TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUMITRESCO (PN117)

M^e YANG PAYA (A0530)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/13498

N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3O

N° MINUTE : 3

Assignation du :

20 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 01 Juin 2026

DEMANDERESSES

Madame [I] [K] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [V] [K] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentées par Maître Alexandra DUMITRESCO, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN117

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial “ATELIER [Q]” (RCS de Paris 322 861 485)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître My-Kim YANG PAYA de la S.E.L.A.R.L. YANG-PAYA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0530

Décision du 01 Juin 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13498 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3O

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 26 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, puis prorogé successivement au 27 Mai 2026 et au 01 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 5 mars 2001, Madame [R] [H] épouse [B] et Madame [C] [H] épouse [K], en leur qualité de propriétaires indivises, ont donné à bail commercial renouvelé à Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial « ATELIER [Q] » un local de deux travées d’environ 5 mètres chacune d’une superficie approximative de 75 m² situé au deuxième étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section CD numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2001 afin qu’y soit exercée une activité de peinture et de décoration, et tout ce qui s’y rapporte, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 49.000 francs hors taxes et hors charges ainsi que d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 2.800 francs payables trimestriellement à terme à échoir.

Par actes notariés en date du 16 décembre 2005, la propriété des locaux donnés à bail a été attribuée dans le cadre d’une donation-partage à Madame [I] [K] épouse [A] et à Madame [V] [K] épouse [G].

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 25 octobre 2012, par acte d’huissier du même jour signifiant à Madame [Y] [Q] l’exercice par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] de leur droit de repentir à la suite du congé portant refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction précédemment signifié le 24 septembre 2009, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, et fixant le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 10.908 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 21 avril 2021, Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] ont fait signifier à Madame [Y] [Q] un congé pour le 24 octobre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 10.000 euros.

Par exploits de commissaire de justice en date des 28 février et 2 mars 2023, Madame [Y] [Q] a fait assigner Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce et de l’article 145 du code de procédure civile, en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due par ces dernières.

Par ordonnance contradictoire en date du 16 mai 2023, le juge des référés a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [M] [J] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par Madame [Y] [Q] à compter du 25 octobre 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] ont fait assigner au fond Madame [Y] [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-28 et L. 145-33 du code de commerce, en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 32.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 25 octobre 2021.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/13498.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 24 juillet 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 5 octobre 2023, et a déposé son rapport définitif le 15 décembre 2023, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires dues à Madame [Y] [Q] à la somme respective de 80.000 euros et de 26.000 euros, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à Madame [I] [K] épouse [A] et à Madame [V] [K] épouse [G] à la somme annuelle de 20.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 25 octobre 2021.

Par exploits de commissaire de justice en date des 20 et 22 mars 2024, Madame [Y] [Q] a fait assigner Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 214.040 euros.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/05045.

Madame [Y] [Q] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs le 8 juillet 2024.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 23/13498 par le juge de la mise en état le 4 octobre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 mars 2025, Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] demandent au tribunal, au visa des articles L.145-28 et L. 145-33 du code de commerce, et des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, de :

– les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes ;

– fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [Q] à la somme annuelle de 21.735 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner Madame [Y] [Q] à leur payer le montant de ladite indemnité d’avance, et en sus les charges et taxes locatives, à compter du 25 octobre 2021 jusqu’à la date de restitution des locaux avec remise des clefs ;

– condamner Madame [Y] [Q] à payer les intérêts au taux légal sur ladite indemnité d’occupation à compter de chaque date d’exigibilité ;

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à Madame [Y] [Q] à la somme totale de 26.602 euros ;

– débouter Madame [Y] [Q] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

– juger que les parties assumeront chacune la moitié des dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] font valoir que l’indemnité d’éviction due à la locataire constitue une indemnité de transfert, dès lors que les locaux litigieux ne sont pas librement accessibles aux chalands, étant munis d’un interphone, et que la clientèle est constituée principalement d’intermédiaires, tels des architectes, des conservateurs-restaurateurs ou des galeries d’art, faisant au surplus observer que la plupart des prestations réalisées s’effectuent sur chantier directement chez les clients. Elles exposent que la valeur locative de marché des locaux s’élève à la somme annuelle de 21.735 euros hors taxes et hors charges, et que la valeur locative de renouvellement s’élève à la somme annuelle de 11.998 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire, si bien qu’après application d’un coefficient de commercialité de 2,5, la valeur du droit au bail est de 24.342,50 euros, laquelle constitue le montant de l’indemnité principale de déplacement.

Elles indiquent consentir à verser les indemnités accessoires suivantes : la somme de 1.783,23 euros en réparation du trouble commercial ; et la somme de 476,38 euros au titre du double loyer. Elles s’opposent au versement de quelconques frais de remploi, dans la mesure où la preneuse a déjà transféré son fonds sans justifier de frais à ce titre, de frais de déménagement ou de frais divers, en l’absence de justificatif. Elles contestent toute perte partielle de clientèle, le nouveau local étant situé dans le même arrondissement que les locaux restitués.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation dont elles sont créancières, les bailleresses affirment que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 250 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 96,60 m², et après application d’un abattement de précarité de 10%, la valeur locative statutaire peut raisonnablement être fixée à la somme annuelle de 21.735 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 avril 2025, Madame [Y] [Q] sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– y faisant droit, prendre acte de ce qu’elle a quitté les locaux le 8 juillet 2024 ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à Madame [I] [K] épouse [A] et à Madame [V] [K] épouse [G] à la somme annuelle de 18.315 euros ;

– en conséquence, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à Madame [I] [K] épouse [A] et à Madame [V] [K] épouse [G] du 25 octobre 2024 (sic) au 8 juillet 2024 à la somme annuelle (sic) de 49.501,37 euros ;

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à la somme de 214.040 euros ;

– en conséquence, condamner solidairement Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] à lui payer la somme de 214.040 euros ;

– prononcer la compensation entre l’indemnité d’occupation par elle due et une partie de l’indemnité d’éviction due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] ;

– débouter Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamner solidairement Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, Madame [Y] [Q] admet que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de déplacement, ce qui justifie que lui soit versée une indemnité d’éviction principale d’un montant de 104.000 euros en retenant une valeur locative de marché des locaux de 27.981 euros hors taxes et hors charges, une valeur locative de renouvellement de 11.998 euros hors taxes et hors charges, et un coefficient de commercialité de 6,5.

S’agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : la somme de 10.400 euros au titre des frais de remploi correspondant à 10% du montant de l’indemnité principale ; la somme de 3.900 euros en réparation de son trouble commercial ; la somme de 14.950 euros au titre de ses frais de déménagement ; la somme de 6.990 euros au titre des frais de double loyer ; la somme de 3.000 euros au titre des frais divers ; et la somme de 70.800 euros au titre de sa perte partielle de clientèle.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due aux bailleresses, elle avance que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 200 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 101,75 m², et après application d’un abattement de précarité de 10%, la valeur locative statutaire doit être fixée à la somme annuelle de 18.315 euros hors taxes et hors charges.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 26 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026, puis prorogée successivement au 27 mai 2026 et au 1er juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Décision du 01 Juin 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13498 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3O

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de perte de celui-ci, et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 15 décembre 2023, l’expert judiciaire relève que : « le bailleur ne propose pas de local de remplacement. Pour la réalisation de ses décors peints, la locataire a besoin d’un atelier disposant de grand volume et d’un large éclairement naturel. Les locaux précédemment décrits de la [Adresse 5] sont certes anciens et de confort limité (chauffage individuel, pas d’ascenseur ou monte-charge), mais ils répondent aux exigences de l’activité artistique concernée (en termes de hauteur et de clarté naturelle) qui s’exerce sur des œuvres généralement de grand format. Par ailleurs, malgré leur ancienneté, ces locaux ont du charme, sont bien situés et bien adaptés pour le type d’activité exercée, au sein d’un bâtiment artisanal qui a toujours été la vocation des lieux, et profitent de la synergie avec des activités de même type. Précédemment, nous avons constaté que les derniers chiffres d’affaires proviennent pratiquement : – pour 2/3 d’institutionnels ; – et le 1/3 restant de particuliers. La clientèle d’institutionnels ne sera probablement pas perdue. En revanche, une partie de la clientèle privée risque de ne pas se déplacer dans un arrondissement ou banlieue périphérique. Une chose est de se déplacer dans l’environnement immédiat de la [Localité 4], ou dans un autre arrondissement central de la Capitale, offrant la commodité des transports et un environnement porteur à l’activité exercée. Une autre est de se déplacer en périphérie, au risque d’un quartier moins attractif, et sans synergie avec d’autres artisans d’art. Nous pensons donc que l’activité est transférable, mais avec un risque de perte partielle de clientèle » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, pages 31 et 32), ce caractère transférable n’étant pas discuté, seule la perte partielle de clientèle étant contestée par les bailleresses.

Il est donc établi que l’éviction de la preneuse n’aura pas pour effet d’entraîner une perte irrémédiable de l’ensemble de sa clientèle, laquelle n’est pas attachée aux locaux donnés à bail.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de Madame [Y] [Q] entraîne le transfert de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de déplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, selon les dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail : dépendent d’un vieil ensemble immobilier datant de la fin du XIXème siècle ou du début du XXème siècle, s’organisant autour d’une longue cour pavée, et associant un pavillon néogothique prolongé d’anciens ateliers à ossature en bois et remplissage en briques formant un U autour de cette cour, sans effet d’enseigne et invisible du chaland ; sont accessibles depuis la rue par une grille donnant sur la cour ; et sont situés au deuxième étage d’ « un bâtiment qui accuse son âge (huisseries faiblement étanches, isolation thermique très mauvaise, ravalement ancien) » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, pages 9, 13, 14, 15 et 16).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’expert relève : qu’ils sont accessibles par un vieil escalier en bois sans ampleur, sans confort commun en l’absence d’ascenseur ou de monte-charges, les parties communes étant à rénover en profondeur ; qu’ils sont composés d’une entrée éclairée en second jour avec sol en ciment, d’une cuisine en façade sur cour sans ampleur avec évier en inox, d’un grand atelier éclairé en façade sur cour par de hautes baies à châssis en bois avec sol en parquet, murs et plafonds peints, et poutraison partiellement apparente, d’une salle de bains aveugle équipée d’un lavabo et d’une baignoire avec sol en parquet et murs partiellement carrelés, de sanitaires indépendants avec sol en parquet, d’un bureau en second jour sous mezzanine avec sol en parquet peint, d’une réserve, ainsi que d’une mezzanine accessible par un escalier en bois à claire voie comportant un second atelier sous pente de couverture éclairé par deux larges châssis de toit ; qu’ils jouissent d’une bonne luminosité ; et qu’ils sont « donc bien adaptés à un atelier d’artiste » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, pages 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 et 26).

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 117,20 m², et retient qu’ils sont divisés en deux zones, à savoir : une première zone d’une surface utile et d’une surface pondérée de 91,45 m² ; et la mezzanine d’une surface utile de 25,75 m² et d’une surface pondérée de 10,30 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; soit une surface pondérée totale de 101,75 m² (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 27).

Les bailleresses contestent la pondération de la mezzanine, soulignant qu’ « en effet, il ne s’agit pas ici d’une boutique mais d’un atelier, et la mezzanine ne correspond pas du tout à une surface de vente ; elle relève plutôt d’une annexe, dont la pondération ne saurait donc excéder un coefficient de pondération de 0,10 à 0,20 » (page 5 de leurs dernières conclusions).

Si l’expert judiciaire a répondu sur ce point que « s’agissant de la pondération, notre coefficient de 0,40 est conforme à celui préconisé par la Charte de l’Expertise, sachant que les coefficients plus faibles du bailleur s’appliqueraient plutôt à une simple annexe. Au cas d’espèce, ce niveau intermédiaire représente pratiquement un quart de la surface réelle totale, et bénéficie d’un bon éclairement naturel par larges châssis de toit, de sorte qu’il peut être utilisé comme atelier secondaire (et non pas servir de simple annexe), justifiant à notre avis ce coefficient 0,40 » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 44), il ressort toutefois de la charte susvisée que les mezzanines structurelles sont pondérées à 0,40 pour les zones de vente, et entre 0,10 et 0,15 pour les réserves en mezzanine structurelle (page 95 de la charte), étant observé que de l’aveu même de la locataire, « la mezzanine avait une réelle utilité pour Madame [Q], elle lui servait de lieu de séchage et de bureau pour la gestion de son activité » (page 11 de ses dernières conclusions), si bien qu’il est démontré que cette mezzanine ne constituait pas une zone accessible à la clientèle, de sorte que le coefficient de pondération de 0,15 apparaît plus adapté.

La surface pondérée totale des locaux est donc de : 91,45 + (25,75 x 0,15) = 95,31 m².

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des huit références issues de son observation du marché, constituées de huit locations nouvelles à un prix unitaire compris entre 285 euros et 496 euros par mètre carré pondéré, dont quatre références datant des années 2020 et 2021, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 275 euros par mètre carré pondéré « compte tenu ici : • d’une adresse très centrale, et bien desservie, au sein d’un quartier conservant quelques îlots à vocation artisanale et artistique ; • d’un bail dont la destination est limitée à « peinture et décoration », et sans clauses exorbitantes ; • de locaux anciens et sans prestation particulière, au calme sur cour, au sein d’une ancienne cité artisanale, néanmoins bien adaptés à ce type d’activité (volume, clarté), et profitant de la synergie avec des activités de même type ; • des loyers constatés pour des locaux d’activité dans Paris intra-muros » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, pages 33, 34 et 35).

Si les bailleresses sollicitent la fixation d’un prix unitaire de marché de 250 euros par mètre carré pondéré, l’expert a répondu sur ce point que : « Le [Localité 3] est un secteur de tradition artisanale et artistique très ancienne. Le preneur exerce son activité artistique dans un bâtiment à l’abri des regards au fond d’une impasse, à l’écart – tout en étant à proximité – de l’animation du [Adresse 6] et de [Localité 4]. […] Aujourd’hui, ce bâtiment très ancien accuse manifestement son âge, et se vide progressivement de ses occupants en vue de sa réhabilitation. Dans le cadre du refus de renouvellement, le preneur va donc perdre : – une adresse au sein d’un quartier historiquement à vocation d’artisanat d’art ; – un atelier au sein d’une ancienne cité d’artistes et d’artisans, en synergie avec d’autres métiers d’art. Certes, les métiers d’art sont en perte de vitesse. C’est d’ailleurs dans le but de préserver ce patrimoine et les activités artisanales historiques que la Ville de Paris a procédé à la réhabilitation de deux anciennes cours industrielles situées dans l’arrondissement concerné : • [Adresse 7] ; • [Adresse 8]. Il existe sans doute des ateliers de grande hauteur et lumineux à Paris intra-muros, tout comme en banlieue plus ou moins proche, mais ils s’apparenteront beaucoup plus à un banal local d’activité, avec le risque d’être isolé ou du moins sans la proximité immédiate d’autres artisans ou métiers d’art. C’est la raison pour laquelle nous avons retenu : – la valeur locative de marché (initialement proposée à 300 € / m²P) à hauteur de 275 € / m²P pour tenir compte de l’ancienneté du bâtiment et son absence de prestation particulière » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 46).

De plus, il ne peut être tenu compte du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 juillet 2021 ayant retenu, sur le fondement d’un rapport d’expertise judiciaire rédigé par Madame [Z] [W] en date du 12 mars 2020 à partir de six références de locations nouvelles datant de juillet 2014 à juin 2018, une valeur locative unitaire de marché de 250 euros par mètre carré pondéré pour des locaux situés dans le même ensemble immobilier que celui dans lequel se trouvent les locaux litigieux (pièces n°9 et n°10 page 25 en demande), dès lors que la présente juridiction doit évaluer l’indemnité d’éviction au 8 juillet 2024, date de restitution des locaux (pièce n°25 en demande), de sorte que la pertinence de la valeur locative de marché estimée dans ce précédent jugement antérieur de près de trois ans, sur le fondement d’un rapport d’expertise antérieur de plus de quatre ans, n’est pas avérée.

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme annuelle de : 95,31 x 275 = 26.210,25 euros hors taxes et hors charges.

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’occurrence, l’expert judiciaire retient que le loyer de renouvellement théorique au 25 octobre 2021 se serait élevé à la somme annuelle de 11.998,29 euros hors taxes et hors charges correspond au montant du plafond indiciaire (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 34), ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Enfin, Monsieur [M] [J] mentionne que « traditionnellement pour des locaux sur cour, il est appliqué au différentiel un coefficient de l’ordre de 3 à 5. À notre avis, le coefficient d’emplacement maximum est justifié par une situation au sein : – d’un quartier historiquement à vocation d’artisanat d’art ; – d’une ancienne cité d’artisan et/ou d’artiste, en synergie avec divers métiers d’art » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 35).

Si bailleresses et locataire réclament l’application d’un coefficient de commercialité respectivement de 2,5 et de 6,5, il y a lieu de souligner que l’expert judiciaire a pertinemment répondu que les « coefficients de 4 à 12 énumérés supra page 33 sont ceux applicables pour des boutiques, c’est-à-dire à des locaux qui ont pignon sur rue avec vitrines renforçant l’effet d’enseigne. Ici, il s’agit de locaux en étage, de surcroît dépendant d’un bâtiment commandé par une impasse et invisible depuis la rue. Dans ce cas de figure, le coefficient d’emplacement ne peut être qu’en fourchette basse, et généralement de l’ordre de 3 à 5. Ici, nous avons retenu le coefficient 5 au regard d’un emplacement dans un quartier central et bien desservi, accueillant historiquement des activités artisanales et artistiques, au sein d’un bâtiment qui concentre ce type d’activité malgré le départ de plusieurs locataires, mais c’est un coefficient maximum. Nous maintenons notre coefficient et, partant, notre estimation du droit au bail » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 41).

Dès lors, le coefficient de situation de 5 apparaît particulièrement adéquat et sera retenu.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (26.210,25 – 11.998,29) x 5 = 71.059,80 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de Madame [Y] [Q] est de 71.059,80 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, le montant de l’indemnité principale revenant à la locataire, correspondant à la valeur du droit au bail, s’élève à la somme de 71.059,80 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à Madame [Y] [Q] à la somme de 71.059,80 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation et les honoraires de négociation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, l’expert judiciaire précise avoir « retenu 10% du montant de l’indemnité principale » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 36), la défenderesse consentant à l’application d’un tel taux.

Si les bailleresses contestent ce poste de préjudice, au motif que la locataire a déjà procédé au transfert de son fonds de commerce dans de nouveaux locaux déjà connus d’elle comme étant situés dans le même immeuble que son domicile, il y a toutefois lieu de relever que le contrat conclu entre Monsieur [U] [N] et Madame [Y] [Q] par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2024 constitue un « BAIL DÉROGATOIRE » précisant expressément que « Conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties entendent déroger aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce portant statut général des baux commerciaux », signé pour une durée d’une année à compter de sa date de signature, et portant sur une seule pièce d’une superficie de 36 m² (pièces n°26 en demande et n°19 en défense), alors même que comme précédemment exposé, les locaux objets de l’éviction présentaient une surface utile de 117,20 m² et une surface pondérée de 95,31 m², ce qui conforte l’allégation de la preneuse selon laquelle ce nouveau local représente une solution temporaire, dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction qui lui permettra d’acquérir un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant observé qu’en tout état de cause, en cas d’absence de réinstallation effective, les demanderesses auront la faculté d’introduire une action judiciaire, le cas échéant, en paiement de l’indu (Civ. 3, 28 mars 2019 : pourvoi n°17-17501).

L’évaluation de l’expert judiciaire apparaît ainsi particulièrement pertinente.

Les frais de remploi s’élèvent donc à la somme de : (71.059,80 x 10%) = 7.106 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à Madame [Y] [Q] au titre des frais de remploi à la somme de 7.106 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire évalue ce poste de préjudice à un montant correspondant à trois mois du résultat d’exploitation moyen réalisé sur les exercices des années 2021 et 2023, soit à la somme de 3.900 euros (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 36), ce qui n’est pas contesté par la locataire.

Décision du 01 Juin 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13498 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3O

Si les bailleresses entendent voir minorer ce poste de préjudice à la somme de 1.783,23 euros correspondant à dix jours du chiffre d’affaires de l’année 2024, arguant que le déménagement de la défenderesse a pu être effectué sur ce laps de temps, force est toutefois de constater que ce raisonnement se révèle erroné dès lors que comme précédemment indiqué, le transfert de l’activité dans le local de remplacement, dans le cadre du contrat de bail dérogatoire susvisé, ne constitue qu’une solution temporaire, la preneuse n’ayant, en l’absence de versement de l’indemnité d’éviction, pas encore commencé à consacrer du temps à rechercher de nouveaux locaux aux caractéristiques similaires à celles des locaux restitués, ni à prévoir le réemploi de l’indemnité.

L’estimation expertale emporte donc la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à Madame [Y] [Q] au titre du trouble commercial à la somme de 3.900 euros.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, après avoir relevé que « le volume est en apparence conséquent, car il s’agit de déménager ce que renferment l’atelier principal et ses annexes, et le débarras sur le palier commun du rez-de-chaussée. Certaines manutentions peuvent s’avérer délicates comme : – les tréteaux de travail, le matériel et toiles entreposés dans le débarras, etc… ; – le déplacement des œuvres présentes dans l’atelier le jour du déménagement. Le preneur produit un devis de la Société [S] DÉMÉNAGEMENTS du 8 novembre 2023 mentionnant : – un forfait déménagement pour 14.950 € / HT », l’expert judiciaire souligne que : « D’une part, le volume déménagé n’est pas du tout précisé. D’autre part, l’option garde meuble n’est pas justifiée. […] À première vue, ce devis peut paraître surévalué […]. Forfaitairement, il est retenu pour moitié soit 14.950 € / 2 = 7.475 € » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 37).

Si la locataire sollicite la prise en compte de l’intégralité du devis émis par la S.A.R.L. DÉMÉNAGEMENTS [T] [S] en date du 8 novembre 2023 d’un montant de 14.950 euros H.T. (pièce n°13 en défense), le tribunal constate, comme le mentionnent à juste titre les bailleresses, qu’alors que la première a quitté les locaux le 8 juillet 2024, aucune facture n’a été établie à la suite de ce devis, les quatre attestations rédigées respectivement par Madame [P] [X], par Monsieur [E] [L], par Madame [D] [F] et par Madame [O] [WZ] produites aux débats démontrant que ces derniers ont participé à son déménagement à titre amical et bénévole (pièces n°21 à n°24 en défense), de sorte que la preneuse n’a déboursé aucune somme à ce titre, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Y] [Q] de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de Madame [I] [K] épouse [A] et de Madame [V] [K] épouse [G] au titre des frais de déménagement.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, l’expert judiciaire évalue ces frais à la somme de 3.000 euros (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 38), ce qui n’est pas contesté par la locataire.

Si les bailleresses contestent ce poste de préjudice, force est toutefois de constater, comme précédemment exposé, que le transfert de l’activité dans le local de remplacement, dans le cadre du contrat de bail dérogatoire déjà évoqué, ne constitue qu’une solution temporaire, alors même que les frais divers seront ultérieurement engagés à ce titre une fois que la preneuse aura trouvé de nouveaux locaux pérennes en vue de sa réinstallation, de sorte que le montant retenu par l’expert judiciaire apparaît pertinent et sera retenu.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à Madame [Y] [Q] au titre des frais divers et de greffe à la somme de 3.000 euros.

Sur les frais de double loyer

Les frais de double loyer visent à l’indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur qui se voit contraint, pour effectuer ses opérations de déménagement et de réaménagement des nouveaux locaux, de continuer à occuper les locaux évincés parallèlement aux nouveaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire estime les frais de double loyer à un montant correspondant à un mois de la valeur locative de marché des locaux, soit à la somme de 2.330 euros (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 38).

Les bailleresses consentent à verser à ce titre la somme de 476,38 euros correspondant à huit jours d’indemnité d’occupation, quand la locataire sollicite la somme de 6.990 euros correspondant à trois mois de loyer.

Il ressort du contrat de bail dérogatoire conclu par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2024 à effet au même jour que le loyer mensuel s’élève au montant de 800 euros (pièces n°26 en demande et n°19 en défense).

Or, il est démontré que la preneuse a procédé à la libération des anciens locaux et à la restitution des clefs le 8 juillet 2024 (pièce n°25 en demande).

La défenderesse a donc versé un double loyer sur une période de huit jours, de sorte que les frais exposés de ce chef s’élèvent à la somme de : (800 x 8) ÷ 30 = 213,33 euros.

Cependant, dès lors que les propriétaires acceptent de régler une somme supérieure à ce montant, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera alloué à la locataire le montant proposé par les premières.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à Madame [Y] [Q] au titre des frais de double loyer à la somme de 476,38 euros.

Sur la perte partielle de clientèle

Si le transfert du fonds de commerce permet d’éviter la disparition de celui-ci, il peut néanmoins être de nature, dans des cas spécifiques, à entraîner une perte partielle de clientèle.

En vertu des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

En l’occurrence, l’expert note que « la clientèle visée est celle des particuliers qui, à la différence des institutionnels, peut ne pas se déplacer dans un périmètre éloigné. Les derniers exercices montrent que la quote-part du chiffre d’affaires provenant des particuliers est plus réduite, à hauteur d'1/3. Cette perte de clientèle sera donc par nature faible. Il est proposé 1 mois de bénéfice moyen, soit : 15.650 € / 12 mois = 1.300 € » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 38).

Cependant, il y a lieu de relever que ces conclusions entrent en contradiction avec ses développements selon lesquels : « La locataire exerce, sous forme d’entreprise individuelle, l’activité de peintre en décor, qu’il s’agisse de création d’un décor ou de la restauration d’un décor préexistant. Cette activité s’exerce : – soit dans son atelier de la [Adresse 9] : en particulier, elle y exécute les préparations, les marouflages, toutes les études préalables en grandeur nature sur des supports mobiles ; – soit sur chantier. Elle n’a pas d’employé. Sa clientèle est mixte, à la fois : – privée : clientèle aisée, architecte, décorateur, maison de haute couture, etc… ; – et publique : monuments historiques, Ville de Paris à travers la COARC – Conservation des Œuvres d’Art Religieuses et Civiles, etc… La locataire est mandatée soit directement par cette clientèle en raison de son savoir-faire et de sa notoriété, soit par sous-traitance (notamment dans le cadre de chantiers de restauration faisant appel à plusieurs compétences) » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 28).

Il est donc établi que les locaux donnés à bail servaient principalement d’atelier, et non de lieu de réception de clientèle, et qu’en tout état de cause, cette dernière a vocation à suivre la preneuse en raison du savoir-faire reconnu et de la notoriété de celle-ci.

En tout état de cause, si Monsieur [X] [JC] de la S.A.S. ELYPSO atteste que « travaillant en collaboration avec l’Atelier [Q] depuis plusieurs années, nous sommes particulièrement attachés au lieu d’exercice de son activité », il n’affirme pas pour autant qu’il cessera de faire appel aux services de la locataire dans le cas où celle-ci se réinstallerait dans un autre quartier ; de même, dans la mesure où dans leurs attestations, Monsieur [TS] [CT] de la S.A.R.L. ATELIERS BCDL BALLU COLMET DAAGE LAAN ASSOCIÉS et Madame [NZ] [IT] évoquent respectivement une « clientèle privée aisée française mais aussi internationale » et « des clients francophiles étrangers […]. La première fois ce fut avec Mme [NJ] [CY], auteure de livres de cuisine et star des émissions culinaires aux États-Unis […]. Ensuite, avec un ami de Mme [CY], Mr. [BM] [QY], célèbre traiteur-restaurateur de [Localité 5] […]. L’intervention la plus accomplie jusqu’à présent fut réalisée pour Mr. Et Mme [GK] [KO] » (pièces n°23 et n°24 en demande, et n°10, n°11 et n°12 en défense), il est ainsi démontré que la clientèle privée de la défenderesse a connu cette dernière par bouche-à-oreille en raison de sa renommée dans son domaine d’activité, sans constituer une clientèle de quartier s’agissant de riches clients étrangers, de sorte qu’il n’est aucunement exclu qu’elle se déplace dans les nouveaux locaux de la preneuse une fois que celle-ci se sera réinstallée de manière pérenne.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’une perte partielle de clientèle n’est pas rapportée, ce qui justifie le rejet de ce poste de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Y] [Q] de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de Madame [I] [K] épouse [A] et de Madame [V] [K] épouse [G] au titre de la perte partielle de clientèle.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 71.059,80 + 7.106 + 3.900 + 3.000 + 476,38 = 85.542,18 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à Madame [Y] [Q] à la somme totale de 85.542,18 euros, et de condamner les premières in solidum à payer cette somme à cette dernière.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des huit références issues de son observation du marché, dont quatre références datant des années 2020 et 2021, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 225 euros par mètre carré pondéré (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, pages 33, 34 et 40).

Si les bailleresses se prévalent d’un prix unitaire de 250 euros par mètre carré pondéré, en alléguant que « par principe, […] au contraire des boutiques, pour les ateliers sans appel de clientèle, en étage (le local en l’espèce est situé en fond de cour, au 2ème étage, sans ascenseur), il n’y a pas de différence entre le montant du loyer de renouvellement et le prix du marché » (page 8 de ses dernières conclusions), c’est cependant pertinemment que l’expert a répondu sur ce point que : « La réalité du marché des locaux en étage peut être différente. Dans la pratique, le locataire en place ne paye pratiquement jamais le prix du marché lors du renouvellement de son bail. Cette différence s’explique pour plusieurs raisons : – le marché des locaux en étage de seconde main est moins actif que celui visant ce type de locaux neufs ou rénovés ; – les loyers de marché concernent essentiellement des locaux neufs, rénovés ou au moins rafraîchis ; – en cas de renouvellement, le bailleur n’a pas de frais de rénovation ou de rafraîchissement à prévoir, ce qui ne serait pas le cas si les locaux étaient remis sur le marché ; – en cas de renouvellement, il n’y a pas d’interruption dans la location, et donc dans le paiement des loyers, alors que toute remise en location entraîne une vacance qui peut être longue lorsque le marché est en crise, ce qui est le cas actuellement ; de sorte que nous maintenons notre approche sur la base de 225 € / m²P, avant correctif » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 47).

De fait, il y a lieu de rappeler qu’en application de la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la valeur locative de marché se distingue de la valeur locative statutaire en ce sens que la première correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence, alors que la seconde tient compte notamment de l’historique entre bailleur et preneur ainsi que des caractéristiques du local, en ce compris l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité visé au 4° de l’article R. 145-3 du code de commerce.

Or, les demanderesses reconnaissent expressément dans leurs écritures que les « locaux [sont] en R+2, sans ascenseur, accessibles par un escalier en bois peu large, bien éclairés, mais également vétustes, mal isolés, installation électrique ancienne, avec des aménagements et commodités simples voire vétustes, le tout devant être repris par des travaux importants » (page 9 de leurs dernières conclusions).

De plus, il ne peut être tenu compte du jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 juillet 2021 ayant retenu, sur le fondement d’un rapport d’expertise judiciaire rédigé par Madame [Z] [W] en date du 12 mars 2020 à partir de six références de locations nouvelles datant de juillet 2014 à juin 2018, une valeur locative unitaire de 250 euros par mètre carré pondéré au 1er septembre 2014 pour des locaux situés dans le même ensemble immobilier que celui dans lequel se trouvent les locaux litigieux (pièces n°9 et n°10 page 25 en demande), alors même que la présente juridiction doit évaluer l’indemnité d’occupation au 25 octobre 2021, soit plus de sept ans après, de sorte que la pertinence de la valeur locative estimée dans ce précédent jugement n’est pas avérée.

De même, s’agissant de la critique de la locataire qui « demande à baisser cette indemnité à hauteur de 200 € / m²P considérant que les locaux sont vétustes et en très mauvais état, tant à l’intérieur que pour les parties communes », Monsieur [M] [J] a répondu que « Notre estimation à 225 € / m²P tient compte des caractéristiques et de l’état d’entretien des locaux » (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 43).

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

Comme précédemment exposé, après application d’un coefficient de pondération de 0,15, et non de 0,40 comme retenu par l’expert judiciaire, à la mezzanine ne constituant pas une zone de vente accessible à la clientèle, il est établi que la surface pondérée totale des locaux est de 95,31 m².

Enfin, l’expert applique un abattement de précarité de 10% comme tel est l’usage en la matière (pièces n°8 en demande et n°9 en défense, page 40), lequel n’est contesté par aucune des parties.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : (95,31 x 225) – 10% = 19.300,28 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par Madame [Y] [Q] à Madame [I] [K] épouse [A] et à Madame [V] [K] épouse [G] à la somme annuelle globale de 19.300,28 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 25 octobre 2021 et le 8 juillet 2024 inclus, et de condamner la première à payer aux secondes le solde d’indemnités d’occupation composé du différentiel existant entre ce montant et le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle, sur cette même période.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation constituant une créance indemnitaire due en exécution de la loi, et non une somme d’argent due en exécution d’une obligation contractuelle, les intérêts moratoires dus sur le solde d’indemnités d’occupation composé du différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixé aux termes de la présente décision pour la période comprise entre le 25 octobre 2021 et le 8 juillet 2024 inclus d’une part, et le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle, sur cette même période d’autre part, courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le solde d’indemnités d’occupation composé du différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation statutaire fixé aux termes de la présente décision pour la période comprise entre le 25 octobre 2021 et le 8 juillet 2024 inclus d’une part, et le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle, sur cette même période d’autre part, portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Décision du 01 Juin 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/13498 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B3O

Sur la compensation judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par la locataire.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre la créance d’indemnité d’éviction détenue par Madame [Y] [Q] d’une part, et la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire détenue par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] d’autre part.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G], parties perdantes dès lors qu’elles sont à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à Madame [Y] [Q] à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié à celle-ci, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

Elles seront également condamnées in solidum à payer à Madame [Y] [Q] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 7.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 85.542,18 euros (QUATRE-VINGT-CINQ MILLE CINQ CENT QUARANTE-DEUX euros et DIX-HUIT centimes) le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] à Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial « ATELIER [Q] » en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 71.059,80 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 7.106 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 3.900 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 3.000 euros au titre des frais divers et de greffe,

– la somme de 476,38 euros au titre des frais de double loyer,

DÉBOUTE Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial « ATELIER [Q] » de ses demandes d’indemnités accessoires formées à l’encontre de Madame [I] [K] épouse [A] et de Madame [V] [K] épouse [G] au titre des frais de déménagement et de la perte partielle de clientèle,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] à payer à Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial « ATELIER [Q] » la somme globale de 85.542,18 euros (QUATRE-VINGT-CINQ MILLE CINQ CENT QUARANTE-DEUX euros et DIX-HUIT centimes) à titre d’indemnité d’éviction,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial « ATELIER [Q] » à Madame [I] [K] épouse [A] et à Madame [V] [K] épouse [G] à la somme annuelle globale de 19.300,28 euros (DIX-NEUF MILLE TROIS CENTS euros et VINGT-HUIT centimes) hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 25 octobre 2021 et le 8 juillet 2024 inclus,

CONDAMNE Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial «ATELIER [Q]» à payer à Madame [I] [K] épouse [A] et à Madame [V] [K] épouse [G] le solde d’indemnités d’occupation statutaire composé du différentiel existant entre le montant de l’indemnité d’occupation statutaire susvisée d’une part, et le montant du loyer effectivement acquitté, assimilable à une indemnité d’occupation provisionnelle d’autre part, sur la période comprise entre le 25 octobre 2021 et le 8 juillet 2024 inclus, assorti des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance d’indemnité d’éviction détenue par Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial « ATELIER [Q] » d’une part, et la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire détenue par Madame [I] [K] épouse [A] et par Madame [V] [K] épouse [G] d’autre part,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] à payer à Madame [Y] [Q] exerçant sous le nom commercial « ATELIER [Q] » la somme de 7.000 (SEPT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [K] épouse [A] et Madame [V] [K] épouse [G] aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 01 Juin 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA