visées à son bordereau de pièces annexé à ses dernières conclusions et ce, au plus tard le 31 octobre 2025.

Par message RPVA du 3 novembre 2025, le conseil de la S.C.I. Les Marais a accusé réception de pièces nouvelles en réitérant le fait qu’elle n’était toujours pas destinataires des pièces n°3 et n°4 de la S.A.R.L. Tarte à Part respectivement intitulées « Photos » et « Facture de travaux ».

S’agissant de la pièce n°3, il ressort de la notification par voie électronique du 3 novembre 2025 que le conseil de la S.A.R.L. La Tarte à Part a communiqué une pièce portant la référence n°3 intitulée " constat d’huissier SARL LA TRATE [sic] À PART ". Dès lors, il y a une discordance entre l’intitulé de ladite pièce et celui figurant au bordereau. En outre, dans le dossier de plaidoirie, le numéro de la pièce notifiée par voie électronique le 3 novembre 2025 a été biffé et a été remplacé de façon manuscrite par un 5. Au regard de ce qui précède qui ne permet pas d’établir la réalité de la communication d’une pièce n°3 correspondant à celle énoncée au bordereau, il y a lieu d’écarter la pièce n°3 des débats.

S’agissant de la pièce n°4 intitulée « Facture de travaux » figurant au bordereau de pièces communiquées de la S.A.R.L. La Tarte à Part, elle n’a pas été versée aux débats et ne figure pas à son dossier de plaidoirie déposé au greffe du tribunal, de sorte que ni la partie adverse ni le tribunal n’a connaissance de cette pièce figurant au bordereau. En conséquence, il y a lieu d’écarter la pièce n°4 des débats.

Sur la nullité de la sommation visant la clause résolutoire

A titre liminaire, la demande de la S.A.R.L. La Tarte à Part tendant à déclarer irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la S.C.I. Les Marais en l’absence de commandement préalable infructueux et de bonne foi du bailleur doit s’analyser comme une demande tendant à priver d’effet la sommation visant la clause résolutoire. En effet, l’existence d’un commandement préalable infructueux constitue une condition du bien fondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et non de sa recevabilité. S’agissant de la mauvaise foi du bailleur alléguée, elle constitue un moyen tendant à faire échec aux effets de l’acquisition de la clause résolutoire mais n’est pas une condition de sa recevabilité.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, ledit acte devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements ou sommations visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés en violation de l’obligation de bonne foi par le bailleur.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de l’atteinte à l’obligation de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où l’acte a été délivré.

En l’espèce, l’article 18 du bail intitulé « clause résolutoire » stipule que « Il est expressément convenu qu’en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque des obligations lui incombant aux termes du présent bail, ce dernier sera considéré comme résilié de plein droit un mois après commandement ou une sommation restés infructueux contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. ».

Par acte extrajudiciaire signifié le 9 janvier 2023, la S.C.I. Les Marais a fait délivrer à la S.A.R.L. La Tarte à Part une sommation visant la clause résolutoire de lui communiquer dans un délai d’un mois " l’autorisation préalable donnée par la SCI LES MARAIS à la réalisation des travaux effectués par la SARL LA TARTE A PART sur la façade des locaux commerciaux loués ainsi que l’information préalable donnée à la copropriété quant à la réalisation des travaux sur l’immeuble sis [Adresse 2] -[Localité 2] ".

Les différents griefs invoqués par le preneur au soutien de la nullité de la sommation seront examinés.

Sur les griefs tirés des conditions de forme de la sommation visant la clause résolutoire

La sommation critiquée, qu’aucun texte n’impose d’intituler commandement contrairement à ce que soulève la SARL La Tarte à Part, reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée au bail précité et mentionne le délai d’un mois au terme duquel la S.A.R.L. La Tarte à Part doit se conformer à la sommation. Elle vise en outre explicitement la clause résolutoire, les stipulations contractuelles sur laquelle elle se fonde ainsi que les manquements reprochés à la S.A.R.L. La Tarte à Part tenant à la réalisation de travaux de modification de la façade l’immeuble sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur.

Il appert que la sommation du 9 janvier 2023 délivrée à la S.A.R.L. La Tarte à Part est régulière en la forme, de sorte qu’elle n’encourt pas la nullité de ce chef.

Sur les griefs tirés d’un défaut d’infraction au bail

En l’espèce, l’article 6 du bail intitulé « Travaux – Aménagement » stipule que " …] Le preneur devra soumettre à l’autorisation expresse préalable et écrite du bailleur, l’aménagement ainsi que toute modification de sa devanture, des enseignes et d’une façon générale, de tout ce qui concerne l’esthétique de l’aspect extérieur de l’immeuble."

Il résulte de ces stipulations claires et précise que la S.A.R.L. La Tarte à Part doit obtenir une autorisation expresse et écrite du bailleur préalablement aux travaux d’aménagement et de modification de la façade de l’immeuble, comprenant la devanture et son enseigne.

Le procès-verbal de constat d’huissier de justice d’entrée dans les lieux du 15 décembre 2016 comporte une photographie faisant apparaître une devanture peinte en orange portant tout en haut une enseigne en bandeau blanche avec l’inscription en gris « boulanger pâtissier », ainsi que plus bas, sur la devanture, l’inscription peinte en violet « Marie et Guillaume », laquelle inscription fait référence à la SAS éponyme, cédante du bail. La porte d’entrée des locaux est automatique à double vantail avec une vitrine de part est d’autre de celle-ci dont la longueur correspond à celle de la porte d’accès et leurs châssis métalliques sont apparents.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 février 2023 expose quant à lui de façon littérale en substance, accompagné d’une photographie illustrative ce qui suit : une porte d’entrée à la française dotée d’un seul vantail ; des habillages latéraux de la devanture en façade, le coffrage d’une casquette lumineuse en saillie et en partie haute de la devanture avec des panneaux d’aspect bleu foncé. Sur chacune des vitrines, il est relevé ce même revêtement de couleur bleu foncé qui recouvre leurs châssis métalliques. En partie haute de la devanture, il est constaté une enseigne en bandeau présentant l’inscription « Artisan boulanger » en lettres stylisées de couleur blanche. En outre, il est constaté la présence d’un store-banne dérouleur portant en mentions stylisées les inscriptions « La Duchesse » et « Sandwichs variés ».

Enfin, il est constaté la présence d’une enseigne en drapeau avec sur chacune des deux faces la mention « Artisan boulanger pains et farines de qualité ».

La réalité des travaux d’aménagement de la façade est ainsi établie par la comparaison des deux procès-verbaux. L’imputabilité desdits travaux à la S.A.R.L. La Tarte à Part résulte quant à elle de leur exécution au cours de la période de sa titularité du bail, et plus précisément entre le 16 décembre 2016 (lendemain du premier constat) et le 19 octobre 2022 (préalablement à la visite sur les lieux du bailleur constatant la modification de la devanture le 20 octobre 2022).

Contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L. La Tarte à Part, les travaux réalisés ne relèvent nullement de son obligation d’entretien et de réparation des locaux loués, puisqu’ils ont consisté à modifier l’aspect esthétique de la façade extérieure de l’immeuble qui n’était nullement dégradée comme cela ressort de la photographie du procès-verbal de constat d’huissier de justice d’entrée dans les lieux du 15 décembre 2016.

Or, la S.A.R.L. La Tarte à Part ne justifie pas de l’autorisation préalable expresse et écrite requise.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la sommation n’est pas viciée par un défaut d’infraction.

Sur le moyen tiré de la délivrance de la sommation en violation de l’obligation de bonne foi

La bonne foi étant présumée, il appartient à la S.A.R.L. La Tarte à Part de renverser cette présomption légale.

Pour renverser cette présomption, la S.A.R.L. La Tarte à Part se borne à réitérer les contestations sérieuses relevées par le juge des référés quant à la bonne foi tenant d’une part, à l’impossibilité pour le preneur de produire l’autorisation sollicitée par le bailleur qui est seul habilité à lui fournir et qui ne peut ignorer qu’il ne lui a pas fournie et d’autre part, à l’ancienneté des travaux.

Pour autant, l’ancienneté des travaux importe peu puisque c’est la découverte desdits travaux par le bailleur qui fonde légitimement son action. Or celui-ci énonce sans être utilement contesté sur point qu’il a découvert l’existence des travaux litigieux lors d’une visite sur site ayant eu lieu le 20 octobre 2022. Or, il a fait délivrer une sommation le 9 janvier 2023, soit dans un délai raisonnable à compter de la découverte du manquement.

Ne saurait davantage constituer à lui seul une atteinte à l’obligation de bonne foi, en l’espèce, le fait pour le bailleur de solliciter du preneur la communication d’une autorisation préalable de travaux qu’il saurait ne pas lui avoir délivrée, en ce qu’une telle interprétation conduirait à dispenser le preneur de toute sanction par acquisition de la clause résolutoire en cas d’absence d’autorisation préalable, ce qui porterait atteinte à l’équilibre contractuel du bail litigieux en vidant de sa substance la clause prévoyant une telle autorisation.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’atteinte à l’obligation de bonne foi ne saurait être accueilli.

Sur le moyen tiré de l’atteinte à l’obligation de délivrance

Il ne ressort nullement du procès-verbal de constat d’huissier de justice d’entrée dans les lieux du 15 décembre 2016 des dégradations susceptibles d’empêcher l’exploitation des lieux et ce, faisant de caractériser un manquement à l’obligation de délivrance.

Au surplus, il est relevé et non contesté que les lieux sont exploités conformément à leur destination et que le preneur sollicite la poursuite de l’exploitation du bail en invoquant tous les moyens qu’il estime utiles pour faire échec à la perte de son titre.

En conséquence, le moyen tiré de l’atteinte à l’obligation de délivrance ne saurait être admis.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la S.A.R.L. La Tarte à Part doit être déboutée de sa demande de nullité de la sommation du 9 janvier 2023 qui lui a été délivrée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Comme indiqué précédemment, la sommation vise une infraction qui est caractérisée par un défaut d’autorisation préalable expresse et écrite du bailleur avant l’exécution de travaux d’aménagement sur la façade en violation du bail.

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. La Tarte à Part n’a pas déféré à la demande de justifier de l’autorisation au terme du délai prescrit, dès lors le tribunal doit constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date 9 février 2023 à minuit.

C’est vainement que le preneur invoque l’absence de gravité du manquement et la disproportion de la sanction mise en œuvre, le tribunal n’ayant pas à apprécier la nature du manquement, en matière d’acquisition de clause résolutoire.

La S.A.R.L. La Tarte à Part étant sans droit ni titre son expulsion doit être prononcée selon les modalités spécifiées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

A titre liminaire le tribunal constate que le bailleur forme une demande d’indemnité d’occupation « provisionnelle » pour la période du 9 février 2023 au mois de décembre 2023 inclus, équivalente à quatre fois la valeur du loyer, soit la somme mensuelle de 8.712,24, puis une demande d’indemnité d’occupation d’un montant de 8 994,36 euros à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Il demande en outre une condamnation au paiement de la somme de : 229 530,95 euros à parfaire, au titre l’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire, le 9 février 2023. Ces demandes ne sont pas exemptes d’ambivalences.

Les conclusions ambivalentes devant faire l’objet d’une interprétation, le tribunal ne peut interpréter ces prétentions que comme la formation : d’une demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle ; d’une demande de condamnation au paiement du total de l’indemnité ainsi fixée arrêtée au moment des écritures soit au 6 janvier 2026 ; et d’une demande de condamnation au paiement des indemnités postérieures de ladite indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

L’article 18 du bail commercial stipule : " […] Dès la résiliation, le bailleur retrouve immédiatement, de plein droit, la libre disposition des locaux, objet des présentes.

Dans le cas où le Preneur se refuserait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé. Le bailleur se réserve par ailleurs le droit de faire valoir tous droits pour loyers échus, dommages-intérêts et frais, sans préjudice de son droit de saisir en toute circonstance, le Juge du fond, de toute action qu’il pourra juger utile.

A défaut par le Preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au Bailleur, de plein droit et sans préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard, à quatre fois le loyer en cours (y compris charges et accessoires), calculée au prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit du Bailleur ".

Le tribunal constate que la clause qui prévoit la fixation contractuelle de l’indemnité d’occupation pose comme condition de mise en œuvre le constat d’un refus du preneur de quitter les lieux. Or, ce refus n’est pas caractérisé en l’espèce, de sorte que la condition de mise en œuvre de ladite clause n’est pas satisfaite. Il y a donc lieu de l’écarter pour la fixation de l’indemnité d’occupation.

Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.R.L. La Tarte à Part à la S.C.I. Les Marais à compter de l’extinction de son titre jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs, sera fixée à la valeur équitable des lieux, laquelle correspond en l’espèce à la valeur du loyer courant, soit à la somme mensuelle de 2,178,06 euros, calculée comme suit : (8 712,24 € /4 = 2,178,06 €).

L’indemnité d’occupation arrêtée au 6 janvier 2026 correspond donc à la somme de 76.014,29 euros (34,9 mois * 2 178,06 € = 76 014,29 €).

La SARL Tarte à Part sera donc condamnée en deniers ou quittance à payer au bailleur ladite somme.

Elle sera condamnée en outre à payer au bailleur à compter du 6 janvier 2026 à minuit et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 2,178,06 euros à titre d’indemnité d’occupation.

La S.C.I. Les Marais sera déboutée du surplus des demandes indemnitaires formées à ce titre.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 15 du bail intitulé « Dépôt de garantie » stipule que " Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le Preneur a déjà versé au Bailleur une somme de 3.289,17 € (trois mille deux cent quatre-vingt-neuf euros dix-sept centimes) représentant trois mois de loyer hors taxes, à titre de dépôt de garantie.

Ce dépôt de garantie ne sera ni productif d’intérêts, ni imputable sur la dernière échéance de loyer et sera remboursable après le départ du Preneur dans un délai maximum de trois mois, sous réserve de l’exécution par lui de toutes les clauses et conditions des présentes, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués ".

En l’espèce, la S.C.I. Les Marais invoque le bail en des termes généraux pour solliciter la conservation du dépôt de garantie sans invoquer de clause spécifique lui permettant de conserver ce dépôt à titre de pénalités. Dès lors ce dépôt se limite à son objet, à savoir garantir le paiement des dettes locatives ou les frais de remise en état.

Or, la S.C.I. Les Marais ne fait valoir aucune dette locative, et ne produit aucun devis relatif à la remise en état des lieux, faute d’avoir déjà réalisé un constat des lieux. En conséquence, en l’état, la S.C.I. Les Marais sera déboutée de sa demande tendant à ordonner la conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement du coût des travaux de remise aux normes de l’électricité

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de notamment délivrer au preneur la chose louée, entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est loisible au bailleur d’un bail commercial de transférer au preneur la charge des travaux, sauf les travaux qui lui incombent en vertu de l’article 606 du code civil.

En l’espèce, il résulte de l’article 7 du bail intitulé « Entretien et réparation » que la charge des travaux de mise aux normes, à l’instar des travaux de mise en conformité de l’électricité, et de la vétusté incombent à la S.A.R.L. La Tarte à Part. La clause ne prévoit aucun mécanisme de remboursement.

De surcroît, il n’est nullement établi par la S.A.R.L. La Tarte à Part, en premier lieu, que l’électricité dans les locaux loués n’était pas aux normes lors de sa prise de possession des lieux, l’état d’entrée dans les lieux par procès-verbal de constat d’huissier de justice du 15 décembre 2016 ne faisant nullement mention de ce fait ; et en second lieu, qu’elle a effectivement exécuté les travaux de remise aux normes électriques allégués et au prix dont elle réclame le remboursement.

En conséquence, la S.A.R.L. La Tarte à Part sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.C.I. Les Marais à lui rembourser la somme de 20 000 euros au titre des travaux de mise en conformité de l’électricité des locaux loués.

Sur les demandes reconventionnelles de la S.A.R.L. La Tarte à Part relatives aux charges

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que ce texte ne prévoit pas de sanction en cas d’absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur, de sorte que toute charge justifiée et régularisée par le bailleur, même postérieurement au délai susvisé, demeure due par le locataire, conformément aux stipulations contractuelles.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie de l’existence et du montant des charges exigibles et imputées sur le preneur.

En l’espèce, l’article 8 du bail intitulé « Charges, impôts, taxes, contributions » stipule que " Le preneur devra payer, en sus du loyer, ses contributions personnelles, mobilières, la taxe professionnelle, les taxes locatives et autres, relatives aux locaux donnés à bail ou relatives à son commerce, auxquelles le preneur est ou pourra être assujetti.

Il devra également supporter la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions taxes municipales ou autres et augmentation d’impôts pouvant être créés et sous quelques dénominations que cela puisse être au prorata des m² et de la durée d’occupation.[…]

Le preneur devrait également satisfaire à toutes les charges de Ville, de Police et de Voirie, le tout, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être inquiété, ni recherché à ce sujet ".

L’article 14 du bail intitulé « Charges et accessoires » stipule que " Le preneur supportera toutes les charges, contributions, loyers du terrain, assurances, frais de gérance de l’immeuble, taxes et prestations énoncées sous les précédents articles et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes de l’immeuble […]

Le preneur remboursera au bailleur les dépenses de consommation d’eau pour la partie habitation, étant précisé que le preneur bénéficie d’un compteur individuel pour son activité commerciale et règle directement ses factures à la compagnie des eaux. […]

Cette charge donnera lieu au versement d’une provision mensuelle payable au Bailleur en même temps que chacun des termes de loyer, un décompte définitif étant établi tous les ans au vu des factures. Le bailleur adressera au preneur le décompte et une régularisation sera faite dans le mois de cet envoi.

La provision mensuelle est fixée à 190,00 € (cent quatre-vingt-dix euros). Elle sera augmentée ou diminuée chaque année en fonction du décompte définitif des charges de l’année précédente ".

Ces stipulations constituent un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail liant les parties, conformément aux dispositions légales susvisées. La S.A.R.L. La Tarte à Part ne formule aucun moyen de fait ou de droit justifiant l’inopposabilité de ces stipulations, lesquelles constituent la loi des parties et ont force obligatoire.

En outre, la S.C.I. Les Marais a versé aux débats des pièces attestant de la régularisation des charges des années 2018 à 2024, ainsi que les justificatifs afférents aux années 2018 à 2024, outre les justificatifs des taxes foncières des années 2024 et 2025, pièces qui ne font l’objet d’aucune critique utile.

En conséquence, la S.A.R.L. La Tarte à Part sera déboutée de sa demande tendant à déclarer inopposables à son égard les clauses relatives aux charges prévues au bail. Dès lors que les charges lui sont opposables et apparaissent justifiées, la S.A.R.L. La Tarte à Part doit être également déboutée de sa demande de remboursement de charges.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu’il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue, au moins partiellement,

En l’espèce, il est relevé que le bailleur a obtenu gain de cause de sorte qu’en l’absence de circonstances particulières nullement établies en l’espèce par le preneur, il n’y a pas lieu de caractériser un abus de droit d’ester en justice susceptible donnant lieu à des dommages-intérêts.

En conséquence, la S.A.R.L. La Tarte à Part sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral.

Sur la demande d’état des lieux de sortie contradictoire dressé par un commissaire de justice

Il résulte de l’article L.145-40-1 du code de commerce, applicable au bail litigieux que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Ce texte issu de l’article 13 (V) de loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel ne prescrit nullement d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice.

En l’espèce, le bailleur n’invoque aucune clause du bail à l’appui de sa demande tendant à ce que soit ordonné l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire dressé par un commissaire de justice. Or, aucun texte ne vient suppléer le silence des parties. Il n’appartient pas au tribunal d’imposer au preneur une obligation ni prévue par la loi et les règlements, ni prévue dans le bail et de nature à lui engendrer un coût auquel il n’a pas consenti. Il est donc loisible aux parties de s’entendre sur les modalités de ce constat des lieux de sortie contradictoire afin de sécuriser leurs intérêts.

Le bailleur sera donc débouté de la demande formée en ce sens.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.R.L. La Tarte à Part ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation visant la clause résolutoire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la S.A.R.L. La Tarte à Part sera condamnée à payer à la S.C.I. Les Marais la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

DÉCLARE irrecevables le mémoire de question de prioritaire de constitutionnalité et les conclusions intitulées " conclusions d’incident [sic] devant le juge de la mise en état demande de rabat de l’ordonnance de clôture " figurant exclusivement dans le dossier de plaidoirie communiqué au greffe par la S.A.R.L. La Tarte à Part ;

DÉCLARE irrecevables devant le tribunal les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.R.L. La Tarte à Part relatives à la demande en résiliation du bail commercial pour défaut d’assignation des créances inscrits, à l’assignation et aux demandes de la S.C.I. Les Marais ;

DIT Y AVOIR LIEU à écarter des débats la pièce n°3 intitulée « Photos » et la pièce n°4 intitulée « Factures des Travaux » figurant au bordereau de communication de pièces de la S.A.R.L. La Tarte à Part ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. La Tarte à Part de sa demande de nullité de la sommation du 9 janvier 2023 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 5 décembre 2016 qui lie la S.C.I. Les Marais à la S.A.R.L. La Tarte à Part portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2], à la date du 9 février 2023 à minuit ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.R.L. La Tarte à Part , ainsi que tout occupant de son chef des locaux sis au [Adresse 2] à [Localité 2], avec au besoin, assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement :

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.R.L. La Tarte à Part à l’égard de la S.C.I. Les Marais à la somme mensuelle de 2,178,06 euros due à compter du 10 février 2023 jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE la S.A.R.L. La Tarte à Part à payer en deniers ou quittance à la S.C.I. Les Marais la somme de 76 014,29 euros à titre d’indemnité d’occupation arrêtée au 6 janvier 2026 ; la CONDAMNE en outre à payer à la S.C.I. Les Marais une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 janvier 2026 à minuit jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DÉBOUTE la S.C.I. Les Marais du surplus de ses demandes indemnitaires au titre de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE la S.C.I. Les Marais de sa demande tendant à l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. La Tarte à Part de sa demande de condamnation de la S.C.I. Les Marais à lui rembourser la somme de 20 000 euros au titre des travaux de mise en conformité de l’électricité des locaux pris à bail ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. La Tarte à Part de sa demande tendant à déclarer inopposables à son égard les clauses prévues au bail ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. La Tarte à Part de sa demande de condamnation de la S.C.I. Les Marais à lui rembourser la somme de 9 000 euros au titre des charges ;

DÉBOUTE la S.A.R.L La Tarte à Part de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral ;

DÉBOUTE la S.C.I. Les Marais de sa demande tendant à ce que soit ordonnée l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire dressé par un commissaire de justice ;

CONDAMNE la S.A.R.L. La Tarte à Part aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation visant la clause résolutoire ;

CONDAMNE la S.A.R.L. La Tarte à Part à payer à la S.C.I. Les Marais la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME